房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制操作實(shí)戰(zhàn)優(yōu)秀課件

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本全過程成本精細(xì)化管理與造價(jià)控制操作實(shí)戰(zhàn) 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 土地政策變化對(duì)項(xiàng)目成本的影響 一成本管理需要跨職能合作 二 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 金融(貨幣)政策變化對(duì)投資成本的影響 三五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容 六成本管理需要關(guān)注的全過

2、程與細(xì)節(jié) 將客戶需求納入目標(biāo)成本管理 四七房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理 如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤率以確定成本 八 隨著國家經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展和土地的不斷減少，國家相繼出臺(tái)了一系列的控制性文件 ：關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知、關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范、關(guān)于調(diào)整中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)分配方式的通知、關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定、土地儲(chǔ)備管理辦法、關(guān)于認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知、土地登記辦法、國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和

3、政策的通知、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知、中華人民共和國耕地占用稅暫行條例等 ，上述政策主要目的在于嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，強(qiáng)制實(shí)施土地的招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓制度。 房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭模式由“土地競(jìng)爭”向“產(chǎn)品、品牌競(jìng)爭”的轉(zhuǎn)變，贏利模式也由“土地升值”向“成本控制，內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌附加值”轉(zhuǎn)變。原來的土地轉(zhuǎn)讓模式已轉(zhuǎn)向土地公開招拍掛的商業(yè)運(yùn)作模式，土地的問題實(shí)際上已經(jīng)歸結(jié)成資金問題。 資金與管理成為房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭的核心。一土地政策變化對(duì)項(xiàng)目成本的影響 國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的管理日趨嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控力度正逐步加強(qiáng)。關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見規(guī)定：對(duì)項(xiàng)目資本金達(dá)

4、不到35%貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得貸款；2007 年9 月27 日央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，要求申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的借款人，首付比例不得低于40，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；12月12日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知，明確第二套房貸應(yīng)以借款人家庭為單位，認(rèn)定房貸次數(shù)。2008年關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知和關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知等文件的出臺(tái)，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的監(jiān)查。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當(dāng)從緊貨幣政策的實(shí)施，存款準(zhǔn)備金率和商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率也多次上調(diào)。這些政策將直

5、接或間接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資問題，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、資金使用安排等產(chǎn)生一定的影響。 從緊的金融政策有可能帶來公司銷售收入的下降或項(xiàng)目開發(fā)的滯后，對(duì)公司未來現(xiàn)金流產(chǎn)生滯后效應(yīng)，對(duì)公司的利潤會(huì)帶來不良影響。為防范這種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取加大營銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來的負(fù)面影響。 二金融(貨幣)政策變化對(duì)投資成本的影響 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成按照用途大致可分成三塊：開發(fā)成本，稅費(fèi)，期間費(fèi)用。1.開發(fā)成本 1.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，包括地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、耕地占 用稅 、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，大約占成本費(fèi)用

6、總額的25%； 1.2前期工程費(fèi)，指取得土地使用權(quán)后，項(xiàng)目開發(fā)前發(fā)生的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)用，包括項(xiàng)目籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察測(cè)繪、可行性研究及“三通一平”等費(fèi)用； 1.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)以外的費(fèi)用，包括市政配套費(fèi)、給水系統(tǒng)費(fèi)、雨污水系統(tǒng)費(fèi)、供電系統(tǒng)費(fèi)、有線電視工程費(fèi)、電話通訊工程費(fèi)、寬帶工程費(fèi)、智能化系統(tǒng)費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)； 1.4配套設(shè)施費(fèi)用，指項(xiàng)目建成后產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商所有，收益也不歸開發(fā)商的公共設(shè)施，包括景觀、門庭，產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商的車庫、垃圾處理站等費(fèi)用。 上述2-4項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)大約占成本費(fèi)用總額的10%。 1.5建筑安裝工程費(fèi)，指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑、安裝工程費(fèi)

7、用。包括建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修費(fèi)、樣板房/售樓處裝修費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)等，大約占成本費(fèi)用總額的45%； 2.稅費(fèi) 包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費(fèi)，大約占成本費(fèi)用總額的10%3.期間費(fèi)用 包括營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，這三項(xiàng)費(fèi)用大約占成本費(fèi)用總額的10%。 三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本構(gòu)成的主要內(nèi)容 1.房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法 1.1成本加成定價(jià)法：在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價(jià)。 成本中包含了稅金，售價(jià)減成本等于利潤。利潤的多少是按成本的一定比例計(jì)算。 單位產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品成本（1+加成率） 1.

8、2目標(biāo)收益定價(jià)法：在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方法。 確定目標(biāo)收益率：目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。 確定目標(biāo)利潤：目標(biāo)利潤=總投資額目標(biāo)投資利潤 目標(biāo)利潤=總成本目標(biāo)成本利潤 目標(biāo)利潤=銷售收入目標(biāo)銷售利潤 目標(biāo)利潤=資金平均占用額目標(biāo)資金利潤率 計(jì)算售價(jià)： 售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計(jì)銷售面積 目標(biāo)收益率適用于市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)及市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。 1.3售價(jià)加成定價(jià)法：以產(chǎn)品最后的售價(jià)為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定比率來計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價(jià)。 單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品成本/（1-加成率）

9、四如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤率以確定成本2.利潤率及目標(biāo)成本的確定 1.1目標(biāo)利潤的確定 目標(biāo)利潤率法，公式如下 上年利潤基數(shù)法，公式：目標(biāo)利潤上年利潤利潤增長率 1.2目標(biāo)成本的確定四如何確定產(chǎn)品的價(jià)格和利潤率以確定成本 建立健全信息管理系統(tǒng)，做好各種基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集工作。企業(yè)實(shí)行目標(biāo)成本管理需要來自多方面的大量信息，這些信息是實(shí)行目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)。主要包括產(chǎn)品定價(jià)和競(jìng)爭者信息、各種成本數(shù)據(jù)、顧客需求信息以及供應(yīng)商數(shù)據(jù)。這些相關(guān)數(shù)據(jù)有助于目標(biāo)成本管理團(tuán)隊(duì)理解顧客需求、競(jìng)爭產(chǎn)品及產(chǎn)品設(shè)計(jì)與產(chǎn)品成本之間的關(guān)系，是實(shí)行目標(biāo)成本管理所必須的，關(guān)系到目標(biāo)成本管理的成敗。 五將客戶需求納入目標(biāo)成本管理 傳

10、統(tǒng)的成本管理的思路為：根據(jù)設(shè)計(jì)院圖紙組織招標(biāo)投標(biāo)，根據(jù)最低價(jià)原則選擇施工單位，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行結(jié)算。傳統(tǒng)的成本管理方法存在：（1）被動(dòng)式控制成本（2）采取過程或事后控制成本方法（3）沒有系統(tǒng)對(duì)成本進(jìn)行控制。 造成的結(jié)果是“結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算”的現(xiàn)象比較普遍。 新的成本管理理念是采用“全過程成本管理方法，成本控制應(yīng)該貫穿在工程建設(shè)的各階段，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)及工程建設(shè)實(shí)行各環(huán)節(jié)做重點(diǎn)控制，并貫徹“精細(xì)化”管理的理念，為項(xiàng)目建設(shè)爭取更大的效益。 六成本管理需要關(guān)注的全過程與細(xì)節(jié) 1.重要性：隨著原有土地轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)為招拍掛的商業(yè)運(yùn)作模式，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭的核心要素只剩

11、下二大要素：資金與管理。顯然，管理水平將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來成敗的關(guān)鍵，因此全面推行全過程供應(yīng)鏈管理體系，將供應(yīng)鏈管理價(jià)值最大化，勢(shì)在必行。2.基本供應(yīng)鏈：設(shè)計(jì)商-施工總承包商-材料、設(shè)備供應(yīng)商-物業(yè)管理商，這是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的供應(yīng)鏈，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理的最重要內(nèi)容。3.樹立正確的供方關(guān)系觀：房地產(chǎn)企業(yè)要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)技能、同時(shí)具備比供應(yīng)商更高的智慧、更廣的知識(shí)、更強(qiáng)的應(yīng)變能力與決策藝術(shù)，才能更好的協(xié)調(diào)、督促、檢查、評(píng)價(jià)供應(yīng)商的服務(wù)。同時(shí)要加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，不能滋生“高高在上”等不良心態(tài)，防止腐敗的發(fā)生。4.供應(yīng)鏈的有效管理： 4.1構(gòu)建組織、塑造流程：實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部組織與供應(yīng)鏈上每個(gè)供方的無縫

12、對(duì)接。 4.2樹立企業(yè)核心理念：讓每個(gè)員工知道自己的工作目的與存在價(jià)值，提供員工對(duì)供應(yīng)鏈管理的效率和質(zhì)量。5.設(shè)計(jì)與施工：是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作流程中承前啟后的最重要兩個(gè)環(huán)節(jié)，為其制定核心理念在供應(yīng)鏈管理中尤為重要。七房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理 由于成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，為此成本管理也不僅僅是成本管理部門的責(zé)任，而是全部部門的責(zé)任，尤其是營銷部、設(shè)計(jì)部、工程部、材料采購部的責(zé)任，比較合理的成本管理控制組織分工為：項(xiàng)目定位營銷部門；設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化設(shè)計(jì)部門；招標(biāo)合同簽訂工程部和成本管理部；現(xiàn)場(chǎng)簽證把控工程部；竣工結(jié)算成本管理部；銷售成本優(yōu)化銷售部；管理費(fèi)用各職能部門。 八成本管理需要跨職能合作 總目錄 第

13、一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 拿地環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 一二 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 三五施工環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 六管理費(fèi)用控制重點(diǎn) 營銷環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 四財(cái)務(wù)控制重點(diǎn) 征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境

14、因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時(shí)要求對(duì)國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。 一拿地環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)的控制重點(diǎn)是勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。（1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過爭取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低；勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。（2）三通一平工程費(fèi)

15、用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。（3）施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。 二項(xiàng)目策劃環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 施工過程中的成本控制是成本人員投入時(shí)間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。其控制重點(diǎn)是：（1）參與主體工程招標(biāo)、分包工程招標(biāo)、甲供材料招標(biāo)，提出合理化建議，保證工程在投標(biāo)預(yù)算限價(jià)內(nèi)招標(biāo)。（2）通過加強(qiáng)過程成本控制，對(duì)施工過程中的工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過程結(jié)算及時(shí)、有效反映項(xiàng)目成本。 三施工環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 首先是建立科學(xué)的

16、財(cái)務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。1、對(duì)貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少

17、貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。2、對(duì)資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來實(shí)現(xiàn)。四財(cái)務(wù)控制重點(diǎn) 營銷環(huán)節(jié)的控制重點(diǎn)應(yīng)該從四個(gè)方面去體現(xiàn)：（1）銷售流程的優(yōu)化；（2）銷售部組織框架的構(gòu)建；（3）銷售道具及物料的使用；（4）項(xiàng)目推廣費(fèi)用的有效使用。 五營銷環(huán)節(jié)控制重點(diǎn) 根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。一、定崗定員，精簡機(jī)構(gòu)，減少人員冗

18、積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡，而且有必要增加、充實(shí)定員。二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來，并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)?。三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話對(duì)開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。四、推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。 六管理費(fèi)用控制重點(diǎn) 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部

19、分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提 一二 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 分析影響投資決策階段工程造價(jià)的決定因素 三五投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 四如何做好投資決策的可行性研究 在建筑工程項(xiàng)目管理過程中，投資決策階段控制工程造價(jià)具有十分重要的意義。投資決策階段控制工程造價(jià)，是正確確定建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對(duì)項(xiàng)目投資者正確控制

20、投資目標(biāo)值具有重大意義。不論何種項(xiàng)目，其前期工作的核心是編制符合實(shí)際的投資估算值，正確確定投資估算值，對(duì)于以后控制初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。并且，相對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的其他后續(xù)工作來說，投資決策階段控制造價(jià)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價(jià)，對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目來說，節(jié)約投資的可能性最大。在項(xiàng)目的建設(shè)過程當(dāng)中，節(jié)約投資的可能性是隨著建設(shè)過程的進(jìn)展而不斷減少。一般來說，決策階段控制造價(jià)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá)95%100%。以上說明建筑工程項(xiàng)目投資決策階段的造價(jià)控制是控制整個(gè)工程造價(jià)的前提。 一如何理解投資決策是控制工程造價(jià)的前提 建設(shè)項(xiàng)目投

21、資決策階段影響工程造價(jià)的決定因素主要有：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)三個(gè)方面。（1）建設(shè)項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模指生產(chǎn)要素與產(chǎn)品在一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體中的集中程度。通俗的講也是解決“生產(chǎn)多少”的問題，往往以該建設(shè)項(xiàng)目的年生產(chǎn)（完成）能力來表示。生產(chǎn)規(guī)模的大小，必將影響建設(shè)項(xiàng)目在生產(chǎn)工藝、設(shè)備選型、建設(shè)資源的方面的決策，進(jìn)而影響投資規(guī)模的大小。合理確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，不僅要考慮項(xiàng)目內(nèi)部各因素之間的數(shù)量匹配、能力協(xié)調(diào)，還要使所有生產(chǎn)力因素共同形成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體在規(guī)模上大小適應(yīng)，以合理確定和有效控制工程造價(jià)。（2）項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是指包括項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、占地面積、工藝裝備、建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套工程等方面的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)。建設(shè)

22、標(biāo)準(zhǔn)是編制、評(píng)估、審批項(xiàng)目可行性研究和初步設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，是衡量工程造價(jià)是否合理及監(jiān)督檢查項(xiàng)目建設(shè)的客觀尺度。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是否起到控制工程造價(jià)、指導(dǎo)建設(shè)的作用，關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)水平定的是否合格。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能，合理確定。（3）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇對(duì)于該項(xiàng)目的建設(shè)工程造價(jià)和建成后的生產(chǎn)成本，以及國民經(jīng)濟(jì)均有直接的影響。二分析影響投資決策階段工程造價(jià)的決定因素 （1）分析確定影響建設(shè)項(xiàng)目投資決策的主要因素。確定建設(shè)項(xiàng)目的資金來源，合理地確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)、科學(xué)的選定項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這些都直接地關(guān)系到項(xiàng)目的工程造價(jià)和全壽命成本。

23、 （2）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的投資估算：是一個(gè)項(xiàng)目決策階段的主要造價(jià)文件，它是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目建議書的組成部分，投資估算對(duì)于項(xiàng)目的決策及投資的成敗十分重要。（3）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的經(jīng)濟(jì)分析：指以建設(shè)工程和技術(shù)方案為對(duì)象的經(jīng)濟(jì)方面的研究。它是可行研究的核心內(nèi)容，是建設(shè)項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。（4）國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)。（5）建設(shè)項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理。要及時(shí)通過風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)分析，提出建設(shè)投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，提高建設(shè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 三投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容 首先要做好投資決策階段的基礎(chǔ)資料收集工作。做好工程的投資預(yù)測(cè)，需要很多的資料，如工程所在地的水電狀況、地質(zhì)情況

24、、主要材料設(shè)備的價(jià)格資料、大宗材料的采購地以及現(xiàn)有已建類似工程資料，對(duì)于做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的項(xiàng)目還要收集更多資料。造價(jià)人員要對(duì)資料的準(zhǔn)確性、可靠性認(rèn)真分析，保證投資預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確。 其次要編制可行性研究報(bào)告。工程項(xiàng)目的可行性研究階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階段?？尚行匝芯恳再|(zhì)量控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)實(shí)事求是地科學(xué)分析。四如何做好投資決策的可行性研究 投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)都是投資決策階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容，都在可行性研究報(bào)告中起著十分重要的作用。 第一，投資估算是制定融

25、資方案、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，也是進(jìn)一步編制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)； 第二，“投資估算”和“財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)”是銀行貸款的依據(jù)，是國家編制建設(shè)投資計(jì)劃的重要依據(jù)； 第三，“投資估算”與“財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)”是投資決策和方案比選的重要依據(jù)。五投資決策投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 正確理解設(shè)

26、計(jì)階段的成本控制 一設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 二 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 設(shè)計(jì)階段成本控制的核心 三五房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序 六設(shè)計(jì)方案優(yōu)化過程與重點(diǎn) 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的措施和方法 四七限額設(shè)計(jì)的實(shí)施 設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 八 設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)

27、計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。一正確理解設(shè)計(jì)階段的成本控制 設(shè)計(jì)階段成本控制的核心包括：設(shè)計(jì)管理和技術(shù)管理兩大因素。（1）設(shè)計(jì)管理。要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)，包括：設(shè)計(jì)單位的選擇與合同管理，做好與設(shè)計(jì)人員的溝通，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施，開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競(jìng)爭。要建立管理程序與制度，包括：完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過程優(yōu)化，建立專家會(huì)議評(píng)審制度，內(nèi)部審核制度化等。（2）技術(shù)管理。建筑方案的選擇設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢(shì)也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。 二設(shè)計(jì)階段成本控制的

28、核心 （1）方案設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)說明書；總平面圖以及建筑設(shè)計(jì)圖紙；設(shè)計(jì)委托或設(shè)計(jì)合同中規(guī)定的透視圖、鳥瞰圖、模型等；（2）初步設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)的內(nèi)容與工業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)大致相同，包括各專業(yè)設(shè)計(jì)文件、專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙和工程概算，同時(shí)，初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)包括主要設(shè)備或材料表。（3）施工圖設(shè)計(jì)。該階段應(yīng)形成所有專業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙（含圖紙目錄、說明和必要的設(shè)備、材料表），并按照要求編制工程預(yù)算書。對(duì)于方案設(shè)計(jì)后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，施工圖設(shè)計(jì)文件還應(yīng)包括工程概算書。施工圖設(shè)計(jì)文件，應(yīng)滿足設(shè)備材料采購，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備制作和施工的需要。 三房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)程序 1.設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素：計(jì)價(jià)與控制。（

29、1）可以使造價(jià)構(gòu)成更合理，提高資金利用效率。（2）可以提高投資控制效率（3）可以使控制工作更主動(dòng)。（4）便于技術(shù)及經(jīng)濟(jì)結(jié)合。（5）在設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)效果最顯著。2.設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容有： （1）方案設(shè)計(jì)階段。方案設(shè)計(jì)階段一般是根據(jù)方案圖紙和說明書，作出詳盡的工程造價(jià)估算書。不超過投資估算，則為正常。 （2）初步設(shè)計(jì)階段。根據(jù)初步設(shè)計(jì)方案圖紙和說明書及概算定額編制初步設(shè)計(jì)總概算。 （3）技術(shù)設(shè)計(jì)階段。根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說明書及概算定額編制初步設(shè)計(jì)修正總概算。 （4）施工圖設(shè)計(jì)階段。根據(jù)施工圖紙和說明書及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算。 （5）設(shè)計(jì)交底和配合施工。設(shè)計(jì)單位應(yīng)負(fù)責(zé)交代設(shè)計(jì)意

30、圖，進(jìn)行技術(shù)交底，解釋設(shè)計(jì)文件，及時(shí)解決施工中設(shè)計(jì)文件出現(xiàn)的問題，參加試運(yùn)轉(zhuǎn)和竣工驗(yàn)收、投產(chǎn)及進(jìn)行全面的工程設(shè)計(jì)總結(jié)。 四設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的決定因素與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 （1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位（2）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)（3）改變?cè)O(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度 （4）推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度 （5）推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) （6）提高設(shè)計(jì)質(zhì)量： （7）加強(qiáng)施工圖的審核工作。 業(yè)主要真正把控制造價(jià)的關(guān)鍵階段確立在設(shè)計(jì)階段時(shí)，才能收到投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的效果。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上

31、的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價(jià)的觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中，把工程造價(jià)控制工作推向另一個(gè)里程碑。五設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的措施和方法 （1）通過設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。建設(shè)單位發(fā)布公告，吸引設(shè)計(jì)單位參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，以獲得眾多的設(shè)計(jì)方案；然后組織7-11人的專家評(píng)定小組，其中技術(shù)專家人數(shù)應(yīng)該占2/3以上；最后專家評(píng)定小組采用科學(xué)的方法綜合評(píng)定各設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣，從中選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，或?qū)⒏鞣桨傅目扇≈幹匦陆M合，提出最佳方案。（2）運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。首先進(jìn)行功能分析；然后進(jìn)行功能評(píng)價(jià)，并根據(jù)功能分析的結(jié)果提出各種實(shí)現(xiàn)功能的方案；最后進(jìn)行方案評(píng)價(jià)。（3）標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。

32、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)又稱定型設(shè)計(jì)、通用設(shè)計(jì)。各類工程建設(shè)的構(gòu)件、配件、零部件、通用的建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施等，只要有條件的，都應(yīng)該實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。（4）限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算哦進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，按照初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)限額進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。 六設(shè)計(jì)方案優(yōu)化過程與重點(diǎn) 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不被突破。 實(shí)施限額設(shè)計(jì)，第一步

33、要將這個(gè)限額按專業(yè)（單位工程）進(jìn)行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，則應(yīng)按各單位工程的分部工程再進(jìn)行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說明該限額可行，同時(shí)，在設(shè)計(jì)過程中要嚴(yán)格按照限額控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；若以上的分解分析（不論哪一步）沒有得到滿意的答案，則都說明該限額不可行，必須修改或調(diào)整限額，再按上面的步驟重新進(jìn)行分析分解，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。 限額設(shè)計(jì)的技術(shù)關(guān)鍵是要確定好限額，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。 七限額設(shè)計(jì)的實(shí)施 1.設(shè)計(jì)概算的編制與審查1.1設(shè)計(jì)概算的編制：設(shè)計(jì)概算可分單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算三級(jí)。單位工程概算是確定

34、各單位工程建設(shè)費(fèi)用的文件，是編制單項(xiàng)工程綜合概算的依據(jù)，是單項(xiàng)工程綜合概算的組成部分。單位工程概算按其工程性質(zhì)分為建筑工程概算和設(shè)備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算包括土建工程概算，給排水、采暖工程概算，通風(fēng)、空調(diào)工程概算，電氣、照明工程概算，弱電工程概算，特殊構(gòu)筑物工程概算等；設(shè)備及安裝工程概算包括機(jī)械設(shè)備及安裝工程概算，電氣設(shè)備及安裝工程概算，熱力設(shè)備及安裝工程概算，工具、器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)概算等。單項(xiàng)工程綜合概算是確定一個(gè)單項(xiàng)工程所需建設(shè)費(fèi)用的文件，它是由單項(xiàng)工程中的各單位工程概算匯總編制而成的，是建設(shè)項(xiàng)目總概算的組成部分。建設(shè)項(xiàng)目總概算是確定整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需全部費(fèi)用

35、的文件，它是由各單項(xiàng)工程綜合概算、工程建設(shè)其他費(fèi)用概算、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅概算匯總編制而成的。1.2設(shè)計(jì)概算的審查內(nèi)容：(1)審查概算的編制是否符合黨的方針、政策，是否根據(jù)工程所在地的自然條件的編制。(2)審查建設(shè)規(guī)模(投資規(guī)模、生產(chǎn)能力等)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)(用地指標(biāo)、建筑標(biāo)準(zhǔn)等)、配套工程、設(shè)計(jì)定員等是否符合原批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告或立項(xiàng)批文的標(biāo)準(zhǔn)。 (3)審查編制方法、計(jì)價(jià)依據(jù)和程序是否符合現(xiàn)行規(guī)定。(4)審查工程量是否正確。(5)審查材料用量和價(jià)格。(6)審查設(shè)備規(guī)格、數(shù)量和配置是否符合設(shè)計(jì)要求，是否與設(shè)備清單相一致，設(shè)備預(yù)算價(jià)格是否真實(shí)，設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)的計(jì)算是否正

36、確，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)的計(jì)價(jià)方法是否符合規(guī)定，進(jìn)口設(shè)備的各項(xiàng)費(fèi)用的組成及其計(jì)算程序、方法是否符合國家主管部門的規(guī)定。 (7)審查建筑安裝工程的各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)取是否符合國家或地方有關(guān)部門的現(xiàn)行規(guī)定，計(jì)算程序和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否正確。(8)審查綜合概算、總概算的編制內(nèi)容、方法是否符合現(xiàn)行規(guī)定和設(shè)計(jì)文件的要求，有無設(shè)計(jì)文件外項(xiàng)目，有無將非生產(chǎn)性項(xiàng)目以生產(chǎn)性項(xiàng)目列入。(9)審查總概算文件的組成內(nèi)容，是否完整地包括了建設(shè)項(xiàng)目從籌建到竣工投產(chǎn)為止的全部費(fèi)用組成。(10)審查工程建設(shè)其他各項(xiàng)費(fèi)用。(11)審查項(xiàng)目的“三廢”治理。 (12)審查技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 (13)審查投資經(jīng)濟(jì)效果。八設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查

37、2.施工圖預(yù)算的編制與審查2.1施工圖預(yù)算的編制：施工圖預(yù)算是由設(shè)計(jì)單位在施工圖設(shè)計(jì)完成后，根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)行預(yù)算定額、費(fèi)用定額以及地區(qū)設(shè)備、材料、人工、施工機(jī)械臺(tái)班等預(yù)算價(jià)格編制和確定的建筑安裝工程造價(jià)的文件。施工圖預(yù)算的編制包括：單價(jià)法編制施工圖預(yù)算，單價(jià)法是用事先編制好的分項(xiàng)工程的單位估價(jià)表來編制施工圖預(yù)算的方法。按施工圖計(jì)算的各分項(xiàng)工程的工程量，并乘以相應(yīng)單價(jià)，匯總相加，得到單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)之和；再加上按規(guī)定程序計(jì)算出來的其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金，便可得出單位工程的施工圖預(yù)算造價(jià)。 2.2施工圖預(yù)算的審查內(nèi)容：審查施工圖預(yù)算的重點(diǎn)，應(yīng)該放在

38、工程量計(jì)算、預(yù)算單價(jià)套用、設(shè)備材料預(yù)算價(jià)格取定是否正確，各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定等方面。1審查工程量， (1)土方工程；(2)打樁工程；(3)磚石工程；(4)混凝土及鋼筋混凝土工程；(5)木結(jié)構(gòu)工程； (6)樓地面工程；(7)屋面工程；(8)構(gòu)筑物工程；(9)裝飾工程；(10)金屬構(gòu)件制作工程；(11)水暖工程；(12)電氣照明工程；(13)設(shè)備及其安裝工程。2審查設(shè)備、材料的預(yù)算價(jià)格，(1)審查設(shè)備、材料的預(yù)算價(jià)格是否符合工程所占地的真實(shí)價(jià)格及價(jià)格水平；(2)設(shè)備、材料的原價(jià)確定方法是否正確；(3)設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)率及其運(yùn)雜費(fèi)的計(jì)算是否正確，材料預(yù)算價(jià)格的各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算是否符合規(guī)定、正確。

39、八設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 如何做好工程招投標(biāo)與文件編制 一二 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 招投標(biāo)階段對(duì)工程造價(jià)的影響與造價(jià)管理的主要內(nèi)容三五招投標(biāo)項(xiàng)目報(bào)價(jià)與控制 六房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)備、材料采購招投標(biāo)與合同價(jià)款的確定 如何確定房地產(chǎn)

40、項(xiàng)目工程合同價(jià) 四工程量清單計(jì)價(jià)模式對(duì)招投標(biāo)階段工程造價(jià)控制的影響分析 要做好工程招投標(biāo)，就必須要了解工程招標(biāo)投標(biāo)的概念和內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)包括的內(nèi)容十分廣泛，包括建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的范圍、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的種類與方式、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的程序、建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)文件的編制、標(biāo)底編制與審查、投標(biāo)報(bào)價(jià)以及開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等 招標(biāo)文件的內(nèi)容和編制。（一）按照工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法的規(guī)定，依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立。（2）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)。（3）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)。（4）有相應(yīng)資金或資金來源

41、已經(jīng)落實(shí)。（5）有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。（二）招標(biāo)文件一般包括下列內(nèi)容：（1）投標(biāo)邀請(qǐng)書。（2）投標(biāo)人須知，包括工程概況，招標(biāo)范圍，資格審查條件，工程資金來源或者落實(shí)情況（包括銀行出具的資金證明），標(biāo)段劃分，工期要求，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑安排，投標(biāo)文件編制、提交、修改、撤回的要求，投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求，投標(biāo)有效期，開標(biāo)的時(shí)間和地點(diǎn)，評(píng)標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)等。（3）合同主要條款。(4)投標(biāo)文件格式。（5）采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單。（6）技術(shù)條款。（7）設(shè)計(jì)圖紙。（8）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法。（9）投標(biāo)輔助材料。 。 一如何做好工程招投標(biāo)與文件編制 1.影響 工程招投標(biāo)階段是確定工程施工合

42、同價(jià)款的一個(gè)重要的階段，它對(duì)今后的施工以至于工程竣工結(jié)算都有著直接的影響，因此，招投標(biāo)階段的造價(jià)控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響也是非常大的。 2.造價(jià)管理的主要內(nèi)容：（一）招投標(biāo)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)勘察：嚴(yán)格審查施工圖紙中所選用的材料設(shè)備，特別是對(duì)價(jià)格差異幅度較大的材料、設(shè)備進(jìn)行必要的限價(jià)。嚴(yán)格審查圖紙中做法不詳?shù)捻?xiàng)目，對(duì)于圖紙中不明確的工程做法應(yīng)在開標(biāo)前加以明確。加大施工現(xiàn)場(chǎng)勘察的工作力度，將有可能發(fā)生的費(fèi)用考慮到招標(biāo)文件編制中。 （二）嚴(yán)格編制招標(biāo)文件的有關(guān)條款，避免招標(biāo)文件條款漏洞百出。招標(biāo)文件的有關(guān)條款應(yīng)與施工合同的有關(guān)條款保持一致 招標(biāo)文件中合理的確定施工工期 應(yīng)從專業(yè)的角度嚴(yán)格界定招標(biāo)范圍 應(yīng)

43、在招標(biāo)文件中事先約定“合同履約擔(dān)?！钡姆绞?招標(biāo)文件中有關(guān)條款的約定應(yīng)盡量詳細(xì)明確 對(duì)施工招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作好詳細(xì)準(zhǔn)確的估計(jì) 應(yīng)把工程量清單作為招標(biāo)文件的組成部分 （三）評(píng)標(biāo)二招投標(biāo)階段對(duì)工程造價(jià)的影響與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 1.招投標(biāo)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)（一）投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)算依據(jù)。 （二）投標(biāo)報(bào)價(jià)的編制方法。 （三）投標(biāo)報(bào)價(jià)的編制程序。 （1）復(fù)核或計(jì)算工程量。（2）確定單價(jià)，計(jì)算合價(jià)。（3）確定分包工程費(fèi)。（4）確定利潤。（5）確定風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)。（6）確定投標(biāo)價(jià)格。2.招投標(biāo)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制（一）開展財(cái)務(wù)決策 （二）根據(jù)工程實(shí)際情況采用有利的合同價(jià)格形式 （三）實(shí)行限額設(shè)計(jì) （四）改進(jìn)物質(zhì)采購管理制度，逐步與市場(chǎng)接

44、軌。 （五）工程索賠是招投標(biāo)價(jià)格控制的又一項(xiàng)重要工作三招投標(biāo)項(xiàng)目報(bào)價(jià)與控制 工程量清單計(jì)價(jià)模式，具有統(tǒng)一工程量、合理低價(jià)中標(biāo)、投標(biāo)單位根據(jù)企業(yè)定額自主報(bào)價(jià)等特點(diǎn)。工程量清單計(jì)價(jià)模式對(duì)招投標(biāo)階段工程造價(jià)控制的影響主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）合同價(jià)的形成方式使工程造價(jià)更接近工程實(shí)際價(jià)值： 確定合同價(jià)的兩個(gè)重要因素投標(biāo)報(bào)價(jià)和標(biāo)底價(jià)都以實(shí)物法編制，更接近市場(chǎng)價(jià)值。 在新的計(jì)價(jià)模式下，工程量由招標(biāo)人提供，投標(biāo)人的競(jìng)爭性報(bào)價(jià)是基于工程量清單上所列量值，可以實(shí)現(xiàn)真正意義上的工程造價(jià)動(dòng)態(tài)控制。 （2）合同條款的約定上雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任意識(shí)加強(qiáng)：施工企業(yè)為獲取最大的利益，會(huì)利用工程變更和索賠手段補(bǔ)救額外的費(fèi)用。

45、因此，雙方對(duì)合同管理的意識(shí)會(huì)大大加強(qiáng)，合同條款的約定會(huì)更加周密。 四工程量清單計(jì)價(jià)模式對(duì)招投標(biāo)階段工程造價(jià)控制的影響分析 經(jīng)招投標(biāo)程序的建設(shè)工程合同價(jià)，應(yīng)由兩部分組成。 一、中標(biāo)價(jià)應(yīng)為確定合同價(jià)的基本依據(jù)二、應(yīng)明確工程量變更、措施費(fèi)變更等增加或減少的價(jià)款為中標(biāo)價(jià)的必要補(bǔ)充。由上述兩部分組成合同價(jià)，既保證了合同價(jià)形成的合法性，又充分體現(xiàn)了合同價(jià)組成的合理性。 五如何確定房地產(chǎn)項(xiàng)目工程合同價(jià) 1.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)備、材料采購的招投標(biāo)方式有以下三種：（一）公開招標(biāo)。公開招標(biāo)對(duì)于設(shè)備、材料采購，能夠引起最大范圍內(nèi)的競(jìng)爭。（二）邀請(qǐng)招標(biāo)。適用于合同金額不大，或所需特定貨物的供應(yīng)商數(shù)目有限，或需要盡早地交貨等

46、情況。 （三）其它方式。有時(shí)也通過詢價(jià)方式選定設(shè)備、材料供應(yīng)商。一般僅適用于現(xiàn)貨采購或價(jià)值較小的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格產(chǎn)品。 2.合同價(jià)款的確定： 在國內(nèi)設(shè)備、材料采購招投標(biāo)中的中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)由招標(biāo)單位組織與設(shè)備需方簽訂合同，進(jìn)一步確定合同價(jià)款。一般說，國內(nèi)設(shè)備材料采購合同價(jià)款就是評(píng)標(biāo)后的中標(biāo)價(jià)，但需要在合同簽訂中雙方確定。 五房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)備、材料采購招投標(biāo)與合同價(jià)款的確定 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制

47、講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 如何做好工程費(fèi)用計(jì)劃 一二 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 工程造價(jià)的決定因素分析與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 三工程造價(jià)控制的措施和方法分析 四現(xiàn)場(chǎng)管理與成本控制 工程索賠與索賠費(fèi)用分析 五六工程變更成本控制 七工程價(jià)款結(jié)算 八資金使用計(jì)劃的編制與應(yīng)用 (一)搜集和整理資料 (二)優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)施工方案實(shí)行審批制度，選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟(jì)上合理的施工方案。 (三)建立合理的費(fèi)用控制目標(biāo) (四)編制工程費(fèi)用計(jì)劃 編制費(fèi)用計(jì)劃過程中最重要的方法，就是項(xiàng)目

48、費(fèi)用目標(biāo)的分解。 按費(fèi)用構(gòu)成分解，工程項(xiàng)目的費(fèi)用主要分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購置費(fèi)用及工程建設(shè)其他費(fèi)用。 按項(xiàng)目組成分解 ，大中型工程項(xiàng)目通常是由若干單項(xiàng)工程構(gòu)成，而每個(gè)單項(xiàng)工程包括了多個(gè)單位工程，每個(gè)單位工程又是由若干個(gè)分部分項(xiàng)工程構(gòu)成。 按時(shí)間進(jìn)度分解 ，編制按時(shí)間進(jìn)度的費(fèi)用計(jì)劃。 一如何做好工程費(fèi)用計(jì)劃 1.建設(shè)工程項(xiàng)目施工階段影響工程造價(jià)的因素有：工程變更與合同價(jià)調(diào)整、工程索賠、工期、工程質(zhì)量、人力及材料、機(jī)械設(shè)備等資源市場(chǎng)供求規(guī)律的影響、材料代用。2.施工階段工程造價(jià)管理的主要內(nèi)容：（一）建設(shè)工程項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)的確定 按照承包人實(shí)際完成的工程量，以合同價(jià)為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮

49、物價(jià)上漲因素所引起的造價(jià)的提高，考慮到設(shè)計(jì)中難以預(yù)計(jì)的而在施工階段實(shí)際發(fā)生的工程變更及費(fèi)用，合理確定工程結(jié)算價(jià)款。（二）建設(shè)工程項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)的控制做好招投標(biāo)工作；按合同約定撥付工程款；嚴(yán)格控制工程變更和施工索賠；加強(qiáng)價(jià)格信息管理。二工程造價(jià)的決定因素分析與造價(jià)管理的主要內(nèi)容 （一）組織措施（1）落實(shí)投資控制項(xiàng)目管理班子（2）編制施工階段投資控制工作計(jì)劃與工作流程圖（二）經(jīng)濟(jì)措施（1）編制資金使用計(jì)劃，確定、分解投資控制目標(biāo)（2）進(jìn)行工程計(jì)量（3）復(fù)核工程付款賬單，簽發(fā)付款證書（4）進(jìn)行投資跟蹤控制（5）協(xié)商確定工程變更價(jià)款、審核竣工結(jié)算（6）對(duì)工程施工過程中的投資支出做好分析與預(yù)測(cè)（三

50、）技術(shù)措施（1）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更（2）繼續(xù)通過設(shè)計(jì)挖掘節(jié)約投資的可能性（3）審核承包商編制的施工組織設(shè)計(jì)（四）合同措施（1）做好施工記錄，保存各種文件圖紙，為正確處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)，參與處理索賠事宜（2）參與合同修改、補(bǔ)充工作，著重考慮它對(duì)投資控制的影響。 三工程造價(jià)控制的措施和方法分析 1、對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理而言，要把工程成本控制與項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)利益直接掛鉤，充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)理的積極性和責(zé)任心，在抓好工程質(zhì)量的同時(shí)控制好工程成本，并協(xié)調(diào)好項(xiàng)目內(nèi)部管理人員。2、對(duì)施工人員則應(yīng)搞好生產(chǎn)進(jìn)度，嚴(yán)格按圖及規(guī)范施工，嚴(yán)格質(zhì)量關(guān)，盡量減少因質(zhì)量問題而造成的返工或返修所帶來的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)對(duì)施工過程耗用的人

51、工、材料和其他費(fèi)用認(rèn)真把關(guān)，對(duì)增減或更改項(xiàng)目要做好現(xiàn)場(chǎng)簽證。3、對(duì)材料管理人員，則要做好材料的驗(yàn)收、保管、使用、回收，并與預(yù)算人員及施工人員加強(qiáng)聯(lián)系，及時(shí)調(diào)整材料的采購需求計(jì)劃，減少因計(jì)劃不妥造成的損失。同時(shí)，應(yīng)把好質(zhì)量數(shù)量驗(yàn)收關(guān)，不使不合格或不符合質(zhì)量要求的材料進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，而且還應(yīng)做好限額領(lǐng)料，杜絕各個(gè)環(huán)節(jié)的材料浪費(fèi)。4、對(duì)預(yù)算人員，應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握實(shí)際施工情況，包括施工進(jìn)度及工程款撥付情況、材料的購置情況等。還應(yīng)配合項(xiàng)目經(jīng)理落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證，并根據(jù)施工進(jìn)度及有關(guān)定額計(jì)算好下一階段的材料、人工、機(jī)械設(shè)備需用數(shù)量，為材料的購置、人工、機(jī)械設(shè)備的安排提供依據(jù)。此外，作為預(yù)算人員，應(yīng)認(rèn)真研究施工合同，熟

52、悉相關(guān)定額，按照合同規(guī)定的結(jié)算方式和有關(guān)計(jì)價(jià)依據(jù)進(jìn)行計(jì)算，為竣工結(jié)算做好準(zhǔn)備。這樣層層把關(guān)，大家目標(biāo)一致，共同管理，才能真正實(shí)現(xiàn)施工階段的成本控制。四現(xiàn)場(chǎng)管理與成本控制 1.工程索賠原因（1）一方違約使另一方蒙受損失，受損方向?qū)Ψ教岢鲑r償損失的要求。（2）發(fā)生應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)責(zé)任的特殊風(fēng)險(xiǎn)或遇到不利自然條件等情況，使承包商蒙受較大損失而向業(yè)主提出補(bǔ)償損失要求。（3）承包商本人應(yīng)當(dāng)獲得的正當(dāng)利益，由于沒能及時(shí)得到監(jiān)理工程師的確認(rèn)和業(yè)主應(yīng)給予的支付，而以正式函件向業(yè)主索賠。2.索賠的分類：工期索賠和費(fèi)用索賠。費(fèi)用索賠是整個(gè)工程合同索賠的重點(diǎn)和最終目標(biāo)。工期索賠在很大程度上也是為了費(fèi)用索賠。所謂費(fèi)用索賠

53、是指承包商在由于業(yè)主的原因或雙方不可控制的因素發(fā)生變化而遭受損失的條件下，向業(yè)主提出補(bǔ)償其費(fèi)用損失的要求。3.索賠的費(fèi)用內(nèi)容：（1）人工費(fèi)。包括增加工作內(nèi)容的人工費(fèi)、停工損失費(fèi)和工作效率降低的損失費(fèi)等累計(jì)，其中增加工作內(nèi)容的人工費(fèi)應(yīng)按照計(jì)日工費(fèi)計(jì)算，而停工損失費(fèi)和工作效率降低的損失費(fèi)按窩工費(fèi)計(jì)算，窩工費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)雙方應(yīng)在合同中約定。 （2）設(shè)備費(fèi)?？刹捎脵C(jī)械臺(tái)版費(fèi)、機(jī)械折舊費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)等幾種形式。當(dāng)工作內(nèi)容增加引起的設(shè)備費(fèi)索賠時(shí)，設(shè)備費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照機(jī)械臺(tái)版費(fèi)計(jì)算。因窩工引起的設(shè)備費(fèi)索賠，當(dāng)施工機(jī)械屬于施工企業(yè)自有時(shí)，按照機(jī)械折舊費(fèi)計(jì)算索賠費(fèi)用。當(dāng)施工機(jī)械是施工企業(yè)從外部租賃時(shí)，索賠費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)按照設(shè)

54、備租賃費(fèi)計(jì)算。 五工程索賠與索賠費(fèi)用分析 3.索賠的費(fèi)用內(nèi)容：（3）材料費(fèi)。（4）保函手續(xù)費(fèi)。工期延期時(shí)，保函手續(xù)費(fèi)相應(yīng)增加，反之，取消部分工程且發(fā)包人與承包人達(dá)成提前竣工協(xié)議時(shí)，承包人的保函金額相應(yīng)折減，則計(jì)入合同價(jià)內(nèi)的保函手續(xù)費(fèi)也應(yīng)扣減。（5）貸款利息。（6）保險(xiǎn)費(fèi)。（7）管理費(fèi)。此項(xiàng)又可分為現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)和公司管理費(fèi)兩部分，由于二者計(jì)算方法不一樣，所以在審核過程中應(yīng)區(qū)別對(duì)待。（8）利潤。 4.索賠實(shí)例4.1索賠事件：延誤移交施工現(xiàn)場(chǎng)?？裳a(bǔ)償內(nèi)容：工期、費(fèi)用、利潤。4.2索賠事件：變更導(dǎo)致竣工時(shí)間的延長?？裳a(bǔ)償內(nèi)容：工期。4.3索賠事件：不可預(yù)見的外界條件。可補(bǔ)償內(nèi)容：工期、費(fèi)用。4.4索賠事

55、件：業(yè)主提前占用工程?？裳a(bǔ)償內(nèi)容：費(fèi)用、利潤。4.5索賠事件：不可抗力事件造成的損害。可補(bǔ)償內(nèi)容：工期、費(fèi)用。五工程索賠與索賠費(fèi)用分析 一、工程變更產(chǎn)生的原因1、業(yè)主原因2、監(jiān)理原因3、設(shè)計(jì)原因4、施工原因5、材料價(jià)格波動(dòng)的原因6、合同原因7、環(huán)境原因二、工程變更對(duì)工程造價(jià)的影響1、產(chǎn)生三超現(xiàn)象，即概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算。2、因變更造成工期變化等引起施工單位提出索賠，導(dǎo)致項(xiàng)目投資增加。3、因工程量變化或施工方案改變?cè)斐晒こ坛杀镜淖儎?dòng)。4、導(dǎo)致竣工決算困難。三、工程變更條件下的成本控制策略1、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更提高勘測(cè)水平和設(shè)計(jì)質(zhì)量。 設(shè)計(jì)變更盡量提前。 推行“限額設(shè)計(jì)”初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)

56、按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。2、嚴(yán)格把關(guān)工程變更的審批，完善工程變更的申報(bào)、審查程序。3、重視工程變更預(yù)結(jié)算編制工作。預(yù)算員應(yīng)全面了解工程合同、施工圖紙及變更文件，對(duì)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證要與施工圖一樣重視。 預(yù)算人員要注意變更文件的完整性。 分清責(zé)任，分別計(jì)算費(fèi)用。 4、加強(qiáng)竣工結(jié)算階段的工程變更的造價(jià)控制。重點(diǎn)核實(shí)增加的項(xiàng)目的綜合單價(jià)是否按照招標(biāo)文件及施工合同進(jìn)行編制，編制是否合理等。六工程變更成本控制 工程價(jià)款結(jié)算的七個(gè)要素： 1.工程價(jià)款結(jié)算的依據(jù)；2.工程價(jià)款結(jié)算的程序；3.工程價(jià)款結(jié)算涉及的干系人；4.工程價(jià)款結(jié)算的內(nèi)容；5.工程價(jià)款結(jié)算的金額；6.工程價(jià)款結(jié)算的時(shí)

57、間；7.工程價(jià)款結(jié)算的地點(diǎn)。 工程價(jià)款結(jié)算在一個(gè)工程項(xiàng)目中，是經(jīng)常性、多次性并貫穿項(xiàng)目的始終，把握好結(jié)算的七個(gè)關(guān)鍵要素，便于結(jié)算人員工作，便于建設(shè)資金管理。 七工程價(jià)款結(jié)算 1.施工階段資金使用計(jì)劃的編制方法主要有以下兩種：1.1按不同子項(xiàng)目編制資金使用計(jì)劃。 1.2按時(shí)間進(jìn)度編制的資金使用計(jì)劃。 2.施工階段投資偏差分析。施工階段投資偏差的形成過程，是由于施工過程隨機(jī)因素與風(fēng)險(xiǎn)因素的影響形成了實(shí)際投資與計(jì)劃投資，實(shí)際工程進(jìn)度與計(jì)劃工程進(jìn)度的差異，這些差異是稱為投資偏差與進(jìn)度偏差，這些偏差是施工階段工程造價(jià)計(jì)算與控制的對(duì)象。 投資偏差=已完工程實(shí)際投資已完工程計(jì)劃投資 在投資偏差分析時(shí)，具體又

58、分為：(1)局部偏差和累計(jì)偏差。(2)絕對(duì)偏差和相對(duì)偏差。常用的偏差分析方法有橫道圖法、時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖法、表格法和曲線法。 3. 偏差形成原因的分類及糾正方法一般來講，引起投資偏差的原因主要有四個(gè)方面：客觀原因、業(yè)主原因、設(shè)計(jì)原因和施工原因。偏差的類型分為四種形式。(1)投資增加且工期拖延。(2)投資增加但工期提前。(3)工期拖延但投資節(jié)約。(4)工期提前且投資節(jié)約。通常把糾偏措施分為組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施四個(gè)方面。 八資金使用計(jì)劃的編制與應(yīng)用 總目錄 第一部分 新政策房地產(chǎn)企業(yè)成本管理 第二部分 房地產(chǎn)成本控制重點(diǎn)環(huán)節(jié) 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制 第四部分 房地

59、產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制解析 第五部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制講解 第六部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)控制分析 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 第八部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制核算 竣工驗(yàn)收階段工程管理造價(jià)管理的主要內(nèi)容 一二 第七部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制 竣工決算及編制控制 三新增資產(chǎn)價(jià)值的確定 四工程保修費(fèi)用及其處理 （一）工程資料驗(yàn)收（1）工程資料驗(yàn)收內(nèi)容（2）工程綜合資料驗(yàn)收內(nèi)容（3）工程財(cái)務(wù)資料驗(yàn)收內(nèi)容（二）工程內(nèi)容驗(yàn)收（1）建筑工程驗(yàn)收內(nèi)容（2）安裝工程驗(yàn)收內(nèi)容一竣工驗(yàn)收階段工程管理造價(jià)管理的主要內(nèi)容 一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算的概念竣工決算是以

60、實(shí)物數(shù)量和貨幣指標(biāo)為計(jì)量單位，綜合反映竣工項(xiàng)目從籌建開始到項(xiàng)目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)成果和財(cái)務(wù)情況的總結(jié)性文件，是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，竣工決算是正確核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的依據(jù)，是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。二、竣工決算的編制 （1）收集、整理和分析有關(guān)依據(jù)資料。(經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、投資估算書、初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，修正總概算及其批復(fù)文件。經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)及其施工圖預(yù)算書。設(shè)計(jì)交底或圖紙會(huì)審會(huì)議紀(jì)要。設(shè)計(jì)變更記錄、施工記錄或施工簽證單及其他施工發(fā)生的費(fèi)用記錄。標(biāo)底造價(jià)，承包合同，工程結(jié)算等有關(guān)資料。歷年基建計(jì)劃、歷年