南陽(yáng)市泰安城市花園整合市場(chǎng)營(yíng)銷策略推廣方案

1、泰安城市花園整合市場(chǎng)營(yíng)銷BI策略推廣方案（IMC 、BI、CI、VI、SP資源整合系統(tǒng)）南陽(yáng)市新開誠(chéng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司整合市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略IMC創(chuàng)意地產(chǎn)建立品牌：經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、品牌路線、南陽(yáng)市城中心地產(chǎn)新坐標(biāo)； 局部差異化競(jìng)爭(zhēng)策略、南陽(yáng)市城中心大型社區(qū)浮出水面； “好風(fēng)憑借力”，提高區(qū)域認(rèn)知形象，縮短心理距離 統(tǒng)一規(guī)劃， 滾動(dòng)開發(fā)，層層展現(xiàn) 市場(chǎng)攻擊，由區(qū)域陣地戰(zhàn)逐漸展開全面攻擊戰(zhàn) “形象入市”打造市區(qū)居住精品 蓄勢(shì)準(zhǔn)備、聚集人氣市場(chǎng)細(xì)分，鎖定目標(biāo)：目標(biāo)鎖定前提： 接受南陽(yáng)市中心居住概念重視環(huán)境、健康及居住質(zhì)量 文化層次為中高檔 家庭收入3萬元以上目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分： 按最能打動(dòng)消費(fèi)人群的市場(chǎng)細(xì)分 按項(xiàng)目類

2、比價(jià)格和總價(jià)與收入比細(xì)分目標(biāo)客戶細(xì)分： 引領(lǐng)型：本區(qū)私營(yíng)主/外商/政府高級(jí)公務(wù)員主導(dǎo)型：職業(yè)經(jīng)理人/高級(jí)白領(lǐng)/知識(shí)型精英/政府公務(wù)員 引導(dǎo)型：職業(yè)經(jīng)理人/外商/高級(jí)白領(lǐng)/高收入青年教師跟進(jìn)型：高級(jí)白領(lǐng)/職業(yè)經(jīng)理人/小業(yè)主 年齡段：2845歲之間（一）、領(lǐng)袖品牌，地產(chǎn)新坐標(biāo)觀點(diǎn)：地產(chǎn)策略：隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，對(duì)于樓盤銷售將會(huì)出現(xiàn)兩極分化，領(lǐng)導(dǎo)品牌在這里不是名牌概念，而是由于相對(duì)指標(biāo)性非常強(qiáng)，代表當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)，能滿足買家要選就選最好的消費(fèi)心理（相對(duì)而言，畢竟買房或投資是件大事，因而成為首選，銷售業(yè)績(jī)都非常好，其他第2陣營(yíng)的項(xiàng)目銷售就是不好；地產(chǎn)第2定律無論在鄭州還是在全國(guó)都是非常明顯地

3、得到佐證：佐證1.深圳：萬科四季城、深圳蔚藍(lán)海岸、振業(yè)星海名城的工程速度趕不上銷售速度 佐證2.鄭州：建業(yè)系列項(xiàng)目、21世紀(jì)、金色港灣、鑫苑名家、金城國(guó)際廣場(chǎng)、匯龍城、未來花園等銷售比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要好得多 品牌開發(fā)定律：房地產(chǎn)品牌開發(fā)必須系統(tǒng)性、邏輯性的統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)：一期品牌導(dǎo)入期，重在樹立品牌形象，強(qiáng)化品牌知名度二期品牌強(qiáng)化期，重在充實(shí)品牌內(nèi)涵，強(qiáng)化品牌美譽(yù)度三期品牌鞏固期，重在深化品牌關(guān)系（業(yè)主），強(qiáng)化品牌忠誠(chéng)度四五期品牌完善期，重在拓展品牌關(guān)系（我們與準(zhǔn)業(yè)主與公眾）強(qiáng)化品牌權(quán)威性、排他性判斷：由于我們的共同目標(biāo)非常明確，一定要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最好的方式是指標(biāo)性領(lǐng)導(dǎo)品牌。因此，“泰安

4、城市花園”一定在成為領(lǐng)導(dǎo)品牌，一定要在建立領(lǐng)導(dǎo)品牌的指標(biāo)性方面展現(xiàn)我們與眾不同的風(fēng)貌與個(gè)性。 （二）、我們夠不夠領(lǐng)袖的條件？我們的天生麗質(zhì)：獨(dú)有的“都市之都、城中之城”新城市中心、我的家我們的規(guī)模和理念領(lǐng)先：時(shí)尚、獨(dú)有的“一站式”居家新理念和生態(tài)、環(huán)保住宅我們的規(guī)劃領(lǐng)先：時(shí)尚的園藝規(guī)劃我們的配套領(lǐng)先：齊全的、完善的各項(xiàng)配套設(shè)施我們得天獨(dú)厚的環(huán)境：獨(dú)有的地段、濃厚人文、商業(yè)氛圍、便利的交通、我們的服務(wù)一流（5A級(jí)）：完善服務(wù)、5A級(jí)的現(xiàn)代化物業(yè)管理（三）、主題推廣總精神：主題總精神：“都市之都、城中之城”新城市中心、我的家主題廣告語：打開醇美境界，珍藏優(yōu)雅情懷坐擁幽美環(huán)境，品鑒醇美人生傳遞世紀(jì)風(fēng)

5、光盛譽(yù)，彰顯華美人生斂聚江南風(fēng)光之精髓，典藏蘇杭美景之風(fēng)情誠(chéng)信卓越、精品永恒都市之都，城中之城身臨一種境界，成就一種喝彩把握此刻輝煌，見證今生榮耀與夢(mèng)想清新、怡人、安逸，讓你領(lǐng)略泰安城市花園的自然氣息。用人文的深度，品位富裕的最高境界在都市顯尊處，體驗(yàn)卓越人生居境視野的廣度，生活的高度世界上沒有一座尊邸，裝得下您的豪情一生在看得見風(fēng)景的地方，盡享雍容。愛在泰安城市花園，情系一生幸福。前期整合、項(xiàng)目定位： 功能定位南陽(yáng)市城中心居住區(qū)新生活檔次定位中低檔價(jià)格，中高檔品質(zhì)的高尚人文社區(qū)風(fēng)格定位陽(yáng)光、清風(fēng)、健康、時(shí)尚、浪漫形象定位“ 時(shí)尚”， “大氣”主題理念、推廣命名：主題理念以“自然、生態(tài)、市中心

6、、陽(yáng)光、時(shí)尚、浪漫”為內(nèi)涵的主題概念主題理念是貫穿項(xiàng)目始終的一條紅線，展現(xiàn)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)與眾不同的風(fēng)貌與個(gè)性，她不僅是市場(chǎng)推廣過程中包裝炒作的概念和說法，更是產(chǎn)品與服務(wù)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂。因此，主體概念的確立，既要考慮注意力經(jīng)濟(jì)學(xué)效應(yīng)、注重其實(shí)質(zhì)內(nèi)容，更要鎖定目標(biāo)客戶的要求性、成長(zhǎng)性、潛在性的需求，要有高度、深度和獨(dú)特性、可持續(xù)性。主題理念意向描述建筑立面干凈清晰，與綠地、樹木、天空相呼應(yīng)，形成城市一道亮麗的風(fēng)景線，城市綠化以自然為原則，并不過多喧染人工環(huán)境，富有個(gè)性且充滿情趣。居住區(qū)綠化草坪面積大，適當(dāng)點(diǎn)綴花木有助于開闊視野，一些獨(dú)具匠心的城市雕塑在街頭、建筑叢林中隨處可見，增加

7、了城市的藝術(shù)性和生動(dòng)性。繽紛的生活，在這里，每一天都是新的，每一天，都是新意趣！主題理念營(yíng)造，我們的Idea主張：人本主義的歸宿，陽(yáng)光花城的營(yíng)建原則：實(shí)用性原則：尊重居者習(xí)慣，照顧住戶日常需要，滿足住戶居住要求；景觀性原則：窗外景致流動(dòng)，按景觀連續(xù)，樓樓有花園，戶戶有風(fēng)景。共享性原則：在花園，架空層等公共空間內(nèi)大量設(shè)施可駐留場(chǎng)所，滿足鄰里交往的需求，營(yíng)造更多情感空間；私密原則：尊重居者隱私。采光性原則：滿足住戶身心健康需要，重點(diǎn)考慮朝向和樓間距。通透性原則：通透是視覺的連貫和空間的連續(xù)，社區(qū)任意一點(diǎn)，至少有三條視線可以看到天空，在社區(qū)外圍也能看到小區(qū)中心的風(fēng)景。園林景觀建議：“泰安城市花園”高

8、尚人文社區(qū)，主題要領(lǐng)的永恒伴隨景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造社區(qū)居民舒適的戶外活動(dòng)場(chǎng)所，讓人與景在交流中領(lǐng)略精神的愉悅和心理滿足。社區(qū)整體環(huán)境景觀應(yīng)統(tǒng)一體現(xiàn)自然，以綠、水、陽(yáng)光、雕塑、小品為主題與建筑自成一體，為人們提供一處天藍(lán)綠地，水潔氣暢、 鳥語花香、健康活潑的溫馨家園。營(yíng)造社區(qū)生態(tài)性、健康性、休閑性、文化/親和性、可參與性?？紤]本案地理位置與氣候物征，建議“園中園”景觀設(shè)計(jì)概念。“園中園”即三個(gè)層次園林結(jié)構(gòu)，社區(qū)I級(jí)園林組團(tuán) - II級(jí)園林-私家花園III園林設(shè)計(jì)手法：運(yùn)用現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)手法，設(shè)計(jì)“四園”?！八膱@”即開敞式組團(tuán)公共綠地空間概念，每一園皆以春、夏、秋、 冬為主線，通過園林設(shè)計(jì)，使一年四季的景觀

9、替換，營(yíng)造出“人間四月芳菲盡，山寺桃花始盛開”疊交意境，使景觀環(huán)境不再是一年四季皆為綠的單調(diào)乏味，而是春有報(bào)春花，吐綠嫩芽；夏有鮮花怒放，枝繁葉茂，郁郁蔥蔥；秋有紅的楓，桂花飄香，金黃的銀杏；冬有“歲寒三友”松、竹、 梅；每一園景皆因選取主導(dǎo)植物不同而各有千秋，配以不同的主題園名。這樣，整個(gè)社區(qū)避免了現(xiàn)實(shí)流行的四周高樓圍繞，中間一片綠地的“四菜一湯”呆板式景觀，從而使社區(qū)從真正享有這片風(fēng)景，同時(shí)使建筑主體掩映在綠海之中，賦予真正高尚、人文生活品質(zhì)。園林設(shè)計(jì)中，應(yīng)本著“多樹少草，多綠少硬”的原則，集中分散、塊狀與帶狀結(jié)合。地方常用樹種如松、柏、 楓、法國(guó)梧桐、油橄欖、梅、桂等，均可運(yùn)用到園林中，

10、形成“君子愛蓮，人才摘桂”的個(gè)性主體園。二、我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？主題：“自然、生態(tài)、城市中心、陽(yáng)光、時(shí)尚、浪漫”支持點(diǎn)：八大選擇理由：配套標(biāo)準(zhǔn)：完美的“一站式”居家、服務(wù)、風(fēng)情休閑步行街、健康顧問中心會(huì)所：泛會(huì)所、中心會(huì)所；棟梁計(jì)劃：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)；周邊配套：各類大型商業(yè)場(chǎng)所、醫(yī)院、生活服務(wù)、休閑類親情安防系統(tǒng)：智能總控系統(tǒng)、24小時(shí)保安巡更、守望相助的社區(qū)文化；智能化：全面e時(shí)代；24小時(shí)親情管家：5A物業(yè)全程親情30多種特約服務(wù)；獨(dú)有的交通、地段、生態(tài)環(huán)境等。三、如何建立強(qiáng)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力 現(xiàn)場(chǎng)指標(biāo)性 核心攻擊點(diǎn) 眼見為實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)感染力 現(xiàn)代化居家的樣板間 展示中心示范休閑環(huán)境中央親水大

11、花園 現(xiàn)代化多功能展示示范組團(tuán)、示范基地推廣指標(biāo)性 核心攻擊點(diǎn) 不斷建立市場(chǎng)的影響力 新聞發(fā)布會(huì)專家談?wù)摯骸⑶锛痉空箷?huì)強(qiáng)勢(shì)SP活動(dòng)各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源整合 市場(chǎng)攻擊點(diǎn)： 1、我們的攻擊目標(biāo)一定是由區(qū)域市場(chǎng)陣地逐漸展開全面市場(chǎng)攻擊戰(zhàn)，首攻本區(qū)域，覆蓋周邊地市；2、一期蓄勢(shì)短促，所以一定要有力轟炸，務(wù)求一石激起千層浪的波動(dòng)效應(yīng)，迅速建立新坐標(biāo)；3、我們一定要造大聲勢(shì)，一定要大手筆的運(yùn)作，要引起轟動(dòng)，充分激發(fā)起客戶的購(gòu)買欲望；推廣程序營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)POP系統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)渲染：展示中心：一定要營(yíng)造親和力強(qiáng)、親松、愜意的氛圍，眼見為實(shí)是買家消費(fèi)決策的重要依據(jù)。1、體現(xiàn)主題理念的形象墻、LOGO的強(qiáng)勢(shì)視覺沖擊；2、各種功能標(biāo)識(shí)

12、VI展板、導(dǎo)示標(biāo)牌的引導(dǎo)詮釋；3、燈光系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)刻意營(yíng)造；4、統(tǒng)一著裝、行為舉止的專業(yè)銷售隊(duì)伍。樣板間：一定要簡(jiǎn)潔、明亮，時(shí)尚現(xiàn)代，彌漫溫馨、浪漫的生活氣息，符合購(gòu)房者的心理需求，感染力強(qiáng)。1、讓裝修公司給出設(shè)計(jì)理念，制作VI展板予以說明；2、有關(guān)裝修材料/費(fèi)用，制作功能標(biāo)識(shí)VI牌。工地現(xiàn)場(chǎng)：展示泰安公司專業(yè)規(guī)范形象，增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心施工物料規(guī)劃擺放，工程隊(duì)著裝統(tǒng)一；施工口號(hào)、標(biāo)語條幅，安全防護(hù)網(wǎng)，工程彩旗飄揚(yáng)工地大門安全管理，有保安、工程形象VI展板；外部營(yíng)銷POP系統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)渲染1、道路導(dǎo)示系統(tǒng)封殺，廣告牌；2、公交車體廣告制作；3、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)色彩繽紛、活潑，就像深圳“歡樂谷”才能抓住

13、我們的目標(biāo)客戶；4、 一定要營(yíng)造這種Feel，南陽(yáng)市中心地產(chǎn)“泰安城市花園”最美！前期資源整合、項(xiàng)目定位新聞發(fā)布會(huì)發(fā)動(dòng)媒體炒作概念動(dòng)線封殺系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)POP展示功能廣告（硬廣告）銷售系統(tǒng)服務(wù)系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)展示系統(tǒng)；1、道路和圍墻的導(dǎo)視系統(tǒng)要堅(jiān)持新穎、別致和實(shí)用的原則。2、展示中心要營(yíng)造親和力強(qiáng)，輕松、愜意的氛圍；體現(xiàn)主題理念的形象強(qiáng)，LOGO要有強(qiáng)烈的視覺沖擊力；建議以暖色為項(xiàng)目的宣傳專用色；各種功能的VI展板導(dǎo)語標(biāo)牌的引導(dǎo)詮釋；燈光系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)的刻意營(yíng)造；統(tǒng)一著裝，經(jīng)過培訓(xùn)的專業(yè)銷售隊(duì)伍。3、工地現(xiàn)場(chǎng)：展示開發(fā)公司專業(yè)規(guī)范形象，增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心?，F(xiàn)場(chǎng)物料規(guī)劃擺放，工程隊(duì)著裝統(tǒng)一；施工口號(hào)、標(biāo)語

14、條幅，安全防護(hù)網(wǎng)，工程彩旗飄揚(yáng)；工地大門安全管理，有保安、工程形象VI展板。4、中州東路、人民路附近等關(guān)鍵區(qū)域?qū)б曄到y(tǒng)封殺，大型廣告牌；公交車體廣告等；營(yíng)銷策略組合保證；1、我們的觀點(diǎn)：A、客戶購(gòu)買決策是理性基礎(chǔ)上的感性判斷，而非理性本身；B、房產(chǎn)價(jià)值為兩部分構(gòu)成：硬價(jià)值=成本+利潤(rùn)，軟價(jià)值=客戶對(duì)產(chǎn)品本身的認(rèn)識(shí)和感受，而提升房產(chǎn)附加稅值最有效的方法，就是形象包裝和廣告促銷；C、媒介的量化分析、媒介組合是構(gòu)成媒介策略的兩大部分，媒介定律推出軟性新聞的價(jià)值尤為突出；D、軟性基礎(chǔ)理論是企業(yè)與傳媒的社會(huì)關(guān)系，保證是有計(jì)劃的向媒介提供“制造新聞”的題材和線索；媒介組合：路牌廣告：在交通要道設(shè)立大型廣告

15、路牌。制造強(qiáng)烈的視覺沖擊力和感染力；報(bào)紙媒介：軟性廣告在南陽(yáng)晚報(bào)南陽(yáng)日?qǐng)?bào)等媒體開辟概念專欄；硬廣告主要在南陽(yáng)晚報(bào)南陽(yáng)日?qǐng)?bào)；宣傳品：VI設(shè)計(jì)、模型設(shè)計(jì)、展示設(shè)施、路牌車體廣告、樓書、其他宣傳資料（折頁(yè)、戶型單張、住宅平面圖）；直遞廣告：有的放矢的運(yùn)用高品質(zhì)的直銷手段，與禮品結(jié)合，利用節(jié)假日攻擊，既維系了社會(huì)關(guān)系又開拓了市場(chǎng)；公關(guān)促銷活動(dòng)SP1、SP活動(dòng)在前期的工作中至關(guān)重要，并隨銷售周期的走勢(shì)貫徹始2、重中之重、聚集人氣：茫茫人群，真正的買家?guī)缀?，但真正買家關(guān)注的就是人氣旺，樓盤人氣旺，機(jī)會(huì)就越多。3、市場(chǎng)信息細(xì)分，鎖定目標(biāo)：SP進(jìn)行過程中可以細(xì)分我們的客戶，并找準(zhǔn)促銷點(diǎn)，鎖定目標(biāo)；利用各種活動(dòng)

16、主題，場(chǎng)景氛圍，道具，頻頻亮相，專門SHOW給他們看，整合理性的基礎(chǔ)上的感性判斷，提升購(gòu)買欲。實(shí)效營(yíng)銷出診疑難雜癥：1、整編客戶網(wǎng)絡(luò)，鞏固口碑經(jīng)濟(jì)，由“B TO C”強(qiáng)勢(shì)推出“C TO C”策略； 營(yíng)銷經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理：留住1個(gè)老客戶費(fèi)用占鎖定1個(gè)新客戶費(fèi)用的1/4 房地產(chǎn)營(yíng)銷成熟定律：如果促銷攻擊強(qiáng)，以客帶客占銷售總額的30%50%顧客傳播與促銷原理：針對(duì)性說服力成功率高達(dá)80%，且成本低、效率最高，他們天生最樂意成為我們的促銷員，因?yàn)樗矚g夸耀自己的決策是多么的英明，更喜歡別人受其影響而決策購(gòu)買，并不高興他人不同的點(diǎn)評(píng)，這樣的他，我們?cè)跄懿粣勰兀?、“泰安城市花園”浪漫Shopping周商場(chǎng)

17、購(gòu)物超值卡；3、“泰安城市花園”一期“明星業(yè)主”評(píng)選，入住后送頭兩年或三年物業(yè)管理費(fèi)；4、集團(tuán)一次性客戶積分，返還大折扣； 階段性市場(chǎng)攻擊線： 蓄勢(shì)引爆期1、泰安城市花園“城市中心、我的家”！有獎(jiǎng)?wù)魑膶ｎ}討論，知道中牟縣新城市中心有個(gè)樓盤名叫“泰安城市花園”；2、媒介攻擊不斷提示、反復(fù)記憶，南陽(yáng)市有個(gè)“泰安城市花園”，“好風(fēng)憑借力，”強(qiáng)化區(qū)域優(yōu)勢(shì)，縮短心里距離。其次，設(shè)計(jì)理念、構(gòu)思軟性宣傳（南陽(yáng)地產(chǎn)大質(zhì)變），引起業(yè)內(nèi)和引導(dǎo)型目標(biāo)的關(guān)注； 3、 SP蓄勢(shì)聚人氣，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)火爆，刺激銷售。強(qiáng)勢(shì)期：1、展示中心、示范單位及環(huán)境，家喻戶曉。2、促銷活動(dòng)配合，老業(yè)主、新買家，團(tuán)體購(gòu)買積分原則，讓主導(dǎo)型目標(biāo)

18、迅速跟進(jìn)，啟動(dòng)市場(chǎng)。四、整合市場(chǎng)營(yíng)銷總布局第一階段：展示攻擊階段結(jié)點(diǎn)：展示中心出現(xiàn)核心攻擊點(diǎn)：展示中心樣板間示范環(huán)境第二階段：示范攻擊階段結(jié)點(diǎn)：組團(tuán)出現(xiàn)核心攻擊點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景第三階段：園區(qū)攻擊階段結(jié)點(diǎn)：園區(qū)出現(xiàn)核心攻擊點(diǎn)：生活實(shí)景第四階段：社區(qū)攻擊階段結(jié)點(diǎn)：示范園區(qū)出現(xiàn)核心攻擊點(diǎn)：生活方式第五階段：品牌攻擊階段：結(jié)點(diǎn)：規(guī)模出現(xiàn)核心攻擊點(diǎn)：品牌 五、整合攻擊戰(zhàn)術(shù)第一部分 ：BI策略 整合推廣BI策略案創(chuàng)意計(jì)劃媒介廣告策略案推廣費(fèi)用預(yù)算第二部分：推廣POP創(chuàng)意制作：1、VI核心：LOGO、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)組2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)VI設(shè)計(jì)制作：工地圍墻 工地及主要干道路牌 樓體招示布導(dǎo)示牌主柱導(dǎo)示旗歡迎標(biāo)牌車體廣告

19、掛旗雨具箱垃圾箱3、VI設(shè)計(jì)制作：形象設(shè)計(jì)制作營(yíng)銷展板售樓書付款方式清單落格員工 /名片信封信紙 4 樣板間VI設(shè)計(jì)制作 氛圍營(yíng)造樣板間歡迎牌展示中心的導(dǎo)視牌戶型標(biāo)牌展示空間功能牌免費(fèi)贈(zèng)送標(biāo)牌（潔具、廚具等擬訂）5、廣告方案階段性媒介執(zhí)行案六、我們形象包裝的整體思路：我們的整體思路：根據(jù)項(xiàng)目建筑特色，社區(qū)規(guī)劃及項(xiàng)目周邊環(huán)境等特點(diǎn)，我們建議以“泰安城市花園”為推廣主題。我們的包裝理念為置業(yè)、居家者營(yíng)造一個(gè)全方位的便利“一站式”家居環(huán)境。整體色彩可以暖色調(diào)為主，突出親和力和視覺沖擊力，以全新的概念和形象展示給大眾。通過現(xiàn)場(chǎng)展示及導(dǎo)示系統(tǒng)，我們可表現(xiàn)為：綠蔭中，沐浴清新氣息；微風(fēng)中，徜徉休閑步調(diào)；晨

20、曦中，洋溢溫馨情懷，以空間，駕駛項(xiàng)目節(jié)奏；Office里，享受成功的喜悅；星空下，邀約繁華共舞，逍遙間，煥發(fā)購(gòu)物姿彩。我們主張三點(diǎn)一線：第一點(diǎn)：營(yíng)銷中心（銷售中心，樣板間、銷售環(huán)境、停車場(chǎng)）。第二點(diǎn)：樣板環(huán)境（社區(qū)大門，社區(qū)入口環(huán)境，社區(qū)內(nèi)風(fēng)情景觀）第三點(diǎn)：施工現(xiàn)場(chǎng)（工程形象、工程進(jìn)度）一線：營(yíng)銷推廣線（通向社區(qū)的交通主干道，通道示范環(huán)境，營(yíng)銷導(dǎo)視系統(tǒng)）七、我們的現(xiàn)場(chǎng)樣板展示環(huán)境如何布置：辦公區(qū)域樣板展示：辦公用品的配備，辦公環(huán)境的裝飾和合理布局，一定要作成現(xiàn)代化的辦公環(huán)境（請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和布置）居住區(qū)域樣板展示：臥室的布置：體現(xiàn)主人的尊貴身份和愜意的休閑環(huán)境，家具和色調(diào)要有親和力的特點(diǎn)，

21、彰顯主人的獨(dú)特個(gè)性和魅力。書房的布置：體現(xiàn)主人的文化修養(yǎng)和品味?？蛷d的布置：體現(xiàn)主人好客和社交面寬廣，人際關(guān)系良好的個(gè)人魅力。廚房和餐廳的布置：展示主人在工作之余，充分享受美味佳肴和天倫之樂的幸福生活氛圍。衛(wèi)生間的布置：體現(xiàn)出整潔，大方、舒適的衛(wèi)生環(huán)境。家具的配備要有個(gè)性和超前意識(shí)。八、我們的媒介組合策略:媒介組合整體布局思路：在媒體選擇中，我們綜合考慮各種因素，包括投入及產(chǎn)出，推廣主題、推廣形式特點(diǎn)等，以效益最大化為目標(biāo)，力爭(zhēng)整合媒體優(yōu)勢(shì)為我所用。因此，在媒體組合中我們建議以報(bào)紙的推廣活動(dòng)為主，綜合樹立樓盤形象地位，配以電視廣告提高樓盤素質(zhì)及擴(kuò)大影響力，以迅速達(dá)到銷售之目的，并樹立品牌形象，

22、為今后銷售做好鋪墊。1、費(fèi)用安排流程如下：推廣總費(fèi)用固定費(fèi)用可變費(fèi)用形象包裝廣告推廣樣板房設(shè)計(jì)制作售樓中心設(shè)立制施工現(xiàn)場(chǎng)包裝樣板房裝修裝飾售樓處裝飾銷售道具固定包裝媒體促銷品SP活動(dòng)2、固定費(fèi)用分配及內(nèi)容如下： 固定費(fèi)用形象包裝樣板房設(shè)計(jì)制作設(shè)計(jì)裝 修家 私裝 飾兩套房潔具沙發(fā)床柜子家電燈布布藝裝飾品生活用品售樓處設(shè)計(jì)制作設(shè)計(jì)裝 修 裝 飾銷 售 道 具室內(nèi)綠化硬件裝飾接待相關(guān)事宜投影機(jī)沙盤模型戶型模型施工現(xiàn)場(chǎng)包裝廣 告 墻現(xiàn) 場(chǎng) 路 燈 旗戶 外 廣 告 牌制作燈光噴繪制作發(fā)布制作發(fā)布3.可變費(fèi)用原則及內(nèi)容如下： 可變費(fèi)用廣告推廣媒體報(bào)紙電視臺(tái)電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)戶外社會(huì)早刊南陽(yáng)電視臺(tái)交通頻道房產(chǎn)網(wǎng)燈桿

23、旗南陽(yáng)晚報(bào)車體廣告電視報(bào)音樂頻道南陽(yáng)網(wǎng)戶外廣告牌促銷品宣傳冊(cè)禮品樓書資料促銷單頁(yè)印刷慶典紀(jì)念品簡(jiǎn)易樓書 電子樓書合同 客戶登記表活動(dòng)紀(jì)念品正式樓書戶型圖 報(bào)價(jià)單 SP推廣活動(dòng)形象推廣促銷活動(dòng)開盤儀式封頂儀式各類主題活動(dòng)各類優(yōu)惠活動(dòng)入伙儀式慶典活動(dòng)媒介攻擊具體執(zhí)行方案：推廣策略規(guī)劃及選擇：媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)：報(bào)刊廣告為主，電視、網(wǎng)絡(luò)為輔，（投放時(shí)間為強(qiáng)銷期和形象展示期），公交車體廣告及促銷廣告等作為交叉媒體。主攻核心策略次核心策略輔助策略報(bào)紙電視、網(wǎng)絡(luò)銷售環(huán)境包裝戶外廣告口碑口碑效應(yīng)SP推廣活動(dòng)促銷推廣直銷廣告報(bào)紙廣告：媒體擬投時(shí)間投放比例費(fèi)用社會(huì)早刊 50%萬元 南陽(yáng)晚報(bào) 35%萬元電視報(bào) 10%萬

24、元其它 5%萬元電視、網(wǎng)絡(luò)廣告(約 萬元)媒體擬放時(shí)間按放比例費(fèi)用全國(guó)衛(wèi)視插播 40%萬元南陽(yáng)電視臺(tái) 40%萬元網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接 20%萬元共計(jì)各長(zhǎng)度廣告片交替滾動(dòng)播放約100次SP推廣活動(dòng)：類別組織內(nèi)容投放比例時(shí)間費(fèi)用促銷、推廣SP活動(dòng)（約 萬元）新聞發(fā)布會(huì)125%萬元嘉年華聯(lián)誼會(huì)125%萬元Openday125%萬元房展會(huì)30%萬元節(jié)假日促銷活動(dòng)20%萬元入伙125%萬元注：每次活動(dòng)我公司提前20天提交活動(dòng)執(zhí)行方案九、我們的營(yíng)銷中心如何布置：1、 背景墻：“泰安城市花園” 2、 沙盤（“泰安城市花園”總規(guī)藍(lán)圖）、模型（戶型、展示區(qū)的規(guī)劃與布置）；燈具、背景音樂系統(tǒng)、綠色植物的點(diǎn)綴；各類VI展示牌，

25、導(dǎo)視標(biāo)牌；宣傳資料和資料架（主樓書首批5000冊(cè)、單張50000張、戶型手冊(cè)5000冊(cè)）；業(yè)務(wù)洽談區(qū)和簽約區(qū)的劃分及布置（桌、椅、沙發(fā)等）營(yíng)銷道具的配備；休閑區(qū)域的布置；停車場(chǎng)的布設(shè)和管理；營(yíng)銷中心統(tǒng)一形象的設(shè)計(jì)與布置（LOGO、VI、CI）；十、項(xiàng)目階段推廣策略1.整體銷售策略：遵循“低開高走，平穩(wěn)入市，及時(shí)調(diào)整”的原則 ，注意一切以市場(chǎng)為導(dǎo)向，盡量不以人的意志為轉(zhuǎn)移。密切注意市場(chǎng)空間，提高產(chǎn)品附加值和文化內(nèi)涵，以發(fā)展商品牌為依托，逐步轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式營(yíng)銷路線，不盲目炒作價(jià)位，制造泡沫，做到即穩(wěn)健又醒目。鑒于本項(xiàng)目所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及項(xiàng)目的工程進(jìn)度等具體情況，為保障銷售過程能夠完整而流暢的進(jìn)行，同時(shí)發(fā)展

26、商能夠收回合理的利潤(rùn)。因此，建議銷售過程可以采用以下推廣順序，價(jià)格走勢(shì)，“低開高走”。2.階段策略：項(xiàng)目銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須基于一個(gè)完整、有序的銷售周期，在不同的階段需要制定不同的銷售策略，以而達(dá)到不同時(shí)期的預(yù)定目標(biāo)。針對(duì)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度，我公司建議采納如下階段銷售策略：預(yù)售(內(nèi)部認(rèn)購(gòu))：（見附圖表）時(shí)間目的基本條件推廣策略待定試探市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注程度試探價(jià)格,水平客戶測(cè)試,確定相關(guān)營(yíng)銷策略方案預(yù)售證取得價(jià)格表制定認(rèn)購(gòu)書確定現(xiàn)場(chǎng)接待處布置完畢公正處、按揭銀行物業(yè)管理公司相關(guān)費(fèi)用確定，培訓(xùn)完成以優(yōu)惠低價(jià)接受少量訂金認(rèn)購(gòu)登記元旦期間散發(fā)優(yōu)惠 周邊客戶配合樓盤包裝進(jìn)行連續(xù)轟炸軟文炒作形象推廣期：（見

27、圖表）時(shí)間目的基本條件推廣策略待定突出開發(fā)商的實(shí)力樹立項(xiàng)目的形象建立市場(chǎng)知名度形象包裝完成（地盤外圍導(dǎo)視）樓書、折頁(yè)電視廣告拍攝完成報(bào)紙廣告制作完成公關(guān)活動(dòng)新聞撰稿炒作鋪墊媒體組合 強(qiáng)勢(shì)銷售期： （見圖表） 時(shí)間目的基本條件推廣策略待定制造熱銷氛圍，掀起銷售高峰項(xiàng)目形象樹立樣板間設(shè)計(jì)施工、布置完畢樓書系統(tǒng)銷售文件強(qiáng)勢(shì)推廣持續(xù)期 ：（見圖表）時(shí)間目的基本條件推廣策略待定加強(qiáng)銷售掀起第二次銷售高峰，回籠資金小區(qū)建成，綠化到位物業(yè)裝飾完畢物業(yè)管理到位 項(xiàng)目結(jié)束業(yè)主入伙嘉年華會(huì)等活動(dòng)。 銷售升華期 ：（見圖表）時(shí)間目的基本條件推出單位價(jià)格推廣策略待定完成銷售過程實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)一期基本售罄二期準(zhǔn)備動(dòng)工二期待定

28、二期接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以迅速回籠資金的角度考慮，根據(jù)工程形象不斷提升價(jià)格，制造“買漲效應(yīng)：是最有效的價(jià)格策略，本項(xiàng)目將在以下銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行價(jià)格提升：優(yōu)先登記階段，正式銷售開始。重大促銷活動(dòng)結(jié)束封頂入伙，現(xiàn)房發(fā)售十二、“泰安城市花園”戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)之“七輪攻擊波”我們運(yùn)用七輪攻擊波戰(zhàn)術(shù)的目的：全新的概念和全新的形象旺盛的人氣搶購(gòu)風(fēng)暴優(yōu)良的口碑效應(yīng)社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)良好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用部分之一：泰安城市花園項(xiàng)目軟文炒作程序與內(nèi)容：軟文炒作程序：（軟文共計(jì)15篇）“泰安城市花園”地域的現(xiàn)狀，未來發(fā)展前景展望 “泰安城市花園”項(xiàng)目的概念炒作 泰安房地產(chǎn)公司傾力打造“泰安城市花園”地產(chǎn)新坐標(biāo) “泰安城市花園”的多功能特點(diǎn)

29、和用途 “泰安城市花園”適時(shí)而生的重大意義 開發(fā)公司老總訪談 “泰安城市花園”的全新商住功能展示 搶購(gòu)“泰安城市花園”大潮的社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)之二：新聞發(fā)布會(huì)泰安房地產(chǎn)公司傾力打造都市之都、城中之城“泰安城市花園”新聞發(fā)布會(huì)泰安城市花園論談會(huì)：針對(duì)泰安城市花園項(xiàng)目的功能、特點(diǎn)、用途展開研討，邀請(qǐng)政府官員、科研精英、科技精英、專家學(xué)者、著名企業(yè)家，媒體記者一同參與，就泰安城市花園的誕生發(fā)表各自的見解。觀摩把企業(yè)知名人士和精英以及政府官員組織起來一同前往國(guó)內(nèi)其他城市，進(jìn)行考察和學(xué)習(xí)，引起社會(huì)普遍關(guān)注和轟動(dòng)效應(yīng)。網(wǎng)論：建立泰安城市花園網(wǎng)站，同政府網(wǎng)和地方網(wǎng)進(jìn)行友情連接，迅速傳遞廣泛信息和提高泰安

30、城市花園的知名度，擴(kuò)大泰安城市花園的影響度。（充分建立起泰安城市花園的品牌效益。）樣板展示泰安城市花園樣板示范單位隆重對(duì)外開放大型SP促銷活動(dòng)Open day開盤活動(dòng)：春、秋季展示展銷會(huì)活動(dòng)入伙大型活動(dòng)十三、我們的工地現(xiàn)場(chǎng)如何體現(xiàn)物業(yè)形象：工地現(xiàn)場(chǎng)宣傳條幅廣告語：締造中堅(jiān)階層品位生活，展現(xiàn)泰安城市花園全新居家空間個(gè)性、時(shí)尚、家居新特色，閑廳、信步縱橫天地間憑窗依欄觀月色，風(fēng)飄柳浮亦休閑他日你若為業(yè)主，報(bào)與桃花此處開商海沖浪激情澎湃，居家休閑情趣悠然貼心的物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主生活空間一塵不染您的滿意是我們不懈的追求全新物業(yè)管理，讓您免去居家之憂我們的服務(wù)將充滿您的每一個(gè)生活空間業(yè)主追求的是成功，我們信奉的是誠(chéng)信以我們