蘇州科技城42地塊公寓項目產(chǎn)品定位報告ppt課件

1、科技城42地塊產(chǎn)品定位報告PROFESSIONAL REPORT二零零八年七月前言：孫子曰：“兵無常勢，水無常形。能因敵變化而取勝者，謂之神. 因此我們此次的調(diào)研：立足當(dāng)下，放眼未來.以當(dāng)前的市場情勢為根底對區(qū)域未來2-3年的市場作前瞻性的研判.以期使得本工程的定位更為精準(zhǔn).報告目的：目的客戶群鎖定；工程總體定位；戶型配比；價錢定位；報告主要分析方法：板塊分析區(qū)域分析邏輯推理逆向分析類比分析定性分析定量分析主要分析方法報告主體架構(gòu)：新區(qū)市場主力戶型分析科技城主力購房群體探析新區(qū)各板塊價錢走勢分析蘇州樓市前景綜合研判產(chǎn)品定位.蘇州樓市前景綜合分析蘇州樓市成交量分析蘇州中小戶型走勢分析蘇州經(jīng)濟(jì)開展

2、前景研判第一 章綜合研判蘇州樓市成交量分析蘇州07年1月08年6月每月成交套數(shù) 從表中成交的套數(shù)可以看出，2021年1-2月處于傳統(tǒng)淡季，成交量較少。尤其是2月份受天氣影響較為明顯，3月份開場緩慢復(fù)蘇，但08年上半年市場與去年同期相比成交套數(shù)下滑嚴(yán)重。市場張望心情濃郁。宏觀調(diào)控效應(yīng)明顯。蘇州07年1月08年6月每月成交面積從表中成交的面積可看出，08年開年至今成交面積一直在低位彷徨。 蘇州07年1月08年6月每月成交均價從表中價錢走勢圖我們可以看出，樓市均價不斷在穩(wěn)步上升，除了去年11月份與今年2月份略有下降外，不斷堅持鞏固態(tài)勢，但價升量跌的現(xiàn)實考驗著開發(fā)商的耐心和智慧。 “淡 是蘇州樓市上半

3、年的一個基調(diào)，開發(fā)商壓力普遍較大。融資難，銷售不暢。 假設(shè)下半年張望心情依然濃郁，迫于資金壓力，價錢回落的能夠性還是比較大的。目前蘇州均價曾經(jīng)站穩(wěn)至7000元/平，比較鞏固。但鑒于土地本錢的要素以及鋼材等原資料的大幅上漲，人力本錢的上升等要素，蘇州樓市價錢大幅回落的能夠性非常小。雖然宏觀調(diào)控政策給全國的樓市帶來了強(qiáng)力的沖擊，蘇州樓市受影響也較為明顯，但剛性需求依然存在，并支撐著樓市前行。 總 結(jié)蘇州中小戶型走勢分析上半年，蘇州全市90平方米以下的商品住宅施工面積828.52萬平方米，同比增長73.6%，其中今年新開工面積241.14萬平方米，同比增長37.3%，占全部新開工住宅的23.9%；開

4、工面積中90平方米以下的住宅為55.49萬平方米，同比增長62.9%。中小戶型的大量上市，大大調(diào)理了以往大戶型主導(dǎo)市場的供應(yīng)構(gòu)造性問題，也將對以后幾年的市場供應(yīng)構(gòu)造調(diào)整起到推進(jìn)作用。 今年以來，蘇州房地產(chǎn)市場上中小戶型住房供應(yīng)量添加，商品房供應(yīng)構(gòu)造進(jìn)一步伐整優(yōu)化?？梢?，幾年后的大戶型反而將能夠成為稀缺戶型。如今小戶型較為景氣，但明后兩年中小戶型將迎來井噴，市場主力暢銷戶型將明顯發(fā)生改動，物以稀為貴。07年蘇州經(jīng)濟(jì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)情況： 2007年經(jīng)濟(jì)總量躍過5000億元大關(guān)，全市實現(xiàn)地域消費總值達(dá)5700億元，按可比價錢計算比上年增長16%，其中第三產(chǎn)業(yè)添加值1970億元，比上年增長17.5%。

5、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)的比例為1.7：63.7：34.6，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1.9個百分點。 財政收入實現(xiàn)跨越式增長，宏觀經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)向好。全市實現(xiàn)地方普通預(yù)算收入541.82億元，比上年增長35.4%。地方普通預(yù)算收入占GDP比重為9.5%，比上年提高1.2個百分點。營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅分別增長30.8%、33.0%和41.7%。財政公共效力才干不斷提高，對新鄉(xiāng)村建立、科技、教育、文化、衛(wèi)生、環(huán)境維護(hù)和社會保證等領(lǐng)域的資金投入力度加大。地方普通預(yù)算支出493.13億元，比上年增長28%。 房地產(chǎn)業(yè)情況： 2007年房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)堅持穩(wěn)健開展。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資565億元，比上年

6、增長20%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為23.9%。其中，住宅、商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓投資分別增長16%、53%和38%，占房地產(chǎn)投資的比重為75%、2.4%和17.4%。商品房施工面積為5700萬平方米，增長7%；開工面積為1600萬平方米，下降12%。商品房銷售額為980億元，增長53%，其中住宅銷售額為820億元，增長56%。 房屋二級市場置換買賣活潑，市區(qū)存量房買賣成交面積為275.93萬平方米，其中住宅211.45萬平方米。規(guī)范存量土地的利用和轉(zhuǎn)讓，全市拍賣、招標(biāo)和掛牌買賣用地2800.52公頃。全市建成定銷房面積56萬平方米。 固定資產(chǎn)投資情況： 固定資產(chǎn)投資堅持適度增長，堅持以有效

7、增量帶動存量調(diào)整，促進(jìn)投資構(gòu)造優(yōu)化調(diào)整。全社會固定資產(chǎn)投資2360億元，比上年增長12%。其中國有經(jīng)濟(jì)投資402億元，比上年下降12%；三資企業(yè)投資765億元，增長16%；私營個體投資760億元，增長13%。投資構(gòu)造繼續(xù)優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)完成投資1223億元，增長5%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資1134億元，增長20.5%，占全社會投資比重到達(dá)48.1%。全社會施工房屋面積11550萬平方米，比上年增長12.0%；開工房屋面積4200萬平方米，下降9.0%，房屋開工率為36.4%。全市新增固定資產(chǎn)2150億元，固定資產(chǎn)交付運(yùn)用率為91%。居民生活情況： 居民收入程度穩(wěn)步提高，收入來源更趨多元化。市區(qū)城市居民

8、人均可支配收入21260元，全市農(nóng)民人均純收入10300元，分別比上年增長14.7%和11%。在工資性收入堅持穩(wěn)定增長的根底上，財富性收入和轉(zhuǎn)移性收入比重提高。 居民家庭財富繼續(xù)添加，年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額2591.27億元，比上年增長6.7%。年末家用客車擁有量達(dá)48.28萬輛，比上年增長30.6%。市區(qū)居民人均生活消費支出59元，農(nóng)民人均生活費支出7655元，分別比上年增長11.9%和12.4%。市區(qū)居民食品消費支出占生活消費支出的比重為37.9%，農(nóng)民為36.2%。 住房保證任務(wù)加強(qiáng)，住房條件進(jìn)一步改善。市區(qū)享用廉租住房制度保證政策的住戶累計2125戶，組織供應(yīng)中低收入家庭住房1

9、000套，完成解危修繕工程總量13.54萬平方米，五個老住宅小區(qū)、建筑面積69.52萬平方米的居住環(huán)境綜合整治工程如期完成，受害居民達(dá)1.1萬戶。進(jìn)入08年： 蘇州國民經(jīng)濟(jì)整體依然在高速運(yùn)轉(zhuǎn)，GDP與上年同期相比增長了12.5%。居民收入08年上半年與去年同期相比增幅9.7左右。外向型經(jīng)濟(jì)繼續(xù)堅持快速增長勢頭，進(jìn)出口總額超越了650億美圓。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造在進(jìn)一步優(yōu)化，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等處于良好的開展態(tài)勢蘇州依托上海這個龍頭，經(jīng)濟(jì)開展情勢良好。后勁十足。這也是眾多外地房產(chǎn)大鱷看好蘇州樓市的最根本性要素。對蘇州樓市前景的研判下半年蘇州房價將根本趨于平穩(wěn)態(tài)勢，小幅微調(diào)能夠性較大，但不會有大的動搖。鑒于房價較為

10、平穩(wěn)，剛性需求旺盛。下半年張望心情將會減弱。但受宏觀政策影響,全面復(fù)蘇能夠性不大。蘇州樓市是以自住和換房客為主支撐起來一個市場，因此市場相對安康，這次宏觀調(diào)控將會令蘇州的樓市更安康穩(wěn)健的開展，當(dāng)然短期的陣痛顯而易見。新區(qū)土地供應(yīng)相對較少，相比較于園區(qū)、吳中區(qū)，樓市表現(xiàn)較為遜色。但隨著科技城板塊和通滸板塊的深度開發(fā)，新區(qū)的樓市將迎來一個開展頂峰。新區(qū)市場主力戶型分析主力暢銷戶型分析： 別墅戶型 普通住宅戶型第二 章別墅市場 智園延續(xù)姑蘇古城文化氣脈，在宋代的根底上，再現(xiàn)當(dāng)代江南街、巷、院落空間，二進(jìn)式、三重院落、兩層、現(xiàn)代簡約中式別墅，地上面積230400平米，送層高2.8米面積約100平米全明

11、半地下室、10平米前院、30平米中庭、50100平米后院、30平米露臺，每戶2個車位。 智園 項目地址新區(qū)濱河路1888號開發(fā)商蘇州今日置業(yè)開盤時間07-12交房時間2008-12-31占地面積51918 總建筑面積17500容積率0.34綠化率30.10%規(guī)劃戶數(shù)62戶物業(yè)類型別墅主力房型面積230-400房型面積范圍230-400銷售均價/價格范圍400-900萬客源市區(qū)、新區(qū)政府機(jī)關(guān)建筑風(fēng)格中式去化率66.6%，共62戶，分布均勻，不同面積的去化差不多，面積300左右的較易于去化。銷售情況：半地下室約100多平米，設(shè)有停車庫、會客廳、活動室、吧臺、衛(wèi)生間等，活動功能齊全，且如今社會上比較

12、流行別墅擁有半地下室。一層平面約150多平米，設(shè)有起居室、廚房、餐廳、客廳、書房兼臥室等，空間大而溫馨，主要特征為、大面積的中庭、后庭，景觀豐富，可由主人自行設(shè)計。二層平面在100多平米，主要以休憩睡眠為主，有三間臥室，其中南面超大開間，帶有電腦房、書房、衛(wèi)生間。中部又一大面積露臺供主人休憩、文娛。整個設(shè)計動靜分別，以人為本，充分思索人與自然的接觸，缺陷是面積浪費較大，但對于別墅客群來說，這個缺陷或許不算缺陷，提高了居住的溫馨度。戶型特征 普通住宅市場 定位為“高新區(qū)區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性的建筑。 強(qiáng)調(diào)時髦質(zhì)感，簡約手法呈現(xiàn)現(xiàn)代感，規(guī)劃、建筑創(chuàng)鉑質(zhì)感。1-3層商業(yè)用房、兩棟高層之間空中花園、專屬會所。鉑

13、客項目地址新區(qū)新區(qū)長江路與何山路交匯處開發(fā)商蘇州誠鑫房產(chǎn)開發(fā)開盤時間2008-06-07交房時間/占地面積10000總建筑面積48000容積率3.92綠化率30.7%規(guī)劃戶數(shù)195物業(yè)類型高層19層,30層主力房型面積110-120房型面積范圍110-1502室占60%3室占40%銷售均價7400價格范圍81.4萬-111萬客源當(dāng)?shù)厝?、企業(yè)，30歲左右為多建筑風(fēng)格現(xiàn)代目前在售的是19層，30層尚未銷售，先期推出的房源中兩房去化在75左右，三房60左右，整體去化情況一般。銷售情況2室的112平米，屬于比較寬闊的戶型，從戶型圖看，優(yōu)點明顯,兩臥室朝南，客廳也面南，采光豐富；缺陷是各臥室、衛(wèi)生間的門

14、均開向客廳，私密性弱，但經(jīng)過隔板可以有效地隔離該弱勢。3室的約平米，戶型方正，起居、主臥室朝南，采光良好，但兩次臥朝北，且各戶型的私密性不夠，此種戶型偏向于以客廳會客交流為主。整個設(shè)計規(guī)劃不是非常合理，相對而言，2室的設(shè)計更為合理。戶型特征 工程定位于CBD新知財富階層的風(fēng)格生活場，左邊古運(yùn)河寒山寺風(fēng)光，右邊CBD。社區(qū)內(nèi)“100余米的疏闊樓宇間間隔 成為鑫苑國際城市花園高層住宅的一大重要亮點，300米疊水景觀，六個主題廣場。鑫苑國際城市花園項目地址新區(qū)濱河路西，馬運(yùn)路南開發(fā)商蘇州鑫苑置業(yè)開盤時間2008-05-31交房時間/占地面積119000總建筑面積215000容積率1.80綠化率45%

15、規(guī)劃戶數(shù)2400物業(yè)類型小高層13、高層18、24、27一室10%二室43%三室47% 主力房型面積65、80、100房型面積范圍60-100銷售均價8000價格范圍52萬-80萬客源白領(lǐng)階層，獅山路周邊，年齡在30-40歲建筑風(fēng)格法式銷售情況：近兩個月整體去化率約50%左右。80平的兩房以及100平米小三房去化相對較為理想。 1室約在65平米左右，該戶型小而精致，但有一個大型陽臺，整個環(huán)境營造比較新穎，動靜分區(qū)，廚房的位置可以很好的排除油煙干擾。缺陷是南北不通透。2室約80平米左右，小而精致，室內(nèi)空間得以充分利用，餐廳、廚房、起居室規(guī)劃較緊湊， 臥室設(shè)計寬闊亮堂。3-2-2相對3-1-1要好

16、銷售一點，優(yōu)點進(jìn)戶時有個露臺，主臥帶陽臺，動靜功能分區(qū)，設(shè)計比較有特征。整個設(shè)計規(guī)劃合理、美觀，3-2-2戶型相對易售。 戶型特征 精裝修復(fù)式小戶型挑高4.95米，按黃金比例分割為兩層，相當(dāng)于買一層送一層，賦予空間變化，南北貫穿復(fù)式戶型，兩層獨立設(shè)計，全部精裝修。上城項目地址新區(qū)長江路花苑東路路口開發(fā)商蘇州金鑫房產(chǎn)開發(fā) 開盤時間預(yù)計 9-10月交房時間/占地面積/總建筑面積23000容積率/綠化率/規(guī)劃戶數(shù)200多套物業(yè)類型小高層主力房型面積45房型面積范圍45-90之間銷售均價9000（硬裝）價格范圍40.5-80萬左右客源年輕族，30歲左右，自住投資各占一半。建筑風(fēng)格現(xiàn)代銷售情況暫時處于約

17、定期間。動靜分區(qū)，主臥與客廳朝南，面積小，但根本生活功能完備。缺陷是衛(wèi)生間都是暗位，這種戶型屬于過渡性客群，戶型溫馨度較低。戶型特征 將會成為生態(tài)綠色與現(xiàn)代科技結(jié)合的現(xiàn)代化社區(qū)。東臨石湖第一街，南臨上方山國家森林公園及石湖風(fēng)景區(qū)，西面規(guī)劃是園區(qū)中心共享區(qū)，北通新區(qū)商業(yè)中心，周圍人文氣味濃重。中銳山水印象項目地址新區(qū)學(xué)府路與科源路交匯處開發(fā)商蘇州中銳地產(chǎn) 開盤時間2008-07-05交房時間/占地面積140788總建筑面積182300容積率1.30綠化率/規(guī)劃戶數(shù)1842戶物業(yè)類型多層、花園洋房、聯(lián)排別墅主力房型面積聯(lián)排別墅210-230洋房1房65、2房108、3房132 多層1房56、2房8

18、8、2室半92房型面積范圍聯(lián)排別墅210-230洋房65-140多層56-131銷售均價別墅1.1-1.3萬洋房7400左右多層6300 價格范圍別墅240-290萬洋房48.1-103.6萬多層35.28-82.53萬客源濱河長江路一帶第一置業(yè)者以及教師建筑風(fēng)格歐式銷售情況：去化良好。 1期共推800多套，有3層聯(lián)排別墅、5層的花園洋房和6層的多層。多層已銷售終了，別墅出賣16套剩余2套，花園洋房出賣70套，剩10來套，主要購買洋房的是公務(wù)員及教師。 2期再推120多套，有多層80來套、8層小高40多套。洋房較好銷售的是100平米左右的戶型，戶型開間較大，溫馨明朗，尤其是客廳與餐廳南北通透，

19、主臥、客廳具有良好的采光。 戶型特征 小區(qū)在規(guī)劃上注重版式及點式高層的整體性，在規(guī)劃上建筑臨落星河而建，顏色明快、現(xiàn)代簡約，最寬處樓距將近 90 米；區(qū)內(nèi)園林景觀立體式，強(qiáng)調(diào)生態(tài)以及區(qū)內(nèi)、區(qū)外環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，實現(xiàn)低密度人居的安康要求，詮釋一個生態(tài)型的菁英社區(qū)的居住內(nèi)涵。新港名墅花園項目地址新區(qū)文昌路、大同路交界開發(fā)商 蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司 開盤時間2006-07-04一期2008-04-11二期交房時間/占地面積260000總建筑面積400000容積率別墅0.7綠化率35% 規(guī)劃戶數(shù) 別墅172物業(yè)類型小高層、花園洋5-6層房、聯(lián)排別墅3層主力房型面積聯(lián)排別墅3-2-2：210-240小高

20、1房45、2房98房型面積范圍聯(lián)排別墅210-240合院式200-300小高45-98銷售均價別墅7000左右小高5000左右 價格范圍別墅140-210萬小高層22.5-49萬客源收入3000元的為主。年齡構(gòu)成在25-35歲建筑風(fēng)格中式銷售情況去化良好。 一期別墅去化較快，剩余10套以內(nèi)，二期去化緩慢。 小高去化良好，45平米的1房比98平米2房去化快。此戶型1層為客廳、餐廳等主要家庭活動區(qū)域，還擁有一個中庭；2層是3間房間，主要以休憩睡眠為主，兩間朝南，采光良好，兩臥室都帶有陽臺；3層是一間大型主臥兼衛(wèi)生間、書房，主要以生活享用為主，寬闊而亮堂，擁有一個大型露臺，給主人以完美的空間想象。戶

21、型特征 高層戶型2室設(shè)計較為普通，但規(guī)劃還是比較合理；1室設(shè)計新穎，但規(guī)劃有一定缺陷，衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，客廳沒有陽光照射，臥室門開向進(jìn)戶門。戶型特征 該盤被定位為新興銳利板塊的領(lǐng)航建筑，也將是蘇州西北部的時髦生活坐標(biāo)。滸新棕櫚灣項目地址新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)大通路與滸楊路交界處開發(fā)商蘇州滸新置業(yè) 開盤時間2008-01-08交房時間/占地面積135000總建筑面積160000容積率1.28綠化率39%規(guī)劃戶數(shù)1300物業(yè)類型多層 、小高層、別墅主力房型面積小高1房60-65房型面積范圍多層85、109、115、128小高1房50%60-652房853房110-128別墅197、280、234銷售均價1期49

22、00多層2期5200小高別墅未售價格范圍多層41.65-62.72萬小高31.2萬-66.56萬客源本地、高新區(qū)建筑風(fēng)格地中海銷售情況： 1期多層接近售空，2期剩余幾套。 2期主要銷售小高。小戶型1房和2房去化最為迅速前期整體銷售情況良好。2室的戶型規(guī)劃合理，功能分區(qū)明確，廚房的規(guī)劃減少了油煙的干擾，同時起居室擁有大型陽臺，比較溫馨溫馨。 但過道過于狹長，浪費面積較多。戶型特征 科技城新興城區(qū)首個房地產(chǎn)工程。青山綠庭項目地址新區(qū)科普路16號開發(fā)商蘇州科技城發(fā)展有限公司開盤時間/交房時間/占地面積23409.80總建筑面積51868.69容積率2.20綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)330/1500戶物業(yè)類

23、型疊加別墅、小高層、多層、配套商業(yè)主力房型面積兩房 房型面積范圍多層兩房97-103.79、三房124小高兩房88、三房142、四室154別墅284-303銷售均價高層5200左右疊加別墅6000左右價格范圍多層、小高約52.8-84萬疊加別墅160-190萬客源科技城工作人員，企業(yè)團(tuán)購較多。建筑風(fēng)格現(xiàn)代銷售情況：1、2期已交房，企業(yè)團(tuán)購較多，整體去化85%左右。三期處于約定階段。C1 底層為半地下車庫，另外空間可做一衛(wèi)生間和健身房；1層是以家庭活動為主，有餐廳、廚房、起居室等，面積都比較大而寬闊，還有一個前院和中庭；2層有3個臥室，主臥很大，帶有書房、進(jìn)入式衣柜、衛(wèi)生間。整體規(guī)劃，短少公共露

24、臺，人與自然的親密度不夠。戶型特征 疊加別墅B2: 2室面積在100左右，臥室、起居室朝南，廚房、餐廳朝北，還有一個大型的露臺，整個設(shè)計寬大、溫馨、亮堂。缺陷也相當(dāng)明顯，餐廳與起居室之間的過道面積浪費太大。 B1 :3室面積在124左右，規(guī)劃與2室差不多，只是在1室的露臺處規(guī)劃為帶有衛(wèi)生間的書房，整個規(guī)劃采光性好，但中間過道面積浪費過多。 多層B2B12室88左右的戶型，A1規(guī)劃合理，大型飄窗，采光良好，廚房的位置較有效的減少油煙干擾。A2規(guī)劃不如A1合理，臥室、起居室采光良好，但兩臥室的私密性不強(qiáng)，一個面向進(jìn)戶門，一個面向公共走道處，衛(wèi)生間的門面向餐廳。3室142左右的戶型，A3整個設(shè)計采光

25、良好，但過道較長，浪費面積大，室內(nèi)轉(zhuǎn)角處較多，容易給人產(chǎn)生不調(diào)和、不平安的覺得，廚房的出入口與餐廳間隔偏大，不方便來回。 高層A1A2A3總 結(jié)別墅 主力面積范圍（m2)主力總價范圍智園聯(lián)排230-400400-900萬中銳山水印象聯(lián)排210-230240-290萬新港名墅花園聯(lián)排210-240140-210萬滸新棕櫚灣 聯(lián)排197-280未定青山綠庭疊加284-303160-190萬別墅 新區(qū)的別墅面積普遍在200-300之間，面積稍大的智園歷經(jīng)8個月，去化率66.6%，其中300平米去化速度最快，可見新區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅較受市場認(rèn)可。 中銳山水印象別墅歷經(jīng)5個多月，16套剩余2套，去化率87.5

26、%。 從表中與銷售情況看，新區(qū)中等面積的經(jīng)濟(jì)型別墅是市場的主流，銷售情況較為理想的也就是250平左右，200萬左右的別墅。普通住宅主力1室（m2)主力總價主力2室（m2)主力總價主力3室（m2)主力總價鑫苑小高6552萬8064萬10080萬中銳山水印象洋房6548.1萬10879.9萬13296.68萬多層5635萬8856.7萬/滸新棕櫚灣小高60-6531.2萬8544.2萬11057.2萬新港名墅花園小高4522.5萬9849萬青山綠庭小高/8845.76萬/普通住宅 1室主力面積普遍在56-65，總價在31-52萬，2室主力面積在85左右，總價在45-64萬，3室主力面積在100-1

27、10之間，總價57-80萬。新港名墅的戶型與周邊有著差別化，1室偏小，2室偏大，銷售也相對良好，關(guān)鍵在于總價比較低，具有價錢優(yōu)勢。 主要的價錢差別在于住宅類型以及區(qū)位，區(qū)位較中心的鑫苑價錢較高，住宅類型花園洋房的中銳價錢價錢較高。06年70/90政策出臺后新上市的地塊都規(guī)劃了相當(dāng)比例的中小戶型。目前新區(qū)各大普通住宅樓盤90平以下的戶型至少占到了30以上的比例，而且這一比例有進(jìn)一步上升的趨勢。07新政呵斥投資客和二次置業(yè)者濃郁的張望態(tài)勢，而對初次置業(yè)的剛性需求影響不大。因此如今新區(qū)市場最暢銷的戶型大都集中在65115平左右，總價在35萬到70萬之間的中小戶型。新區(qū)別墅市場以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，目前市

28、場主力面積在200250之間，總價在200萬250萬之間。隨著中小戶型需求被有效釋放，而中小戶型的后續(xù)供應(yīng)卻異常充足，23年后的三房以及三房以上的戶型將成為市場的稀缺戶型。新區(qū)暢銷主力戶型總結(jié)研判新區(qū)各板塊價錢走勢分析各板塊價錢分析第三 章新區(qū)去年至今的成交價錢走勢分析高新區(qū)各主要居住板塊通滸板塊 通滸片區(qū)位于蘇州高新區(qū)北部，包括了國家級出口加工區(qū)、保稅物流中心、滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總用地面積54 平方公里，其中建立用地 49.25 平方公里，規(guī)劃人口容量為25-35萬人。案名產(chǎn)品類型體量面積價格推案情況新創(chuàng)理想城多層、小高層、高層50萬63、139 5400元/在售三期滸新金櫚灣多層、小高

29、層、別墅16萬84-128多層5400元/小高層4900元/在售二期新港名墅別墅、花園洋房、小高層、高層40萬小高：45，98聯(lián)排：204-310小高5290元/聯(lián)排7100元/在售三期幸?？せ轁稍棋\城 高層、小高層、雙拼、聯(lián)排別墅19萬小高：89-135別墅：236-260小高層：4800元/一期公寓210套別墅72套客戶群分析： 普通住宅：雖然工程位置較遠(yuǎn)，但單價較低?？蛻羧褐饕窃谛聟^(qū)任務(wù)的新蘇州人，以及居住在通滸板塊附近的居民。因拆遷安頓而富有的蘇州本地人。有一定的投資性客戶。 別墅工程： 該板塊別墅大多屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，蘇州高新區(qū)的私營業(yè)主，外資企業(yè)高層主管，通滸周邊富有的本地人。楓橋

30、板塊 楓橋板塊主要指的西環(huán)路往西，塔園路以東，南何山橋和北寒山橋。區(qū)域是市區(qū)與新區(qū)的交通紐帶何山橋和寒山橋，還有環(huán)城高架西環(huán)、北環(huán)經(jīng)過。板塊的生活居住氣氛曾經(jīng)成熟，大潤發(fā)、時代商業(yè)街、科技學(xué)院、國際汽車城等都會聚在此?？蛻羧悍治觯?普通住宅：白領(lǐng)階層，婚嫁一族等，年齡主要集中在2535歲左右。 別墅工程：市區(qū)、新區(qū)私營業(yè)主，高級政府公務(wù)員。案名產(chǎn)品類型體量面積價格推案情況鉑客高層 19，301萬112、135、1587400在售一期，共一期智園別墅1.75萬230-400400多萬-900萬在售三期，共三期鑫苑高18、24、27，小高1321.5萬60、80、90、1007000-9000在售

31、一期玉山板塊 玉山板塊位于玉山公園周邊附近，區(qū)域交通便利，板塊內(nèi)有輕軌汾湖路站。板塊毗鄰獅山商業(yè)圈，配套設(shè)備完善。區(qū)域投資價值明顯。區(qū)域開發(fā)根本成熟，隨著新港貯藏用地的開工，即將建成的商業(yè)中心，將輻射整個新區(qū)的區(qū)域。但板塊內(nèi)后續(xù)少有土地供應(yīng)。客戶群分析： 主要是在新區(qū)任務(wù)的中高級白領(lǐng)，高管。也有小部分其他區(qū)域的客戶。案名產(chǎn)品類型體量面積價格推案情況嘉業(yè)陽光假日高層、小高層、多層、別墅37.5萬m280-1088000元在售5期今創(chuàng)啟園高層、小高層5.1萬m290m2 7800元/m2在售一期君地風(fēng)華高層7萬m277-148m28500元/m2尾盤橫山板塊 高新區(qū)與吳中區(qū)接壤地帶。南鄰蘇?？焖俟?/p>

32、路，長江路通達(dá)新區(qū)市區(qū)。輕軌塔園路站設(shè)在附近。橫山板塊間隔市區(qū)、新區(qū)中心、木瀆都很近，周邊企業(yè)眾多，教育人文資源豐富。近期誠河新旅城將成為區(qū)域標(biāo)桿， 該板塊未來開展方向?qū)⒓性谔K福路沿線。后續(xù)土地供應(yīng)不多。客戶群分析： 區(qū)域內(nèi)在售樓盤普通住宅、商住房 ，暫無別墅?？蛻羧褐饕窃谥苓吶蝿?wù)的新蘇州人，部分蘇州新區(qū)本地人、少量市區(qū)的本地人。木瀆周邊居民。案名產(chǎn)品類型體量面積價格推案情況誠河新旅城別墅、多層、小高層50萬m2 85-110 m2均價7500預(yù)計7月分開盤山水華庭多層、小高層22萬m266、88-125 m27600元三期在售上城 商住小高層2.3萬m2復(fù)式45 m2精裝9000元未開盤

33、石湖板塊 楓橋板塊主要指蘇福路南面，上方山北面，國際教育園北區(qū)位于此?？蛻羧悍治觯?長江路、濱河路一帶的初次置業(yè)者和區(qū)域內(nèi)的當(dāng)?shù)厝?，教師、公?wù)員、個體戶以及部分投資者等。案名產(chǎn)品類型體量面積價格推案情況中銳山水印象別墅、多層、花園洋房18.23萬 m2別墅210-230花園洋房91-132多層56、86、89、126、131別墅1.1-1.3萬花園洋房7400多層6300-6400在售2期，120多套湖畔花苑多層10萬 m2124、1425800元在售4期，共4期科技城板塊 位于新區(qū)西北部，東渚鎮(zhèn)東部。客戶群分析： 主要是在科技城任務(wù)的人員，企業(yè)團(tuán)購較多。有一定比例投資性客戶。東渚、光?？蛻糨^

34、少。案名產(chǎn)品類型體量面積價格推案情況青山綠庭疊加別墅、小高層、多層、配套商業(yè)15萬m2兩房88-103三房120-140別墅284-303別墅6000高層5200二期尾盤、三期待售總 結(jié)：板塊 通滸板塊楓橋板塊玉山板塊橫山板塊石湖板塊科技城板塊均價（元/m2)500075008000750060005200 目前新區(qū)中心區(qū)域均價在75008000元/平左右，而通滸板塊和科技城等外圍板塊配套，交通等相對不完善，價錢大都在50006000元/平左右，隨著這些板塊的日益成熟，特別是軌道交通規(guī)劃的利好，將大大拉近與主城區(qū)的間隔。新區(qū)07年1月08年6月每月成交面積從表中成交的面積可看出，新區(qū)大部分月份

35、成交面積都在低位彷徨，占蘇州市區(qū)的成交總量中的比例不是很大，一方面：是由于新政的要素，另外一個很重要的要素就是新區(qū)供應(yīng)量相對較少，因此很難掀起成交頂峰。 新區(qū)總體成交走勢：新區(qū)07年1月08年6月每月成交套數(shù)相對應(yīng)與其成交面積，成交套數(shù)也是不溫不火，偶爾新盤上市，成交量相應(yīng)添加。大部分月份成交量維持在300600套之間。 新區(qū)07年1月08年6月每月成交均價從表中走勢圖可以看出，新區(qū)整體成交均價處于穩(wěn)定上揚(yáng)趨勢，但漲幅平穩(wěn)，幅度不大。 總 結(jié)相對于園區(qū)，吳中區(qū)， 高新區(qū)的房價雖然整體也處于上揚(yáng)態(tài)勢，但漲勢平穩(wěn)，目前區(qū)域整體均價在65007000元/平左右，與蘇州整體均價根本一致。目前市場整體張

36、望氣氛依然很濃，銷售者對市場的心思預(yù)期在降低。價升量跌的為難局面意味著買賣雙方的博弈在繼續(xù)。新區(qū)的開發(fā)商與其它區(qū)域房企一樣面臨著較大的資金壓力，但新區(qū)樓市不是蘇州樓價的高地，可供擠壓的泡沫相對較少。因此新區(qū)樓盤價錢跳水的能夠性是非常小的，但不排除微幅調(diào)整和變相打折降價的能夠?；谌珖鴺鞘凶呷醯倪B鎖效應(yīng)，以及區(qū)域開發(fā)商資金壓力的日益加重。下半年至09年上半年，新區(qū)房價大幅上揚(yáng)的能夠性非常小。因此區(qū)域房價將根本處于平穩(wěn)的態(tài)勢?？萍汲侵髁彿咳后w探析東渚鎮(zhèn)人群分析科技城人群分析周邊地域人群分析第四 章東渚鎮(zhèn)人群分析 全鎮(zhèn)總面積37.7平方公理，人口3.2萬人，主要集中于鎮(zhèn)區(qū)。區(qū)域內(nèi)主要以建材、機(jī)械、

37、電子、輕紡、醫(yī)療等行業(yè)。 東渚人對科技城的認(rèn)識并不深化，對曾經(jīng)開發(fā)兩年時間的青山綠庭也知之甚少。當(dāng)?shù)卮蟛糠秩藢こ虆^(qū)域的認(rèn)知度較低。 科技城目前還處于雛外形狀，當(dāng)前對這部分當(dāng)?shù)乜腿旱奈€很小。但隨著區(qū)域的日益成熟，區(qū)域良好的規(guī)劃，優(yōu)越的環(huán)境，以及高素質(zhì)的入住人群將會對鎮(zhèn)上的私營業(yè)務(wù)，公務(wù)員等產(chǎn)生較大的吸引力，從而使得這部分人群成為科技城板塊客戶群的重要一支。科技城企業(yè)人群 IT精英，工程師，科研人員，學(xué)生等文化程度高。 科技城規(guī)劃人口為8-10萬。 目前，近百家國家級科研院所、研發(fā)機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、軟件開發(fā)、外包和IC設(shè)計企業(yè)落戶。 蘇州科技城內(nèi)企業(yè)有：中國兵器工業(yè)集團(tuán)第214研討所；信息產(chǎn)

38、業(yè)部電子第5研討所；中科院蘇州生物醫(yī)學(xué)工程技術(shù)研討所、半導(dǎo)體所、物理所、信息產(chǎn)業(yè)部電子第5研討所等國家級科研院所；東菱振動、賽力菲陶纖、金力風(fēng)電等科技企業(yè)；信息產(chǎn)業(yè)部軟件與集成電路公共效力平臺江蘇分中心等產(chǎn)學(xué)研協(xié)作平臺；華中科技大學(xué)蘇州技術(shù)研討院、門戶軟件等一批研發(fā)機(jī)構(gòu)、軟件開發(fā)、外包和IC設(shè)計企業(yè)入駐；25家跨國公司研發(fā)中心進(jìn)駐、45個全球500強(qiáng)工程落戶、引進(jìn)高科技研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化工程900多項。信息產(chǎn)業(yè)部電子第五研究所華東分所蘇州電波環(huán)境研究發(fā)展中心蘇州市建筑科學(xué)研究院網(wǎng)迅中國軟件有限公司蘇州分公司歐索軟件有限公司鼎華通信技術(shù)（蘇州）有限公司蘇州金游數(shù)碼科技有限責(zé)任公司蘇州新人類軟件有限公司

39、蘇州震旦電力科技有限公司蘇州恒翔通信科技有限公司蘇州矽科信息科技有限公司蘇州波特網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司蘇州迪泰醫(yī)學(xué)科技開發(fā)有限公司蘇州賽力菲陶纖有限公司蘇州雪櫻汽車科技有限公司蘇州盛世陽科技有限公司 根據(jù)網(wǎng)上部分招聘信息可知，科技城部分研發(fā)企業(yè)規(guī)模較大，擁有員工2000人以上的企業(yè)眾多。目前已入駐一小部分。隨著招商引資的深化，企業(yè)數(shù)量的不斷擴(kuò)展，科技城員工的數(shù)量將大大提高。將催生大批的剛性住房需求，對科技城樓市的開展帶動力度是相當(dāng)大的。部分入駐企業(yè)職業(yè)類型技術(shù)工人研發(fā)人員中高級管理人才年齡構(gòu)成253525323545家庭結(jié)構(gòu)23人13人35人收入情況年薪35萬512萬50200萬科技城企業(yè)員工的根本

40、情況分析科技城板塊的企業(yè)員工整體素質(zhì)較高，追逐時髦和新穎事物，追求質(zhì)量生活。本區(qū)域員工收入豐厚，購買力強(qiáng)勁，區(qū)域整體收入情況要遠(yuǎn)高于蘇州平均工資程度。由于是科技新城，大部分員工都是新蘇州人，是技術(shù)人才，年齡構(gòu)造普遍較輕，家庭構(gòu)造與傳統(tǒng)的家庭構(gòu)造差距較大，年輕人大都是獨身一族，經(jīng)過幾年打拼會組建本人的小家庭，家庭成員普通不超越三人。周邊地域人群分析 初次置業(yè)者占多數(shù)，大都是工程周邊的企業(yè)白領(lǐng)、管理階層以及周邊本地人。 換房階層也占一部分比例，這部分人群隨著經(jīng)濟(jì)收入的提升和穩(wěn)定，對居住要求相應(yīng)提高。對住房的要求有簡單的居住功能轉(zhuǎn)換為更高層次的需求。 高新區(qū)目前投資客所占比例較小，一方面是宏觀調(diào)控導(dǎo)致部分投資客轉(zhuǎn)為張望態(tài)勢，另外一方面新區(qū)性價比高的樓盤并不多。但隨著股市的繼續(xù)低靡，通脹的壓力。部分長線投資客會回流樓市。產(chǎn)品定位客群定位工程總體定位價錢定位戶型配比定位建筑風(fēng)格定位第五 章客群定位經(jīng)過對科技城板塊以及周邊板塊的潛在購房群體的深化分析得出我們的：客群定位主力客戶群：科技城的技術(shù)人員以及中高級白領(lǐng)。次主力客戶群：被科技城的自然人文環(huán)境和價錢吸引過來的新區(qū)其他區(qū)域的白領(lǐng)以及鎮(zhèn)上的私營業(yè)主。吸引他們的重要要素：價錢，配套。環(huán)境，交