房地產(chǎn)工程項目管理詳解

1、房地產(chǎn)置業(yè)管理(gunl)簡介2012-03-7共五十三頁主要(zhyo)內(nèi)容房產(chǎn)項目信息化管理(gunl)介紹房地產(chǎn)項目組織房產(chǎn)項目業(yè)務(wù)與文檔項目信息化解決方案共五十三頁房產(chǎn)運營(ynyng)流程共五十三頁信息化體系結(jié)構(gòu)共五十三頁房產(chǎn)(fngchn)系統(tǒng)構(gòu)架共五十三頁房產(chǎn)系統(tǒng)(xtng)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架共五十三頁 不同層面、角色的人員可以實時看到建設(shè)項目的進(jìn)展?fàn)顩r，并利用平臺提供的各種工具進(jìn)行交流、管理和工作項目數(shù)據(jù)池投資人監(jiān)管層（決策層）管理控制層項目實施運營層數(shù)據(jù)挖掘與信息定制監(jiān)控反饋與決策實施實時一致的信息開放可靠的平臺需求定制化的服務(wù)陽光化的項目管理效益(xioy)分析共五十三頁主要(zhy

2、o)內(nèi)容房產(chǎn)項目(xingm)信息化管理介紹房地產(chǎn)項目組織房產(chǎn)項目業(yè)務(wù)與文檔項目信息化解決方案共五十三頁企業(yè)管理供應(yīng)源需求源房地產(chǎn)板塊房地產(chǎn)項目工程承包板塊設(shè)計板塊其他合作伙伴項目管理客戶關(guān)系管理物業(yè)管理板塊銷售板塊其他合作伙伴項目關(guān)系(gun x)模型共五十三頁項目(xingm)各方關(guān)系共五十三頁處于盟主地位(dwi)的房產(chǎn)開發(fā)商共五十三頁施工單位地位(dwi)共五十三頁典型(dinxng)的房地產(chǎn)置業(yè)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)共五十三頁組織職能(zhnng)投資發(fā)展部土地信息獲得 項目可行性分析 談判,獲取土地 其他行業(yè)投資機會(j hu)選擇 土地獲得的人脈關(guān)系數(shù)據(jù)庫建立和維護(hù) 投資項目風(fēng)險管理 共五

3、十三頁組織(zzh)職能技術(shù)部項目前期技術(shù)管理 項目實施階段技術(shù)支持 企業(yè)(qy)技術(shù)管理 項目技術(shù)信息管理 項目知識管理 共五十三頁組織(zzh)職能項目部前期：參與工程規(guī)劃與設(shè)計；參與工程專業(yè)的招投標(biāo)；協(xié)助設(shè)計院，完成施工圖設(shè)計及審圖；征詢政府部門及相關(guān)單位，審領(lǐng)有關(guān)證照實施：參與工程建設(shè)方案(fng n)的確定；參與材料、設(shè)備的招投標(biāo)；按計劃達(dá)到工期、質(zhì)量、成本、安全的工作目標(biāo)值交付驗收竣工收尾管理。參與決算，負(fù)責(zé)保修期內(nèi)維修， 項目運作經(jīng)驗案例整理以及信息歸檔,總結(jié)評價 項目經(jīng)理土建結(jié)構(gòu)工程師（現(xiàn)場）前期及配套工程師電氣安裝或機電工程師預(yù)決算工程師助理工程師共五十三頁組織職能(zhnn

4、g)機電物資部物資采購招標(biāo)的前期信息準(zhǔn)備。包括：市場調(diào)查、供貨商考察、投標(biāo)單位審查、推薦；受相關(guān)部門委托，制訂物資采購計劃；物資采購須按國家和地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對有特殊要求的資源，組織有關(guān)部門共同認(rèn)定；建立物資數(shù)據(jù)庫，對物資進(jìn)行記錄和評估；對履約條件、質(zhì)量、三包條件、條款爭議和索賠等事項負(fù)責(zé)，按照(nzho)工程進(jìn)度計劃組織物資、設(shè)備進(jìn)場；共五十三頁組織(zzh)職能招投標(biāo)部受有關(guān)部門委托，組織各類招標(biāo)采購工作。編制、審定各類招標(biāo)文件。對委托招標(biāo)部門推薦的投標(biāo)單位進(jìn)行審核，增加或減少投標(biāo)單位，并通報委托招標(biāo)部門，聯(lián)合確定投標(biāo)單位。推薦評委，組織招標(biāo)，確定中標(biāo)單位，下達(dá)中標(biāo)通知書。對與中標(biāo)單位簽訂(

5、qindng)的合同進(jìn)行審核。組織對中標(biāo)單位的年度考核，確定下一年度合格投標(biāo)預(yù)選單位。共五十三頁組織職能(zhnng)成本管理部1、對工程造價的概算、預(yù)算進(jìn)行編制；2、對工程決算進(jìn)行審核；3、對中期(zhngq)支付按形象進(jìn)度的工程量進(jìn)行審核；4、對全項目的成本核算共五十三頁組織(zzh)職能客戶服務(wù)部處理客戶投訴(tu s)：接待客戶投訴(tu s)，了解情況；協(xié)調(diào)其他部門，解決客戶投訴(tu s)的問題，負(fù)責(zé)與客戶溝通，協(xié)商，必要時應(yīng)對法律訴訟，客戶投訴總結(jié)分析：分析客戶投訴，總結(jié)原因，撰寫分析報告，提出建議業(yè)委會協(xié)調(diào)：參與小區(qū)的業(yè)委會活動，協(xié)調(diào)小區(qū)與公司相關(guān)事務(wù)共五十三頁主要(zhyo)

6、內(nèi)容房產(chǎn)項目信息化管理介紹房地產(chǎn)項目組織(zzh)房產(chǎn)項目業(yè)務(wù)與文檔項目信息化解決方案共五十三頁從協(xié)同工作角度看項目(xingm)活動與參建方管理職能主要管理活動參建方業(yè)主監(jiān)理施工設(shè)計供應(yīng)投資控制工程概預(yù)算/竣工決算批準(zhǔn)審核編制月度工程款支付批準(zhǔn)/實施審核申請合同價外支付批準(zhǔn)/實施審核申請進(jìn)度控制工程開工批準(zhǔn)審核申請施工總進(jìn)度計劃/單位工程施工進(jìn)度計劃批準(zhǔn)審核編制審核分部/分項工程施工作業(yè)計劃監(jiān)督批準(zhǔn)編制月度施工計劃批準(zhǔn)審核申請一般進(jìn)度控制監(jiān)督監(jiān)督實施工/機/料動態(tài)管理監(jiān)督監(jiān)督實施工程暫停施工批準(zhǔn)申請實施工程復(fù)工批準(zhǔn)審核申請工程延期報審批準(zhǔn)審核申請共五十三頁管理職能主要管理活動參建方業(yè)主監(jiān)理施

7、工設(shè)計供應(yīng)質(zhì)量控制設(shè)計交底/圖紙會審主持參與參與參與組織機構(gòu)/人員素質(zhì)審查批準(zhǔn)審核編制材料/設(shè)備報驗監(jiān)督批準(zhǔn)實施申請施工測量放線監(jiān)督批準(zhǔn)實施施工試驗/砼配合比管理監(jiān)督批準(zhǔn)實施實施技術(shù)安全交底監(jiān)督監(jiān)督實施日常質(zhì)量控制監(jiān)督監(jiān)督實施分部分項工程質(zhì)量檢驗評定監(jiān)督實施申請單位工程質(zhì)量檢驗評定和產(chǎn)品移交批準(zhǔn)實施申請質(zhì)量事故處理批準(zhǔn)審核申請工程竣工驗收申請參與參與參與從協(xié)同工作角度看項目(xingm)活動與參建方共五十三頁管理職能主要管理活動參建方業(yè)主監(jiān)理施工設(shè)計供應(yīng)合同管理分包分供合同報審批準(zhǔn)審核申請分包分供商管理監(jiān)督監(jiān)督實施總包與指定分包協(xié)調(diào)監(jiān)督監(jiān)督實施設(shè)計變更洽商主持參與參與參與變更指令/通知監(jiān)督編制

8、實施一般索賠批準(zhǔn)審核申請重大索賠談判參與主持參與信息管理組織機構(gòu)/實施細(xì)則審核編制編制總體/單位工程施工組織設(shè)計/施工方案批準(zhǔn)審核編制審核其他施工組織設(shè)計/施工方案批準(zhǔn)審核編制開工準(zhǔn)備會議主持參與參與參與監(jiān)理例會參與主持參與參與監(jiān)理日志/監(jiān)理月報審核編制日常通信/通知實施實施實施竣工技術(shù)資料整理移交批準(zhǔn)參與編制從協(xié)同工作角度看項目(xingm)活動與參建方共五十三頁從信息(xnx)文檔角度看項目活動與參建方管理職能管理活動信息報表參建方業(yè)主監(jiān)理施工設(shè)計供應(yīng)投資控制預(yù)算決算工程量計算清單/施工預(yù)算書批準(zhǔn)簽認(rèn)提交工程竣工決算批準(zhǔn)簽認(rèn)提交月工程款支付月完成工程量報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交月完成工程量統(tǒng)計報表

9、瀏覽批準(zhǔn)提交月付款報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交月完成工作量統(tǒng)計報表瀏覽批準(zhǔn)提交工程預(yù)付款報審表瀏覽批準(zhǔn)提交工程預(yù)付款支付證書批準(zhǔn)提交瀏覽月支付匯總表瀏覽批準(zhǔn)提交工程款支付證書批準(zhǔn)提交瀏覽價外支付設(shè)計變更、洽商費用報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交費用索賠報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交共五十三頁從信息(xnx)文檔角度看項目活動與參建方管理職能管理活動信息報表參建方業(yè)主監(jiān)理施工設(shè)計供應(yīng)進(jìn)度控制進(jìn)度計劃施工進(jìn)度計劃（調(diào)整計劃）報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交施工總進(jìn)度計劃批準(zhǔn)簽認(rèn)提交簽認(rèn)單位工程進(jìn)度計劃批準(zhǔn)簽認(rèn)提交簽認(rèn)分部分項工程作業(yè)計劃瀏覽批準(zhǔn)提交年、季、施工綜合進(jìn)度計劃批準(zhǔn)簽認(rèn)提交施工情況月報（含人/機/料動態(tài)表）瀏覽批準(zhǔn)提交計劃調(diào)整工程動工報

10、審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交工程部分暫停指令批準(zhǔn)提交簽認(rèn)工程復(fù)工報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交工程延期報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交共五十三頁從協(xié)同工作角度看項目(xingm)活動與參建方管理職能管理活動信息報表參建方業(yè)主監(jiān)理施工設(shè)計供應(yīng)投資控制預(yù)算決算工程量計算清單/施工預(yù)算書批準(zhǔn)簽認(rèn)提交工程竣工決算批準(zhǔn)簽認(rèn)提交月工程款支付月完成工程量報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交月完成工程量統(tǒng)計報表瀏覽批準(zhǔn)提交月付款報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交月完成工作量統(tǒng)計報表瀏覽批準(zhǔn)提交工程預(yù)付款報審表瀏覽批準(zhǔn)提交工程預(yù)付款支付證書批準(zhǔn)提交瀏覽月支付匯總表瀏覽批準(zhǔn)提交工程款支付證書批準(zhǔn)提交瀏覽價外支付設(shè)計變更、洽商費用報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交費用索賠報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交共五十三頁從

11、協(xié)同工作角度看項目(xingm)活動與參建方管理職能管理活動信息報表參建方業(yè)主監(jiān)理施工設(shè)計供應(yīng)投資控制預(yù)算決算工程量計算清單/施工預(yù)算書批準(zhǔn)簽認(rèn)提交工程竣工決算批準(zhǔn)簽認(rèn)提交月工程款支付月完成工程量報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交月完成工程量統(tǒng)計報表瀏覽批準(zhǔn)提交月付款報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交月完成工作量統(tǒng)計報表瀏覽批準(zhǔn)提交工程預(yù)付款報審表瀏覽批準(zhǔn)提交工程預(yù)付款支付證書批準(zhǔn)提交瀏覽月支付匯總表瀏覽批準(zhǔn)提交工程款支付證書批準(zhǔn)提交瀏覽價外支付設(shè)計變更、洽商費用報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交費用索賠報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交共五十三頁從信息(xnx)文檔角度看項目活動與參建方管理職能管理活動信息報表參建方業(yè)主監(jiān)理施工設(shè)計供應(yīng)質(zhì)量控制材料設(shè)備材

12、料/構(gòu)配件/設(shè)備報驗單瀏覽批準(zhǔn)簽認(rèn)提交合格證/復(fù)試單/檢驗單瀏覽批準(zhǔn)提交砂漿及混凝土配合比審批單瀏覽批準(zhǔn)提交放線定位施工測量放線報驗單瀏覽批準(zhǔn)提交工程沉降觀測記錄瀏覽批準(zhǔn)提交人員素質(zhì)工程項目負(fù)責(zé)人申報表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交組織機構(gòu)申報表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交勞動力情況申報表瀏覽批準(zhǔn)提交分部分項工程分項/分部工程質(zhì)量檢驗認(rèn)可單瀏覽批準(zhǔn)提交預(yù)檢工程檢查記錄單瀏覽批準(zhǔn)提交隱蔽工程檢查記錄瀏覽批準(zhǔn)提交分項/分部工程質(zhì)量檢驗評定表瀏覽批準(zhǔn)提交施工試驗報告瀏覽批準(zhǔn)提交單位工程單位工程驗收記錄批準(zhǔn)提交瀏覽竣工移交證書批準(zhǔn)提交瀏覽質(zhì)量問題不合格工程項目通知瀏覽提交簽認(rèn)安全隱患通知書瀏覽提交簽認(rèn)工程質(zhì)量整改通知單瀏覽提交簽認(rèn)整改

13、復(fù)查報審表瀏覽批準(zhǔn)提交共五十三頁從信息(xnx)文檔角度看項目活動與參建方管理職能管理活動信息報表參建方業(yè)主監(jiān)理施工設(shè)計供應(yīng)合同管理原始合同勘察設(shè)計資料/設(shè)計文件瀏覽瀏覽瀏覽瀏覽招投標(biāo)文件/合同文件瀏覽瀏覽瀏覽合同變更設(shè)計變更通知書批準(zhǔn)提交簽認(rèn)工程洽商記錄簽認(rèn)提交簽認(rèn)變更指令批準(zhǔn)提交簽認(rèn)費用索賠/工程延期審批表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交人工/材料價格調(diào)整申報表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交分包分供合同分包單位資質(zhì)報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交成品、半成品供應(yīng)單位資質(zhì)報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交主要工程設(shè)備選型報審表批準(zhǔn)簽認(rèn)提交簽認(rèn)分包合同瀏覽批準(zhǔn)簽認(rèn)乙方負(fù)責(zé)的材料設(shè)備采購合同瀏覽批準(zhǔn)簽認(rèn)簽認(rèn)共五十三頁從信息(xnx)文檔角度看項目活動與參建方管理

14、職能管理活動信息報表參建方業(yè)主監(jiān)理施工設(shè)計供應(yīng)信息管理總體工程概況瀏覽瀏覽瀏覽組織項目組織機構(gòu)設(shè)置/管理人員檔案瀏覽瀏覽瀏覽監(jiān)理規(guī)劃/監(jiān)理實施細(xì)則瀏覽提交施工質(zhì)量保證體系/技術(shù)安全措施瀏覽瀏覽提交施工組織設(shè)計施工組織總設(shè)計批準(zhǔn)簽認(rèn)提交簽認(rèn)單位工程施工組織設(shè)計批準(zhǔn)簽認(rèn)提交簽認(rèn)分部分項工程施工組織設(shè)計瀏覽批準(zhǔn)提交季節(jié)或特種施工組織設(shè)計批準(zhǔn)簽認(rèn)提交日常記錄監(jiān)理日志/監(jiān)理月報瀏覽提交來往函件/會議紀(jì)要簽認(rèn)提交簽認(rèn)照片資料/其他活動記錄簽認(rèn)提交簽認(rèn)竣工竣工資料批準(zhǔn)簽認(rèn)提交簽認(rèn)共五十三頁主要(zhyo)內(nèi)容房產(chǎn)項目信息化管理介紹(jisho)房地產(chǎn)項目組織房產(chǎn)項目業(yè)務(wù)與文檔項目信息化解決方案共五十三頁項目

15、(xingm)信息化房產(chǎn)(fngchn)置業(yè)業(yè)務(wù)房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)信息化物業(yè)管理業(yè)務(wù)信息化共五十三頁房地產(chǎn)置業(yè)業(yè)務(wù)(yw)模型共五十三頁房地產(chǎn)增值鏈模型(mxng)立項決策資金籌措選擇監(jiān)理單位選擇勘測設(shè)計單位設(shè)計管理施工進(jìn)度管理竣工驗收銷售物業(yè)管理施工單位招標(biāo)予售財務(wù)管理投資管理共五十三頁房地產(chǎn)信息化應(yīng)用(yngyng)模型共五十三頁投資(tu z)可研分析房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 分析(fnx)項目投資金額分析項目贏利能力分析項目清償能力分析項目投資回收分析外部因素分析、內(nèi)部因素分析共五十三頁招投標(biāo)管理(gunl)共五十三頁進(jìn)度(jnd)分析共五十三頁動態(tài)(dngti)成本成本類型：目標(biāo)成本、計

16、劃成本、實際成本 特點：使管理者在項目進(jìn)行的任何階段都能夠(nnggu)了解項目到當(dāng)前時間為止的盡肯能準(zhǔn)確的全局成本，該成本應(yīng)是隨項目的推進(jìn)動態(tài)變化的 共五十三頁合同(h tong)管理合同簽定預(yù)付款支付進(jìn)度款申請進(jìn)度款支付竣工決算變更、索賠、違約(wi yu)、爭議共五十三頁物資(wz)管理主要針對甲供物資的管理：對大宗(dzng)物資、機電設(shè)備等材料進(jìn)行集中采購、供應(yīng) 甲供物資 VS 甲控物資共五十三頁項目(xingm)信息化房產(chǎn)(fngchn)置業(yè)業(yè)務(wù)房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)信息化物業(yè)管理業(yè)務(wù)信息化共五十三頁售樓業(yè)務(wù)流程共五十三頁信息系統(tǒng)規(guī)劃(guhu)共五十三頁信息系統(tǒng)功能(gngnng)說明房源

17、管理：屬于售樓過程中的基礎(chǔ)資料錄入部分，用于建立樓盤銷售所必須的基本房間資料、房間銷售前的價格制定、相關(guān)付款方式的定義、銷售過程中價格的調(diào)整、折扣定義等功能(gngnng)。銷售前臺管理：對銷售現(xiàn)場日常的工作進(jìn)行管理，對房間的銷售過程和成交或意向客戶進(jìn)行管理。包括銷售控制、意向查詢/模擬付款、客戶跟進(jìn)管理、誠意認(rèn)購登記以及認(rèn)購管理。銷售內(nèi)業(yè)管理：主要是對已簽訂正式認(rèn)購協(xié)議的房間的后續(xù)管理工作，系統(tǒng)著重于辦理過程的跟蹤管理，支持針對不同的業(yè)務(wù)，設(shè)置其相應(yīng)的業(yè)務(wù)狀態(tài)，從而更直觀地跟蹤各項業(yè)務(wù)的辦理過程。主要包括簽約管理、按揭管理、入住管理、面積補差、產(chǎn)權(quán)管理、 藍(lán)印管理及檔案管理。 財務(wù)收費管理：

18、用于對已售房間各種款項的收支、證明及票據(jù)的管理，如票據(jù)管理、誠意金/房款式/代收費用的收支和查詢、銀行放款及證明的開具等。包括財務(wù)待辦、收支管理、收支查詢、票據(jù)管理及證明管理五個模塊?？蛻絷P(guān)系管理：以客戶為中心對客戶資料、銷售機會、客戶跟蹤、客戶服務(wù)、客戶投訴、客戶分析等進(jìn)行管理。共五十三頁項目(xingm)信息化房產(chǎn)(fngchn)置業(yè)業(yè)務(wù)房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)信息化物業(yè)管理業(yè)務(wù)信息化共五十三頁 住宅產(chǎn)品交付 小區(qū)建筑及設(shè)施保養(yǎng)安全管理 綜合信息服務(wù)公共服務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程共五十三頁信息系統(tǒng)規(guī)劃(guhu)共五十三頁系統(tǒng)主要面對的是居住小區(qū)的物業(yè)管理模式。主要是做好戶籍(hj)、產(chǎn)權(quán)、收費、租賃、服務(wù)、設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)備方面的管理及維修工作控制。主要功能包括：物業(yè)房產(chǎn)管理、業(yè)主管理、收費管理、房產(chǎn)維修、房產(chǎn)租賃、設(shè)備管理、安防管理、倉庫管理、綠化保潔管理、社區(qū)文化等。信息系統(tǒng)功能(gngnng)說明共五十三頁總結(jié)(zngji)房產(chǎn)(fngchn)項目信息化管理介紹房地產(chǎn)項目組織房產(chǎn)項目業(yè)務(wù)與文檔項目信息化解決方案共五十三頁Thanks共五十三頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)置業(yè)管理簡介。不同層面、