公共區(qū)域劃分問(wèn)題

1、公共區(qū)域劃分問(wèn)題關(guān)于公共區(qū)域劃分問(wèn)題，物業(yè)管理?xiàng)l例第九條有規(guī)定：“物 業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū) 建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！边@只是給了我 們一個(gè)大方向的指引，目前為止，還沒(méi)有具體的區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)操 出臺(tái)，但近期各地都在做這件事，建議關(guān)注所在地的物管部門動(dòng)態(tài)。寫字樓物業(yè)管理的公共區(qū)域劃分情況，建議查看所在寫字樓的規(guī) 劃圖以及物業(yè)交接時(shí)簽訂的合同，因?yàn)槲飿I(yè)管理?xiàng)l例第二十八條 規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備進(jìn)行查驗(yàn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商早期允許承租方封的樓道，這屬違章行為，物業(yè)管 理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違

2、反有關(guān)治安、環(huán)保、 物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告實(shí)際工作中，一般情況下，這類封樓道行為如果不影響消防疏散， 其他租戶意見(jiàn)也不大的話，這種既成事實(shí)的違章行為處理起來(lái)需時(shí)較 長(zhǎng)，建議你在管理過(guò)程中，一方面將情況報(bào)告給相關(guān)部門，另一方面 與承租方簽定免責(zé)合約，以免出現(xiàn)問(wèn)題后被納入“不作為”行列物業(yè)管理區(qū)域怎樣劃分？上海寶山區(qū)人民政府網(wǎng)問(wèn)：物業(yè)管理區(qū)域怎樣劃分?答：新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住 宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū) 域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可

3、以分別 劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū) （縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)（縣）房地 產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照第一段的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和 房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部 門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照第一款的規(guī)定，結(jié)合 當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地 產(chǎn)登記冊(cè)上注記。（上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第五條）建設(shè)單位向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要 求時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)征求物 業(yè)所在地街道辦事

4、處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）意見(jiàn)，出具劃分物業(yè)管理區(qū)域核定 單，并告知規(guī)劃管理部門、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和建設(shè)單位。物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街 道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定， 應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)態(tài)復(fù)雜的物業(yè)小區(qū)，服務(wù)區(qū)域如何劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域如何劃分，青島市物業(yè)管理?xiàng)l例第七條有明確 規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮城市規(guī)劃、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備以及公共配套項(xiàng)目等因素。新建住宅區(qū)，包括分 期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用 的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域因此，網(wǎng)點(diǎn)業(yè)主不可以“物業(yè)性質(zhì)不同”而主張獨(dú)立劃分區(qū)