房地產(chǎn)投資環(huán)境分析（共65頁）

1、第二章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)投資活動(dòng)進(jìn)行之前的分析論證過程。房地產(chǎn)投資分析概論房地產(chǎn)投資分析意義和作用 1、為投資者指示投資方向 2、為投資者提供運(yùn)作方式 3、確定投資收益 4、為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法 房地產(chǎn)投資分析的原則客觀性 策劃性 全面性 責(zé)任性房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)市場周期 借貸利率 稅金及其他收費(fèi) 房地產(chǎn)市場周期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)周期處于頂峰的-房地產(chǎn)泡沫泡沫經(jīng)濟(jì)的含義:泡沫經(jīng)濟(jì)是基于預(yù)期和投機(jī)而出現(xiàn)的價(jià)格劇烈波動(dòng)。股票和房地產(chǎn)等是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，快速致富和從眾行為是泡沫經(jīng)濟(jì)的社會(huì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容房地產(chǎn)泡沫的

2、教訓(xùn)由于港島土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購置物業(yè)以求保值，自1985年起銀行也普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財(cái)富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年香港房地產(chǎn)的價(jià)格上漲了三倍多。在“巔峰”時(shí)期，黃金地段寫字樓曾開出20萬港元/平方米的“天價(jià)”，豪宅10萬元/平方米不止，一手“樓花”開售頭次轉(zhuǎn)手要價(jià)達(dá)到10萬元。以炒樓高潮1997年4月前后為例，當(dāng)月送交土地注冊(cè)處登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近兩倍，比上一個(gè)月的16124宗也增加了五成多。此時(shí)的房地產(chǎn)市場炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在著嚴(yán)重的泡沫。而正是這一階段，20萬后來淪為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”的中產(chǎn)市民

3、接過了房產(chǎn)高價(jià)的“接力棒”。1997年10月，東南亞金融危機(jī)刺破了香港房地產(chǎn)這個(gè)巨大的泡沫，更驚醒了無數(shù)投資者的發(fā)財(cái)美夢。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)的“太古城”當(dāng)屬最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富慘況的區(qū)域之一。其樓價(jià)從1997年以前約1.3萬港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。1997年以來香港房地產(chǎn)價(jià)格下跌超過60%20多萬個(gè)家庭成為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”中央和香港特區(qū)政府陷入困境香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(1997年7月為100)12月16日，被國務(wù)院任命為香港特別行政區(qū)第一任行政長官，并于1997年7月1日就職，成為香港特別行政區(qū)首位行政長官，任期為5年。

4、2002年2月28日，在無對(duì)手的情況下董建華當(dāng)選連任特首；同年3月4日，獲中央人民政府正式委任為第二任行政長官，任期由2002年7月1日開始。2005年3月10日，董建華在香港宣布，他已正式向中央政府提出辭去香港特別行政區(qū)行政長官職務(wù)。 董建華房地產(chǎn)泡沫引發(fā)政治難題董建華上任之初，正是香港樓價(jià)瘋狂飆升之時(shí)，民眾要求平抑樓價(jià)，董特首也認(rèn)為樓價(jià)高企是窒礙香港競爭力的“罪魁禍?zhǔn)住?。董特首施政的第一炮，就是推出“八萬五”建屋大計(jì)，宣布每年興建85000單位的目標(biāo)，目的是將樓價(jià)降至香港市民所能夠負(fù)擔(dān)的水平。政策一出，香港住宅市場立即感受到壓力。恰好亞洲金融風(fēng)暴襲來，香港房地產(chǎn)市場一片凄風(fēng)慘雨，樓價(jià)下挫二

5、至三成，要求取消八萬五建房目標(biāo)的呼聲趁勢而起。反對(duì)者指責(zé)董建華提出八萬五是共產(chǎn)主義烏托邦，破壞市場經(jīng)濟(jì)的自由運(yùn)作，如果香港經(jīng)濟(jì)的中樞神經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)崩潰了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也將被拖垮，百業(yè)蕭條，濟(jì)貧變成齊貧。香港經(jīng)濟(jì)問題成為中國政治問題日本房地產(chǎn)泡沫終結(jié)日本經(jīng)濟(jì)輝煌從20世紀(jì)80年代開始到90年代初，日本城市土地價(jià)格的過度增長形成了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，泡沫破滅和消散的過程對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的打擊十分沉重。到2006年初，全國地價(jià)水平比歷史最高水平下降了60%，全國土地資產(chǎn)總值縮水56%，損失的土地價(jià)值總額達(dá)1530萬億日元，相當(dāng)于日本股市市值最高點(diǎn)（1989年）的2.5倍。地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的金融困難已經(jīng)使日本經(jīng)濟(jì)陷入

6、了困境，市場萎縮，政治動(dòng)蕩，至今毫無起色。日本六大都市土地價(jià)格指數(shù)變化趨勢2.1房地產(chǎn)投資環(huán)境概述投資與投資環(huán)境 一般所說的投資環(huán)境是指直接投資的環(huán)境。直接投資是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的某居民投資購買或設(shè)立在另一經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的企業(yè)，兼并對(duì)該企業(yè)有持久利益或在管理方面具有相當(dāng)程度的影響力和控制權(quán)； 投資決策包括宏觀和微觀兩個(gè)層次。其中微觀投資決策是單個(gè)投資者或單個(gè)投資項(xiàng)目的決策，其基本問題是如何使單個(gè)投資者或單個(gè)項(xiàng)目在投資額一定的條件下，獲得最大的投資收益。這就需要著重考察社會(huì)消費(fèi)水平結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品物價(jià)和市場利息率等因素對(duì)投資者個(gè)人或單個(gè)項(xiàng)目的影響和制約，即投資環(huán)境。投資環(huán)境：是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、

7、城市和街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和，它具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動(dòng)態(tài)性等基本特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則 一）客觀性原則 二）全面性原則 三）比較性原則 四）預(yù)測性原則 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的含義 以外部環(huán)境為對(duì)象，從構(gòu)成環(huán)境的各種因素入手，定量與定性相結(jié)合，綜合系統(tǒng)地分析環(huán)境的構(gòu)成、變化的規(guī)律以及研究對(duì)象與環(huán)境之間的相互作用，從而對(duì)環(huán)境的發(fā)展水平、費(fèi)用效益以及協(xié)調(diào)發(fā)展等方面作出客觀的評(píng)價(jià)，為實(shí)際的決策或應(yīng)用提供科學(xué)的依據(jù)。 房地產(chǎn)投資環(huán)境的特征1、系統(tǒng)性2、動(dòng)態(tài)性3、主導(dǎo)性4、地區(qū)差異性房地產(chǎn)投資環(huán)境的分類一）按表現(xiàn)形態(tài)分類 1、硬環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各

8、種外部物質(zhì)條件 2、軟環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化條件二）按層次分類 1、宏觀投資環(huán)境：國家投資環(huán)境 2、中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境 3、微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境三）按研究角度分類 1、地區(qū)環(huán)境 2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境房地產(chǎn)投資環(huán)境的構(gòu)成要素一）政治環(huán)境因素二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素三）社會(huì)環(huán)境因素四）文化環(huán)境因素五）法律環(huán)境因素六）自然環(huán)境因素七）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境因素 主要包括以下七個(gè)方面：1）土地：如供應(yīng)數(shù)量、位置、價(jià)格和開發(fā)程度等；2）資金：如銀行為開發(fā)者提供信貸的狀況；3）物資：如建筑材料、設(shè)備的供應(yīng)和價(jià)格等；4）人員：如工人、技術(shù)人員的數(shù)量與質(zhì)量，工資水平等；5）稅收的影響：如稅種

9、和稅率；6）管理與服務(wù)：7）廠商權(quán)益的保障：包括產(chǎn)權(quán)的保障和實(shí)際收益的保障等。房地產(chǎn)投資環(huán)境的具體因素投資與房地產(chǎn)投資的含義投資廣義：指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為狹義：為了獲得可能的未來收益而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲基本要素主體客體目標(biāo) 營利性目標(biāo)是投資的動(dòng)力源方式房地產(chǎn)投資：經(jīng)濟(jì)體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資類型1、多樣性。房地產(chǎn)投資環(huán)境因素眾多，并且每個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響效果和作用方式都存在差異。2、系統(tǒng)性。房地產(chǎn)投資環(huán)境的系統(tǒng)性指房地產(chǎn)投資環(huán)境因素之間是相互影響、相互制約，存在內(nèi)

10、在的邏輯聯(lián)系。3、動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)投資環(huán)境的動(dòng)態(tài)性指的是眾多的投資環(huán)境因素是可變的，并在動(dòng)態(tài)變化過程中相互依賴。房地產(chǎn)投資環(huán)境的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資無形收益的主要表現(xiàn)投資者追求的是心理享受許多公司花大筆資金用在辦公樓的選址、設(shè)計(jì)、建造和裝修上，其目的就是心理享受，就是無形收益房地產(chǎn)投資者在投資開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，必須對(duì)顏色，尤其是流行色，進(jìn)行深入研究房地產(chǎn)購買者都喜歡“風(fēng)水”好的建筑物進(jìn)住豪華高層公寓，是提高個(gè)人地位的最有效方法之一建筑北面有連續(xù)高山群峰為屏障，左右有低嶺崗峰，面前有池塘或河流轉(zhuǎn)經(jīng)過，水前又有遠(yuǎn)山近丘的朝對(duì)呼應(yīng)。北面為山，西面為路，東面為河流，南面為池。住宅背靠山朝南，宅前要有河流環(huán)抱住宅，

11、這樣，形成典型的“山環(huán)水抱”。楊瀾訪貝聿銘談建筑風(fēng)水 楊：貝老，您相信建筑風(fēng)水嗎？貝：建筑師都相信建筑風(fēng)水的。不是迷信的建筑風(fēng)水，建筑風(fēng)水有好幾種，比如說 我們建筑要擺房子，要背山傍水，這也是建筑風(fēng)水。我覺得建筑風(fēng)水我們應(yīng)該相信的，可是建筑風(fēng)水如果弄得太過分一點(diǎn)，那就變成迷信了，這個(gè)我反對(duì)。楊：您在香港設(shè)計(jì)的中銀大廈，被很多香港人認(rèn)為是不吉利的建筑風(fēng)水， 他們說這座大廈像個(gè)三棱的刀。旁邊的居民都裝反光鏡，說要把這個(gè)刀光擋回去。還有匯豐銀行上面，好像架了個(gè)水泥的機(jī)關(guān)槍。最有意思的是：因?yàn)橛幸粋€(gè)鋒面是對(duì)著港督府的，港督府一開始種柳樹來擋，后來柳樹也死了一次，然后再種上柳樹。您對(duì)這一切覺得很好笑嗎？

12、貝：當(dāng)時(shí)不是笑話，報(bào)紙還攻擊我。但是我對(duì)當(dāng)時(shí)的港督衛(wèi)奕信和他的夫人說，誰叫你們把香港的地價(jià)抬得那么高？我只有這么一小塊地，當(dāng)然只有往高處造。楊：但是人們說您也吸收了建筑風(fēng)水的一些說法，比如您一開始在香港設(shè)計(jì)中銀大廈的時(shí)候，曾經(jīng)設(shè)計(jì)過有一股泉水，是從后門進(jìn)去前門出 來，后來人家說水就是財(cái)，您這樣就破財(cái)了。您是不是取消了這樣的想法？貝：有是有，懂建筑風(fēng)水的人說得也很對(duì)，我用水，這個(gè)高樓兩旁都有水下來的，我接受這一點(diǎn)。這個(gè)水是源，是財(cái)源，所以水到了下面變成一個(gè)池子。池子養(yǎng)魚，中國人認(rèn)為就把財(cái)給蓄住了，有點(diǎn)地方我信的我就做。 香港中銀大廈匯豐銀行2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點(diǎn)與構(gòu)成要素房地產(chǎn)投資環(huán)境分

13、析的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資環(huán)境實(shí)際上是影響房地產(chǎn)投資效果的一系列因素所構(gòu)成的一個(gè)外部環(huán)境。其中區(qū)位分析是分析的核心點(diǎn)。 在房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析中，區(qū)域科學(xué)已成為房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的強(qiáng)有力的理論背景。在此理論背景下，房地產(chǎn)投資環(huán)境體現(xiàn)出有序的結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域投資的投向、布局、總量，同時(shí)投資的流入又在不斷完善區(qū)域的投資環(huán)境，體現(xiàn)了投資和投資環(huán)境客體之間相互影響、相互作用的動(dòng)態(tài)關(guān)系。這種互動(dòng)關(guān)系的研究，不但可以滿足投資主體獲取利潤的動(dòng)機(jī)，還可以為受資地區(qū)吸引有利于區(qū)域發(fā)展的資金、形成“投入產(chǎn)出”的良性循環(huán)。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的構(gòu)成要素 投資環(huán)境具有系統(tǒng)性的特征，因而表現(xiàn)出與此相關(guān)的層次特征。我們可

14、以按照層次高低將投資環(huán)境區(qū)分為宏觀投資環(huán)境和地域投資環(huán)境兩大部分。 1、投資環(huán)境宏觀要素分析 在宏觀環(huán)境影響因素中，投資商必須監(jiān)測六個(gè)主要的因素，即人口統(tǒng)計(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、自然因素、技術(shù)因素、政治因素和文化因素。對(duì)房地產(chǎn)投資而言，人口統(tǒng)計(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、房地產(chǎn)金融與產(chǎn)業(yè)政策是影響宏觀投資環(huán)境的主要因素，其它影響因素應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況適當(dāng)增減。通過對(duì)宏觀環(huán)境的分析，有利于投資商選擇投資時(shí)機(jī)、投資區(qū)域、投資規(guī)模及物業(yè)類型、檔次等。2、區(qū)域性投資環(huán)境因素分析 區(qū)域性因素分析，即中觀層次的投資環(huán)境分析。應(yīng)該從六個(gè)方面分析區(qū)域性因素。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展政策 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 地區(qū)人口因

15、素 地區(qū)自然環(huán)境因素 地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法層次分析法建模一 問題的提出 日常生活中有許多決策問題。決策是指在面臨多種方案時(shí)需要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)選擇某一種方案。例1 購物 買鋼筆，一般要依據(jù)質(zhì)量、顏色、實(shí)用性、價(jià)格、外形等方面的因素選擇某一支鋼筆。 買飯，則要依據(jù)色、香、味、價(jià)格等方面的因素選擇某種飯菜。例2 旅游 假期旅游，是去風(fēng)光秀麗的蘇州，還是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般會(huì)依據(jù)景色、費(fèi)用、食宿條件、旅途等因素選擇去哪個(gè)地方。例3 擇業(yè)面臨畢業(yè)，可能有高校、科研單位、企業(yè)等單位可以去選擇，一般依據(jù)工作環(huán)境、工資待遇、發(fā)展前途、住房條件等因素?fù)駱I(yè)。例4

16、科研課題的選擇 由于經(jīng)費(fèi)等因素，有時(shí)不能同時(shí)開展幾個(gè)課題，一般依據(jù)課題的可行性、應(yīng)用價(jià)值、理論價(jià)值、被培養(yǎng)人才等因素進(jìn)行選題。 面臨各種各樣的方案，要進(jìn)行比較、判斷、評(píng)價(jià)、最后作出決策。這個(gè)過程主觀因素占有相當(dāng)?shù)谋戎亟o用數(shù)學(xué)方法解決問題帶來不便。T.L.saaty等人20世紀(jì)在七十年代提出了一種能有效處理這類問題的實(shí)用方法。 層次分析法（Analytical Hierarchy Process, AHP)這是一種定性和定量相結(jié)合的、系統(tǒng)化的、層次化的分析方法。過去研究自然和社會(huì)現(xiàn)象主要有機(jī)理分析法和統(tǒng)計(jì)分析法兩種方法，前者用經(jīng)典的數(shù)學(xué)工具分析現(xiàn)象的因果關(guān)系，后者以隨機(jī)數(shù)學(xué)為工具，通過大量的觀察

17、數(shù)據(jù)尋求統(tǒng)計(jì)規(guī)律。近年發(fā)展的系統(tǒng)分析是又一種方法，而層次分析法是系統(tǒng)分析的數(shù)學(xué)工具之一。層次分析法的基本思路：與人們對(duì)某一復(fù)雜決策問題的思維、判斷過程大體一致。選擇鋼筆質(zhì)量、顏色、價(jià)格、外形、實(shí)用鋼筆1、鋼筆2、鋼筆3、鋼筆4質(zhì)量、顏色、價(jià)格、外形、實(shí)用進(jìn)行排序?qū)⒏鱾€(gè)鋼筆的質(zhì)量、顏色、價(jià)格、外形、實(shí)用進(jìn)行排序經(jīng)綜合分析決定買哪支鋼筆1.建立層次結(jié)構(gòu)模型 首先要將所包含的因素分組，每一組作為一個(gè)層次，按照最高層、若干有關(guān)的中間層和最低層的形式排列起來。對(duì)于決策問題，通?？梢詫⑵鋭澐殖蓪哟谓Y(jié)構(gòu)模型。 最高層：表示解決問題的目的，即應(yīng)用AHP所要達(dá)到的目標(biāo)。 中間層：它表示采用某種措施和政策來實(shí)現(xiàn)預(yù)

18、定目標(biāo)所涉及的中間環(huán)節(jié)，一般又分為策略層、約束層、準(zhǔn)則層等。 最低層：表示解決問題的措施或政策(即方案)。 AHP決策分析法層次結(jié)構(gòu)示意圖 一般分為三層，最上面為目標(biāo)層，最下面為方案層，中間是準(zhǔn)則層或指標(biāo)層。例1 的層次結(jié)構(gòu)模型 準(zhǔn)則層 方案層目標(biāo)層例2 層次結(jié)構(gòu)模型 準(zhǔn)則層A 方案層B 目標(biāo)層Z若上層的每個(gè)因素都支配著下一層的所有因素，或被下一層所有因素影響，稱為完全層次結(jié)構(gòu)，否則稱為不完全層次結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則與標(biāo)準(zhǔn) 1、房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則 系統(tǒng)性原則 比較性原則 時(shí)效性原則 定性分析與定量分析相結(jié)合的原則 實(shí)事求是、突出重點(diǎn)的原則2、房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn) 適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)

19、 穩(wěn)定性標(biāo)準(zhǔn) 競爭性標(biāo)準(zhǔn)2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法 當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評(píng)價(jià)采用多因素評(píng)價(jià)法時(shí)，選取的投資環(huán)境的因素即房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)要素系統(tǒng)中的15個(gè)投資環(huán)境要素，子因素即投資環(huán)境要素之下的子要素，權(quán)數(shù)的計(jì)取是在考慮因素影響大小之后綜合決定的?？蓪⒁蛩卦u(píng)為優(yōu)、良、中、可、差這樣五級(jí)分別對(duì)應(yīng)分值100，80，60，40，20，這樣評(píng)價(jià)總分取值范圍即在20100之間，滿分為100分。房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法 房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評(píng)價(jià)公式如下： 其中，N表示投資環(huán)境總分 Wi表示第i類要素權(quán)重 Ui 表示第i類要素評(píng)分 而 其中，j表示i類要素下j類子要素 Wj表示i類要素下第j

20、類子要素的權(quán)重 ai，bi，ci，di，ei分別是第j類子因素評(píng)價(jià)為 優(yōu)、良、中、可、差的百分比； 具體評(píng)價(jià)時(shí)，先對(duì)各類要素的子要素做出評(píng)價(jià)計(jì)算出Ui后，再套用公式計(jì)算出投資環(huán)境總分N。當(dāng)然也可將兩個(gè)公式合并為一個(gè)公式來計(jì)算，合并后的總公式為： 其中，N表示投資環(huán)境總分 i, j表示i類要素第j類子要素 Wi,Wj表示i類要素、第j類子要素的權(quán)重 ai，bi，ci，di，ei分別是第i類要素下第j類子因素評(píng)價(jià)為優(yōu)、良、中、可、差的百分比； 在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的多因素評(píng)價(jià)法中，各子因素也因?yàn)楦髯杂绊懶圆煌o予子因素權(quán)重。對(duì)我國開發(fā)建設(shè)的普通住宅投資項(xiàng)目其環(huán)境評(píng)價(jià)因素可分類如下：最重要因素：

21、居民收入水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.2很重要因素：房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.15重要因素：基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)位交通條件、環(huán)境狀況、稅費(fèi)水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.1較為重要因素：經(jīng)濟(jì)增長水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.05略微重要因素：土地狀況、地價(jià)、房地產(chǎn)政策、區(qū)域人口數(shù)量、區(qū)域人口素質(zhì)、家庭人口數(shù)、消費(fèi)文化與觀念，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.025各投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重如表2-3所示。表2-3 房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重表投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通設(shè)施（0.5）能源設(shè)施（0.3）通訊設(shè)施（0.2）0.1區(qū)位交通條件公路（0.5）鐵路（0.2）航空（0.

22、2）水運(yùn)（0.1）0.1環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量（0.6）綠化水平（0.4）0.1土地狀況土地面積大小（0.5）地質(zhì)狀況（0.5）0.025房地產(chǎn)供應(yīng)狀況房地空置率（1.0）0.15地價(jià)地價(jià)水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重經(jīng)濟(jì)增長水平經(jīng)濟(jì)增長率（1.0）0.05房地產(chǎn)政策土地政策（0.5）房地產(chǎn)綜合政策（0.5）0.025政府辦事效率政府辦事效率（1.0）0.025稅費(fèi)水平契稅（0.4）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（0.3）其他（0.3）0.1區(qū)域人口數(shù)量區(qū)域人口密度（1.0）0.025區(qū)域人口素質(zhì)區(qū)域人口素質(zhì)（1.0）0.025家庭人口數(shù)家庭平

23、均人口數(shù)（1.0）0.025消費(fèi)文化與觀念消費(fèi)文化與觀念（1.0）0.025準(zhǔn)數(shù)分析法 在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評(píng)價(jià)采用準(zhǔn)數(shù)分析法時(shí)，按照房地產(chǎn)行業(yè)影響要素的分類習(xí)慣將評(píng)分區(qū)間及準(zhǔn)數(shù)計(jì)算公式作一定修改，并去除了一些不必要的因素，修改后的房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境準(zhǔn)數(shù)數(shù)群參照表見表2-5： 項(xiàng)目要素代號(hào)內(nèi)涵評(píng)分1.投資環(huán)境激勵(lì)系數(shù)K地價(jià)；房地產(chǎn)政策(含融資政策)0-52.城市規(guī)劃完善因子P環(huán)境狀況；土地狀況0-43.稅利因子S稅費(fèi)水平0-24.勞動(dòng)生產(chǎn)率因子L區(qū)域人口素質(zhì)0-25.地區(qū)基礎(chǔ)因子B基礎(chǔ)設(shè)施狀況；區(qū)位交通條件；區(qū)域人口數(shù)量2-106.效率因子T政府辦事效率 0-27.市場因子M房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況；居

24、民收入水平；消費(fèi)文化與觀念；家庭平均人口5-208.管理權(quán)因子F經(jīng)濟(jì)增長水平0-2表2-5 房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境準(zhǔn)數(shù)數(shù)群參照表 在房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的準(zhǔn)數(shù)計(jì)算公式中，根據(jù)各要素本身重要性及其內(nèi)在聯(lián)系差別，將稅利因子S和效率因子T放到公式的括號(hào)中，即讓其作用效應(yīng)減小，而讓市場因子M從括號(hào)中調(diào)換出來，增大其作用效應(yīng)，評(píng)分區(qū)間相應(yīng)也作一定變動(dòng)，就可以有修改后的房地產(chǎn)投資環(huán)境準(zhǔn)數(shù)計(jì)算公式： 綜合評(píng)價(jià)法的基本步驟是由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；由統(tǒng)計(jì)分析確定各環(huán)境要素的得分；計(jì)算投資環(huán)境的綜合評(píng)分；由靈敏度分析(敏感性分析)判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化對(duì)投資環(huán)境分析帶來的影響。 首先，進(jìn)行環(huán)境要素權(quán)重系數(shù)

25、的確定。 權(quán)重系數(shù)是用來描述環(huán)境要素在投資環(huán)境分析中相對(duì)重要程度的指標(biāo)。其大小既取決于要素自身在投資環(huán)境諸要素中的地位，又取決于投資者因投資動(dòng)機(jī)或主觀因素對(duì)投資環(huán)境的期望與要求。因而權(quán)重系數(shù)一般采用層次分析法進(jìn)行綜合確定?；痉治霾襟E為： 綜合評(píng)價(jià)法 建立層次結(jié)構(gòu)模型 按投資環(huán)境因素的內(nèi)容及相互關(guān)系，將各環(huán)境要素劃分為層次結(jié)構(gòu)形式 確定同層間單權(quán)重系數(shù) 同層間要素的單權(quán)重系數(shù)是用以描述位于同一層次的各環(huán)境要素相對(duì)于上一層因素重要程度的系數(shù)，它是由求解該層的判斷矩陣求得的。 一致性檢驗(yàn) 組合權(quán)重系數(shù)的確定 目標(biāo)項(xiàng)目投資環(huán)境的綜合評(píng)分：其中，G 目標(biāo)項(xiàng)目投資環(huán)境的綜合評(píng)分ABCDj 第j環(huán)境因素的

26、權(quán)重系數(shù) Vj 第j環(huán)境因素的評(píng)分分值 n環(huán)境因素的個(gè)數(shù)上式求得的分值在1-4之間，分值越高，說明對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目投資環(huán)境的評(píng)價(jià)越好。 敏感性分析正是要考察當(dāng)這些環(huán)境條件變化時(shí)，對(duì)分析結(jié)果帶來的影響及其影響程度。其步驟如下：逐項(xiàng)分析環(huán)境因素的穩(wěn)定狀況，判斷其在房地產(chǎn)投資建設(shè)或經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生變化的可能性，并研究其變化的基本趨勢及變化程度；對(duì)將要發(fā)生變化的因素，依據(jù)其變化的趨勢及變化程度，請(qǐng)專家予以重新評(píng)價(jià)；統(tǒng)計(jì)各因素的評(píng)價(jià)結(jié)果，計(jì)算它們的分值；計(jì)算變化后的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)分值；若是不同地點(diǎn)投資環(huán)境的比較和排序，則按新的綜合分值重新排序，并比較前后兩種排序的差異，分析原因，做出判斷；若是單一項(xiàng)目、單一