中海物業(yè)管理顧問(wèn)項(xiàng)目管理手冊(cè)

1、中海物業(yè)管理ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD編號(hào)：WI/WG02版本：C參謀工程管理手冊(cè) 參謀管理部 日期： 日期：文件受控章聲明：參謀部管理手冊(cè)未經(jīng)許可，不得翻印。責(zé)任部門(mén)：參謀部序號(hào)編 號(hào)標(biāo) 題WI/GW02-001 HYPERLINK l 參謀工程駐場(chǎng)經(jīng)理崗位職責(zé) 參謀工程駐場(chǎng)經(jīng)理崗位職責(zé)WI/GW02-002 HYPERLINK l 機(jī)電設(shè)備參謀崗位職責(zé) 機(jī)電設(shè)備參謀崗位職責(zé)WI/GW02-003 HYPERLINK l 平安保衛(wèi)參謀崗位職責(zé) 平安保衛(wèi)參謀崗位職責(zé)WI/GW02-004 HYPERLINK l 質(zhì)量管理參謀崗位職責(zé) 質(zhì)量管理參謀崗位

2、職責(zé)WI/GW02-005HYPERLINK l 參謀工程工作流程圖參謀工程工作流程圖WI/GW02-006 HYPERLINK l 編制參謀管理工作方案 編制參謀管理工作方案WI/GW02-007 HYPERLINK l 考察建議 考察建議WI/GW02-008 HYPERLINK l 配合配合樓宇銷售 配合樓宇銷售WI/GW02-009 HYPERLINK l 提供咨詢指導(dǎo) 提供咨詢指導(dǎo)WI/GW02-010 HYPERLINK l 與合作方的溝通 與合作方的溝通WI/GW02-011 HYPERLINK l 協(xié)助建立管理組織 協(xié)助建立管理組織WI/GW02-012 HYPERLINK l

3、 對(duì)物業(yè)管理人員培訓(xùn) 對(duì)物業(yè)管理人員培訓(xùn)WI/GW02-013 HYPERLINK l 編制參謀工程物管方案 編制參謀工程物管方案WI/GW02-014 HYPERLINK l 入伙前的準(zhǔn)備工作 入伙前的準(zhǔn)備工作WI/GW02-015HYPERLINK l 配合設(shè)備安裝和調(diào)試配合設(shè)備安裝和調(diào)試WI/GW02-016 HYPERLINK l 配合設(shè)備交接和驗(yàn)收 配合設(shè)備交接和驗(yàn)收WI/GW02-017 HYPERLINK l 完善各項(xiàng)規(guī)章制度 完善各項(xiàng)規(guī)章制度WI/GW02-018 HYPERLINK l 物業(yè)管理檔案資料 物業(yè)管理檔案資料WI/GW02-019 HYPERLINK l 管理費(fèi)測(cè)

4、算與核算 管理費(fèi)測(cè)算與核算WI/GW02-020 HYPERLINK l 定期考察考評(píng) 定期檢查考評(píng)WI/GW02-021 HYPERLINK l 協(xié)助合作方注冊(cè)物業(yè)公司程序 協(xié)助合作方注冊(cè)物業(yè)公司程序WI/GW02-022 HYPERLINK l 申辦物業(yè)管理資質(zhì)程序 申辦物業(yè)管理資質(zhì)程序WI/GW02-023 HYPERLINK l 創(chuàng)立達(dá)標(biāo)程序 創(chuàng)立達(dá)標(biāo)程序WI/GW02-024 HYPERLINK l 申請(qǐng)?bào)w系認(rèn)證程序 申請(qǐng)?bào)w系認(rèn)證程序WI/GW02-025 HYPERLINK l 效勞質(zhì)量跟蹤 效勞質(zhì)量跟蹤WI/GW02-026 HYPERLINK l 預(yù)防交接和實(shí)操結(jié)束效勞品質(zhì)急劇

5、下滑的要求 預(yù)防交接和實(shí)操結(jié)束效勞品質(zhì)急劇下滑的要求交接工作WI/GW02-027 HYPERLINK l 參謀工程業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)要求 參謀工程業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的要求WI/GW02-028HYPERLINK l 關(guān)于標(biāo)準(zhǔn) 使用的要求關(guān)于標(biāo)準(zhǔn) 使用的通知 WI/GW02-029 HYPERLINK l 參謀管理部電子郵箱使用規(guī)定 參謀管理部電子郵箱使用規(guī)定 30 WI/GW02-030 HYPERLINK l 公司帳號(hào) 公司帳號(hào) 31 WI/GW02-031 HYPERLINK l 參謀管理部外派駐場(chǎng)人員行李托運(yùn)規(guī)定 參謀管理部外派駐場(chǎng)人員行李托運(yùn)規(guī)定32 WI/GW02-032 HYPERLINK l 對(duì)外

6、發(fā)文簽收表 對(duì)外發(fā)文簽收表33 WI/GW02-033 HYPERLINK l 被參謀方培訓(xùn)評(píng)估表 被參謀方培訓(xùn)評(píng)估表34 WI/GW02-034 HYPERLINK l 參謀管理部駐場(chǎng)人員親屬反探親規(guī)定 參謀管理部駐場(chǎng)人員親屬反探親規(guī)定35 WI/GW02-035 HYPERLINK l 參謀管理部駐場(chǎng)人員津貼發(fā)放補(bǔ)充規(guī)定 參謀管理部駐場(chǎng)人員津貼發(fā)放補(bǔ)充規(guī)定WI/GW02-036 HYPERLINK l 物業(yè)管理軟件安裝的要求及程序 物業(yè)管理軟件安裝的要求及程序WI/GW02-037 HYPERLINK l 網(wǎng)絡(luò)溝通方法 網(wǎng)絡(luò)溝通方法WI/GW02-038 HYPERLINK l 參謀工程情

7、況評(píng)估分析方法 參謀工程情況評(píng)估分析方法WI/GW02-039 HYPERLINK l 駐場(chǎng)經(jīng)理接受采訪的規(guī)定 駐場(chǎng)經(jīng)理接受采訪的規(guī)定WI/GW02-040參謀 HYPERLINK l 參謀建議書(shū)格式 建議書(shū)格式WI/GW02-041 HYPERLINK l 駐場(chǎng)參謀人員福利待遇 駐場(chǎng)參謀人員福利待遇WI/GW02-042 HYPERLINK l 駐場(chǎng)人員月工作匯報(bào)制度 駐場(chǎng)人員月工作匯報(bào)制度WI/GW02-043 HYPERLINK l 工程情況統(tǒng)計(jì)表 工程情況統(tǒng)計(jì)表44 WI/GW02-044 HYPERLINK l 駐場(chǎng)參謀節(jié)假日期間申請(qǐng)休假的有關(guān)規(guī)定 駐場(chǎng)參謀節(jié)假日期間申請(qǐng)休假的有關(guān)規(guī)

8、定45 WI/GW02-045 HYPERLINK l U盤(pán)及U盤(pán)資料管理制度 U盤(pán)及U盤(pán)資料管理制度46 WI/GW02-046 HYPERLINK .參謀部?jī)?nèi)部手冊(cè)文件外派駐場(chǎng)人員須知.doc 外派駐場(chǎng)人員須知47 WI/GW02-047 HYPERLINK .參謀部?jī)?nèi)部手冊(cè)文件參謀團(tuán)出團(tuán)考察須知.doc 參謀團(tuán)考察須知斗轉(zhuǎn)星移時(shí)光逝，數(shù)年風(fēng)云彈指間，參謀管理創(chuàng)新業(yè)，繼往開(kāi)來(lái)譜新篇。 近年來(lái)的參謀物業(yè)管理，給我們今后的物業(yè)管理提供了許多創(chuàng)新的空間。未來(lái)的參謀事業(yè)是一片綠茵，是一片沃野，是一片綠洲，需要我們?nèi)ス喔?，需要我們?nèi)ゲシN，需要我們?nèi)ゾ呐嘤?。為了使參謀工作更加程序化、標(biāo)準(zhǔn)化，為合作方

9、提供高水平、高質(zhì)量的參謀效勞，公司組織人員編制了這本作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，為駐場(chǎng)人員今后的參謀管理工作發(fā)揮指導(dǎo)和參考作用。 深圳市中海物業(yè)管理 參謀管理部 2003年2月19日認(rèn)真研讀、充分理解并嚴(yán)格執(zhí)行我司與合作方簽定的參謀合同協(xié)議，確保參謀工程到達(dá)合同約定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和特點(diǎn)編制參謀實(shí)施方案并協(xié)助被參謀方編制物業(yè)管理方案，經(jīng)常與合作方進(jìn)行溝通并保持良好的合作關(guān)系。運(yùn)用我司物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，指導(dǎo)并協(xié)助合作方組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及日常運(yùn)作，建立一支高水準(zhǔn)的管理隊(duì)伍，使物業(yè)管理走向標(biāo)準(zhǔn)化。參與參謀工程的日常管理工作，并隨時(shí)對(duì)管理效勞工作進(jìn)行檢討，積極向合作方提交書(shū)面合理化建議，書(shū)面建議必須編號(hào)并同時(shí)

10、向被參謀方開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)各遞一份，并要求合作方簽收。對(duì)公司經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)，按合同約定的時(shí)間、款數(shù)回收參謀費(fèi)用。對(duì)分管工程管理效勞質(zhì)量和管理水平的提升負(fù)責(zé)，使被參謀方滿意，做好培訓(xùn)、監(jiān)督檢查及相關(guān)記錄工作，跟蹤落實(shí)完成情況。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)外關(guān)系包括：同開(kāi)展商的溝通、同當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門(mén)建立有效聯(lián)系，處理轄區(qū)內(nèi)重大問(wèn)題等，并將結(jié)果及時(shí)反響給公司，在合作方允許的情況下，盡可能的參加合作方工作例會(huì)，掌握工程動(dòng)態(tài)，確保分管工程工作正常運(yùn)作。按合同要求和工程情況完善ISO9000工作手冊(cè)，按時(shí)提供應(yīng)被參謀方，并負(fù)責(zé)監(jiān)督與實(shí)施。跟蹤落實(shí)參謀建議和參謀團(tuán)每次考察建議的實(shí)施情況，對(duì)于影響到管理目標(biāo)沒(méi)有實(shí)施的問(wèn)

11、題，應(yīng)加大力度提請(qǐng)開(kāi)展商落實(shí)，并將結(jié)果反響給公司參謀管理部。積極了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做公司駐參謀當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信息員，協(xié)助公司開(kāi)拓當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場(chǎng)。發(fā)揚(yáng)中?！皣?yán)格苛求、自覺(jué)奉獻(xiàn)的精神，求新務(wù)實(shí)，嚴(yán)于律己，以身作那么，樹(shù)立起良好的人格力量，自覺(jué)維護(hù)中海的企業(yè)品牌。接受合作方的監(jiān)督和批評(píng)意見(jiàn)，定期向公司參謀管理部和合作方匯報(bào)工作進(jìn)展情況，每月28日前向參謀管理部交下月工作方案和本月工作總結(jié)。負(fù)責(zé)對(duì)隨行駐場(chǎng)參謀人員的管理和考察并傳達(dá)公司的文件精神，指導(dǎo)催促他們完成管理目標(biāo)。在合同期滿時(shí)，負(fù)責(zé)辦妥一切交接手續(xù)并向公司參謀管理部及合作方提交參謀工作總結(jié)報(bào)告并交回建議書(shū)備份件匯總、領(lǐng)用資料和物品。按時(shí)完成公

12、司領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織參謀工程工程技術(shù)人員對(duì)供配電系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備的交接驗(yàn)收。負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)全部設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、更新?lián)Q代等工作的研究、指導(dǎo)和管理工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)參謀工程編制工程、設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，并有效運(yùn)行。負(fù)責(zé)參謀工程技改工程的指導(dǎo)工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督、檢查參謀工程設(shè)備平安運(yùn)行等工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并向參謀經(jīng)理匯報(bào)。協(xié)助參謀經(jīng)理完成對(duì)管理層和操作層技術(shù)人員的培訓(xùn)和考核工作。對(duì)分管專業(yè)的管理效勞質(zhì)量和管理水平的提升負(fù)責(zé)，做好培訓(xùn)、監(jiān)督檢查及相關(guān)記錄工作，做到月有方案、跟蹤落實(shí)參謀建議和考察建議的實(shí)施情況，并將結(jié)果反響給參謀經(jīng)理。完成參謀經(jīng)理交辦的

13、其它工作。協(xié)助合作方制定平安工作方案，并組織實(shí)施。貫徹落實(shí)公司平安工作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，協(xié)助合作方做好平安保衛(wèi)工作。在駐場(chǎng)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下組織召開(kāi)員工平安工作例會(huì)，傳達(dá)貫徹上級(jí)指示及精神。督導(dǎo)、檢查合作方的平安保衛(wèi)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向參謀經(jīng)理匯報(bào)。負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的平安教育、培訓(xùn)、考核工作，并定期組織實(shí)施和督查。對(duì)分管專業(yè)的管理效勞質(zhì)量和管理水平的提升負(fù)責(zé)，做好培訓(xùn)、監(jiān)督檢查及相關(guān)記錄工作，做到月有方案、跟蹤落實(shí)參謀建議和考察建議的實(shí)施情況，并將結(jié)果反響給參謀經(jīng)理。完成參謀經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。在參謀工程駐場(chǎng)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹執(zhí)行與合作方簽定的協(xié)議，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和特點(diǎn)逐步建立質(zhì)量管理程序。收集和整理物業(yè)管理資

14、料和軟件，按照中海管理模式結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)逐步建立各項(xiàng)資料和檔案。對(duì)員工定期進(jìn)行質(zhì)量管理體系的系列培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核。做好質(zhì)量記錄，為企業(yè)未來(lái)的各項(xiàng)考評(píng)和質(zhì)量體系認(rèn)證做好充分的準(zhǔn)備。及時(shí)向參謀經(jīng)理匯報(bào)工作進(jìn)展情況，并對(duì)質(zhì)量管理的建立和開(kāi)展不斷提出建議和改良方法。協(xié)助和催促合作方積極消除管理缺陷，及時(shí)對(duì)日常運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)，使管理工作標(biāo)準(zhǔn)化。合同期滿后，要寫(xiě)好工作總結(jié)，辦妥一切交接手續(xù)。完成參謀經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。商務(wù)部簽約 約制訂參謀方案駐場(chǎng)參謀進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展工作配合合作方的營(yíng)銷工作提交考察建議參謀管理部組織人員考察提供相關(guān)圖紙資料按合同約定對(duì)合作方提出的關(guān)于物業(yè)管理政策、法規(guī)等方面的問(wèn)

15、題，提供咨詢指導(dǎo)協(xié)助合作方選聘物管人員、組建隊(duì)伍，并對(duì)物管人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)協(xié)助合作方做好入伙前的準(zhǔn)備工作參謀團(tuán)定期檢查考評(píng)，提出建議報(bào)告協(xié)助編制小區(qū)物管方案指導(dǎo)合作方日常運(yùn)作，完善制度指導(dǎo)并協(xié)助合作方做好物業(yè)的交接驗(yàn)收工作協(xié)助建立物業(yè)管理檔案資料協(xié)助測(cè)算物管本錢，指導(dǎo)會(huì)計(jì)進(jìn)行本錢核算交接 協(xié)助參謀團(tuán)做好效勞質(zhì)量跟蹤考評(píng)、建議、解決遺留的疑難問(wèn)題總結(jié)協(xié)助編制小區(qū)入伙方案按合同約定的工作內(nèi)容逐項(xiàng)落實(shí)完成 參謀合同的簽定標(biāo)志著參謀工作的開(kāi)始。公司商務(wù)部將?合同?復(fù)印件及委托方地址、聯(lián)系人 等以書(shū)面形式移交參謀管理部。由此開(kāi)始，?合同?的執(zhí)行即由參謀管理部負(fù)責(zé)組織安排。參謀管理部接手?合同?后，應(yīng)及時(shí)

16、與委托方取得聯(lián)系，如工程在深圳地區(qū)的應(yīng)先與聯(lián)系人會(huì)面,初步了解該工程的整體規(guī)劃、工程施工進(jìn)度方案、方案售樓時(shí)間、方案入伙時(shí)間及當(dāng)前的工程進(jìn)展情況等，商定參謀團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)考察的時(shí)間。針對(duì)該工程實(shí)際情況及合作方的要求，結(jié)合合同條款，制定出詳細(xì)的參謀管理工作方案如工程的駐場(chǎng)經(jīng)理已到位，此項(xiàng)工作方案編制應(yīng)以駐場(chǎng)經(jīng)理為主，參謀管理部協(xié)助完成，以利于日后的參謀管理工作。制定工作方案應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：從全局出發(fā)，通盤(pán)考慮。盡量將每項(xiàng)應(yīng)做的工作都作出詳盡的安排，分步落實(shí)。切合實(shí)際。參謀方案將作為日后工作的依據(jù)，應(yīng)符合工程的進(jìn)展情況及合作方的要求。重點(diǎn)突出、條理清晰。方案應(yīng)使合作方一目了然，對(duì)每項(xiàng)工作做到心中有數(shù)，以

17、便于互相配合，提前做好準(zhǔn)備工作。適當(dāng)考慮合作方的要求。在不違背?合同?根本條款的前提下，可對(duì)一些工程的執(zhí)行時(shí)間作出局部調(diào)整。對(duì)于合作方臨時(shí)提出的關(guān)于設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型、物業(yè)管理法規(guī)等方面的咨詢要求，應(yīng)及時(shí)回復(fù)。在制訂方案時(shí)，應(yīng)注意配合參謀費(fèi)用的收取?？疾旖ㄗh是參謀工程中一項(xiàng)重要工作，也是委托方考察我司物業(yè)管理水平的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于日后工作的順利開(kāi)展將起到關(guān)鍵性的作用。考察建議是參謀團(tuán)在考察、熟悉小區(qū)的根本情況之后，本著為合作方節(jié)省投資，方便日后管理的原那么，以書(shū)面形式向合作方遞交的考察報(bào)告?？疾斓拇螖?shù)和時(shí)間要依據(jù)合同約定和工程實(shí)際情況進(jìn)行組織安排，也可考慮合作方的要求，就某些專業(yè)方面的問(wèn)題不定期

18、的進(jìn)行考察，提出建議。一般來(lái)說(shuō)，簽約后合作方都會(huì)要求我方盡快赴工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察、開(kāi)展工作。我司要待對(duì)方首期參謀費(fèi)支付到位后再進(jìn)行考察。在參謀團(tuán)赴現(xiàn)場(chǎng)之前，參謀管理部應(yīng)先與合作方商定考察時(shí)間，并發(fā)函要求對(duì)方提前準(zhǔn)備好相關(guān)的圖紙、資料等。考察事項(xiàng)由參謀管理部組織安排，一般需要以下相關(guān)專業(yè)資深專家參加：土建、給排水、電氣、電梯、智能化、消防、平安、清潔、園藝綠化、會(huì)計(jì)等，如已擬定該工程駐場(chǎng)參謀的，駐場(chǎng)參謀也應(yīng)參加?，F(xiàn)場(chǎng)考察，主要是通過(guò)觀看工程模型、閱讀相關(guān)圖紙資料、詢問(wèn)與本專業(yè)相關(guān)的一些問(wèn)題等方式，了解工程的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，確定工程檔次，協(xié)助合作方對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。對(duì)于合作方提出的問(wèn)題，

19、如當(dāng)時(shí)能確定，應(yīng)及時(shí)解答，如當(dāng)時(shí)不能確定，應(yīng)告知對(duì)方待回公司研究后以書(shū)面形式給予答復(fù)。考察團(tuán)回到公司后，通過(guò)研讀、消化、理解合作方所提供的工程方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)施工圖等相關(guān)圖紙資料，結(jié)合考察中所了解的實(shí)際情況提出切實(shí)可行的建議?？疾旖ㄗh內(nèi)容主要包括：從有利于節(jié)省工程投資、方便日后管理出發(fā)，各專業(yè)提出建議?？疾煺w工程進(jìn)度，對(duì)工程階段性實(shí)施進(jìn)度方案提出建議。建筑設(shè)計(jì)地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面是否滿足物業(yè)管理的需求。設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。對(duì)住戶室外空調(diào)機(jī)安放位置、冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議。根據(jù)小區(qū)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議。設(shè)備設(shè)

20、計(jì)、施工建議，其中包括：系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型等。對(duì)管理用房的位置、面積、布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題的建議。根據(jù)國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議。 從消防設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議。根據(jù)國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)及公安消防主管部門(mén)的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等，提出糾正及修改建議。給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)圖紙等方面，提供修改補(bǔ)充意見(jiàn)。審查園林、植物設(shè)計(jì)方案、圖紙，對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議。從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)等需要提出修改建議。根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)建議。根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、政策及中

21、海物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)合作方的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議；對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套工程、裝修格局、標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢和建議。從業(yè)主、住戶使用的角度，提出專業(yè)建議從居家生活及平安角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。用電負(fù)荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。住戶門(mén)是否有明顯標(biāo)識(shí)。小區(qū)大廈是否有方便殘疾人進(jìn)出、行走的通道，是否有非機(jī)動(dòng)車停車位。從智能化的角度，提出專業(yè)建議：考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度方案；針對(duì)合作方對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能的建議；根據(jù)合作方的最終要求提出智能化系統(tǒng)

22、設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用；協(xié)助合作方對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。從環(huán)保角度，提出專業(yè)建議：根據(jù)我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議；根據(jù)會(huì)所增設(shè)的工程及小區(qū)配套設(shè)施如：泳池、餐飲等，從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。從創(chuàng)立優(yōu)秀小區(qū)的角度，根據(jù)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，提出專業(yè)性改良建議。總之，對(duì)一些不合理的或不便于將來(lái)物業(yè)管理的設(shè)計(jì)，或設(shè)計(jì)中沒(méi)有考慮到的問(wèn)題提出改良建議。提出的建議應(yīng)針對(duì)工程具體情況，要專業(yè)化、有理有據(jù)、有實(shí)際意義，能反映我公司的物業(yè)管理水平，特別是

23、對(duì)于合作方?jīng)]有考慮到的問(wèn)題，如我方能及時(shí)提出，可為合作方節(jié)約資金，提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，從而贏得對(duì)方的信任。對(duì)于已經(jīng)形成事實(shí)，且無(wú)法改變的問(wèn)題，如果影響不大，就不必再提。參謀管理部將各專業(yè)提出的建議匯總，將其中一些不合理的或沒(méi)有實(shí)際價(jià)值的建議進(jìn)行刪改、整理，經(jīng)帶團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)審核后，在現(xiàn)場(chǎng)考察的末次會(huì)議上交給合作方領(lǐng)導(dǎo)簽收，并現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告考察情況，征詢對(duì)方對(duì)該建議的意見(jiàn)，對(duì)于合作方不太清楚的內(nèi)容，應(yīng)給予詳細(xì)的解答，對(duì)于一些涉及經(jīng)濟(jì)方面的建議，如合作方不愿采納，應(yīng)陳述理由，盡力爭(zhēng)取。對(duì)于深圳本地工程可用郵寄方式，但要求駐場(chǎng)經(jīng)理保存對(duì)方簽收單。建議報(bào)告交合作方后，駐場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)在后期的工作中，對(duì)建議報(bào)告的實(shí)施情

24、況進(jìn)行跟蹤，對(duì)于合作方未能解決的問(wèn)題如屬于確實(shí)影響物業(yè)管理等問(wèn)題，還要以書(shū)面形式再次給予提出，說(shuō)明其重要性，望合作方配合解決。合作方進(jìn)行樓宇銷售時(shí)，我方應(yīng)根據(jù)合作方的要求，按合同約定提供相應(yīng)的宣傳資料和其他必要的配合工作。根據(jù)物業(yè)工程檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門(mén)有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，協(xié)助合作方制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在售樓時(shí)向業(yè)主明示物業(yè)管理各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)合作方確定的工程開(kāi)盤(pán)時(shí)間及要求，參謀管理部通知培訓(xùn)部安排教員對(duì)合作方樓宇銷售人員及前期局部物管人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)專業(yè)培訓(xùn)。根據(jù)合同約定，同意合作方使用“物業(yè)管理參謀：深圳市中海物業(yè)管理對(duì)外宣傳。根據(jù)合作方要求，提供中海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、

25、主要業(yè)績(jī)證書(shū)、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等資料。可根據(jù)合作方要求，委派相關(guān)人員赴現(xiàn)場(chǎng)以中海圖片資料、VCD等進(jìn)行宣傳配合，解答參觀者關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)、該工程物業(yè)管理模式、管理目標(biāo)、中海企業(yè)文化等方面的疑問(wèn)。做到客觀、真實(shí)、形象，讓參觀者心悅誠(chéng)服?？梢暰唧w情況，向合作方提供我公司護(hù)衛(wèi)員、維修工、清潔工的服裝樣式照片或?qū)嵨锏?，或根?jù)合作方要求委派護(hù)衛(wèi)員赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助、配合經(jīng)雙方協(xié)商，確定人工費(fèi)用，簽定相關(guān)合同。物業(yè)管理在中國(guó)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，有關(guān)的法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)在許多方面尚待進(jìn)一步完善，許多人對(duì)物業(yè)管理不甚了解。特別是內(nèi)地一些城市，居民對(duì)物管的認(rèn)知度更低，中海可以憑借多年的物業(yè)管理實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，并

26、結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理法規(guī)、政策及工程具體情況，從各方面提供專業(yè)化的咨詢指導(dǎo)。從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢效勞以降低工程建造本錢：物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；公共局部裝修材料的選用；在空調(diào)設(shè)備安裝前，對(duì)設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對(duì)空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢；協(xié)助合作方對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助選定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格；在滿足消防標(biāo)準(zhǔn)的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助合作方選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后效勞良好的消防產(chǎn)品和分包商；根據(jù)合作方的要求，提供我方在建筑給排水方面的設(shè)計(jì)、施工等成功技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)；根據(jù)工程

27、入伙時(shí)間和工作程序，提供實(shí)際需要配備的人員數(shù)量、招聘時(shí)間、人工費(fèi)用測(cè)算等問(wèn)題的咨詢；介紹、應(yīng)用與物業(yè)管理相關(guān)的高新技術(shù)或科技成果。在施工過(guò)程中，協(xié)助合作方監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，以降低日后物業(yè)和設(shè)備管理的難度。協(xié)助合作方監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn)，由合作方責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。解答合作方關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；協(xié)助合作方建立、完善相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)章制度、管理措施。駐場(chǎng)參謀在按照?合同?盡職盡責(zé)履行參謀義務(wù)時(shí)，必須與合作方經(jīng)常溝通、密切合作，要主動(dòng)征求意見(jiàn)，了解他們對(duì)工作的設(shè)想

28、和在工作中遇到的難題，根據(jù)問(wèn)題為其出謀劃策，并及時(shí)提出實(shí)施方案和解決方法。具體工作有：協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，為日常管理運(yùn)作打好根底。駐場(chǎng)參謀一到位應(yīng)盡快與開(kāi)發(fā)商、承建商、當(dāng)?shù)卣?、相關(guān)職能部門(mén)經(jīng)常溝通，協(xié)調(diào)關(guān)系。在交流過(guò)程中，將公司的管理模式、工作標(biāo)準(zhǔn)、要求等介紹給他們，求得理解、支持、并給予配合。使物業(yè)管理工作有個(gè)良好的開(kāi)端，為日后的合作打下根底。努力工作取得信任、以身作那么樹(shù)立威信。時(shí)刻用中海的高標(biāo)準(zhǔn)要求自己的工作，嚴(yán)于律己、以身作那么，用扎實(shí)高效的工作取得業(yè)主、合作方的信任；以顯著的工作成果樹(shù)立起威信。駐場(chǎng)參謀必須積極向合作方提交書(shū)面合理化建議，書(shū)面建議必須同時(shí)向被參謀方開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)公司領(lǐng)

29、導(dǎo)各遞一份。駐場(chǎng)參謀進(jìn)駐小區(qū)后，要積極主動(dòng)協(xié)助合作方組建物業(yè)管理公司，制定小區(qū)物業(yè)管理組織架構(gòu)、崗位設(shè)置和人員配備方案，協(xié)助合作方選聘物管人員，指導(dǎo)日常運(yùn)作和管理，逐步建立起一支素質(zhì)較高的物業(yè)管理隊(duì)伍。選聘管理人員 幫助合作方招聘熱愛(ài)物業(yè)管理工作、綜合素質(zhì)好的管理人員。按各崗位的職責(zé)要求進(jìn)行選聘，并對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行筆試、面試、考核。管理效勞人員應(yīng)按“因崗設(shè)人、精干高效的原那么，編制定編方案時(shí)，可根據(jù)小區(qū)建筑面積、樓宇棟數(shù)、小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、特點(diǎn)等進(jìn)行合理、經(jīng)濟(jì)的編制，并根據(jù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位定編制定出各級(jí)各崗位責(zé)任制度。小區(qū)物業(yè)管理用房建議科學(xué)合理的安排物業(yè)管理用房對(duì)于做好物管工作具有十分重要作用。物業(yè)

30、用房面積根據(jù)配備總?cè)藬?shù)按6 m2/人參考計(jì)算。它包括：辦公、宿舍、食堂不含創(chuàng)立辦，業(yè)主委員會(huì)辦公室等盡可能多的爭(zhēng)取一些非銷售面積，以備機(jī)動(dòng)使用；另外要積極爭(zhēng)取一些商業(yè)用房用來(lái)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。物業(yè)用房的分配根據(jù)實(shí)際情況酌量：為充分表達(dá)業(yè)主的尊貴地位，提供高素質(zhì)、高質(zhì)量的物業(yè)管理效勞，滿足業(yè)主的期望要求，讓業(yè)主盡情享受“一站式物業(yè)效勞的便利，建議合作方按照“精品酒店式物業(yè)管理效勞的模式設(shè)立管理用房。具體要求如下：2.4.1辦公用房：位置應(yīng)選擇在方便業(yè)主出入的地方。A、 業(yè)主效勞信息中心 80100 m2業(yè)主的所有效勞要求和潛在期望均能在效勞信息中心得到滿足和跟蹤反響、解答。其位置應(yīng)選擇在方便業(yè)主出入的地

31、方，內(nèi)設(shè)24小時(shí)效勞熱線，在裝修上著重尊貴、親切，尺度適宜；在布置上應(yīng)結(jié)合小區(qū)業(yè)主的構(gòu)成特征劃分為辦公區(qū)、效勞區(qū)如填表、充值、交納費(fèi)用等、業(yè)主休息等候區(qū)三個(gè)區(qū)域，在業(yè)主等候區(qū)應(yīng)布置簡(jiǎn)單的報(bào)刊、雜志等讀物。主任辦公室 1215 m2辦公室 包括文檔室 1520m2財(cái)務(wù)室 1215m2上述房間的地面均需鋪設(shè)防滑地磚或其它裝飾面材，墻面、天花刷白色乳膠漆，財(cái)務(wù)室假設(shè)在首層應(yīng)考慮門(mén)窗的防盜措施。2.4.2維修用房A、維修值班室 2030m2建議消防中心、監(jiān)控中心集中設(shè)在一處。這種設(shè)置可只設(shè)一位值班人員，減少一個(gè)崗位的物業(yè)本錢支出。維修值班室盡量與消防監(jiān)控中心設(shè)在一起，以減少人員配置，并設(shè)一部市內(nèi) ，受

32、理業(yè)主24小時(shí)的效勞要求及投訴，有條件的話，增加一部與消防中心的分機(jī)，以方便業(yè)主夜間搶修的要求，值班室出入口宜按業(yè)主、工作人員分開(kāi)設(shè)置，互不干擾。維修操作間 2030m2內(nèi)設(shè)上下水，一個(gè)水龍頭及拖布池，方便保潔清洗工具用。物品備料庫(kù) 2030m2小區(qū)內(nèi)清潔、綠化工具庫(kù)房 45m22.4.3員工宿舍：按照小區(qū)實(shí)施封閉式管理的原那么，管理處員工應(yīng)統(tǒng)一食宿在現(xiàn)場(chǎng)，遇突發(fā)事故應(yīng)能全體發(fā)動(dòng)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)。員工宿舍宜安排在不易干擾業(yè)主生活的地方，以免夜間換班影響業(yè)主的生活。假設(shè)布置上有困難，那么應(yīng)加強(qiáng)對(duì)全體員工，特別是護(hù)衛(wèi)的管理，注意儀容儀表。面積要求：管理層員工： 8 m2/人 ；操作層員

33、工： 56 m2/人 上述面積包括洗手間、沖涼房及公共走道面積。2.4.4員工食堂有利于員工隊(duì)伍的穩(wěn)定A、操作間要求：地面鋪易清洗的防滑地磚，墻面貼200300白瓷片到板底或吊頂上50，天面刷防水乳膠漆。餐廳要求：地面鋪防滑地磚，墻面貼易清洗的瓷片，天面刷白色乳膠漆，按就餐人數(shù)設(shè)置洗碗池和碗柜。食堂宜選在小區(qū)比擬偏僻的位置，盡量防止油煙、噪音等對(duì)業(yè)主的影響，做好排煙、排污等措施。辦公用房：主任辦公室一間；財(cái)務(wù)室一間；大辦公室一間；接待室兼會(huì)議室一間；創(chuàng)立辦兼業(yè)主委員會(huì)辦公室一間；水電值班室和護(hù)衛(wèi)值班室等。如有條件可配置效勞中心一間。生活用房： 餐廳一間；廚房一間；倉(cāng)庫(kù)一間；另建洗手間一間；.員

34、工宿舍假設(shè)干間，根據(jù)員工人數(shù)的多少，盡量按助理主任經(jīng)理以上管理人員每人一間，助理員2人一間，其余人員分工種按2人或4人一間配備；建公用沖涼房男女各一間，面積按總?cè)藬?shù)計(jì)；建公用男女洗手間各一至二間，面積按總?cè)藬?shù)計(jì)。位置的選擇：辦公用房必須是正規(guī)用房，以便業(yè)主來(lái)辦事方便和確保企業(yè)形象，應(yīng)選擇在小區(qū)大廈的相對(duì)集中、易找尋的位置。生活用房的選擇：假設(shè)開(kāi)展商提供正式用房最好，否者，應(yīng)盡量選擇在通風(fēng)采光較好的架空層和轉(zhuǎn)換層，假設(shè)只能在地下室或半地下室，那么應(yīng)考慮好通風(fēng)和排水等問(wèn)題，確?？諝饪梢粤魍ǎ舷滤苷?，重點(diǎn)要考慮消防逃生通道的暢通。 物業(yè)管理用房面積、位置確實(shí)定，不是指令性的東西，而主要取決于物

35、業(yè)管理主管人員巧妙、友好地與合作方相關(guān)人員協(xié)商洽談的結(jié)果。制定小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理地制定物業(yè)管理費(fèi)和裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，能有效地減輕入伙以后物業(yè)管理的難度，淡化物業(yè)管理單位和小業(yè)主之間的矛盾，確保小區(qū)管理經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)行。要制定出合理的管理費(fèi)、裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮。充分熟悉和掌握物業(yè)所在地政府的物業(yè)管理法規(guī)、政策和相關(guān)規(guī)定及一些邊緣政策，為制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供理論政策依據(jù)。根據(jù)物業(yè)管理單位所具備的資質(zhì)，按當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)和物價(jià)部門(mén)的規(guī)定制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。做好市場(chǎng)調(diào)查，掌握當(dāng)?shù)匚飪r(jià)指數(shù)、居民消費(fèi)水平、心理和經(jīng)濟(jì)承受能力，以及消費(fèi)意識(shí)；相鄰的同等小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，以此作為事實(shí)依據(jù)。根據(jù)小區(qū)的地理位置、建

36、筑風(fēng)格、檔次、配套的設(shè)施、設(shè)備的自動(dòng)化程度以及運(yùn)營(yíng)本錢的上下來(lái)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)小區(qū)業(yè)主的結(jié)構(gòu)、身份、從事的職業(yè)、收入和消費(fèi)水平的上下來(lái)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修時(shí)需改動(dòng)和打掉的墻體的多少，及裝修管理的難度，提供管理和效勞的廣度和深度來(lái)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。以上工作由公司會(huì)計(jì)部負(fù)責(zé)，參謀工程駐場(chǎng)經(jīng)理協(xié)助完成。高素質(zhì)的員工隊(duì)伍是提高效勞質(zhì)量、取得理想效果的可靠保證。要使合作方盡快掌握中海物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)，必須加大培訓(xùn)力度。從根底知識(shí)講起，每個(gè)管理程序、效勞標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)程控制都要培訓(xùn)到位。提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考方案，協(xié)助做好員工年度培訓(xùn)方案。對(duì)方案實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)。要協(xié)助對(duì)操作

37、工進(jìn)行實(shí)操培訓(xùn)和考核。根據(jù)工程的實(shí)際情況，修訂并提供應(yīng)合作方相關(guān)的、合同約定的質(zhì)量體系文件資料，并依此為藍(lán)本對(duì)其合作方的員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)。對(duì)合作方員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助。 對(duì)合作方物業(yè)管理收費(fèi)系統(tǒng)軟件使用進(jìn)行培訓(xùn)如合同中有規(guī)定。 7、根據(jù)合同約定，提供ISO9000體系建立的咨詢，并協(xié)助聯(lián)系、選擇咨詢和認(rèn)證機(jī)構(gòu)，協(xié)助開(kāi)展內(nèi)部的貫標(biāo)培訓(xùn)工作。定期對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行物業(yè)管理效勞意識(shí)及行為標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。根據(jù)公司提供的培訓(xùn)光盤(pán)進(jìn)行培訓(xùn)。以上培訓(xùn)由參謀工程駐場(chǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)，公司協(xié)助完成。物業(yè)管理方案是工程物業(yè)管理思路、管理方式、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理目標(biāo)等的文字表達(dá)，是小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)性文件。初期的工作指導(dǎo)，其內(nèi)

38、容包括：小區(qū)概況；管理目標(biāo)；管理處組織架構(gòu)及管理效勞內(nèi)容；管理方式及效勞宗旨；管理效勞人員任職條件及管理層人員分工；管理效勞分項(xiàng)指標(biāo)及措施；管理處物資裝備配置方案；管理人員薪金分配方案；小區(qū)經(jīng)費(fèi)收支概算；管理處多種經(jīng)營(yíng)設(shè)想；社區(qū)文化活動(dòng)和便民效勞方案；物業(yè)管理效勞模式設(shè)想。依據(jù)建設(shè)部?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定，并針對(duì)物業(yè)實(shí)際情況協(xié)助合作方順利完成入伙過(guò)程。其中包括：物業(yè)竣工后，須經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收全部合格，消防系統(tǒng)須經(jīng)消防局驗(yàn)收合格。依合同約定所提供的管理用房，須到達(dá)使用功能。應(yīng)保證水、電、煤氣“三通，即擰開(kāi)室內(nèi)水龍頭有水，翻開(kāi)電閘有電。電視、 、煤氣管線到戶。視該工程實(shí)際情況定，如不在開(kāi)展商承

39、諾范圍內(nèi)，那么不作要求。物業(yè)供水水質(zhì)須經(jīng)防疫部門(mén)檢疫合格。物業(yè)內(nèi)排水管道能正常使用，排水暢通無(wú)阻。應(yīng)有通暢的消防通道，區(qū)內(nèi)道路沒(méi)有建筑垃圾和泥土侵占路面。物業(yè)內(nèi)場(chǎng)地應(yīng)平整、無(wú)堆土，對(duì)于需分段竣工交付使用的在建工程，應(yīng)采取圍護(hù)等措施隔離。完成物業(yè)內(nèi)園林綠化。提供入伙前應(yīng)具備的根本條件及在入伙前應(yīng)準(zhǔn)備的工作內(nèi)容清單；提供入伙的流程；協(xié)助合作方根據(jù)工程具體情況編制入伙方案；對(duì)工程入伙時(shí)的財(cái)務(wù)工作提出要求、給予指導(dǎo)；指導(dǎo)并協(xié)助擬定入伙相關(guān)文件資料，如?住戶手冊(cè)?、?業(yè)主公約?、?裝修管理規(guī)定?等，要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；協(xié)助收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料等。總

40、之，參謀代表在工程入伙前應(yīng)積極協(xié)助合作方做好入伙前的準(zhǔn)備工作，對(duì)于一些開(kāi)展商未能完成的工作，應(yīng)催促及時(shí)完成，或者要求開(kāi)展商作出相應(yīng)的書(shū)面承諾。為了熟悉設(shè)備性能，方便日后的設(shè)備管理，駐場(chǎng)經(jīng)理或機(jī)電設(shè)備參謀應(yīng)在設(shè)備安裝和調(diào)試過(guò)程中積極參與和跟蹤，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出合理建議，對(duì)于解決不了的難題需與我司參謀管理部聯(lián)系，派相關(guān)技術(shù)人員給予技術(shù)指導(dǎo)支持。對(duì)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備，安裝調(diào)試過(guò)程要注意跟蹤；對(duì)于需要增加的設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)積極與開(kāi)展商協(xié)商，協(xié)助開(kāi)展商完成工作。具體操作如下：對(duì)于設(shè)計(jì)中已經(jīng)有的設(shè)施、設(shè)備管理 資料的搜集，對(duì)于大型機(jī)電設(shè)備、級(jí)設(shè)備建立臺(tái)帳表1，并向開(kāi)展商、施工單位索取相關(guān)資料，如：圖紙、產(chǎn)

41、品說(shuō)明書(shū)、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。熟悉圖紙、說(shuō)明書(shū)和各種設(shè)備的性能，根據(jù)實(shí)際要求審圖，依據(jù)本公司設(shè)備保養(yǎng)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)尚未購(gòu)進(jìn)的設(shè)備的選型提出參考意見(jiàn)，對(duì)圖紙上未標(biāo)明的需注意、需改良或更改的問(wèn)題提出書(shū)面建議，遇到重大事項(xiàng)，可在得到公司有關(guān)部門(mén)的技術(shù)支持或有相關(guān)文件標(biāo)準(zhǔn)支持情況下，向開(kāi)展商努力爭(zhēng)取。根據(jù)施工進(jìn)度安排時(shí)間對(duì)必要的工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。施工完后，根據(jù)系統(tǒng)要求進(jìn)行調(diào)試。分系統(tǒng)調(diào)試按照實(shí)際過(guò)程填寫(xiě)調(diào)試記錄。編寫(xiě)各系統(tǒng)操作規(guī)程和培訓(xùn)教材。培訓(xùn)教材包括：系統(tǒng)組成、系統(tǒng)功能、操作規(guī)程、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程。對(duì)于設(shè)計(jì)中沒(méi)有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必要增設(shè)的設(shè)施設(shè)備參與管理：物業(yè)管理為微

42、利行業(yè)，管理處的收入來(lái)源主要是靠管理費(fèi)，管理費(fèi)是固定的，要在保持效勞標(biāo)準(zhǔn)的前提下，降低管理本錢，增加管理處的積累。管理處就應(yīng)在增加具有長(zhǎng)期成效的設(shè)備方面下工夫，以功能先進(jìn)、齊備的設(shè)施設(shè)備，來(lái)到達(dá)減員增效。物業(yè)公司自身財(cái)力有限，因此，駐場(chǎng)經(jīng)理必須在前期爭(zhēng)取向合作方提出安裝、完善適合物業(yè)管理使用的設(shè)施設(shè)備。在施工過(guò)程中如需增加設(shè)施設(shè)備應(yīng)積極與合作方聯(lián)系。設(shè)備設(shè)施調(diào)試完畢后，配合合作方進(jìn)行交接驗(yàn)收。設(shè)備交接和驗(yàn)收工作直接影響到以后的管理工作，設(shè)備完好的接收，可以減少管理處在接管后對(duì)設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對(duì)業(yè)主的效勞中。設(shè)備的交接和驗(yàn)收原那么上是待工程完全完工后已經(jīng)有合驗(yàn)證進(jìn)行，但考慮

43、到參謀工程一般都是合作方下屬的物業(yè)公司，屬“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的現(xiàn)象，當(dāng)大局部工程已由當(dāng)?shù)刭|(zhì)檢部門(mén)驗(yàn)收后，如合作方要求接管，可進(jìn)行分系統(tǒng)的驗(yàn)收，但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書(shū)面形式告之合作方，并與其就所提問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，以到達(dá)共識(shí)，并采取相應(yīng)的防范措施。只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制局部與水泵分開(kāi)，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。設(shè)備驗(yàn)收的準(zhǔn)備A、人員要求：對(duì)施工單位相關(guān)人員和管理處相關(guān)人員提出具體要求B、熟悉系統(tǒng)的組成，各設(shè)備性能及要求C、驗(yàn)收工具D、驗(yàn)收時(shí)應(yīng)考前須知E、設(shè)備質(zhì)量記錄的查閱F、驗(yàn)收記錄表格現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收A、設(shè)備外觀驗(yàn)收包括設(shè)備房a、 設(shè)備房整潔。地面、墻

44、面平整，無(wú)大面積積水，無(wú)滲漏。b、設(shè)備電氣局部接線標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)識(shí)線號(hào)、進(jìn)線電纜標(biāo)識(shí)、指示燈、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)、按鈕等正確，有接線圖。c、設(shè)備外觀完好、油漆完整，無(wú)銹蝕。d、各連接局部緊固。B、設(shè)備及系統(tǒng)性能驗(yàn)收C、主要技術(shù)數(shù)據(jù)記錄D、缺陷單填寫(xiě)功能上不能到達(dá)要求的不驗(yàn)收，對(duì)于不影響使用的可先進(jìn)行交接。缺陷單應(yīng)交開(kāi)展商，由其催促施工單位限時(shí)整改。 根據(jù)施工單位的承諾，及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，到達(dá)要求后接收。在現(xiàn)場(chǎng)工作人員切忌：不能認(rèn)為問(wèn)題已經(jīng)向開(kāi)展商提出，該項(xiàng)工作就算結(jié)束，整改與不整改全部是合作方的問(wèn)題。由于合作方方面多數(shù)對(duì)物業(yè)管理、小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等事項(xiàng)缺乏認(rèn)識(shí)，經(jīng)驗(yàn)缺乏，對(duì)提出的缺陷項(xiàng)重視程度不夠，整改

45、時(shí)拖拉現(xiàn)象較多。如果在未整改期間發(fā)生一些不應(yīng)發(fā)生的事件，會(huì)對(duì)合作方造成不良影響，同時(shí)我公司的聲譽(yù)也將受到不同程度的影響，并且加大以后的合作過(guò)程的難度。我公司的駐場(chǎng)參謀要按期檢查，落實(shí)缺陷項(xiàng)的整改情況。對(duì)于會(huì)造成嚴(yán)重不良后果的，經(jīng)屢次提醒不整改的工程，可用書(shū)面的形式報(bào)告我公司，以公司的名義向該合作方提出。根據(jù)公司提供的體系文件，結(jié)合當(dāng)?shù)睾凸こ虒?shí)際，協(xié)助合作方進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善；協(xié)助合作方建立各種設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序，制定各種設(shè)施設(shè)備管理制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行制度、運(yùn)行程序和運(yùn)行記錄并進(jìn)行運(yùn)作指導(dǎo)；根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊(cè)等協(xié)助制定相

46、關(guān)操作指導(dǎo)書(shū)、平安規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；協(xié)助制定消防、給排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等工程管理方案；協(xié)助制定清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；協(xié)助制定園藝綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；提供?員工手冊(cè)?和人事管理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊(cè)及人事工作相關(guān)制度；根據(jù)工程配套情況，協(xié)助編制工程年度社區(qū)文化活動(dòng)規(guī)劃；提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄、樣本，并結(jié)合工程管理目標(biāo)和要求進(jìn)行修訂；協(xié)助制定工程公眾制度；協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)帳薄，建立會(huì)計(jì)核算體系；協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。駐場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)協(xié)助合作方按照小區(qū)創(chuàng)立、創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)建立完善物業(yè)管理檔案，其檔案資料建立內(nèi)容包括：小區(qū)建設(shè)符合城市規(guī)

47、劃要求；小區(qū)總平面圖；建設(shè)工程規(guī)劃、施工、竣工工程許可證及驗(yàn)收證書(shū)；機(jī)電設(shè)備、樓宇接管記錄；公司專業(yè)化管理資質(zhì)證書(shū)；物業(yè)管理用房證明及圖片；實(shí)施社會(huì)專業(yè)化管理合同；委托物業(yè)管理合同或協(xié)議；物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)；房屋本體維修基金收取規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；各項(xiàng)公眾制度；籌備成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)資料和記錄；各級(jí)各類管理人員崗位責(zé)任制；各項(xiàng)管理效勞工作流程；各項(xiàng)效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；各項(xiàng)考核制度、標(biāo)準(zhǔn)和記錄；各類獎(jiǎng)懲制度；管理人員素質(zhì)情況反映；現(xiàn)代物業(yè)管理手段、技術(shù)的應(yīng)用；財(cái)務(wù)管理資料；各棟房屋圖紙資料；各類設(shè)備說(shuō)明書(shū)；住戶檔案資料；住戶意見(jiàn)征詢記錄；便民維修效勞資料；房屋維修管理記錄；公共設(shè)施管理記錄；消防管理、車輛管

48、理資料；平安護(hù)衛(wèi)、平安標(biāo)識(shí)及防范措施；環(huán)境衛(wèi)生管理記錄；綠化管理、養(yǎng)護(hù)記錄；社區(qū)文化活動(dòng)規(guī)劃及每次活動(dòng)記錄；管理費(fèi)收取依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及記錄；有償效勞、多種經(jīng)營(yíng)相關(guān)資料和記錄；管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定公司財(cái)務(wù)人員隨參謀團(tuán)經(jīng)過(guò)實(shí)地考察及對(duì)工程檔次的定位，根據(jù)該工程當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理提供的效勞工程、效勞質(zhì)量、效勞深度；物業(yè)管理效勞社會(huì)平均本錢和住用戶的經(jīng)濟(jì)承受力等，對(duì)參謀工程物業(yè)管理本錢進(jìn)行測(cè)算，在此根底上，與合作方協(xié)商管理費(fèi)的具體收取標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)審批。管理費(fèi)用收支的控制物業(yè)參謀可根據(jù)合作方提出的管理目標(biāo)，要求到達(dá)的效勞質(zhì)量等，制定資金使用方案，本著“量入為出、保本微利的原那么，控制資

49、金的使用。管理效勞費(fèi)的收入控制(住宅區(qū)管理效勞費(fèi)總收入的主要來(lái)源包括)：局部商業(yè)用房租金；公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所地的經(jīng)營(yíng)收入；業(yè)主交納的管理效勞費(fèi)；住宅區(qū)的其他合法收入。管理效勞費(fèi)的收入來(lái)源有限，因此管理處應(yīng)該做到“應(yīng)收的費(fèi)用一定要收到，能收的要想方法全部收上來(lái)。管理效勞費(fèi)的收入來(lái)源以向業(yè)主收取的管理效勞費(fèi)為主，在收取過(guò)程中駐場(chǎng)參謀應(yīng)在以下幾方面對(duì)合作方加以指導(dǎo)。A、加大力度催繳已經(jīng)入伙業(yè)主的管理費(fèi)，將應(yīng)收的費(fèi)用全額收到。B、聯(lián)系未入伙業(yè)主，使其盡快到管理處辦理入伙手續(xù)。有效的配合開(kāi)展商售樓，降低空置率。A、充分挖掘公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所地的經(jīng)營(yíng)潛力，但應(yīng)考慮業(yè)主的權(quán)益，切忌只顧經(jīng)濟(jì)利益，

50、無(wú)視不良影響。B、增加有償效勞工程，合理定價(jià)，創(chuàng)造更多的收入來(lái)源。管理效勞費(fèi)的開(kāi)支工程(住宅區(qū)管理效勞費(fèi)的根本開(kāi)支包括)：住宅區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所地的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括材料費(fèi)、公共水電費(fèi)、設(shè)備損消耗、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等；業(yè)委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼、福利及辦公費(fèi)用；就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；住宅區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用；管理處固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)管理效勞費(fèi)的開(kāi)支中應(yīng)歷行節(jié)約，使每一分錢發(fā)揮出最大的效用。協(xié)助財(cái)務(wù)人員對(duì)各項(xiàng)開(kāi)支進(jìn)行核算，并以財(cái)務(wù)人員為主在工作中對(duì)各項(xiàng)支出進(jìn)行監(jiān)控、分析，及時(shí)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

51、駐場(chǎng)參謀工作在第一線，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況熟悉，清楚弱點(diǎn)所在，除自身要獨(dú)立思考問(wèn)題、創(chuàng)造性地開(kāi)展工作之外，公司參謀團(tuán)應(yīng)發(fā)揮集體力量，提高參謀團(tuán)檢查考評(píng)工作的實(shí)際效用，定期赴參謀工程現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)診斷，對(duì)駐場(chǎng)參謀給以支持和幫助。在實(shí)際工作中，駐場(chǎng)參謀應(yīng)根據(jù)合同約定的參謀團(tuán)檢查考評(píng)方案，提前通知公司參謀管理部，以便確定參謀人員及時(shí)間，參謀管理部并將組團(tuán)情況及出發(fā)時(shí)間等反響給駐場(chǎng)參謀?？荚u(píng)方案應(yīng)包括以下幾點(diǎn)：考評(píng)工作的重點(diǎn)、需要參謀團(tuán)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)解決的主要問(wèn)題。對(duì)參謀團(tuán)專業(yè)人員組成的要求?？荚u(píng)時(shí)間安排。參謀團(tuán)既是問(wèn)題的提出者，也是問(wèn)題解決方法的提供者。在檢查考評(píng)工作完畢后，應(yīng)向被參謀方提出書(shū)面建議性報(bào)告，包括檢查中

52、具體的缺陷及其糾正的方法、措施。參照深圳市辦理程序，按照當(dāng)?shù)鼐唧w實(shí)際和規(guī)定注冊(cè)物業(yè)公司：如屬外商投資企業(yè)，先必須到外商投資效勞中心領(lǐng)取系列審批表，按要求填好呈外資審批處接受審查和核準(zhǔn)；到當(dāng)?shù)毓ど叹洲k理登記注冊(cè)，取得合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；到公安局指定刻章處刻制公章、財(cái)務(wù)專用章；辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證事宜深圳辦理地址：無(wú)線電管理大廈11樓；設(shè)立銀行根本存款帳戶；辦理國(guó)、地稅稅務(wù)登記證。辦理注冊(cè)公司事宜也可委托中介代理公司代辦，但要交付一定的代理費(fèi)用。按建設(shè)局發(fā)文?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法建住房1999261號(hào)?文規(guī)定，持以下材料到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局住宅局物業(yè)科辦理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定：?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表?

53、；營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證、從業(yè)人員崗位證書(shū)復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書(shū)復(fù)印件；物業(yè)管理委托合同復(fù)印件；企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。企業(yè)實(shí)施創(chuàng)立達(dá)標(biāo)活動(dòng)是指企業(yè)推選管理工程參加政府行業(yè)主管部門(mén)組織的“創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)綜合考評(píng)驗(yàn)收。政府部門(mén)的考評(píng)驗(yàn)收分為：國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)，既通常所說(shuō)的“國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)、區(qū)優(yōu)。企業(yè)參與創(chuàng)立工作有利于：標(biāo)準(zhǔn)管理轄區(qū)的內(nèi)部管理工作。增強(qiáng)人員的專業(yè)技能、協(xié)調(diào)精神、積極態(tài)度。獲取社會(huì)評(píng)價(jià)，特別是政府評(píng)價(jià)的有效途徑。取得管理費(fèi)上浮的文件依據(jù)。利于增強(qiáng)開(kāi)展商和業(yè)主的信任感。提升企業(yè)和參評(píng)工程的知名度。企業(yè)參加創(chuàng)立達(dá)標(biāo)工作的工作程序

54、：企業(yè)選定參加考評(píng)的管理工程。召開(kāi)公司的創(chuàng)立達(dá)標(biāo)發(fā)動(dòng)大會(huì)，分配任務(wù)到各部門(mén)。向相關(guān)政府部門(mén)領(lǐng)取、填寫(xiě)、上交申請(qǐng)表。初評(píng)管理轄區(qū)的硬件環(huán)境并采取相關(guān)整改措施。開(kāi)展迎檢資料的準(zhǔn)備工作。不間斷地檢查和改良。準(zhǔn)備匯報(bào)材料、布置創(chuàng)立會(huì)場(chǎng)和分配考評(píng)陪同人員。迎接考評(píng)。對(duì)考評(píng)組提出的問(wèn)題進(jìn)行整改消項(xiàng)。企業(yè)創(chuàng)立的申報(bào)條件由于各地的省、市級(jí)的申報(bào)條件、考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)都是自我設(shè)定的，所以在企業(yè)選定創(chuàng)立工程時(shí)，必須考慮當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)立申報(bào)根本條件，符合條件的方可申報(bào)。例國(guó)家級(jí)示范工程的申報(bào)根本條件如下：參評(píng)工程符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬(wàn)平方米以上，別墅2萬(wàn)平方米以上，大廈3萬(wàn)平方米以上且非

55、住宅建筑面積占60%以上，入住率或使用率達(dá)85%以上。得“省自治區(qū)、直轄市級(jí)物業(yè)管理示范工程稱號(hào)一年以上。物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。 物業(yè)管理企業(yè)無(wú)重大責(zé)任事故。未發(fā)生主管部門(mén)確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、效勞質(zhì)量等方面的重大投訴。迎檢資料的目錄各創(chuàng)立轄區(qū)的相關(guān)人員應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)本地的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)并參照以下目錄制定本轄區(qū)的迎檢目錄。大廈的目錄可分為9冊(cè)，將第三冊(cè)?共用設(shè)施設(shè)備管理?分為?共用設(shè)備管理?和?共用設(shè)施管理?兩冊(cè)即可。全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)總目錄第一冊(cè) 根底管理一、小區(qū)符合城市規(guī)劃要求及小區(qū)驗(yàn)收DA檔案冊(cè)二、接管驗(yàn)收資料DA注意交接清單及有關(guān)問(wèn)題的跟蹤情況三、專業(yè)化管理企業(yè)、分包方執(zhí)照、合同、

56、許可證放入此項(xiàng)四、物業(yè)管理合同 與開(kāi)展商或業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)放入此項(xiàng)五、前期物業(yè)管理效勞協(xié)議N新增內(nèi)容或單獨(dú)分列 2000年3月后銷售的樓盤(pán)必須有此項(xiàng)六、房屋本體維修基金N七、公眾制度N見(jiàn)WI/ZX八、公眾制度N見(jiàn)WI/ZX九、業(yè)主委員會(huì)十一、創(chuàng)立規(guī)劃業(yè)委會(huì)主任簽字、蓋章同意十二、管理機(jī)制見(jiàn)WI/*十三、人員素質(zhì)十四、現(xiàn)代化管理十五、財(cái)務(wù)制度N十六、工程資料DA十七、住戶檔案DA十八、值班制度與回訪制度十九、住戶意見(jiàn)征詢二十、便民維修效勞承諾制第二冊(cè) 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)一、小區(qū)與房屋標(biāo)志二、房屋管理見(jiàn)WI/G三、裝修管理見(jiàn)WI/ZX制度、表格、記錄第三冊(cè) 共用設(shè)施設(shè)備管理一、設(shè)施設(shè)

57、備檔案管理1、設(shè)施、設(shè)備統(tǒng)計(jì)表2、設(shè)施、設(shè)備資料目錄DA二、設(shè)施管理見(jiàn)WI/G三、設(shè)備管理見(jiàn)WI/S1、供水設(shè)備管理2、機(jī)電設(shè)備管理3、電梯管理見(jiàn)WI/DT第四冊(cè) 保安、消防、車輛管理一、平安及秩序管理1、平安護(hù)衛(wèi)管理制度見(jiàn)WI/B平安標(biāo)識(shí)和防范措施。二、消防管理1、消防設(shè)備一覽表2、消防制度見(jiàn)WI/X3、消防演習(xí)三、車輛管理1、機(jī)動(dòng)車輛停車場(chǎng)管理2、非機(jī)動(dòng)車輛管理第五冊(cè) 環(huán)境衛(wèi)生管理一、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備一覽表二、環(huán)境衛(wèi)生管理制度及標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)WI/Q三、對(duì)分包方的監(jiān)控措施有分包方有此條N第六冊(cè) 綠化管理一、綠化分布總平面圖二、綠化接管驗(yàn)收單三、綠化科目一覽表四、綠化管理制度見(jiàn)WI/Q第七冊(cè) 精神文明建

58、設(shè)一、社區(qū)文化活動(dòng)1、領(lǐng)導(dǎo)小組及場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備2、年度活動(dòng)方案3、活動(dòng)實(shí)施情況二、社區(qū)文化建設(shè)1、文明公約及住戶須知2、助殘助寡活動(dòng)3、宣傳活動(dòng)4、協(xié)助政府部門(mén)工作第八冊(cè) 管理效益一、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取N二、有償效勞與經(jīng)營(yíng)三、小區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況N軟件準(zhǔn)備考前須知總要求是保證資料質(zhì)量，減少工作量，加強(qiáng)ISO9000與創(chuàng)立資料的聯(lián)系。對(duì)負(fù)責(zé)資料的人員要求熟悉迎檢標(biāo)準(zhǔn)和ISO9000體系文件。具體如下：創(chuàng)立轄區(qū)有指定負(fù)責(zé)迎檢資料的人員。電腦軟盤(pán)必須妥善保存迎檢目錄及相關(guān)資料，非指定人員不得隨意拷貝和刪除。盡可能形成一套完善的資料保管系統(tǒng)，能夠保證在人員變動(dòng)的情況下可以正常進(jìn)行迎檢資料的準(zhǔn)備、更新工作。利用

59、提示性標(biāo)語(yǔ)盡可能結(jié)合檔案冊(cè)和ISO9000文件，減少資料的復(fù)印。正確識(shí)別檢查標(biāo)準(zhǔn)中的硬件與軟件檢查范圍，目錄應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)，突出檢查的重點(diǎn)，覆蓋所有檢查點(diǎn)。相關(guān)人員加強(qiáng)對(duì)迎檢工作的責(zé)任心，謹(jǐn)小慎微，利用自檢善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。要求小區(qū)分冊(cè)為8冊(cè)，大廈分冊(cè)為9冊(cè)，列冊(cè)可以根據(jù)實(shí)際情況列冊(cè)。總目錄列項(xiàng)到以上目錄為止，第二、三、四、五冊(cè)的每?jī)?cè)目錄可以相應(yīng)細(xì)化，分工程錄中那么應(yīng)細(xì)分列項(xiàng)。請(qǐng)用彩色隔頁(yè)紙做出相應(yīng)標(biāo)識(shí)。資料打印、復(fù)印要求清晰可辯。日常填寫(xiě)記錄時(shí)，按表格設(shè)計(jì)要求全面、準(zhǔn)確、清楚填寫(xiě)。記錄與方案不符時(shí)，在方案中備注欄注明。對(duì)提出的問(wèn)題一定要有相應(yīng)的處理結(jié)果或跟蹤過(guò)程，最好以文字、書(shū)面的形式反映。與

60、時(shí)間緊密相關(guān)的資料，如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會(huì)、員工花名冊(cè)等，應(yīng)將最新的資料放在最上面。資料管理人員對(duì)資料全權(quán)負(fù)責(zé)，應(yīng)對(duì)任何人做好相應(yīng)的推開(kāi)工作。對(duì)以上總目錄，參評(píng)轄區(qū)可以根據(jù)自行條件進(jìn)行更改，括號(hào)內(nèi)的內(nèi)容僅供參考。企業(yè)申請(qǐng)ISO9000體系認(rèn)證程序申報(bào)條件：任何企業(yè)在任何時(shí)間都可以向有認(rèn)證資格的認(rèn)證機(jī)構(gòu)提出認(rèn)證申請(qǐng)。一般從申請(qǐng)認(rèn)證到現(xiàn)場(chǎng)審核的時(shí)段為半年：三個(gè)月的準(zhǔn)備期、三個(gè)月的試運(yùn)行期、現(xiàn)場(chǎng)審核?，F(xiàn)場(chǎng)審核的結(jié)果有三種可能，其中之一是企業(yè)的質(zhì)量保證體系根本符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的要求，并能夠有效的運(yùn)行，認(rèn)證機(jī)構(gòu)同意頒發(fā)認(rèn)證證書(shū)。在企業(yè)關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)審核的不合格項(xiàng)后，并將證據(jù)遞交認(rèn)證機(jī)構(gòu)。認(rèn)證機(jī)構(gòu)視不