以博弈論看房價

1、博弈論房價聽完老師對博弈論的初步講解，聯(lián)想到生活中很多方面都與博弈論息息相關， 一個理性人為獲取自己的最大利益會采取一系列手段，很多人自己并不知道，在 生活中他已經(jīng)利用了很多經(jīng)濟學方面的知識。經(jīng)濟學與哲學一樣，充斥于生活的 方方面面，哲學研究的是意識與存在的關系,而經(jīng)濟作為一種人類社會的客觀存 在的現(xiàn)象，與人類的主觀意識活動是緊密相連的，所以需要哲學的指導，而且又反 過來證明哲學的觀點.。博弈論又被稱為對策論(Game Theory)，它是現(xiàn)代數(shù)學的一個新分支，也是運 籌學的一個重要組成內(nèi)容。按照2005年因?qū)Σ┺恼摰呢暙I而獲得諾貝爾經(jīng)濟學 獎的Robert Aumann教授的說法，博弈論就是

2、研究互動決策的理論。所謂互動決 策，即各行動方(即局中人player)的決策是相互影響的，每個人在決策的時 候必須將他人的決策納入自己的決策考慮之中，當然也需要把別人對于自己的考 慮也要納入考慮之中.在如此迭代考慮情形進行決策，選擇最有利于自己的戰(zhàn) 略(strategy)。博弈論并非高深知識，它可以說與我們的生活息息相關，現(xiàn)實中好多事情都 可以用它解釋。博弈論是指：某個個人或是組織，面對一定的環(huán)境條件，在一定 的規(guī)則約束下，依靠所掌握的信息，從各自選擇的行為或是策略進行選擇并加以 實施，并從各自取得相應結(jié)果或收益的過程?！辈┺恼摰娜齻€要素：局中人 (Player)，策略(Strategy)，贏

3、利(payoffs)。當我們分析一件事情時，這三個要素是 最基礎也是最需要注意的。好了，關于博弈論的知識先介紹這些，我們現(xiàn)在說說 房價。假定只有房地產(chǎn)市場是我們要研究的“局”那么房地產(chǎn)商和消費者是兩 個“局中人”(參與者)。房地產(chǎn)商和消費者圍繞房子這一商品展開了一場博弈， 博弈的核心是房價，當然，還有其他參與要素，比如，房子質(zhì)量、附加信息、期 望等。從信息學的角度來講，這是一場不完全信息的博弈。一般來講，房地產(chǎn)商 是掌握信息多的一方，消費者是掌握信息少的一方。中國以家庭為中心的社會或國家模式相對穩(wěn)定地延續(xù)了幾千年，它既不因外 族的多次入侵而中斷，也不因佛教的巨大沖擊而改變，這與以家庭為中心的羅

4、馬 帝國在日耳曼族和基督教的雙重壓力下趨于崩潰的情況迥然不同。中國古詩句里 有無數(shù)表達思鄉(xiāng)、懷鄉(xiāng)情節(jié)的，“床前明月光，疑是地上霜。舉頭望明月，低頭 思故鄉(xiāng)?！薄霸率枪枢l(xiāng)明”、“少小離家老大回，鄉(xiāng)音無改鬢毛衰”。也正因此，每 逢過節(jié)，形成了中國特有的成千上萬的返鄉(xiāng)潮。西方人講究皈依宗教，而中國人 認為身體和精神上的無家可歸者是最不幸的。中國人的傳統(tǒng)觀念里，家庭是如此 的重要。而家的載體是什么，是房子。因此說，房子，是一種商品，更是一種特 殊的商品。中國人的傳統(tǒng)觀念里家庭如此重要，因此房子必不可少。1998年，國務院發(fā) 布了關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知，正式宣布停止 住房的實物

5、分配，逐步實行住房分配貨幣化。從此，房子就成了縈繞在中國人生 活中的重大問題。中國消費者向來是買漲不買跌，一個物品越漲價，大家越去購 買，正如股票市場07年上證指數(shù)一路走高到達6092點，人們還繼續(xù)追投，等跌 至1664點時卻無人問津。這種心態(tài)在客觀上也是房價提高的一個推動因素。前面提到過，在房地產(chǎn)市場這個局中，信息是不對稱的。房子的需求是房地產(chǎn) 商和消費者共識的，而房子的質(zhì)量、商品房的銷售量銷售存量比等信息是房地產(chǎn) 商掌握的遠遠多于消費者。而如今面對老百姓買不起房的問題，政府雖然一再出 臺政策，但似乎心有余而力不足，之前為追求GDP的增長把土地使用權(quán)賣給了 開發(fā)商，現(xiàn)在出臺的政策對于小的房地

6、產(chǎn)公司有一定的效果，可是對大型房地產(chǎn) 公司卻沒有絲毫影響，開發(fā)商既有錢又有地，消費者的需求又還在增加，房價如 何降的下來？在簡單的房地產(chǎn)市場博弈中，房地產(chǎn)商決策者，消費者是對抗者，決策者的信 息量多于對抗者。對于房地產(chǎn)商來說，不管漲價還是降價，人們都需要買房；而 對于消費者，不管房價高低都需要房，都得買房。因此，房地產(chǎn)商的策略就是不 斷提高房價，適當保留好的戶型，還可以賣的價格更高，獲利更多，因為有需求， 不愁沒人買房子。而消費者的策略則是趕緊買房子，因為需要房子安家置業(yè)不得 不買房子，而且房子價格在不斷上漲，預期還會上漲。由此造成了，房地產(chǎn)商 敢于提高房價，敢于捂盤，買了房的消費者慶幸不已，

7、辛辛苦苦還房貸，買不起 房的消費者只能眼睜睜看房價上漲。分析完了開發(fā)商與消費者之間的博弈，我們在來分析下消費者之間的博弈。（中 國人真的是很有趣，做什么都喜歡與人比。當被問道什么時候感到幸福時，大多 數(shù)人的看法是，比周圍的人過的好就是幸福，可是幸福不是比出來的。）經(jīng)濟學 原理都是有條件的，相對的，所以在理論形成的過程中假設十分重要，那么就假 設市場上存在A和B二個購房者在一個完全競爭的市場中的經(jīng)濟行為。武漢有 一個樓盤剛開盤，這二個消費者都有購買意向，現(xiàn)在開發(fā)商規(guī)定如下：如果二個人都現(xiàn)在買房，房價為8000元如果二人現(xiàn)在都不買房，房價降為5000元如果一人現(xiàn)在買房，另一人現(xiàn)在不買房，那么買者4

8、000元能買到，不買者將 來要12000元才能買到那么A如何選擇呢，他的選擇受B的選擇的影響那么我們假設B不買，A有二種選擇1， A不買，這樣房價是5000元2， A買，房價4000元這樣二種對比在B不買的情況下，A選擇購買比較有利那么假設B會買，A有二種選擇1， A不買，房價12000元2， A買房價8000元這二種情況對比在B買的情況下，A選擇購買比較有利同樣的道理對于B也同樣處于A的選擇情況，很明顯他們二個人選擇都不買， 等房價跌到5000元二人比較有利，可是實際是達不到這個理想狀態(tài)的，結(jié)果是 二人都花8000元買了這個樓盤。以上僅是課后的一些感悟，從博弈論的角度簡單的分析下房價，不正之處，請 老師雅正。房價上漲是多方面的原因引起的，影響因素有很多，以致于眾多經(jīng)濟 學家都沒有找到好的解決方法。有的時候，對于政府的一些政策，我們都是在批 判，可是我想到每年公務員考試如此嚴格，政府部門招進去的都是人才呀，而能 討論決定國家政策的人那更是有能力的呀，任何事情都有兩面性，我們現(xiàn)在可能 覺得有些事不太好，可是以后怎么樣就不確定了。身在武漢，堵車的印象尤為深 刻，全城50多處工地，地鐵，輕軌，全城高架都在