某項目定位之市場研究報告1課件

1、市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析Tuesday, July 19, 20222Tuesday, July 19, 20222宏觀經(jīng)濟(jì)研究中國經(jīng)濟(jì)主要還是依托外貿(mào)與投資拉動發(fā)展，2010年GDP增長10.6%;CPI與PPI分別上漲4.4%與5.5%1經(jīng)濟(jì)走勢中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為GDP增速放緩、投資增速下降；消費平穩(wěn)增長，短期內(nèi)難有大的突破；外貿(mào)波動大，CPI和PPI連續(xù)上行，通脹壓力明顯等特點；面對日益突顯的通脹，減少市場的流動性

2、將成為下一階段貨幣政策的主要方向。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心332地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)貸款占中長期貸款比重05年以來房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重保持在17%以上的水平；同時房地產(chǎn)開發(fā)貸款占銀行中長期貸款比重保持在13%以上；房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)研究歷年來房地產(chǎn)一直處于固定資產(chǎn)投資大比重地位,2010年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20.3%,占銀行貸款的19.7%,支柱產(chǎn)業(yè)地位明顯注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心443政策調(diào)控金融手段為主的抑制地產(chǎn)投資次貸危機(jī)保增長，出臺新政以刺激地產(chǎn)投資回歸民生的調(diào)整，政策短期呈收緊

3、趨勢穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)泡沫與結(jié)構(gòu)性增長過熱，打壓地產(chǎn)投資性增長過快地產(chǎn)政策性調(diào)控經(jīng)歷打壓投資-穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性泡沫-次貸危機(jī)保增長-回歸民生四階段；未來進(jìn)入持續(xù)性的回歸民生性的調(diào)控政策影響宏觀經(jīng)濟(jì)研究3政策調(diào)控Tuesday, July 19, 20225Tuesday, July 19, 20225歷史數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)房屋銷售價格指數(shù)超過107時（同比漲幅超過7%）時，樓市調(diào)控政策將出現(xiàn)，也就是說房屋銷售價格指數(shù)低107是政府能容忍的。目前房屋的銷售價格指數(shù)約109，因而預(yù)計政府調(diào)控政策不會松動，樓市調(diào)整仍將持續(xù)。預(yù)計在限貸、限購令的影響下，樓市交易量將呈下降趨勢，交易價格可能會短期下挫，房價指數(shù)預(yù)計在20

4、11年二季度下降到107。05年3月“國八條”08年10月信貸放開09年12月“國四條”10年4月“新國十條”07年9月“二套房政策”05年下半年信貸放開10年10月二次調(diào)控與一線城市限購令在“保增長-重民生”大調(diào)控背景下目前樓市進(jìn)入市場調(diào)控的109%指數(shù)調(diào)控范圍之內(nèi);供應(yīng)增加、限貸、限購等政策頻繁出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)研究注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)與政策現(xiàn)狀我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè);未來經(jīng)濟(jì)面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、通脹、銀根緊縮限購-限貸等打壓投資的”保政策重民生”政策影響是持續(xù)的。宏觀經(jīng)濟(jì)啟示做好風(fēng)險控制，打造低市場風(fēng)險的產(chǎn)品為先；未來面臨政策調(diào)控具備持久性、波動性、多頻率特

5、征。宏觀經(jīng)濟(jì)與政策總結(jié)市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析西部大開發(fā)是國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。1成都現(xiàn)狀成都伴隨西部大開發(fā)，已經(jīng)初步形成了西部橋頭堡城市地位與中國經(jīng)濟(jì)第四極的“1+3”全國戰(zhàn)略地位成都城市發(fā)展研究成都與重慶同為西部大開發(fā)引擎地位，分別以成都的高新現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與重慶的現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級形成中國經(jīng)濟(jì)第四極地位，形成1+3全國戰(zhàn)略地位；地理經(jīng)濟(jì)輻射云、貴等地區(qū)，促進(jìn)西部快速、跨越式發(fā)展形成。2007

6、年6月7日，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知（發(fā)改經(jīng)體20071248號），明確：國務(wù)院同意批準(zhǔn)設(shè)立成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。2009年GDP達(dá)到了2000年的3.8倍，增長迅速；2009年GDP達(dá)到4380億；07年以來成都GDP增長速度已經(jīng)超過國內(nèi)一線城市，并且09年在全國副省級城市中排名第一；成都GDP總量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先西部其他副省級城市。2009年城市化達(dá)到65.9%。進(jìn)入快速發(fā)展與都市郊區(qū)化階段。成都經(jīng)濟(jì)增長迅速，發(fā)展前景良好。主要城市經(jīng)濟(jì)增長速度對比西部大開發(fā)是國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎

7、。2發(fā)展現(xiàn)狀成都城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2009年GDP為4380億；位于全國副省級城市排名第一位；近幾年來城市化速度快速發(fā)展，2009年城市化為65.9%，未來處于都市郊區(qū)化快速發(fā)展階段成都城市發(fā)展研究注：成都統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)整理第一步為近期目標(biāo)，用58年時間建設(shè)成為“新三最”城市。第二步為中期目標(biāo)，用20年左右的時間初步建成“世界現(xiàn)代田園城市”，爭取進(jìn)入世界三級城市行列。第三步為長期目標(biāo)，用3050年時間基本建成世界城市，爭取進(jìn)入世界二級城市行列。在城市等級上，先努力建設(shè)成為國內(nèi)“一線”城市，繼而進(jìn)入世界三級城市，逐步進(jìn)入世界二級城市行列。成都經(jīng)濟(jì)增長迅速，發(fā)展前景良好。西部大開發(fā)是國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的核心

8、，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。3未來規(guī)劃成都未來城市定位為世界現(xiàn)代化田園城市以打破與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)；形成兩生態(tài)旅游帶+優(yōu)先、提生、擴(kuò)充發(fā)展區(qū)的形式進(jìn)行格局控制；郫縣板塊處于優(yōu)先產(chǎn)業(yè)省級發(fā)展區(qū)成都城市發(fā)展研究兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：旅游產(chǎn)業(yè)范圍：彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崍、蒲江、雙流、龍泉驛、青白江和金堂山區(qū)優(yōu)化型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域。范圍：市域西部的彭州、都江堰、郫縣、溫江、崇州、大邑、邛崍和蒲江等以平原為主的地區(qū)格局：城在田中提升型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)范圍：中心城區(qū)格局：園在城中擴(kuò)展型發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)：以先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代

9、農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展范圍：市域東部的新都、青白江、金堂、龍泉驛、雙流和新津以丘陵為主的地區(qū)格局：城田相融成都經(jīng)濟(jì)增長迅速，發(fā)展前景良好。西部大開發(fā)是國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的核心，而成都則是西部大開發(fā)的引擎。4產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要以高新急速產(chǎn)業(yè)、新能源、新材料、現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)非生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級；郫縣位于產(chǎn)業(yè)與城市商業(yè)副中心發(fā)展區(qū)域成都城市發(fā)展研究成都城市發(fā)展特點歸納成都已經(jīng)確立起西部橋頭堡與中國1+3全國戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)高地地位；目前城市發(fā)展處于全國副省級城市前列；成都進(jìn)入都市郊區(qū)化城市化快速發(fā)展階段；未來定位世界現(xiàn)代化田園城市，高新、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)升級在即。成都發(fā)展啟示產(chǎn)業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速

10、項目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產(chǎn)開發(fā)投資價值。成都城市發(fā)展分析總結(jié)市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析西部新城城市發(fā)展研究板塊構(gòu)成區(qū)域由高新西區(qū)與郫縣兩個城區(qū)構(gòu)成四大板快郫縣老城區(qū)板塊：城鎮(zhèn)生活配套區(qū)郫縣新城區(qū)板塊：郫縣新行政新城與高新產(chǎn)業(yè)衍生配套服務(wù)區(qū)高新西區(qū)板塊：主要為高新產(chǎn)業(yè)與總部辦公為主郫縣紅光犀普板塊：城鎮(zhèn)配套服務(wù)中心與現(xiàn)代工業(yè)港區(qū)域TOD新城以西區(qū)大道、IT大道與地鐵等構(gòu)成連接成都主城區(qū)的TOD新

11、城區(qū)發(fā)展模式西區(qū)大道IT大道地鐵2號線、成青快鐵、老成灌路郫縣老城區(qū)板塊郫縣新城區(qū)板塊郫縣紅光-犀普板塊高新區(qū)板快本案1區(qū)域構(gòu)成郫縣與高新西區(qū)四大板塊構(gòu)成交通樞紐型產(chǎn)業(yè)新城；產(chǎn)業(yè)以電子電器設(shè)備、通信、體育、醫(yī)療器械制造等為主；郫縣主要完善西區(qū)產(chǎn)業(yè)配套城市功能郫縣城市發(fā)展研究郫縣距成都市區(qū)10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美；市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，有銀郫縣之稱。全縣幅員面積437.5平方公里，轄14個鎮(zhèn)（街道），總?cè)丝?0萬人。西部新城城市發(fā)展研究2郫縣城市郫縣距離成都10KM，市政實施完善，常駐人口為50.17萬；區(qū)域代表為郫縣豆豆瓣與望從祠文化生態(tài)旅游區(qū)53.454

12、7.941.0434.93三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值109.2789.8169.354.05二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值18.416.112.5411.18一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值16995150511360012314人均支配收入37421306622492220681人均GDP188.74153.82123.29100.12GDP(億)2009年2008年2007年2006年時間成熟70%快速發(fā)展30-70%起步30%發(fā)展階段城鎮(zhèn)化率圖：2008年各區(qū)縣農(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)業(yè)人口構(gòu)成土地集約式發(fā)展：08年新引進(jìn)20個項目平均投資強(qiáng)度達(dá)到300 萬元/畝,稅收強(qiáng)度達(dá)到15萬元/畝以上，建筑密度達(dá)到40%以上，容積率達(dá)到0.9以上先后引進(jìn)上海九川

13、、廈門德科等總部經(jīng)濟(jì)樓宇企業(yè)預(yù)計全面建成后可以形成入住100150 個總部型企業(yè)的承載能力08年引進(jìn)投資1億元以上項目20個如遼寧盼盼集團(tuán)、重慶三峽電器南北片區(qū)精密機(jī)電制造業(yè)安德園區(qū)川菜原輔料加工、食品飲料項目提高項目準(zhǔn)入條件“無地”、“微地”樓宇企業(yè)重大產(chǎn)業(yè)化項目選商主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)表：郫縣現(xiàn)代工業(yè)港四大選商準(zhǔn)則備注：數(shù)據(jù)來源成都市統(tǒng)計局2郫縣城市郫縣處于城市化快速發(fā)展階段在二產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動下將快速升級；現(xiàn)代工業(yè)港為郫縣產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱與核心產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)郫縣城市發(fā)展研究西部新城城市發(fā)展研究起步區(qū)北片區(qū)西片區(qū)出口加工區(qū)西南片區(qū)起步區(qū)南片區(qū)模具工業(yè)園電子科大3西區(qū)城市高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以電子、醫(yī)藥、儀器制造、

14、食品等制造類總部辦公為主，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成熟；目前進(jìn)入產(chǎn)業(yè)衍商務(wù)配套與居住需求配套發(fā)展完善階段西部新城發(fā)展研究占地面積： 35.5平方公里三大支柱產(chǎn)業(yè)： 生物制藥、IT、精密機(jī)械制造進(jìn)駐企業(yè)數(shù)： 約223家，約60%職工就業(yè)人數(shù)： 約10萬人（2008年預(yù)計）備注：數(shù)據(jù)來源調(diào)研數(shù)據(jù)本案西部新城發(fā)展特點歸納郫縣與高新西區(qū)共同形成典型的交通樞紐型產(chǎn)業(yè)新城；高新西區(qū)以二產(chǎn)業(yè)為主；郫縣以二產(chǎn)業(yè)為主，人口發(fā)展進(jìn)入快速城市化初級階段；未來產(chǎn)業(yè)主要高新西區(qū)為主，進(jìn)入衍生配套服務(wù)完善階段，郫縣主要承擔(dān)西部新城商務(wù)配套、居住、商業(yè)配套西部新城發(fā)展啟示產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務(wù)完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商

15、務(wù)、購物發(fā)展空間；帶動了區(qū)域快速實現(xiàn)與成都對接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價值。西部新城城市分析總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)分析啟示未來面臨政策調(diào)控具備持久性、波動性、多頻率特征；做好風(fēng)險控制，打造低市場風(fēng)險的產(chǎn)品為先。成都發(fā)展分析啟示產(chǎn)業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產(chǎn)開發(fā)投資價值。西部新城分析啟示產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務(wù)完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務(wù)、購物發(fā)展空間；帶動了區(qū)域快速實現(xiàn)與成都對接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價值。宏觀環(huán)境研究觀點歸納市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項

16、目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析1住宅供銷21212010年1-10月成都主城區(qū)住宅銷售均價約7488元/平方米左右，同比上漲約26.1%。雖然成都樓市受到調(diào)控政策影響，但銷售價格卻呈進(jìn)一步上漲之勢，未來這一趨勢將得以持續(xù)在2009年供銷井噴之后，2010年主城區(qū)住宅銷售量下滑，2010年1-10月成交810萬；價格在2009年5939基礎(chǔ)上漲了26.1%，主城區(qū)均價達(dá)到7488注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心受調(diào)控政策影響，2010年1-10月成都主城區(qū)商品房供銷面積分別為940萬平方米，同比供應(yīng)增加5.4%；今年1-10月成都主城區(qū)

17、商交易810萬平方米，同比下降19.9%。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心成都住宅市場研究22222住宅存量受調(diào)控政策影響，主城區(qū)存量房呈增長勢頭，住宅物業(yè)存量較大；成都土地供應(yīng)住宅仍是主流；剩余存量與潛在合計1000萬6月以來，成都主城區(qū)商品房存量房呈持續(xù)增加態(tài)勢；到10月末約1151萬平方米，其中住宅約540萬平方米，商業(yè)約386萬平方米，辦公約225萬平方米。根據(jù)2010年1-10月主城區(qū)土地成交情況，潛在供應(yīng)量達(dá)903萬平方米；其中住宅約460萬平方米，商業(yè)和辦公物業(yè)約443萬平方米；注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心成都住宅市場研究成都住宅市場研究3區(qū)域

18、分布2010年成都各種物業(yè)形態(tài)供銷結(jié)構(gòu)平穩(wěn),供銷比保持在0.5-0.6之間;獨棟與聯(lián)排雙拼市場容量占比甚小4成都2010年獨棟市場整體供銷平穩(wěn)主要集中與城南雙流與牧馬山板塊；，2010年至今總計銷售套數(shù)861套（371021.2平米）、供應(yīng)套數(shù)747套（327931.1平米）、庫存套數(shù)952套（413784.8平米）；其中以雙流和新津板塊較為突出成都住宅市場研究2010年1-11月各板塊獨棟供銷情況注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù)獨棟市場在政策調(diào)控大背景下，獨棟單價集中12000以上，總價300-500是主力；僅有大規(guī)模的符合型城市別墅樓盤與強(qiáng)勢休閑資源與知名度的樓盤獨棟別墅銷售速度較

19、好成都住宅市場研究獨棟代表項目供銷情況5聯(lián)排雙拼別墅市場成都住宅市場研究2010年至今各板塊類別墅供銷情況注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù)成都聯(lián)排、雙拼分布主要集中在雙流、溫江城市生態(tài)第一居所區(qū)域內(nèi)與都江堰休閑度假區(qū)域，供銷情況良好聯(lián)排雙拼代表項目供銷200-300平是供銷主力；供銷最好集中在大型符合旅游地產(chǎn)項目內(nèi)，如觀嶺、國色天香；其次銷售較好為高配套標(biāo)準(zhǔn)城市別墅項目內(nèi)，如華僑城與蔚藍(lán)卡地亞；郫縣聯(lián)排與雙拼別墅銷售速度一般，主要受資源缺乏與配套限制成都住宅市場研究成都住宅市場研究2010年至今各板塊洋房供銷情況注：數(shù)據(jù)來源成都星彥市場研究中心銳理數(shù)據(jù)成都洋房市場主要供應(yīng)為郫縣、溫江、

20、都江堰、龍泉、主城區(qū)等城市近郊區(qū)域與休閑度假區(qū)；供銷兩旺6洋房市場洋房代表項目供銷洋房銷售較好項目位于主城區(qū)或城市近郊生態(tài)環(huán)境良好區(qū)域的面積主要集中在200平以下；月銷售速度在20-45套以內(nèi)不等成都住宅市場研究宏觀經(jīng)濟(jì)分析啟示未來面臨政策調(diào)控具備持久性、波動性、多頻率特征；做好風(fēng)險控制，打造低市場風(fēng)險的產(chǎn)品為先。成都發(fā)展分析啟示產(chǎn)業(yè)崛起、升級與都市郊區(qū)化將加速項目區(qū)域融入主城區(qū)速度；城市地位的快速拉升，提高地產(chǎn)開發(fā)投資價值。西部新城分析啟示產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務(wù)完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務(wù)、購物發(fā)展空間；帶動了區(qū)域快速實現(xiàn)與成都對接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價值。成都住宅研究觀

21、點歸納市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析1郫縣住宅郫縣住宅研究32受調(diào)控政策影響，二圈層郊縣商品房交易量在08年和2010年均呈下降態(tài)勢；二圈層郊縣中，雙流一枝獨秀，其次是溫江，郫縣近年發(fā)展勢頭迅猛，有望擠進(jìn)前三；近年雙流和溫江房價漲幅較大，但郫縣等區(qū)縣房價漲幅乏力。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心成都郊縣住宅市場2010年伴隨主城區(qū)交易量下滑也呈現(xiàn)出價格上漲、成

22、交量下滑態(tài)勢；郫縣住宅市場供銷平穩(wěn)，價格在2009年3700基礎(chǔ)上上漲到45003322010年情況8月以來郫縣房地產(chǎn)交易量大幅增加；高層已成為區(qū)域主流產(chǎn)品，別墅以成都后花園和西郡英華為主，走勢較慢。新政后價格有所回落，8月以來價格小幅反彈。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心郫縣2010年住宅市場供銷結(jié)構(gòu)平穩(wěn)；電梯是供銷主力產(chǎn)品；多層產(chǎn)品供銷比最高，達(dá)到0.7；1-9月郫縣商品房銷售均價約4682元/平方米郫縣住宅研究3市場存量郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團(tuán)09年以來成交土地約2300畝，平均樓面地價在1200-1500之間；預(yù)計可建

23、面積約600萬平方米2010年1-11月郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團(tuán)土地成交13宗，面積約994畝，成交數(shù)量持平，但交易面積下降316畝。郫縣三大組團(tuán)今年1-11月地價約340萬元/畝，同比略有上漲。郫縣三大組團(tuán)09年以來成交地塊的可建面積約600萬平方米。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心郫縣住宅研究郫縣住宅市場特點郫縣住宅市場伴隨成都2010年量跌價漲，目前市場均價打造4500；電梯產(chǎn)品是市場供銷主力產(chǎn)品，供銷兩旺；洋房產(chǎn)品供應(yīng)量小，供銷比在1：0.7；別墅產(chǎn)品供應(yīng)小，供銷比在1：0.4左右；未來潛在供應(yīng)量在2300畝，預(yù)計見面

24、約600萬平方米。住宅市場特點啟示未來區(qū)域市場電梯是絕對主力，供銷兩旺因產(chǎn)品同質(zhì)化競爭而競爭加劇；未來價格仍有較大幅度上漲空間；洋房屬于區(qū)域市場暢銷-稀缺產(chǎn)品。郫縣住宅市場分析總結(jié)市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析區(qū)域開發(fā)分為郫縣老城區(qū)板塊、紅光-犀浦板塊、高新西區(qū)板塊、蜀都新城板塊；資源稟賦差異不大區(qū)域競爭市場研究1競爭格局郫筒板塊蜀都新城板塊紅光-犀浦板塊高新西區(qū)板塊板塊屬性：為成都市區(qū)直接輻射圈。三橫六縱一圈”的城市交通

25、網(wǎng)絡(luò)體系已經(jīng)形成，與主城區(qū)已實現(xiàn)“無縫對接”。根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃，必將成為一個完善配套與高品質(zhì)居住真正融為一體的宜居新城。蜀都新城板塊產(chǎn)品特點：開發(fā)中檔產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為主，均價集中在4000-5000元之間，面積多為75-130平米，客戶以成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：快鐵的開通使得板塊競爭力進(jìn)一步提升，加之品牌房企的陸續(xù)入駐和配套的不斷完善，成為未來最具潛力的居住板塊之一。以為高知、高智、高質(zhì)的城市財智主流地，高新西區(qū)板塊產(chǎn)品特點：開發(fā)中高檔產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為輔，均價集中在6000-10000之間，面積為80-150平米，客戶以改善型客戶為主，多為成都+二線城市

26、客群紅光-犀浦板塊產(chǎn)品特點：開發(fā)中端產(chǎn)品，以高層為主，多層、小高為輔。均價集中在4500-5500元/平米，面積多在70-130平米為主，客戶以成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：板塊定位于中高檔住宅區(qū)，依托現(xiàn)已建成的現(xiàn)代工業(yè)港片區(qū)以及西華大學(xué)片區(qū)，形成“成都輻射+校園經(jīng)濟(jì)+工業(yè)園區(qū)”的模式，區(qū)域物業(yè)形態(tài)豐富，價格差異較大產(chǎn)品特點：開發(fā)中高端產(chǎn)品，以多層為主，均價集中在5000元/平米，面積多為75-150平米，客戶以成都改善型客群及二線城市的投資性客戶為主。板塊屬性：是郫縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。目前土地供應(yīng)量增加，購房需求大。以望叢祠為核心，將會以商貿(mào)游憩、文化、生態(tài)居住和旅游為主體，低密低

27、層規(guī)劃將會形成板塊主流產(chǎn)品。郫筒板塊區(qū)域目前處于工業(yè)產(chǎn)業(yè)衍生發(fā)展階段，市政、生活、產(chǎn)業(yè)配套處于完善、升級階段；未來本案主要面臨高新西區(qū)板快項目競爭2板塊特征區(qū)域競爭市場研究區(qū)域主要以高層電梯為主，類別墅產(chǎn)品是提升形象與提高利潤的產(chǎn)品手段；灰空間產(chǎn)品設(shè)計是主流，園林、品質(zhì)、配套是提高競爭力關(guān)鍵高層電梯產(chǎn)品為主類別墅類產(chǎn)品出利潤定位相同灰空間是主流園林、品質(zhì)與配套提提高競爭力關(guān)鍵3產(chǎn)品特征區(qū)域競爭市場研究4供銷特征123區(qū)域競爭市場研究區(qū)域競爭市場研究區(qū)域板塊特點分為紅光-犀浦、郫筒、蜀都新城、高新西區(qū)四大板塊紅光-犀浦處于快速發(fā)展期，休閑配套與人文資源處于待完善與激活階段板塊供銷特點各板塊供應(yīng)產(chǎn)

28、品面積豐富銷售主力產(chǎn)品集中在70-150之間主力單價集中在5000元/之間; 主力總價在？萬之間產(chǎn)品設(shè)計特點注重建筑品質(zhì)、園林的打造灰空間與建筑品質(zhì)是區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計主流核心競爭項目選擇本案核心競爭板塊為高新西區(qū)與紅光犀普板塊，重點競爭板塊為蜀都新城與郫縣老城區(qū)板塊獨棟項目：今日田園、成都后花園雙拼+聯(lián)排項目：今日田園、上景頤園、成都后花園疊拼+洋房項目：今日田園、弗萊明戈、華潤橡樹灣、中信未來城、上景頤園、成都后花園電梯項目：弗萊明戈、華潤橡樹灣、中信未來城、龍城國際、萬景峰、橡樹灣、綠地國際花都、上景頤園、 置信逸都、海駿達(dá)1號等項目5核心競品選取原則區(qū)域競爭市場研究產(chǎn)品品質(zhì)與品牌是項目的核心

29、競爭力；商業(yè)與配套是提高項目居家舒適度關(guān)鍵；灰空間是高附加值、高性價比的主流手段6競爭力評估區(qū)域競爭市場研究灰空間是主要提高附加值與性價比的重要手段產(chǎn)品品質(zhì)與品牌是核心競爭力，商業(yè)、配套提升居家氛圍與生活便捷度7洋房別墅對手供銷區(qū)域競爭市場研究缺總結(jié)1238電梯對手供應(yīng)情況區(qū)域競爭市場研究缺總結(jié)239電梯對手銷售情況區(qū)域競爭市場研究區(qū)域競爭市場研究缺總結(jié)10競爭對手已推未售存量（洋房別墅）區(qū)域競爭市場研究缺總結(jié)10競爭對手已推未售存量（高層電梯）缺總結(jié)區(qū)域潛在項目分布區(qū)域直接分流潛在供應(yīng)量在158萬以上，產(chǎn)品形態(tài)以高層電梯為主；供應(yīng)產(chǎn)品面積在120以下12直接分流潛在項目分析123456789

30、10區(qū)域競爭市場研究市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析核心競爭項目分析1弗萊明戈占地近13萬平方米，總建筑面積約76萬平方米；產(chǎn)品主要為西班牙風(fēng)格的多層花園洋房及格調(diào)精裝高層；主力戶型面積在130-210平方米左右20棟目前在售樓棟洋房供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫洋房產(chǎn)品主力面積集中在130-170平方米,2009年銷售7300均價,目前售8000-10000,主力總價在120-170萬之間;月均銷售速度為22套,銷售速度

31、良好.核心競爭項目分析洋房供銷情況洋房總價集中在100-150萬之間;價格維系在區(qū)域電梯價格的2倍內(nèi);銷售情況良好.電梯供銷情況電梯供銷情況電梯產(chǎn)品主力面積集中在110平方米以下的剛需與首改型產(chǎn)品;已推出1182套，銷售477套，月銷售速度為53套核心競爭項目分析時間08.10.29一期二期至今均價銷售中心開放09.3.1910.1.127500660065006300580008.11.208.11.29項目開盤項目樣板間開放項目“林澗”組團(tuán)加推09.8.18項目一期洋房售罄項目二期開盤10.3.15高層產(chǎn)品“海棠”發(fā)售10.7.12項目一期交房滿意度98.67%10.10.23項目二期一批

32、次精裝高層產(chǎn)品正式發(fā)布7100注：5500元為高層產(chǎn)品入市價格，5700元為高層均價電梯目前均價5800洋房產(chǎn)品分析中底躍：170-174 ，地下空間約152全贈送，其中前后花園面積102，臺地式地下室面積50核心競爭項目分析一步觀景露臺 該戶型顛覆了傳統(tǒng)的戶型設(shè)計，將餐廳單獨放置在下層，并采用雙層挑高設(shè)計。贈送一樓花園側(cè)立面示意圖15書房空間半贈送15.3挑空部分可搭板使用 臥室采用雙窗設(shè)計，既增大了采光面，又保證了建筑立面的統(tǒng)一，如果采用寬窗設(shè)計，將破壞建筑立面的風(fēng)格。15書房空間半贈送洋房產(chǎn)品分析二躍三：181-184 ，15書房半贈送，餐廳挑空部分15.3可搭板使用核心競爭項目分析 臥

33、室采用雙窗設(shè)計，既增大了采光面，又保證了建筑立面的統(tǒng)一，如果采用寬窗設(shè)計，將破壞建筑立面的風(fēng)格。15書房空間半贈送洋房產(chǎn)品分析平層：147-157 ，附加值較少，僅15書房半贈送；目前剩余主力產(chǎn)品。銷售單價在8000左右核心競爭項目分析洋房產(chǎn)品分析頂躍：212-216 ，9個露臺中7個不計面積全贈送；共計78.91核心競爭項目分析 多重露臺空間，整套戶型中的陽臺、露臺、空中花園總共9個，其中頂層的超大露臺達(dá)28.35平米 主臥開間4.8米，主衛(wèi)生間約9平米，盡顯舒適空間28.354.324.441513.394.5D3戶型（高層精裝）面積87平米，暢銷戶型分析戶型設(shè)計方正實用，南北通透，動靜分

34、區(qū)；戶型無浪費面積，功能分區(qū)合理入戶花園在功能上落后于生活陽臺，部分客戶有抗性餐廳實際使用面積較小，對于后期有一定影響，露臺狹長，對使用有一定影響小結(jié)：1、為區(qū)域標(biāo)桿項目，龍湖的品牌及弗拉明戈產(chǎn)品系列的成功為本案的塑造及后續(xù)銷售起了積極作用；2、目前主推精裝高層產(chǎn)品，主力戶型為90-120平米的首次改善型產(chǎn)品，搭配部分90平米以下首置產(chǎn)品；洋房（含海棠）銷售成績較好，預(yù)計明年年中售罄，主力戶型為150-200平米；3、客戶主要以城西和郫縣地緣性為主，輔以部分二線城市剛需客戶，購買主要目的則以投資兼自住為主電梯產(chǎn)品主要以精裝剛需戶型為主，銷售均價5800，總價在50-65萬之間，地緣性客戶價格承

35、受度有限核心競爭項目分析電梯產(chǎn)品分析Tuesday, July 19, 202259華潤橡樹灣分析是華潤旗下打造的高端人文地產(chǎn)示范項目，總占地253畝，共20棟高層和6棟多層產(chǎn)品，總建面約66萬平方米紅色：在售樓棟其余為未售樓棟會所2華潤橡樹灣洋房供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫洋房產(chǎn)品主力面積集中在130-170平方米,2010年銷售均價為7800元/平米,主力總價在101-133萬之間;月均銷售速度為5套,銷售速度相對較差.核心競爭項目分析洋房供銷情況洋房總價集中在101-133萬之間;價格維系在區(qū)域電梯價格的1.6;銷售情況相對較差.電梯供銷情況電梯供銷情況電梯產(chǎn)品主力面積集中在90平方

36、米以下的剛需產(chǎn)品;已推出990套，銷售591套，月銷售速度為148套核心競爭項目分析時間2010.32010.6一期2010.4至今起價2010.72010.942004600420045006400二期高層開售2010.10會所開放項目開盤，洋房在售70002010.52010.8二期電梯產(chǎn)品，公寓電梯目前均價4700洋房產(chǎn)品分析核心競爭項目分析平層：141-156 ，附加值較少，基本沒有贈送空間，單價7000元/平米，性價比相對較差頂躍：201-226 ，灰空間設(shè)計較多，單價10000元/平米，性價比較高該戶型花園面積較小，公共空間也較少，在一定程度上降低了產(chǎn)品的實用性嗎，且單價位于區(qū)域較

37、高水平，大部分房源臨路，平層頂躍 大面積屋頂花園設(shè)計，實用性和舒適性較好；贈送空間較大Tuesday, July 19, 202263暢銷戶型分析：A戶型，面積約148平米暢銷戶型分析 大開間、大尺度，舒適度高；戶型設(shè)計方正；大景觀陽臺有效延伸客廳空間；動靜分區(qū)合理；次衛(wèi)、餐廳采光較差；次衛(wèi)對次臥的私密性造成一定影響；電梯戶型：戶型設(shè)計方正，大開間、大尺度、居家舒適度高；動靜分區(qū)合理；次衛(wèi)與餐廳采光較差個案總結(jié)優(yōu)勢：品牌實力，高端會所與獨立商業(yè)配套，內(nèi)部環(huán)境打造，產(chǎn)品稀缺、戶型設(shè)計；劣勢：目前項目周邊配套不成熟，交通不便。核心競爭項目分析電梯產(chǎn)品分析Tuesday, July 19, 2022

38、64項位于蜀都新城的核心區(qū)域，總占地200畝，分為二期開發(fā)；項目品質(zhì)較高，周邊環(huán)境較好，未來配套齊全創(chuàng)智公園摸底河一期70畝二期130畝3中信未來城核心競爭項目分析洋房供銷情況洋房產(chǎn)品主力面積集中在130-170平方米,2010年銷售均價為7800元/平米,主力總價在101-133萬之間;月均銷售速度為5套,銷售速度相對較差.核心競爭項目分析洋房供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫洋房總價集中在91-105萬之間;價格維系在區(qū)域電梯價格的1.4;銷售情況相對較差.電梯供銷情況電梯供銷情況電梯產(chǎn)品主力面積集中在90平方米以下的剛需產(chǎn)品;已推出990套，銷售591套，月銷售速度為148套核心競爭項目分

39、析時間10.9.24一期至今均價項目首批次開盤4900480010.10.22一期全部房源開放500010.10.22參加搜房網(wǎng)友活動，多0.5%優(yōu)惠4700電梯目前均價5000Tuesday, July 19, 202267暢銷戶型分析：D7戶型，面積約104平米暢銷戶型分析戶型設(shè)計方正；客廳大景觀陽臺，采光通風(fēng)良好，有效延伸空間；臥室大面積飄窗，增強(qiáng)景觀情趣性；贈送面積較大，得房率較高，可變性較強(qiáng)；干濕、動靜分區(qū)合理；入戶無玄關(guān)設(shè)計，私密性較差。產(chǎn)品贈送面積較大，可變性強(qiáng)，較為實惠；戶型方正實用，空間利用合理，浪費較少；個案總結(jié)：優(yōu)勢：處于中信蜀都新城核心區(qū)域，享受三大公園景觀資源；開發(fā)商

40、知名度較高，品質(zhì)較好，戶型設(shè)計較好；劣勢：項目銷售價格較高。核心競爭項目分析電梯產(chǎn)品分析綠色：在售樓棟黑色：未售單元占地面積約500畝，規(guī)劃有完善的獨立商業(yè)配套和社區(qū)商業(yè)配套，全圍合布局，以多層洋房以及24層至27層的高層為主，總建筑面積約100萬平方米二期一、二批次二期后續(xù)組團(tuán)4上錦頤園核心競爭項目分析聯(lián)排供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫聯(lián)排產(chǎn)品主力面積集中在250-400平方米,2009年銷售6000均價,目前售6800,主力總價在170-270萬之間;月均銷售速度為22套,銷售速度良好.核心競爭項目分析聯(lián)排供銷情況聯(lián)排總價集中在170-270萬之間;價格維系在區(qū)域電梯價格的1.63倍內(nèi);

41、銷售情況較差.洋房供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫洋房產(chǎn)品主力面積集中在130-150平方米,2009年銷售4900均價,目前售5600,主力總價在61-120萬之間;月均銷售速度為22套,銷售速度良好.核心競爭項目分析洋房供銷情況洋房總價集中在61-120萬之間;價格維系在區(qū)域電梯價格的1.33倍內(nèi);銷售情況良好.時間2007.6.30一期2007.7.28至今均價一期一批次開盤2009.9.252010.1.3046004400430041003300二批次開盤四批次開盤二期VIP登記2010.10.9二期一批次開盤二期2008.3.30三批次開盤2010.7.30二期二批次開盤32802

42、6802600電梯供銷情況電梯供銷情況電梯產(chǎn)品主力面積集中在90平方米以下的剛需型產(chǎn)品;已推出6133套，銷售4596套，月銷售速度為112套核心競爭項目分析電梯目前均價4600洋房產(chǎn)品分析躍式結(jié)構(gòu)：132 ，空間約30全贈送，20半贈送空間，戶型設(shè)計合理，動靜分明，居家舒適度高核心競爭項目分析入戶花園不再是簡單的過渡空間，而是成為房間有機(jī)組成的一部分L型回廊入戶花園，大氣通透。合理的進(jìn)行動靜分離，保證走動空間的合理。陽臺起居室，開敞式自然采光設(shè)計，使室內(nèi)不再有陽光無法到達(dá)的空間。 戶型分析：E4戶型，面積132平米（下）戶型分析：E4戶型，面積132平米（上）暢銷戶型分析：F4戶型，面積80

43、平米暢銷戶型分析戶型設(shè)計方正，格局合理，通透性好；動靜、干濕分區(qū)合理，明廚明衛(wèi)；大開間客廳外接景觀陽臺，居家舒適度高；功能分布不合理，且無入戶玄關(guān)設(shè)計，戶型私密性差；主要以90平米以下的剛需性產(chǎn)品為主，均價在4600元左右，主要以地域性剛需客戶為主。電梯產(chǎn)品分析核心競爭項目分析小結(jié)：1、為區(qū)域跟隨項目，優(yōu)良的配套資源和以剛需為主產(chǎn)品打造的成功為本案的后續(xù)銷售起了積極作用；2、目前主推高層產(chǎn)品，主力戶型為90平米以下的首置產(chǎn)品，搭配部分90-120平米的首次改善型產(chǎn)品；洋房銷售成績較好，預(yù)計明年年中售罄，主力戶型為130-150平米；聯(lián)排產(chǎn)品銷售情況較差，雖具有較大價格優(yōu)勢，但產(chǎn)品設(shè)計上相差甚遠(yuǎn)

44、，導(dǎo)致去化速度慢；3、客戶主要以城西和郫縣地緣性為主，輔以部分二線城市剛需客戶，購買主要目的則以自住為主Tuesday, July 19, 202274今日田園分析項目總占地600畝，規(guī)劃以獨棟產(chǎn)品為主，兼有聯(lián)排、雙拼別墅；分三期開發(fā)，前兩期進(jìn)入尾盤銷售階段，三期主推370-468獨棟產(chǎn)品。一期二期三期商業(yè)區(qū)5今日田園獨棟供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫獨棟產(chǎn)品主力面積集中在250-400平方米,2009年銷售10000均價,目前售12000,主力總價在300-480萬之間;月均銷售速度為4.9套,銷售速度良好.核心競爭項目分析獨棟供銷情況獨棟總價集中在300-480萬之間;價格維系在區(qū)域電梯

45、價格的2.7倍內(nèi);銷售情況良好.聯(lián)排供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫聯(lián)排產(chǎn)品主力面積集中在300-400平方米,2009年銷售8000均價,目前售10000,主力總價在300-400萬之間;月均銷售速度為5.2套,銷售速度良好.核心競爭項目分析聯(lián)排供銷情況聯(lián)排總價集中在300-400萬之間;價格維系在區(qū)域電梯價格的2.2倍內(nèi);銷售情況良好.洋房供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫洋房產(chǎn)品主要為疊拼產(chǎn)品，主力面積集中在150-170平方米,2009年銷售6500均價,目前售7000,主力總價在100-120萬之間;月均銷售速度為套,銷售速度良好.核心競爭項目分析洋房供銷情況洋房總價集中在100-12

46、0萬之間;價格維系在區(qū)域電梯價格的1.76倍內(nèi);銷售情況良好.Tuesday, July 19, 202278戶型設(shè)計特點戶型分析：獨棟，面積約392平米戶型分析戶型方正、布局合理； 超大獨立私家花園；客廳大開間、大尺度，居家舒適；主臥獨立花園增強(qiáng)景觀情趣性；戶型方正，布局合理；超大獨立花園，多露臺與空中花園，采光通風(fēng)較好；居家舒適度高。獨棟產(chǎn)品分析聯(lián)排產(chǎn)品分析躍式結(jié)構(gòu)：291 ，空間約130全贈送，地上花園約110平米，地下約20，戶型設(shè)計合理，動靜分明，居家舒適度高核心競爭項目分析超大的地上花園設(shè)計，居家舒適度高入戶花園設(shè)計，居家私密性強(qiáng)。合理的進(jìn)行動靜分離，保證走動空間的合理。功能空間劃

47、分合理，居家生活品質(zhì)感強(qiáng)，生活舒適度高。戶型分析：聯(lián)排1戶型，面積291平米小結(jié)：1、為區(qū)域老牌項目，項目產(chǎn)品設(shè)計的高舒適度和高贈送面積為本案的塑造及后續(xù)銷售起了積極作用；2、目前主推獨棟類產(chǎn)品，主力戶型為378-468平米的搞舒適性、搞奢侈型茶品；洋房銷售成績較好，預(yù)計明年上半年售罄，主力戶型為150-170平米；3、客戶主要以城西和郫縣地緣性為主，輔以部分二線城市改善性客戶，購買主要目的則以投資兼自住為主6龍城國際已推單元：8、9號樓，共計房源576套，目前銷售377套，未推單元：剩余房源均為為推房源，房源樓棟目前未標(biāo)明總占地約200畝，總建筑面積約60萬平米，走廣義新城開發(fā)路線為區(qū)域大型

48、綜合體城市項目，物業(yè)類型涵蓋低層洋房、高層電梯、精裝商務(wù)酒店和風(fēng)情商業(yè)街及大型超市核心競爭項目分析龍城國際首批次于2010年9月10日開盤，首次推盤房源384套，截止目前共推出576套，銷售377套，銷售率約65%；戶型面積為77-109平米，其中90-120平米的改善戶型為項目主力，共計320套，約為56%；就項目目前銷售情況來看，所有房源均為暢銷戶型，目前余量約199套，按正常銷售速度，預(yù)計12月將進(jìn)行二批次發(fā)售備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫各戶型去化均較好，產(chǎn)品目前主力戶型為90-120平米的改善產(chǎn)品，搭配部分90平米以下首置產(chǎn)品核心競爭項目分析龍城國際客戶情況來源：主要來自城西片區(qū)郫縣本地；

49、部分二線城市認(rèn)知：主要通過老業(yè)主推薦及戶外；年齡：大部分為35-45歲的兩口或三口之家；行業(yè)：企業(yè)員工及個體，年收入約12-15萬左右；目的：主要以自住為主推廣情況主要報媒、網(wǎng)絡(luò)等線上推廣為主；以短信、活動等線下推廣為輔報媒（成都商報、華西都市報、居周刊）；網(wǎng)絡(luò)（搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)）；時間10.7.12一期至今均價銷售中心開放55005000430010.9.10項目開盤580010.9.308號樓加推自9月10日開盤以來，由于園林景觀及示范區(qū)的呈現(xiàn)，價格逐步提漲，在產(chǎn)品上保持了在區(qū)域高端范圍上，為后期溢價提供保證核心競爭項目分析龍城國際暢銷戶型分析戶型設(shè)計以及空間利用均較佳：大面積贈送空間景觀朝

50、向為最優(yōu)，面向瀑布景觀，目前該戶型存量較少入戶無玄關(guān)設(shè)計，受部分客戶抗性，但總體影響較小A5戶型：面積104平米，實得130平米B3戶型：面積89平米，實得123平米小結(jié)：1、項目為新開樓盤，目前主推高層產(chǎn)品，主力戶型為90-120平米的首次改善型產(chǎn)品，搭配部分90平米以下首置產(chǎn)品；2、項目在產(chǎn)品設(shè)計上采用大幅贈送面積，較好的控制總價，銷售成績較好，預(yù)計12月將加推，后期規(guī)劃洋房預(yù)計明年年中推出，以實現(xiàn)項目溢價3、客戶主要以城西和郫縣地緣性為主，輔以部分二線城市剛需客戶，購買主要目為自住為主產(chǎn)品主要以高贈送、高優(yōu)惠作為產(chǎn)品的最大特點，價值園林景觀及示范區(qū)的逐步呈現(xiàn)核心競爭項目分析核心競爭項目分

51、析總占地275畝,規(guī)劃建筑面積近90萬平方米,采用大中庭圍合布局,凸顯中庭園林景觀;配置有8萬平米商業(yè)街區(qū),配置有項目會所-為置信麗都花園城開發(fā)模式已推單元（234號樓）：837套,剩余226套左右7置信逸都備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫該項目就目前現(xiàn)有規(guī)劃來看，總房源在4687套左右；2010年6月正式開盤以來，已推售837套房源；產(chǎn)品組合主要以改善性產(chǎn)品為主，項目定位中高端。該項目主要產(chǎn)品供應(yīng)以120-150平之間的再改性產(chǎn)品;目前月均去化速度在100套；未來存量主要90-120平的首改性產(chǎn)品為主。核心競爭項目分析置信逸都8000客戶情況來源：主要來自于城西與高新西區(qū)內(nèi)；認(rèn)知：主要通過短信、朋友

52、介紹及戶外；年齡：大部分為30-45歲之間的三口之家為主,輔以四口之家；行業(yè)：企業(yè)中層管理人員與私營業(yè)主為主；目的：主要以居住為目的推廣情況主要報媒、網(wǎng)絡(luò)等線上推廣為主；以短信、活動等線下推廣為輔其中：報媒（成都商報、華西都市報）；網(wǎng)絡(luò)（搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)）；短信；時間2010.62010.8一期至今均價一期正式開盤一期尾房一期目前已售罄2010.92010.10460042004600核心競爭項目分析大面積戶型定位前期抵御價格風(fēng)險能力較低,就最先2010年6月開盤的4600后價格降低到4200以便走量,后伴隨市場價格拉升到4600,也導(dǎo)致后續(xù)產(chǎn)品改小4200置信逸都個案分析總結(jié)：1、產(chǎn)品的高品質(zhì)

53、打造是贏市關(guān)鍵；2、為進(jìn)行總價控制與在區(qū)域地段與配套不支持的情況下做大面積是其保量降價格失敗所在；3、該項目未來的發(fā)展存在戶型重新定位與配套是否率先打造重新權(quán)衡，置信麗都花園模式在工業(yè)園區(qū)內(nèi)的實現(xiàn)存在現(xiàn)實差距。未進(jìn)行總價控制與灰空間設(shè)計是該項目在選擇定位中高端后,面臨地段、配套等因素不贏得客戶認(rèn)同的關(guān)鍵-產(chǎn)品力難超越區(qū)域價值的借鑒意義98平方米常規(guī)三房133平方米常規(guī)四房核心競爭項目分析置信逸都核心競爭項目分析總占地177畝,規(guī)劃建筑面積60萬平方米,采用大中庭圍合布局,凸顯中庭園林景觀;配置有10萬平米商業(yè)(公寓7萬,集中購物3萬),內(nèi)部景觀配置有項目會所已推單元（114號樓）：2790套,

54、剩余266套左右未售單元（15-22號樓），744套8萬景峰備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫該項目2009年4月開盤以來,已經(jīng)推出2790套房源;在售房源主要以90平以下的剛需產(chǎn)品為主;未來存量主要集中在15-22號樓的744套與10萬平方米的商業(yè)與公寓產(chǎn)品銷售.預(yù)計在2年后清盤.該項目主要產(chǎn)品供應(yīng)以90平方米以下的剛需性產(chǎn)品為主;剛需產(chǎn)品呈現(xiàn)出供銷兩旺特點,剛需產(chǎn)品月均去化速度在100套/月;未來存量主要以剛需面積與商業(yè)公寓為主萬景峰核心競爭項目分析8000客戶情況來源：主要來自于城西與高新西區(qū)內(nèi)；認(rèn)知：主要通過短信、朋友介紹及戶外；年齡：大部分為20-25、45-55歲的兩口或三口之家；行業(yè)：普通

55、工廠員工及個體戶，年收入約在5-8萬左右；目的：主要以居住為目的推廣情況主要報媒、網(wǎng)絡(luò)等線上推廣為主；以短信、活動等線下推廣為輔其中：報媒（成都商報、華西都市報）；網(wǎng)絡(luò)（搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)）；短信；時間2009.42009.11一期2009.6至今均價一期正式開盤一期尾房一期目前已售罄2010.32010.10“3批次”發(fā)售“二批次”發(fā)售“3批次”640061005800520048004600一期常規(guī)銷售一期2批次核心競爭項目分析價格一路走高,主要是在開盤4600后,其高品質(zhì)、園林景觀、精裝修提高了項目的品質(zhì)形象，在加上面積上的高灰空間贈送，提高了產(chǎn)品舒適度萬景峰個案分析總結(jié)：1、規(guī)劃上以剛需產(chǎn)

56、品為主，降低了運作風(fēng)險；2、以高規(guī)格園林、精裝、灰空間設(shè)計提升了項目品質(zhì)；3、精裝等給項目未來價格快速攀爬與提高利潤空間貢獻(xiàn)大；4、開發(fā)戰(zhàn)略層面成功達(dá)到了項目帶動品牌的目的。針對剛需產(chǎn)品在總價控制基礎(chǔ)上，利用灰空間與陽臺等提高了實用性；改善性產(chǎn)品注重了灰空間與功能細(xì)節(jié)化的處理，提高了舒適度萬景峰86平方米可變兩房118平方米可變?nèi)亢诵母偁庬椖糠治?綠地國際花都項目總占地519畝，規(guī)劃總建筑面積近100萬平方米。定位包括電梯公寓、低密度住區(qū)、國際化影城、國際大賣場、LOFT、寫字樓、SOHO、BLOCK街區(qū)等為一體的城市綜合體。已推單元：一期1批次（1、2、3、4、5號樓）已推873套，銷售1

57、32套，銷售率15%未推單元：后期房源均為推售，樓棟未確定核心競爭項目分析備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫項目按目前銷售速度去化預(yù)計將在第二年秋交會前后進(jìn)行二期推售，產(chǎn)品目前以90平米以下的剛需產(chǎn)品為主，輔以部分150-200平米改善性產(chǎn)品綠地國際花都項目首批次于2010年9月24日開盤，首次推盤房源240套，截止目前共推出873套，銷售132套，銷售率約15%；戶型面積為78-195平米，其中90平米以下戶型為項目主力，共計504套，約為58%；就項目目前銷售情況來看，目前余量約741套，按正常銷售速度，預(yù)計明年秋交會前后將進(jìn)行二期發(fā)售核心競爭項目分析項目自9月24日開盤以來，價格保持平穩(wěn)水平，其品

58、牌、景觀、面積贈送等提高項目性價比和高形象品質(zhì)，為后期產(chǎn)品的推售提供了極為有利條件綠地國際花都時間10.9.24一期至今均價項目首批次開盤4900480010.10.22一期全部房源開放5000客戶情況來源：主要來自于城西片區(qū)郫縣本地；部分二線城市認(rèn)知：主要通過老業(yè)主推薦及戶外；年齡：大部分為40-55歲的兩口或三口之家；行業(yè)：企業(yè)員工及公務(wù)員，年收入約在12-15萬左右；目的：主要以自住為主推廣情況主要報媒、網(wǎng)絡(luò)等線上推廣為主；以短信、活動等線下推廣為輔其中：報媒（成都商報、華西都市報、居周刊）；網(wǎng)絡(luò)（搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)）；10.10.22參加搜房網(wǎng)友活動，多0.5%優(yōu)惠4700核心競爭項目分析

59、暢銷戶型分析：D1戶型，面積約89平米暢銷戶型分析戶型設(shè)計較為方正；臥室轉(zhuǎn)角飄窗，增強(qiáng)景觀情趣性；戶型設(shè)計傳統(tǒng)；廚衛(wèi)相連，有效節(jié)約能源；入戶無玄關(guān)設(shè)計，私密性較差。產(chǎn)品贈送面積較大，但產(chǎn)品設(shè)計在蜀都新城板塊內(nèi)屬于較差產(chǎn)品，競爭力較弱個案總結(jié)：優(yōu)勢：蜀都新城核心區(qū)域，區(qū)位較好；開發(fā)商品牌實力較強(qiáng)；自身規(guī)劃配套等優(yōu)勢；劣勢：目前配套尚未成熟與產(chǎn)品設(shè)計競爭力度不高。綠地國際花都核心競爭項目分析市場研究報告提綱項目市場研究區(qū)域市場研究住宅市場商業(yè)市場酒店研究區(qū)域商業(yè)成都發(fā)展研究西部新城發(fā)展SWOT分析競爭項目分析郫縣住宅市場成都住宅市場競爭板塊情況宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策客戶需求分析地塊條件分析1潛在

60、客戶潛在客戶需求研究本區(qū)域潛在客戶主要來自于郫縣老城區(qū)以及城西片區(qū)；城西片區(qū)的客戶又以高新西區(qū)客戶為主。潛在客戶需求面積主要為70-120平米的電梯類項目，其次為120-140平米的多層洋房類產(chǎn)品。郫縣老城區(qū)板塊潛在客戶需求面積主要為70-90平米戶型，其次為90-120平米戶型；蜀都新城板塊潛在客戶需求面積主要為90-120平米戶型，其次為70-90平米戶型；紅光犀浦板塊潛在客戶需求面積主要為70-90平米戶型，其次為90-120平米戶型；高新西區(qū)板塊潛在客戶需求面積主要為70-80平米戶型，其余面積段戶型需求相對平均。潛在客戶主要來自郫縣老城區(qū)和高新西區(qū)，客戶對老城區(qū)主要需求70-120平