第八章(成本法)-精品課件

1、第八章 成本法及其應(yīng)用 房地產(chǎn)估價(jià)2022/7/191本章主要內(nèi)容：成本法含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)步驟所涉及的具體內(nèi)容。成本法學(xué)習(xí)內(nèi)容 主要內(nèi)容8.1成本法的基本原理 8.2房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成8.3成本法的計(jì)算公式8.4建筑物的重置價(jià)格 8.5建筑物折舊8.6成本法運(yùn)用舉例 2022/7/192（一）概念：成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以此估算估價(jià)對象的價(jià)值的方法。基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：銷售價(jià)格成本=各

2、項(xiàng)費(fèi)用及正常的利潤和稅金 從買方的角度來看：替代原理支付的最高價(jià)格他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià) 一、成本法的基本原理第八章成本法開發(fā)已花費(fèi)的代價(jià)共同點(diǎn)重新開發(fā)必要的支出賣方的底線買方的底線正常的開發(fā)代價(jià)2022/7/193以房地產(chǎn)重新開發(fā)成本為導(dǎo)向求房地產(chǎn)價(jià)值新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，均適合。特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià) （限制了市場法和收益法）單純建筑物的估價(jià) 市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中的估價(jià) 適用對象基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)

3、算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例一、成本法的基本原理第八章成本法2022/7/1941. 自由競爭(即可以自由進(jìn)入市場)2.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)成本的增減價(jià)值的增減 價(jià)格=成本+平均利潤基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例注意：1.應(yīng)采用客觀成本而非實(shí)際成本；2.在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等的分析進(jìn)行調(diào)整；3.在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。供大于求時(shí)，價(jià)值應(yīng)下調(diào)求大于供時(shí)，價(jià)值應(yīng)上調(diào)一、成本法的基本原理具備的條件第八章成本法2022/7/195重新開發(fā)時(shí)大多數(shù)單位和個(gè)人的一般花費(fèi)弄清估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成；

4、估算重新購建價(jià)格；測算建筑物折舊；利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。 基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價(jià)步驟價(jià)格構(gòu)成價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（一）房地產(chǎn)價(jià)格的基本組成：土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成成本法估價(jià)步驟第五章成本法2022/7/196直接成本開發(fā)成本基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例1.土地取得成本 （一）市場購置下的土地取得成本1.建設(shè)用地使用權(quán)購買價(jià)格（地價(jià)款）2.土地取得 稅費(fèi) （二）征收集體土地的土地取得成本1.征地補(bǔ)償費(fèi)用2. 相關(guān)稅費(fèi)、3.地上物拆除、4.渣土清運(yùn)、5.場地平整及基礎(chǔ)設(shè)施建

5、設(shè)費(fèi)6.建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第八章成本法2022/7/197土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用征地管理費(fèi)+耕地占用稅+耕地開墾費(fèi)+新菜地開發(fā)建設(shè)基金+政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）征收國有土地上房屋的土地取得成本房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用+相關(guān)費(fèi)用+地上物拆除費(fèi)+渣土清運(yùn)費(fèi)+場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用 房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用：被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+補(bǔ)助和獎勵。 相關(guān)費(fèi)用：房屋拆遷服務(wù)費(fèi)+房屋拆遷估價(jià)費(fèi)+政府規(guī)定的其它有關(guān)費(fèi)用二、房

6、地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第八章成本法2022/7/198基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例2.建設(shè)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)+其他工程費(fèi)+開發(fā)期間稅費(fèi)3.管理費(fèi)用通常按照土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。（4%）4.銷售費(fèi)用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測算。（3%）二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第八章成本法2022/7/199基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例5.投資利息是指開發(fā)商開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第八章成本法1.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目土地取得成本、建設(shè)成本、管理

7、費(fèi)用、銷售費(fèi)用2.計(jì)息期（一般是建設(shè)期）建設(shè)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是估價(jià)對象開發(fā)完成的日期。3.計(jì)息周期：通常為年。2022/7/1910基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例6.銷售稅費(fèi)1.銷售稅金及附加（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，“兩稅一費(fèi)”）2.其他銷售稅費(fèi)（印花稅、交易手續(xù)費(fèi)）二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第八章成本法2022/7/1911基本原理價(jià)格構(gòu)成重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例7.開發(fā)利潤（1）開發(fā)利潤指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤而非建筑承包商利潤。開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅前利潤。（2）開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利

8、率，而不是個(gè)別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商期望獲得的利率。（3）開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有以下幾種形式。二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成第八章成本法2022/7/1912（售價(jià)未知，需要先估算開發(fā)利潤）7.開發(fā)利潤（平均利潤）根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利潤率指標(biāo)直接成本利潤率（計(jì)算基數(shù)：土地取得成本+建設(shè)成本）直接成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本)投資利潤率（計(jì)算基數(shù)：土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)成本利潤率（計(jì)算基數(shù)：土地取得成本+建設(shè)

9、成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)銷售利潤率（計(jì)算基數(shù)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成2022/7/1913 （一）最基本的公式 估算價(jià)格=重新購建價(jià)格 - 折舊 （二）適用于新開發(fā)土地的成本公式 新開發(fā)土地價(jià)值 = 待開發(fā)土地取得成本 + 土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用+投資利息 + 銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例 新開發(fā)土地是指包括：填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”、“

10、五通一平”、“ 七通一平”等開發(fā)的土地或城市舊城區(qū)待拆遷改造的土地開發(fā)為可以直接利用的城市建設(shè)用地。 第八章成本法2022/7/1914新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 + 土地開發(fā)總成本+ 總管理費(fèi)用+ 總銷售費(fèi)用 + 總投資利息 + 總銷售稅費(fèi) + 總開發(fā)利潤）(開發(fā)區(qū)用地總面積 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率) 用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) 可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 = 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 開發(fā)區(qū)總面積 100%對于新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià) 1計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格，A。2計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。（B=A/轉(zhuǎn)讓比率）3計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格

11、B，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、容積率等進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例步驟第八章成本法2022/7/1915【例8-1】某成片荒地面積2km2取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的正常開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的成本價(jià)格為每平方米多少元？（假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時(shí)即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時(shí)投入）【

12、解】由題意：V單=120000000*（1+8%）3 +250000000*（1+8%）1.5/1-（2%+5.5%+10%）*2000000*60%=436（元/m2）P280新建房地價(jià)格 = 土地取得成本 + 建設(shè)成本 + 管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+ 投資利息 + 銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 新建建筑物價(jià)格 = 建筑物建設(shè)成本 + 管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用+ 投資利息+ 銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 （三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)時(shí)一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法2

13、022/7/1917舊建筑物價(jià)格 = 建筑物的重新購建價(jià)格 - 建筑物的折舊 舊房地價(jià)格 = 土地的重新取得價(jià)格 + 建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格 - 建筑物的折舊 （四）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 由于舊建筑物所造成的土地價(jià)值減損，應(yīng)扣除該減損部分。注意三、成本法的計(jì)算公式基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法2022/7/1918重新構(gòu)建價(jià)格，也稱為重新構(gòu)建成本，指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出。（一）重新構(gòu)建價(jià)格的基本含義 四、重新構(gòu)建價(jià)格的求取基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法 1.重新構(gòu)建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格2.重新構(gòu)建價(jià)

14、格應(yīng)當(dāng)是客觀價(jià)格3.重新構(gòu)建價(jià)格應(yīng)當(dāng)是全新狀況下的價(jià)格注意2022/7/1919重建價(jià)格，是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。相同的材料相同的技術(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格與原物相同?！皬?fù)制”，適用于有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物。（二）重建價(jià)格和重置價(jià)格的基本含義 四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法2022/7/1920重置價(jià)格，指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國家財(cái)稅制度

15、和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。估價(jià)時(shí)點(diǎn)材料（新材料）估價(jià)時(shí)點(diǎn)技術(shù)（新技術(shù)）估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格同等效用。替代，適用于一般項(xiàng)目。一般情況下重置價(jià)格低于重建價(jià)格。（二）重建價(jià)格和重置價(jià)格的基本含義 四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法2022/7/1921（三）重建價(jià)格的求取方法（掌握） 求取方法：四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重建價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例1單位比較法2分部分項(xiàng)法3工料測量法4指數(shù)調(diào)整法第八章成本法2022/7/1922建筑物重新購建價(jià)格建筑安裝工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資

16、利息+銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤（三）重建價(jià)格的求取方法（掌握） 求取方法：四、建筑物的重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重建價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例1單位比較法2分部分項(xiàng)法3工料測量法4指數(shù)調(diào)整法第八章成本法2022/7/1923建筑物重新購建價(jià)格建筑安裝工程費(fèi)專業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息+銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤市場法，即修正：1.將實(shí)際不正常的單位“建安工程費(fèi)”修正為正常的單位“建安工程費(fèi)”；2.將建造日期時(shí)的“建安工程費(fèi)”調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的“建安工程費(fèi)”；3.將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對象的狀況。單位面積法、單位體積法分部分項(xiàng)法：實(shí)質(zhì)是由部分加總成整體。注意各個(gè)部分計(jì)價(jià)單位可能不一致，既不要漏項(xiàng)也不得重

17、復(fù)計(jì)算。工料測量法。優(yōu)點(diǎn)：詳細(xì)、準(zhǔn)確。缺點(diǎn)：比較費(fèi)時(shí)，并需專業(yè)技術(shù)，一般用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格。指數(shù)調(diào)整法：也稱為成本指數(shù)趨勢法，即利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本。建筑物折舊：是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的減損。其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差。 （一）建筑物折舊的概念和實(shí)質(zhì)四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法2022/7/1924建筑物折舊建筑物重新購建價(jià)格建筑物市場價(jià)值 （一）建筑物折舊的概念和實(shí)質(zhì)折舊的實(shí)質(zhì)（類型）1.物質(zhì)折舊：是由物理因素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是

18、建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。 2.功能折舊：稱無形損耗、精神磨損，是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е略诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。如建筑式樣過時(shí)，內(nèi)部布局過時(shí)，設(shè)備陳舊落后等。 3.經(jīng)濟(jì)折舊：稱外部性折舊，指建筑物本身以外的不利因素所造成的價(jià)值損失。 包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府政策變化等。 四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法2022/7/19252019-5-18262022/7/19262022/7/1927【例8-2】某舊住宅，估計(jì)其重置價(jià)

19、格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為7萬元。試求該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻坑深}意：該舊住宅的折舊總額 = 3+8+7 = 18（萬元）該舊住宅的現(xiàn)值=重置價(jià)格-折舊=40-18=22（萬元）2022/7/19281.年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。在估價(jià)中應(yīng)用最多的是平均年限法。年折舊率 =（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）/ 折舊年限 年折舊額 = 固定資產(chǎn)原值年折舊率年折舊額的計(jì)算公式為： Di = D = (C - S) / N = C

20、 ( 1- R ) / N 建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為： V = C - Dt = C - ( C - S )( t / N ) = C 1- ( 1 - R )( t / N ) 式中：V 建筑物的現(xiàn)值； Di 第i年的折舊額； C 建筑物的重新購建價(jià)格； S 預(yù)計(jì)的建筑物凈殘值，簡稱殘值； N 折舊年限，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命； R 凈殘值率； t 建筑物的有效年齡建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際年齡和有效年齡。實(shí)際年齡是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效年齡是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。實(shí)際年齡可能短于也可能長于有效年齡。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)

21、過年數(shù)應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例（三）建筑物折舊的計(jì)算方法第八章成本法2022/7/1929【例8-3】某建筑物的建筑面積100 m2，經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價(jià)格500元m2，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率5，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值?！窘狻恳阎?C = 500100 = 50000（元） R = 5；N = 30年；t = 10年則：年折舊額Di = C( 1 - R ) / N =50000(1-5%)/30 = 1583元 折舊總額D = 1583 10 = 15830元

22、建筑物現(xiàn)值V = 50000 15830 = 34170元2022/7/19302成新折扣法：通過估價(jià)人員對待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實(shí)地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟(jì)因素等引起的各類價(jià)值的減損情況，予以統(tǒng)計(jì)，判斷建筑物總的折舊程度或成新度。 實(shí)務(wù)中四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法2022/7/19313市場提取法：利用含有與估價(jià)對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來求取估價(jià)對象中的建筑物折舊的方法建筑物折舊土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格舊的房地產(chǎn)價(jià)值建筑物重新購建價(jià)格（舊的房地產(chǎn)價(jià)值土地重新購建價(jià)格）建筑物重新購

23、建價(jià)格建筑物折舊后價(jià)值總折舊率建筑物折舊建筑物重新購建價(jià)格年平均折舊率總折舊率建筑物年齡實(shí)務(wù)中四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法2022/7/19324分解法：先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進(jìn)行測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。建筑物折舊總額物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊四、建筑物折舊基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法2022/7/1933 【例8-4】某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重

24、置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零，試計(jì)算其折舊總額?！窘狻空叟f總額的計(jì)算分為以下幾個(gè)部分：（1）可修復(fù)部分的折舊額： 門窗等損壞的折舊額 = 2（萬元）（2）短壽命項(xiàng)目的折舊額： 裝修的折舊額 = 30 （1/ 5 ）3 = 18（萬元） 設(shè)備的折舊率 = 60 （1/ 15）10 = 40（萬元）（3）長壽命項(xiàng)目的折舊額： =(180230 - 60)1/5010 = 17.6（萬元） 該建筑物的折舊總額 = 2 + 18 + 40 + 17.6 = 77.6（萬元）2022/7/1934例8-5 某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1 000，是10年前通過征用農(nóng)地取

25、得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為18萬元畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)620元；地上建筑物總建筑面積2 000，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元平方米建筑面積，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為1 200元平方米建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。試選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 2022/7/1935 解 該題主要是注意重新購建價(jià)格應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格測算如下： 土地現(xiàn)值620X1 000 620 000(元) 建筑物現(xiàn)值l 200X2 000X80 1 920 000(元) 估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)總價(jià)620 000+1 920 000 2 540 0

26、00(元) 估價(jià)對象的現(xiàn)時(shí)單價(jià)2 540 0002 000 1 270(元)2022/7/19361.估價(jià)折舊與會計(jì)折舊的區(qū)別：求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例第八章成本法2022/7/1937區(qū)別項(xiàng)目會計(jì)估價(jià)C為資產(chǎn)原始價(jià)值，不隨時(shí)間流逝而變化為資產(chǎn)的重新購建價(jià)格，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C可能不同V資產(chǎn)的賬面價(jià)值，無需與市場價(jià)值一致資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，必須與市場價(jià)值一致2022/7/1938建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地年限的關(guān)系土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 計(jì)算折舊計(jì)算折舊計(jì)算折舊計(jì)算折舊建設(shè)部、財(cái)政部制定的房地產(chǎn)單位會計(jì)制度會計(jì)科目和會計(jì)報(bào)表對經(jīng)租房產(chǎn)折舊時(shí)采

27、用的一些參數(shù)的有關(guān)規(guī)定如下： 房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 房屋結(jié)構(gòu)分類序號結(jié)構(gòu)類型定 義1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全2磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋4磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋5磚木結(jié)構(gòu)

28、二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋6磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋7簡易結(jié)構(gòu)如簡易樓、平房、木板房、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等2022/7/1939 房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限（單位：年）結(jié)構(gòu)用途鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等生產(chǎn)用房504040303030受腐蝕的生產(chǎn)用房353030202020非生產(chǎn)用房605050404040簡易結(jié)構(gòu)10 各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)為0、磚混結(jié)構(gòu)2、磚木結(jié)構(gòu)一等6、磚木結(jié)構(gòu)二等4、磚木結(jié)構(gòu)三等3。 第八章成本法2022/7/1940房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)格建筑物折舊運(yùn)用舉例 房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和估算折舊的重要依據(jù)，房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建價(jià)格。 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目完好、損壞程度來劃分的，分為完好房、基本完好房、一般損壞房、重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房等五類。 第八章成本法2022/7/1941房屋折舊和完損等級評定的有關(guān)規(guī)定 房屋完損等級的判定依據(jù)和成新度房