精裝修工程管理流程之合約管理課件

1、精裝修工程管理流程之合約管理內(nèi)容目錄：一、精裝修項目在合約分判內(nèi)容上與毛坯房的差異； 二、廣州公司在精裝修項目上的分判模式；三、精裝修單位與主承包單位的合約關(guān)系，相互協(xié)調(diào)內(nèi)容； 四、各精裝修工種招標分判注意事項； 五、廣州公司甲供材管理模式及經(jīng)驗。 一、精裝修交樓項目在合約分判內(nèi)容上與毛坯房的差異簡介： 精裝修交樓與毛坯交樓最直接的不同就是分判及施工內(nèi)容的增加，戶門以內(nèi)的裝飾工程為精裝修包含的施工內(nèi)容，即進房內(nèi)所能看見的所有裝修項目。不包括鋁門窗及陽臺欄桿項目（此兩項在毛坯交樓中同樣涉及，但注意可能有地區(qū)公司的鋁窗合同中未包括有客廳推拉門及廚房陽臺的鋁門窗而需增加）。（一）主承包工程范圍變動內(nèi)

2、容1、包括應增加臥室地面20mm厚1:2水泥沙漿找平項目（如果臥室設計為木地板裝修及原毛坯交樓為結(jié)構(gòu)完成面交樓標準）；2、應減少客廳、廚房、陽臺、過道等地面找平項目。如毛坯交樓標準，則有此項目；如果是精裝修交樓，則主包單位沒有必要再施工這些項目，因為此部分地面通常會鋪貼石材或地磚，由裝修施工單位直接使用干硬性水泥砂漿鋪貼，更便于調(diào)整和控制裝修完成面標高；3、應減少廚房、衛(wèi)生間等吊頂位置的天面抹灰項目（如玄關(guān)為及客廳走道設計為石膏板吊頂同樣應扣減）。（一）主承包工程范圍變動內(nèi)容（續(xù)）4、衛(wèi)生間地面視毛坯房交樓標準而定，通常情況應在防水層之上再增加回填層及找平或保護層。5、廚房、衛(wèi)生間墻面因設計為

3、鋪貼墻磚，如毛坯交樓墻面為20mm厚的打底壓光抹灰層；如果是精裝修交樓標準，應取消墻面壓光，直接打底掃毛即可，但要求保證墻面的平整度。同樣在精裝修標準交樓中，主包單位的施工內(nèi)容在客廳、走道、臥室的墻面應做到壓光，是否增加其它內(nèi)容要視毛坯交樓標準而定。6、廚房墻面因貼磚本來只需做到打底掃毛即可，但廚柜背板位置因可不貼磚（節(jié)約成本考慮）而需增加找平壓光至貼磚面厚度，此部分容易遺漏需注意； （一）主承包工程范圍變動內(nèi)容（續(xù)）7、衛(wèi)生間浴缸位置可能涉及增加磚砌體（墊浴缸下部及浴缸側(cè)面）；8、增加對裝飾工程的協(xié)調(diào)配合內(nèi)容及相應增加的總包管理內(nèi)容。 （主包內(nèi)容完）（二）機電工程范圍變動1、視毛坯房交樓標準

4、而定，廣州公司應小業(yè)主要求所交的毛坯交樓為所有管線均到位（包括強弱電）、燈具為裸燈頭加燈座、潔具和龍頭不安裝、衛(wèi)生間和廚房預留給水和排水管口、煤氣管道預留到廚房及生活陽臺處（不提供熱水器）。配電箱、開關(guān)和插座（強電和弱電類）仍須安裝、有線電視及電話和網(wǎng)絡線材和面板仍須安裝。因此，如為精裝修交樓，實際也就是增加了燈具、潔具、龍頭等的安裝工作而已。2、另廣州公司的毛坯房標準中仍然包括了弱電系統(tǒng)的安裝和配置，如提供可視對講分機、電視插座（由有限電視公司提供）、電信網(wǎng)絡插座（由電信提供）。如其他地區(qū)公司未包括此部分，實際精裝修交樓應增加上述內(nèi)容。（三）增加室內(nèi)裝飾工程。 室內(nèi)裝飾工程內(nèi)容主要為室內(nèi)濕作

5、業(yè)工程及部分木作業(yè)等工作。（四）增加廚柜工程 包括：包括吊柜、地柜、臺面板制作、安裝等。（五）增加室內(nèi)木門工程 因即使是毛坯房也涉及安裝戶門，因此精裝修交樓則只增加室內(nèi)門的供應與安裝（包括木門小五金）。（六）增加木地板工程 包括地面木龍骨的鋪貼、木地板的供應與安裝及木質(zhì)踢腳線的供應與安裝。（七）增加甲供材料部分1、室內(nèi)燈具，包括吸頂燈、筒燈、射燈等； 2、室內(nèi)潔具，包括洗手盆、座廁、浴缸等； 3、水暖件，包括各類龍頭及其去水配件、毛巾架、浴簾桿、廁紙盒等； 4、附送電器，包括煤氣爐、熱水器、抽油煙機、消毒碗柜、微波爐、各類型空調(diào)等；5、木門小五金,包括門鎖、門鉸、門碰、貓眼；6、淋浴門； 7、

6、排氣扇；8、各類開關(guān)面板；9、各類墻地磚及石材。二、廣州公司在精裝修項目上的分判模式主包工程專業(yè)分包的分判模式 甲供材料；室內(nèi)裝修工程拆分為室內(nèi)裝飾工程、廚柜工程、室內(nèi)木門工程、木地板工程及甲供材料這五大項 。拆分的依據(jù)：1、裝飾工程應直接分判給具有裝飾資質(zhì)的專業(yè)裝飾公司施工；2、廚柜、木門及木地板工程應分判給專業(yè)公司施工；3、甲供的原因為在確保工程成本可控的前提下，嚴格的控制裝飾工程及各種材料的質(zhì)量。裝飾工程分判模式細分如下：（一）室內(nèi)裝飾工程通常與公共部分裝飾工程一同分判，由一個裝飾單位承接大堂、電梯廳及室內(nèi)裝飾工程有利于現(xiàn)場施工管理及成品保護。主要工作內(nèi)容包括：室內(nèi)墻地磚鋪貼、石材鋪貼（

7、包括波打線及地腳線）、室內(nèi)墻面及天花乳膠漆、天花腳線、廚房衛(wèi)生間及其他部位的天花吊頂、衛(wèi)生間洗手臺及鏡子、窗臺板（石材或磚）、木飾面背景墻、各類鞋柜、衣柜(盡可能的成品采購以保證工程質(zhì)量)等。另還包括毛巾架、浴簾桿、廁紙盒（甲供）的安裝。 （二）櫥柜工程單獨分判，內(nèi)容包括：吊柜、地柜、臺面板制作、安裝。含抽油煙管安裝（抽油煙管由抽油煙機供應商提供，安裝時若長度不夠則應由廚柜廠家免費提供）、臺面開孔等；抽油煙機、煤氣煮食爐及消毒碗柜的安裝（抽油煙機、煮食爐與消毒碗柜甲供）；洗滌盆及整項去水設施的供應與安裝、水龍頭的開孔（包括自來水與直飲水龍頭）；櫥柜與墻、地面連接處之打膠；吊柜下方的照明系統(tǒng)及其

8、配件的供應與安裝等。（三）木門工程與戶門一同分判，建議應與防火門（如管井門、走火樓梯門等）分開分判。工作內(nèi)容為：室內(nèi)門的供應與安裝、木門小五金（甲供）的安裝、所有門洞、墻體與安裝門框之間空隙的填充等。 （四）木地板工程單獨分判，包括地面木龍骨的鋪貼、木地板的供應與安裝及木質(zhì)踢腳線的供應與安裝、木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包括打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）。 （五）室內(nèi)燈具甲供。包括供應吸頂燈、筒燈、光管、射燈等；要注意光源的品牌范圍。安裝由機電單位完成。（六）潔具甲供。包括洗手盆、座廁、浴缸等；安裝由機電單位完成，包括與周圍墻地面的收口打膠等。 （七）水暖件甲供。包括

9、各類龍頭及其配件；安裝由機電單位完成，包括與周圍洗手臺面的收口打膠等。 （八）水暖配件 甲供。安裝由機電單位完成，包括去水配件及給水軟管等。此部分材料較為零星，本可由潔具及龍頭供應單位提供（多數(shù)潔具供應單位無此業(yè)務），但一般潔具及龍頭供應單位多為國內(nèi)或國際知名品牌，此部分費用相比國內(nèi)一般配件廠而言高出太多，又為暗藏材料，無須品牌效應。建議在保證質(zhì)量的前提下，從節(jié)約成本的角度出發(fā)單獨分判。 （九）毛巾架、浴簾桿、廁紙盒 甲供，由裝飾單位安裝。部分潔具及水暖件供應商都有類似產(chǎn)品，亦可與潔具水暖件一同招標。但考慮到物品較小，技術(shù)含量不高，小業(yè)主對其品牌的要求不強，建議無須找名牌單位供應，由國內(nèi)一般供

10、應商供應即可滿足要求，達到節(jié)約成本的目的。 (十）附送電器甲供。包括煤氣爐（櫥柜公司安裝）、熱水器（煤氣公司或熱水器供應商）、抽油煙機（櫥柜公司安裝）、消毒碗柜（櫥柜公司安裝）、微波爐（櫥柜公司安裝）、各類型空調(diào)（供應商安裝）等。 （十一）木門小五金 甲供。包括門鎖、門鉸、門碰、貓眼。通常情況下比較注重戶門鎖的款式，因此在分判上為節(jié)約成本一般分為了戶門鎖與內(nèi)門鎖、門鉸、門碰、貓眼分兩家單位分別供應的情況（因戶門鎖一般選擇名牌產(chǎn)品，而其屬下的門鉸、門碰、貓眼的價格較高）。供應后由木門供應單位安裝。 （十二）淋浴門 甲供。包括鋁合金框架及鋼化玻璃、小五金連接件的供應與安裝及與墻地面的打膠處理等。因

11、淋浴門對品牌的要求不高，質(zhì)量相差不大，因此由一般的專業(yè)淋浴門廠家供應安裝即可，無須大品牌商供應。 （十三）排氣扇 甲供。向?qū)I(yè)排氣扇廠家提供開孔尺寸、噪音及風量控制要求即可。采購后由機電單位安裝。（十四）各類開關(guān)面板甲供。由機電單位安裝。包括各類型強電開關(guān)、插座面板、防濺面蓋、門鈴開關(guān)等。 （十五）墻地磚甲供。由室內(nèi)裝飾單位安裝。包括墻地磚的供應、切割及倒角。通常墻地磚分開招標，主要原因為部分廠家只生產(chǎn)其中的一種。目前墻磚主要以瓷片為主（也可以使用拋光磚及仿古磚，視設計而定），可單獨招標（現(xiàn)均為甲供物資）；地面拋光磚為集團甲供，可與公共部分的墻地面拋光磚共同招標；廚衛(wèi)地面一般設計為仿古磚（也可

12、用石材，但污染較大），單獨招標。波打線視材料類型與墻地磚供應共同分判。 （十六）石材 大料應甲供，局部裝飾性的、規(guī)格特殊的、少量的石材可以由裝飾施工單位供應。由室內(nèi)裝飾單位安裝。包括石材的供應、切割、磨邊及倒角。石材適用范圍一般為客廳及走道地面、衛(wèi)生間墻地面及廚房波打線（一般廚房地面不采石材，容易污染）?？膳c公共部分墻地面石材共同招標分判。三、精裝修單位與主承包單位的合約關(guān)系，相互協(xié)調(diào)內(nèi)容廣州公司模式：土建單位承擔主承包單位的角色（但主要工作內(nèi)容仍以土建工程為主）。專業(yè)裝飾單位由業(yè)主直接分判，主承包單位與專業(yè)裝飾分包單位無任何合約關(guān)系（存在一定的弊?。?。 主承包單位在現(xiàn)場對其他分判商的管理主要

13、還是以負責安全、協(xié)調(diào)工作為主，工程進度及質(zhì)量仍然由我司直接控制。 （一）主承包工程增加內(nèi)容1、主承包工程增加的直接成本（1）主承包單位在投標過程中必須考慮增加開辦費項目中的大型機械設備（塔吊、人貨電梯及井架等）來滿足精裝修施工過程中的垂直運輸問題，而不是只以土建結(jié)構(gòu)工程的工作量來考慮現(xiàn)場機械配置問題。 （2）增加的裝飾工程導致工期延長（如高層增加約4個月時間）。正是由于工期的延長導致主承包單位在大型設備租賃時間延長、臨時設施和周轉(zhuǎn)材料以及其他開辦費項目上會增加額外的費用，直接導致主承包合同成本的增加 。 2、增加的協(xié)調(diào)服務內(nèi)容（1）提供現(xiàn)場內(nèi)的道路和走道給其他承包人共同使用。為其他承包人提供合

14、理的施工作業(yè)空間。 （2）提供主承包人在現(xiàn)場內(nèi)的腳手架、支撐、爬梯、工作臺等給其他承包人共同使用。提供其他承包人為保證施工安全所需的圍板、圍網(wǎng)、護欄等。 （3）在其他承包人施工需要時，提供照明（特別增加的是室內(nèi)照明供室內(nèi)裝飾單位施工）。（4）提供現(xiàn)場用水供其他承包人施工使用（這里增加的是室內(nèi)裝飾單位的用水），但不包括其他承包人的辦公及生活用水。（5）提供現(xiàn)場施工用電（這里增加的是室內(nèi)裝飾單位的用電）但不包括辦公及生活用電；提供其他承包人試驗、系統(tǒng)調(diào)試所需負荷。2、增加的協(xié)調(diào)服務內(nèi)容（續(xù)）（6）在建筑物內(nèi)提供其他承包人合理施工所需的水電管線接駁點，并負責維修使其處于良好的使用狀態(tài)。接駁點(即配電

15、箱，包括地庫范圍)在樓層內(nèi)的設置間隔至多不超過一層。（7）提供臨時廁所、其他衛(wèi)生設施給其他承包人共同使用。 （8）對工程現(xiàn)場作全面的看管以防盜竊（裝飾材料的增加導致此項工作較為重要，但要求各承包人的材料由各自自行看管，主承包人只是承擔現(xiàn)場全面管理的責任，并不代表一旦出現(xiàn)盜竊現(xiàn)象均由主承包人承擔責任）。 （9）提供工程現(xiàn)場內(nèi)現(xiàn)有的機械設備（包括但不限于塔吊、人貨電梯、井架、拔桿等）給其他分包人作卸貨、水平、垂直運輸之用（主要增加裝飾材料及其人員的垂直運輸）。 （10）在自然地面上提供垃圾站或箱，按業(yè)主的指示，及時地將其他承包人堆放于建筑物內(nèi)指定地點的施工產(chǎn)生的垃圾運至自然地面，定期從自然地面堆集

16、點運離現(xiàn)場（裝飾垃圾的外運工作量是最大的，需特別注意。廣州公司要求其他承包人將其垃圾堆放至每層樓的指定地點，由主承包人統(tǒng)一運至地面并外運）。2、增加的協(xié)調(diào)服務內(nèi)容（續(xù)）（11）保持與其他承包人的密切聯(lián)系，了解其他分包工程的進度計劃和特殊要求，做到相互配合。 （12）在隱蔽工程覆蓋前，留出合理的時間以便其他承包人能夠完成管線、套筒、鐵件等預埋，與其他承包人確定預留孔洞的位置。 （13）跟隨施工進度，按照業(yè)主的指示，對各種用途的孔、洞（包括電梯門洞、木門塞縫）、其他承包人完成項目與結(jié)構(gòu)之間的各種縫隙（如門窗與墻、柱之間的縫隙等）、墻面開槽及其他類似部位用水泥砂漿或其他輔助材料填實抹平。 （14）提

17、供標高、定位的基準點、線給其他承包人進行自己的定位和施工，并對其準確性負責。2、增加的協(xié)調(diào)服務內(nèi)容（續(xù)）（15）進行其他一般必需的修補工作。（16）收集、審核、匯總各承包人工程資料和編制總包資料。保證施工過程中資料和竣工資料符合各方面要求。 (17)配合政府部門安檢、質(zhì)檢、驗收所需公關(guān)費用。 (協(xié)調(diào)服務內(nèi)容完）3、增加的總包管理內(nèi)容目的：通過計取此部分費用與其相應承擔的名義上的總包管理責任相匹配，另在施工現(xiàn)場也確實起到一定的總包管理效果。內(nèi)容： （1）對施工現(xiàn)場的全面安全管理并對現(xiàn)場安全負責，包括與現(xiàn)場其他承包人簽訂安全協(xié)議書、建立安全生產(chǎn)責任制度、配置足夠數(shù)量的專職安全員、審核各項現(xiàn)場專項安

18、全施工組織設計、監(jiān)督檢查特殊作業(yè)環(huán)境人員的勞動保護措施、保證安全技術(shù)費用?？顚Ｓ谩嬗涗浉黜棸踩芾砘顒拥?。 （2）對現(xiàn)場所有人員的安全培訓及登記造冊工作。 （3）施工現(xiàn)場安全及文明施工管理，包括與各分包簽訂安全管理協(xié)議等。 （4）整個項目的竣工資料的收集整理工作。 3、增加的總包管理內(nèi)容(續(xù)） （5）協(xié)助發(fā)包人到政府部門辦理各種招標及開工手續(xù)，及交納相關(guān)各類政府規(guī)費，包括交易服務費、專家評標費、工程定額測定費、合同印花稅及其他政府規(guī)定的應由主承包人承擔的費用。以上工作內(nèi)容所需要的費用均已包括在總包管理費用中且主承包人（總承包人）必須承擔因其失責而引起的所有索償。 （6）負責在工程施工過程中

19、與政府行業(yè)主管部門等進行聯(lián)絡與溝通；接待與處理政府有關(guān)部門的有關(guān)質(zhì)量、安全、環(huán)保、文明施工、公安執(zhí)法等各項檢查與監(jiān)督，并負責辦理相關(guān)手續(xù)及批文。（二）室內(nèi)裝飾、廚柜、木門、木地板工程1、專業(yè)裝飾單位由業(yè)主直接分判并與業(yè)主簽署分包合同。主承包單位與專業(yè)裝飾單位無合約關(guān)系（僅有現(xiàn)場安全及文明施工管理協(xié)議），但主承包單位對裝飾單位進行總承包管理及提供現(xiàn)場協(xié)調(diào)服務工作。2、現(xiàn)場內(nèi)主承包人的腳手架、支撐、爬梯、工作臺等可免費提給裝飾承包人共同使用。但只限于現(xiàn)有的基本設施，不會為裝飾單位再另外搭設其他設施，現(xiàn)有設施不能滿足使用時，裝飾單位必須自行解決。 3、現(xiàn)場內(nèi)的道路和走道、臨時廁所、其他衛(wèi)生設施等由主

20、承包單位提供給裝飾單位共同使用，但也僅限于現(xiàn)有設施。裝飾單位的人員能否在現(xiàn)場住宿由業(yè)主會同主承包單位共同確定（但必須在定標前知會裝飾單位）,一般現(xiàn)場提供辦公及材料堆放地點給裝飾單位，由其自行搭設。 （二）室內(nèi)裝飾、廚柜、木門、木地板工程（續(xù)）4、由主承包單位提供現(xiàn)場工程用水用電供其他裝飾承包人施工使用，但不包括裝飾的辦公及生活用水。這里免費提供的工程用水用電僅為其他分包單位進行安裝工程的水電費用，不包括其現(xiàn)場加工任何材料的水電費用（如裝飾單位大批量的切割磚及石材等），否則由裝飾單位自行承擔水電費用。另特別要求裝飾單位注意節(jié)約主承包單位提供的水電。 5、主承包單位在建筑物內(nèi)提供裝飾單位合理施工所

21、需的水電管線接駁點(樓層內(nèi)的設置間隔至多不超過一層)，由裝飾單位自行接駁。 6、主承包單位提供工程現(xiàn)場內(nèi)現(xiàn)有的機械設備（包括但不限于塔吊、人貨電梯、井架、拔桿等）給裝飾單位作卸貨、水平、垂直運輸之用。但如果現(xiàn)在設備無法滿足裝飾單位需要時，應由裝飾單位自己行考慮。（二）室內(nèi)裝飾、廚柜、木門、木地板工程（續(xù)）7、現(xiàn)場裝飾單位產(chǎn)生的垃圾由裝飾單位清理到建筑物每層的指定地點，再由主承包單位清理到在自然地面上后定期從自然地面堆集點運離現(xiàn)場。這里要注意的是在無論是主承包合同和裝飾合同，都要規(guī)定垃圾包括所有正常施工產(chǎn)生的垃圾及設計變更產(chǎn)生的垃圾，否則容易引起施工單位的索賠。 8、施工現(xiàn)場的安全管理及成品保護

22、均由各個裝飾單位自行負責，主承包人只承擔總體的協(xié)調(diào)管理。如出現(xiàn)盜竊及成品損害，均由各個裝飾單位自行負責（除非很明確的確定責任單位，則應由責任單位承擔）。 9、裝飾單位進場后由業(yè)主會同主承包單位共同向裝飾單位移交工作面，由主承包單位提供標高、定位的基準點、線給裝飾單位進行自己的定位和施工，其準確性由主承包負責。值得注意的是裝飾單位接收工作面后，不得再以其它工序的質(zhì)量問題影響裝修質(zhì)量而提出任何索賠。（二）室內(nèi)裝飾、廚柜、木門、木地板工程（續(xù)）10、部分必須的裝飾后修補工作（如木門塞縫）由主承包單位負責。11、裝飾單位自身工程的過程工程資料及竣工資料由裝飾單位自行編制后交主承包單位匯總（要注意裝飾單

23、位的施工資質(zhì)問題）。（精裝修工程合約關(guān)系完）四、各精裝修工種招標分判注意事項（一）主承包工程分判注意事項 1、總工期有所增加，對主承包單位的工期要求應該以其自身合約范圍內(nèi)的實體工程完成工期及所有協(xié)調(diào)服務工作完成工期兩個方面進行控制。 2、大型機械及設備（如塔吊，井架等）的數(shù)量要求應有業(yè)主根據(jù)后期施工的實際情況提出，應作為強制性要求在招標中明確，不得由各個投標單位自行報送數(shù)量并作包干處理。 3、明確合同總價中已包括在施工過程中（從工程開工至業(yè)主交樓為止）清除所有垃圾的費用（包括其他分包單位正常施工、設計變更等產(chǎn)生的垃圾,或者明確其他清理的方式及責任單位）； 4、明確其須為其它承包人免費提供臨水、

24、臨電，每隔一層至少應有一個水龍頭及一個電源箱，且無論所需的電源及其線路為何種形式，其費用都已包括在總價內(nèi)；（二）室內(nèi)裝飾工程分判注意事項1、單位的考察、選擇.（1）應抽選其普通的、大貨量的住宅工程進行考察而不是公共部分裝飾甚至樣板房裝飾，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質(zhì)量。（2）不一定非要選擇大型的裝飾企業(yè)承建（即不能只相信資質(zhì)），實際只要具有相應資質(zhì)的單位即可，關(guān)鍵還是看管理及手工。 （3）在考察其現(xiàn)場手工質(zhì)量的同時，應了解該單位在該項目上合同簽約情況，注意如該單位是由總包單位直接分判并簽訂合同的要特別留意，因此種情況表明該單位不是業(yè)主親自選定，可能對質(zhì)量的要求并不太高，

25、導致裝飾單位的水平有限。 （4）考察其施工現(xiàn)場質(zhì)量應注意細節(jié)問題，不能以偏概全，應多看幾套房間。2、分判時間 裝飾工程的分判插入時間應在結(jié)構(gòu)封頂前一個半月開展較為合適，具體進場時間視砌筑抹灰工程的進度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，如石材，裝飾分判應進一步提前以保證材料的備貨）。整個裝飾工程的分判持續(xù)時間大約為一個半月（從收到招標圖紙開始計算到定標，預計兩到三次的議標次數(shù)）。 另注意：裝飾工程的設計起始時間應在地庫底板施工階段啟動才能確保樣板房的招標工作（視各地區(qū)售樓條件定）。而且提早設計可以盡早暴露裝飾圖紙與土建圖紙的矛盾以減少后期大批量施工中設計修改造成的損失且節(jié)約工期。 3、合約條款及

26、議標注意事項（1）明確合約的包干原則為按裝飾圖紙包干（包括項目及工程量），同時應發(fā)出土建圖紙供裝飾單位核對差異，避免出現(xiàn)土建圖紙與裝飾圖紙不符引起的索賠。 （2）分判時要求所有投標單位應報乙供材料的樣板供業(yè)主審核，業(yè)主將按確認之樣板驗收。（3）必須提醒裝飾單位不得因發(fā)現(xiàn)自己對招標文件及招標圖紙的理解有誤或與投標時的理解存在任何差異而向業(yè)主提出任何索賠。若招標圖紙中存在大樣或做法不明確的，應由中標人提供深化設計及大樣圖，并報業(yè)主批準，有關(guān)深化設計的設計費用及相應施工費用已包括在合同單價中。3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）（4）明確其與其他工種交接面的劃分界限：鋁合金門窗、陽臺欄桿、木門、櫥柜、淋

27、浴間玻璃隔斷工程由其它承包人施工。鋁門窗填縫、打膠等均由門窗承包人完成，外墻以內(nèi)與其它承包人交界接口部位的收口處理、洗手盆與洗手臺之間的收口處理、飄窗臺板左、右、下口的收口處理，包括塞縫、打膠等均由裝飾單位完成，相應施工費用已包括在總價中。（5）裝飾單位提供的材料（不包括甲供材料）的環(huán)保檢測必須符合當?shù)卣块T的要求，且由承裝飾單位負責送檢并取得合格證書，所有費用已包括在合同總價中。（6）應說明現(xiàn)場的工作面應是分批移交，裝飾單位應考慮到場地不能一次性移交而產(chǎn)生的一切費用。且裝飾單位在接受工作面后應立即進行檢查、驗收，并于三日內(nèi)提出意見，否則業(yè)主將認為移交的工序合格，裝飾單位人不得以其它工序的質(zhì)

28、量問題影響裝修質(zhì)量且不得因此而向業(yè)主提出任何索賠。3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）（7）很多時候裝飾工程在施工方法上存在一定的細部差異，為避免出現(xiàn)此類繁多的索賠，可提出若部分項目的施工方法與招標文件的施工方法存在細部差異（如水泥砂漿配合比差異、厚度差異等），但無本質(zhì)上的差異，無論因此引起的造價或增或減，均不調(diào)整（類似如因清單中描述的砂漿厚度達不到標高要求而需要局部加厚等） （8）由于裝修后期，會有多家單位共同施工造成施工垃圾難以分清歸屬，為保證施工順利進行，業(yè)主可能會指定承包人或其它承包人來完成室內(nèi)垃圾的清運，費用將由業(yè)主確定各家分攤比例，議標時需提出并要求裝飾單位不得提出異議。3、合約條款及

29、議標注意事項（續(xù)）（9）現(xiàn)場成品保護很重要，業(yè)主在議標過程中應提出強制性要求（而不是施工過程中提出，導致對方索賠保護費用或不作為導致成品損壞）明確如因裝飾單位自身保護不利而造成的一切損失應由裝飾單位自己承擔。廣州公司要求地面的成品保護措施為：石材地面及窗臺板面完成面貼一層油紙，再加一層夾板或纖維板保護,而地磚部分則為要求在其表面覆蓋一定厚度的保護膜以達到保護效果 ，且此部分費用已包括在投標總價內(nèi)。 （10）地面波打線、門檻石等項目的寬度容易因裝修排版、施工誤差等原因造成局部尺寸加寬，導致施工單位的零星索賠較多。建議規(guī)定加寬或者減少在50mm以內(nèi)（包括50mm）的，結(jié)算數(shù)量依舊按清單描述的寬度計

30、算，與之相鄰的其它材料的工程量亦不減少，單價不再調(diào)整；超過50mm的部分，可以按地面飾面項目計取材料差價。但波打線的寬度超過50mm的，應報請業(yè)主同意后，方可施工（因涉及到整體設計，需設計確認后方可施工）。 地面波打線、門檻石等項目的寬度容易因裝修排版、施工誤差等原因造成局部尺寸加寬，導致施工單位的零星索賠較多。3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）（11）施工過程中，衛(wèi)生間吊頂高度可能有微小調(diào)整（如預埋管線等因素），但無本質(zhì)上的差異，不論調(diào)高或調(diào)低，應要求數(shù)量結(jié)算依舊按清單描述的高度及面積計算，與之相鄰的墻面拋光磚的工程量亦不減少或增加，單價不再調(diào)整。避免過多的簽證及索賠的出現(xiàn)。另要求廚衛(wèi)墻面磚鋪

31、貼高度必須高出吊頂以上至少100mm。 （12）合約上要注意由于設計要求、排版方式等導致的一些成本變化或者裝飾單位容易偷工減料的部位。如規(guī)定長度在1.8m（包括1.8m）以內(nèi)的所有窗臺板及門檻石，石材必須為整板鋪貼，不得切分。 （13）甲供材料的種類及材料提供的方式要明確，由誰提下料清單、什么時間提出、磨邊及切割由誰負責、貨到后的卸貨及搬運由誰完成、驗收貨物的方式、驗收參與的人員等都要在合約中明確規(guī)定清晰，避免后期相互扯皮。 相片及圖像位置 衛(wèi)生間吊頂高度可能有微小調(diào)整導致相鄰的墻面磚的工程量變化。廚房櫥柜的地面及墻面；衛(wèi)生間洗手柜地面和墻面是否滿鋪磚要注意。窗臺板的排版方式改變是裝飾單位容易

32、偷工減料的部位。3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）（14）對于業(yè)主提供的裝飾材料，應要求裝飾單位在使用時仔細挑選，物料在色差、平整度等方面的一些業(yè)主認可的缺陷，應通過挑選使用將其消除。如果缺陷程度較為嚴重，無法通過施工工藝將其消除（如色澤、紋理差異較大等），裝飾應及時報告業(yè)主請求處理，擅自施工造成觀感效果不良，為小業(yè)主不能接受的，應由裝飾單位承擔全部責任。（15）所有墻地面填縫劑的顏色要規(guī)定，否則后期容易被施工單位索賠。另涂料的施工工藝也必須明確，如底漆及面積各幾遍？面漆是用滾筒滾，還是用氣泵噴等？都涉及到造價及最終的質(zhì)量問題。 （16）同一套房間內(nèi)的石材既存在甲供材料，又存在裝飾單位自行購買的

33、，應要求承包人參照業(yè)主設計部及地盤提供的材料樣板，盡量選用色澤、觀感相近的材料。避免出現(xiàn)后期交樓出現(xiàn)的返工現(xiàn)場，導致成本增加。相片及圖像位置 裝飾單位在使用時有義務及責任仔細挑選甲供材料且同時還應盡量選用色澤、觀感相近的乙供材料以保證整體效果。3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）（17）因甲供材料涉及到施工損耗率的問題，因此要求投標單位填報損耗率進行統(tǒng)一考慮，評標時應將損耗部分計入合同總價中進行綜合分析（否則容易導致中標價低結(jié)算價高的情況）。且超出損耗率部分的超領(lǐng)材料應加倍扣款（廣州公司為采購價格的1.2倍），防止領(lǐng)用單位買賣材料。 （18）因裝飾工程甲供材料品種較多，對應供數(shù)量的準確性要求較高，

34、因此招標分判時必須提供清單數(shù)量（建議自行計算并多重復核）供投標單位參考，如果投標單位對甲供材料數(shù)量提出修改的，應組織人員進行核對，確保應供量的準確性。 裝飾工程甲供材料動態(tài)統(tǒng)計表.xls3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）（19）工程量計算部位需要提醒的是：1、室內(nèi)及公共部分各裝飾項目（包括但不限于地磚、墻磚、波打線、踢腳線及涂料等）的工程量已包括了所有門窗洞口四周的工程量；2、櫥柜的地柜、吊柜的背面可以不貼磚，需用抹灰抹平至墻磚完成面，且櫥柜安裝后各邊至少進入櫥柜內(nèi)側(cè)100mm（另需確保櫥柜背面必須安裝背板）；3、衛(wèi)生間洗手臺后墻面也不貼磚，規(guī)定同櫥柜背面。 （20）注意最后一筆付款時應有所保留

35、，一定要等到裝飾單位與物質(zhì)供貨單位核對完整個供貨數(shù)量后再支付。否則，一是可能超領(lǐng)材料過多，合約尾款不夠扣造成超付；二是裝飾單位糧款拿完后不積極配合供貨單位對數(shù)，造成供貨單位糧款支付拖延（機電單位同樣涉及該問題）。 （裝飾工程注意事項完）（三）櫥柜工程分判注意事項1、單位的考察、選擇 應以考察其櫥柜工廠為主（必看項目），同時再考察其已完工地產(chǎn)項目的交樓標準櫥柜（考察其安裝水平）。 （1）應抽選其普通的、大貨量的住宅櫥柜工程進行考察而不是樣板房櫥柜，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質(zhì)量。且要考察其已完工項目，在建項目實際看不出任何安裝能力。（2）考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及

36、其生產(chǎn)線的自動化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相匹配。（3）考察其安裝質(zhì)量應注意細節(jié)問題（如打膠、門板拼接整齊程度等），不能以偏概全，可多看幾套櫥柜。2、分判的時間 櫥柜工程的分判插入時間應在裝飾單位進場后半個月左右開展較為合適，具體進場時間視裝飾工程的進度而定（主要定標后確定現(xiàn)場實際尺寸安排工廠生產(chǎn)，且能提供實際尺寸配合裝飾單位鋪貼墻地磚）。整個櫥柜工程的分判持續(xù)時間大約為25天（從收到招標圖紙開始計算到定標，預計兩到三次的議標次數(shù)）。 3、合約條款及議標注意事項（1）櫥柜的柜身板及門板基材、臺面石的質(zhì)量直接影響到櫥柜的整體質(zhì)量，但一般基材及臺面石廠家為專業(yè)性質(zhì)，因此建議由業(yè)主

37、直接采用詢價的方式確定木板基材、臺面石的品牌及采購價格，然后以甲指已供的方式進行投標報價（可多選定品牌范圍）。以避免櫥柜單位偷工減料，保證工程質(zhì)量。 （2）所有櫥柜生產(chǎn)材料在櫥柜生產(chǎn)前，須報送樣板供業(yè)主設計管理部審批確認，并將按最終確定的樣板進行驗收。（3）櫥柜與墻、地面打膠的費用應包括在合同總價之中。 （4）洗滌盆、整項去水設施的供應與安裝工作應包括在本合同總價中。 （5）煤氣爐、抽油煙機等廚房甲供物資的安裝工作應由櫥柜單位承擔，且安裝費用已包括在中標總價中。 為避免櫥柜單位偷工減料，櫥柜的柜身板及門板基材、臺面石等主要材料應采用甲指已供的方式進行投標報價。相片及圖像位置櫥柜周邊接口墻地面收

38、口處理（如打膠）的費用包括在櫥柜總價中。洗滌盆、整項去水設施的供應與安裝工作應包括在本合同總價中。3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）（6）柜體內(nèi)所有電位、煤氣管、水管的開孔、臺面板及水龍頭部位的開孔無論數(shù)量多少，均應由櫥柜單位完成，其費用已包括在合同總價之中。（煤氣爐地柜門板增加透氣口應該提前與煤氣公司溝通，避免后期驗收不通過） 。（7）櫥柜單位提供的材料要滿足當?shù)卣块T提出的室內(nèi)環(huán)保要求，且應由櫥柜單位負責送檢并取得合格證書。 （8）櫥柜清單往往以長度為單位進行報價，因此為避免因為實際現(xiàn)場長度與設計長度存在一定差別的情況而引致的索賠，建議要求櫥柜單位下料前復核現(xiàn)場尺寸，可明確現(xiàn)場實際尺寸與招

39、標圖紙間的差異在正負100mm延長米內(nèi)都不予調(diào)整價格。3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）（9）為避免櫥柜單位在安裝階段提出運輸問題的索賠，可提出若現(xiàn)場現(xiàn)有垂直運輸工具不能滿足運輸或施工需要，應由櫥柜單位自行解決，且不得向要求額外的費用及工期索償。 （10）如要節(jié)約櫥柜成本，應主要從設計出發(fā)，在臺面石檔次、門板飾面材料（用普通防火膠板或三聚氰胺飾面板等）、把手的設計款式及各類小五金檔次上進行降低。廣州公司中海金沙馨園通過上述方式節(jié)減成本，最終達到平均2,700元/套，960元/m的較低價格。而樓盤檔次較高的中海璟暉華庭則為平均8,018元/套，2,010元/m的較高價格。（11）定標前應確認該單位

40、提供的是何種發(fā)票，我們目前要求的是建安發(fā)票。 （櫥柜工程注意事項完）（四）木門工程分判注意事項1、單位的考察、選擇 單位考察的方式應以考察其木門工廠為主（必看項目），同時再考察其已完工地產(chǎn)項目的交樓標準木門工程（考察其安裝水平）。（1）應抽選其普通的、大貨量的住宅木門工程進行考察而不是樣板房木門。且最好考察其已完工項目，方能體現(xiàn)其的安裝能力；如再能考察其在建項目（安裝過程），亦可以了解其門框安裝過程的工藝及技術(shù)水平。（2）考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及其生產(chǎn)線的自動化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相匹配。（3）考察其安裝質(zhì)量應注意細節(jié)問題（如油漆水平、安裝工藝、飾面線條的加工

41、水平等），不能以偏概全，可多看幾樘木門。 2、分判時間 木門工程的分判插入時間應在裝飾單位定標后半個月左右開展較為合適，具體進場時間視裝飾工程的進度而定（主要定標后確定現(xiàn)場實際尺寸安排工廠生產(chǎn)，盡早安裝門框方便裝飾公司收口）。整個木門工程的分判持續(xù)時間大約為25天（從收到招標圖紙開始計算到定標，預計兩到三次的議標次數(shù)）。 3、合約條款及議標注意事項（1）廣州公司木門的小五金為甲供，因此總價中應包括小五金的安裝單價，且對安裝小五金應單獨報價以備變更使用。甲供材料的領(lǐng)用及超領(lǐng)罰款同樣適用于小五金。（2）木門單價應要求投標單位拆分分析，其中應包括防火門芯單價、飾面木皮或飾面板單價、實木飾線單價、防火

42、膠板單價、甲供小五金安裝單價、乙供小五金供應及安裝單價等。以備我們審核價格及變更之用。 （3）木門門扇四周側(cè)邊木線條要說明是實木線條還是貼木皮的復合實木線條，價格相差較大，容易被施工單位偷工減料。 門扇四周側(cè)邊封邊線條及門框線條是實木線條還是貼木皮的復合實木線條是木門單位偷工減料的主要位置。3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）(4)根據(jù)現(xiàn)場實際施工情況，門框的做法目前一般為兩類：常規(guī)底框方式或一次成型方式，最好能招標過程制定出確定的安裝方式。為避免中途修改，建議要求施工時如按業(yè)主要求改變門框與墻體連接方式，總價不再調(diào)整。(5)如采用一次成型門框形式（廣州公司采用方式），其所有門洞(圖紙尺寸) 墻體

43、與安裝門框之間空隙應由木門單位負責填充（發(fā)泡膠），其費用應包括在總價中；如采用傳統(tǒng)底框方式，墻體與安裝門框之間空隙應有土建單位填充較好（水泥砂漿）。(6)未避免土建門洞尺寸有誤帶來索賠，廣州公司規(guī)定所有門洞墻體與安裝門框之間空隙寬度超過15mm由土建單位完成，15mm以內(nèi)（含15mm）由木門承包人負責填充。 相片及圖像位置（7）對于門檻石的先后施工問題，應規(guī)定如要求室內(nèi)門檻石完成后，木門單位進場安裝，則門框與門檻石形成的縫隙由木門單位打膠處理（否則應由裝飾單位完成。3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）(8)成品保護為木門工程尤為重要，應說明其保護的責任在木門單位，主承包單位對工程現(xiàn)場作全面的照管并

44、不保證木門單位的半成品、成品免遭遺失或損壞的風險。應強制性要求木門單位采取某種保護措施（如必須采用門扇帶塑料保護膜安裝，用廢板材圍擋保護門框等措施來盡可能做好成品、半成品的保護工作），避免木門單位為節(jié)約成本造成成品損壞。(9)木門單位提供的材料要滿足當?shù)卣块T提出的室內(nèi)環(huán)保要求，且應由木門單位負責送檢并取得合格證書。3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）（10）定標前應確認該單位提供的是何種發(fā)票，我們目前要求的是建安發(fā)票。（而很多廠家只能提供銷售發(fā)票，即其無安裝資質(zhì)）（11）如要節(jié)約木門成本，應主要從設計出發(fā)，主要方法有：減少門扇線條（至平板門）、實木線條改為復合實木線條、飾面木材種類選擇相對便宜

45、的木種、減少木門內(nèi)部填充木塊（至空心夾板門）、門框及扇的厚度減少、門框?qū)嵞緣喊蹇尚薷臑閵A板結(jié)構(gòu)等。 另：應注意戶門最新防火規(guī)范的變化對成本的影響。 （木門工程注意事項完)（五）木地板工程分判注意事項1、單位的考察、選擇 單位考察的方式應以考察其木地板工廠為主（必看項目），可再考察其已完工地產(chǎn)項目的交樓標準木地板工程（考察其安裝水平）（1）應抽選其普通的、大貨量的住宅木地板工程進行考察而不是樣板房，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正材料及安裝質(zhì)量。應考察其已完工項目，在建項目（安裝過程）考察的意義不大。（2）考察工廠主要以工廠規(guī)模、生產(chǎn)能力及其生產(chǎn)線的自動化水平為主。其生產(chǎn)規(guī)模要與我

46、們一次性的分判規(guī)模相匹配。由于木地板工程質(zhì)量的關(guān)鍵與木門、櫥柜不同，其應在工廠制作加工階段，安裝工程則較為簡單。因此應重點了解該品牌木地板的制作過程、材料使用情況、成品木地板的各項目檢驗標準等（如含水率、環(huán)保標準等）。安裝能力也需詳細了解，如該廠家日常的經(jīng)營范圍是否包括安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率如何，以確保我們的項目發(fā)展進度。（五）木地板工程分判注意事項1、單位的考察、選擇(續(xù)）（3）目前市場有不少較好品牌的木地板廠家只供貨而不負責安裝，因此在考察單位之前應制定好合約分判的模式（是包供貨安裝還是甲供），避免出現(xiàn)考察后又無法投標的情況。廣州公司以前也試驗過木地板甲供后由裝飾單位安裝，

47、但效果不好（現(xiàn)場倉儲、安裝的質(zhì)量問題劃分問題等），因此建議由木地板廠家直接安裝較好。（4）另外目前較多木地板廠家存在較多貼牌的現(xiàn)象，要留心觀察。 （5)如選擇全實木地板，要了解我們選定的該木種的貨量情況，以避免貨源緊張造成工期拖延。目前單個廠家各類木種的實木地板的貨量都不大，且價格較高，如選擇實木地板建議同時選擇幾家單位同時供貨較為穩(wěn)妥。 2、分判的時間 木地板工程的分判插入時間應在裝飾單位進場施工后約1個月左右開展較為合適，具體進場時間視裝飾工程的進度而定（屬最后工序，與其他裝飾單位交叉施工較少，如為實木地板則應盡早招標備貨）。整個木地板工程的分判持續(xù)時間大約為20天（從收到招標圖紙開始計算

48、到定標，預計兩到三次的議標次數(shù)）。 3、合約條款及議標注意事項（1）清單數(shù)量應包干，為避免現(xiàn)場尺寸與圖紙的差異，建議投標時候提供建筑圖紙供投標單位復核，并可要求如單個房間的現(xiàn)場實際與招標圖紙存在100mm的差異時，工程量清單數(shù)量及單價均不予調(diào)整；超過100mm的部分（100mm內(nèi)部分不補償），經(jīng)業(yè)主確認后，數(shù)量按實計算，單價不再調(diào)整。（2）木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包括打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）的費用應包括在總價中。 （3）工作面的移交對木地板安裝的質(zhì)量影響較大，為避免出現(xiàn)責任劃分不清等情況，應要求木地板單位在接受工作面后應立即進行檢查、驗收，并于三日內(nèi)提出意見

49、，否則業(yè)主將認為移交的工序合格，木地板單位不得以其它工序的質(zhì)量問題影響木地板質(zhì)量且不得因此而提出任何索賠。相片及圖像位置 木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口費用應包括在合約總價中。 3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）（4）本工程所有材料在施工前均應報送樣板供業(yè)主審批，包括木地板、踢腳線、收口條、膠水等 。（5）成品保護對木地板工程尤為重要，因此應要求木地板單位必須負責本分包工程的半成品、成品保護工作，應直接要求對已完成的地面應滿鋪珍珠棉薄膜，封膠帶紙固定；在過道、房門口及衛(wèi)生間門口等人員頻繁走動或尚有其它施工作業(yè)的位置，需采用3mm厚纖維板覆蓋（費用已包括在總價中，保護要求應

50、在發(fā)標及議標中提出，為強制性要求）。（6）提供的材料要滿足當?shù)卣块T提出的室內(nèi)環(huán)保要求，且應由木地板單位負責送檢并取得合格證書。另外定標前應確認該單位提供的是何種發(fā)票，我們目前要求的是建安發(fā)票。 3、合約條款及議標注意事項（續(xù)）(7)因木地板存在一定的天然紋路，為保證順利交樓，應要求木地板廠家在安裝前應進行挑選，剔除有明顯質(zhì)量缺陷的不合格品，將顏色花紋一致的鋪在同一房間，且保證同一單元的木地板色澤相同。木地板工程的施工質(zhì)量除必須符合工程規(guī)范要求外，還必須保證滿足小業(yè)主的收樓要求。即小業(yè)主收樓時，如對木地板的色澤、紋理、尺寸、鋪裝質(zhì)量、環(huán)保檢測結(jié)果等提出投訴，木地板廠家須免費負責整改或更換。

51、（木地板工程注意事項完)五、廣州公司甲供材管理模式及經(jīng)驗（一）精裝修交樓甲供材范圍 裝飾性材料、設備主要包括：拋光磚、墻地磚（廚衛(wèi)墻地磚、陽臺地磚）、墻地面石材、潔具、淋浴門、水暖件、水暖配件、木門五金、爐具、熱水器、熱水循環(huán)系統(tǒng)、抽油煙機、消毒柜、排氣扇、標準燈具、開關(guān)面板、插座、衣柜等。其中拋光磚、墻地磚、潔具、水暖件、爐具、熱水器、抽油煙機、消毒柜均已屬集中采購范圍。詳細敘述見第一點介紹。 （二）與設計選型的配合1、結(jié)合項目定位，根據(jù)營銷提出的要求多掌握附近樓盤的產(chǎn)品資料，收集市場信息，向設計部門選擇材料、設備提供關(guān)于市場流行方向的參考、產(chǎn)品功能、經(jīng)濟上的意見。2、設計挑選樣板時，應提醒

52、設計參考項目成本計劃，同時兼顧招標的可操作性，選擇適合本項目的產(chǎn)品。配合設計部做好產(chǎn)品的設計選型是下一步招標成敗的關(guān)鍵一環(huán)。 3、在挑選樣板時，同等條件下盡可能選用有良好合作關(guān)系廠商的產(chǎn)品，這樣在提供樣板或樣板房供貨方面能減少很多不必要麻煩。（二）與設計選型的配合（續(xù)）4、設計選型完成并與項目部溝通后，對飾面效果影響較大的如墻地磚、石材、門鎖可安排各廠家提交實物樣板，擺放整齊后先由設計主管領(lǐng)導審核，通過后再由合約部會同設計部、項目部請項目主管領(lǐng)導、合約主管領(lǐng)導及總經(jīng)理（合約評審委員灰會）確定樣板。潔具、水暖件、燃氣具、開關(guān)面板、衣柜等則主要匯報產(chǎn)品檔次，具體型號、價格在招標時控制。其他款式較為

53、普通，價格變動不大的產(chǎn)品如標準燈具、排氣扇、水暖配件、木門小五金一般由設計確定即可。這樣把握住裝飾材料的重點后才能加快招標程序，提高工作效率。 5、對款式及檔次存在較多選擇的材料品種，特別是對室內(nèi)裝飾成本影響較大的材料應該分別選擇高、中、低至少三種款式備選。然后進行全面的室內(nèi)裝飾成本預測（樣板房裝飾招標階段），分析所有的備選材料及工程的價格后匯總為室內(nèi)裝飾成本，再與控制值進行對比核對，最終保證招標出來的價格控制在預測值之內(nèi)以達到成本控制的目的。（三）主要裝飾材料選型時的注意事項1、墻地磚：盡量選擇適合仿制的產(chǎn)品（招標時能充分競爭降低工程造價，但注意樓書中不能寫明墻地磚品牌），應盡量選用常規(guī)規(guī)格

54、尺寸（減少損耗、減少重新開模的費用）。墻磚的品種主要有瓷片、仿古磚等，主要用于廚衛(wèi)墻面，但由于瓷片的釉面不耐磨，一般不用做地磚。另從感觀、檔次方面考慮，瓷片較少用于電梯廳墻面。地磚的品種包括通體磚、耐磨磚、仿古磚，主要用于廚衛(wèi)地面、陽臺地面、入戶花園墻地面，也可以用于廚衛(wèi)的墻面。對于常用的拋光磚，其價格除受工藝種類的影響，還有規(guī)格有關(guān)，一般來說規(guī)格越大，價格越高。不建議一味的求大，使得不但拋光磚本身昂貴，還支付了許多切割和損耗的費用。比如集中采購價格中，800800 的規(guī)格比600600 單價普遍高出20左右，對于更小規(guī)格差價更大。由于使用數(shù)量較大，因此還是建議根據(jù)樓盤檔次及使用部位來合理布局

55、，選用適當規(guī)格也會節(jié)省相當?shù)某杀局С觥?墻地磚：盡量選擇適合仿制的產(chǎn)品通過充分競爭降低工程造價，另應盡量選用常規(guī)規(guī)格尺寸（減少損耗、減少重新開模的費用）。相片及圖像位置墻磚的品種主要有瓷片、仿古磚等，但一般選擇瓷片。（三）主要裝飾材料選型時的注意事項2、石材：選用比較普遍的產(chǎn)品，盡量避免指定只有一家和少數(shù)石材廠才有的產(chǎn)品，以避免招標時無法形成有效競爭，無法控制工程造價。且即使定標后都很難保證貨源的充足。室內(nèi)石材一般選用大理石較好。就廣州公司石材甲供的經(jīng)驗和教訓來看，在設計可以不選用石材（客廳地面全部選用石材）的前提下，盡量不要選擇大面積石材地面（波打線等除外）。一是如此大量的供貨難以保證，對項

56、目發(fā)展進度有所影響；二是石材的天然紋路及其不規(guī)則性等原因（樣板房效果與實際效果的差別）造成交樓工作較為困難，更換反修率較高。（三）主要裝飾材料選型時的注意事項（續(xù)）3、潔具、水暖件：通過提升樓盤附加值，為賣樓提供幫助，同時又要較好的控制成本，因此宜選用品牌較好，市場認知度高，但是款式比較經(jīng)典，也就是款式較老的產(chǎn)品（新款式的價格通常較高，分攤設計開發(fā)費用較多，性價比不高，且價格短期內(nèi)浮動較大）。通常一般的連體座廁檔次高于分體座廁，一般主衛(wèi)則可以選擇連體座廁，客衛(wèi)選分體座廁以節(jié)約成本。臺上洗臉盆檔次一般高于臺下盆，但臺下盆日常清潔較方便（建議選用）。 4、燃氣具：宜選用品牌較好，市場認知度高，但是

57、款式比較經(jīng)典，也就是款式較老的產(chǎn)品（原因同上）。5、熱水循環(huán)系統(tǒng)：一般在熱水器離衛(wèi)生間較遠的大戶型（200平米以上）上使用。相片及圖像位置臺下盆的性價比較高且使用方便。連體座廁檔次較高，但價格相對也高。可用于主衛(wèi)。分體座廁相比連體價格便宜一半以上，性價比較高，可以用于客衛(wèi)或中低檔次樓盤。（三）主要裝飾材料選型時的注意事項（續(xù)）6、淋浴門：主要是選定交樓標準淋浴門的款式。按開門形式有平開門、趟門之分；按外形有直角型、一字型、鉆石型之分。市場對此產(chǎn)品的品牌要求不高，因此款式選擇應放在首位。7、標準燈具：主要包括吸頂燈、筒燈、石英燈、光管支架、鏡前燈、應急燈等。建議選擇耐用、質(zhì)量好的產(chǎn)品，不一定需要

58、名牌產(chǎn)品。 淋浴門品牌要求不高，重在款式及安全性。相片及圖像位置標準燈具重在質(zhì)量及耐久性，品牌其次。（三）主要裝飾材料選型時的注意事項（續(xù)）8、水暖配件：主要包括給水軟管、冷熱角閥、臉盆去水、浴缸去水、洗地龍頭、洗衣機龍頭、龍頭裝飾蓋、毛巾架、廁紙盒、妝鏡。除毛巾架、廁紙盒、化妝鏡外，其余產(chǎn)品對款式要求不大，因此選擇性價比較高的產(chǎn)品即可。 9、木門小五金：主要包括戶門鎖、房門鎖、廚衛(wèi)門鎖、門鉸、門吸、暗插、貓眼。戶門鎖建議選用款式較好、安全系數(shù)較大的產(chǎn)品。樣板選型時著重于戶門鎖，內(nèi)門鎖，其余五金如門鉸等對款式要求不大，保證質(zhì)量即可。 （裝飾材料選型注意事項完）水暖配件重在質(zhì)量及性價比，不必考慮

59、品牌。戶門鎖是門面，建議選用款式較好（銅鎖）、安全系數(shù)較大的產(chǎn)品。內(nèi)門鎖（鋅合金），其余五金如門鉸等對款式要求不大，保證質(zhì)量即可。（四）招標過程注意事項1、具體的招標、評標、定標流程按集團發(fā)展管理部的物資管理制度執(zhí)行。 2、招標時間要求：裝飾材料按招標時間順序可以分為兩類,一類是交樓標準樣板房完工后必須顯現(xiàn)品牌的物資，如潔具、水暖件、燃氣具、開關(guān)面板、排氣扇等，由于這些物資提供均為交樓標準，為避免小業(yè)主的投訴、索賠，一般要求最終采購的品牌與樣板房的一致。因此為取得招標的主動權(quán)，盡量安排在樣板房推出市場之前完成招標工作，但值得注意的是定標的時間與實際供貨時間相差較遠（一般半年以上），容易導致合同

60、簽署后的價格調(diào)整，議標時應注意避免；另一類是交樓標準樣板房完工后看不見或難以看到品牌的物資，如墻地磚、石材、燈具、水暖配件、木門小五金等。這一類物資可以在樣板房推出市場后且工程施工需要時再進行招標，以保證其市場價格的準確性。（四）招標過程注意事項（續(xù)）另為避免小業(yè)主索賠、投訴，最終定標的交樓標準裝飾材料、設備，無論規(guī)格、款式、顏色、外觀、功能均應與推出市場的樣板房交樓標準一致。如果無法保證這一點，建議盡量在樣板房供貨前完成招標工作，以保證后期交樓工作的順利完成。 3、招標樣板：墻地磚、石材、木門五金、水暖配件等屬于樣板房開放后招標的材料(視當?shù)匾蠖ǎ柘蛲稑藛挝惶峁┱袠藰影?，投標單位按?/p>