成都市房地產(chǎn)市場季度報告書

1、中原地產(chǎn)： 2008 年成都房地產(chǎn)市場一季度陳訴成都市法制辦出臺成都市商品房預(yù)售資金羈系暫行步伐（征求意見稿），對商品房預(yù)售資金的治理做出劃定為預(yù)售資金開設(shè)專門賬戶， 并通過第三方羈系機(jī)構(gòu)進(jìn)行羈系。同時，對本項資金的用途也做出劃定商品房預(yù)售資金主要用于支付工程款、 以及購置修建質(zhì)料等方面。通過此項步伐，有望實現(xiàn)預(yù)售資金的公道利用，保障購房者利益。憑據(jù)成都市新建住宅物業(yè)保修金羈系實施細(xì)則的劃定， 08 年 1 月 1 日起，開發(fā)商辦產(chǎn)權(quán)證，必須出具住宅物業(yè)保修金交款憑證。1 月 25 日，央行于 08 年首度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，幅度為 0.5% ；同時，上層人士還透露，在 08 年后期，央行還將以

2、 0.5% 為幅度，對存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行 3 至 4 次的調(diào)解。此次金率的上調(diào)，對付樓市而言，主要有助于牢固 07 年宏觀調(diào)控結(jié)果， 抑制春節(jié)后樓市的大幅回暖。憑據(jù)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知的通知， 明文劃定繼承停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供給。預(yù)示未來別墅市場會越發(fā)緊俏。08 年 1 月 7 日，領(lǐng)土資源部公布關(guān)于進(jìn)一步革新和完善報國務(wù)院批準(zhǔn)都會建立用地審查報批事情的通知，通知劃定，從 08 年起，在領(lǐng)土資源部按預(yù)期下達(dá)土地利用籌劃指標(biāo)后， 省級政府于每年 2 月底前匯總后一次性向國務(wù)院申報都會建立用地；同時，在都會申報新增建立用地歷程中，應(yīng)滿足綜合平衡、突出重點的要求；應(yīng)適當(dāng)壓縮產(chǎn)業(yè)

3、用地，重點包管居住用地；應(yīng)確保廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中低價位以及中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例應(yīng)不低于 70%。通知中有關(guān)一次性申報的決定， 在一定水平限制各省級政府有關(guān)土地利用的靈活性，但卻間接提高用地籌劃要求，有利于建立用地的整體籌劃；別的，對土地申報歷程中應(yīng)遵行的原則做出明確劃定，對土地籌劃起到引導(dǎo)作用，同時也能保障未來更大的住宅供給量。2 月 4 日，央行和銀監(jiān)會配合頒布了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款治理步伐，該步伐中劃定商業(yè)銀行等其他銀行金融機(jī)構(gòu)皆可對經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)放貸款； 經(jīng)濟(jì)適用房貸款項目的資本金不得低于項目總投資的 30%，低于一般商業(yè)性房地產(chǎn)項目不得低于 35%的劃定；貸款

4、利率按人民銀行利率政策執(zhí)行，可以適當(dāng)下浮，但下浮比例不凌駕 10%；個體都會成片開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房，貸款期限可放寬至 5 年； 對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款項目原則上實行關(guān)閉治理。此步伐實施后，貸款人范疇擴(kuò)大，貸款申請條件變寬； 同時， 此步伐的頒布也明確了利率優(yōu)惠政策，放寬了貸款期限，并范例了資金治理領(lǐng)土資源部日前已出臺并正式實施了新修訂的產(chǎn)業(yè)項目建立用地控制指標(biāo)，對產(chǎn)業(yè)項目建立用地實行新的控制指標(biāo)。首先，投資強(qiáng)度尺度普遍提高 15%；其次， 容積率 ( 某一宗地內(nèi)總修建面積與宗地面積的比值 )控制指標(biāo)，也作相應(yīng)提高。在 30 個行業(yè)大類中， 27 個行業(yè)大類容積率上調(diào) 0.2 ， 2 個行業(yè)大類容

5、積率上調(diào)0.1( 石油加工、煉焦及核燃料加產(chǎn)業(yè)和醫(yī)藥制造業(yè) )， 1個行業(yè)大類容積率保持穩(wěn)定 ( 化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè) ) 。別的，還新增加綠地率控制指標(biāo)，劃定產(chǎn)業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得擺設(shè)綠地。 同時，針對一些地方將打著產(chǎn)業(yè)用地旗號的“配套設(shè)施”轉(zhuǎn)向商業(yè)籌劃或進(jìn)行商業(yè)化運作，產(chǎn)業(yè)項目建立用地控制指標(biāo)聲明，嚴(yán)禁在產(chǎn)業(yè)項目用地范疇內(nèi)制作成套住宅、 專家樓、 賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。3 月 25 日，央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其上調(diào)幅度為 0.5 個百分點。 這是在 08 年里， 繼 1 月 25 日之后，央行第二輪上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；也是去年以來第 12 次動用這一錢幣政策東西。

6、通過這次調(diào)解后，普通存款類金融機(jī)構(gòu)所執(zhí)行的存款準(zhǔn)備金率達(dá) 15.5 。溫家寶政府事情陳訴3 月 5 日， 溫家寶在十一屆全國人大一次集會上作政府事情陳訴時指出要繼承推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)解， 轉(zhuǎn)變生長 方法。對峙嚴(yán)把土地、信貸閘門和市場準(zhǔn)入尺度，要從嚴(yán)控制新增建立用地特別是產(chǎn)業(yè)用地， 今年土地利用籌劃總范圍控制在去年水平。溫家寶在政府事情陳訴中提出，要對峙擴(kuò)大內(nèi)需目標(biāo)，調(diào)解投資和消費干系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長由主要依靠投資、出口拉動向依靠消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變。對峙嚴(yán)把土地、信貸閘門和市場準(zhǔn)入尺度，特別要增強(qiáng)和范例新開工項目治理，嚴(yán)格執(zhí)行項目新開工條件。從嚴(yán)控制新增建立用地特別是產(chǎn)業(yè)用地， 今年土地利用

7、籌劃總范圍控制在去年水平。從陳訴通報的政策導(dǎo)向來看，照舊要在穩(wěn)定的大情況下逐步對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解， 要本著又好又快地原則生長經(jīng)濟(jì)，也就是說今后的生長導(dǎo)向?qū)㈤_始重視質(zhì)量，不再一味的追求速度，須要時甚至可以犧牲一定的速度。因此，未來國度仍然會收緊錢幣政策，嚴(yán)格控制土地和信貸，控制牢固資產(chǎn)投資的范圍，努力拉動內(nèi)需，將目前以投資為主要依靠的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步向以消費為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，就此看來，經(jīng)濟(jì)調(diào)控還遠(yuǎn)未結(jié)束，房地財產(chǎn)的生長前景還將經(jīng)受考驗。同時，溫總理也強(qiáng)調(diào)對峙正確發(fā)揮政府和市場的作用， 政府主要制定住房籌劃和政策， 搞好土地公道供給、集約利用和治理，重點生長面向中低收入家庭的住房。這表明了政府以尊重

8、市場作用為導(dǎo)向的調(diào)控態(tài)度， 這對付房地財產(chǎn)的生長來說是一個利好， 這賜與了開發(fā)商很 大的市場預(yù)期和信心，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)解有著深遠(yuǎn)的影響。本季度主城區(qū)供給土地 974.535 畝， 同比增加 71.7%，環(huán)比下降 59.21% 。另外，本季度供給的 11 宗土地全部成交， 其成交面積同比增加 109.42%， 環(huán)比下降 45.58% 。從本季度土地成友愛況來看，所供給的土地受到市場的接待，主城區(qū)供給的 11 宗土地均順利成交。相對07 年 4 季度而言，土地市場趨于平穩(wěn)，市場上暫未出現(xiàn)土地流拍。 同時， 本季度供給量和成交量均同比上升，后期土地市場依然看好。本季度有 41 宗土

9、地順利成交，合計面積 3476.786畝。其中，主城區(qū) 11 宗土地成交，合計面積 974.535畝，占總成交的 28.03% ；郊縣成交 30 起，合計面積2502.25 畝，占成交總量的 71.97% 。3 月，主城區(qū)土地成交比力會合。在 3 月，主城區(qū)有6 宗土地成交，面積為 790.035 畝，占 1 季度主城區(qū)成交總量的 81.07% 。而在郊縣，土地成交主要會合于 1月， 25 宗土地出讓成交，合計面積 1608.65 畝，占郊縣土地成交總量的 64.29% 。從成交土地的平均面積來看，主城區(qū)成交土地平均面積為 88.59 畝，郊縣成交土地平均面積為 83.41 畝，均控制在百畝以

10、內(nèi)。本季度土地成交均價為 273.52 萬元 / 畝，同比下降61.53% ，環(huán)比下降 69.68% 。在本季度的土地市場上，金牛區(qū)成交一宗大地塊，面積達(dá) 521 畝，因購置總價偏高，資金壓力大的影響，導(dǎo)致成交單價偏低，僅 60 萬元/ 畝，一定水平影響整季度的土地成交均價。拋開位于金牛區(qū)的特殊地塊，本季度主城區(qū)的土地成交均價為 518.8 萬元 / 畝，同比下降 27.04% ，環(huán)比下降 42.49% 。由于目前房地產(chǎn)市場疲軟，資金鏈緊繃的情形下，開發(fā)商高價拿地的豪情銳減；加之由于購地需要一次性付款，致使開發(fā)商拿地資金壓力驟增，土地市場趨于平穩(wěn)和理性。商品房供給成交表面本季度主城區(qū)商品房供給

11、面積為 326.91 萬平方米，環(huán)比度淘汰 14.88% ，同比增加 71.63% 。比擬 4 季度的供給量來看， 08 年 1 季度受傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)的影響，供給量出現(xiàn)下滑；而比擬 07 年 1 季度來看，眾多開發(fā)商對樓市回暖信心較大， 一定水平加速了市場放量， 同時，08 年 1 季度有眾多大盤相繼上市，也很大水平的動員市場放量。本季度主城區(qū)商品房成交面積為 160.49 萬平方米，環(huán)比淘汰 35.33% ，同比下降 24.96% 。由于 07 年 9 月出臺新政后，市場出現(xiàn)疲軟，購房者張望情緒高漲，而此形勢一直延續(xù)至 08 年年初， 市場未能如開發(fā)商所愿，最終導(dǎo)致 1 季度成交量走低。商品住

12、宅供給成交表面各月供給情況闡發(fā)主城區(qū)供給情況闡發(fā)在萬科 . 金域藍(lán)灣、魅力之城、首創(chuàng) ?愛這城、華潤?二十四城等項目大放量的動員上，成華區(qū)供給量走高，供給商品房 100 萬平方米，住宅 8533 套，分別占總供給的 30.59% 和 30.96% 。錦江區(qū)市場放量也在望江橡樹林、翡翠城、 上東錦城 及 鑫苑名家 等大項目放量的動員下， 市場放量也比力可觀，供給商品房 82.95 萬平方米，住宅 7771 套，分別占總量的 25.37% 和 28.2%。別的，武侯區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)供給的商品房分別為 77.71 萬平米、 44.87 萬平方米和 21.38 萬平方米。各環(huán)線供給情況闡發(fā)本季度二環(huán)

13、 三環(huán)是供給的主流環(huán)線，區(qū)域內(nèi)眾多項目相繼上市，放量可觀，合計供給商品房 151.89 萬平方米， 住宅 13639 套， 分別占總供給的 46.46% 和 49.49% 。相對二環(huán) 三環(huán)而言，一環(huán)給量相對較少。其中，位于一環(huán)二環(huán)及三環(huán)外的市場供二環(huán)的愛這城、金域藍(lán)灣、華麗 ?碧蔓汀及望江橡樹林等項目推出新房源，放量較大， 動員區(qū)域供給量井噴， 合計供給商品房 80.5萬平方米，占總供給的 24.62% 。其次，三環(huán)外供給商品房 75.36 萬平方米，住宅 5817 套。在一環(huán)內(nèi)，同樣有少數(shù)項目在本季度推出新房源。其中，內(nèi)環(huán) 一環(huán)供給商品房 15.03 萬平方米，內(nèi)環(huán)內(nèi)供給商品房 4.13 萬

14、平方米， 其供給市場照舊比力樂觀。各方位供給情況闡發(fā)從各方位商品房供給情況來看，城東市場放量最大。在城東市場上，位于成華區(qū)的華麗東方、萬科 ?魅力之城、萬科 ?金域藍(lán)灣、首創(chuàng) ?愛這城以及位于錦江區(qū)的卓錦城、 望江橡樹林等區(qū)域大盤推出新房源， 且放量較大，配合動員市場放量的上升。供給商品房 159.41 萬平方米，住宅 14261 套，分別占總量的 48.76% 和 51.75% 。除城東外，城南、城西的市場放量也相對可觀。其中，位于城南的鳳凰城、中海 ?蘭庭、中海 ?翠屏灣等項目有新房源上市，動員區(qū)域放量的上升，本季度供給商品房 63.7 萬平方米，住宅 4438 套。其次，城西新項目金房

15、. 星座面世，以及中海國際社區(qū)、 華府金沙 、翠微清波、西子香荷等項目也推出新房源，市場放量可觀，合計供給商品房 57.08 萬平方米，住宅 4456 套。在 07 年里，城北供給市場一度攀升，眾多樓盤相繼上市銷售，而進(jìn)入 08 年后，市場可售房源數(shù)量大幅度淘汰。在 08 年 1 季度里，城北僅華麗碧蔓汀的市場放量較可觀，而華麗花城、恒業(yè)星園雖有新房上市，但因項目開發(fā)銷售靠近尾聲的干系，放量較少。本季度城北供給商品房 38.26 萬平方米，住宅 3586 套，放量略顯不敷。城中恒久受土地儲量少，可售房源數(shù)量少的影響，供給量有限。本季度僅供給商品房 8.46 萬平方米，住宅 817 套。各月需求

16、闡發(fā)主城區(qū)需求闡發(fā)本季度成華區(qū)成交商品房 4646 套，合計面積 37.79萬平方米，占總成交的 23.3% ，成為本周成交市場的核心。在成華區(qū)市場上，愛這城、金域藍(lán)灣及二十四城等品質(zhì)樓盤相繼開盤，所推房源數(shù)量較大；同時，華麗東方、萬科魅力之城等項目接納優(yōu)惠促銷運動，刺激購房者的購房欲望，促進(jìn)市場成交量的上升。其他區(qū)域在售樓盤均有差別幅度的購房優(yōu)惠，但同成華區(qū)相比，開盤樓盤數(shù)量有限，尤其是新開盤的品質(zhì)樓盤數(shù)量遠(yuǎn)不及成華區(qū)， 未能充實刺激購房者的購房欲望，其成交量遠(yuǎn)落后于成華區(qū)。商品房成交戶均面積闡發(fā)從本季度各主城區(qū)商品房的成交戶均面積來看，戶均面積在 76-86 平方米之間。其中，高新區(qū)商品房

17、所成交的戶均面積最高，為米以內(nèi)。由此可見，在86 平方米，但依然控制在 90 平08 年 1 季度里，各主城區(qū)的中小戶型具有更高的人氣，倍受購房者的青睞，成為眾多購房者的首選。本季度二手房成交套數(shù)為 8304 套，環(huán)比 07 年第四季度下降 23.59% 。在 07 年里，央行對二手房按揭做出了種種限制，致使二手房部市場受到一定水平影響。進(jìn)入 08 年后，房地產(chǎn)整個市場仍受 07 年新政的影響（二手房也不例外），同時又面臨信貸緊縮的困境，導(dǎo)致部門購房者未能通過信貸申請，改變原購房籌劃；隨后，在 1 月 25 日和 3 月 25 ，央行兩度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，信貸進(jìn)一步緊縮，再度加大信貸難度；同時

18、，一手市場的連續(xù)疲軟， 也令涉足二手市場的購房者產(chǎn)生張望情緒，對是否下單買房猶豫不決，最終導(dǎo)致 08 年1 季度二手成交量的再度走低。城東市場走熱從 08 年 1 季度各方位的供給量和成交量來看，城東在區(qū)域二十四城、華麗東方、萬科 . 魅力之城、金域?藍(lán)灣及首創(chuàng) ?愛這城等大盤上市銷售的動員下，區(qū)域供給量和成交量均遙遙領(lǐng)先于其他各區(qū)域， 成為眾多區(qū)域的核心。別的，位于一環(huán) 二環(huán)的新項目望江橡樹林于 3 月中旬面世，該項目首次開盤便大放量，對區(qū)域市場產(chǎn)生重大影響。一環(huán) 二環(huán)出現(xiàn)井噴在本季度，位于一環(huán) 二環(huán)的華麗碧蔓汀、望江橡樹林、萬科 ?金域藍(lán)灣及首創(chuàng) . 愛這城相繼推出新房源，且放量較大，動員區(qū)域整體供給量的攀升，其供給量僅次于二環(huán) 三環(huán)，成為眾多環(huán)線中