當前商品住宅典型交房糾紛及其應對技巧

1、For personal use only in study and research; not for commercial use當前商品住宅典型交房糾紛及其應對技巧標簽：雜談一、當前商品房交房糾紛高發(fā)的背景交房本是買賣雙方的一件喜事，對開發(fā)商來說，交房是項目成功完成的關鍵里程碑。對購房業(yè)主來說，多年積蓄換來的魂牽夢繞的房子終于可以入住，無論如何都是一件值得慶祝的事。13 /14但今年下半年以來，各個樓盤的交房工作變得越來越困難，交房難已成為幾乎所有樓盤的一個普遍問題，其背后最主要的原因就是樓市和宏觀經(jīng)濟形勢的影響。按照當前的房屋銷售周期安排規(guī)律，今年交付的房屋基本是去年樓市高潮期所銷售，

2、因此，今年開發(fā)企業(yè)面臨的是“牛市賣房，熊市交房”這樣一個交房最困難的情況。很多業(yè)主一方面是因為樓市跌價懊 惱買貴了，另一方面可能是自身的經(jīng)濟狀況或收入預期發(fā)生了變化，所以希望改變當時作出的買房決定，就抱著挑毛病退房的心態(tài)來收房，加上開發(fā)商的產(chǎn)品又存在或多或少的問題， 這些因素就不可避免的導致了現(xiàn)在的交房矛盾高發(fā)，大量樓盤不能順利交房，開發(fā)商聞交房而色變的地步。當前的法律政策環(huán)境對交房的要求也越來越嚴，以蘇州為例，蘇州從2007年開始實施“商品住宅交付使用通知書”制度，根據(jù)蘇州市商品住宅交付使用管理辦法，現(xiàn)在蘇州商品 房的交付，除了原來一直規(guī)定的取得竣工備案文件外，還要有以下12項配套設施達到要

3、求，否則政府將不予發(fā)放 “交付使用通知書”，這一要求在保護了廣大購房業(yè)主權益的同時，客 觀上提高了交房的難度。(1)生活用水納入城市自來水管網(wǎng)，不使用臨時施工用水；(2)用電納入城市供電網(wǎng)絡，不使用臨時施工用電；(3)雨水、污水實行分流，分別納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)。暫無條件的，經(jīng)環(huán)保、水 務部門同意后，應采取臨時性措施；(4)燃氣管道納入城市燃氣管網(wǎng)。暫無條件的，應當完成室內(nèi)燃氣管道敷設并落實燃氣供 應渠道；（ 5 ）電話通信、有線電視等端口敷設到戶；（ 6 ）路燈安裝完畢，照明條件符合標準。確因分期建設暫時無法建設的，應采取臨時照明措施，臨時照明費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔；（ 7 ）郵政信

4、報箱按規(guī)定設置，符合通郵條件；（ 8 ）綠化工程應當按批準的規(guī)劃方案建設完畢，綠地指標符合規(guī)劃要求。確因季節(jié)原因暫無法實施的，應當出具承諾書，自交付使用備案通過之日起六個月內(nèi)完成；（ 9 ）規(guī)劃配建的人防工程投入使用的，應當符合人防工程施工及驗收規(guī)范；（ 10 ） 住宅小區(qū)與外圍有效隔離， 與城市道路之間有直達道路相聯(lián)。 小區(qū)內(nèi)部場清地平， 道路符合通行條件。 分期建設的， 交付工程與在建工程應當有明顯有效的隔離設施， 不得合用小區(qū)內(nèi)部道路；（11 ）按照規(guī)劃要求完成社區(qū)管理和服務用房、車庫、商業(yè)、環(huán)衛(wèi)等公共服務設施的配建。分期建設的，其規(guī)模應當滿足居民入住的基本生活需要；（ 12 ）前期物業(yè)

5、管理單位落實，物業(yè)管理用房符合規(guī)定，權屬明晰。交房糾紛增多并且影響擴大的第三個因素是越來越多的購房業(yè)主選擇通過集體維權的方式與開發(fā)商交涉。 在當前的社會背景下， 群體性事件又很容易成為媒體的焦點， 維權事件通過媒體傳播放大后又產(chǎn)生連鎖反應，影響擴大到更多業(yè)主，局面往往一發(fā)而不可收拾。二、當前產(chǎn)生交房糾紛的六大類原因（一）商品住宅普遍存在的房屋質量通病。房屋質量問題幾乎是每個樓盤都或多或少存在，目前， 隨著國家對住宅質量的嚴格監(jiān)管， 主體結構質量問題已經(jīng)非常少見， 但一般質量問題還大量存在，常見的有以下幾種：（ 1 ）施工質量不佳造成的房屋墻面地面空鼓、裂縫，平整度不夠；（ 2 ）房屋防水或保溫

6、層因節(jié)約成本或偷工減料而未按相關規(guī)范要求實施；（ 3 ）房屋門窗也是當前質量投訴的重點，例如，當前比較普遍的“入戶門”和“防盜門”之爭， 房屋的進戶門通常被稱為 “防盜門” ， 有些小區(qū)銷售合同上也注明配置為 “防盜門” ，但“防盜門” 國家有強制性規(guī)范， 現(xiàn)行標準之一是即使用電鉆等工具， 6 分鐘之內(nèi)無法打開。市場上一般的入戶門是達不到這個要求的， 只能稱為 “進戶門” ， 如果合同約定為 “防盜門” ，就存在不合格的問題。 另外， 進戶門防火方面是否合格也是容易被關注的問題。 鋁合金門窗方面，型材厚度不達標、開關不順暢、漏水也是業(yè)主投訴較多的問題；（ 4 ）精裝修房更是質量投訴的高發(fā)區(qū)，精

7、裝修后的空氣質量檢測不合格是這些年出現(xiàn)的新問題。 精裝修房即使水閥這樣的小配件的質量問題都可能造成很大的損失。 如蘇州某精裝修小區(qū)， 交房前夜間某戶水管閥門爆裂，導致樓下多戶進水，地板、 墻面等裝修損失達到幾十不得用于商業(yè)用途萬元，交房也受到了很大的影響。對于絕大多數(shù)質量問題來說， 主要的補救措施是進行整改。 那么， 交房時業(yè)主能否以這些質量問題拒收房屋， 甚至要求退房呢。 法律上對這個問題并沒有很明確的規(guī)定， 根據(jù)最高人民法院的司法解釋規(guī)定： 房屋主體結構質量不合格， 或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的， 購房業(yè)主有權退房并索賠損失。 但是什么是嚴重影響正常居住使用的質量問題， 以及購房

8、業(yè)主能否因不嚴重影響正常居住使用的質量問題而拒絕收房， 法律沒有明確。 例如， 房屋屋頂漏水， 多大范圍的滲漏或在什么部位的滲漏算嚴重影響正常居住， 不同的法官可能有不同的意見。 在司法實踐中， 通常認為在開發(fā)商取得相關交房證明的情況下， 購房業(yè)主不能因一般質量問題拒絕收房， 而應要求開發(fā)商承擔維修責任， 法院對于購房業(yè)主以此為理由拒收房屋一般是不支持的。房屋設計不合理或不符合合同約定。 比較常見的有以下幾種， 往往在房屋的非標準層出現(xiàn)問題：（ 1 ）高層消防通道問題。高層住宅節(jié)省成本，往往設計為共用消防通道，導致相鄰住戶房間或陽臺直接連通的問題， 這一問題往往在銷售的時候又未明確告知業(yè)主，

9、交房時必然產(chǎn)生爭議；15 / 16（ 2 ） 層高達不到合同約定問題， 層高問題有三類， 一類是因施工誤差過大造成層高不達標；一類是合同約定失誤造成， 如蘇州某住宅小區(qū)， 設計層高為 2.8 米， 但合同上全部誤填為 3.0米， 造成了對所有業(yè)主的違約， 交房時產(chǎn)生了嚴重的糾紛； 最后一類是房屋局部或非標準層因設計產(chǎn)生不同的層高， 但對低層高的部位未在合同中明確， 從而產(chǎn)生糾紛。 如蘇州某小區(qū)，合同約定層高 2.9 米，因設計問題，某戶型的一個臥室的層高比其它部位低25 公分，但合同又未特別注明，導致購房業(yè)主投訴。按合同約定，層高每低1%，房價也減1%，按照這一約定，總房價要減8%，如果最終按

10、合同這樣處理，開發(fā)企業(yè)需承擔的違約金將超過這個房間本身的售價。（ 3 ）花園的問題，花園引起的交房爭議在底層住戶或別墅小區(qū)比較普遍，目前關于花園面積如何計量國家沒有統(tǒng)一規(guī)范， 因此，合同中約定的面積是否包括臺階、車道、散水和其它硬化面積？花園里能否有窨井？都是可能引起爭議的問題。 蘇州發(fā)生過一起案例， 某別墅花園地下有一根電纜經(jīng)過， 電纜上方設了提示標志， 業(yè)主提出按其花園設計， 電纜的位置是要挖一個池塘的，要求開發(fā)商將電纜遷走，也引起了一起糾紛。（ 4 ）露臺還是陽臺的問題，蘇州某小區(qū)的某房型，合同約定有兩個陽臺，但交房是業(yè)主發(fā)現(xiàn)只有一個南陽臺有頂， 北陽臺無頂， 業(yè)主認為無頂陽臺只能算露臺

11、， 不符合合同關于有兩個陽臺的約定，拒絕收房并起訴要求退房。（ 5 ）房屋不合理的梁柱，如某小區(qū)房屋因結構原因，臥室中央有一道橫梁，業(yè)主認為風水不好拒絕收房，并起訴要求退房。（ 6 ）外墻材料、顏色問題。如不少小區(qū)實際外墻顏色與模型顏色不一致，業(yè)主收房時認為實際顏色不符合約定而拒絕收房； 也有小區(qū)合同約定石材， 實際改為面磚而發(fā)生糾紛； 蘇州新區(qū)發(fā)生過一起案件，合同約定外墻裝飾是“涂料+面磚”，實際交房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)多處外墻為玻璃幕墻， 業(yè)主認為對房屋的通風采光及使用功能均產(chǎn)生了嚴重影響， 要求退房， 法院審 理認為不屬于根本違約，駁回了業(yè)主的退房要求。小區(qū)規(guī)劃或配套設置不合理或變更規(guī)劃。 這是當

12、前交房糾紛中的一個突出問題， 主要 有以下幾個方面：（ 1 ）車位配置不達標?，F(xiàn)階段的住宅小區(qū)，規(guī)劃部門要求的車位比往往比較高，如蘇州工業(yè)園區(qū)要求車位住宅比達到 1： 1 ，開發(fā)商為節(jié)約成本和保證小區(qū)景觀和綠地率，最終實際設置的車位往往達不到向規(guī)劃部門報批的車位數(shù)量，由此在交房時形成糾紛。（ 2 ）小區(qū)景觀在實施時隨意變動。很多小區(qū)在綠化景觀實施時往往會對原來規(guī)劃部門批準的方案進行深化和一定的調整，調整后往往又不辦理報批手續(xù)，交房時業(yè)主就會提出異議，如某個亭子位置與原圖紙不符， 某區(qū)域原設計了一個湖泊， 現(xiàn)在改為硬化地面等。 這一問題在蘇州工業(yè)園區(qū)特別突出， 因為園區(qū)的商品房合同對小區(qū)規(guī)劃和相

13、關環(huán)境建設作了非常嚴格的規(guī)定，開發(fā)商如需變更，既要得到規(guī)劃部門的批準，還要通知全體業(yè)主并允許業(yè)主退房。因此， 在園區(qū)因為景觀變更未批準或未通知業(yè)主形成的糾紛非常多， 對開發(fā)商的風險也比較大。（ 3 ）配套設施設置的位置。常見的是小區(qū)配電房或垃圾房的設置引起相鄰業(yè)主的不滿。這個問題在蘇州工業(yè)園區(qū)也比較突出， 園區(qū)的商品房合同規(guī)定， 開發(fā)商在合同中要告知購房者其房屋 20 米范圍類的垃圾箱、配電房、水泵及無線發(fā)射裝置等公共設置和設備，但在一幢房屋的公共設施和設備包括的范圍極廣， 開發(fā)商事實上不可能全部說明清楚， 由此就可能產(chǎn)生一系列的問題，我們對這個條款的理解是如果20 米范圍內(nèi)有產(chǎn)生明顯噪音、異

14、味或電磁輻射的公共設施設備，開發(fā)商應當告知，但不是其它所有公共設施和設備。最近我們就代理了園區(qū)某房產(chǎn)公司的一起案件， 小區(qū)某業(yè)主提出其房屋院子外面的公共區(qū)域有個有線電視分支箱， 在購房時沒有告知， 要求開發(fā)商承擔違約責任。 我們在這個案件的庭審中指出， 如果對于這樣一個無噪音或其它危害、 體積也不大的設備， 開發(fā)商在合同中沒有告知也要承擔違約責任的話， 那么園區(qū)幾乎所有的業(yè)主都可以用這個理由來索賠， 這顯然是不合理的。（ 4 ） 配套承諾的未兌現(xiàn)。 主要是開發(fā)商銷售時承諾的學校幼兒園等配套設施未能及時到位，其中有小區(qū)紅線內(nèi)的，也有小區(qū)以外的， 如地鐵站點、公園等，一旦這些設施未能按計劃實現(xiàn)，即

15、使不是開發(fā)商的原因造成，購房業(yè)主也會提出異議。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，開發(fā)商就小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定， 并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的， 應當視為合同約定， 如有違反違約責任。 從這個規(guī)定來看， 開發(fā)商在樓書或宣傳資料中對小區(qū)以外的設施的宣傳， 是不作為合同內(nèi)容也不承擔違約責任的，但購房人或可要求工商部門查處開發(fā)商虛假宣傳的行政法律責任。最近蘇州工業(yè)園區(qū)某小區(qū)， 發(fā)生了比較嚴重的業(yè)主維權沖突， 糾紛的起因是開發(fā)商在公司的宣傳刊物中提到小區(qū)里將設置幼兒園， 實際上小區(qū)規(guī)劃里并沒有幼兒園， 開發(fā)商原來的想法是拿出一部分配套商業(yè)用房來開辦幼

16、兒園。 但業(yè)主發(fā)現(xiàn)沒有正式規(guī)劃幼兒園后， 懷疑開發(fā)商只是拿商業(yè)用房臨時性作為幼兒園作為促銷手段，認為自己上當受騙，于是進行群體維權，最后開發(fā)商不得不書面承諾該部分用房作為幼兒園 70 年不變。小區(qū)交房期限延誤。這主要是開發(fā)商預留期限估計不足，交房難度估計不夠造成。很多開發(fā)商是以自己以往項目的開發(fā)的經(jīng)驗來設定交房期限，但現(xiàn)在蘇州實行的“一房一驗”制度和 “交房使用通知書”制度都大大延長的驗收階段的時間和難度， 加上業(yè)主投訴和維權可能給開發(fā)商取得相關交房手續(xù)增加的難度，沒有預留充分的時間就可能造成被動局面。17 / 18我們在給一家開發(fā)企業(yè)審查合同時， 根據(jù)我們的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)約定的交房期限比較緊， 于

17、是向公司提出我們的意見， 公司領導也非常重視。 當時已經(jīng)開始銷售了部分房屋， 公司緊急要求銷售部門聯(lián)系客戶更改交房時間推后 3 個月， 結果絕大多數(shù)客戶都配合進行了調整， 只有六戶不同意修改。 最近， 這個項目也進入了交房期， 果然不能在原定的交房期限內(nèi)完成相關手續(xù)，幸好當時及時進行了調整， 否則就不僅僅是向這六戶承擔違約責任的問題， 而是對全體業(yè)主承擔違約責任了。因開發(fā)商未按期交房而反應比較強烈的業(yè)主分為兩類， 一類確實是因結婚、 子女上學等原因著急入住的，還有一類是暗自高興，希望借機退房的。對于逾期交付到何種程度可以退房，法律有明確規(guī)定， 根據(jù) 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適

18、用法律若干問題的解釋， 開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)買房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，購房人有權退房，但允許雙方另行約定。蘇州工業(yè)園區(qū)的示范合同要求更加嚴格，逾期超過60 天無需催告小業(yè)主就可以退房，最近這方面的案例也發(fā)生了很多。交房過程中的程序糾紛。 主要是交房程序中是先驗房還是先付尾款？先驗房還是先簽房屋交接文件？以及交房流程中代收代繳費和物業(yè)管理費的收取問題。目前對于先驗房還是先付款的問題， 一般認為無約定的情況下兩種均可， 應由雙方協(xié)商。 我們現(xiàn)在的做法是在預售合同里約定先付款后驗房， 以避免交房時的矛盾。 關于先驗房還是先簽房屋交接文件的問題， 有一些較為強勢的開發(fā)商還是堅持要求客

19、戶先簽文件再驗房， 但越來越多的購房業(yè)主拒絕接受這種安排， 如果投訴到政府部門， 政府部門一般也不支持開發(fā)商交房時很多手續(xù)開發(fā)商是 往往要求前來收房的業(yè)主 有一位精明的購房業(yè)主成的這種做法。關于交房時物業(yè)管理費的收取問題， 房地產(chǎn)業(yè)有個不成文的慣例，委托物業(yè)公司與小業(yè)主辦理的， 而物業(yè)公司為了自己工作的便利，在拿鑰匙前交付第一期的物業(yè)管理費。蘇州就發(fā)生過一起案例， 功的利用這一不盡合理的慣例獲利數(shù)萬元。這位業(yè)主購買了某知名開發(fā)商開發(fā)的一套商鋪， 該商業(yè)項目位置較偏， 交房初期也難以出租。 交房時按慣例， 物業(yè)公司提出不交第一期物業(yè)費就不給鑰匙。該業(yè)主尚未找到租客本也不想馬上收房，見此情況，將計

20、就計，付清除物業(yè)費外的其他房款就走了。一年后，該處商鋪人氣漸旺，該業(yè)主雖未收房，卻已找到租客，然 后一紙訴狀將開發(fā)商告上法庭，提出開發(fā)商違約逾期交房一年，應按合同規(guī)定支付違約金， 合同此項違約金乃按天計算，一年的違約金算下來高達十多萬元。開發(fā)商接到訴狀后才發(fā)現(xiàn)是個嚴重的問題，購房合同中并未將交付首期物業(yè)費作為交房條件，物業(yè)公司的要求顯然并無依據(jù)， 而物業(yè)公司系受開發(fā)商委托辦理交房手續(xù)， 其拒絕交付 鑰匙行為的法律后果需由委托人開發(fā)商承擔， 因此業(yè)主的主張在法律上是成立的。 最終，經(jīng) 過多方協(xié)調，這位業(yè)主不僅免于承擔這一年的物業(yè)費，還成功的拿到了數(shù)萬元的違約賠償，（六）開發(fā)商降價造成的前期房屋難

21、以交付。這個在全國范圍內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了很多案例，原因顯而易見，房價降了，原來買的業(yè)主就相當于虧本了，當然不會讓開發(fā)商順利交房，而是借 交房之機找各種理由退房，因此發(fā)生沖突幾乎不可避免。也正是因為這個原因，現(xiàn)在前期房 屋還沒交付的項目，即使賣得再困難，也不敢直接降價，無論如何也要堅持到前面高價賣的 房屋交付完成。三、交房糾紛的五個新趨勢（一）驗房專業(yè)化驗房涉及工程方面的很多專業(yè)知識，以往除了少數(shù)從事該行業(yè)的業(yè)主外，絕大多數(shù)業(yè)主驗房只能是走馬觀花，交房也相對容易。 但隨著驗房公司這個新行業(yè)的出現(xiàn)，業(yè)主花不高的代價就能解決自己沒有驗房知識的問題。隨著驗房市場的發(fā)展， 驗房公司的裝備水平也有了比較大的提高

22、，以往僅是一把水平尺、 一把卷尺以及一個小錘子， 現(xiàn)在是激光測距儀等裝備齊全， 經(jīng)過專門培訓。驗房公司因為利益掛鉤，在查找房屋缺陷方面是不遺余力，不僅能找出房屋的一些質量問題，如外墻缺乏保溫層等較為專業(yè)的問題往往也是驗房公司向業(yè)主提出，這就給開發(fā)商的交房帶來的比較大的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在也有開發(fā)商嘗試在交房前自己聘請一家較專業(yè)的驗房公司給自己找問題，這也是有益的嘗試。如果能事先發(fā)現(xiàn)這些問題，并進行有效的整改，能避免交房時的被動。（二）糾紛前置化越來越多的購房業(yè)主維權并不等到交房那天，他們發(fā)現(xiàn)，在相關政府部門驗收發(fā)證前就開始維權更為有效，給開發(fā)商帶來的壓力也更大。 原因很簡單，購房業(yè)主的事先投訴必然導致政

23、 府的驗收一定會更慎重， 如果投訴是有一定依據(jù)的， 那政府為避免給自身帶來糾紛，可能就暫緩發(fā)證。那么開發(fā)商為了拿到相應的交房許可，就不得不和小業(yè)主進行協(xié)商，滿足其部分要求。還有一種情況是政府已經(jīng)驗收發(fā)證了，購房業(yè)主認為房屋有問題，但不和開發(fā)商打官司，而是直接起訴政府發(fā)證行為不當。政府遇到這種問題壓力也比較大，一般馬上會督促開發(fā)商妥善處理，這個方式有的時候比直接起訴開發(fā)商還有效。（三）司法消極化我們國家的司法系統(tǒng)有個習慣， 遇到涉及面廣矛盾復雜的問題就消極回避。 如以前處理企業(yè)職工下崗、 動拆遷、 證券市場糾紛， 以及最近的三鹿奶粉賠償問題，遇到這類案件法院干脆不受理。 近期對于購房業(yè)主與開發(fā)商

24、之間的交房和退房問題， 也出現(xiàn)了這樣的苗頭。 因為受理后無論是判決退房還是不予退房， 都可能引起比較嚴重的社會問題。 有媒體報導， 上海浦東新區(qū)法院 11 月開始已經(jīng)暫停受理小業(yè)主的退房案件，在蘇州，有幾個區(qū)的法院是明確不受理多名業(yè)主共同要求退房的案件的， 接下來法院這類案件的立案可能會越來越緊、 越來越難。法院不受理群體性業(yè)主的退房案件， 乍一看對開發(fā)商是好事。 但實際上未必如此， 如果矛盾不能通過法律途徑來得到恰當?shù)牟门泻吞幚?，矛盾并不會消失，只會通過其它方式去解決，這就帶來了下一個問題，維權暴力化。（四）維權暴力化19 / 20近期全國范圍內(nèi)發(fā)生了多起業(yè)主暴力維權的事件， 蘇州這兩個月也

25、發(fā)生了好幾起業(yè)主群體沖擊開發(fā)商售樓處，砸毀模型，搶走開發(fā)商內(nèi)部文件的事件。 兩個月前，杭州萬科因樓盤降價，也發(fā)生上百名業(yè)主沖擊打砸萬科辦公區(qū)域和樓盤現(xiàn)場事件。類似的大大小小事件近期在全國有越來越多的趨勢， 據(jù)稱， 繼動拆遷糾紛之后， 商品房業(yè)主維權也已成為地方政府重點關注的可能影響社會穩(wěn)定的領域。 上述糾紛本身的是非曲直， 我們非當事方， 也不想置評， 但類似事件中反映的業(yè)主維權事件暴力化傾向值得各方注意。 在整個社會浮躁的大背景下， 一次次的教訓使越來越多的民眾不再相信平和的對話和正常的司法途徑能解決自己的問題，相反，似乎很多會“鬧”的、能“鬧”的確總是能達到自己的目的，因此“君子動口不動手

26、”的原則漸漸不再被遵守。另一方面，貴州等地發(fā)生的不當處理群體性事件也令得政府在處理類似事件時越來越謹慎， 公安部部長孟建柱在最新一期的 求是雜志撰文指出，在處置群體性事件中，警方的主要任務是維護現(xiàn)場秩序，化解矛盾，制止過激行為， 防止局勢失控。 但官方的這種謹慎態(tài)度往往卻走向對事件袖手旁觀的另一個極端，使事件參與者的過激行為不能得到及時有效的制止，并最終導致事件失控。對于開發(fā)商來說， 如果面臨群體性的業(yè)主索賠或退房， 也要從上述事件中吸取教訓， 在與業(yè)主交涉談判的過程中， 一方面要以合同和法律為依據(jù)， 按有理有利的原則妥善處理。 另一方面也要對群體性業(yè)主的情緒和復雜程度有充分的認識， 注意交流

27、和談判的語氣和方式， 稍有不慎可能引爆現(xiàn)場群體的情緒， 同時也要做好應對暴力沖突甚至打砸搶等各種復雜局勢的準備，否則如果發(fā)生公司被沖擊甚至重要資料文件丟失的情況，后果也同樣不堪設想。四、律師七大建議精心的規(guī)劃設計和優(yōu)良的施工質量是順利交房的前提。 在當前的交房形勢下， 面對如此挑剔的購房業(yè)主，精心的規(guī)劃設計和優(yōu)良的施工質量雖也不能絕對保證交房的順利進行，但無疑能大大減少出現(xiàn)糾紛的可能性， 相反， 一個設計粗糙、 質量低劣的樓盤在今天的形勢交房一定會遇到很大的挑戰(zhàn)， 所以我們說精心的規(guī)劃設計和優(yōu)良的施工質量是順利交房的前提。專業(yè)律師把關的房屋銷售合同是順利交房的保證。 目前， 各地房地產(chǎn)主管部門

28、都有適用于該地區(qū)的商品房預售（銷售）合同示范文本，名為示范文本，隨著網(wǎng)上簽約的推行，實際上必須強制使用。 在蘇州，市區(qū)和園區(qū)各有自己的示范文本，以園區(qū)為例，蘇州工業(yè)園區(qū)的“商品房預售合同示范文本” 相對比較完善復雜，對購房人的權益保護得也比較完善，其中規(guī)定了 12 種小業(yè)主可以解除合同，也就是退房的情況。從開發(fā)商的角度來看，這份示范合同有很多不利之處， 但條款本身無法修改， 只能以補充條款的方式進行調整和規(guī)避。 我們擔任園區(qū)多家開發(fā)企業(yè)的法律顧問，先后就該示范文本起草過數(shù)十個版本的補充條款。在補充條款中， 相關的細節(jié)都要考慮充分。例如： 我們在補充條款中約定“乙方付清全部房款和其他代收代繳費用

29、后方可與甲方辦理房屋交接手續(xù)。 因乙方未付清全部房款和其他代收代繳費用而未能辦理商品房交接手續(xù)， 甲方不承擔任何違約責任。 ” 這樣就能避免交房時因“先交錢還是先驗房” 產(chǎn)生爭議。 又如， 對于交房是容易發(fā)生的因一般質量問題產(chǎn)生的拒絕收房爭議， 我們約定 “該房屋交付時， 除了不具備第七條約定的交房條件和嚴重影響居住使用的質量問題外， 乙方不得以其他理由拒絕收房； 乙方發(fā)現(xiàn)的一般質量問題不影響交接手續(xù)的辦理， 乙方可要求甲方在房屋交付后的合理時間內(nèi)承擔維修義務并按國家的相關規(guī)定承擔保修義務?！绷硗?， 對于如何合理設置合同違約條款， 以防止出現(xiàn)小業(yè)主因價格下跌要求無理由退房， 也是我們在起草合同

30、補充條款中需要重點考慮的問題。預留充足交房期限能避免被動。 根據(jù)我們的經(jīng)驗， 房屋銷售時把交付期限設定得寬松一點， 并不會影響絕大多數(shù)購房人的購房決定， 提前交房在操作中也完全可行。 但是如果合同簽訂后延誤交房時間， 不僅要承擔違約責任， 還容易形成比較大的糾紛， 近期蘇州有幾起群體性事件都是因為這個原因造成。 所以， 我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設定交房期限時， 一定要預留足夠的時間， 考慮到種種復雜因素， 一般建議在正常能完成全部工作的預定時間后面再加至少六個月。我們也碰到過幾起另外的情況， 如某小區(qū)工程施工單位知道項目的交房期限比較緊， 就在施工接近尾聲進行停工索賠合同里約定不調整的材料價差

31、， 開發(fā)商因為后面的交房期限已經(jīng)定死， 不能如期交房將產(chǎn)生對小業(yè)主的重大違約問題， 通過法律途徑來解決施工單位的糾紛也來不及， 只能被迫答應施工單位的不合理的索賠要求， 這也是交房期限設定較緊帶來的一個負面問題。小區(qū)規(guī)劃報批前考慮完善， 批準后盡量避免調整和變更。 小區(qū)規(guī)劃景觀變更可能是目前引起群體性交房糾紛的最主要原因之一。 我們建議小區(qū)規(guī)劃和景觀在報批前一定要考慮完善， 一旦批準后盡最大可能不再作任何調整和變動。 有的開發(fā)企業(yè)是出于讓小區(qū)更美觀、 檔 次更高的好意， 在設計深化和施工時作一些調整， 調整后的方案可能造價更高、 效果也更好。但是不是所有的購房業(yè)主都沒有異議。 有的情況是， 雖

32、然調整總體上有利于小區(qū)， 但卻給部分居民造成負面影響， 有的情況是業(yè)主本身想退房， 不管調整后是更好還是更差， 都以規(guī)劃變更作為退房的理由。發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭及時處理。 很多群體性糾紛的起源都是由一些小的投訴引發(fā)， 由少數(shù)積極維權購房人推動的。 業(yè)主中的這些積極人士在組織群體性維權前， 往往都和開發(fā)商進行過單獨協(xié)商。 在這樣的單獨協(xié)商中，很多開發(fā)商都會擔心： 如果這幾戶進行了補償， 消息泄露出去， 那整個小區(qū)全部業(yè)主都要補償怎么辦？基于這樣的擔心， 往往協(xié)商不能成功， 并最終導致事態(tài)擴大。根據(jù)我們處理的大量糾紛的經(jīng)驗， 雖然不能排除對個別業(yè)主的這種補償信息擴散出去的可能性，但實際情況來看，大多數(shù)案例中，如果操作得當，這些業(yè)主合理要求得到滿足后，并沒有將結果擴散， 事態(tài)也沒有擴大。因此我們建議， 對于可能釀成群體性糾紛的問題，要爭取在個別業(yè)主投訴的初期階段， 通過積極