中新--天津老城廂項目2#地塊商業(yè)定位建議ppt課件

1、天津老城廂工程2#地塊商業(yè)定位建議中新集團技術管理中心市場研討室2007-7-20目錄一、老城廂周邊市場分析二、老城廂2#地工程特征三、老城廂2#地工程業(yè)態(tài)定性四、老城廂2#地工程業(yè)態(tài)定量分析五、其他建議老城廂周邊市場分析序號商圈序號商圈1大胡同商圈3南市食品街2東、南馬路商圈4和平路商圈南市食品街一南市食品街商圈商圈名稱南市食品街商圈檔次與定位文化旅游、餐飲主要商業(yè)構成各類餐飲、旅館、食品主要業(yè)態(tài)組合主要是中小餐飲、食品零售業(yè)態(tài)空置率-商圈總供應量建筑面積達到3.6萬平方米銷售價格-租金-總結南市食品街商業(yè)歷史悠久，經(jīng)營品類以餐飲、食品為主，開業(yè)于1985年，曾經(jīng)作為旅游景點盛行一時。歷史上

2、曾是有名的“天津三不管”，所以區(qū)域氛圍層次較低?，F(xiàn)其商業(yè)定位檔次低，主要服務對象是外地游客，本地居民消費量很少。其經(jīng)營狀況不甚理想。二大胡同商圈商圈名稱大胡同商圈檔次與定位中低檔中小商品集散地主要商業(yè)構成服裝箱包鞋帽類、玩具類、手機、化妝飾品類等批發(fā)主要業(yè)態(tài)組合主要是中小商品的商貿業(yè)態(tài)空置率-商圈總供應量建筑面積達到30余萬平方米銷售價格-租金-總結大胡同商業(yè)區(qū)歷史悠久，經(jīng)營品類豐富，是中國北方地區(qū)最大的中小商品集散地之一，商業(yè)氣氛濃厚，影響力大，其定位雜亂，檔次低，但是對聚集重視投資的中小型老板具有很強的意義， 大胡同商圈實景三東馬路、南馬路商圈商圈名稱東馬路、南馬路商圈檔次與定位東馬路中高

3、檔、南馬路中低檔主要商業(yè)構成商場百貨、娛樂設施、購物超市、快餐飲主要業(yè)態(tài)組合東馬路以時尚青春購物、娛樂和快餐飲類、古玩為主，少量辦公；南馬路以中低檔百貨、食品、五金類商品為主空置率10%左右，主要集中在南馬路商圈總供應量約合40余萬平米銷售價格-租金1-8元/平米*天總結 目前東馬路地商業(yè)（主要是新世界購物廣場）由于其準確的市場定位和運作模式，影響力明顯較強；南馬路的商業(yè)狀況不佳，無論是市場影響力、業(yè)態(tài)還是入住率來看，暫時不是很樂觀。但是可以肯定的是隨著城區(qū)的改造，后期商業(yè)設施持續(xù)供應，兩大商圈正在逐漸匯合，其商業(yè)規(guī)模的影響合力將會逐漸增強東馬路商圈四和平路商圈商圈名稱和平路商圈檔次與定位中低

4、檔主要商業(yè)構成購物中心、大型百貨、臨街商鋪主要業(yè)態(tài)組合以購物、休閑娛樂、快餐飲為主空置率5%左右商圈總供應量大型商業(yè)面積約266000平方米；步行街總長度1200米；臨街中小型店鋪約120間銷售價格均價35000元/平方米租金8-40元/平方米*天總結 是傳統(tǒng)的天津市屬金街；中低端商業(yè)影響力很大。有三大主要商業(yè)群，萬達、勸業(yè)場和百貨大樓；市場趨于飽和，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮笮〗Y結合天津市整體商業(yè)特征，我們定義老城廂商圈為區(qū)域中心商圈級別；該商圈周邊區(qū)域商業(yè)特征：供應以百貨、中小商品零售、購物中心業(yè)態(tài)為主，臨街商鋪、步行街業(yè)態(tài)為輔；從商品類型上看，主要是以服裝、古玩為主，輔以一定比例的餐飲文娛設備。在

5、餐飲比較聚集的商圈要么間隔2#地較遠較散，要么以快餐業(yè)態(tài)為主。在所屬直接區(qū)域內，餐飲需求量較大，但是相關業(yè)態(tài)供應較少?？梢灶A見到，到周邊居住氣氛成熟后，面對偏好餐飲習慣和文化的天津居民，餐飲業(yè)需求必然迫切。二、老城廂2#地工程特征工程特征 2#地塊位于老城廂的中西部，由北面北城街、南面鼓樓西街、西面鳳秀路、東面城廂中路圍合而成。 工程中心地塊以鼓樓為中心，2#、3#地塊和10#、11#地塊分居鼓樓中心兩側，由于鼓樓文化街屬于天津市維護建筑，因此在其周邊都規(guī)劃為低密度建筑。2#、3#、10#、11#都以低密度的風情居住區(qū)為主，配以城市公園和商業(yè)街區(qū)，構成以鼓樓為中心的低密度區(qū)。根底技術經(jīng)濟目的用

6、地面積 27369平米總建筑面積 54151.33平米地上總建筑面積 32830.37平米地下總建筑面積 27111.66平米容積率 1.2綠化率 24%建筑密度 41%工程周圍現(xiàn)狀：2#地塊作為鼓樓文化街的一部分，屬于老城廂公建配套區(qū)，背靠天津崇化中學，東接鼓樓，南面低密度高端社區(qū)TOWN中堂，西鄰富力城綜合高尚社區(qū)；工程本身及周邊商業(yè)根底較好，城市功能性較強；但是由于城區(qū)改造，商業(yè)業(yè)態(tài)功能缺乏；目前老城區(qū)改造進展中，住宅工程工程施工量繁多；鼓樓文化街的人流量目前暫時不很樂觀工程及周邊的前景展望： 1 隨著城市擴張進程的開展，城市的中心價值將會自然回歸，其土地資源的價值優(yōu)越性會明顯顯現(xiàn)。 2

7、老城廂改造工程完成后，鼓樓文化街將作為老城區(qū)的開展重點，商業(yè)價值將會進一步提升；鼓樓文化街周圍，高層高尚住宅林立，直接的目的受眾消費才干較強；城廂中路作為城市南北動脈一部分，北馬路作為東西交通動脈，交通便利性會進一步提升，車流、人流可達性好臨近地鐵1、2號線交匯處，客流量將會明顯增大注：1號線已開通運轉，2號線方案2021年通車工程優(yōu)勢非交通節(jié)點，不易于人流聚集步行間隔過長，不利于步行商業(yè)街整體氣氛的營造地塊狹長，大型主力店面積難以展開。300米工程周邊短期內人氣缺乏2年后入駐鼓樓商業(yè)運營不善，無法借勢三、老城廂2#地工程商業(yè)業(yè)態(tài)定性分析工程受眾人群分析該區(qū)域商業(yè)價值初步分析商圈初步定位業(yè)態(tài)定

8、位的定性分析工程目的受眾群分析 根據(jù)天津市對該區(qū)域的城市規(guī)劃，估計該區(qū)域的目的受眾群體主要分為三大類：直接受眾1公里范圍內：該區(qū)域內數(shù)量龐大的常住人口，該部分人群估計有將近3.5萬人。從現(xiàn)階段周邊住戶的社會居住要求層次來分析，在天津市場具有很強的購買才干和消費愿望，如富力城、銅鑼灣； 另外，在2公里以內，有更多的高端住宅的常住人群，如風格春天、金領國際、萬通上游國際等社區(qū)，都會是我們的目的人群。輔助受眾：辦公于該區(qū)域1-2公里范圍內的商務人士，該區(qū)域的辦公配套群龐大，人口數(shù)量較多，人群的消費角度具有特殊性；爭取受眾：到此購物、觀光、民俗旅游的流動人群，其流量取決于該區(qū)域旅游品牌的推行力度和市場

9、反響程度，初步估計，日客流量約2萬人次，該部分人群的消費角度也具有特征性。 爭取受眾人群聚集區(qū)； 輔助受眾人群可達人群分析細分人群構成分析-常住人群周邊高端居住區(qū)的人口規(guī)模：海河大道富力城泰達城風格春天社區(qū)規(guī)模人口規(guī)模天津富力城72.4萬平米約9800人城上城-上城豪苑百萬平米3000余戶約9300人金領國際1172戶3400人萬通上游國際600戶1800人TOWN中堂132戶（按每戶3.5人算）462人天津壹街區(qū)1500戶4350人中央戀城16萬平米約3000人合計約3.2萬人注：1.社區(qū)規(guī)模根據(jù)調研數(shù)據(jù)所得2.按照天津市戶均人口數(shù)2.9人假設計算細分人群構成分析-常住人群周邊高端居住區(qū)的消

10、費才干：可達人群分析根據(jù)天津市統(tǒng)計人均日消費支出額，單就該部分人群，保守假設其人均每日消費性支出額60元，其中一半為家庭附近支出，那么僅這部分常駐人口每日就有近3.2萬*60/2=960，000元的消費奉獻額；節(jié)慶、短期假日該數(shù)字會更可觀。 光臨的頻率超級市場大賣場餐飲便利店最高的是超級市場和大賣場 其次是餐飲 最低的是便利店雜貨店可達人群分析消費程度 居民每次去大賣場、超級市場的平均破費大多在100200元之間；餐飲場所平均每次 破費人均在60-80元之間；便利雜貨店和小商品市場那么大多在20100元之間。購物時間 大部分居民日常生活購物大約要花一個小時左右的時間，其中時間在30分鐘-1小時

11、之間的要稍多一些。購物半徑 大多數(shù)被訪居民以為可以接受的路上交通時間是在30分鐘以內，以自行車或公交車為 主，推測間隔為2-5公里。 整體來看，居民最喜歡去的餐飲場所還是以中國特征為主，主要是西餐飯館、餐廳，其次是中式快餐店。細分人群構成分析-常住人群流動人群主要包括相對流動人群和絕對流動人群兩部分相對流動人群 指的是在該區(qū)域內任務，“日出即到，日落即歸的商務人士、白領人群和下榻酒店的商務人士，也就是前面提到的輔助受眾人群。 目前該部分人群所占比例很少。根據(jù)周邊規(guī)劃商業(yè)配套來分析，這部分客群未來會有相當?shù)目土髁?。但是其效應取決于該區(qū)域的商務氣氛的預熱。按照城市開展閱歷估計，該區(qū)域商務氣氛應該不

12、錯。可達人群分析細分人群構成分析-流動人群絕對流動人群 指的是到此購物、觀光、民俗旅游的流動人群。目前初步估計，日客流量約2萬人次。逢黃金周長假時，日客流量將近6萬人次。而且這部分人群中90%來此是定向消費，消費才干和愿望都不差。可達人群分析細分人群構成分析-流動人群汽車走向行人走向 按照，平均每人80-100元的消費程度計算，日常平均每天就有180萬元人民幣的消費額。逢節(jié)假日，數(shù)字將會更樂觀。區(qū)域商業(yè)價值初步分析估計，到2021年“周邊常住居民 年消費額+“流動人群年消費額=960，000*365+1800，000*365+500，000*365假定區(qū)域內商務人日均消費額500，000元人民

13、幣=3，260，000元/日*365=11.9億06年天津市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額6.79億元 ！其中，住宿和餐飲業(yè)增幅高居各行業(yè)之首，實現(xiàn)零售額209.97億元，比上年增長17.4% 數(shù)據(jù)來源：2007-1-29發(fā)布天津商委統(tǒng)計信息 為了對2地塊業(yè)態(tài)進展準確定位與組合，在定性部分將經(jīng)過對各業(yè)態(tài)的針對研討，經(jīng)過對各種業(yè)態(tài)能否能于本工程進展有效結合的角度思索，得出最正確的業(yè)態(tài)規(guī)劃；最后對所選業(yè)態(tài)進展正面的論證。現(xiàn)對本地塊思索的業(yè)態(tài)有：購物中心包括百貨和專賣、零售賣場專業(yè)市場餐飲文娛休閑天津老成廂2#地塊商業(yè)定位研討一業(yè)態(tài)研討關于購物中心的思索包括百貨和專賣、零售賣場1百盛商場9Inbase濱

14、江道店17萬達商業(yè)廣場2國際商場10米萊歐男人店18Inbase和平路店3米萊歐吉利店11米萊歐女人店19新世界購物中心4津匯廣場12濱江商廈20遠東百貨5伊勢丹13中原百貨21濱江金耀廣場6伊都錦14勸業(yè)場22友誼新都市百貨7麥購休閑廣場15圣奧商廈23濱江購物中心8友誼新天地16百貨大樓24東方商廈 目前在老城廂周邊臨近的上述四個商圈中的百貨、專賣和零售賣場類的業(yè)態(tài)競爭非常猛烈，全市非常有競爭力的購物中心，包括時髦青春定位、中青年需求定位、運動品牌定位等，近乎均集中在中心的六個商圈內。例如：思索以為：目前全市具有影響力的商場類購物中心共有32家,其中50%以上集中分布在濱江道-和平路商圈，

15、另有東馬路、南京路商圈內分布有中高檔、高檔百貨。大型中高端購物中心對既有商業(yè)的規(guī)模效應、平面展現(xiàn)空間、停車位的要求很高，2#地塊很難滿足其要求。天津市的百貨、賣場類購物中心業(yè)態(tài)主要集中在城市的中心商圈內。天津市消費者長期以來心目中的中心商圈不斷只需南京路-濱江道-和平路商圈，這種觀念在短期內較難改動。 結合2#地塊實踐情況思索，無論從其面積體量還是地形特征來看，均不符合開展百貨、賣場類購物中心業(yè)態(tài)。 續(xù)一業(yè)態(tài)研討關于購物中心的思索包括百貨和專賣、零售賣場二業(yè)態(tài)研討關于專業(yè)市場的思索1天津龍門輕紡商廈6文化小城11百腦匯2天津輕紡萬象城7美博城12頤高數(shù)碼廣場3古文化街8估衣街13賽博數(shù)碼廣場4

16、古玩城9大胡同商業(yè)區(qū)14南馬路五金城5通慶里10沈陽道古物市場 專業(yè)市場是指針對特種商品類別的專業(yè)運營銷售，例如：思索以為：1.目前天津市現(xiàn)有主要專業(yè)市場物業(yè)共14個，合計13余萬平米，主要分布在大胡同、古文化街、南馬路、鼓樓、鞍山西道等商圈。 業(yè)態(tài)主要以古玩、輕紡、小商品、電子數(shù)碼、五金類為主2.該類業(yè)態(tài)以突出傳統(tǒng)文化定位或以特定產(chǎn)品類別的運營工程的占相當?shù)谋壤?。該類業(yè)態(tài)的共同特征就是市場定位低端，市場質量不高，而且現(xiàn)實的運營情況參差不齊.3.專業(yè)市場普通體量龐大，且需求較大的展現(xiàn)面.4.在天津，專業(yè)市場普通是經(jīng)過歷史緣由或是民間買賣自發(fā)構成的，靠人為規(guī)劃建立的專業(yè)市場，勝利的案例很少。 從

17、2#地塊來看，由于地塊狹長，缺乏大面積展現(xiàn)面，無法符合專業(yè)市場需求。針對表達文化特征的圖書音像制品專賣業(yè)態(tài)，存在政府批文等客觀妨礙。三業(yè)態(tài)研討對餐飲業(yè)態(tài)的思索 天津市現(xiàn)有餐飲主要集中區(qū)域 序號位置目標客戶檔次1水上北路宴請為主,包括餐飲、夜總會較高2上谷宴請為主,包括餐飲、酒吧較高3友誼路休閑娛樂為住，酒吧比較密集中-高檔4永安路大眾餐飲中檔5五大道大眾餐飲和宴請中-高檔6南市食品街文化旅游餐飲中-高檔，以外地游客為主7大沽南路大眾餐飲中檔思索以為：老城廂周邊餐飲業(yè)態(tài)相對較缺乏，尤其是中高端特征餐飲業(yè)態(tài)。租金1-10元/平方米/天，視位置、規(guī)模而定，大型餐飲設備以租為主。空置率普遍偏低，招商周

18、期短。餐飲類業(yè)態(tài)普遍運營情況良好，長期反映出較旺盛的需求。 本工程作為旅游商業(yè)步行街，一方面周圍具有大量的高端居住人口市場支撐，又有充足的旅游流動人口，還有部分附近辦公的特殊商務人群，充足的人流使其具有開展該業(yè)態(tài)的先天條件，開展?jié)摿甏?。續(xù)三業(yè)態(tài)研討對餐飲業(yè)態(tài)的思索天津市餐飲業(yè)長期不斷處于高位開展，自1991年以來，其餐飲業(yè)零售額每年增幅都在兩位數(shù)以上，現(xiàn)有餐飲設備較為興隆，需求旺盛。這與天津城市居民偏好餐飲消費的消費習慣不無關系。目前天津市約有近兩萬家大小餐館，2006年全年營業(yè)收入將近210億元，比上一年增長17.4%。數(shù)據(jù)來源：天津商委統(tǒng)計數(shù)據(jù) 2006年備注消費金額(元)所占比率(%)

19、食品支出368034.90%下降2.2%衣著8658.20%家庭設備用品及服務6346%醫(yī)療保健10499.90%交通通訊109310.40%文化教育娛樂145213.80%居住136813%2006年顯示，雖然天津市食品消費比重逐年下降，但是家庭人均在外用餐支出為980元，卻逐年上升，占食品總支出的比重達26.6%。數(shù)據(jù)源于：天津衛(wèi)視T1 根據(jù)萬事達卡國際組織最新發(fā)布的針對中國富有消費者的首份調查報告顯示，中國富有消費者曾經(jīng)開場建立了新的消費行為方式。經(jīng)常性的外出就餐、出國旅游也是這一人群的生活方式之一，其中百分之四十每周外出就餐二至三次，百分之十每周外出就餐達五次之多。 續(xù)三業(yè)態(tài)研討對餐飲

20、業(yè)態(tài)的思索續(xù)三業(yè)態(tài)研討對餐飲業(yè)態(tài)的思索 老城廂周邊餐飲業(yè)態(tài)相對較缺乏，尤其是中高端餐飲業(yè)態(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)相關調研數(shù)據(jù)資料：2006年初數(shù)據(jù) 區(qū)域內如圖示的大中型西餐館共有57家以下圖為各個分區(qū)餐館的分布情況其中D區(qū)所占的比重最大，占到40%，這主要是由于食品街坐落于此分區(qū)內； F區(qū)、G區(qū)分別占到了19%，主要是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)中的快餐為主。 由此可以看出區(qū)域內臨近老城廂的A、B、C區(qū)的大中型餐飲，尤其是特征的中高端餐飲非常欠缺。而D區(qū)南市食品街內的餐飲主要是針對外來旅游人群。據(jù)此分析，該區(qū)域內面向群眾的特征中式正餐和快餐恰是市場的空白。四業(yè)態(tài)研討對休閑文娛業(yè)態(tài)的思索此處休閑文娛業(yè)態(tài)是指咖啡、茶飲、低

21、酒精度的酒飲品休閑靜謐場所和健身文娛場所定位。作為對餐飲業(yè)態(tài)的重要補充，引入本業(yè)態(tài)可以有效吸引高質量的人流。一方面，根據(jù)老城廂商業(yè)規(guī)劃，存在較集中的商務區(qū)規(guī)劃，包括寫字樓和酒店等商務業(yè)態(tài)，未來區(qū)域將存在一定比例的商務人群，另一方面，老城廂區(qū)域本身大量居住人群，都將為休閑文娛業(yè)態(tài)帶來消費支撐力。根據(jù)老城廂整體開發(fā)的步驟，建議目前該類業(yè)態(tài)總量控制在30%左右，咖啡廳的面積分割在800-1000平米，茶室在400-600平方米。根據(jù)上述分析，初步以為餐飲、休閑文娛業(yè)態(tài)能與本工程相結合，尤其是中端特征正餐餐飲和休閑靜謐文娛業(yè)態(tài)。既是直接針對工程區(qū)域目前的旺盛需求，又能實現(xiàn)區(qū)域未來開展的需求。另由于宗地

22、北部緊臨一中小學校，存在一批特殊的消費群體，因此圖書、體育用品、時髦用品等精品店類業(yè)態(tài)也會有一定的消費空間。商業(yè)業(yè)態(tài)研討小結競爭分析對老城廂區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的思索老城廂作為天津的重要的區(qū)域商業(yè)區(qū)，本身存在大量商業(yè)規(guī)劃用地，2地商業(yè)定位除了受老城廂周邊的商圈環(huán)境影響以外，老城廂區(qū)域本身的商業(yè)環(huán)境更帶來直接的競爭。因此，下面針對老城廂工程本身商業(yè)規(guī)劃進展競爭分析。目前老城廂區(qū)域各地塊商業(yè)定位和規(guī)劃都處于規(guī)劃階段，未來存在的變數(shù)較大。商業(yè)區(qū)域規(guī)劃：鼓樓商業(yè)街約6.8萬平米，作為旅游文化購物街，主營業(yè)態(tài)為旅游留念品、古玩等15地偏商務，將作為大型的餐飲文娛，作為11號地商業(yè)的延伸和補充。13地根據(jù)規(guī)劃

23、，將開展大型購物中心。4地商業(yè)主要為底商方式，初步規(guī)劃為社區(qū)配套性商業(yè)鼓樓商業(yè)街2151134競爭分析對周邊競爭工程業(yè)態(tài)規(guī)劃的思索11#地商業(yè)業(yè)態(tài)11#地塊那么定位于“小資休閑生活體驗的個人化、慵懶休閑為主體的獨體餐飲文娛購物，內部業(yè)態(tài)休閑文娛比重近半，餐飲也多定位休閑餐飲，特征餐飲僅有4%多一點；其業(yè)態(tài)中含有藝術品、畫廊等高雅業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)建面配額所占比例備注餐飲1395639.37%其中特色餐飲1486平米，僅占所有業(yè)態(tài)的4.2%娛樂1663446.92%零售3200.90%其他454112.81%合計35451競爭分析對周邊競爭工程業(yè)態(tài)規(guī)劃的思索3地商業(yè)業(yè)態(tài)：3#地以體育旅游為主題，詳細業(yè)態(tài)

24、包含書店、音像、旅游、體育用品等。同時存在部分異域特征文化購物、民俗休閑文娛餐飲和旅游民俗用品及古玩。 3#地商業(yè)業(yè)態(tài)定位為檔次文化旅游為主題的現(xiàn)代商業(yè)，也盯住中高端目的客戶。 餐飲業(yè)態(tài)主要為小型餐飲50-200平米，主要是滿足購物消費者的便利餐飲需求。綜述：經(jīng)過上述分析，2#地塊商業(yè)初步定位為以天津特征文化為基調，配合鼓樓文化商業(yè)建立，以周邊常駐人群、相關商務人群和外來流動人群三大客群為目的人群，面向群眾的中高檔特征餐飲、靜謐休閑文娛為主體，輔以少量精品零售的休閑餐飲購物商業(yè)街區(qū)。商業(yè)定位四、老城廂2#地商業(yè)業(yè)態(tài)定量分析 將2#地塊商業(yè)定位為休閑特征餐飲購物商業(yè)街，其主要組成業(yè)態(tài)為中高端特征

25、餐飲、靜謐休閑文娛和精品零售三大類組合，鑒于餐飲可以更加有效的聚集人流，聚集人氣，從而為其他業(yè)態(tài)帶來穩(wěn)定的客源；零售類業(yè)態(tài)主要針對地緣性客戶，因此初步定位2#地塊的商業(yè)業(yè)態(tài)配比為：餐飲業(yè)態(tài) 65% 、休閑文娛 30%、精品零售 5%2#地塊商業(yè)業(yè)態(tài)比例建議餐飲篇：天津市餐飲業(yè)現(xiàn)狀細分-中式正餐一天津部分經(jīng)典中式正餐序號區(qū)域商家名稱面積(平米)客容量（人）人均消費(元/人)1永安道-廣東路上海傳奇200040080-1002唐宋府5000100070-903丁香花園8000150080-1004水上-衛(wèi)津南路狗不理大酒店5000100080-905客家公館300060090-1006祈年灣海鮮閣

26、200050070-907中華燉品1000200150-1808小白樓峰光大酒樓560060080-1009五大道粵唯鮮200030080-10010天鼎春酒樓1800300100-15011威哥鮑魚500100300-50012友誼路-圍堤道水晶宮飯店2000600100-12013萬順阿魚鮑1200300100-15014梅江南大島酒樓120002000100-12015其它區(qū)域白金宮大酒樓8000150080-10016翰金佰海鮮大酒樓12000200090-120特征餐飲有很多種，有滿足人們求新獵奇的需求；有順應人們休閑養(yǎng)性的需求。雖然是就餐，但前來消費的卻不以食用菜點為主要目的。餐飲

27、篇-中式正餐商業(yè)及商務聚集區(qū)、人群居住密集區(qū)、交通便利區(qū)域。租金程度因地段、面積等要素不定，整體程度在3元/平方米/天。規(guī)模、質量和特征是天津市大型中式正餐開展的方向。 建議：對本工程餐飲的思索：從天津餐飲市場來看，特征的高端餐飲未必是體量大的餐飲，關鍵是在特征和質量定位上，所以建議引入中檔、對規(guī)模、面積要求不高，但非常具有特征的中式正餐，吸引點主要在菜色的口味上，迎合群眾消費人群需求。面積分割在1000-2000平米，總量控制在餐飲供應量的65%左右。餐飲篇：天津市餐飲業(yè)細分-西式正餐區(qū)域商家名稱面積(平米)客容量人均消費五大道成桂西餐廳40014060-80里士滿西餐1504060-80蘇

28、易士西餐廳2004050-60藍都西餐廳2004060-70喬治餐吧3006050-60小倫敦西餐廳1504050-60小白樓好望角西餐廳2006060-80濱江萬麗西餐廳30080100-150友誼路愛琴海西餐2006050-80火烈鳥西餐廳2006050-80南京路富麗娜西餐廳(國際大廈店)35010050-70水上區(qū)域星期五餐廳650270150-200其它西堤島咖啡80025080-100季諾意式休閑餐廳50015060-70巴塞羅那西餐廳2005050-60天津部分經(jīng)典西式正餐西正餐，構成友人和情人享用下午茶和夜宵最有魅力的風景線正宗的西式正餐在天津很少，主要開設在星級酒店 內。在天

29、津正處于上升期，其市場潛力很大。天津現(xiàn)有的西餐廳大約劃分三個檔次：高檔，人均消 費200-220元；中檔，人均消費80-100元；低檔，人 均消費30-50元。就餐人群主要是商務人群，及部分追求時髦檔次的青 年男女，平均年齡在35歲左右。餐飲篇-西式正餐建議：中高檔西式正餐是中高端商務宴請、休閑社交的重要方式，假設引進該業(yè)態(tài)，將提升吸引高端人群消費的幾率，對于本工程的風格也比較適宜。 雖然西式正餐的市場潛力很大，但它畢竟是離中國人心思間隔最遠的餐飲方式，只需接受它才能夠成為它的忠實消費者，然而接受西式正餐對于很多人來說，需求一定的過程，有一定的困難。 針對目前區(qū)域的人群消費特征，為最大化抵抗市

30、場風險，建議引進西式正餐的比例為餐飲業(yè)態(tài)的10%左右，檔次不宜太高，控制在人均消費80100元，面積分割不宜過大，控制在200-500平米。商家名稱國家/地區(qū)面積（平米）店面數(shù)量分布情況亞惠快餐中國/日本800-12007和平4家、河西1家、南開2家大成家臺灣150-2008和平3家、南開1家、紅橋1家、河西1家、河北1家、河東1家臺北大圓碗臺灣200-3006河西1家、河東2家、和平3家狗不理快餐天津100-2007河西1家 、河東2家、和平4家永和大王上海100-2003和平1家、南開2家餐飲篇-快餐近年來，天津中式、西式快餐開展勢頭都良好。中式快餐連鎖店無論從數(shù)量還是運營規(guī)模都表達出一定

31、的競爭力。部分百年老店充分利用本身的文化資源和歷史根基，紛紛涉足快餐領域。除此之外還有一批中小規(guī)模的快餐正處于開展階段。面積根據(jù)品牌不同而存在一定差別，普通在500平方米以下為主。租金程度根據(jù)地段的不同，以1-2.5元/天為主對排污、排煙等根底設備有一定的要求。餐飲篇-快餐建議：，老城廂區(qū)域本身存在大量的居住人群，同時隨著老城廂區(qū)域城市商業(yè)功能的回歸，周邊辦公人士、觀光流動人士等客群將快速擴展，這對便利的快餐業(yè)態(tài)都是一大支撐。 老城廂本身具有深沉的文化底蘊，因此與一些百年老店狗不理具備天然的結合點。 建議引進中西快餐的總量控制在餐飲業(yè)態(tài)的25%左右，面積分割在500-700平方米。商家名稱國家

32、或地區(qū)面積（平米）店面數(shù)量分布情況上島咖啡臺灣500-120026和平3家、河西6家、濱海2家、河北3家、河東3家、紅橋、東麗、大港各一家外灘風尚北京500-80011河西6家、南開2家、河東1家、武清及濱海各一家星巴克美國50-20012和平6家、濱海4家、河西1家、南開1家真鍋咖啡日本700-10004河西1家、濱海新區(qū)3家避風塘上海350-4005河西1家、南開4家哈根達斯美國400-5001和平1家DQ冰激凌美國20-304和平2家、南開、河東各1家休閑文娛篇-咖啡 除星巴克這類快餐咖啡可以接受小于50平方米的店面之外，普通的咖啡店的運營面積在400-1000平方米；茶室集中于相對環(huán)境

33、安靜、幽雅的區(qū)域，普通在300平方米以下。休閑文娛篇-酒吧區(qū)域商家名稱面積(平米)經(jīng)營模式大沽路-廣東路BABICLUB1200單店經(jīng)營SEVENCLUB1200加盟店蜜情1000單店經(jīng)營水上區(qū)域情果800單店經(jīng)營星期五1200單店經(jīng)營阿曼尼酒吧俱樂部2200單店經(jīng)營夜上濃妝1500單店經(jīng)營體院北MAX2000單店經(jīng)營五大道菲立克1000單店經(jīng)營客斯特西餐酒吧370單店經(jīng)營酒吧街部落地西餐酒吧420單店經(jīng)營河西其它彩虹西餐酒吧550單店經(jīng)營蘇格蘭酒吧200單店經(jīng)營和平路-濱江道蘇荷1500單店經(jīng)營酒吧為天津市近年來新興起的業(yè)態(tài)，消費者主要為30歲以上，有固定收入的白領消費者目前天津市酒吧兼酒吧

34、、咖啡、欣賞音樂等于一體，已超越傳統(tǒng)酒吧的概念，較高的行業(yè)利潤使之成為近年來開展較好的業(yè)態(tài)最早天津酒吧的規(guī)模不大，普通都在200平方米。目前新落成的酒吧面積較大，在2000平方米左右。租金程度主要根據(jù)地段不同而定，以1-2.5元/平方米/天。休閑文娛篇-健身根據(jù)所處地點，租金1.0-2.3元不等，居民區(qū)較低，CBD地域、商業(yè)集中地域較高?？腿憾嘁园最I、大學生為主。大型連鎖品牌市場認可度較高。類型主要有瑜伽、健身操、拳道之類。面積需求在2000平左右。 鑒于思索到工程周圍符合要求的人群較多，建議思索適當引進健身文娛業(yè)態(tài)。休閑文娛篇-新型網(wǎng)吧2#地塊建議引入網(wǎng)吧業(yè)態(tài)主要是思索滿足兩種人的需求，一是

35、以學生為主的地緣性客戶為主，二是以白領為主的商業(yè)人士為輔。建議引入兩種類型的網(wǎng)吧，傳統(tǒng)類型的；與其他休閑文化業(yè)態(tài)包裝的復合類網(wǎng)吧，如網(wǎng)絡咖啡店等，兩種網(wǎng)吧從價錢上拉開差距，以抵消網(wǎng)吧類業(yè)態(tài)對拉低產(chǎn)品檔次的負面效應針對2#地塊的實踐情況，網(wǎng)吧面積在400-600平方米之間。休閑文娛篇-咖啡、酒吧、健身文娛、新型網(wǎng)吧、茶吧 經(jīng)過對以上分解分析，建議休閑文娛業(yè)態(tài)本著靜謐、優(yōu)雅定位的原那么，對上述幾類相關詳細文娛業(yè)態(tài)總量控制在總體量的30%左右。 上述四種詳細業(yè)態(tài)，初步建議是分別占休閑文娛業(yè)態(tài)30%的30%、10%、30%、10%、20%。思索引入精品零售業(yè)態(tài)主要是針對中小學生這一特殊客戶的市場潛力容

36、量。主要包括：玩具類、禮品類、文具用品類。大胡同里對上述商品銷售產(chǎn)生直接競爭，但大胡同的檔次過低，環(huán)境混亂，其最大的優(yōu)勢是產(chǎn)品價錢廉價，可大量零售。因此，2#地塊零售業(yè)態(tài)可思索50-100平米的小面積分割，做成精品店的方式，拉開檔次，利用天然的間隔優(yōu)勢，錯位運營。建議：該類業(yè)態(tài)占商業(yè)總量的5%即可。精品零售篇 業(yè)態(tài)組合建議餐飲65%休閑文娛30%精品零售5%業(yè)態(tài)組合綜合性建議公建分類 由于2地地塊狹長，建議將地塊北部，接近學校與街道相距較遠的商業(yè)盲點區(qū)域，設計為SOHO產(chǎn)品，總體量約為地上建筑面積的30，共9849平米；同時保證構成商業(yè)氣氛的商業(yè)體量，約2.3萬平米地上建筑面積為商業(yè)產(chǎn)品。業(yè)態(tài)

37、/比例約數(shù)具體業(yè)態(tài)比例建議面積要求約數(shù)（平米/個）數(shù)量建議（個）所占面積（平米）餐飲65%中式正餐65%20005 9710西式正餐10%200-5004 1494快餐25%500-7006 3734健身娛樂30%咖啡30%10002 2068酒吧10%5001 689健身30%20001 2068 網(wǎng)吧10%5001 689茶吧20%5004 13795%精品零售50-10014 1149 商業(yè)合計22981SOHO9849.11 配建地下停車位35492 17220.00 合計50050.37 綜上所述，思索各種要素，建議如下：車位配比規(guī)范是餐飲、商業(yè)3個/百平；辦公0.8個/百平；地下空間按照每車位分配35平計算，優(yōu)先滿足地上車位需求的原那么精品零售文具、玩具 鳳秀路城廂中路精品零售文具、玩具銷售休閑文娛酒吧、茶室、咖啡特征餐飲區(qū)SOHO銷售特征餐飲區(qū)中檔快餐特征餐飲區(qū)/健身網(wǎng)吧景觀內街鋪砌、花圃、部分小型雕塑、地噴中心廣場鋪砌、地噴、地景燈、名人主題雕塑、樹景從目前11#地塊的實踐招商反響來看，其招商的困難主要在于商鋪單面子積過大，又無法進展靈敏分割處置，實現(xiàn)明確的產(chǎn)權分割，單一商戶無法接受過高的總價，導致市場消化才干有限，帶來極大的市場抗性。建議本工程以13層的獨體建筑和內街商鋪組合而成。其中獨體建造內部以垂直樓梯處理內部縱向交通問題，建筑獨體根據(jù)面積大小設置2-3個