離婚案件中涉及按揭房產(chǎn)如何分割

1、離婚案件中涉及按揭房產(chǎn)如何分割？對于當(dāng)下普通老百姓而言，婚姻中財產(chǎn)配置最重的一項財產(chǎn)類型是房產(chǎn)，在離婚案件中房產(chǎn)分割中無疑是爭議焦點(diǎn)，引發(fā)紛繁復(fù)雜的“愛恨離愁”的橋段故事。在離婚案件中如何認(rèn)定按揭房產(chǎn)的歸屬及如何分割，是司法的難點(diǎn)，也是民眾比較關(guān)注的問題。現(xiàn)筆者對辦離婚案件涉及的按揭房產(chǎn)分割問題進(jìn)行梳理和分析，具體有以下幾種情形：（一） HYPERLINK /jufa45 夫妻一方婚前按揭，并在婚前償還全部按揭房款，離婚時房屋如何分割？很顯然，婚前按揭并已經(jīng)還清了貸款，該財產(chǎn)當(dāng)然屬于夫妻一方個人財產(chǎn)。筆者在處理離婚案件中，不少當(dāng)事人有提出“個人房產(chǎn)不是經(jīng)過8年后就可以變成夫妻共同財產(chǎn)”的說法，

2、依據(jù)現(xiàn)行的婚姻法及司法解釋來看，這樣的說法是不正確的。這種說法來源于原最高人民法院1993年的司法解釋。（最高人民法院曾在1993年的司法解釋中規(guī)定：“一方婚前個人所有的財產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的，房屋和其他價值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財產(chǎn)?！保┗橐龇ń忉專ㄒ唬┑谑艞l明確規(guī)定：“ 婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。”因此，對于上述房產(chǎn)，離婚時，另外一方無權(quán)要求分割，屬于夫妻一方個人財產(chǎn)，除非有特別約定。 （二） HYPERLINK /jufa45 夫妻一方婚前按揭，并在婚前

3、取得房產(chǎn)證，婚后共同還貸，離婚時房屋如何分割？婚姻法解釋（三）第十條明確規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償?！币虼?，雖然房產(chǎn)是夫妻一方婚前購買并支付首付款，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財產(chǎn)。很多

4、當(dāng)事人有“誤區(qū)”：認(rèn)為婚后還貸是由其本人自己工資還款，由婚前到婚后都是其本人負(fù)責(zé)的，這個屬于個人財產(chǎn)，配偶一方無權(quán)分割。對此，婚后共同還貸部分，夫妻雙方取得的收入均屬于共同財產(chǎn)，因此不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)，但如何證明資金來源于婚前財產(chǎn)，從現(xiàn)實(shí)生活的情形來看，提供相關(guān)證據(jù)有難度，因此，筆者建議夫妻雙方對此可以采用書面文件約定或保留其他有關(guān)證據(jù)。（三） HYPERLINK /jufa45 夫妻一方婚前按揭，并在婚后取得房產(chǎn)證，婚后共同還貸，離婚時房屋如何分割？物權(quán)

5、法為保護(hù)商事交易，確定了物權(quán)公示和法定原則，但在婚姻法上夫妻財產(chǎn)分割應(yīng)采用另外原則，房產(chǎn)權(quán)屬證書雖然是物權(quán)憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn)。在婚前一方簽定購房合同，也辦理了相應(yīng)的按揭手續(xù)情形下，特別是在商品房買賣合同備案的情形，具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，取得房產(chǎn)權(quán)屬證書是購房合同的法定延伸。故此，在離婚案件中，一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以辦理按揭手續(xù)而非以房產(chǎn)權(quán)屬登記的取得作為所有權(quán)取得的判斷時點(diǎn)。當(dāng)然，參照上述第（二）種情形，雖然房產(chǎn)是夫妻一方婚前購買，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財產(chǎn)。（四） HYPERLINK /jufa45

6、 夫妻一方婚前按揭，婚后共同還貸，離婚時尚未取得房產(chǎn)證的，房屋如何分割？婚姻法解釋（二）第二十一條明確規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟?！币虼耍跊]有取得房產(chǎn)證的情形下，法院不會直接判決房產(chǎn)的歸屬，所有權(quán)問題需要另行解決，使用權(quán)問題可由法院根據(jù)實(shí)際情況判決。（五） HYPERLINK /jufa45 夫妻婚后一人名義購買房產(chǎn)，婚后共同還貸，并取得房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割？這種情況，按照婚姻法規(guī)定當(dāng)然屬于夫妻共同財產(chǎn)。雙方需要對房屋的價值及歸屬達(dá)成一致意見，如無法達(dá)成一致意見時則由法院判決認(rèn)定?；橐龇ń忉專ǘ┑诙畻l明確規(guī)定：“雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的