物業(yè)管理基本制度與政策講義第4講第三節(jié)我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革

1、第三節(jié)我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革大綱要求：我國物業(yè)管理制度建設(shè)的必要性；?條例?公布前物業(yè)管理制度建設(shè)及其主要特點；?條例?公布后物業(yè)管理制度建設(shè)及其主要特點；?物權(quán)法?公布后物業(yè)管理制度建設(shè)及其主要特點。知識點一：物業(yè)管理制度建設(shè)的必要性我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和開展，始終離不開政府主管部門的推動引導(dǎo)和監(jiān) 督管理。以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)，在物業(yè)管理開展進(jìn)程中發(fā)揮著不可或缺的作 用。在物業(yè)管理的行政監(jiān)管中，政府的主要職能，就是開展制度建設(shè)，通過 制定相關(guān)法律、法規(guī)和政策來實施對物業(yè)管理市場的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理制度建設(shè)的必要性，主要表達(dá)在三個方面。（一）以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是彌補物業(yè)管理市場失

2、靈的需要（二）以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是維護(hù)社會公共利益的需要三）以政府為主導(dǎo)的制度建設(shè)是推進(jìn)房屋管理制度轉(zhuǎn)型的需要 知識點二：？條例?公布前的物業(yè)管理制度建設(shè)從20世紀(jì)90年代初到?條例?公布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無 論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和標(biāo)準(zhǔn)。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要表達(dá)以下特點：一是借鑒性，主要借 鑒新加坡、中國香港等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗；二是過渡性，主要考慮 傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；三是針對性， 主要是針對當(dāng)時當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和 方法。我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。（

3、一）？城市新建住宅小區(qū)管理方法？（？方法?）建設(shè)部，1994年3月公布?方法?，確立城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新 體制，指明我國房屋管理體制改革的開展方向。？方法?是我國第一部系 統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理制度的標(biāo)準(zhǔn)性文件，是推動全國全面開展物業(yè)管理活動 的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。二）全國物業(yè)管理示范工程考評標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部于：1995年印發(fā)了?全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?;1997年印發(fā)了?全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)那么？;2000年印發(fā)了?關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)） 標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知?。三）？城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費暫行方法？為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞

4、企業(yè)的效勞收費行為，保護(hù)消費者的正當(dāng)權(quán)益，1996 年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費暫 行方法?。?方法?的實施，對維護(hù)物業(yè)管理收費秩序發(fā)揮了作用。四）？物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定？為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞企業(yè)財務(wù)核算行為，促進(jìn)企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理 和經(jīng)濟核算，財政部于1998年公布了?物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定？， 該規(guī)定結(jié)合物業(yè)效勞企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金，本錢、費 用、營業(yè)收入和利潤等方面具體標(biāo)準(zhǔn)了物業(yè)效勞企業(yè)的財務(wù)管理行為。五）？住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法？為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建 設(shè)部、財政部于1998

5、年11月印發(fā)了?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修 基金管理方法?。 為了保證維修基金的平安，該方法規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲、?？顚?用，嚴(yán)禁挪作他用，還詳細(xì)規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的 內(nèi)容。六）？物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法？為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營活動的管理，1999 年建設(shè)部印發(fā)了?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?，要求從事物業(yè)管理 的企業(yè)必須按照該規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，作為市場準(zhǔn)人的條件。該 方法對于政府加強行業(yè)管理，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理市場起到了積極作用。七）？住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法？為加強住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和平安，維護(hù)公 共平安和公共利

6、益，2002年3月建設(shè)部發(fā)布了?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理 方法?。該方法是物業(yè)效勞企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主裝飾裝修行為的主要政策依據(jù)。2003年6月8日，國務(wù)院正式公布?物業(yè)管理條例？，標(biāo)志著我國物業(yè)管 理法制建設(shè)進(jìn)入新階段，特點如下：一是配套性，主要是以?條例?的配套性文件和實施細(xì)那么的方式出現(xiàn)， 以貫徹落實?條例?為根本指針；二是經(jīng)驗性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性地作出制 度安排；三是操作性，主要是將?條例?中的根本制度和原那么規(guī)定予以細(xì)化，使 其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。?條例?公布后制定的全國性政策法規(guī)作列舉式介紹。2003年6月，建設(shè)部發(fā)布?業(yè)主大會規(guī)程?；(2)2003年9月，建設(shè)

7、部發(fā)布?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?；(3)2003年11月，國家開展改革委、建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)效勞收費管理方 法?；(4)2004年3月，建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?；(5)2004年7月，國家開展改革委、建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)效勞收費明碼標(biāo)價 規(guī)定?;(6)2004午9月，建設(shè)部發(fā)布?業(yè)主臨時公約(示范文本？和?前期物業(yè) 效勞合同(示范文本)?;2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布?物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定?、?物業(yè)管理師資格考試實施方法?和?物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試方法?。2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會五次會議通過?中華人民共 和國物權(quán)法?。作為我國根本的財產(chǎn)法律制度，

8、？物權(quán)法?對我國憲法規(guī) 定的公民財產(chǎn)權(quán)利提供了實體法保障，有利于維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟秩 序。根據(jù)?物權(quán)法?第六章的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院于2007年8月公布了？國務(wù)院 關(guān)于修改物業(yè)管理條例的決定?。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要表達(dá)以下特點：一是協(xié)調(diào)性，主要是強調(diào)制度建設(shè)要與上位法保持一致，以防止法律適 用的沖突，保證國家法制統(tǒng)一；二是引導(dǎo)性，主要是政府從改善民生和開展經(jīng)濟出發(fā)，著力制定指導(dǎo)和 支持物業(yè)效勞業(yè)開展的產(chǎn)業(yè)政策；三是創(chuàng)新性，主要是在總結(jié)物業(yè)管理開展30年經(jīng)驗根底上，進(jìn)行符合 市場規(guī)律和行業(yè)特征的制度創(chuàng)新。單項選擇例題1.我國第一部系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理制度的標(biāo)準(zhǔn)性文件是n o?物業(yè)管理條例？?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法？?城市新建住宅小區(qū)管理方法？?全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?答案：c.建設(shè)部于（）年發(fā)布了?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?。a. 2001b. 2002c. 2003d. 2004答案：d