保利_天津河東項目發(fā)展策劃案ppt課件

1、1保利河東工程開展謀劃案2市場環(huán)境分析地塊分析工程定位物業(yè)開展建議案名建議營銷戰(zhàn)略目錄3市場環(huán)境分析41、2021年天津商品房走勢分析： 年份成交套數(shù)（套）成交面積（萬m2）平均價格(元/m2)成交額（萬元）2008年42557458 6912 3165951 2007年79974895 5920 5299314 變動數(shù)量-37417-437 992 -2133363變動幅度-46.8%-48.8%16.7%-40.3%價錢振蕩下行、買賣量萎縮、資金鏈繃緊、市場進入調(diào)整階段52、07、08年成交量走勢對比旺季不旺從各月銷售情況看，2007年3月開場，堅持了強勁的上漲勢頭，特別是7、8、9三個月

2、，而08年7、8、9月份銷量與07年構(gòu)成了鮮明的對比，旺季銷量低迷成為本年度與07年成交量缺口的主要緣由，更是樓市調(diào)整的重要特征。63、07、08年成交價錢走勢對比振蕩走低，理性回歸08年遭到購買力、宏觀調(diào)控、股市、經(jīng)濟滑坡等多方面壓力下價錢出現(xiàn)理性回調(diào)，年內(nèi)價錢出現(xiàn)回落趨勢，降幅為5%，且已回落到07年同期程度。 74、2021年成交情況及區(qū)域分布08年河東區(qū)為市內(nèi)六區(qū)中價錢最低的區(qū)域，均價為8元/，而成交量卻排在天津市區(qū)的第二位。 河東區(qū)非市內(nèi)地段價值熱點板塊，區(qū)域市場成交活力呈現(xiàn)蓄勢待發(fā)的態(tài)勢區(qū)域 成交套數(shù)（套）成交面積（m2）平均價格(元/m2)成交額（萬元）和平區(qū)928100464.

3、812743 128019.4河東區(qū)1779169148.68138 137649.6河西區(qū)1756247238.110699 264516.2南開區(qū)3821404629.510742 434646.1河北區(qū)90097374.18724 84944.63.6紅橋區(qū)1086110509.18882 98155.6合計10270112936410164 1147931.48估計目前這種市場冷遇還將繼續(xù)。雖然開發(fā)企業(yè)都希望市場盡快回暖，但從此前繼續(xù)四五年的大牛市和市場透支價值的產(chǎn)品價錢等要素來看，房地產(chǎn)市場的低迷至少還將繼續(xù)到2021年，甚至更久。在成交量方面，2021年1-11月份累計成交同比下降

4、了50%以上，受宏觀經(jīng)濟影響08年下半年較上半年成交量明顯回落，增速減弱；在成交價錢方面，天津的房地產(chǎn)價錢上漲空間明顯縮水，價錢繼續(xù)振蕩下行；綜述9 隨著濱海新區(qū)的高速開展，作為市中心與濱海新區(qū)之間新城市走廊的河東區(qū)，將處在天津市經(jīng)濟中心戰(zhàn)略東移的開展前沿。濱海新區(qū)開發(fā)熱度的繼續(xù)升溫，使東部成為政府未來重點開發(fā)的新熱點。河東區(qū)域可分為三大板塊：衛(wèi)國道板塊、中山門板塊、后廣場板塊。河東區(qū)開展概略中山門板塊開展前景：1、津濱輕軌的開通給該區(qū)域帶來足夠的開展動力。2、該板塊位于海河改造第七節(jié)點，未來市政建立傾斜支持力度不容忽視。3、該板塊也是銜接河東與河西的最快捷的交通樞紐，為該區(qū)域工程銷售提供客戶

5、資源增容的有力支持。后廣場板塊衛(wèi)國道板塊中山門板塊102021年河東區(qū)成交走勢分析截止11月份河東區(qū)成交量僅16.9萬平米，均價8140元/區(qū)域呈現(xiàn)價跌放量的態(tài)勢11中山門及輕軌沿線板塊板塊項目名稱地址開發(fā)商建筑類型占地面積萬容積率建筑面積（萬）面積區(qū)間價格(元/m2)備注中山門板塊格調(diào)竹鏡中山門四號路與虎丘路交口天津泰達建設(shè)集團格調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層5.52.614.570-140均價7900-融科金月灣津塘路與月牙河南路交口以南天津市利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層、高層6.272.515.6886-130均價8300-朝陽綠茵雪蓮南路以西，龍峰路以東，津塘公路以北天津市新型建筑材料房地

6、產(chǎn)開發(fā)公司 洋房10.71.14.4280-1407800余房還有180套米蘭新干線津塘公路二號橋天津市德億達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 洋房20.580.8617.770-110起價7550 現(xiàn)房入住12中山門板塊工程分析總體上看：1、河東區(qū)作為市區(qū)與濱海新區(qū)銜接的重要通道，房地產(chǎn)市場開展火爆。2021年不斷有新工程涌現(xiàn)，其中，風格竹鏡與融科金月灣工程的入市，隨著眾多知名開發(fā)商的進入更是讓中山門板塊一躍成為市區(qū)成交的熱點。未來開展前景看好。2、未來板塊供應量較豐富，供應主要以高層為主。在建筑面積上，估計風格竹鏡和融科金月灣各剩余約12萬的體量，該板塊未來總計約有24萬的上市量。而河東區(qū)2021年全年

7、合計成交16.9萬，估計未來區(qū)域競爭將日趨猛烈，思索到未來區(qū)域供應量的添加，區(qū)域成交均價有小幅下降的趨勢。3、在中山門板塊內(nèi)，中山門輕軌站的交通優(yōu)勢不容小覷，輕軌的帶動作用加快了區(qū)域與外界的聯(lián)絡與溝通，使得中山門板塊成為銜接市區(qū)與開發(fā)區(qū)的交通要道，板塊的開展?jié)摿χ饾u被越來越多的人認識到。 中山門板塊：依托地鐵優(yōu)勢打呵斥熟居住氣氛131 基礎(chǔ)信息項目名稱格調(diào)竹境項目地名格調(diào)竹境花園區(qū)域河東區(qū)地址河東區(qū)中山門45中對面建筑結(jié)構(gòu)框剪物業(yè)形式高層物業(yè)形式明細6棟18層，3棟25層，5棟30層開盤時間2008-9-6入住時間2009-12起價7600元/平米均價8000元/平米物業(yè)費用1.8元/平米*月

8、風格竹境141、2021年9月6日正式開盤銷售2、首期開6棟樓。 1#、2#、4#三棟18層 11#一棟30 層 12#、14#兩棟25層。3、本次開盤共推出536套房源4、首期推出的戶型面積在90-130平米5、首期價錢在7600-8400元/平米之間6、開盤當日成交了96套7、成交客戶多為工程周邊客戶河東地源客戶為主、東麗及在塘沽任務的客戶為輔客戶以改善自住為主要購買要素風格竹境12411141215風格竹境熱銷戶型一：三室123全明設(shè)計、4.41米大開間、書房設(shè)置轉(zhuǎn)角飄窗西照熱銷戶型二：兩室96、方正格局、南北通透采光不好暗衛(wèi)16風格竹境賣點梳理賣點一：泰達品牌實力強大，消費者對其具有較

9、高的信任與認可賣點二：該工程定位于天津首個中式高層建筑，建筑立面及景觀園林賦予中式建筑特征賣點三：主力戶型在90-140平米之間，面積適中、產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)良，受眾廣泛賣點四：地段升值潛力及未來開展預期17融科金月灣坐落于河東區(qū)，北側(cè)為津塘路，南側(cè)為規(guī)劃中的婁山道，西側(cè)為東南半環(huán)快速路，東側(cè)為月牙河南路，工程占地6.27萬平米，建筑面積15.68萬平米，建筑方式為12層到33層，70%為90平米以下的中小戶型，戶型類別為一室/兩室/三室，工程本身還配有商業(yè)配套設(shè)備。本案融科-金月灣18占地面積:62700平方米總建筑面積:156800平方米容積率:2.50綠化率:45%樓層情況:1233層物業(yè)類別:

10、住宅建筑類別:高層裝修情況:毛坯、寬帶接入、單水，物業(yè)地址:河東區(qū)月牙河南路金月灣津塘路與月牙河南路交口南200米價錢:均價:8300元/平方米估計2021年年內(nèi)入住投資商:聯(lián)想控股之融科智地開發(fā)商:天津市利合房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理公司:第一太平融科物業(yè)管理物業(yè)費用1.7元/平米/月景觀設(shè)計單位:美國貝爾高林景觀設(shè)計公司融科-金月灣19融科金月灣熱銷房型二房二廳一衛(wèi)建筑面積：平方米二房二廳一衛(wèi)建筑面積：平方米贈送面積贈送面積20優(yōu)勢分析：1、工程開盤前將示范區(qū)、樣板間、會所全面公開，直觀感受較強；2、與中原地產(chǎn)二手房聯(lián)動，采取泛營銷，擴展客群積累；3、不同戶型的贈送面積不等，添加產(chǎn)品附加值；4、緊

11、鄰月牙河，環(huán)境優(yōu)美。優(yōu)勢分析：1、86樣板間設(shè)計欠缺思索，空間感缺乏；2、現(xiàn)場接待程度較差，人員管理欠佳；3、受市場環(huán)境影響嚴重，現(xiàn)場接待中心面積過大導致賣場更加缺乏人氣；4、客戶渠道尚未翻開。融科金月灣工程總結(jié)21存在龐大的改善型需求。二手房市場火爆一方面證明區(qū)域客群存在迫切的改善愿望，另一方面也證明中端客群的需求。目前在售工程輻射范圍較小，相對而言，各工程的輻射才干主要沿交通干線向東西方向延伸，南北向輻射才干較弱。成交客戶以地源客戶為主，表達了區(qū)域居民對該區(qū)域劇烈的區(qū)域認知，保證了區(qū)域客群的有效截取。區(qū)域總體購買才干有限，有一定的總價壓力。已成交情況闡明，小面積房型有較大的市場需求，中等面

12、積戶型同樣可以保證相當?shù)氖袌隹臻g，大面積戶型成交緩慢。競爭工程成交客群分析22中山門 傳統(tǒng)居住區(qū)不斷優(yōu)化，新型住區(qū)的崛起，構(gòu)成兩種價值體系構(gòu)成的局面?zhèn)鹘y(tǒng)片區(qū)優(yōu)化：中山門居住片區(qū)不斷老化并沒有改造空間，如擴張必往東或南移 新片區(qū)崛起：城市向東南快速推進，大量閑置工廠用地推向市場，構(gòu)成未來區(qū)域的價值提升富民路板塊工程時機背景分析局海河景觀 帶東部生活區(qū)23 良性競合，區(qū)域品牌聯(lián)盟，構(gòu)成區(qū)域晉級之勢 竹境 金月灣的現(xiàn)有開發(fā)和未來金地工程的啟動，使本區(qū)域在消費者心目中的認知不斷提高，品牌工程帶動了本來不被看好的地段，本工程也將參與其中，成為區(qū)域重要力量之一。時機背景分析勢24 產(chǎn)品良莠不齊，中心居住區(qū)

13、城市價值感缺乏，過往的社區(qū)開發(fā)力有限，籠統(tǒng)力或產(chǎn)品力尚有可提升空間； 在售工程精品不多，城市感和居住區(qū)的價值感均未突現(xiàn)； 本區(qū)域客戶對城市化高尚居所非常向往。時機背景分析市？25 地緣客戶豐富，留戀舊城，向往新生活該板塊蘊含較大的有潛力的中高消費者； 由于中高素質(zhì)樓盤近年來供應缺乏，致使該區(qū)域推出的工程備受關(guān)注，且在斷貨期出現(xiàn)了客戶外流趨勢，現(xiàn)有兩個工程的銷售現(xiàn)狀受宏觀要素影響只是暫時的，未來銷售前景樂觀。時機背景分析機26傳統(tǒng)區(qū)域不斷優(yōu)化，新片區(qū)的崛起，構(gòu)成兩種價值體系構(gòu)成的局面良性競合，東部品牌聯(lián)盟，構(gòu)成區(qū)域晉級之勢產(chǎn)品良莠不齊，中山門居住區(qū)城市價值感缺乏客戶豐富，留戀舊城，向往新生活局勢

14、市機東部板塊呼喚新一代城市作品27地塊分析28周邊交通道路分析：目前，工程兩面臨路，東臨月牙河路，西臨快速路；快速路是城市主干道，串連河西河東，交通銜接順暢，通達性較好；月牙河是近兩年改造的景觀河，通達性普通；開發(fā)條件分析外部條件29周邊噪污分析：西面：工程緊鄰快速路，作為城市的主干道，其大量的車流將對工程用地的西面區(qū)域，存在一定的噪音和空氣污染；南面：間隔工程南面是海河東路，對工程存在一定的噪音干擾；東面是鋼廠料場運輸時會有噪音北面是規(guī)劃津塘二線未來會有污染城市主干道路，產(chǎn)生噪音和空氣污染開發(fā)條件分析外部條件30開發(fā)條件分析內(nèi)部條件工程用地現(xiàn)狀：用地地形：呈長方外形，是南北長東西短的外形，這

15、樣地形不利于南北向樓宇擺放，容易出東西向建筑；由于整體地塊是南偏西，相對用地率比較低；用地地貌：用地平整、無明顯的地形起伏變化；東面南面有景觀支持31客戶定位產(chǎn)品定位工程定位32中心客戶群：客戶特征：本區(qū)域客戶為主，包括周邊生意人，周邊企事業(yè)單位的管理層及員工等豐富人群。需求特征：本地置業(yè)需求，自住為主，需求非常豐富。拓展客戶群：客戶特征：主要來自河西區(qū)向外擴展的廣泛置業(yè)客戶。需求特征：從中心區(qū)向外疏散的置業(yè)人群，主要思索東南區(qū)域置業(yè)，少量流向西北板塊?？蛻艋蜉椛鋮^(qū)域定位客戶輻射區(qū)域定位：周邊客戶為主，并向河西 東麗區(qū)等外區(qū)域客戶分散中心客戶區(qū)域范圍拓展客戶區(qū)域范圍拓展客戶區(qū)域范圍33 收入特

16、點高 端中高端 中 端中低端職業(yè)范圍企事業(yè)單位的領(lǐng)導干部階層、高級公務員、私營企業(yè)主等私營企業(yè)主、公務員、企事業(yè)中高層、專業(yè)技術(shù)人員、個體戶、高校高級教師等企事業(yè)單位普通員工、公務員、個體戶、公司普通員工、普通教師等企事業(yè)單位辦事人員、農(nóng)民，無穩(wěn)定職業(yè)者等收入水平家庭年收入25萬以上，目前為高端物業(yè)主流客戶家庭年收入15-20萬，目前為中高檔物業(yè)主流客戶家庭年收入1015萬，市場中檔物業(yè)主流客戶家庭年收入6萬以下，暫無購房計劃或父母出資幫忙購房置業(yè)能力80-100萬70-85萬60-70萬40萬以下置業(yè)區(qū)域/項目傾向置業(yè)傾向往東、南板塊本區(qū)域形象較好、知名度高的項目置業(yè)為主本區(qū)域性價比高的項目

17、本區(qū)域價格較低的區(qū)域中的項目目前生活狀況擁有1套以上物業(yè)，擁有私家車多數(shù)有房（福利房或單位房），部分有車，改善居住環(huán)境愿望較強，有在二次置業(yè)需求需結(jié)婚購房或改善目前居住狀況，出行主要依靠公共交通及公車有房比例低，出行主要依靠公共交通目的客戶階層細分工程可輻射區(qū)域內(nèi)，可接受60-80萬總價的中高端，中端客戶非常豐富。34中端中高端高端中低端低端中高端和中端客戶為主圖示客戶階層主要從客戶家庭的經(jīng)濟收入來劃分，并根據(jù)其收入情況劃分為五個客戶梯隊。中高端客戶的家庭年收入界定為15-20萬元，中端客戶的家庭年收入界定為10-15萬元；客戶層面定位客戶層面定位：中高端至中端客戶為主35目的客戶的關(guān)注點這四

18、種客戶的心思特性有類似之處，但又有各自的差別。他們是對本人所居住及任務的區(qū)域熟習及認可的一群，雖然他們中的部分高端消費者難免在河西與河東之間的置業(yè)彷徨，但總體來說，只需有好的工程吸引，他們還是會堅決地留下來。原居民間隔本人的任務場所近的生意人/私企老板平安溫馨的小區(qū)、素質(zhì)好改善現(xiàn)有的居住條件企事業(yè)單位員工照顧父母的思索，就近居住身份意味、同質(zhì)而居機關(guān)公務員對區(qū)域籠統(tǒng)的矛盾心思注重下一代的生長多種配套/周到細致較高的性價比，實惠在熟習的區(qū)域中居住36目的客戶的心思品性認同本區(qū)域未來，但希望這個區(qū)域能有些變化，也改動本人的生活，等待居所能代表本人身份與氣質(zhì)他們對本人居住的地方有明顯的依賴，不愿遠離

19、，希望能在居住的周圍尋覓最好的，不愿再忍受住低檔次的小區(qū)他們對什么是好的產(chǎn)品沒有太多的認識，但很容易遭到引導，一旦認定，便希望可以擁有，對未來生活有憧憬他們?nèi)菀拙鄱?，有本人相對穩(wěn)定的生活圈子，也比較喜歡和相近的人群一同生活與居住，繁華、親近、有人情味。他們對本人目前的職業(yè)形狀相對稱心，并無太大野心，希望在經(jīng)濟允許的條件下盡量改善家人目前生活 他們注重家庭，居住溫馨是他們的重要追求，但除此之外，兒女的教育、父母的安康等更是他們關(guān)懷的。他們比較傳統(tǒng)，往往謹慎地衡量本人的支付才干，以便留有日后破費的空間。他們是精明的，注重實惠及適用性，對價錢敏感，希望買到超值的東西眷戀區(qū)域，盼望變化，親近河西，注重

20、實惠。37客戶定位產(chǎn)品定位工程定位38產(chǎn)品總體定位中高檔 高質(zhì)量 綜合性社區(qū)基于工程的區(qū)域及本身條件、市場的競爭環(huán)境，客戶的需求，及工程的開發(fā)目的，本工程物業(yè)檔次定位應為：規(guī)劃方案和建筑風格確實定、建筑資料的選定、戶型面積的控制、社區(qū)文化的營造、配套程度及管理方式確實定等都是構(gòu)成工程檔次的中心要素。主要針對本區(qū)域最豐富最有消費力的一群客戶，提供與其消費力匹配的產(chǎn)品客戶原有區(qū)域陳故居住氣氛的全方位質(zhì)量提升，是客戶理想的生活形狀強調(diào)大社區(qū)的配套及公建，全面營造居住、教育、商業(yè)、活動交往空間39客戶的心思共鳴區(qū)他們眷戀本區(qū)域，又盼望變化他們需求社區(qū)籠統(tǒng)可以表達身份，而內(nèi)涵充溢調(diào)和與自然、和睦鄰里親情

21、他們希望能生活質(zhì)量能有提升，但又必需實惠外勢城市感親和內(nèi)質(zhì)籠統(tǒng)鮮明情景感實惠人情味自然規(guī)劃：營造外部價值感，與內(nèi)部情景感建筑：表達城市感的現(xiàn)代建筑園林：集中表達社區(qū)空間的共享性戶型：緊湊型戶型，注重實惠產(chǎn)品總體定位40產(chǎn)品定位建筑：表達城市感的現(xiàn)代風格建筑詳細規(guī)劃細節(jié)詳見規(guī)劃設(shè)計建議現(xiàn)代情景社區(qū)Modernistic Scenery Block規(guī)劃：外部開放街區(qū)表達大氣，城市感；內(nèi)部半開放街區(qū)營造社區(qū)內(nèi)部共享空間建筑：表達城市感的現(xiàn)代風格建筑園林：主景觀軸帶狀串起假設(shè)干半開放組團街區(qū)，注重親情感的營造戶型：合理緊湊規(guī)劃、贈送空間，注重實惠表達城市感、現(xiàn)代社區(qū)的意向；線條明快、簡約，顏色優(yōu)雅而調(diào)

22、和；41產(chǎn)品定位園林景觀：豐富的、自然的、親和的、可參與的現(xiàn)代情景街區(qū)Modernistic Scenery Block規(guī)劃：外部開放街區(qū)表達大氣，城市感；內(nèi)部半開放街區(qū)營造社區(qū)內(nèi)部共享空間建筑：表達城市感的現(xiàn)代風格建筑園林：主景觀軸帶狀串起假設(shè)干半開放組團街區(qū)，注重情景感的營造戶型：合理緊湊規(guī)劃、贈送空間，注重實惠商業(yè)街：結(jié)合入口廣場，表達城市情景感會所及學校：開放、參與、社區(qū)人情味用景觀帶貫穿內(nèi)部街區(qū)，節(jié)點與小型休憩文娛空間結(jié)合，營造情景感小型水景的運用，降低維護本錢，凸顯靈性盡量多的運用自然材質(zhì)的園林構(gòu)筑物、設(shè)置興趣小品，表達興趣性42產(chǎn)品定位戶型配比在新政影響下的戶型比例調(diào)整：現(xiàn)代情景

23、社區(qū)Modernistic Scenery Block規(guī)劃：外部開放街區(qū)表達大氣，城市感；內(nèi)部半開放街區(qū)營造社區(qū)內(nèi)部共享空間建筑：表達城市感的現(xiàn)代風格建筑園林：主景觀軸帶狀串起假設(shè)干半開放組團街區(qū)，注重情景感的營造戶型：合理緊湊規(guī)劃、贈送空間，注重實惠工程整體控制遵守建筑面積90以下戶型須占70%，那么分期戶型配比思索：首期：嚴厲遵守。地塊的成熟度不高，建議與總體比例一致，經(jīng)過產(chǎn)品的技術(shù)處置到達接近市場接受的程度，為后期產(chǎn)品預留一定的提升空間；中期：大戶型適當放量。地塊因景觀營造等要素成熟度較好，可思索產(chǎn)品晉級，大戶型比例可略微提高；后期：小戶型價值提升。由于價錢的拉升，處于控制總價思索，小戶

24、型比例可略提高，或視后期政策實踐情況而定。43物業(yè)開展建議住宅物業(yè)開發(fā)思索規(guī)劃設(shè)計建議44根本目的：占 地：140000容 積 率：地上2.6 地上建筑面積274270住宅和配套建筑面積地下建筑面積58000地下室、車庫建筑面積小區(qū)總戶數(shù)初步推算總戶數(shù)：約2950戶地上建筑面積：約27.427萬=戶均面積：約93根據(jù)工程戶型配比推算所得住宅物業(yè)開發(fā)思索45住宅物業(yè)開發(fā)思索工程總戶數(shù)：約2950戶市場貨量消化情況：竹境，開盤三個月，每月平均消化量約 38 套；金月灣，開盤三個月，每月平均消化量約42套；綜合市場貨量消化低迷，建議工程分三四期進展開發(fā)工程銷售周期可以半年為一期，結(jié)合施工進度滾動出貨

25、，到達繼續(xù)熱銷的效果46開發(fā)用地條件（設(shè)定分三期開發(fā)）用地編號ABC占地約56000約42000約42000每期貨量約1150套約900套約900套地塊價值高中底備注靠近海河有景觀支持兩面臨路無景觀支持三面臨路無景觀支持開發(fā)順序思索開發(fā)順序設(shè)定原那么：思索各期施工的便利性，并降低對已建組團的干擾；有效釋放地塊價值；備注：設(shè)定戶均面積為96A約占40B約占30C約占3047首期用地C臨近道路，有利于工程展現(xiàn)籠統(tǒng)；對外聯(lián)絡方便，有利于引導客流；配套先行的戰(zhàn)略，令工程首期擁有完善的生活配套，樹立成熟配套社區(qū)的籠統(tǒng)；與金月灣相鄰有利于快速使整個區(qū)域成熟，并可借助相鄰工程的配套設(shè)備二期用地B延續(xù)首期完善

26、配套的優(yōu)勢，繼續(xù)加強社區(qū)居住成熟度，加強區(qū)域影響力；并且，參與適量高層物業(yè)和高配置的產(chǎn)品，能為后續(xù)工程晉級奠定根底；三期用地A在一、二期的工程積累、區(qū)域積累的根底上，弱化地塊缺乏，進一步提升用地價值，令工程價值最大化；用地A用地B 用地CA約占40B約占30C約占30開發(fā)順序思索48開發(fā)順序選取用地首期選取原則二期、三期選取原則獨立出入口對外展示性施工考慮地塊價值CBA建議中高開發(fā)順序建議：用地 C 用地B用地A有無無選取用地C好無展示面無展示面二期用地B，三期用地A中中高良好存在不便存在不便一期:C二期:B三期:A價值走勢預測地塊價值走勢曲線開發(fā)順序：CBAA約占40B約占30C約占30開發(fā)

27、順序思索49根本目的：容積率：地上2.6 住宅物業(yè)可由中高層、高層物業(yè)組成而成；物業(yè)類型初判：住宅建筑面積27.247萬戶均面積93物業(yè)類型多層中高層高層層數(shù)6層18層2532層建筑密度311711物業(yè)構(gòu)成建議：中高層為主導物業(yè)經(jīng)過不同物業(yè)的合理搭配，營造溫馨的居住空間不適宜采用純多層物業(yè)組合下，建筑密度超越18的目的要求建議大量采用建筑密度可滿足營造溫馨生活空間的需求且市場對中高層的接受度較高建議少量采用中高層物業(yè)市場接受度低、銷售抗性大，建議采用少量高層物業(yè)物業(yè)類型及比例建議50物業(yè)類型及比例建議物業(yè)比例推算：知條件：容積率2.6地塊占地：14萬總建筑面積：35萬地上建面：27.247萬地

28、下建面：5.8萬建筑密度：18.6綠化率：46假設(shè)條件：物業(yè)比重：各物業(yè)的層面積：推算方法：經(jīng)過知條件和假設(shè)條件，推算相對適宜的物業(yè)類型比例，作為概念性參考；在滿足容積率、建筑密度等規(guī)劃目的的情況下，平衡不同物業(yè)類型的比例、園林空間的溫馨度等方面的情況下，結(jié)合用地情況，選擇適宜的物業(yè)配比如向；中高層為主導，適當參與其它物業(yè)；一層兩戶：280一層三戶：330一層四戶：37051樓層面積推算戶型面積區(qū)間按面積分類二房6080809090100三房100120120140四房140160類型戶梯比房型組合層面積區(qū)間層均面積舒適型一梯2戶四房、三房240320約280舒適型經(jīng)濟型一梯3戶三房、二房26

29、0340約330舒適型經(jīng)濟型緊湊型一梯4戶三房、二房310440約370推算方法：物業(yè)類型房型組合層均面積緊湊型緊湊型經(jīng)濟型經(jīng)濟型舒適型舒適型物業(yè)類型及比例建議52物業(yè)開展建議住宅物業(yè)開發(fā)思索規(guī)劃設(shè)計建議53規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃思索：朝向思索：配合客戶的居住習慣，南北朝向是衡量居住溫馨度的準那么之一；天津地域建筑的最正確朝向為：南、南偏東1015；西高東底，以月牙河為外部景觀進展擺位；內(nèi)部景觀營造思索：在缺乏景觀支持下，需經(jīng)過本身規(guī)劃，為小區(qū)發(fā)明景觀、營造溫馨的居住環(huán)境；市場現(xiàn)狀：防止出現(xiàn)呆板、缺乏變化的市場普遍問題；因此，建議突破市場規(guī)律局限，結(jié)合區(qū)域最正確朝向、配合用地邊境角度，對樓體進展適度

30、的旋轉(zhuǎn)、錯位，從而充分利用工程地塊，但又不影響住宅對朝向的需求；54配合用地邊境，建議部分經(jīng)過旋轉(zhuǎn)、錯位的設(shè)計，令工程地塊得以充分利用；整體規(guī)劃以坐北朝南行列式規(guī)劃為主；但部分可有一些變化。如：參差型的規(guī)劃，部分添加一些點式的規(guī)劃等，使居住空間的歸屬感更強；平面規(guī)劃形狀 經(jīng)過錯位、小角度旋轉(zhuǎn)構(gòu)成橄欖型的規(guī)劃，為組團空間添加變化，構(gòu)成具有凝聚力、歸屬感的規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃規(guī)劃55建議以豐富的天際線變化，以18層的中高層為主，適當搭配高層物業(yè)，從而營造生動空間形狀、構(gòu)成參差有致的天際線效果空間規(guī)劃形狀規(guī)劃規(guī)劃56市場產(chǎn)品現(xiàn)狀：受區(qū)域氣候的影響，歐陸風格不斷是建筑風格的主流之一，市場接受度較高；設(shè)計上，經(jīng)

31、過歐式建筑特有的建筑元素，營造濃重的歐陸風情，突出產(chǎn)品的個性。建筑風格/園林營造57針對工程 區(qū)域籠統(tǒng)有待提高 迎合市場產(chǎn)品喜好 以工程定位作為設(shè)計指引 從風格 顏色 材質(zhì)等手法上 演繹 “現(xiàn)代情景社區(qū) 建議工程采用現(xiàn)代建筑風格，經(jīng)過簡約的形狀、豐富的顏色搭配，為工程營造富有城市感 現(xiàn)代氣味 識別性的“現(xiàn)代情景社區(qū)現(xiàn)代：以簡約的建筑設(shè)計手法，表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感情景：以不同的顏色搭配、材質(zhì)表現(xiàn)，構(gòu)成豐富的建筑表情，表達工程不同街區(qū)的個性與特征；建筑風格/園林營造58建筑風格/園林營造建筑細部表現(xiàn)顏色的合理搭配，令各組團具有不同的個性、不一樣的情景主色：白色配色：米黃色、磚紅色、黃色、藍色白色，清新

32、、奪目，部分參與騰躍的顏色，令工程建筑整體籠統(tǒng)清新、突出59北立面經(jīng)過飄窗、材質(zhì)、構(gòu)架等元素，塑造豐富的立面效果，防止因氣候要素令立面過于平板、缺乏變化南立面經(jīng)過參差的窗臺設(shè)計、落地玻璃、挑高陽臺等設(shè)計，營造豐富的立面效果建筑細部表現(xiàn)豐富、立體的細部處置，表達工程設(shè)計的精致、人性化建筑風格/園林營造60市場產(chǎn)品現(xiàn)狀：目前，市場上產(chǎn)品主要以水景為賣點，大部分樓盤的主景觀都以水景為主題進展設(shè)計；組團園林的景觀設(shè)計仍以硬地、綠化景觀為主，園林景觀的營造有待加強；設(shè)計上只注重主景觀的園林設(shè)計，忽略了對組團空間的園林打造，以及其景觀設(shè)計的重要性；建筑風格/園林營造61 津城文化自古是以水為源泉，海河又是

33、天津人的母親河，靠山窮靠水富是老百姓的傳統(tǒng)觀念，不斷延續(xù)到今天。我們可以讓“水文化 融入工程的園林景觀中設(shè)計突破市場產(chǎn)品的規(guī)律與局限，到達戶戶可親水 經(jīng)過優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境與園林景觀為工程的居住空間 發(fā)明強有力的“優(yōu)越性和“情景感建議工程園林打造水文化情景社區(qū)，營造優(yōu)質(zhì)園林社區(qū)水文化：表達水的形狀、特質(zhì)，不需求大面積的水體，以精致水景精彩演繹建筑風格/園林營造62展現(xiàn)水文化的入口廣場景觀表示：讓水元素融入園林之中融入街區(qū)生活之中主景觀軸共享空間表達社區(qū)的優(yōu)越性鄰里聚合的展現(xiàn)水文化建筑風格/園林營造63不同的組團街區(qū)、不一樣的情景主題：情景主題：星光經(jīng)過光纖設(shè)計出星光效果讓組團街區(qū)營造出星光的浪漫情

34、景組團景觀個性化的私密空間放松.溫馨的表達情景感建筑風格/園林營造64戶型設(shè)計建議市場產(chǎn)品分析平面組合特點：層戶數(shù)主要控制在兩戶至四戶之間，一梯五戶及以上的平面組合較少；“窄開間、大進深的平面設(shè)計居多，配合日照等設(shè)計條件，能較好的充分利用土地，但平面的溫馨度普通；大開間的平面設(shè)計較少，令各戶均擁有有利的朝向，平面具有較高的溫馨度；一梯三戶一梯兩戶一梯四戶一梯四戶65平面設(shè)計參考一梯二戶平面主要特點：一梯兩戶主要用于溫馨型的大面積戶型，布置于最優(yōu)景觀區(qū)域；設(shè)計充分利用有利朝向，采用三開間的規(guī)劃設(shè)計，在南向區(qū)域中布置主要功能空間客廳、主臥室、臥室；具有自然采光電梯間、入戶花園等亮點設(shè)計；3房2廳2

35、衛(wèi)建筑面積：約1403房2廳2衛(wèi)建筑面積：約140產(chǎn)品設(shè)計建議66平面主要特點：品字形的一梯三戶設(shè)計，令三戶單元均能擁有有利的南向；電梯間、樓梯間自然采光通風；采用大開間的設(shè)計，令戶型能有較多的空間位于南向；平面設(shè)計參考一梯三戶：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1253房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1252房2廳建筑面積：約85產(chǎn)品設(shè)計建議67平面設(shè)計參考一梯四戶平面主要特點：采用品字型的一梯四戶平面，令各單元均擁有有利的朝向和景觀面；電梯間自然采光通風，并經(jīng)過樓梯的擺設(shè)，令一梯四戶具有一梯兩戶的優(yōu)越感；3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1202房2廳1衛(wèi)建筑面積：約903房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1202房2廳1衛(wèi)建筑面

36、積：約90產(chǎn)品設(shè)計建議68產(chǎn)品設(shè)計建議平面設(shè)計參考一梯四戶：兩房兩房大三房大三房平面主要特點：采用寬展面設(shè)計，令層平面中各單元均能擁有有利的朝向和景觀資源，其中兩戶具有南北通的對流條件；能較好防止單元之間的視野干擾，保證戶型具有較好的溫馨度；3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1403房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1402房2廳建筑面積：約902房2廳建筑面積：約9069戶型設(shè)計建議市場產(chǎn)品分析市場戶型設(shè)計方正、適用，室內(nèi)各空間根天性自然采光、通風，注重朝向的利用。工程在戶型設(shè)計上，應在此根底上加以完善、突破；二房面積：90100小三房面積：110大三房面積：125140四房面積：150160市場主流產(chǎn)品的面積與

37、主要開間分析：客廳開間：3.7m4.0m主人房開間：3.33.9m客廳開間：4.0m4.5m主人房開間：3.44.2m客廳開間：4.24.8m主人房開間：3.64.2m客廳開間：4.25.4m主人房開間：3.64.4m70結(jié)合市場產(chǎn)品分析、以及工程的產(chǎn)品定位需求，對于工程各戶型的主要功能空間的開間尺寸、亮點設(shè)計提供以下參考；戶型面積區(qū)間主要功能空間開間參考設(shè)計亮點參考客廳主臥室二房60803.7-3.8m3.2-3.4m飄窗臺提供靈活連通的條件8090約3.9m約3.6m飄窗臺大陽臺提供靈活連同的條件90100約4.0m約3.7m躍式設(shè)計飄窗臺雙陽臺提供靈活連通的條件三房1001204.0-4

38、.2m3.6-3.8m入戶花園/大面積景觀陽臺躍式設(shè)計飄窗臺雙陽臺1201404.2-4.5m3.7-3.9m入戶花園/大面積景觀陽臺主臥套間配衣帽間躍式設(shè)計大飄臺陽光室四房1401604.2-4.53.9-4.2m入戶花園/大面積景觀陽臺主臥套間配衣帽間躍式設(shè)計大飄臺陽光室產(chǎn)品設(shè)計建議71亮點1：飄窗臺或陽光室設(shè)計亮點2：躍式設(shè)計亮點3：空中花園設(shè)計亮點4：多附加值的首層單元亮點5：高規(guī)范層高設(shè)計產(chǎn)品亮點設(shè)計：亮點6：高廳設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計建議72陽光室設(shè)計：飄臺的設(shè)計可分為飄窗臺和飄地臺，單元面積相對小的建議采用飄地臺，添加室內(nèi)的運用空間。飄窗臺設(shè)計：假設(shè)面積相對較大，可采用飄窗臺，加強室內(nèi)的空

39、間感、提升戶型的溫馨型；亮點1：飄窗臺或陽光室設(shè)計飄窗臺設(shè)計飄地臺設(shè)計產(chǎn)品亮點設(shè)計73經(jīng)過部分的空間抬升，明確區(qū)間功能的劃分，并添加室內(nèi)的層次感；亮點2：躍式設(shè)計產(chǎn)品亮點設(shè)計74空中花園主要分為入戶花園和景觀花園即景觀陽臺；其主要功能主要是添加室內(nèi)綠化空間、提升產(chǎn)品附加值花園面積贈送一半；亮點3：空中花園設(shè)計入戶花園景觀花園產(chǎn)品亮點設(shè)計75亮點4：多附加值的首層單元提升首層住宅單元的附加值，建議附送入戶私家花園和多功能室，從而提升首層單元的產(chǎn)品附加值；產(chǎn)品亮點設(shè)計入戶私家花園入戶私家花園首層入戶從樓梯進入地下的多功能室76規(guī)范層采用3.2米的超高層高設(shè)計，讓樓盤產(chǎn)品成為同區(qū)域中的亮點產(chǎn)品，令樓

40、盤在銷售上獲得很大的勝利；將規(guī)范層的樓層高度提升至3.23.3米在本錢添加不大的情況下，提升產(chǎn)品的附加值，添加產(chǎn)品的競爭力亮點5： 高規(guī)范層高設(shè)計產(chǎn)品亮點設(shè)計772.7米廚房、次臥2.7米廚房、次臥3.9米高廳3.9米高客廳6.6米高空中花園6.6米高空中花園2.7米3.3米3.9米2.7米3.3米3.9米客廳臥室廚廁巧妙利用空間的主次來變化層高；亮點6： 高廳設(shè)計產(chǎn)品亮點設(shè)計單數(shù)層平面雙數(shù)層平面單數(shù)層雙數(shù)層單數(shù)層78產(chǎn)品設(shè)計建議思索1：提升空間附加值思索2：分拆與合并政策思索：79主臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽臺陽臺臥室右圖：提升空間法：將入戶花園調(diào)整為臥室戶型：3房2廳1衛(wèi)面積：約95 政

41、策思索思索1：提升空間附加值主臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽臺陽臺入戶花園左圖：戶型：2房2廳1衛(wèi)入戶花園面積：約90戶型增值面積：約580思索1：提升空間附加值飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗提升空間法：經(jīng)過大面積飄窗設(shè)計，添加室內(nèi)附送面積、提升室內(nèi)空間；飄窗臺與房間的開間一樣，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間；為更好添加室內(nèi)空間，建議飄窗進深約1m；戶型增值面積：約6102.2m規(guī)范層高政策思索81思索1：提升空間附加值提升空間法：提高室內(nèi)層高，令單元具備間隔夾層的條件，從而提升室內(nèi)的可適用面積；政策思索82臥室臥室客廳餐廳開放式廚房衛(wèi)生間客廳餐廳臥室貯藏室衛(wèi)生間廚房陽臺陽臺啟示：進深較大的戶型，易于拆分成南北2套戶型思索2：分拆與合并拆分思索：拆分前戶型：4房2廳2衛(wèi)面積：約150拆分后戶型：2房1房面積：約9060政策思索832房2房一層四戶變?yōu)橐粚尤龖艉喜⑦B同的思索2房打通 4房戶型具有良好的朝向和通風采光3廳+主人房系統(tǒng)+3間客房空中花園具有良好的朝向，且南北對流，大陽臺設(shè)計133133思索2：分拆與合并4房啟示：北方氣候之下，Y型的一梯四戶適宜于合并連同政策思索84案名建議85案名建