恒德西部國際總部基地項(xiàng)目簡介

1、中國重慶西部國際總部基地項(xiàng)目簡介 （市場調(diào)研使用）1產(chǎn)業(yè)附加值曲線 國際上通常把上述產(chǎn)業(yè)研發(fā)、營銷、設(shè)計(jì)等高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，統(tǒng)稱為頭腦產(chǎn)業(yè)，也就是微笑曲線的兩端。頭腦經(jīng)濟(jì)2內(nèi)地大都市內(nèi)地大城市內(nèi)地小城鎮(zhèn)內(nèi)陸地區(qū)（西部地區(qū)等）發(fā)達(dá)國家和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移沿海大都市沿海大城市沿海小城鎮(zhèn)勞動(dòng)力成本低生態(tài)環(huán)境好交通改善消費(fèi)市場大市場空白投資項(xiàng)目 大型企業(yè) 高級人才 先進(jìn)技術(shù)淘汰技術(shù)落后企業(yè)中西部地區(qū)的大都市是承接高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選3從制造重慶到頭腦重慶重慶的目標(biāo)是成為西部的首腦城市。重慶，西部地區(qū)唯一的直轄市，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)越，可謂西部大開發(fā)的龍頭和門戶。胡錦濤

2、總書記的“3.14部署”，明確了重慶作為“西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市”的定位。目前重慶與首腦城市標(biāo)準(zhǔn)的差距，不僅表現(xiàn)在GDP上，更表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，尤其表現(xiàn)在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的總部型經(jīng)濟(jì)，也就是“頭腦經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展滯后上。從現(xiàn)在開始，重慶的“頭腦經(jīng)濟(jì)”可望進(jìn)入一個(gè)篷勃發(fā)展的新階段。4頭腦經(jīng)濟(jì)催生頭腦園區(qū)從重慶的集群化產(chǎn)業(yè)體系來看，“頭腦經(jīng)濟(jì)”固然是以中心城區(qū)渝中半島為核心發(fā)展的，但隨著交通等因素的改善，格局將發(fā)生微妙變化。5渝中半島CBD房地產(chǎn)投資的畸形集中和過熱，導(dǎo)致中心城區(qū)商務(wù)成本劇增；高層建筑的過分密集帶來城市生態(tài)惡化，交通極其不便由于高密度、高成本加之

3、不便的交通等因素，導(dǎo)致近幾年重慶寫字樓市場的萎靡不振。重慶渝中半島開發(fā)過度6根據(jù)發(fā)達(dá)國家城市發(fā)展的規(guī)律，隨著城市尤其是中心城市的不斷擴(kuò)大和城市功能的升級，工業(yè)園、辦公園和購物中心將隨著城市郊區(qū)化向郊區(qū)擴(kuò)散。在這種趨勢下，辦公出現(xiàn)新的發(fā)展趨勢，辦公形態(tài)也發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。中心商務(wù)區(qū)和郊區(qū)總部辦公園開始分離。承擔(dān)企業(yè)、公司的高級管理職能和對外聯(lián)系。中心商務(wù)區(qū)CBD郊區(qū)總部辦公園郊區(qū)總部辦公園一般是大公司的區(qū)域性組織。依賴中心商務(wù)區(qū)提供服務(wù)，依靠工業(yè)園生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品，在消費(fèi)者和中間市場提供服務(wù)?？偛哭k公園即將興起7工業(yè)化時(shí)代的辦公空間是標(biāo)準(zhǔn)化的分割空間寫字樓形態(tài)，而后工業(yè)時(shí)代，人們更加追求自然的、

4、生態(tài)的和人文的個(gè)性化辦公環(huán)境。工作形態(tài)進(jìn)入“休閑商務(wù)時(shí)代”?！靶蓍e商務(wù)時(shí)代”的建筑表現(xiàn)形式為總部基地，總部基地集群帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)則為總部經(jīng)濟(jì)。自然化生態(tài)化人文化休閑化寬松化舒適化工作形態(tài)的改變8總部經(jīng)濟(jì)與總部基地什么是總部經(jīng)濟(jì)？總部經(jīng)濟(jì)是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部制造基地”功能鏈條輻射帶動(dòng)生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實(shí)現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費(fèi)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會資本效應(yīng)。什么是總部基地？總部基地是項(xiàng)目選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方

5、，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室的有機(jī)組合；提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的企業(yè)總部集群。9第一代總部基地北京豐臺總部基地10第二代總部基地成都青羊總部基地11重慶總部園區(qū)的發(fā)展格局與北京、上海等沿海發(fā)達(dá)中心城市不同，重慶的郊區(qū)總部辦公園區(qū)還處于萌芽階段。全國各大城市總部經(jīng)濟(jì)排名（2009-2010） 根據(jù)研究評價(jià)得出的排行榜表明，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、天津、成都、青島、武漢位列中國城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力前十名；全國35個(gè)城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力可劃分為四個(gè)能級，第一能級包括北京、上海、廣州和深圳共4個(gè)城市，第二能級包括杭州、南京、天津、成都、青島、武漢和寧波共7個(gè)城

6、市；其余城市分列第三及第四能級。目前重慶可以稱得上總部園區(qū)類型的項(xiàng)目，只有渝北區(qū)已經(jīng)基本售完的上丁企業(yè)公園一個(gè)，而在未來三五年中，兩江新區(qū)山頂總部、西南總部、寸灘總部等一系列總部基地將如雨后春筍般涌現(xiàn)。121上丁企業(yè)公園（已建）2山頂總部基地（在建）3寸灘總部基地（規(guī)劃）4西南總部基地（規(guī)劃）5西部國際總部（本案）6二郎總部基地（意向）7西永總部基地（意向）重慶總部園區(qū)分布圖13隨著重慶向頭腦城市轉(zhuǎn)型，高端產(chǎn)業(yè)將逐漸向近郊總部辦公園區(qū)集聚，茶園將大有作為。從產(chǎn)業(yè)分類來看，其他總部基地例如西永、寸灘等，都與周邊產(chǎn)業(yè)集群緊密相關(guān)，屬于專業(yè)類總部園區(qū)。而茶園依托CBD和茶園工業(yè)區(qū)，更傾向于綜合型、跨

7、界型和復(fù)合型總部辦公特點(diǎn)。茶園應(yīng)該依托CBD和南山的區(qū)位與生態(tài)優(yōu)勢，承接產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮，與其他總部基地差異化、打造生態(tài)化、綜合型總部基地。總部基地落戶茶園14茶園區(qū)位圖15內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)慈母山隧道南山隧道真武山隧道寸灘往機(jī)場總投資6億元的南山隧道即將動(dòng)工，屆時(shí)從茶園新城區(qū)中心地帶到達(dá)解放碑僅需1015分鐘；規(guī)劃的地鐵6號線和8號線在茶園交匯。外環(huán)高速 沿江高速 慈母山隧道茶園城市副中心真武山隧道南山隧道江北嘴解放碑南坪中環(huán)快速江北機(jī)場寸灘集裝箱物流區(qū)保稅港15分鐘15分鐘15分鐘15分鐘20分鐘滬蓉高速渝黔高速湘渝高速25分鐘長壽化工區(qū) 茶園地區(qū)交通分析16政府搬遷是撬動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)

8、機(jī)；一方面使得新興區(qū)域在原有基礎(chǔ)上復(fù)合政府功能，同時(shí)帶動(dòng)周邊醫(yī)療、衛(wèi)生、教育等各方面的發(fā)展；另一方面，政務(wù)中心搬遷必然是預(yù)示著商務(wù)中心等現(xiàn)代高端頭腦產(chǎn)業(yè)的崛起，工業(yè)園區(qū)的逐步升級轉(zhuǎn)變也成為必然。南岸區(qū)區(qū)政府遷入17廣陽島開發(fā)與苦溪河治理廣陽島，長江第二大島，在未來聚集3-5萬高端消費(fèi)人群，將被打造一個(gè)中國西部最具特色和最聚人氣的旅游、休閑、康體、居住、度假社區(qū)?？嘞訛殚L江南岸一級支流，全長25.2km ，苦溪河生態(tài)治理工程內(nèi)的踏水公園位于茶園新城區(qū)的中心地帶，是未來茶園新區(qū)集休閑、娛樂、觀景、旅游的主要活動(dòng)場所之一，也是茶園新區(qū)建設(shè)多維生態(tài)城市的重要標(biāo)志。18以未來城區(qū)的眼光重新審視茶園，它

9、是：城市區(qū)位：距離主城CBD最近的城市副中心對外交通：通江達(dá)海，城區(qū)主城東部橋頭堡生態(tài)環(huán)境：南山腳下的低密度山水森林城市產(chǎn)業(yè)布局：萬億級工業(yè)走廊城區(qū)對接交匯點(diǎn)功能結(jié)構(gòu)：城市與產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)融合可持續(xù)發(fā)展發(fā)展趨勢：一座正在快速崛起和增值的新城總結(jié)茶園，展望茶園19項(xiàng)目區(qū)位圖20項(xiàng)目地理節(jié)點(diǎn)分析21項(xiàng)目周邊景觀分析22項(xiàng)目地塊航拍圖23項(xiàng)目地勢分析 項(xiàng)目地形地貌整體用地較為平緩，東高西低，北高南低南北兩端高差約15米左右，地形沒有大起伏，無特別構(gòu)筑物。24項(xiàng)目功能分區(qū)25項(xiàng)目鳥瞰圖26項(xiàng)目一期平面圖27項(xiàng)目總體定位中國重慶西部國際總部基地作為南岸區(qū)首腦產(chǎn)業(yè)特區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，其開創(chuàng)價(jià)值和示范意義都很巨大，

10、立足茶園的黃金交叉點(diǎn)絕佳區(qū)位，以市場化的靈活手段和政策的大力扶持，打造景區(qū)環(huán)境、園區(qū)功能和城區(qū)價(jià)值三位一體，低密度、低碳化、低成本、高生態(tài)、高科技、高品質(zhì)，功能有機(jī)組合的新一代城市商務(wù)生活示范區(qū)，打造中國第三代總部基地，使之成為南岸區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和重慶打造第三代新城的代表性、示范性項(xiàng)目。28定位內(nèi)涵闡釋1、綜合化2、國際化3、低碳化4、智能化29項(xiàng)目產(chǎn)品類型劃分產(chǎn)品類型及面積配比細(xì)分表產(chǎn)品類型面積（平米）分占比總占比獨(dú)棟1000-120050%65%1500-180035%2000以上15%聯(lián)排800-100020%20%疊拼1800-240015%15%一期總體量約15萬方30低碳生態(tài)科技應(yīng)

11、用支撐七大系統(tǒng)1、新能源與節(jié)能體系-太陽能和地?zé)崂玫?、水資源保護(hù)與處理體系3、生態(tài)交通體系告別汽車時(shí)代,清潔交通系統(tǒng),健康和諧人行系統(tǒng)4、新城環(huán)保體系-環(huán)保系統(tǒng)建設(shè)和廢棄物利用5、生態(tài)景觀體系-原生態(tài)保護(hù)與生物多樣性6、節(jié)能建材體系-新型墻體、門窗、玻璃等建筑材料7、低碳規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)體系 31本案低碳運(yùn)用 結(jié)合重慶及項(xiàng)目基礎(chǔ)條件，充分考慮低碳成本控制和可操作性原則，本案在低碳技術(shù)運(yùn)用方面主要通過五大方面進(jìn)行突破：（1）綠色節(jié)能建筑（2）綠色節(jié)能建筑樣板樓（3）低碳體驗(yàn)館（4）低碳交通（5）節(jié)能環(huán)保體系應(yīng)用32綠色節(jié)能建筑在建筑主體方面，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，減少能源的散失。使用隔熱

12、玻璃、雙層玻璃、中空隔熱金屬板等節(jié)能材質(zhì)。采用外墻水幕隔熱、雙層外墻爬藤植物隔熱、外部可移動(dòng)遮陽棚等方式體現(xiàn)綠色節(jié)能建筑。33低碳體驗(yàn)館在多功能中心周邊打造低碳體驗(yàn)館。作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑物，通過大面積的太陽能光電板，結(jié)合重慶日照不足的現(xiàn)狀，采用混合能源，太陽能、風(fēng)能、電能三者混合動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)低碳碳排放；在操作方面與低碳技術(shù)方面的公司進(jìn)行合作，共同打造零碳排。34低碳交通遵循“非機(jī)動(dòng)交通”（步行、自行車、電瓶車）優(yōu)先原則，進(jìn)行生態(tài)交通和道路設(shè)計(jì)。 通過地下陽光車庫設(shè)置，控制常規(guī)機(jī)動(dòng)車使用。在社區(qū)內(nèi)提倡步行、自行車和電動(dòng)車的理念，引導(dǎo)個(gè)人低碳消費(fèi)，倡導(dǎo)綠色出行、電動(dòng)車出行、公交出行等低碳出行方式。

13、 35環(huán)保節(jié)能體系的應(yīng)用從房地產(chǎn)材料、施工、儲存、運(yùn)輸、廢棄物處置等方面盡可能減少對自然環(huán)境的有害影響，節(jié)約資源，減少二氧化碳排放量。在照明中，使用LED光源，綜合運(yùn)用各種新型節(jié)能照明工具不僅營造景觀照明氛圍，而且節(jié)能環(huán)保。36項(xiàng)目立體網(wǎng)絡(luò)展示低碳規(guī)劃：充分利用環(huán)境條件，導(dǎo)入對流改善氣候、人車分流減少尾氣、水系引入降低氣溫；立體園林：汽車引入地下，地面大面積的綠化，和屋頂、墻面綠化，將綠化覆蓋率達(dá)到100%；信息網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建面向未來的無線城市。（全方位、立體4G、全數(shù)字化、全球眼、全網(wǎng)絡(luò)覆蓋 ）37市場目標(biāo)與定位面向搶灘重慶的國內(nèi)外中型企業(yè)總部、大集團(tuán)地區(qū)總部或功能性總部（金融/投資/貿(mào)易總部、

14、商務(wù)總部；管理辦公總部；研發(fā)總部、營銷/銷售總部；產(chǎn)品/生產(chǎn)技術(shù)支持服務(wù)總部等）的戰(zhàn)略決策、技術(shù)研發(fā)、營銷展示、企業(yè)培訓(xùn)、商務(wù)接待等首腦經(jīng)濟(jì)集群的需求。 市場目標(biāo)南岸區(qū)明星企業(yè)的形象總部 CBD商務(wù)辦公的外溢洼地 外來企業(yè)進(jìn)入重慶的商務(wù)高地 （國際、沿海、西部、區(qū)縣）38項(xiàng)目水電氣及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套 供水方面：已建成10萬噸/天，正建設(shè)30萬噸/天水廠；供電方面：已建成5千伏變電站一座，110千伏變電站一座。供氣方面：規(guī)劃由外環(huán)D720管道引入氣源和規(guī)劃搬遷后的長生配氣站供規(guī)劃區(qū)生活、生產(chǎn)用氣，并已建成燃?xì)庹{(diào)壓站一座，DN300主供氣管道已安裝完成，日供氣量達(dá)10萬立方米。通訊方面：已建成3萬

15、門程控電話中心網(wǎng)絡(luò)和2座移動(dòng)通訊基站。已隨電信網(wǎng)絡(luò)同步建設(shè)，隨時(shí)可接至終端用戶。污水處理方面：茶園園區(qū)擬建20萬噸污水處理場一座，企業(yè)污水排放需達(dá)二級排放標(biāo)準(zhǔn)。39項(xiàng)目自身優(yōu)勢分析規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢：中國重慶西部國際總部基地運(yùn)用全新的設(shè)計(jì)規(guī)劃理念，項(xiàng)目將打造為重慶乃至中國首家純粹生態(tài)、低碳、健康辦公園區(qū)，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、科技與配套設(shè)施均將全面超越同類總部基地，并始終保持5年不落后的開發(fā)建設(shè)目標(biāo)。摒棄OFFICE死板的平面化設(shè)計(jì)，營造獨(dú)特的獨(dú)體辦公環(huán)境，打造頂級花園式總部基地。配套優(yōu)勢：中國重慶西部國際總部基地配套最為完善，占總開發(fā)用地512畝34%的商業(yè)配套規(guī)劃是全國同類總部基地絕無僅有的，包

16、括會所、超市、餐廳、商務(wù)中心、公寓、酒店、商街、體育、娛樂等，兼容高檔商務(wù)設(shè)施和企業(yè)軟件服務(wù)平臺的“頭腦經(jīng)濟(jì)”商務(wù)功能服務(wù)也將納入建設(shè)范圍，形成一個(gè)與總部樓緊密配套的高檔總部集群服務(wù)區(qū)。服務(wù)優(yōu)勢：中國重慶西部國際總部基地除常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)外，同時(shí)擁有投融資、決策、市場、研發(fā)、財(cái)務(wù)決策，人才培訓(xùn)等服務(wù)功能，在所有功能中投融資功能首當(dāng)其沖。40項(xiàng)目政策優(yōu)勢（類比）青羊工業(yè)總部基地稅收優(yōu)惠政策：對于符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬50萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。龍?zhí)豆I(yè)總部基地稅收優(yōu)惠政策：年納稅額在200萬元以上的企業(yè)享受四稅（增值稅、營業(yè)稅

17、、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅）區(qū)級政府所得部分80%的扶持，超過該納稅規(guī)模的企業(yè)，分別享受不同比例的稅收優(yōu)惠。 雙流空港總部基地稅收優(yōu)惠政策：入駐園區(qū)當(dāng)年納稅縣級所得部分超過100萬元的新引進(jìn)企業(yè)，前兩年享受地方政府所得稅100%的返稅，第3-5年則享受50%的返稅。41入駐中國重慶西部國際總部基地收益分析（1）獨(dú)棟辦公彰顯企業(yè)形象（2）專享樓宇冠名權(quán)，真正擁有自己的樓（3）辦公環(huán)境與生活品質(zhì)得到巨大升級（4）享受政策優(yōu)惠，降低經(jīng)營成本；完善的配套降低出行和時(shí)間成本42項(xiàng)目目前的不足之處（1）目前交通有些不便（南山、慈母山隧道及輕軌尚未通車）（2）常住人口基數(shù)不夠大，商業(yè)配套及氣氛缺乏（3）鄰近企業(yè)多以制造業(yè)為主，跟本項(xiàng)目定位相比有落差，面臨產(chǎn)業(yè)升級（4）政府對茶園區(qū)域形象的宣傳和打造力度有待加強(qiáng)43政府支持與企業(yè)投入南岸區(qū)政府、長江工業(yè)園管委會對本項(xiàng)目一直都寄予厚望，也在政策等多方面給予了大力的關(guān)注和支持。恒