XXXX年2月房地產(chǎn)新政解讀及應(yīng)對策略研究_51頁_易居

1、房地產(chǎn)新政解讀及 應(yīng)對策略研究2011年2月1一、當(dāng)前政策環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境政策回顧與分析房產(chǎn)稅研究當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境二、新政之下2011市場走勢預(yù)測三、當(dāng)前環(huán)境之下的應(yīng)對之策當(dāng)前市場的反饋2011市場趨勢預(yù)判項目應(yīng)對策略拿地應(yīng)對策略地方新政細則2中國房地產(chǎn)價格年度走勢引子本輪調(diào)控政策的核心目的與背景在“房價快速上漲、市場規(guī)模大幅攀升、供求結(jié)構(gòu)日趨不合理、歷次調(diào)控效果不佳”的背景下；本輪調(diào)控的核心目的在于，為下一屆中央政府領(lǐng)導(dǎo)下的中國經(jīng)濟再騰飛打下堅實的基礎(chǔ)。由此，本輪調(diào)控的決心與力度，不容置疑。溫總理說：“在我的任期內(nèi)，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平。”溫家寶自2003年執(zhí)政期間，房地產(chǎn)市場得到

2、飛速發(fā)展；市場規(guī)模增加，房價持續(xù)上漲，成為拉動經(jīng)濟增長的核心引擎之一；但同時，也引發(fā)了一系列的經(jīng)濟隱患與社會問題。3針對過快上漲的房價，國家在2010年04月份中旬出臺了“國十條”調(diào)控政策，通過執(zhí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策打擊投機性消費，為樓市降溫。政策回顧與分析2010.4.17-新“國十條”建立考核問責(zé)機制增加住房有效供應(yīng)加快保障性住房安居工程建設(shè)加強市場監(jiān)管堅決遏制不合理住房需求90以上首套，首付比例30%；二套住房首付比例50%，1.1倍基準(zhǔn)利率；商品住房價格過高上漲過快供應(yīng)緊張的地區(qū)商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的

3、非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。44.17新政后局部成交量出現(xiàn)萎縮，調(diào)控效果初顯，為繼續(xù)鞏固效果，2010年9月29日中央出臺了更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策2010.9.29-新“國五條”政策回顧與分析加大房地產(chǎn)調(diào)控政策落實力度增加住房有效供應(yīng)加大住房交易市場檢查力度相關(guān)稅收政策完善差別化住房信貸政策重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大至全國。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；52010年底全國70個大中城市房價出現(xiàn)連續(xù)環(huán)比上漲態(tài)勢，并且通脹壓力持續(xù)加大，在此背

4、景下，國務(wù)院于2011年1月26日出臺“國八條” 調(diào)控力度史無前例調(diào)整完善相關(guān)稅收政策加強稅收征管調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理合理引導(dǎo)住房需求各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。強化差別化住房信貸政策原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社

5、會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。2011.1.26-“新國八條”政策回顧與分析落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的的約談問責(zé)機制堅持和強化輿論引導(dǎo)6新“國八條” 在2010兩輪房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)上進一步升級，調(diào)控力度史無前例；行政干預(yù)已進入強硬階段；其中”去杠桿化、去需求化、去市場化”的特征更加明顯。特征一：信貸進一步緊縮對貸款購買第二套住房的家庭，首付款

6、比例由30%上調(diào)到不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。特征二：限購范圍擴大各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。特征三：保障房用地面積具指標(biāo)限定各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。特征五：嚴(yán)格的問責(zé)機制嚴(yán)格施行問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。特征四：加強了稅收征管調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按

7、銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。特征六：強化輿論引導(dǎo)對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。政策回顧與分析2011.1.26-“新國八條”“限購令”成為此次房地產(chǎn)調(diào)控的重點。相比之前各地出臺的限購令，本次調(diào)控由中央政府層面出臺政策，全國統(tǒng)一執(zhí)行，力度更大；一旦限購令全面鋪開，各主要一二線城市、甚至部分房價較高的三線城市市場成交量都將面臨回調(diào)，而房企銷售壓力也將凸顯。72010.4.17新“國十條”2010

8、.9.29新“國五條”2011.1.26“新國八條”首套90平方米以上貸款首付款比例不得低于30%二套貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高首付款比例調(diào)整到30%及以上二套嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍地方人民政府可根據(jù)實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。擴大限購范圍，本地二套房家庭和外地一套房家

9、庭將停購加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。個人購房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅增加住房有效供給，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地,對收回的閑置土地,要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)加大對各地2010年住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督查考核力度大力推廣“限房價、競地價”，閑置土地及時收回使用權(quán)加強市場監(jiān)管，明確違法行為，從拿地、融資、市場經(jīng)營資格等方面對違規(guī)開發(fā)企業(yè)進行處罰明確違法行為，從拿地、融資、市場經(jīng)營資格等方面對違規(guī)開發(fā)企業(yè)進行處罰落實住房保障和穩(wěn)定房價約談問責(zé)機制“嚴(yán)打”虛假消息散布者確保完成2010建

10、設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。擴大住房保障制度覆蓋面，增加公共租賃住房供應(yīng)調(diào)控政策的發(fā)展趨勢信貸限購稅收政策回顧與分析土地保障房規(guī)范本輪調(diào)控呈現(xiàn)出：“力度越發(fā)嚴(yán)厲，范圍越發(fā)擴張，內(nèi)容越發(fā)具象”的趨勢。以信貸、限購、稅收三大方面為核心，實現(xiàn)“提門檻，加成本，抑需求”。8一、當(dāng)前政策環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境政策回顧與分析房產(chǎn)稅研究當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境二、新政之下2011市場走勢預(yù)測三、當(dāng)前環(huán)境之下的應(yīng)對之策當(dāng)前市場的反饋2011市場趨勢預(yù)判項目應(yīng)對策略拿地應(yīng)對策略地方新政細則9嚴(yán)格版細則北京“京十五條”細則較此次出臺的“國八

11、條”更為嚴(yán)格，主要特征表現(xiàn)為：特征一：多角度確保保障房（含公租房）和中低價位房屋供給增加特征二：抑制投資需求從交易稅費、購房、貸款成本、限制購買資格方面1、嚴(yán)格執(zhí)行國八條關(guān)于交易稅收政策以5年作為征收營業(yè)稅情況劃分的分水嶺。2、嚴(yán)格執(zhí)行國八條關(guān)于貸款首付和利率的政策對貸款購買第二套住房的家庭，切實執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”，同時研究提高第二套住房貸款首付款比例和利率。3、購買資格限制更嚴(yán)格，非本市戶籍家庭需提供5年以上納稅或社保證明營業(yè)稅對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免；五年以上唯一生活用房出售，免征。個人所得稅對已擁有1套住房的本市戶籍居

12、民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手房)本市家庭擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、或者雖在本市無住房，但無法提供本市暫住證和連續(xù)5年以上本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的，暫停向其售房。非本市家庭1、 增加保障性住房和中小型普通商住房土地供給2、增加保障性住房房屋數(shù)量供給10嚴(yán)格版細則北京特征三：最低計稅價格將有調(diào)整，陰陽合同的操作空間縮小特征四：通過土地增值稅和行政申報的方式控制新房價格特征五：立即落地，末班車可能減小在第七條中明確規(guī)定自本意見發(fā)布次日執(zhí)行，（(十)繼續(xù)鞏固限購政策成果。自本通知發(fā)布次日起）政策將從17日開始全面執(zhí)行。財政部門會同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市

13、場情況及時動態(tài)調(diào)整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。最低計稅價格房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。行政申報備案后，經(jīng)稅務(wù)部門核定，對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預(yù)征率。土地增值稅11標(biāo)準(zhǔn)版細則上海差別化信貸對居民家庭向商業(yè)銀行貸款或者利用住房公積金購買第二套住房的，首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。土地加大閑置土地處置力度。稅收個人將購買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅。規(guī)范保障房增加土地供給：確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住

14、房用地年度供應(yīng)總量70%。今年的商品住房用地供應(yīng)量原則上不低于前2年平均實際供應(yīng)量。增加房屋數(shù)量供給：全年開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套），拆除中心城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米（受益家庭約3.2萬戶），新出讓商品住房地塊必須按照不小于5%比例配建保障性住房。新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導(dǎo)，對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人責(zé)任。嚴(yán)格施行問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責(zé)任。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。限購令本市家庭： 在本市已有1套住房的，限購1套住房；在本市已有2套及以上住房的、暫停向其

15、售房。非本市家庭：1.能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的， 限購1套住房；2.擁有1套及以上住房的、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，暫停向其售房。12標(biāo)準(zhǔn)版細則上?！皽艞l”細則相對標(biāo)準(zhǔn)，與“國八條”趨于一致，無更嚴(yán)厲細則出臺特征一：信貸進一步緊縮特征二：限購范圍擴大特征三：保障房用地面積具指標(biāo)限定特征四：加強了稅收征管特征五：嚴(yán)格的問責(zé)機制特征六：強化輿論引導(dǎo)13其他城市細則成都細則長春細則青島細則特征一：中心城區(qū)停購三套房住房限購的時間和范圍：在本市錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高

16、新區(qū)等主城區(qū)暫時實行住房限購措施。新購商品住房時間以商品房買賣合同網(wǎng)上備案時間為準(zhǔn)，新購二手住房時間以交易過戶受理時間為準(zhǔn)。特征二：未明確外地人購房最低納稅時間本市戶籍居民家庭：在主城區(qū)已有1套住房的，可以再購買第2套住房，暫停購買第3套住房。外地戶籍居民家庭：在本市主城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第2套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區(qū)購房?？刂菩陆ㄗ》績r格漲幅。根據(jù)我市經(jīng)濟發(fā)展水平、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，采取有效調(diào)控措施，使2011年新建住房價格漲幅有較大幅度回落，房價收入比控制在合

17、理區(qū)間。 特征：提出控制房價收入比特征：與“國八條”趨同14其他城市細則濟南細則南京細則南寧細則特征：市區(qū)內(nèi)停售二套房限購套數(shù)：即日起至2011年12月31日，濟南市及非本市戶籍居民家庭，只能在本市市區(qū)范圍內(nèi)新購一套新建商品住房。特征：市區(qū)內(nèi)，本市居民限購三套房，非本市居民限購二套房本市戶籍家庭：對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房；非本市戶籍家庭：擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房；無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房。特征：市區(qū)內(nèi)，本市居民限購三套房，非

18、本市居民限購二套房本市戶籍家庭：已有1套住房的本市戶籍居民家庭、在市區(qū)范圍內(nèi)限新購1套住房(含新建商品住房、二手住房)；對于擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)范圍內(nèi)向其出售住房。非本市戶籍家庭：能夠提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍無住房居民家庭，在本市區(qū)范圍內(nèi)限新購1套住房(含新建商品住房、二手住房)；擁有1套及以上住房的、無法提供在本市行政區(qū)域內(nèi)累計1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，暫停在本市市區(qū)范圍內(nèi)向其出售住房。15貴陽細則太原細則哈爾濱細則特征：限購規(guī)定：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市1年以上納稅證明或社會保

19、險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停在本市市區(qū)內(nèi)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）向其售房。特征：限購范圍為本市市轄六區(qū)限購規(guī)定：對擁有一套市轄六區(qū)住房的本市居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上市轄六區(qū)住房的本市居民家庭、擁有1套及以上本市轄六區(qū)住房的非本市居民家庭和無法提供在本市1年以上的納稅證明或社會保險繳納

20、證明的非本市居民家庭，暫停在本市市轄六區(qū)內(nèi)向其售房。特征：限購范圍為中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)限購規(guī)定：對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險繳納證明的非戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，自實施意見實施之日起?011年12月30日內(nèi)，暫停向其出售貴陽市中心城區(qū)人口密集、房價過高一環(huán)內(nèi)的住房。16寧波細則特征：外地居民限購標(biāo)準(zhǔn)為兩年內(nèi)累計納稅一年以上限購規(guī)定：在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶

21、籍居民的家庭，下同)、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的在本市無房的非本市戶籍居民家庭，暫定限購1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。天津細則特征：從市區(qū)限購到全市性限購、異地客戶完稅證明累計而非持續(xù)一年者可新購本市戶籍家庭：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未滿18周歲的未成

22、年子女，下同)、限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、要暫停向其售房。非本市戶籍家庭：能夠提供在本市累計1年繳納個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)； 擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市累計1年繳納個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停向其售房。17廣州細則特征一：本市居民限購三套房，非本市居民限購二套房限購1套房：對在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本

23、市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停發(fā)售：對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。限購范圍：從化、增城將納入限購范圍。特征二：擴大限購范圍限購范圍：從化、增城將納入限購范圍。已通過，尚未落定18各城市細則對比192011年，第一輪調(diào)控已經(jīng)啟動，且進一步升級；常態(tài)化的房地產(chǎn)調(diào)控也就此拉開帷幕。2011三大調(diào)控的重點，集中在限購升級，信貸環(huán)境持續(xù)收緊，以及房產(chǎn)稅試點的開征 。從對市場的影響來看，短期在于“限購效應(yīng)”；而中長期，則要關(guān)注房產(chǎn)稅與信

24、貸環(huán)境。政策小結(jié)政策回顧與分析20一、當(dāng)前政策環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境政策回顧與分析房產(chǎn)稅研究當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境二、新政之下2011市場走勢預(yù)測三、當(dāng)前環(huán)境之下的應(yīng)對之策當(dāng)前市場的反饋2011市場趨勢預(yù)判項目應(yīng)對策略拿地應(yīng)對策略地方新政細則21房產(chǎn)稅研究房產(chǎn)稅重點1征收對象：對增量征稅和對存量征稅均有涉及。2稅率：對處在不同房價水平的住房，實行不同的稅率標(biāo)準(zhǔn)。3免稅面積：均有一定的免稅面積，但免稅面積的計算上有差異。22北京09年和10年商品房總均價約為1.65萬元/平米，其中2010年商品房成交均價約為2萬元/平米；計算家庭為一家三口人。案例1：張先生在北京市天潤福熙大道的一套2居室，單價3萬元/平方米，面

25、積為120平方米，總價為360萬元，為家庭名下第二套住房，市區(qū)還有一套60平方米的老房子。重慶算法：0元/年上海算法：0元/年非高檔住宅，免征房產(chǎn)稅。張先生家庭總住房面積為180平米，不予征收房產(chǎn)稅非高檔住宅，免征房產(chǎn)稅。新購商品房價格在全市均價的2倍以下，稅率為0.4%，家庭住房總面積340平米，扣除180平米，還有160平米。這樣，李先生的應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價70%稅率=160平米3萬元/平米70%0.4%=13440元。案例2：李先生新購北京市天潤福熙大道的一套4居室，單價3萬元/平方米，面積為280平米，總價為840萬元，為家庭名下第二套住房，市區(qū)內(nèi)還有一套60平方米

26、的老房子。重慶算法：27000元/年上海算法：20160元/年對高檔住宅征收房產(chǎn)稅。新購高檔住宅免稅面積為100平方米，則應(yīng)稅面積為20平方米。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價稅率=20平方米3萬元/平方米0.5%=3000元。張先生家庭總住房面積為180平米，不予征收房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅研究房產(chǎn)稅案例計算重慶算法：0元/年上海算法：13440元/年模擬北京出臺房產(chǎn)稅征收范圍，新購商品房為家庭第二套及以上住房，或者新購商品房屬于高檔住宅，即征收房產(chǎn)稅。高檔住宅判定為均價高于2.5萬元/平方米。（稅率等按照重慶、上海標(biāo)準(zhǔn)計算）張先生對高檔住宅征收房產(chǎn)稅。新購高檔住宅免稅面積為100平方米，則應(yīng)稅面

27、積為180平方米。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價稅率=180平方米3萬元/平方米0.5%=27000元。如果按照高檔住宅線上判定，擬定稅率為不減免的0.6%。這樣，李先生的應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價70%稅率=160平米3萬元/平米70%0.6%=20160元。李先生重慶算法：3000元/年上海算法：0元/年23上海標(biāo)準(zhǔn)：0元因為是首次置業(yè)，所以免征房產(chǎn)稅。案例A：假設(shè)張先生，二次置業(yè)。在天津市河西區(qū)購買了一套單價3萬元/平方米的兩居室的高層，面積為120平方米，總價為360萬元，為家庭名下第二套住房，市區(qū)內(nèi)還有一套100平方米的老房子。上海標(biāo)準(zhǔn)：5040元/年 因為是第二

28、套房，家庭住房總面積為220平米，扣除180平米（人均60平米）的免稅面積，就是40平米作為征稅面積。房價是天津平均房價的2倍以上，稅率0.6%。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價70%稅率=40平米3萬元/平70%0.6%=5040元。重慶標(biāo)準(zhǔn)：3000元/年因為交易房價是平均房價的2倍以上屬于高檔住宅，而低于平均房價的3倍，因此房產(chǎn)稅稅率為0.5%，按照扣除100平米的免稅面積，20平米作為征稅面積。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價稅率=20平方米3萬元/平方米0.5%=3000元。持有環(huán)節(jié)稅費交易環(huán)節(jié)稅費五年以內(nèi)賣出： 370000元買進環(huán)節(jié)=契稅（非普通住宅，普通住宅非首套3

29、%）=108000元賣出環(huán)節(jié)=營業(yè)稅（5年以內(nèi)賣出，全額征收，稅率5.55%）+個人所得稅（非名下唯一住房，稅率1%）=262000元五年以后賣出：170200元買進環(huán)節(jié)=契稅（非普通住宅，普通住宅非首套3%）=108000元賣出環(huán)節(jié)=營業(yè)稅（5年以后賣出，差額征收，稅率5.55%）+個人所得稅（非名下唯一住房，稅率1%）=62200元案例B：假設(shè)李先生，首次置業(yè)。在天津市河西區(qū)購買了一套單價3萬元/平方米的兩居室的高層，面積為120平方米，總價為360萬元。重慶標(biāo)準(zhǔn)：3000元/年屬于高檔住宅，應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價稅率=20平方米3萬元/平方米0.5%=3000元。持有環(huán)節(jié)

30、稅費交易環(huán)節(jié)稅費五年以內(nèi)賣出： 370000元買進環(huán)節(jié)=契稅（非普通住宅，普通住宅非首為3%）= 108000元賣出環(huán)節(jié)=營業(yè)稅（5年以內(nèi)賣出，全額征收，稅率5.55%）+個人所得稅（名下唯一住房，五年內(nèi)賣出，稅率1%）= 262000元五年以后賣出：130200元買進環(huán)節(jié)=契稅（非普通住宅，普通住宅非首套3%）= 108000元賣出環(huán)節(jié)=營業(yè)稅（5年以后賣出，差額征收，稅率5.55%）+個人所得稅（名下唯一住房，且五年后賣出，免征個人所得稅）=22200元房產(chǎn)稅研究房產(chǎn)稅與交易稅費案例計算假定天津市內(nèi)六區(qū)平均房價為1.5萬元/平方米；計算家庭為一家3口人24注：五年內(nèi)賣出統(tǒng)一按持有三年后賣出

31、，五年后賣出統(tǒng)一按持有六年后賣出短期投資成本高，最大的成本來源為營業(yè)稅。短期投資風(fēng)險大，需要房價年增長3.57%以上才能保本；房屋盈利空間被大幅削弱。由于房產(chǎn)新政的影響，使得希望在5年之內(nèi)進行房屋流轉(zhuǎn)的客戶成本急劇增加，對于一套360萬的房子而言其流轉(zhuǎn)成本增加了20萬元。房產(chǎn)交易過程中的營業(yè)稅成為了房產(chǎn)交易中最大的一筆成本。如果投資一套360萬120平米的兩居，5年內(nèi)賣出，那么房價平均每年增長3.57%，才能保證投資有所盈利。而如果5年后賣出，那么房價平均每年增長1,86%，即可盈利房產(chǎn)稅研究交易環(huán)節(jié)與持有環(huán)節(jié)的累加稅費將非常可觀注：假定新購該套兩居室賣出價格為400萬元。25政策影響1信號釋

32、放2重慶和上海兩地房產(chǎn)稅征收對象，可操作范圍內(nèi)涉及的面仍然較為狹窄，其出臺的意義并不在于征收房產(chǎn)稅本身上，它更多地是一種信號，國家對房地產(chǎn)市場加強調(diào)控的信號。本次房產(chǎn)稅改革試點的出臺最大的意義在于政府表明了要將樓市調(diào)控堅持到底的堅定決心。從房產(chǎn)稅的征收范圍和稅率標(biāo)準(zhǔn)來看，此次房產(chǎn)稅政策還是相對比較溫和，由于稅率不高、征收面較窄，對于房價的調(diào)控力度有限。加大投機購房者的購房成，減弱其購房熱度。剛需購房者會因此產(chǎn)生觀望情緒。市場影響房產(chǎn)稅的征收變相加重了房屋持有的成本，會影響到租賃市場，導(dǎo)致房價租金漲高。房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到成本里，或?qū)⒆兿嗵Ц叻績r。3轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)一系列針對住宅市場的政策將會給商鋪、寫字樓市場

33、的發(fā)展提供一個好的機遇。4機遇分析房產(chǎn)稅研究雖然目前從兩地征稅細則來看稅率較低且覆蓋人群有限，但未來隨著稅制的逐漸完善，如果調(diào)控樓市需要，政府完全可以逐步提高稅率或?qū)⒄鞫惙秶鷶U大至存量房。長期來看，房產(chǎn)稅對市場的具有一定的震懾力量。房產(chǎn)稅結(jié)論26一、當(dāng)前政策環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境政策回顧與分析房產(chǎn)稅研究當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境二、新政之下2011市場走勢預(yù)測三、當(dāng)前環(huán)境之下的應(yīng)對之策當(dāng)前市場的反饋2011市場趨勢預(yù)判項目應(yīng)對策略拿地應(yīng)對策略地方新政細則27當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境中度通脹環(huán)境將長期存在；誰不與通脹共舞，誰將被消滅月份CPIPPI當(dāng)月同比增長當(dāng)月同比增長2011年01月份104.94.90 %106.66.60

34、 %2010年12月份104.64.60 %105.95.90 %2010年11月份105.15.10 %106.16.10 %2010年10月份104.44.40 %1055.00 %2010年09月份103.63.60 %104.34.30 %2010年08月份103.53.50 %104.34.30 %2010年07月份103.33.30 %104.84.80 %2010年06月份102.92.90 %106.46.40 %2010年05月份103.13.10 %107.17.10 %2010年04月份102.82.80 %106.86.80 %2010年03月份102.42.40 %1

35、05.95.90 %2010年02月份102.72.70 %105.45.40 %2010年01月份101.51.50 %104.34.30 %2009年12月份101.91.90 %101.71.70 %2009年11月份100.60.60 %97.9-2.10 %2009年10月份99.5-0.50 %94.2-5.80 %2009年09月份99.2-0.80 %93-7.00 %2009年08月份98.8-1.20 %92.1-7.90 %2009年07月份98.2-1.80 %91.8-8.20 %居民消費價格指數(shù)CPI走勢工業(yè)品出廠價格指數(shù)PPI走勢自2010年7月起，CPI突破3%

36、，并持續(xù)在5%徘徊；同時PPI持續(xù)高位運行，未來將對CPI有明顯傳導(dǎo)作用。中國進入中度通脹期，且將長期存在。28數(shù)據(jù)上調(diào)時間存款基準(zhǔn)利率貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整后調(diào)整幅度調(diào)整后調(diào)整幅度2011年02月09日3.00%0.25%6.06%0.25%2010年12月26日2.75%0.25%5.81%0.25%2010年10月20日2.50%0.25%5.56%0.25%2008年12月23日2.25%-0.27%5.31%-0.27%2008年11月27日2.52%-1.08%5.58%-1.08%2008年10月30日3.60%-0.27%6.66%-0.27%2008年10月09日3.87%-0.2

37、7%6.93%-0.27%2008年09月16日4.14%0.00%7.20%-0.27%2007年12月21日4.14%0.27%7.47%0.18%2007年09月15日3.87%0.27%7.29%0.27%2007年08月22日3.60%0.27%7.02%0.18%2007年07月21日3.33%0.27%6.84%0.27%2007年05月19日3.06%0.27%6.57%0.18%2007年03月18日2.79%0.27%6.39%0.27%2006年08月19日2.52%0.27%6.12%0.27%2006年04月28日2.25%0.00%5.85%0.27%2004年10

38、月29日2.25%0.27%5.58%0.27%2002年02月21日1.98%-0.27%5.31%-0.54%當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境通脹之下，利率進入上升周期自2010.1.18日以來，存款準(zhǔn)備金率共上調(diào)8次，已達到19.5%，累計升幅達到400個基點。從2010年10月起連續(xù)三次加息，加息頻次密集，利率已經(jīng)進入上升通道。貨幣環(huán)境已呈現(xiàn)明顯緊縮。金融機構(gòu)1年期存貸款利率走勢2011.2.24 存款準(zhǔn)備金率：19存款準(zhǔn)備金率走勢存貸基準(zhǔn)利率走勢29目前中國利率已進入上升通道，加息將通過提升開發(fā)商資金成本、需求者購房成本，使供求關(guān)系放生改變、抑制房價，初期影響雖然較小，但連續(xù)加息后將形成累加效應(yīng)與利率提

39、升預(yù)期；將對市場有明顯影響。加息影響借貸資金成本上升銀行存款利率上升流動性收緊開發(fā)商需求者加快銷售回籠資主動跟進首套需求改善需求保值型需求通常要到加息實現(xiàn)累計效應(yīng)后，市場出現(xiàn)明顯波動資金緊張資金較寬松量價平穩(wěn)購買力較弱的暫時觀望購買力較強初期受影響小初期受影響較小多次加息后跌初期對不同檔次物業(yè)影響不同加息初期單純從加息對樓市的影響來看，其調(diào)控邏輯主要是通過調(diào)整開發(fā)商的資金成本，需求者的購房成本，來促進供應(yīng)、降低需求，從而使供求關(guān)系發(fā)生改變、抑制房價；但從加息的實質(zhì)影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、形成累加效應(yīng)與利率提升預(yù)期。當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境利率對于供求雙方均有抑制30以張先生在不同時間

40、購買一套房子，以貸款100萬元為例，其在不同時間還款額如下：2011.02.09后與預(yù)測利率調(diào)整后對比2008.12.23與2011.02.09調(diào)整后對比當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境利率累計上調(diào)后，購房負擔(dān)明顯提升時間 1-5年貸款利率（%） 5-30年貸款利率（%） 購房套數(shù) 首付款比例（%）貸款金額（萬元） 貸款利率（%） 貸款20年 貸款30年 月還款額（元/月） 房款總額（萬元） 月還款額（元/月） 房款總額（萬元） 2008.12.23后 5.765.94首套 201005.947129.74171.115956.98214.45二套 201005.947129.74171.115956.98214

41、.452011.02.09后 6.066.6首套 301006.67514.72180.356386.59229.92二套 601007.267909.82189.856828.55245.83根據(jù)未來CPI7.68首套 3010088364.4200.757337.65264.16預(yù)測利率水平 二套 601008.88869.04212.867902.74284.50貸款年限 月均還款差額及漲幅 首套差額（元/月） 漲幅（%） 二套差額（元/月） 漲幅（%） 20年 849.6811.3959.2212.130年 951.0614.91074.1915.7貸款年限 月均還款差額及漲幅 首套差

42、額（元/月） 漲幅（%） 二套差額（元/月） 漲幅（%） 20年 384.985.4780.0810.930年 429.617.2871.5714.631多管齊下，房地產(chǎn)市場將承受巨大壓力，市場或?qū)⑦M入速凍期。從住房交易、持有、轉(zhuǎn)手各個環(huán)節(jié)加大成本，升級限購控制，提升信貸門檻，貨幣政策緊縮；調(diào)控著手點“堵”大于“疏”，意指以壓制需求達到遏制房價過快上漲的目的當(dāng)前政策與經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)出“去杠桿化、去需求化、去市場化、去流動性”信貸稅收房產(chǎn)稅限購規(guī)范貨幣緊縮32一、當(dāng)前政策環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境政策回顧與分析房產(chǎn)稅研究當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境二、新政之下2011市場走勢預(yù)測三、當(dāng)前環(huán)境之下的應(yīng)對之策當(dāng)前市場的反饋201

43、1市場趨勢預(yù)判項目應(yīng)對策略拿地應(yīng)對策略地方新政細則33從周度成交數(shù)據(jù)來看：2月，受春節(jié)及政策的雙重影響，大部分城市成交下滑至谷底！數(shù)據(jù)來源：CRIC注：深圳、廣州、杭州、蘇州、無錫、武漢、重慶和昆明成交數(shù)據(jù)為商品房，其余城市為商品住宅2011年市場將演繹如何走勢？2010年8月至今各重點城市商品住宅周度成交量走勢圖(單位:萬平方米)近期全國樓市成交驟降當(dāng)前市場的反饋34調(diào)控全面升級，樓市將進入速凍期全國樓市已經(jīng)進入速凍期，調(diào)控時間將比以往更長；市場回穩(wěn)最終看政策，市場調(diào)整幅度越大，政策放松可能性越大。2011市場趨勢預(yù)判 企業(yè)：大型企業(yè)、央企、專注于三四線城市的企業(yè)和高周轉(zhuǎn)的四類企業(yè)抗沖擊能力

44、更強 成交量：整體下滑是必然趨勢，并且將持續(xù)半年到一年。 房價：將受到有效遏制，不可能再出現(xiàn)明顯漲幅。 產(chǎn)品：改善型產(chǎn)品受沖擊最大，小戶型、中低價位住宅受沖擊較小。 城市：一線二線沖擊大，三四線受影響相對較小 機會：時間機會：下半年可能存在市場機會，但窗口期很短；產(chǎn)品機會：小戶型、中低價仍存在發(fā)展空間；城市機會：三四線城市相對影響較?。荒Ｊ綑C會：商業(yè)、旅游地產(chǎn)開發(fā)35企業(yè)：四類企業(yè)抗風(fēng)險能力強由于新一輪調(diào)控政策力度再次加強，市場將快速進入冰凍期，預(yù)計半年后，一部分企業(yè)資金面壓力將逐漸出現(xiàn)。但盡管如此，我們認(rèn)為大型房企、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、央企和專注于三四線城市的四類企業(yè)受政策沖擊較小，相比其競爭對手更

45、具有抵御調(diào)控周期的能力。政策因素2008-2010年135家上市房企平均資產(chǎn)負債率變動情況2008-2010年135家上市房企加權(quán)平均凈負債率變動情況數(shù)據(jù)來源：企業(yè)定期報告1.大型房企:大型企業(yè)由于擴大規(guī)模、高周轉(zhuǎn)等經(jīng)營上的要求，資產(chǎn)負載率較高，資金壓力大，但短期不會出現(xiàn)資金鏈問題。2011市場趨勢預(yù)判362.高周轉(zhuǎn)企業(yè)：數(shù)據(jù)來源：CRIC企業(yè)09年前3季度存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年前3季度存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年前3季度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）2010年前3季度銷售凈利潤率（%）2010年銷售金額（億元）2010年銷售面積（萬平方米）萬科0.24 0.13 0.14 17.09 1026847保

46、利 0.16 0.14 0.15 14.40 660723金地0.10 0.16 0.17 14.35 280233招商 0.12 0.18 0.19 18.66 143102企業(yè)09年中期存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年中期存貨周轉(zhuǎn)率（%）2010年中期總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）2010年中期銷售凈利潤率（%）2010年銷售金額（億元）2010年銷售面積（萬平方米）中海0.18 0.15 0.14 28.72 578530恒大0.05 0.73 0.35 12.28 527831碧桂園0.30 0.28 0.17 14.99 330600富力0.20 0.13 0.10 10.11 321247A股典型高

47、周轉(zhuǎn)企業(yè)港股典型高周轉(zhuǎn)企業(yè)在市場形勢面臨嚴(yán)峻的情況下，高周轉(zhuǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營能力強的優(yōu)點就顯得尤其突出，由于這類企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均高于行業(yè)平均水平，使得其當(dāng)前資金面相比其余追求高利潤的企業(yè)來說充裕得多，這將令這些企業(yè)在未來市場進入持續(xù)調(diào)整周期后具備更穩(wěn)健的經(jīng)營空間，抗風(fēng)險能力也更強。企業(yè)：四類企業(yè)抗風(fēng)險能力強2011市場趨勢預(yù)判374.專注于三四線城市的企業(yè)：相比一、二線城市來說，三、四線城市受政策調(diào)控的影響明顯較小，市場需求活躍度較高；另外，在一、二線城市受到政策嚴(yán)厲打壓的情況下溢出的投資資金也極有可能轉(zhuǎn)入發(fā)展?jié)摿Ω蟮娜⑺木€城市。在這樣的前提下，預(yù)計三、四線城市樓市抗跌性將逐漸顯

48、現(xiàn)出來，對于在這些城市深耕的房企來說，這無疑意味著相對穩(wěn)定的經(jīng)營預(yù)期。央企2010年新增土地建筑面積2010年新增土地成交總價2010年新增土地樓面單價中建集團421.69184.074365.05中海地產(chǎn)987.89224.262270.11華潤置地373.7794.112517.97中信地產(chǎn)210.71149.97114.04保利地產(chǎn)1724.82537.93118.59招商地產(chǎn)175.5190.615162.82企業(yè)進入城市三四線城市占比榮盛發(fā)展南京、沈陽、長沙、廊坊、蚌埠、徐州、邯鄲、聊城、湛江、臨沂、滄州、石家莊等67%寶龍地產(chǎn)青島、煙臺、淄博、宿遷、泰安、蚌埠、鹽城、常州、蘇州、杭

49、州、太倉、無錫、新鄉(xiāng)、洛陽、鄭州、成都、武夷山、福州、廈門等63%主要央企2010年新增土地列表單位：萬平方米、億元、元/平方米主要專注三四線城市企業(yè)列表3.央企：相比民營企業(yè)來說，央企的政治背景使得其在土地、融資等方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，在政策調(diào)控背景下具有更強的抗壓能力。企業(yè)：四類企業(yè)抗風(fēng)險能力強2011市場趨勢預(yù)判38成交量預(yù)計將有明顯的下滑：新國八條的實施導(dǎo)致市場進入速凍期，限購范圍擴大、貸款進一步收緊將嚴(yán)重抑制市場需求的釋放，2011年市場全國成交總量將出現(xiàn)明顯萎縮，預(yù)計較2010年下滑幅度將在2030%。房價基本不可能上漲：受市場成交量快速萎縮并將持續(xù)較長時間的影響，2011年全國

50、房價將以下滑走勢為主。成交：成交量出現(xiàn)明顯萎縮，房價缺乏上揚動力2011市場趨勢預(yù)判39受政策調(diào)控影響，投機、改善型產(chǎn)品受沖擊最大，小戶型、中低價位住宅受沖擊較小。改善型產(chǎn)品受沖擊較大，剛需產(chǎn)品影響較小購房需求投機需求投資需求改善性需求剛性自住需求中低檔、小戶型價跌量平差別化信貸與限購政策的濾出效應(yīng)中檔物業(yè)價微跌量縮高檔物業(yè)價平量無投機、投資、改善需求自住剛需2011市場趨勢預(yù)判40一線城市二線城市三四線城市一線城市未來面臨的調(diào)控壓力較大，但總體供應(yīng)有限，市場運行會以量跌價平為主。受政策調(diào)控范圍的擴大營銷，未來二線城市受沖擊加大，尤其是部分房價上漲過快的城市價格有調(diào)整壓力，將出現(xiàn)量價齊跌。未來

51、三四線城市將會承接更多來自一二線城市的投資資金，總體來看將相對平穩(wěn)；而一些具備高鐵、旅游、養(yǎng)老等概念的城市，抗跌性尤其明顯。量跌價平政策因素資金運動規(guī)律抑制部分高房價城市房價過快上漲由高風(fēng)險城市流向低風(fēng)險城市量價齊跌量價平穩(wěn)調(diào)控壓力下，未來城市結(jié)構(gòu)將有所改變。一線、二線城市受政策沖擊較大，成交量將出現(xiàn)明顯下滑；三四線城市不是調(diào)控的重點，將借此論市場調(diào)控之機，迅猛成長。城市結(jié)構(gòu)發(fā)生變化2011市場趨勢預(yù)判412011年房地產(chǎn)市場將進入較長時間的低迷，但仍不乏機會點。機會：2011年市場仍可能存在四類機會時間性機會下半年產(chǎn)品性機會小戶型、中低價2011年可能存在的 機會點城市性機會三四線城市模式性

52、機會商業(yè)、旅游地產(chǎn)開發(fā)2011年樓市四大機會點2011市場趨勢預(yù)判42旅游、商業(yè)、商辦式酒店式公寓等產(chǎn)品則由于不在政策調(diào)控之列，受沖擊較小，甚至可能迎來快速發(fā)展期。機會：商業(yè)、旅游地產(chǎn)開發(fā)存在機會2011年政策調(diào)控，將使房企逐漸重視商業(yè)地產(chǎn)價值，萬科、華潤、保利等企業(yè)均計劃加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例至20%或以上。企業(yè)名稱 商住投資比例目標(biāo)萬科地產(chǎn)除80%開發(fā)項目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)萬科商業(yè)地產(chǎn)計劃包括深圳5個酒店，及2010年落地的以服務(wù)為主的養(yǎng)老物業(yè)，同時預(yù)計未來三年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套華潤置地華潤計劃未來投資物業(yè)對總盈利的貢獻達到20%30%5、6年

53、以后，在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例可能會達到40%左右復(fù)地集團商業(yè)地產(chǎn)的投資要占集團約20%的比例保利地產(chǎn)保利將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到總體投資30%富力地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)是使其在集團總資產(chǎn)中占有20左右的比例2010年后，富力擬將商業(yè)地產(chǎn)的面積擴展到200萬平方米龍湖地產(chǎn)預(yù)計到2014年，商業(yè)地產(chǎn)所貢獻利潤將占公司利潤總額的15%-20%中糧地產(chǎn)未來商業(yè)地產(chǎn)部分在其整體布局比例將提升至20%以上金地集團未來5年，金地上海公司將大力進軍商業(yè)地產(chǎn)，重點布局長三角高鐵站點城市，投資開發(fā)城市綜合體將突破金地以往拿地時商業(yè)比例10%的限制遠洋地產(chǎn)2015年，遠洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦_到

54、百億元的經(jīng)營目標(biāo)表：典型企業(yè)商住比例目標(biāo)情況列表2011市場趨勢預(yù)判43一、當(dāng)前政策環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境政策回顧與分析房產(chǎn)稅研究當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境二、新政之下2011市場走勢預(yù)測三、當(dāng)前環(huán)境之下的應(yīng)對之策當(dāng)前市場的反饋2011市場趨勢預(yù)判項目應(yīng)對策略拿地應(yīng)對策略地方新政細則44應(yīng)對策略三看三調(diào)，三五月市場表現(xiàn)是關(guān)鍵今年政策調(diào)控固然“突然”、“力度大”，但回顧去年4.17新政我們認(rèn)為政策效果關(guān)鍵仍取決于政策執(zhí)行力度。市場“三看”市場表現(xiàn)：消費者是觀望還是繼續(xù)出手，企業(yè)是降價促銷還是保持現(xiàn)狀地方政府表現(xiàn)：地方政府執(zhí)行力度是否徹底中央表現(xiàn)：經(jīng)濟整體走勢和中央財政收入狀況，將決定中央是否有決心將房地產(chǎn)調(diào)控貫徹到底

55、企業(yè)“三調(diào)”調(diào)整價格：適時回調(diào)價格以促進銷售，確保現(xiàn)金回流及資金鏈的安全調(diào)整供應(yīng)：根據(jù)市場表現(xiàn)，適時調(diào)整年度供應(yīng)計劃，踏準(zhǔn)推案節(jié)奏調(diào)整銷售目標(biāo)：根據(jù)市場表現(xiàn)，適時調(diào)整年度銷售目標(biāo)2011年市場走勢，3、4、5月份的市場表現(xiàn)是關(guān)鍵，此后市場走勢將會逐漸明朗。如果3、4、5月份市場表現(xiàn)不理想，企業(yè)有必要適時調(diào)整。 45高流量項目，要靈活運用價格策略面對如此市場環(huán)境，以萬科、恒大為代表的快速周轉(zhuǎn)型開發(fā)企業(yè)，必然采取靈活價格策略，其將對市場價格預(yù)期產(chǎn)生明顯影響。由此，高流量項目須把握市場動態(tài)，靈活運用價格策略，占據(jù)市場優(yōu)勢競爭地位。10年1月國十一條取消優(yōu)惠新“國十條”差別信貸9.29新政限購、差別信貸10年4月10年9月2010年5月5日，恒大全國實行8.5折優(yōu)惠促銷，率先打響第一輪價格戰(zhàn)。2010年11月5日，恒大還推出了“全國聯(lián)銷10億元大優(yōu)惠活動”，共涉及恒大在22個城市的60個樓盤。2010年11月，萬科武漢公司旗下在售的五個樓盤，每個樓盤各推出10套“一口價”特供房源。深圳的萬科第五園的尾盤直降20萬元，萬科金色沁園和萬科金色半山項目也推出了優(yōu)惠10萬元和8萬元的舉措。2010年6月8日，綠地集團宣布，6月30