知名企業(yè)新體系360天工程策劃指引（194頁）

1、內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳V1.1版運(yùn)營中心 2017年 5 月10日新體系360天工程策劃指引工期優(yōu)化的目的與意義5、本模型考慮是從上往下拆，區(qū)域可自主決定外架拆除方式外架；如從下往上分段拆有利于實(shí)現(xiàn)室內(nèi)裝修 穿插流水，傳統(tǒng)工藝的總工期將進(jìn)一步優(yōu)化壓縮。 6、保證總工期不增加的前提下，人貨梯可在濕作業(yè)（地坪施工、裝修濕作業(yè)）完成后拆除，避免使用室內(nèi) 電梯大面運(yùn)輸濕作業(yè)材料。7、外墻施工已考慮增加截水系統(tǒng)工作項(xiàng)，便于實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外裝修穿插。8、借鑒與學(xué)習(xí)廣騰5層分段穿插施工法（廣騰2016年已實(shí)行）。2目錄Contents理論模型第一部分進(jìn)度計(jì)劃第二部分前置策劃第三部分工程策劃第四部分驗(yàn)收策劃及成本財(cái)務(wù)分

2、析第五部分重點(diǎn)提示第七部分質(zhì)量策劃第六部分3理論模型第一部分一、理論模型廣東省某項(xiàng)目，主要基于“茶山模式“ ，4棟30層兩梯三戶高層住宅，1層地下室； 預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)且土質(zhì)良好，基坑采用放坡或簡易支護(hù)；總建面約6萬平米，單棟單 層建面約400平米；外墻涂料；采用鋁模、內(nèi)墻板、全混凝土外墻和爬架；未考慮任 何內(nèi)、外部不利因素的影響，如無法實(shí)現(xiàn)，可根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況編制。前置條件內(nèi)部：1、圖紙方面：確保全套施工圖進(jìn)度、質(zhì)量。2、招采方面：實(shí)現(xiàn)招標(biāo)采購工作前置，確保所有材料按時(shí)足量供應(yīng)。3、項(xiàng)目管理能力：確保內(nèi)部穿插施工順暢。外部：1、確保鋁模、墻板等廠家的產(chǎn)能及工人數(shù)量、素質(zhì)達(dá)到新建造體系要求。2、

3、確保各項(xiàng)報(bào)建驗(yàn)收實(shí)現(xiàn)穿插進(jìn)行；3、避免采用深基坑，同時(shí)確保土方工程全天滿負(fù)荷出土；4、確保合作單位滿足項(xiàng)目管理要求、充分履約；5、排除南北方差異；6、不考慮惡劣天氣因素影響；7、不考慮其他不可抗力的影響。5進(jìn)度計(jì)劃第二部分163119277395542917-1地下室施工主體結(jié)構(gòu)施工（封頂）室內(nèi)精裝修室外工程竣備及交樓聯(lián)合驗(yàn)收17-117-1-117-317-417-517-617-717-817-917-1017-1117-1217-3-1417-3-1517-8-2417-4-2817-11-2717-9-2417-11-1617-11-2817-12-26總工期360天關(guān)鍵線路占用時(shí)間

4、非關(guān)鍵線路占用時(shí)間17-2二、新體系理想工期（360天）關(guān)鍵線路橫道圖供參考，區(qū)域項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化。773天 地下室 17-3-1415天 爬架拆除 17-9-2329天 竣備及聯(lián)合驗(yàn)收 17-12-2695天 室內(nèi)精裝修 17-11-275天 吊籃安裝 17-9-2855天 外墻涂料施工 17-11-22201天公共部位裝修 17-10-29163天主體結(jié)構(gòu) 17-8-2417-1-1開 工54天 室外工程 17-11-16（第73天）(第252天)（第266天）（第271天）（第326天）（第320天）（第331天） （第360天）外立面室外工程（第236天）（第267天）（第30

5、1天）（第102天）二、新體系理想工期（360天）關(guān)鍵線路網(wǎng)絡(luò)圖8二、新體系理想工期360天關(guān)鍵線路形象進(jìn)度剖面圖9二、新體系理想工期（360天）關(guān)鍵線路地下室施工10二、新體系理想工期（360天）關(guān)鍵線路主體結(jié)構(gòu)施工11二、新體系理想工期（360天）關(guān)鍵線路室內(nèi)裝修施工12N-10精裝修濕作業(yè)穿插施工（5天/層步距）N代表主體結(jié)構(gòu)施工作業(yè)層，N-10裝修完成表示：當(dāng)結(jié)構(gòu)施工至11層時(shí)（即首層標(biāo)準(zhǔn)層裝修四層半爬架二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法濕作業(yè)完成）；合理安排工序穿插時(shí)間，實(shí)施等節(jié)奏流水施工。13新體系穿插模型:N至N-11等步距（5天/層）流水施工，N-12至N-19異

6、步距流水施工N-11(從主體結(jié) 構(gòu)施工至油漆施 工完成)采用等 步距（5天/層） 每層為單位組織 全穿插流水施 工。（包含主體 結(jié)構(gòu)、土建移交 裝修、濕作業(yè)、 外立面工程）干作業(yè)（從油漆 施工完成至精保 潔完成）采用異 步距分段組織流 水施工。（包含 四大件、木地 板、墻紙、開關(guān) 面板、五金、燈 具潔具、抽油煙 機(jī)、初保潔、勾 縫打膠、精保 潔）二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法14N層全穿插施工（5天/層步距）（二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法15鋁模+全現(xiàn)澆外墻+預(yù)制內(nèi)墻板+爬架+全穿插施工（步距：5天/層）層數(shù)衛(wèi)生間 小降板）廚房房間客廳管道井電梯間樓梯間室

7、外室外樓 層層數(shù)類別陽臺施工電梯口空調(diào)板外墻（實(shí)體部分）N結(jié)構(gòu)層結(jié)構(gòu)放線止水節(jié)應(yīng)用施工電梯口不得采用落地腳手 架；施工電梯與爬架互不干擾， 確保施工電梯進(jìn)入N-2層。止水節(jié)應(yīng)用K板螺栓梁內(nèi)固定止水層鋼筋定位筋焊接結(jié)構(gòu)拉縫方式墻根部模板找平鋁模安裝方式墻柱鋼筋綁扎結(jié)構(gòu)拉縫安裝（先豎向、再橫向）墻柱內(nèi)水電安裝墻柱鋁模拼裝（墻柱模板清理、加固調(diào)整到位）梁板鋁模拼裝（模板清理）梁鋼筋綁扎止水節(jié)、底盒預(yù)埋（含樓梯間臨水、臨時(shí)衛(wèi)生間排水立管、臨電、泵管預(yù)留洞）板底筋綁扎水電管線預(yù)埋板面筋安裝防雷接地砼施工（樓板水平度控制、模板表面澆筑前淋水、衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)找坡1%）結(jié)構(gòu)找坡1%墻根部水平拉縫安裝（填充墻鋼筋插

8、筋）N-1層全穿插施工（5天/層步距）（二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法16鋁模+全現(xiàn)澆外墻+預(yù)制內(nèi)墻板+爬架+全穿插施工（步距：5天/層）層數(shù)衛(wèi)生間 小降板）廚房房間客廳管道井電梯間樓梯間室外室外樓層層數(shù)類別陽臺空調(diào)板外窗外墻（實(shí)體部分）N-1拆模及止 水層墻柱模板拆除（傳遞模板）水平安全兜網(wǎng)設(shè)置水平安全兜網(wǎng) 設(shè)置水平安全 兜網(wǎng)設(shè)置水平安全兜網(wǎng)設(shè) 置打磨修 補(bǔ)層梁、樓面模板拆除（傳遞模板）防止漏漿措施（翻 板+PVC遮蔽膜）防止漏漿措施（翻板+PVC遮 蔽膜）防止漏漿 措施（翻 板+PVC遮 蔽膜）防止漏漿措施（翻板+PVC遮蔽 膜）垃圾清理（裝袋）反坎修整空調(diào)飄板部位打磨窗

9、洞打磨外墻螺桿洞封堵墻柱內(nèi)側(cè)螺桿洞封堵結(jié)構(gòu)打磨修整空調(diào)飄板部位 修補(bǔ)窗洞修補(bǔ)結(jié)構(gòu)內(nèi)墻的實(shí)測并標(biāo)注打磨修補(bǔ)點(diǎn)天花修平N-2層全穿插施工（5天/層步距）二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法層數(shù)衛(wèi)生間（小降板）廚房房間客廳管道井電梯間樓梯間室外室外樓 層層數(shù)類別陽臺空調(diào)板外窗外墻（實(shí)體部分）N-2支頂及止 水層結(jié)構(gòu)內(nèi)墻的打磨給水管預(yù)埋安裝（成品保護(hù)）空調(diào)板立管周 邊膩?zhàn)邮┕ご翱虬惭b（成品保 護(hù)）外墻實(shí)測并標(biāo) 注打磨修補(bǔ)點(diǎn)膩?zhàn)蛹?窗框欄 桿安裝 層17結(jié)構(gòu)內(nèi)墻的修補(bǔ)外墻涂料第一遍膩 子（先空調(diào)板，再 大面）空調(diào)板內(nèi)立管 安裝防雷鐵片 焊接外墻（除空調(diào) 板）打磨修補(bǔ)墻板放線外墻涂料第二遍膩

10、子（先空調(diào)板，再 大面）窗框塞縫外墻（除空調(diào) 板）打磨修補(bǔ)層間止水排水立管安裝（成 品保護(hù)）外墻涂料第一 遍膩?zhàn)訕前孱A(yù)留臨 時(shí)供水排水 臨電孔接管臨時(shí)地漏安裝外墻涂料第二 遍膩?zhàn)有l(wèi)生間反坎電 線管接管衛(wèi)生間防水反 坎澆筑衛(wèi)生間排水管 安裝衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)閉 水衛(wèi)生間管井墩 子澆筑立桿拆除N-3層全穿插施工（5天/層步距）二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法18層數(shù)衛(wèi)生間（小降板）廚房房間客廳管道井電梯間樓梯間室外層數(shù)類別陽臺空調(diào)板（外墻 實(shí)體部分N-3墻板安裝層墻板安裝（樓梯間墻板最后安裝）欄桿安裝（成品安裝）窗玻璃、扇安裝（成品保護(hù)）窗扇安裝層層間止水欄桿防雷接地空調(diào)百葉安裝（成品保護(hù)

11、）廚房煙道安裝消防立管安裝臨時(shí)衛(wèi)生間安 裝新風(fēng)系統(tǒng)（外側(cè) 安裝）煙道防水反坎 封堵N-4層全穿插施工（5天/層步距）二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法19層數(shù)衛(wèi)生間（小降板）廚房房間客廳樓梯間室外室外樓層層數(shù)類別陽臺空調(diào)板N-4給排水安裝層防水反坎天花水泥膩?zhàn)犹旎ㄋ嗄佔(zhàn)犹旎ㄋ嗄佔(zhàn)犹旎ㄋ嗄佔(zhàn)哟趸@外墻收尾待作業(yè)層戶內(nèi)給水管安裝戶內(nèi)給水管安裝戶內(nèi)給水管安裝戶內(nèi)給水管安裝衛(wèi)生間排水橫支 管安裝戶內(nèi)煤氣管道安 裝裝修進(jìn)場天花放 線戶內(nèi)煤氣管道安裝N-5層全穿插施工（5天/層步距）二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法20層數(shù)衛(wèi)生間（小降板）廚房房間客廳管道井電梯間樓梯間室

12、外層數(shù)類別陽臺N-5管線安裝層墻板嵌縫修補(bǔ)墻板線盒及線管安裝衛(wèi)生間隱蔽試 水止回閥安裝消防設(shè)備布線消防設(shè)備布線消防通風(fēng)口百 葉安裝照明、插座穿 引線照明、插座 穿引線照明、插座穿 引線照明、插座穿 引線照明、插座穿引 線照明、插座穿引線衛(wèi)生間天花吊 桿廚房天花吊桿天花吊桿龍骨 安裝天花吊桿龍骨 安裝N-6層全穿插施工（5天/層步距）衛(wèi)二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法21層數(shù)生間（小降板）廚房房間客廳電梯間樓梯間層數(shù)類別N-6天花膩?zhàn)訉痈邏核畼尷邏核畼尷匕灏惭b防火門框安裝、塞縫防火門框安裝、塞縫照明、插座穿線、 調(diào)試照明、插座穿線、 調(diào)試照明、插座穿線 調(diào)試照明、插座穿

13、線、 調(diào)試照明、插座穿線、 調(diào)試照明、插座穿線、調(diào) 試地面防水，濕區(qū)墻 面防水天花裝修一、二 遍膩?zhàn)犹旎ㄑb修一、二遍 膩?zhàn)酉鹚ò惭bN-7層全穿插施工（5天/層步距）二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法22層數(shù)衛(wèi)生間（小降板）廚房房間客廳管道井電梯間層數(shù)類別N-7廚衛(wèi)磚鋪貼層衛(wèi)生間墻磚廚房地磚入戶門框安裝墻面一、二遍外墻灰 色膩?zhàn)犹旎ǖ蹴敺獍迦霊糸T框塞縫、收口天花、墻面第一遍膩 子天花吊頂封板天花、墻面第二遍膩 子N-8層全穿插施工（5天/層步距）二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法23層數(shù)衛(wèi)生間（小 降板）廚房房間客廳管道井電梯間樓梯間室外層數(shù)類別陽臺N-8廳臺磚鋪貼

14、 層衛(wèi)生間門檻/擋 水石廚房墻磚窗臺磚鋪貼強(qiáng)弱電線槽安 裝膩?zhàn)哟蚰ァⅡ?yàn) 收衛(wèi)生間地磚客廳地磚給排水管安裝電梯間地磚陽臺地磚廚房門檻石房間門檻磚入戶門檻石地磚成品保護(hù)地磚成品保護(hù)地磚成品保護(hù)地磚成品保護(hù)地磚成品保護(hù)廚房煙道井安裝軟管衛(wèi)生間鋁扣板 天花安裝廚房鋁扣板天 花安裝N-9層全穿插施工（5天/層步距）衛(wèi)二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法24層數(shù)生間（小降板）廚房房間客廳管道井電梯間層數(shù)類別N-9一遍膩?zhàn)訉訅γ嫘藿菈γ嫘藿欠阑痖T框安裝電梯井鋼筋切割， 放中線墻面第一遍膩?zhàn)訅γ娴谝槐槟佔(zhàn)臃阑痖T框收口電梯井搭架軌道安 裝門框基層安裝門框基層安裝門框基層安裝N-10層全穿插施工（5天

15、/層步距）衛(wèi)二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法25層數(shù)生間（小降板）廚房房間客廳管道井電梯間層數(shù)類別N-10二遍膩?zhàn)訉恿茉U/屏安裝（含 打膠）墻面第二遍膩?zhàn)訅γ娴诙槟佔(zhàn)与娞蓍T、門框安裝（一次5層）天花、墻面打磨 驗(yàn)收天花、墻面打磨、 驗(yàn)收電梯間墻磚及門邊 收口N-11層全穿插施工（5天/層步距）二、新體系理想工期（360天）全穿插施工標(biāo)準(zhǔn)做法26層數(shù)衛(wèi)生間（小降 板）廚房房間客廳管道井電梯間樓梯間室外層數(shù)類別陽臺施工電梯口N-11樓梯間施工 層拆除臨衛(wèi)往主體 結(jié)構(gòu)樓層上移水電、潔具、五金安裝調(diào) 試防滑磚及砂漿找 平鋁合金推拉門天花一遍面漆施工天花一遍面漆施工天花一遍面漆施工天

16、花、墻面第一遍膩?zhàn)訖跅U安裝天花、墻面第二 遍膩?zhàn)幽佔(zhàn)哟蚰?、?yàn)收前置策劃第三部分三、前置策劃全面類型全 方 位 前 置 策 劃按穿勞 時(shí)插動(dòng) 開流均 工水衡1、設(shè)計(jì)前置策劃2、招標(biāo)前置策劃3、采購前置策劃4、成本前置策劃5、報(bào)建前置策劃6、組織前置策劃7、裝修前置策劃8、交樓前置策劃9、其它前置策劃 系統(tǒng)解決方案 合理配置資源 克服關(guān)鍵瓶頸 施工總平面圖28三、前置策劃遵循原則項(xiàng)目成功必須做好前置策劃交樓策劃：交樓當(dāng)開盤、先后次序、系統(tǒng)化、完美交樓前置 策劃 必須 遵循 原則報(bào)建策劃：合法合規(guī)、借助資源、邀請領(lǐng)導(dǎo)、注重執(zhí)行招標(biāo)策劃：先定后干、先算后干、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先、必須書面設(shè)計(jì)策劃：方案確定、基礎(chǔ)管

17、線、安排會(huì)審、交底優(yōu)先采購策劃：專項(xiàng)會(huì)議、查漏補(bǔ)缺、消項(xiàng)計(jì)劃、專人負(fù)責(zé)組織策劃：三堂會(huì)審、幫扶小組、項(xiàng)目1+1、集團(tuán)駐場成本策劃：量化責(zé)權(quán)、重獎(jiǎng)重罰、責(zé)任到人、考核到事營銷策劃：目標(biāo)分解、產(chǎn)品解讀、客戶教育、拓展渠道裝修策劃：首立規(guī)矩、四審四查、八項(xiàng)先行、三大管理29三、前置策劃設(shè)計(jì)策劃設(shè)計(jì)優(yōu)化目的： 確保出圖進(jìn)度滿 足現(xiàn)場施工要求規(guī)劃前置圖紙會(huì)審設(shè)計(jì)變更深化設(shè)計(jì)8大 重 點(diǎn) 關(guān) 注產(chǎn)品選擇裝修標(biāo)準(zhǔn)限額設(shè)計(jì)30三、前置策劃設(shè)計(jì)策劃現(xiàn)方案：修改標(biāo)準(zhǔn)化U街進(jìn)深，讓其巖石相契 合，減少該處回填土量，以及由回填引起的 擋墻成本。3#增加局部的地下室不僅能減少 該處基礎(chǔ)成本，又能和商業(yè)后墻做較好的銜 接

18、。原方案：需回填土方并 沿商業(yè)街后墻做9米高 擋土墻交界處巖石斜 切面3#樓商業(yè)街11設(shè)計(jì)優(yōu)化31三、前置策劃設(shè)計(jì)策劃地基處理：展示區(qū)分 34層進(jìn)行素土回填， 夯實(shí)后做天然基礎(chǔ)。剖短線車庫選型：經(jīng)比較， 建議采用架空車庫， 優(yōu)化總成本。設(shè)計(jì)優(yōu)化32三、前置策劃設(shè)計(jì)策劃貨量區(qū)出圖進(jìn)度深化設(shè)計(jì)需前置33設(shè)計(jì)部門輸出成果完成日期規(guī)劃設(shè)計(jì)院總平方案20XX年XX月XX日總平施工圖20XX年XX月XX日蘇州安省設(shè)計(jì)院有限公 司貨量樁基圖20XX年XX月XX日貨量單體施工圖20XX年XX月XX日貨量區(qū)裝修水電暖圖20XX年XX月XX日貨量地庫圖20XX年XX月XX日永久性圍墻20XX年XX月XX日裝修設(shè)計(jì)

19、院貨量裝修圖20XX年XX月XX日人防設(shè)計(jì)院人防設(shè)計(jì)圖方案20XX年XX月XX日景觀設(shè)計(jì)中心貨量景觀施工圖20XX年XX月XX日三、前置策劃設(shè)計(jì)策劃1、區(qū)域設(shè)計(jì)管理部組織，項(xiàng)目部召集設(shè)計(jì)、總 分包、監(jiān)理、子公司、營銷中心等召開圖紙?jiān)u 審會(huì)； 2、將意見統(tǒng)一反饋到設(shè)計(jì)院確定審核后下發(fā)實(shí) 施； 3、施工樣板間遇到問題時(shí)再次進(jìn)行反饋修改， 按修改后圖紙施工； 4、所有設(shè)計(jì)變更必須甲方確認(rèn)方可下發(fā)施工；5、項(xiàng)目部根據(jù)最終確定的施工圖，組織施工單 位全面進(jìn)行貨量區(qū)施工。圖紙會(huì)審與設(shè)計(jì)變更管理34提前招標(biāo)、掌握主動(dòng)權(quán)招標(biāo)前置施工單位考察合同約定 及時(shí)開展招標(biāo)立項(xiàng)、投 標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開 標(biāo)、定標(biāo)工作 了

20、解當(dāng)?shù)氐氖袌霾牧蟽r(jià) 格 招標(biāo)工程各專業(yè)的施工 承包范圍 現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性、 施工條件等，提供給成 本管理中心快速確定施工單位項(xiàng)目必須主動(dòng)參與招標(biāo)工作選用熟悉公司操作模式、合作良好單位 施工合同簽訂時(shí)工期務(wù)必 嚴(yán)格合理約定 區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積極參與施工 合同中“工程管理?xiàng)l款” 的簽定，尤其是“工期條 款”目的：確保招標(biāo)進(jìn)度滿足施工要求，提前進(jìn)場，充分準(zhǔn)備。三、前置策劃招標(biāo)策劃35三、前置策劃招標(biāo)策劃36部門對接人主要工作項(xiàng)目部XXX 180XXXXXXXXX負(fù)責(zé)立項(xiàng)發(fā)起、參與考察、現(xiàn)場踏勘、并參與招 標(biāo)全過程的開展區(qū)域成本管理部XXX 180XXXXXXXXX主導(dǎo)、類招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)組織施工單位考察、

21、 標(biāo)書編制、組織收標(biāo)開標(biāo)及談判、合同簽訂集團(tuán)成本管理中心XXX 180XXXXXXXXX主導(dǎo)、類招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)組織施工單位考察、 標(biāo)書編制、組織收標(biāo)開標(biāo)及談判、合同簽訂三、前置策劃招標(biāo)策劃37階段項(xiàng)目開始時(shí)間完成時(shí)間現(xiàn)選定單位選定單位歷史施工情況進(jìn)度招標(biāo)總包工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日廣東騰越承接過XX項(xiàng)目議標(biāo)進(jìn)行中招標(biāo)監(jiān)理工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX單位承接過XX項(xiàng)目已完成招標(biāo)地質(zhì)勘探工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX單位承接過XX項(xiàng)目已完成招標(biāo)土方開挖與回填工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX單位承接過XX項(xiàng)目已

22、完成招標(biāo)基坑支護(hù)工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX單位承接過XX項(xiàng)目已完成招標(biāo)樁基礎(chǔ)工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日XX單位承接過XX項(xiàng)目已完成招標(biāo)人防設(shè)計(jì)工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未開始招標(biāo)人防監(jiān)理工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未開始招標(biāo)人防施工工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未開始招標(biāo)消防工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未開始招標(biāo)白蟻防治工程20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未開始招標(biāo)鋼制防火門制作20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日未開始三、前置策劃招標(biāo)策劃市政配套

23、策劃電視工作項(xiàng)項(xiàng)目建筑規(guī)劃出圖合同談判定價(jià)合同流程審批合同簽訂出施工圖施工圖審批優(yōu)化進(jìn)場施工/場地交 付施工完成竣工驗(yàn)收合同結(jié)算工作周期（日歷天）XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX計(jì)劃完成時(shí)間（年/月/日）20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日實(shí)際完成時(shí)間（年/月/日）電信工作項(xiàng)項(xiàng)目建筑規(guī)劃出圖合同談判定價(jià)合同流程審批合同簽訂出施工圖施工圖審批優(yōu)化進(jìn)場施工/場地交 付施工完成竣工驗(yàn)收合同結(jié)算工作周期（日歷天）

24、XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX計(jì)劃完成時(shí)間（年/月/日）20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日實(shí)際完成時(shí)間（年/月/日）供水工作項(xiàng)提交報(bào)裝資料出施工圖施工圖送審優(yōu)化主材定價(jià)預(yù)算收集及審 核定價(jià)合同談判定價(jià)合同審批流程合同簽訂進(jìn)場施工/場地 交付水表安裝竣工送水驗(yàn)收工作周期（日歷天）XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX計(jì)劃完成時(shí)間（年/月/日）20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年X

25、X月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日實(shí)際完成時(shí)間（年/月/日）供電工作項(xiàng)提交報(bào)裝資 料供電管理部 門現(xiàn)場查勘項(xiàng)目供電方 案批復(fù)施工圖紙送 審優(yōu)化主材招標(biāo)邀 約主材招標(biāo)定 價(jià)預(yù)算收集及 發(fā)起審核合同談判定 價(jià)合同審批流 程發(fā)起合同簽訂進(jìn)場施工/ 場地交付報(bào)停電計(jì) 劃中間查驗(yàn)竣工驗(yàn)收電子化移 交驗(yàn)收送電工作周期（日歷天）XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX計(jì)劃完成時(shí)間（年/月/日）20XX年XX月XX日20XX年XX月XX

26、日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年 XX月XX日20XX年 XX月XX日實(shí)際完成時(shí)間（年/月/日）燃?xì)夤ぷ黜?xiàng)項(xiàng)目建筑規(guī)劃出圖合同談判定價(jià)合同審批流程合同簽訂出施工圖施工圖審批優(yōu) 化燃?xì)馐┕ぴS可 證辦理進(jìn)場施工/場地 交付施工完竣工送氣驗(yàn)收合同結(jié)算工作周期（日歷天）XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX計(jì)劃完成時(shí)間（年/月/日）20XX年XX月XX日2

27、0XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日20X3X8年XX月XX日實(shí)際完成時(shí)間（年/月/日）三、前置策劃采購策劃材料采購重點(diǎn)設(shè)備材料關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)責(zé)任到人電梯、石材、屋面瓦、防水卷材、外墻 磚、涂料、三箱、室內(nèi)拋光磚、水池景 觀設(shè)備、家居四大件、潔具、燈具開關(guān) 面板、淋浴屏風(fēng)、景觀飾品、家電圖紙選定供應(yīng)商下單、進(jìn)場驗(yàn)收、跟進(jìn)土建裝修園建類：XXX39機(jī)電市政配套類：XXX樣板確認(rèn)三、前置策劃采購策劃在項(xiàng)目部組織架構(gòu)中設(shè)置 采購專員和相應(yīng)倉庫管理

28、員采購專員倉庫管理員熟悉采購流程，對接區(qū)域材料 采購工作，尤其是具有豐富裝 修經(jīng)驗(yàn)的人員，專門算量、下 單、跟進(jìn)材料進(jìn)展負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目所有物料驗(yàn)收、進(jìn) 出倉手續(xù)，常用物品的備倉、資 產(chǎn)月度盤點(diǎn)、NC系統(tǒng)錄單，包 括但不限于房地產(chǎn)公司、順茵綠 化的一草一木、物業(yè)公司的一紙 一筆的倉庫管理工作。專職或固定 人員兼職專職臺賬式管理必須每天進(jìn)行跟 蹤梳理，并上報(bào) 項(xiàng)目總。40三、前置策劃采購策劃411、與采購部同事進(jìn)行座談對甲指甲供材提前進(jìn)行梳理：建筑裝飾類：外墻磚、文化石、屋面瓦、外墻涂料、拋光磚、瓷片、馬賽克，石材仿古磚、廣場磚等。機(jī)電安裝類：成套配電箱、面板開關(guān)、電線電纜；衛(wèi)生間潔具如洗手盆、座廁

29、、浴缸、淋浴屏風(fēng)、浴室柜、浴室 鏡、龍頭及五金配件；防火門。 2、在總包單位合同編號生成后，項(xiàng)目即組織總包方和供應(yīng)商開展三方合同簽訂工作，確保材料及時(shí)到場。3、材料采購下單：根據(jù)核算的材料數(shù)量，在采購下單時(shí)，對不同采購的物品數(shù)量進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑黾樱绱纱u、外墻磚、馬賽克、涂 料等。 4、對于供貨周期較長的材料、設(shè)備，如電梯、鋁合金門窗、石材等材料，和供貨商充分溝通，提前做好材料供貨計(jì) 劃，給予供應(yīng)商合理的供貨周期，并且采購部、項(xiàng)目部、施工單位三方派出專人進(jìn)行跟蹤，確保材料按計(jì)劃到場。特 別是施工方下的采購單部分，采購單要送到項(xiàng)目部備案。三、前置策劃采購策劃42專業(yè)材料名稱品牌對接部門負(fù)責(zé)人下單時(shí)

30、間到場時(shí)間備注建筑 類外墻涂料澳門高仕集團(tuán)采購部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日由總包下單，要求下 單時(shí)間早于材料到場 時(shí)間30天仿古磚圣凡爾賽集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日拋光磚、瓷片歐神諾集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日內(nèi)墻涂料華潤集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日反應(yīng)型防水卷材廣州麗天集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日外墻陶瓷薄板蒙娜麗莎集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日文化石廣州市億泰集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日屋面瓦廣東鴻業(yè)管樁集團(tuán)采購

31、部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日外墻紙皮磚白兔集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日鋼質(zhì)防火門廣東勝捷集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日電線電纜東莞市民興電纜集團(tuán)采購部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日機(jī)電 安裝 類開關(guān)面板昇輝集團(tuán)采購部XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日甲供材，項(xiàng)目部下單， 早于到場前60天下單配電箱昇輝集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日三、前置策劃采購策劃43專業(yè)材料名稱品牌對接部門項(xiàng)目負(fù)責(zé)人下單時(shí)間到場時(shí)間備注潔具類坐便器、洗臉盆貝朗集團(tuán)采購部XXX20XX年XX月XX日

32、20XX年XX月XX日項(xiàng)目部下單洗菜盆貝朗集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日項(xiàng)目部下單花灑貝朗集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日項(xiàng)目部下單淋浴屏風(fēng)中山市優(yōu)普集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日洗手（菜）盆龍頭貝朗集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日燈飾類路燈昇輝集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日項(xiàng)目部下單燈具（吸頂燈、筒燈）美的集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日精簡裝修 類木門、木地板、櫥柜現(xiàn)代家居現(xiàn)代家居XXX20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日項(xiàng)目部下單浴鏡、浴柜現(xiàn)代

33、家居20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日軟裝工程軟裝家具創(chuàng)喜邦盛集團(tuán)采購部、家私組、 創(chuàng)喜邦盛20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日項(xiàng)目部與創(chuàng)喜邦盛簽合同軟裝飾品創(chuàng)喜邦盛20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日戶外園建 飾品類罐類創(chuàng)喜邦盛集團(tuán)采購部20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日石制小品20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日木制小品20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日仿真植物20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日公仔/戶外用品20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日兒童游樂設(shè)施其他成品構(gòu)件20XX年XX月XX日20XX年XX月XX日三、前置

34、策劃成本策劃一、項(xiàng)目整體經(jīng)營指標(biāo)1、項(xiàng)目基本情況2、項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)3、項(xiàng)目目標(biāo)成本（收入分析、成本分析、專項(xiàng)成本分析）二、項(xiàng)目成本策劃1、項(xiàng)目產(chǎn)品成本策劃 產(chǎn)品方案規(guī)劃、規(guī)劃指標(biāo)分析、地方標(biāo)準(zhǔn)分析。2、前期工程成本策劃 地方標(biāo)準(zhǔn)分析、行政事業(yè)性收費(fèi)、前期工程費(fèi)（紅線外工程費(fèi)用、三通一平及臨時(shí)設(shè)施）。3、建造成本適配策劃 建造成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、結(jié)構(gòu)性成本策劃、敏感性成本策劃。4、專題方案成本策劃 土石方工程、基坑支護(hù)和基礎(chǔ)處理工程、人防工程、地下室及車位經(jīng)濟(jì)效益等。確保成本不增加 依照成本中心相關(guān)規(guī)定執(zhí)行44三、前置策劃成本策劃45三、項(xiàng)目成本管控策略1、成本管控規(guī)劃行政規(guī)費(fèi)減免及交費(fèi)方式優(yōu)化、前期紅

35、線內(nèi)和紅線外成本策劃、前期工程費(fèi)成本策劃、限額設(shè)計(jì)指 標(biāo)確定并下發(fā)設(shè)計(jì)院、地下室及車位經(jīng)濟(jì)效益分析、產(chǎn)品組合經(jīng)濟(jì)效益分析、人防自建與異地建設(shè)成本 分析、結(jié)構(gòu)性成本策劃、敏感性成本策劃、功能性成本策劃（含基礎(chǔ)、基坑支護(hù)等）。2、成本風(fēng)險(xiǎn)防控市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)、前期工程、基礎(chǔ)工程、主體建安工程、景觀環(huán)境工程、社區(qū)管網(wǎng) 工程、公共配套工程等。3、合約規(guī)劃管控土地、前期、主體建筑、室內(nèi)精裝修、主體安裝、景觀環(huán)境、社區(qū)管網(wǎng)、公共配套、其他費(fèi)等。4、責(zé)任成本分解明確責(zé)任指標(biāo)、責(zé)任人、時(shí)間節(jié)點(diǎn)。三、前置策劃報(bào)建策劃重點(diǎn)提醒的幾個(gè)方面6主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間目前進(jìn)展備注項(xiàng)目摘牌簽訂土地出讓合同建設(shè)用地

36、規(guī)劃許可證立項(xiàng)后辦理規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo) 如容積率、建筑密度、車位配置等設(shè)立項(xiàng)目公司辦理營業(yè)執(zhí)照取得發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)國有土地使用權(quán)證完成用地證辦理及地塊界址調(diào)查總平面方案報(bào)建審查總平面規(guī)劃方案符合規(guī)劃要點(diǎn)與相關(guān)規(guī)范建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙審查及備案第三方圖審機(jī)構(gòu)審查合格章建設(shè)工程施工許可證施工合同及安監(jiān)質(zhì)檢完成備案商品房預(yù)售許可證完成地名核準(zhǔn)，進(jìn)行路址備案，商品房物價(jià)備案等 4三、前置策劃報(bào)建策劃流程與時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽訂土地出讓合同國有土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證20XX年XX月XX日已完成20XX年XX月XX日已完

37、成20XX年XX月XX日已完成產(chǎn)權(quán)辦理主要事項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注展示區(qū)臨時(shí)施工許可證20XX年XX月XX日進(jìn)行中20XX年XX月XX日進(jìn)行中20XX年XX月XX日未完成4720XX年XX月XX日進(jìn)行中20XX年XX月XX日進(jìn)行中20XX年XX月XX日未完成政府關(guān)系維護(hù)善于尋求政府主要領(lǐng)導(dǎo)的政績支持； 各種關(guān)系的建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系； 杜絕把關(guān)系建立在個(gè)人關(guān)系上，更不能參與到小圈子內(nèi)。建立“合法”密切 關(guān)系如爭取城建副市長級別領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任政府協(xié)調(diào)小組組長等。爭取相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)點(diǎn) 我司項(xiàng)目配以媒體報(bào)道，既推動(dòng)項(xiàng)目工作開展，也提高項(xiàng)目影響力。定期或不定期邀請 領(lǐng)導(dǎo)前來項(xiàng)目指導(dǎo) 工作匯報(bào)重要工作進(jìn)展，

38、請求協(xié)調(diào)解決問題及提出處理方案的建議。以工作簡報(bào)定期書 面報(bào)告政府主要領(lǐng) 導(dǎo)三、前置策劃報(bào)建策劃48三、前置策劃報(bào)建策劃系統(tǒng)策劃49三、前置策劃報(bào)建策劃關(guān)注要點(diǎn)要點(diǎn)一、規(guī)劃方案提前確定1、摘牌前與設(shè)計(jì)了解當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求條件，特別涉及偷面積、消防和人防的要求。2、摘牌前XX天獲得主席簽批的規(guī)劃方案。確定規(guī)劃方案后，摘牌前或者當(dāng)天送規(guī)劃局預(yù)審，迅速拿到預(yù)審意見后 修改，待簽訂土地出讓合同后馬上正式送審，節(jié)省時(shí)間。3、總規(guī)預(yù)審基本無誤后，緊接著送施工圖審查或者單體預(yù)審（如有），總規(guī)報(bào)審期間，施工圖的設(shè)計(jì)必須同步并 及時(shí)修改，做好同步。4、總規(guī)批復(fù)后，盡快完成規(guī)劃面積指標(biāo)符合，確保較快批復(fù)建設(shè)工程規(guī)劃許

39、可證。5、需要關(guān)注環(huán)評、交評及水土保持，對于上海等城市或者項(xiàng)目位于旅游景區(qū)、緊鄰國（?。?，對該類審查非常嚴(yán) 格，前置溝通尤為重要，其直接影響到項(xiàng)目的正式立項(xiàng)及規(guī)劃報(bào)審。 6、專家評審會(huì)尤為重要，注意溝通技巧和方式，在會(huì)以前盡可能獲取專家名單，提前做好咨詢工作。50三、前置策劃報(bào)建策劃關(guān)注要點(diǎn)鳳凰灣總地價(jià)：7.93億 1、2015年06月15日：1.76億2、2015年07月07日：2.19億3、2015年09月18日：3.95億4、2015年09月22日：383萬（利息）天璽總地價(jià)：8.9億 摘牌后一個(gè)月內(nèi)付清世紀(jì)城（11.44億）南城首府（2.1億）城市花園(7.12億)中央花園（1.40億

40、）另外三個(gè)項(xiàng)目，先支付一半土地款， 待取得預(yù)售證前，再支付剩余土地款VS在開盤前一個(gè)月支付土地款，再取得土地證、施工證、預(yù)售證。要點(diǎn)二、土地款分期支付51三、前置策劃報(bào)建策劃關(guān)注要點(diǎn)要點(diǎn)三、工作前置規(guī) 劃 類 ：1 、 摘 牌 前 預(yù) 審 批2 、 摘 牌 前 確 定 規(guī) 劃 方 案 、 摘 牌 當(dāng) 天 送 預(yù) 審3 、 總 規(guī) 預(yù) 審 、 單 體 預(yù) 審 可 同 時(shí) 進(jìn) 行4 、 單 體 預(yù) 審 后 無 誤 送 消 防 預(yù) 審施工證類： 1、繳納相關(guān)費(fèi)用前，將后續(xù)事項(xiàng)前置辦理2、工程證出來后，即可立刻啟動(dòng)設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位招標(biāo)3、施工證辦理前，未交費(fèi)，未有圖紙審查和節(jié)能審查意見書預(yù)

41、售 類 ：1 、 銀 行 監(jiān) 控 賬 戶 、 監(jiān) 控 協(xié) 議 提 前 辦 理2 、 前 置 預(yù) 測 面 積 測 量 ， 公 關(guān) 使 用 電 子 版3 、 提 前 看 現(xiàn) 場 、 預(yù) 估 工 程 進(jìn) 度 （提前 7 天） 4 、 備 份 資 料 ， 房 管 局 現(xiàn) 場 修 改52三、前置策劃報(bào)建策劃關(guān)注要點(diǎn)要點(diǎn)四、掌握政府流程目的：減少時(shí)間與資金成本53要點(diǎn)：1、提前了解當(dāng)?shù)卣?guī)定、政策，并了解當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的常用手 段，能打擦邊球盡可能做。2、確需打破政府流程時(shí)，可以采用多種手段有效溝通，例如組 織召開政府辦公會(huì)/協(xié)調(diào)會(huì)，將我司項(xiàng)目納入重點(diǎn)項(xiàng)目開通綠色通道等手段。1、爭取土地款分期支付、減少資金

42、占用2、爭取提前售3、施工證辦理階段，未繳相關(guān)費(fèi)用，將后續(xù)事項(xiàng)前置辦理4、爭取政府支持，設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理單位同時(shí)招標(biāo)，提前完成5、組織保障精 英 團(tuán) 隊(duì) 前 置 策 劃 區(qū) 域 幫 扶 不 走 過 場 三 堂 會(huì) 審 精 干 團(tuán) 隊(duì)成 就 雙 享 跟 投 分 配 參 與 人 員 分 工 清 晰 階 段 考 核 獎(jiǎng) 罰 分 明責(zé)任到 人同心同德 不人浮于事三、前置策劃組織策劃54三、前置策劃組織策劃A 項(xiàng)目部人員職責(zé)及架構(gòu)55部門姓 名崗位責(zé)任分工綜合部項(xiàng)目總經(jīng)理（1）全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作。項(xiàng)目副總經(jīng)理（1）負(fù)責(zé)開發(fā)報(bào)建、外部關(guān)系維護(hù)等工作。項(xiàng)目副總經(jīng)理（1）協(xié)助全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程管理工作。

43、綜合主管（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部行政、后勤及人事管理工作。開發(fā)部開發(fā)主管（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)規(guī)、報(bào)建等項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)審手續(xù)。工程（監(jiān)理）部工程部經(jīng)理（1）全面負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、成本、信息、協(xié)調(diào)等管理工作。土建工程師（3）現(xiàn)場工程師。三、前置策劃組織策劃A 項(xiàng)目部人員責(zé)任片區(qū)劃分需要裝修工程師1人、 1名土建工程師、1名裝修工程師、2名土建工程師、1名園藝、1名采購需1名土建工程師、 1名碧業(yè)生1名采購員、1名園藝、綠化工程師 市政、安裝工程1名碧業(yè)生需1名土建工程師56姓名現(xiàn)場分工情況碧業(yè)生2名采購專員（材料下單及跟進(jìn)）2人園藝、綠化2人裝修工程2人土建類4人三、前置策劃組織策劃中建五局碧桂園

44、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)57B 總包組織架構(gòu)總包組織架構(gòu)人員皆由項(xiàng)目部面 試，合格之后方可上崗入職。三、前置策劃組織策劃58C 區(qū)域?qū)臃止^(qū)域?qū)臃止^(qū)域?qū)臃止ろ?xiàng)目總工程部經(jīng)理電氣土建裝修綠化造價(jià)XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX營銷工作XXX物業(yè)工作XXX技術(shù)工作XXX財(cái)務(wù)工作XXX招標(biāo)、造價(jià)工作XXX人力工作XXX設(shè)計(jì)圖紙工作XXX辦公室工作XXX采購工作XXX倉庫工作XXX三、前置策劃組織策劃D 集團(tuán)對接分工職能中心部門職能中心對接人聯(lián)系方式區(qū)域?qū)尤诉\(yùn)營中心運(yùn)營中心分部XXX18XXXXXXXXXXXX研發(fā)設(shè)計(jì)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)部XXX18XXXXXXXXXXXX產(chǎn)品研發(fā)部XXX18XXXX

45、XXXXX設(shè)計(jì)管理部XXX18XXXXXXXXX環(huán)境院XXX18XXXXXXXXX裝修院XXX18XXXXXXXXX工程管理中心工程管理部XXX18XXXXXXXXXXXX成本管理中心招標(biāo)部XXX18XXXXXXXXXXXX造價(jià)部XXX18XXXXXXXXX市政配套XXX18XXXXXXXXX前期部XXX18XXXXXXXXX采購中心采購部XXX18XXXXXXXXXXXX59戰(zhàn)略管理中心戰(zhàn)略發(fā)展部XXX18XXXXXXXXXXXX三、前置策劃組織策劃會(huì)議制度開工、封頂、開放、開 盤、交樓目標(biāo)明確區(qū)域互動(dòng)每周五與區(qū)域平臺互動(dòng)，匯報(bào)進(jìn)度、協(xié)調(diào)問 題每周計(jì)劃會(huì)每周日召開下周計(jì)劃會(huì) 組織策劃下周工作

46、安排周報(bào)、月報(bào)區(qū)域部門、政府領(lǐng)導(dǎo)例會(huì)（現(xiàn)場會(huì)）裝修進(jìn)場前 裝修進(jìn)場后總承包：統(tǒng)一思想 宣貫制度項(xiàng)目部：施工搶工經(jīng)驗(yàn)分享區(qū)域：區(qū)域副總裁蒞臨指導(dǎo)會(huì)議制度60四審四查八項(xiàng)先行三大管理通病預(yù)防慎選分包 制度嚴(yán)謹(jǐn) 樣板先行 前緊后松3手工勞動(dòng)為主4做業(yè)分布面廣2屬小量重復(fù)性工作5實(shí)施人員參差不齊6總包配合過程中強(qiáng)勢7精裝修分包天生弱者8甲方有勁使不上精裝修策 劃精裝修工程特點(diǎn)1客戶滿意不僅是規(guī)范做什么怎么做首立規(guī)矩三、前置策劃裝修策劃精裝善策劃，質(zhì)量有保障61三、前置策劃裝修策劃沒有規(guī)矩不能成方圓，精裝修質(zhì)量控制首要工作是立規(guī)矩。四審四查八項(xiàng)先行三大管理通病預(yù)防首立規(guī)矩審運(yùn)輸、查工藝；審計(jì)劃、查工作面

47、； 審圖紙、查交接單；審工序、查隱蔽。管理先行、樣板先行、材料先行、分批先行、 封閉先行、放線先行、堆場先行、加工先行人員管理、過程質(zhì)量管理、成品保護(hù)管理任何施工企業(yè)都是來賺錢的，前置通病防治可以責(zé)任清晰，獎(jiǎng)罰分明；前置通病防治可以警示 施工企業(yè)注重通病防治，通病返工是甲乙共同損失，預(yù)防是第一選擇。62三、前置策劃交樓策劃項(xiàng)目完美交樓標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作63三、前置策劃交樓策劃重點(diǎn)提示1、落實(shí)交樓前“綜合檢查”增設(shè)“交樓前綜合檢查”管控環(huán)節(jié) 目的：提前排查各類交樓風(fēng)險(xiǎn)，對交樓批次“全面體檢”。 牽頭人：區(qū)域大運(yùn)營工作組 時(shí)間：對裝修交樓批次，不遲于該批次里程碑交樓聯(lián)合驗(yàn)收時(shí)間前6個(gè)月對毛坯交樓批次，由區(qū)域

48、自定檢查時(shí)間和檢查要求要求：此項(xiàng)工作為集團(tuán)強(qiáng)制性要求，必須做到對區(qū)域內(nèi)所有交樓批次全覆蓋，但具 體操作細(xì)節(jié)由各區(qū)域根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況來確定。64三、前置策劃交樓策劃重點(diǎn)提示2、嚴(yán)控兩個(gè)移交面“土建移交裝修”“裝修移交現(xiàn)代家居”強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)移交面”的重要性目的：嚴(yán)抓移交面，保障裝修工期，確保裝修質(zhì)量 考核：一方面，通過不定期飛行交叉檢查進(jìn)行督查幫扶，協(xié)助區(qū)域、項(xiàng)目或相關(guān)部門進(jìn) 行計(jì)劃糾偏，對于兩大工作面移交節(jié)點(diǎn)完成成果虛假上報(bào)情況，一旦查出，除按 “2017年計(jì)劃管理辦法相關(guān)條例”執(zhí)行集團(tuán)例行處罰外，按2萬元/批次予以額外處罰（項(xiàng)目總占60%，區(qū)域運(yùn)營負(fù)責(zé)人占20%，區(qū)域總裁占20%）；另一方面，每

49、月將逾期情況在集團(tuán)高管會(huì)上進(jìn)行通報(bào)。65三、前置策劃交樓策劃3、執(zhí)行關(guān)于“促進(jìn)完美交樓，實(shí)現(xiàn)口碑相傳”的管理要求強(qiáng)調(diào)“完美交樓、口碑相傳”的重要性 管理要求：推行“完美交樓”模式，在項(xiàng)目交樓聯(lián)合驗(yàn)收通過之后，通過增加交付 前“交付狀態(tài)評定”機(jī)制，制定高標(biāo)準(zhǔn)的交付體驗(yàn)要求，高標(biāo)準(zhǔn)的交付后維修及客 戶關(guān)系維護(hù)管理，以達(dá)到“完美交樓”的目的。獎(jiǎng)罰措施：關(guān)于完美交樓獎(jiǎng)勵(lì)；關(guān)于交樓工作不利的處罰；申訴與豁免。66三、前置策劃客戶維溫”九步法”67工程策劃第四部分前置策劃（策劃先行、組織保障、高效落地、過程管控）四搶四保（搶臨設(shè)保暢通、搶地下保地上、搶主體保裝修、搶立面保室外）科學(xué)穿插（合理穿插、流水施工

50、、勞動(dòng)均衡、凈工期合理） 品質(zhì)提升（樣板先行、一次成活、過程驗(yàn)收、成品保護(hù)）四、工程策劃交樓十六字訣69四、工程策劃貨量區(qū)新四搶、四保搶臨設(shè)保暢通施工用時(shí)方恨少1. 臨時(shí)生活區(qū)須滿足總包、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 需求，“先生活、 后工作”2.有序地組織甲方專屬材料堆場， “兵馬未動(dòng)，糧草先行 ”3.合理配置供電容量，“手中有糧，心中不慌 ” 4.臨電管線須規(guī)劃，規(guī)避后期施工破壞，“合理規(guī)劃，保供電“ 5.項(xiàng)目道路先行硬化，“車到項(xiàng)目必有路”搶地下 保地上搶主體 保裝修搶板房保貨量永久道路先行未設(shè)置專屬材料堆場寸步難行臨時(shí)用電充足裝修突擊隊(duì)來之能戰(zhàn)客戶道路、施工道路分離臨時(shí)用電線路規(guī)劃7一般總包臨時(shí)道路165

51、43270地下先行實(shí)施，地上避免重復(fù)返工小市政地下管網(wǎng)要預(yù)先完成政府實(shí)施的大市政管網(wǎng)優(yōu)先協(xié)調(diào)實(shí)施，確有困難必須預(yù)留實(shí)施空間（如：道路設(shè)置過路管、預(yù)留管溝、主要綠化策劃規(guī)避等）地下永久構(gòu)筑物（化糞池、隔油池、地下獨(dú)立泵房等）與地下工程同步實(shí)施搶臨設(shè)保暢通搶地下 保地上搶主體 保裝修搶立面保室外先行 市政 管網(wǎng)地下 永久 構(gòu)筑物四、工程策劃貨量區(qū)新四搶、四保71主體加速辦法多，裝修加速問題多盡量壓縮主體工期，保障裝修合理工期，保障裝修質(zhì)量，一次驗(yàn)收合格主體工程實(shí)施周期彈性較大，搶工措施（增加模板、配置機(jī)械設(shè)備、增加工人數(shù)量等）余地較大裝修工程實(shí)施階段工期較難壓縮（容易窩工、交叉工序多、相互影響、成

52、品保護(hù)、 重復(fù)污染等）裝修造成質(zhì)量問題往往無法修復(fù)，客戶往往容易發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題。搶臨設(shè)保暢通搶地下 保地上搶主體 保裝修搶立面保室外四、工程策劃貨量區(qū)新四搶、四保搶保72全外墻立面可從下往上分段施工，爭取條件提前插入落地架部分先行插入施工，盡早拆除后騰出工作面交予土方回填、市政管道等室外 施工室外分區(qū)分片分段流水穿插施工，市政、綠化、園林合理鋪排，同步做好完工成品 保護(hù)搶臨設(shè)保暢通搶地下 保地上搶立面保室外四、工程策劃貨量區(qū)新四搶、四保搶主體 保裝修搶保73四、工程策劃科學(xué)穿插必要前提一、報(bào)建前置，盡早獲取施工證，確保合法合規(guī)1、做好報(bào)建策劃是關(guān)鍵，實(shí)現(xiàn)分段驗(yàn)收。2、與政府上下層級的關(guān)系維護(hù)及溝

53、通是順利報(bào)建的基礎(chǔ)，前置尊重、持續(xù)維護(hù)、切勿臨時(shí)抱佛腳，尊重政府專業(yè)意見。3、針對1+N模式重要城市可成立報(bào)建精英團(tuán)隊(duì)（專業(yè)性），流程標(biāo)準(zhǔn)化和持續(xù)優(yōu)化，共享報(bào)建資源。二、充分、科學(xué)合理的貨量區(qū)工程策劃1、區(qū)域大運(yùn)營工作組須確保新項(xiàng)目做好工程策劃，整合資源確保工程策劃有效落地，實(shí)現(xiàn)分段驗(yàn)收，分段穿插。2、要求施工單位積極參與工程策劃，讓策劃更有實(shí)效性；同時(shí)也要做好工程策劃在所有參建單位內(nèi)的交底。3、嚴(yán)格執(zhí)行總裁的“身正、選準(zhǔn)、管好、立斷”指示，要培育出敢打硬仗、合作良好、有實(shí)力的施工方，建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。三、場地移交，具備良好施工條件1、按時(shí)保質(zhì)移交。如5層一移交。2、做好通層移交樣板，甲方、乙

54、方、監(jiān)理單位進(jìn)行充分交底。3、土建移交裝修作業(yè)面是穿插的關(guān)鍵，區(qū)域項(xiàng)目要想方設(shè)法溝通實(shí)現(xiàn)分段驗(yàn)收。 74詳見貨量區(qū)工期優(yōu)化的工程策劃指引市政15天（第341天）綠化18天（第359天）外墻收口20天（第346天）人貨梯 拆除 7天（第326天）室內(nèi)裝修室外工程外立面地下室73天（第73天）主 體146天（第219天）砌筑抹灰45天（第264天）精裝修二52天（第371天）竣備及聯(lián) 合驗(yàn)收29天（第400天）外架拆除及 外墻面層施工40天（第319天）外墻基層15天（第279天）拆架前精裝修一緊湊插入并完成； 拆架后精裝修二按3層小流水穿插。人貨梯 拆除 7天（第326天）1、人貨梯快速安裝；2

55、、標(biāo)準(zhǔn)層工序緊湊穿插。消防、規(guī)劃充分前置快速開始末段外 墻施工是關(guān)鍵。備注： 裝修一：沉箱封板、地面找平、墻磚鋪貼、石膏線、墻面膩 子（拆架前裝修）； 裝修二：地面鋪貼、墻面漆、四大件安裝等剩余工作75（拆架 后裝修）。四、工程策劃科學(xué)穿插關(guān)鍵工序1、合理確定土方與1、鋁合金窗框安裝緊跟砌1、鋁合金窗扇隨樁基施工順序；體同步施工；拆架同步安裝；2、塔吊快速安裝；2、最后一層砌筑是關(guān)鍵；2、快速拆除外3、塔樓先行，地下3、抹灰快速插入。架，為精裝修二室合理分區(qū)。提供條件。質(zhì) 量 管 控 原 則明確分工、責(zé)任到人圖紙會(huì)審、培訓(xùn)交底原材嚴(yán)控、樣板先行過程驗(yàn)收、成品保護(hù)三 步 走 管 控 思 路樣板引

56、路保障兩防提升品質(zhì)清晰劃分三級質(zhì)量責(zé)任，建立全員質(zhì)量責(zé)任意識，建立全周期 質(zhì)量管理意識；質(zhì)量管理全員參與，形成質(zhì)量鏈的上游下游，人人都是質(zhì)量專員。76四、工程策劃品質(zhì)提升質(zhì)量管控原則與思路四、工程策劃施工組織設(shè)計(jì)771、情況說明：會(huì)議+資料。成本合理，勞動(dòng)均衡，有工作面就有人，科學(xué)合理穿插。2、開始時(shí)間：開工前30天開始。3、完成時(shí)間：開工前10天完成。4、重點(diǎn)提醒：（1）整體與分階段場地規(guī)劃；各單位相互配合，做好穿插施工和場地 移交；（2）標(biāo)段劃分，土方階段平面布置， 主體階段平面布置，裝飾裝修階段平面 布置，現(xiàn)場辦公與生活區(qū)布置，外架與模板及其支撐體系，臨水臨電臨路；（3）施組 編制完成后

57、，及時(shí)給專業(yè)單位、項(xiàng)目部管理人員進(jìn)行交底和培訓(xùn)；（4）合理考慮分批 竣備、圍擋設(shè)置、交樓；（5）充分考慮塔吊、施工電梯等大型機(jī)械布置，控制各施工 工種分批進(jìn)場時(shí)間，確保滿足穿插施工、快速施工要求。四、工程策劃總平布置地下階段平面布置圖說明：1、臨時(shí)道路繞地下室外圍一圈布置。2、材料堆場沿路邊布置，并在塔吊覆蓋范圍 內(nèi)。 3、塔吊采用3大1?。?臺R70，1臺R50）， 避開兩臺以上塔吊交叉。 4、地下室階段的砼采用砼天泵澆筑，每棟布 置1個(gè)停放點(diǎn)。78四、工程策劃總平布置79主體階段平面布置圖說明： 1、地下室完成后，在頂板消防通道上修一條臨 時(shí)路連通環(huán)線路。 2、塔樓范圍內(nèi)的地下室完成后，迅

58、速做防水， 并土方回堆，提供場地。 3、人貨梯布置在地下室范圍外，為砌筑提前穿 插提供條件（布置在陽臺處）。 4、部分材料堆場布置在地下室頂板上。四、工程策劃總平布置80裝修階段平面布置圖說明： 1、磚、砂、水泥、裝修等材料需沿人貨梯四周 布置。 2、主體階段的鋼筋、模板等材料堆場拆除，做 到工完場清。四、工程策劃施工電梯及場地布置圖例說明：81塔吊塔吊覆蓋范圍加工場地材料堆場1#樓2#樓3#樓4#樓T1T3T4T2每棟樓各設(shè)置一臺雙籠人貨梯。（使用工期230天， 開工后70天投入使用）（1）人貨梯布置于外陽臺，不布置于地下室設(shè)備 房、水池水泵、大堂出入口等影響驗(yàn)收的關(guān)鍵位置；（2）人貨梯基礎(chǔ)

59、與地下室頂板同步完成；（3）第4層結(jié)構(gòu)施工時(shí)開始安裝人貨梯，至第6層結(jié) 構(gòu)施工時(shí)投入，精裝修材料大部分運(yùn)輸上樓后即可拆 除人貨梯 。每棟樓各設(shè)置臂長50米塔吊。（使用工期290天，開 工后18天投入使用，此前使用汽車吊輔助施工）（1）塔吊樁與塔樓樁基同步施工，樁基完成即施工塔吊基礎(chǔ)，待基礎(chǔ)強(qiáng)度足夠后即安裝塔吊；（2）塔吊不設(shè)置于地下室設(shè)備房、水池水泵、大堂 出入口等影響驗(yàn)收的關(guān)鍵位置；（3）提前布置塔吊安裝進(jìn)出臨時(shí)道路；（4）底板施工時(shí)完成塔吊安裝，外架拆除后即可拆 除塔吊。四、工程策劃臨水臨電臨路等布置82基礎(chǔ)階段 73天主體結(jié)構(gòu)裝修階段驗(yàn)收階段163天主體封頂 8月24日正負(fù)零 3月14日

60、裝修完成11月27日交樓 12月26日95天（未包含提前穿插 55天）29天1月1日四、工程策劃基礎(chǔ)階段83基礎(chǔ)階段：總工期73天，2017-1-1至2017-3-14。四、工程策劃樁基施工（30天）及檢測（25天）1、情況說明：塔吊樁、靜載檢測樁優(yōu)先施工，4棟塔樓優(yōu)先流水施工完成再施工裙樓樁 基，場地已平整，裙樓樁基施工與檢測在塔樓完成后流水施工，塔樓先行，裙樓隨后。 2、開始時(shí)間（施工2017-1-1、檢測2017-1-17）：4棟塔樓樁基流水施工，第1棟塔 樓樁基7天+土方7天+承臺與破樁頭2天共16天后開始檢測。檢測緊前工作：破樁頭。 3、完成時(shí)間（施工2017-1-30、檢測2017