2022年物業(yè)經(jīng)營管理課程

1、物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理概述1、物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與日俱增。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值，而且實(shí)現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。屬于服務(wù)性行業(yè)，又是經(jīng)營性行為，及時服務(wù)性單位，又是經(jīng)營性企業(yè)。 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。2、物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo) 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)

2、滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。這里所說的物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。3、管理型物業(yè)管理企業(yè)，專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別。管理型物業(yè)管理企業(yè)-是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)-是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)綜合型物業(yè)管理企業(yè)-是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次4、物業(yè)經(jīng)營管理的類型劃分為管理型、專業(yè)性

3、和綜合型三種5、物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容 通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇1、房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。2、房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容 直接投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。3、房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資

4、活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。4、房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。5、房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊(一)

5、位置固定性或不可移動性(二)壽命周期長(三)適應(yīng)性(四)各異性(五)政策影響性(六)專業(yè)管理依賴性(七)相互影響性6、房地產(chǎn)投資市場風(fēng)險(xiǎn)和非市場風(fēng)險(xiǎn)無法控制 市場風(fēng)險(xiǎn)可以控制，而非市場風(fēng)險(xiǎn)無法控制7、狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭系另外，從市場競爭的角度來說，區(qū)位確定后，也就決定了在本“區(qū)位”進(jìn)行投資所面臨的競爭對手和競爭關(guān)

6、系。利用發(fā)展、動態(tài)變化的燕國。“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”。 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)1、現(xiàn)房流量與現(xiàn)金流量圖把一定時期各時點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。2、資金時間價值與資金等值的判定 利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。投資利潤率通貨膨脹率，風(fēng)險(xiǎn)因素等即可判定。3、設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)設(shè)備磨損分為有型磨損（實(shí)體性磨損），無形磨損（設(shè)備貶值）。第一類有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。該類磨損

7、使設(shè)備精度降低、勞動生產(chǎn)率下降。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。這種磨損與生產(chǎn)過程的使用無關(guān)，甚至在一定程度上還同使用程度成反比。第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。第二類無形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。4、投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別回收：投入的資本收回折舊、成本 回報(bào)：投入資本獲得的報(bào)酬利潤、利息5、盈利能力指標(biāo)的分類靜態(tài)指標(biāo)：投資回報(bào)率，現(xiàn)金回報(bào)率，靜態(tài)投資回收期動態(tài)指標(biāo)

8、：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，動態(tài)投資回收期 第四章 收益性物業(yè)價值評估1、物業(yè)價格的特征物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。最常見、最簡單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。2、收益性物業(yè)價格和價值的種類一、使用價值和交換價值二、投資價值和市場價值三、成交價格、市場價格和理論價格四、總價格和單位價格五、實(shí)際價格和名義價格六、現(xiàn)房價格和期房價格七、起價、標(biāo)價、成交價和均價八、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價九、買賣價格、租賃價格十、市場調(diào)節(jié)價、

9、政府指導(dǎo)價和政府定價十一、原始價值、賬面價值、市場價值3、影響收益性物業(yè)價格的因素 一、物業(yè)價格的影響因素1不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的2不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的3不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的，但更多的影響因素對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。4有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)。5某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化二、人口因素 1.人口數(shù)量、人口增長、人口密度 2.人口素質(zhì)、文化教育水平、生活質(zhì)量、文

10、明程度 3.家庭人口規(guī)模：家庭人口規(guī)模小型化 三、居民收入因素 四、物價因素 五、利率因素 六、匯率因素 七、物業(yè)稅收因素 八、城市規(guī)劃因素 九、交通管制因素 十、心理因素4、收益性物業(yè)價值評估的基本方法、內(nèi)容及步驟物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法。市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。運(yùn)用市場法估價一般分為

11、下列4大步驟進(jìn)行：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理。求取比準(zhǔn)價格。(二)搜集交易實(shí)例在搜集交易實(shí)例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：交易實(shí)例物業(yè)的狀況交易雙方成交日期；成交價格付款方式交易情況(三)選取可比實(shí)例選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下4個基本要求：可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實(shí)例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實(shí)例即可。(四)建立價格可比基礎(chǔ)建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一幣種

12、和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。(五)交易情況修正對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。房地產(chǎn)市場與市場分析房地產(chǎn)市場的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。按照這些影響因素的性質(zhì)，可將其分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。2、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的構(gòu)成 1總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。2區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主

13、要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。3產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。4供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。5投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。3、房地產(chǎn)供給的主要指標(biāo)供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線因此，供給的基本法則為：當(dāng)其他條件不變時，較高的商品價格會使可供銷售的商品數(shù)量增加，較低的商品價格會使可供

14、銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。4、房地產(chǎn)市場的特性與功能 房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。(一)市場供給的特點(diǎn)市場供給缺乏彈性市場供給具有非同質(zhì)性高度的壟斷性，競爭不充分。 (二)市場需求的特點(diǎn)廣泛性多樣性借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資(三)市場交易的特點(diǎn)交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。耗費(fèi)時間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多(四)市場價格的特點(diǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢現(xiàn)實(shí)價格是在長

15、期考慮下而個別形成的5、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容包括：宏觀因素、市場因素、相關(guān)因素房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的宏觀因素進(jìn)行分析。首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。還要分析研究物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況。6、物業(yè)管理規(guī)劃及制定的基本原則物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預(yù)測未來、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果，估計(jì)可能會遇到的問題，并提出實(shí)現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、

16、行動和程序，估算需要投入的資源和花費(fèi)的時間，考察制約物業(yè)管理工作及其績效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。物業(yè)管理規(guī)劃又是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)的思考、想像和謀劃，進(jìn)而確定、安排達(dá)到目的和滿足業(yè)主要求所必須的各種活動和工作成果。物業(yè)管理規(guī)劃還應(yīng)考慮如何經(jīng)濟(jì)地使用物業(yè)管理企業(yè)的時間和資源。物業(yè)管理規(guī)劃還是調(diào)查、預(yù)測、預(yù)見、謀劃和預(yù)言的過程。7、物業(yè)管理計(jì)劃的分類物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，是用來指導(dǎo)、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營管理過程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費(fèi)、提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益的手段。沒有物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃，物業(yè)管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無定，久而久之就會

17、失去信心，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營管理活動失敗。物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃有多種用途，主要現(xiàn)在以下幾個方面：(1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動；(2)書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識；(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題；(6)測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃；中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物

18、業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為35年；長期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。8、編織物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容房地產(chǎn)市場是一種典型的地域性市場，不存在統(tǒng)一的、一般的房地產(chǎn)市場。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場進(jìn)一步細(xì)分，以便編制出一個具體可行的物業(yè)管理計(jì)劃。細(xì)分市場的方式，需要綜合考慮本章第三節(jié)所介紹的地域、物業(yè)類型和目標(biāo)市場三種細(xì)分方式。(一)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析(二)房地產(chǎn)市場分析(三)鄰里分析(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析(五)業(yè)主目標(biāo)9、物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容1建筑物管理計(jì)劃物業(yè)管理企業(yè)的首要責(zé)任是在物業(yè)維護(hù)、維修、服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)到這些

19、標(biāo)準(zhǔn)所需的成本之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)钠胶狻?1)建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。確定適當(dāng)?shù)木S護(hù)維修標(biāo)準(zhǔn)首先要考慮到物業(yè)的類型和使用特點(diǎn)，物業(yè)體量的大小、物業(yè)的位置、物業(yè)的維修預(yù)算限制，以及業(yè)主就本物業(yè)的長遠(yuǎn)策略。(2)建筑物管理策略。最重要的是決定是否使用有計(jì)劃的維護(hù)維修體系，這兩種方案選擇的結(jié)果通常取決于業(yè)主投資目標(biāo)和其為物業(yè)確定的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)(3)物業(yè)檢查計(jì)劃。一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度。(4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。一個物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)是否良好在很大程度上取決于公共設(shè)施如電、水、煤氣、供熱、電話等的使用狀態(tài)是否正常。2租賃計(jì)劃租賃計(jì)劃是物業(yè)管理計(jì)劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立

20、在市場分析和物業(yè)分析的基礎(chǔ)上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時的總體租金水平，還要針對每一個獨(dú)立的出租單元，編制出租金價格表。3財(cái)務(wù)收支計(jì)劃財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。租賃管理1、房屋租賃的特征 1房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止5租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人2、物業(yè)租賃的方式的分類方式(一)按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分按房屋所有權(quán)的性質(zhì)

21、，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。(二)按房屋租賃期限劃分按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。(四)其他劃分方式還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃。3、物業(yè)租賃管理模式的類型(一)包租轉(zhuǎn)租模式(二)出租代理模式(三)委托管理模式4、租賃管理的工作內(nèi)容(一)房屋租賃登記備案的一般程序1申請2審查3頒證(二

22、)房屋租賃的條件(三)房屋租賃中的違法行為及處罰5、租賃方案與策略主要涉及的工作內(nèi)容1確定可出租面積和租賃方式2編制租賃經(jīng)營預(yù)算3定位目標(biāo)市場4確定租金方案5明確吸引租戶的策略6、經(jīng)營性物業(yè)的租金水平的確定(一)租金的計(jì)算單位和所包含的內(nèi)容(二)基礎(chǔ)租金與附加租金(三)租金的調(diào)整7、房屋租賃合同的基本條款(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所(二)房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況(三)租賃用途(四)租賃期限(五)租金及支付方式(六)房屋的修繕責(zé)任(七)轉(zhuǎn)租的約定(八)變更和解除合同的條件(九)租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)8、實(shí)施客戶關(guān)系管理的目的與內(nèi)容（看） 第七章 成本管理1、物業(yè)管理企業(yè)的成本的構(gòu)成一、營業(yè)

23、成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。二、期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用（1）管理費(fèi)用公司經(jīng)費(fèi)勞動保險(xiǎn)費(fèi)董事會費(fèi)稅金無形資產(chǎn)攤銷(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用2、物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式 (一)按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類(二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分(四)按照計(jì)算依據(jù)不同劃分(五)按照與決策的關(guān)系劃分3、物業(yè)管理服務(wù)成本估算的主要內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括有人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。4、成本預(yù)算、固定預(yù)算、彈性

24、預(yù)算的區(qū)別成本預(yù)算是計(jì)劃，是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段、起點(diǎn)和財(cái)務(wù)預(yù)算的一個重要組成部分，是企業(yè)成本管理在一個時期內(nèi)的成本水平、成本目標(biāo)的一種書面方案固定預(yù)算又稱靜態(tài)運(yùn)算，一般不做變動或更迭，具有相對固定性，因而稱為固定預(yù)算。固定預(yù)算通常每年編制一次。 彈性預(yù)算又稱變動預(yù)算，具有伸縮性，對成本支出進(jìn)行控制和考核。5、零基預(yù)算的基本要求零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算，“二下一上式”，收集和管理有關(guān)資料對預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測根據(jù)企業(yè)（部門）特點(diǎn)編制成本預(yù)算。6、滾動預(yù)算與概率預(yù)算的計(jì)算方法滾動預(yù)算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。(1)確定預(yù)算編制所涉及的每一變量。(2)確定每一變量的變化范

25、圍及其可能性。(3)計(jì)算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率。(4)對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計(jì)算加總，求取成本期望值。7、物業(yè)管理成本控制的內(nèi)容、分類與原則成本控制有廣義和狹義之分物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對目標(biāo)成本本身的控制；二是對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督；三是在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。成本控制有廣義和狹義之分1按控制的時間特征分類按成本控制的時間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。2按控制的機(jī)制分類(1)前饋性控制(2)防護(hù)性控制(3)反饋性控制3 其他方法分類（1）全面控制原則（2）講求經(jīng)濟(jì)效益原則（3）責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則（4）例外管

26、理原則實(shí)際中，例外情況的常用判定有以下要點(diǎn)：第一，重要性。第二，特殊性。第三，一貫性。8、成本日常管理的內(nèi)容(一)利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制(二)嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制(三)建立健全費(fèi)用開支與報(bào)銷審批制度 第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理1、物業(yè)管理活動中涉及的合同的主要類型(1)物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。如土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項(xiàng)服務(wù)合同。2、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別（

27、1）前期物業(yè)服務(wù)合同和由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 此時建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。 （2）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，存在于業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內(nèi)。因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常也是不確定的。 （3）是要式合同 物業(yè)服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征：1物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提2物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同4物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同主要內(nèi)容：1物業(yè)基本情況2委托服務(wù)事項(xiàng)3雙方的權(quán)利義務(wù)4物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6專項(xiàng)維修基金的管理和使用7物業(yè)管理用房8物業(yè)經(jīng)營管理9委托服務(wù)期限1

28、0違約責(zé)任物業(yè)管理工作自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時，除了遵循簽訂一般合同時的注意事項(xiàng)外，還要注意以下四個要點(diǎn)：(一)“宜細(xì)不宜粗”的原則(二)不應(yīng)有無償無限期的承諾(三)實(shí)事求是留有余地(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式3、物業(yè)管理工作中經(jīng)常設(shè)計(jì)的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種 （1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；（2）雇主責(zé)任險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)；（3）物業(yè)管理中涉及的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要是物業(yè)的火險(xiǎn)。 第九章 財(cái)務(wù)管理與績效評價1、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對象、目標(biāo)及其基本內(nèi)容 對象：企業(yè)財(cái)務(wù)活動；各種財(cái)務(wù)關(guān)系 目標(biāo)：(一)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo) 1利潤最大化2資本利潤率最大化或每股利潤最大化 3企業(yè)價值最大化或股東財(cái)富最大化(二)財(cái)務(wù)管理具體目標(biāo)1

29、籌資管理目標(biāo)2投資管理目標(biāo)3利潤分配管理目標(biāo)基本內(nèi)容：(一)籌資決策(二)投資決策(三)利潤分配決策2、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的編制與分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告又稱財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告，是以企業(yè)的日常核算資料為依據(jù)，以表格為主要形式，反映、提供和傳輸企業(yè)財(cái)務(wù)信息的書面報(bào)告文件，是企業(yè)經(jīng)營管理水平的綜合反映。企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告包括會計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告兩部分。財(cái)務(wù)報(bào)告可分為年度、半年度、季度和月度財(cái)務(wù)報(bào)告會計(jì)報(bào)表：(1)資產(chǎn)負(fù)債表(2)利潤表(3)現(xiàn)金流量表(4)成本表文字報(bào)表：主要包括會計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說明兩部分。通過財(cái)務(wù)分析：評價公司的財(cái)務(wù)狀況；評估公司的管理效率；評價公司的獲利能力。三個特征：拓展性，判斷性，依賴性分析的

30、主要形式：1內(nèi)部分析與外部分析（主體不同）2全面分析與專題分析（內(nèi)容和范圍不同）3財(cái)務(wù)報(bào)表分析與內(nèi)部報(bào)表分析（分析資料不同）4趨勢分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析（分析時間和目的不同）分析的主要方法：(一)比率分析法比率分析法是財(cái)務(wù)報(bào)告分析是基本最重要的方法，比率分析法主要包括相關(guān)指標(biāo)比率分析法、構(gòu)成比率分析法以及效率比率分析法三種。(二)比較分析法比較分析法中的數(shù)據(jù)有絕對數(shù)和相對數(shù)兩種。比較標(biāo)準(zhǔn)。具體方法，橫向比較法和縱向比較法。指標(biāo)必須同質(zhì)。分析的一般過程：(一)財(cái)務(wù)報(bào)告分析準(zhǔn)備階段(二)財(cái)務(wù)報(bào)告分析實(shí)施階段(三)財(cái)務(wù)報(bào)告分析報(bào)告階段。3、物業(yè)管理績效考核的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的

31、企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。(一)政府評價(二)社會評價(三)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價(四)企業(yè)自我診斷評價(五)物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評價三個基本要素：評價指標(biāo)；評價方法；評價標(biāo)準(zhǔn)。 評價指標(biāo)體系：績效評價指標(biāo)體系(一)物業(yè)管理績效評價基本指標(biāo)1財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)績效評價指標(biāo)體系2資產(chǎn)營運(yùn)狀況指標(biāo)3償債能力狀況指標(biāo)4發(fā)展能力狀況指標(biāo)(二)物業(yè)管理績效評價修正指標(biāo)(三)物業(yè)管理績效評價評議指標(biāo)4、物業(yè)管理績效評價方法與類型(一)政府評價(二)社會評價(三)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價(四)企業(yè)自我診斷評價(五)物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評價5、物業(yè)管理績效評

32、價指標(biāo)體系的構(gòu)成1財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)(1)凈資產(chǎn)收益率(2)總資產(chǎn)報(bào)酬率(3)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率2資產(chǎn)營運(yùn)狀況指標(biāo)(1)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(2)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率3償債能力狀況指標(biāo)4發(fā)展能力狀況指標(biāo)6物業(yè)管理報(bào)告的類型及其內(nèi)容(一)按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報(bào)告分類1向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告2向高層次管理者提供的物業(yè)管理報(bào)告3向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報(bào)告(二)按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報(bào)告的期間不同分類 月度、季度、半年、年度。 第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理1、寫字樓分類及其類型等級劃分的因素按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租售型寫字樓。按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫

33、字樓分為：(1)單純型寫字樓(2)商住型寫字樓(3)綜合型寫字樓影響寫字樓物業(yè)分類的因素：1位置2交通方便性3聲望或形象4建筑形式5大6電梯7走廊8寫字樓室內(nèi)空間布置9為租戶提供的服務(wù)10建筑設(shè)備系統(tǒng)11物業(yè)管理水平12租戶類型。2、寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo)(一)宏觀目標(biāo)通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。(二)常規(guī)目標(biāo)常規(guī)目標(biāo)集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體，互相滲透。1經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。2管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。3服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。(三)微觀目標(biāo) 微觀目標(biāo)也就是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標(biāo)。為寫字樓的

34、物業(yè)管理提出了九個方面的要求，分別為：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。3、寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素(一)租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況(二)所需面積大小(三)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)（四）財(cái)務(wù)穩(wěn)定行和長期盈利的能力。4、影響寫字樓的租金水平的因素(一)計(jì)算可出租或可使用面積(二)基礎(chǔ)租金與市場租金(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修(四)租金的調(diào)整5、寫字樓物業(yè)管理工作評價的內(nèi)容1能否令業(yè)主滿意。2專業(yè)服務(wù)的水平。3向業(yè)主提供信息的能力。4管理計(jì)劃。6、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價指標(biāo)體系的構(gòu)成(一)服務(wù)滿

35、意度?？炫c慢之分(服務(wù)效率)；熱與冷之分(服務(wù)態(tài)度)；好與壞之分(服務(wù)質(zhì)量)；全與缺之分(服務(wù)制度)；有與無之分(服務(wù)程序)；明與暗之分(服務(wù)標(biāo)準(zhǔn))。(二)物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、包括租賃經(jīng)營方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。(三)物業(yè)品牌化. 是寫字樓項(xiàng)目難以估價的無形資產(chǎn)。 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的主要工作內(nèi)容 1招商及承租戶組合2零售技術(shù) 3物業(yè)維護(hù) 4營銷5保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理6財(cái)務(wù)管理2、策略與運(yùn)行管理與現(xiàn)場管理的工作內(nèi)容(一)策略與運(yùn)行管理策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容，這項(xiàng)工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時就開始進(jìn)行，并在物業(yè)的生命周

36、期內(nèi)一直持續(xù)，包括市場需求分析、選址分析、經(jīng)營業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。這些工作正是從資產(chǎn)管理的角度出發(fā)，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)的收益最大化。從管理層面上來看，策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的更高層次，對于零售商業(yè)物業(yè)的成功運(yùn)營也更為關(guān)鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。(二)現(xiàn)場管理1按管理組織形式不同分類目前一些大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理在管理組織形式上通常采取“門里門外”的做法，即門里小物業(yè)，門外大物業(yè)。將關(guān)鍵專業(yè)和費(fèi)用開支大的專業(yè)(例如消防工程和安全監(jiān)控等)留給自己負(fù)責(zé)，而將一些簡單、勞動密度大和費(fèi)用可控制的專業(yè)(例如保潔和保安警衛(wèi)等)對外實(shí)施分包。有的是

37、將所有的專業(yè)全部發(fā)包給一家物業(yè)管理企業(yè)，有的則是分別分包2按專業(yè)和分包形式的不同進(jìn)行分類還有一些大型商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)營者根據(jù)物業(yè)管理各個專業(yè)的特點(diǎn)3、零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的具體原理零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論主要集中在三個領(lǐng)域：中心地理論、同類零售商聚集理論和需求外部效應(yīng)理論。上述理論的若干應(yīng)用1租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化2引入主力店以帶來大量客流3空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)4、租賃方案和租賃策略的制定制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。一、租戶選擇 消費(fèi)者的自然習(xí)慣理想的租戶要能提供貨真價實(shí)的商品和服務(wù)理想租戶所經(jīng)營的商品種類應(yīng)該配合整個

38、物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃零售商的聲譽(yù)財(cái)務(wù)能力租戶組合與位置分配租戶需要的特殊服務(wù)。二、租約的制定1關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。2限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶。3限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。4營業(yè)時間。5公用面積的維護(hù)。6廣告、標(biāo)志和圖形。7其他條款。5、零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇時應(yīng)考慮的因素 1關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。2限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶。3限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。4營業(yè)時間。5公用面積的維護(hù)。6廣告、標(biāo)志和圖形。7其他條款。6、基礎(chǔ)租金的確定基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績(營業(yè)額)不相關(guān)的一個最低收入。7、百分比租金的測算方法百

39、分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營業(yè)百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，由于該類租金以零售商的營額為基數(shù)，所以百分比租金常常作為基礎(chǔ)租金的附加部分。通常僅對超出某一營業(yè)額以外的部分才收取此項(xiàng)超額租金。例如，某租戶的基礎(chǔ)租金為10萬元/月，如果營業(yè)額的5%作為百分比租金，則只有當(dāng)月營業(yè)額超過200萬元(10萬元/5%=200萬元)時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。當(dāng)然，如果零售商的月營業(yè)額低于200萬元，則仍按10萬元/月的基本租金收租。8、凈租形式出租的三種類別(1)租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)；(2)租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的

40、稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)；(3)所有的經(jīng)營費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。9、零售商業(yè)物業(yè)租約內(nèi)容 1關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。2限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶。3限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。4營業(yè)時間。5公用面積的維護(hù)。6廣告、標(biāo)志和圖形。7折讓優(yōu)惠。8其他條款。10、零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理的目標(biāo)現(xiàn)場管理的目標(biāo)是為租戶的經(jīng)營活動提供安全、有序和舒適的場所，為實(shí)現(xiàn)租戶的經(jīng)營目標(biāo)和整個物業(yè)的收益目標(biāo)而服務(wù)。在具體實(shí)踐中可將其具體化為“六統(tǒng)一”，即統(tǒng)一的店面管理、統(tǒng)一的店面形象管理、統(tǒng)

41、一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價質(zhì)檢管理。11、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類型1管理模式風(fēng)險(xiǎn)2產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)3管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)4墊款風(fēng)險(xiǎn)5突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn) 第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展房地產(chǎn)組合投資管理的工作內(nèi)容及其步驟（1）內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)分析投資分析行業(yè)分析(產(chǎn)業(yè)分析)準(zhǔn)投資的物業(yè)分析(微觀分析)制定投資方針政策組合投資管理投資決策與運(yùn)作投資選擇(構(gòu)建投資組合及調(diào)整)投資績效評估（2）步驟(一)制訂投資方針和政策(二)投資分析(三)構(gòu)建投資組合(四)投資組合的調(diào)整(五)投資組合績效評估企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容（1)經(jīng)營和管理過程知識；(2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)(獲取產(chǎn)品和服務(wù))；(3)使用和管理房地產(chǎn)及服務(wù)上的結(jié)盟；(4)稀有的專業(yè)技術(shù)知識的收集；(5)信息的機(jī)密性和可得到性；(6)正式和非正式網(wǎng)絡(luò)；(7)風(fēng)險(xiǎn)共享；(8)行動和轉(zhuǎn)變；(9)以競爭價格提供高質(zhì)量服務(wù)。3、設(shè)施管理的內(nèi)容及其涉及的主要問題(一)設(shè)施經(jīng)理的工作包括非職業(yè)性工作和職業(yè)性工作兩大類。(二)涉及的主要問題(1)所有權(quán)的費(fèi)用。(2)生命周期內(nèi)的花費(fèi)。(3)服務(wù)的融合。(4)運(yùn)作和維護(hù)的設(shè)計(jì)。(5)委