戴德梁行_山東青島大拇指項(xiàng)目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃匯報(bào)_76頁_XXXX年

1、青島大拇指商業(yè)定位匯報(bào)1.青島商業(yè)市場初步調(diào)研2.原有項(xiàng)目定位的可行性分析3.產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）4.業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意5.租金水平預(yù)估6.零售商推介會(huì)建議青島商業(yè)市場初步調(diào)研中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山商圈李滄商圈代表商業(yè)：百盛廣場代表商業(yè)：利群百貨萬達(dá)廣場代表商業(yè)：萬達(dá)廣場代表商業(yè)：陽光百貨佳世客家樂福麥凱樂代表商業(yè)：海信國際購物中心百麗廣場心海廣場代表商業(yè)：麗達(dá)廣場老商圈新商圈青島重點(diǎn)商圈分布青島商業(yè)市場現(xiàn)狀青島商業(yè)市場初步調(diào)研青島重點(diǎn)商圈排行分析項(xiàng)目商圈中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈 檔次21345 商業(yè)氛

2、圍14352 商務(wù)氛圍21354 輻射范圍21354 目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平21345 綜合競爭力98152320根據(jù)我行對青島商業(yè)市場的調(diào)研，以及多年來商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，針對青島市除嶗山商圈外的重點(diǎn)商圈進(jìn)行了相應(yīng)的排行分析，此排行我們主要通過對以下幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈檔次商業(yè)氛圍商務(wù)氛圍輻射范圍目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平通過比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場香港中路商圈和奧帆基地商圈無疑是最具相當(dāng)綜合競爭力的商圈。而以新萬達(dá)廣場為重點(diǎn)項(xiàng)目的市北CBD商圈也以其自身特色發(fā)展起來，但其商業(yè)商務(wù)氛圍仍待發(fā)展，目前看其輻射能力仍以周邊人群為主，外來消費(fèi)者達(dá)到機(jī)會(huì)相對較小。從消費(fèi)者角

3、度看：香港中路和奧帆商圈無論青島自身消費(fèi)者還是周邊城市潛在消費(fèi)者以及游客均具有較高的認(rèn)知度。從商家角度看：憑借其成熟綜合競爭力，品牌認(rèn)知度高、具實(shí)力的零售商，上述兩個(gè)商圈勢必成為其首選之最佳開店區(qū)域。青島商業(yè)市場初步調(diào)研嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案青島證大大拇指廣場嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國際廣場青島國際啤酒城利群嶗山購物廣場麗達(dá)廣場已有規(guī)劃或在建項(xiàng)目已開業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目所處區(qū)域調(diào)研及分析大拇指廣場位于海爾路與同安路交匯處所處區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道項(xiàng)目周邊未來將具備多條公交線路，為消費(fèi)者到達(dá)提供便利緊鄰城市主干道海爾路，具有優(yōu)越的展示面周邊已開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較少，且商業(yè)項(xiàng)目檔次均較低所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其

4、他區(qū)域清淡，目前對品牌及消費(fèi)者的吸引力有限，商業(yè)市場有待進(jìn)一步培養(yǎng)青島商業(yè)市場初步調(diào)研嶗山區(qū)商業(yè)市場競爭環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)供應(yīng)量較大，加之青島其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭奪；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及檔次均不具備競爭優(yōu)勢，麗達(dá)廣場和樂天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費(fèi)為主；區(qū)域內(nèi)未來中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來看，無法容納多家中檔及以上商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)存在；中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目地理位置相對集中，對品牌爭奪勢必激烈。青島商業(yè)市場初步調(diào)研嶗山區(qū)消費(fèi)水平分析嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)2010年16月份，嶗山區(qū)消費(fèi)市場：汽車與兩大超市仍是嶗山區(qū)消費(fèi)市場的

5、主力軍。上半年嶗山區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.2億元，增長19.3%。汽車銷售業(yè)23.6億元，增長25.2%，拉動(dòng)零售額增長14.1個(gè)百分點(diǎn)；麗達(dá) 、樂天 瑪特1.6億元，拉動(dòng)零售額增長4.4個(gè)百分點(diǎn)。2010年16月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場：上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計(jì)67.61萬平米，其中超過1.5萬元/平米的高檔住宅36.18萬平方米，高檔住宅所占比重達(dá)53.5。2007、2008、2009三年嶗山區(qū)平均年銷售房屋面積107.26萬平米。2007年至2010年6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約389.39萬平米 ，按平均每戶150平米計(jì)算，約擁有住宅26000套，按每戶3口之家計(jì)算，新增高品質(zhì)人口

6、數(shù)量共有約78,000人。青島商業(yè)市場初步調(diào)研原有項(xiàng)目定位的可行性分析項(xiàng)目自身狀況酒店式公寓地上：63781地下：16297 酒店地上：15715 地下：4299 商業(yè)（含配套）地上：54729 地下：39353 總建面：215678.1地上：133252.8地下：82425.29預(yù)計(jì)2011年年底開業(yè)原有項(xiàng)目定位的可行性分析商業(yè)具一定規(guī)模： 約7.5萬平方米的商業(yè)體量，B1F5F建筑，獨(dú)特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項(xiàng)目，在有機(jī)會(huì)做到品類及品牌的豐富性的同時(shí)更加擁有購物休閑的趣味性；入市時(shí)間： 在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目入市前，本項(xiàng)目在眾多競爭對手中占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢。具我行了解，對本項(xiàng)

7、目具備一定競爭壓力的利群購物廣場雖也在進(jìn)行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開業(yè)時(shí)間還不能確定，為目標(biāo)品牌選擇本項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)；其他功能對商業(yè)的影響：項(xiàng)目自身擁有豐富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項(xiàng)目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時(shí)也對品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響；建筑形式及軟硬件條件：項(xiàng)目由專業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行商場內(nèi)部設(shè)計(jì)，具備中高檔商場的定位需求，同時(shí)相對充足的停車位給消費(fèi)者到達(dá)帶來便利。但其內(nèi)街形式的建筑模式尚需在后期規(guī)劃中充分考慮其特點(diǎn)，最大程度的發(fā)揮其優(yōu)勢，為消費(fèi)者提供體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境的同時(shí)，提升商場整體的商業(yè)氛

8、圍。業(yè)主擁有較為豐富的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)：上海證大大拇指廣場的成功運(yùn)作，為業(yè)主方在零售商心目中留下較為正面的印象，對青島項(xiàng)目的定位及招商代理帶來較大優(yōu)勢。項(xiàng)目自身狀況分析原有項(xiàng)目定位的可行性分析商業(yè)項(xiàng)目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍的大小，影響本項(xiàng)目商業(yè)商圈范圍的主要因素為：商業(yè)規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在50,000-100,000平方米的商業(yè)項(xiàng)目其商圈輻射范圍在半徑2-3公里左右。交通狀況商業(yè)項(xiàng)目的交通方式越多樣、越便捷，其商業(yè)輻射范圍越大。如多條公交線路、連通地鐵、停車位充足等。本項(xiàng)目因緊鄰嶗山景觀大道海爾

9、路，擁有較為優(yōu)越展示的同時(shí)，未來將擁有較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車場為自駕車消費(fèi)人群到達(dá)帶來便利。周邊環(huán)境項(xiàng)目位于海爾路及同安路交叉口的西北角，周邊擁有一定數(shù)量的寫字樓、住宅項(xiàng)目。周邊商業(yè)項(xiàng)目未來商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項(xiàng)目南側(cè)的青島啤酒城與利群購物廣場項(xiàng)目，其較具規(guī)模的商業(yè)面積為他們商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項(xiàng)目未來對本項(xiàng)目消費(fèi)客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍。綜合上述因素，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模，我行認(rèn)為在開業(yè)初期第一目標(biāo)商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步行10-20分鐘左右，車行3-10分鐘，是消費(fèi)者較能接受的便利購物距離。如果大拇指廣場日后定位獨(dú)特

10、，經(jīng)營狀況良好，有可能形成第二目標(biāo)商圈，商圈范圍擴(kuò)大，必然吸引其他地區(qū)的消費(fèi)人群到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)。原有項(xiàng)目定位的可行性分析項(xiàng)目自身潛在輻射能力項(xiàng)目定位評(píng)估與建議原有項(xiàng)目定位的可行性分析中高檔體驗(yàn)式休閑時(shí)尚購物廣場產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）考慮到項(xiàng)目工程進(jìn)度以及業(yè)主對于項(xiàng)目功能的綜合考慮，同時(shí)考慮到目前主力店的洽談情況，致使青島大拇指廣場項(xiàng)目部分硬件設(shè)施已無法改動(dòng)，因此我行將基于以下前提，進(jìn)行相關(guān)硬件設(shè)施建議： 項(xiàng)目地上四層及五層電影院位置不能改動(dòng)； 項(xiàng)目地上四層及五層靠近同安路的大型餐飲面積不能改動(dòng)及調(diào)整； 我行之前提及的扶梯位置改動(dòng)，業(yè)主表示無法實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）硬

11、件建議及店鋪分割原則我行有關(guān)項(xiàng)目硬件設(shè)施評(píng)估及建議基本遵循以下原則： 通道寬度建議不低于4-4.5米，項(xiàng)目通道盡量設(shè)置為有效的、具有循環(huán)性的回路； 店鋪分隔盡量按柱距分隔，避免柱子在店鋪中間，盡量保證店鋪形狀方正， 避免異形店鋪； 店鋪面寬盡量不低于8米，進(jìn)深在1016左右（除主力店或次主力店外）； 店鋪分隔盡量最小化，以便日后招商階段靈活組合。產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則說明項(xiàng)目北側(cè)已相對偏僻，如店鋪面積再小于通道南側(cè)店鋪面積，則會(huì)增加日后招商的難度。我行建議：將通道向下移動(dòng)，增加最北側(cè)店鋪面積，南側(cè)店鋪也相應(yīng)縮小。該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了

12、商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部連貫性。我行建議：改變通道形狀，增強(qiáng)通道之間的連通性。該區(qū)域目前為單側(cè)店鋪設(shè)計(jì)，扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量相對較少，一定程度上影響了消費(fèi)者的購物欲望，降低了購物機(jī)會(huì)。我行建議：增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店鋪，增加商業(yè)氛圍。該位置西側(cè)店鋪進(jìn)深較深，同時(shí)扶梯與通道不在同一水平位置，降低了通道兩側(cè)的認(rèn)知度。我行建議：在消費(fèi)可滿足的情況下，調(diào)整店鋪進(jìn)深，以及保證通道兩側(cè)均設(shè)有店鋪以便增加商業(yè)氛圍。該衛(wèi)生間位置具有一定的展示效果，具較佳的商業(yè)價(jià)值。我行建議：首層取消此衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，恢復(fù)成零售面積出租。整體調(diào)整：遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進(jìn)行細(xì)分，并建議在臨街位置的大面積店

13、鋪預(yù)留1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用；通道寬度建議調(diào)整為44.5米，店鋪面積相應(yīng)調(diào)整。ABCEABCEDD需業(yè)主配合：確定首層臨街具有展示面及可開門面積，以滿足后期品牌落位調(diào)整及招商時(shí)所需產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）A整體調(diào)整：遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進(jìn)行細(xì)分，并建議在臨街位置的大面積店鋪預(yù)留1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用；通道寬度建議調(diào)整為44.5米，店鋪面積相應(yīng)調(diào)整。BAB該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部連貫性。我行建議：改變通道形狀，增強(qiáng)通道之間的連通性。該通

14、道設(shè)置較為偏僻，且只有單側(cè)店鋪，一定程度上會(huì)影響消費(fèi)者進(jìn)入通道的機(jī)會(huì)。我行建議：在現(xiàn)有面積上增加通道，保證通道兩側(cè)均有店鋪，增加消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目南側(cè)店鋪的機(jī)會(huì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）整體調(diào)整：遵循店鋪分割盡量最小化的原則，將原有大面積商業(yè)面積進(jìn)行細(xì)分，并建議在臨街位置的大面積店鋪預(yù)留1+2層的可行性，滿足大面積主力商戶的適用；通道寬度建議調(diào)整為44.5米，店鋪面積相應(yīng)調(diào)整。ABAB該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪，降低了商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部連貫性。我行建議：改變通道形狀，增強(qiáng)通道之間的連通性。消費(fèi)者難以到達(dá)項(xiàng)目最東側(cè)通道，致使項(xiàng)目最東側(cè)的

15、小面積店鋪較易形成死角店鋪。我行建議：根據(jù)目前項(xiàng)目建筑特點(diǎn)，考慮到商業(yè)項(xiàng)目的連通性，3F該區(qū)域重新劃分通道，且部分位置犧牲一定商業(yè)面積，以達(dá)到有效引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入項(xiàng)目最東側(cè)通道及店鋪。該區(qū)域與項(xiàng)目其他商業(yè)面積連通性不強(qiáng)，如設(shè)置過多小面積店鋪，日后招商難度較大。我行建議：該區(qū)域重新進(jìn)行店鋪分割，盡量做到通道相對簡單，步行距離較短。CC產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）4F&5F我行無進(jìn)一步調(diào)整建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）根據(jù)項(xiàng)目整體建筑模式，該區(qū)域處于下沉廣場位置，相當(dāng)于雙首層商業(yè)項(xiàng)目的首層，部分面積具有非常優(yōu)越的展示效果，商業(yè)價(jià)值相對較高。我行建議：將商業(yè)面積重新進(jìn)行店鋪分割，盡量使店

16、鋪面積最小化，滿足零散店鋪的出租要求。AA產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）客梯/貨梯建議貨梯：考慮到項(xiàng)目所需貨梯的必要需求,特別是餐飲客戶對貨梯的特殊要求(滿足其干濕貨分開運(yùn)送等需求),我行認(rèn)為需在此項(xiàng)目設(shè)計(jì)中增加一定數(shù)量的貨梯。我行最低貨梯配置建議：在項(xiàng)目南側(cè)至少保證1組貨梯，項(xiàng)目北側(cè)至少保證1組貨梯。東側(cè)至少保證1組貨梯。（即至少項(xiàng)目配置6部貨梯）?？吞荩耗壳绊?xiàng)目共有6部客梯，對于項(xiàng)目現(xiàn)有建筑模式及規(guī)模，較難滿足消費(fèi)者使用，特別是必須滿足主力店商戶獨(dú)立電梯的使用（如電影院）。加之餐飲客戶特別是大型餐飲客戶對客梯的使用需求，我行認(rèn)為南側(cè)餐飲區(qū)需要增加客梯設(shè)置。我行建議：將客梯數(shù)量增加至81

17、0部，同時(shí)各部直梯均能到達(dá)地下停車場。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）目前為超市用貨梯B1-1F貨梯,不能滿足使用需求,建議調(diào)整位置或延長至4F最初確定為酒店和商業(yè)公用,但目前基本為酒店使用項(xiàng)目硬件設(shè)施建議標(biāo)識(shí)及指引產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）項(xiàng)目硬件設(shè)施建議標(biāo)識(shí)及指引產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）項(xiàng)目硬件設(shè)施建議標(biāo)識(shí)及指引項(xiàng)目硬件設(shè)施建議廣告位產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）項(xiàng)目硬件設(shè)施建議停車位國家對于商業(yè)項(xiàng)目停車位數(shù)量的最低要求為80個(gè)車位/萬平米，由此計(jì)算青島大拇指廣場項(xiàng)目商業(yè)面積最低配置停車位數(shù)量約為600個(gè)，但考慮到青島的私家車數(shù)目快

18、速増長，同時(shí)項(xiàng)目設(shè)有大型超市，并且餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的比例較大，所以我行建議盡量預(yù)留日后增加停車位數(shù)量的空間。如有可能，盡量增加地上停車的數(shù)量，大部分消費(fèi)人群習(xí)慣于便利的地上停車。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意鄰近城市主干道的臨街店鋪設(shè)置為項(xiàng)目領(lǐng)頭羊/主力店品牌，通過項(xiàng)目良好的展示面以及首層優(yōu)勢來吸引領(lǐng)頭羊品牌，明確及樹立項(xiàng)目的風(fēng)格及檔次定位。位于項(xiàng)目西側(cè)次通道，并且店鋪形狀不夠方正的商業(yè)面積，通過設(shè)置目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)將消費(fèi)者拉動(dòng)到項(xiàng)目最西側(cè)。考慮首層的商業(yè)價(jià)值，以及不同業(yè)態(tài)的租金承受能力，建議上述區(qū)域設(shè)置為租金水平相對較高，且與領(lǐng)頭羊品牌目標(biāo)消費(fèi)群相似的服裝

19、服飾業(yè)態(tài)。同時(shí)，考慮到該區(qū)域無臨街展示面且存在第二通道，為了日后招商的靈活性，我行建議該區(qū)域預(yù)留餐飲條件，日后不排除做餐飲業(yè)態(tài)的可能性。業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意考慮到領(lǐng)頭羊/主力店對于商業(yè)面積的需要以及希望通過領(lǐng)頭羊/主力店的聚客能力將客流拉動(dòng)至地上二層，因此地上二層臨街商業(yè)面積設(shè)置為領(lǐng)頭羊/主力店與首層形成復(fù)式店鋪?？紤]到地上二層的商業(yè)價(jià)值以及與領(lǐng)頭羊/主力店業(yè)態(tài)的服飾氛圍相配合，我行建議該區(qū)域設(shè)置為服裝服飾業(yè)態(tài)?？紤]該區(qū)域位于項(xiàng)目最北側(cè)，距離客流較為集中的南側(cè)商業(yè)面積較遠(yuǎn)，相對獨(dú)立，我行建議設(shè)置主題賣場業(yè)態(tài)，如運(yùn)動(dòng)品牌集合店或家居賣場，通過明確的主題，來吸引消費(fèi)者到達(dá)該區(qū)域消費(fèi)。業(yè)態(tài)布局

20、及目標(biāo)品牌落位示意我行希望通過目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的地上三層?？紤]該區(qū)域店鋪面積相對較小，建議設(shè)置與兒童游樂業(yè)態(tài)相匹配的兒童服裝服飾、玩具、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。由于本項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目較多，家庭人口相對集中，我行建議設(shè)置聚集客流能力較強(qiáng)的兒童游樂業(yè)態(tài)在該區(qū)域，帶活地上三層的客流?？紤]到與兒童、餐飲等業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，以及高樓層商業(yè)面積的客流拉動(dòng)問題，我行建議該區(qū)域設(shè)置為電玩業(yè)態(tài)，該業(yè)態(tài)設(shè)置在此樓層的另一個(gè)較重要的因素還考慮到電玩業(yè)態(tài)的牌照領(lǐng)取限制。業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意我行希望通過目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的地上四層?？紤]到項(xiàng)目東南角商業(yè)面積在地上

21、四層相對獨(dú)立，以及高樓層的商業(yè)租金水平問題，我行建議設(shè)置租金水平較低且目的性消費(fèi)較強(qiáng)的娛樂業(yè)態(tài)，如KTV等?？紤]到與電影院業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性，我行建議該區(qū)域設(shè)置為目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)，主要以快餐休閑簡餐為主。同時(shí)考慮到項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富性的考慮，該樓層相對較獨(dú)立的位置我行建議設(shè)置較安靜且目的性消費(fèi)較強(qiáng)的休閑、服務(wù)業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)、SPA等。電影院業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意地下一層店鋪相對隱蔽，以及商業(yè)面積相對較大的店鋪，我行建議設(shè)置為快餐（可無需煤氣，只用電力的快餐）?？紤]到該區(qū)域優(yōu)越的展示效果，我行建議將該區(qū)域設(shè)置大型主力店商戶，同時(shí)建議在設(shè)計(jì)前期即預(yù)留B1F+1F的可能性

22、。考慮到大型超市外圍區(qū)域商業(yè)面積的商業(yè)價(jià)值較高，我行建議區(qū)域設(shè)置店鋪面積較小，通常選址超市外租區(qū)的飾品、化妝品、家居、數(shù)碼等業(yè)態(tài)。華潤萬家超市超市外租區(qū)業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意各業(yè)態(tài)設(shè)置比例業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意注:以上業(yè)態(tài)設(shè)置比例不包括已出租的超市及電影院面積注:以上業(yè)態(tài)設(shè)置比例包括所有業(yè)態(tài)租金水平預(yù)估商業(yè)項(xiàng)目的租金水平受到多種內(nèi)、外因素的影響，因此預(yù)估商業(yè)項(xiàng)目租金時(shí)，需考慮以下方面： 不同商業(yè)業(yè)態(tài)的租金承受能力 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的商

23、業(yè)市場租金水平 具有可比性之商業(yè)項(xiàng)目的租金水平 項(xiàng)目自身狀況對商業(yè)面積的租金影響（如項(xiàng)目周邊環(huán)境、展示面、商業(yè)樓層、 硬件條件、主力商戶的意向等）租金水平預(yù)估前需考慮的因素租金水平預(yù)估不同商業(yè)業(yè)態(tài)的租金承受能力單位：人民幣/天/平米租金水平預(yù)估 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場租金水平由于青島大拇指廣場位于嶗山區(qū)，為青島新興住宅及商務(wù)區(qū)，絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目為在建或規(guī)劃中，已開業(yè)項(xiàng)目只有麗達(dá)廣場。麗達(dá)廣場零售模式為百貨公司，因此，其與零售商的合作方式為純抽成形式，不同業(yè)態(tài)的抽成比例為：商業(yè)業(yè)態(tài)抽成比例商業(yè)業(yè)態(tài)抽成比例服裝服飾2025兒童用品1520領(lǐng)頭羊服飾1520家居用品25左右快餐612個(gè)人護(hù)理46租

24、金水平預(yù)估具有可比性之商業(yè)項(xiàng)目的租金水平考慮青島大拇指廣場零售模式為購物中心形式，且檔次定位為中檔偏高。我行挑選青島地區(qū)與本項(xiàng)目零售模式相同、商業(yè)規(guī)模相似的購物中心項(xiàng)目（百麗廣場、萬達(dá)廣場延吉店）租金水平供貴司參考，同時(shí)，作為本項(xiàng)目租金預(yù)估的重要借鑒：商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）服裝服飾280350兒童用品280350領(lǐng)頭羊服飾180260大型餐飲100140快餐100250大型超市約75萬達(dá)廣場延吉店租金水平預(yù)估百麗廣場具有可比性之商業(yè)項(xiàng)目的租金水平商業(yè)業(yè)態(tài)樓層商業(yè)面積租金水平（人民幣/月/平米）備注領(lǐng)頭羊服飾首層1300180075130抽成6，

25、兩者取高化妝品首層約350150200服飾首層約130200450家居主題賣場地上二層約1200無抽成8左右運(yùn)動(dòng)領(lǐng)頭羊品牌首層約300無抽成15左右快餐地上三層約160170快餐地下一層約300約150抽成約8，兩者取高KTV地下一層約1600約40電影院地上三層約3500無扣率812租金水平預(yù)估其他商業(yè)項(xiàng)目租金水平參考心海廣場中聯(lián)廣場商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平服裝服飾純抽成15冰激凌純抽成12兒童娛樂純抽成15咖啡純抽成9快餐￥5元 /天/平米大型餐飲純抽成8商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平（人民幣/月/平米）服裝服飾約120運(yùn)動(dòng)休閑約120大型正餐約60KTV約9

26、0租金水平預(yù)估項(xiàng)目自身狀況對商業(yè)面積的租金影響租金水平預(yù)估租金水平預(yù)估10-13元/天/平米12-15元/天/平米8-12元/天/平米5-8元/天/平米7-10元/天/平米主力店按抽成租金計(jì)算具體為：Zara：6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）H&M：6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）Uniqlo： 6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）Asobio：10%（保守銷售50萬/月；樂觀60萬/月）Sephora：底租2-3元/天/平米租金水平預(yù)估主力店按抽成租金計(jì)算具體為：Zara：6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）H&M：6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）U

27、niqlo： 6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）Muji：8%（保守銷售2萬/天；樂觀4萬/天）1.5-2元/天/平米6-8元/天/平米租金水平預(yù)估4-6元/天/平米7-10元/天/平米3-5元/天/平米1.5-2元/天/平米4-6元/天/平米3-5元/天/平米4-6元/天/平米租金水平預(yù)估2-4元/天/平米2-4元/天/平米4-6元/天/平米5-8元/天/平米7-10元/天/平米租金水平預(yù)估2-4元/天/平米租金水平預(yù)估H&M：6%（保守銷售10萬/天；樂觀20萬/天）10-13元/天/平米3-5元/天/平米10-13元/天/平米項(xiàng)目租金水平預(yù)估具體租金水平預(yù)估請?jiān)斠姼郊饨鹚筋A(yù)估

28、備注：該租金水平均按使用面積計(jì)算該租金收益不含物業(yè)管理費(fèi)該租金收益中的面積為預(yù)估面積，具體店鋪面積需等貴司設(shè)計(jì)公司提供該租金水平中不包括電影院與超市的租金水平該租金水平不包含免租期，我行預(yù)估如包含免租期，則租金總收益為現(xiàn)有租金收益之80%左右。招商推介會(huì)方案建議項(xiàng)目推介會(huì)主要目的項(xiàng)目推介會(huì)籌備工作項(xiàng)目推介會(huì)活動(dòng)現(xiàn)場方案一、活動(dòng)主題：體驗(yàn)青島新時(shí)尚、休閑生活暨青島大拇指廣場招商推介會(huì)二、活動(dòng)時(shí)間：2010年9月 日三、活動(dòng)地點(diǎn)： 酒店四、邀請對象：品牌商戶（約2030人）媒體記者（約1015人）業(yè)內(nèi)人士（約810人）五、與會(huì)嘉賓：上海證大房地產(chǎn)有限公司執(zhí)行總裁吳洋青島證大大拇指商業(yè)發(fā)展有限公司X

29、XX相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)戴德梁行北京分公司、青島分公司相關(guān)人員六、活動(dòng)內(nèi)容及流程： 1、14：0014：30 嘉賓簽到 2、14：45 活動(dòng)正式開始，主持人介紹活動(dòng)內(nèi)容及重要嘉賓 3、15：0015：30 青島大拇指廣場項(xiàng)目情況介紹 4、15：3016：00 主力店商戶簽約儀式 5、16：0016：30 自由提問及現(xiàn)場解答 6、16：30 活動(dòng)結(jié)束項(xiàng)目推介會(huì)活動(dòng)現(xiàn)場方案擬邀請品牌商戶名單商業(yè)業(yè)態(tài)品牌商戶服裝服飾領(lǐng)頭羊品牌：Zara、H&M、Uniqlo、C&A其他品牌：Asobio、百麗集團(tuán)、綾致集團(tuán)、JNBY主題賣場運(yùn)動(dòng)賣場：寶盛道吉、運(yùn)動(dòng)100家居賣場：Muji、Hola兒童用品/兒童游樂/教

30、育培訓(xùn)金寶爾、樂友、mother care、英孚Kids、紅黃藍(lán)親子教育美容 /美發(fā)/纖體/SPA瑪花纖體、美麗田園咖啡/冰激淋/快餐一茶一坐、Mr. Pizza、百盛集團(tuán)、Burger King、吉野家、starbucks、哈根達(dá)斯、禾綠壽司、面包新語大型餐飲金錢豹、小南國、俏江南、漢拿山、豆撈坊娛樂電玩：世嘉游戲、神采飛揚(yáng)KTV：好樂星KTV、合縱聯(lián)盟KTV其他Sephora、萬寧、wastons注：考慮到品牌商戶行程安排及與會(huì)時(shí)間安排可能存在沖突等因素，嘉賓邀約情況將在上述40家中邀約30家。謝 謝項(xiàng)目名稱： 藍(lán)色港灣 Solana地理位置： 朝陽區(qū)朝陽公園6號(hào)開 發(fā) 商： 北京藍(lán)色港灣

31、置業(yè)有限公司商業(yè)樓層： 地下一層至二層；部分至三層商業(yè)面積： 15萬平方米停 車 位： 5萬平米停車場（近3000個(gè)停車位）開業(yè)時(shí)間： 2008年5月商業(yè)檔次： 中檔出 租 率： 約73%（11萬平方米）租金水平： 服裝及零售 15-23元/天/平米 兒童零售10-17元/天/平米餐 飲5-7.5元/天/平米酒 吧10-13元/天/平米Solana項(xiàng)目介紹品牌組合業(yè) 態(tài)品 牌主力店美瑞百貨；美克拉美；BHG精品超市；SAGA傳奇時(shí)代影城 ；全明星溜冰俱樂部珠寶類菜百首飾；twice；oxette；I do；Slivereeyee；DGARO；shes；TT-creation；福人德；Merme

32、y；布萊恩.戴；卡妮沙華；戴夢得；明朗眼鏡；海盜船；波浪美；花花色；服裝ZARA；barshka；pull and bear；Massimo Dutti；Ochirly；ONLY；VERO MODA； JACKJONES；E-LAND；SCAT；TEENEI WEENE;；Tribeca；MEXX；T.B2 JEANS T.B2 Trend Lady； 6ixty 8ight；Veeko；Wanko；W.doubledot；ON&ON；Motivi；Oasis；Promod；Esprist；A02；Azona；CARA；thmme；Nochi；Daniel Hechter；Paola Fran

33、i；Daniel Cremieux；GUESS italia；Marlboro Classics； Cagliari exchange；Fanshy；Bench body；歌力思；達(dá)衣巖；卡利亞里；愛慕；沐蘭；兩只喜鵲；萊茵；閣蘭秀；瑞蚨祥；伊絲艾拉；金枝玉葉；吉祥齋；馬天奴；卡爾丹頓；白領(lǐng)；九牧王；雅瑩；浩沙內(nèi)衣；藍(lán)地；娜爾思；珂萊蒂爾；奈寇；兒童Mother care；okaidi；charanga；DDN；toonsland；zara kids；mini car；加菲貓；時(shí)尚小魚；出奇樂；嬰方喜；鐵騎兵團(tuán)；天線寶寶；昱璐；福馳小公主；木馬精品；英氏；紅黃藍(lán)親子園；皇家寶貝兒童攝影；阿卡邦

34、；凱藝玩具；波波龍俱樂部；水孩兒；派克蘭帝；天才寶貝；運(yùn)動(dòng)LL.Bean；vaude；nike；columbia；newbalance；northface；teva；converse；kappa；adidas高爾夫；李寧；奧卡索；哥倫布；美津濃；鴻星爾克；羽網(wǎng)用品；鞋/箱包/皮具ZOLO；Roberta di Camerino；staccato；TATA；Belle；Gallery；Guess shoes；clarks；Patty；HONGKEE；Joy&Peace；Lacoste shoes；BATA；Geox；Teenmix；Adidas；eee；家居飾品/禮品MUJI；Harbor ho

35、use；愛麗絲生活館；北京箸文化博物館；晶之生活；好億佳；樂禮軒；壹葉紙；樂扣樂扣；奇奇禮品；漢王藝術(shù)；Ferrari home；Tibetan Carpets & Decorative Arts；健康/美容/其他Watsons；sephora；自然之寶；法騰；時(shí)尚殿堂；家美樂；漢方堂；貝黎詩；進(jìn)巍美甲；藍(lán)妮諾；位元堂；璽燕燕窩；La coline；奧林天成煙酒； susa雪茄吧；90+酒行；Channel wine；餐飲類Cold stone 冰激凌；星巴克；Todai；將太無二；美珍香；一千一夜餐廳；拉丁餐廳；竹影餐廳；新沸騰魚香；Grobar；馬克西姆；蕉葉餐廳；大長今；法式鐵板燒；希臘

36、美味；家鄉(xiāng)素食；美食廣場酒吧類AFTER 5；子水；蘭棠；欲望城市東區(qū)；綠葉運(yùn)動(dòng)主題酒吧；海樂酒吧；蝴蝶演繹；布爾諾；全明星酒吧；亂世佳人消費(fèi)者在進(jìn)入到這個(gè)區(qū)域后，一般都會(huì)直接進(jìn)入到A區(qū)，或者直接通過扶梯進(jìn)入到B區(qū)，很少有人會(huì)直接進(jìn)入C區(qū)或D區(qū)。ACDB紅點(diǎn)部分商鋪品牌沒有任何聚客能力，無法讓消費(fèi)者駐足，就更別提逛里面的店鋪了。如果消費(fèi)者進(jìn)入D區(qū)購物，首先站在D區(qū)起始的消費(fèi)者一眼就可以看到空曠的河面或停車場，有可能就選擇不進(jìn)入而進(jìn)入其他區(qū)域；并且D區(qū)的店鋪數(shù)量很少，沒有任何特色。停車場及臨河欄桿品牌街之前開發(fā)商在規(guī)劃這個(gè)區(qū)域時(shí)是考慮將一些高端品牌吸引至這條街中經(jīng)營，并且整條街區(qū)都封閉起來，為冬

37、夏來此逛街的消費(fèi)者提供一個(gè)較為舒適的購物環(huán)境。但由于招商工作沒有做到位，導(dǎo)致這條街徒有其名，正在經(jīng)營的商戶也所剩無幾。后期進(jìn)駐UGG雖然生意很好，但也不能拯救整條街；品牌街DC美瑞百貨商場主入口處品牌沒有號(hào)召力，浪費(fèi)了商場唯一一個(gè)主要宣傳區(qū)窗口。商場主入口美瑞百貨分四個(gè)館：服裝館、家居館、飾品館、皮具館，分別散落在各個(gè)區(qū)域，據(jù)我們所觀察的現(xiàn)狀來看，人流量非常有限，開發(fā)商也一直在對這幾個(gè)區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，例如引進(jìn)了美克拉美珠寶城進(jìn)駐了飾品館，與HOLA家居洽談家居館區(qū)域等，百貨經(jīng)營面積不大，品牌影響力不夠，開發(fā)商運(yùn)作百貨的經(jīng)驗(yàn)有限等原因造成開業(yè)至今仍舊經(jīng)營慘淡。家居館入口很小，而且處于商業(yè)的后端，消

38、費(fèi)者很難能注意到這個(gè)地方。服裝館品牌定位中檔，商戶品質(zhì)不高，知名品牌有限，年齡層段較高，與商場定位年輕時(shí)尚有距離。活力城活力城面對中央廣場入口很小 ，消費(fèi)者很難注意到這個(gè)位置，而且進(jìn)入活力城其他的入口大多在酒吧區(qū)里，酒吧區(qū)夜晚經(jīng)營的特點(diǎn)令這些入口失去了意義；活力城是圍繞全明星冰場周邊的一個(gè)全封閉的商業(yè)部分，商場開業(yè)初期，原本圍繞冰場一周的運(yùn)動(dòng)品牌寥寥無幾 ，后引進(jìn)雜品電器類，最后將冰場二三層周邊都改做兒童教育類業(yè)態(tài)，造成整個(gè)區(qū)域缺乏主題，目前經(jīng)營仍舊十分慘淡，人氣很差；亮馬食街在新商業(yè)剛開業(yè)初期，餐飲是短期內(nèi)聚集人流的最好選擇，并且可以將車停在餐廳門口，方便消費(fèi)到達(dá)目的地，目前亮馬食街的經(jīng)營狀

39、況良好。食街所在位置在商業(yè)的最北端，由于食街相對獨(dú)立，消費(fèi)者用餐完畢會(huì)選擇直接離開，整條街只有一處可以進(jìn)入商業(yè)內(nèi)部區(qū)域，不能更好的留住這部分消費(fèi)者來商場購物。進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)部入口酒吧街酒吧街臨水的特點(diǎn)為項(xiàng)目增色不少，但由于缺少知名的酒吧進(jìn)駐，已經(jīng)合作的酒吧商戶數(shù)量又不足以形成一定的規(guī)模，造成項(xiàng)目開業(yè)三年，酒吧區(qū)仍舊缺乏人氣，商戶經(jīng)營慘淡；開發(fā)商堅(jiān)持的高租金使一些優(yōu)質(zhì)客戶放棄選擇此項(xiàng)目；酒吧行業(yè)只在晚上經(jīng)營的特點(diǎn)讓這個(gè)區(qū)域在白天出于冷場的尷尬境地；停車場區(qū)域停車場區(qū) 域停車場距離酒吧區(qū)很遠(yuǎn)，駕車來酒吧消費(fèi)的人會(huì)走很遠(yuǎn)。酒吧街Solana mallM-F1 Solana mall 目前是整個(gè)商業(yè)人氣最

40、旺的部分，眾多知名品牌都在這個(gè)區(qū)域有店，主力店ZARA及其附牌都陸續(xù)進(jìn)駐solana mall及面對中心廣場位置，家居型主力店muji及harbor house的陸續(xù)開業(yè)使這個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)更加鮮明起來。英國著名品牌mother care第一家店同樣面對中心廣場，國內(nèi)外兒童業(yè)態(tài)品牌在整個(gè)商業(yè)中最具吸引力，帶孩子來這里休閑娛樂成為很多時(shí)尚家庭的選擇，但由于兒童業(yè)態(tài)的承租能力較低，開發(fā)商在經(jīng)營了兩年以后有意將1600平方米的兒童業(yè)態(tài)面積逐漸壓縮，將現(xiàn)有的兒童品牌陸續(xù)遷往活力城，增加時(shí)尚休閑女裝類業(yè)態(tài)，提高租金水平；中心廣場設(shè)置音樂噴泉，夏季定期舉辦不同推廣活動(dòng)，成為人群最為聚集的地方。中心廣場環(huán) 路中

41、央廣場從中央廣場進(jìn)入環(huán)路的入口需要從solana mall區(qū)域上到2F后，到這個(gè)位置才可以到達(dá)，消費(fèi)者很難到達(dá)這個(gè)區(qū)域；環(huán)路是圍繞活力城二層的一圈環(huán)形街鋪，開發(fā)商初期定位為中國商品老字號(hào)一條街，但招商不利，導(dǎo)致這條街商戶寥寥無幾。店鋪形狀怪異，店鋪面積很大，大部分老字號(hào)商戶不需要大面積，對于租金的承受能力又有限，導(dǎo)致這條街有名無實(shí)；進(jìn)入這個(gè)入口也需要從中央廣場南側(cè)的大樓梯上到1F后才可到達(dá)。Solana整體定位為中端，是較為標(biāo)準(zhǔn)的lifestyle購物中心，經(jīng)過近兩年的經(jīng)營，目前經(jīng)營狀況不是很理想，在消費(fèi)者心目中，solana是一個(gè)景色很美的地方，逢年過節(jié)這里也是人聲鼎沸，但事實(shí)并非如此，開發(fā)商在這個(gè)項(xiàng)目上一共投資了20多億元，但經(jīng)營狀況很不理想，除了solana mall區(qū)域商家有盈利外，其余三分之二的商業(yè)面積處于虧損狀態(tài)，這種現(xiàn)象導(dǎo)致大量商戶退租，新的商戶不敢進(jìn)來，惡性循環(huán)，商業(yè)一頭熱的現(xiàn)象在這里表現(xiàn)尤其突出。Solana的家庭消費(fèi)、休閑占很大比例，其獨(dú)有