成本管理部?jī)?nèi)訓(xùn)-004房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成(guchng)成本(chngbn)管理部?jī)?nèi)訓(xùn)-004（通用類(lèi)）國(guó)購(gòu)集團(tuán)成本管理部七月 2230日共十四頁(yè)開(kāi)發(fā)成本的分類(lèi)(fn li)開(kāi)發(fā)成本的分類(lèi)(fn li)管理費(fèi)用土地費(fèi)用建安成本維修基金配套費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用共十四頁(yè)成本項(xiàng)目釋 義土地征用及拆遷補(bǔ)償或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)前期工程費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道

2、路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施的費(fèi)用支出開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%-5%計(jì)算開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)

3、項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比例，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成(guchng)共十四頁(yè)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成(guchng) 說(shuō)明：如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生(fshng)的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生(fshng)的銷(xiāo)售費(fèi)用。共十四頁(yè)成本控制(kngzh)的四大核心 企業(yè)必須在明確成本組成之后進(jìn)行精確的成本結(jié)算與盈利分析，并建立合同構(gòu)架(u ji)，科學(xué)的控制成本。項(xiàng)目成本

4、控制的關(guān)鍵在于前期的投資決策與規(guī)劃設(shè)計(jì)控制。共十四頁(yè)核心(hxn)一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本成本類(lèi)別釋 義土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出共十四頁(yè)核心二、項(xiàng)目成本(chngbn)估算1、項(xiàng)目成本估算( sun)一、二級(jí)科

5、目（示意表）項(xiàng) 目總 價(jià)單位建筑面積單位銷(xiāo)售面積備 注土地費(fèi)用勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用建安工程費(fèi)用公共配套行政及其他收費(fèi)不可預(yù)測(cè)費(fèi)維修基金管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用成本費(fèi)用合計(jì)共十四頁(yè)2、項(xiàng)目成本估算二、三級(jí)科目(km)（示意表）項(xiàng) 目總價(jià)（萬(wàn)元）單位建筑面積分?jǐn)傤~（元/平方米）單位銷(xiāo)售面積分?jǐn)傤~（元/平方米）勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘察費(fèi)（2）方案設(shè)計(jì)費(fèi)（3）施工圖設(shè)計(jì)（4）環(huán)境設(shè)計(jì)（5）其他設(shè)計(jì)（6）咨詢(xún)費(fèi)（7）臨設(shè)及其他費(fèi)用建安工程費(fèi)（1）基礎(chǔ)工程 基坑、土石方 樁基工程.共十四頁(yè)核心(hxn)三、工程造價(jià)控制1、加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)(hunji)控制控制措施具體內(nèi)容實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)

6、應(yīng)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性、避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量而出現(xiàn)的工程糾紛。實(shí)行限額設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)展價(jià)值工程以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究的對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下降低成本。加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作對(duì)設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查，要像工程質(zhì)檢站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣，將工程變更的發(fā)生控制在施工之前。對(duì)圖紙技術(shù)的合理性、施工的可行

7、性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。共十四頁(yè)2、控制(kngzh)工程造價(jià)的核心招投標(biāo) 施工隊(duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到工程造價(jià)控制的成敗。因此，在招投標(biāo)過(guò)程中，要從價(jià)格、質(zhì)量等方面來(lái)選擇施工隊(duì)伍。施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力，不僅能使開(kāi)發(fā)商企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)和低耗，還能使企業(yè)自身有實(shí)力在工程造價(jià)上給予建設(shè)單位合理(hl)的優(yōu)惠。工程招標(biāo)書(shū)的編制要嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，盡量理清甲乙雙方的關(guān)系。相關(guān)負(fù)責(zé)人要熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范。共十四頁(yè)3、實(shí)行(shxng)項(xiàng)目管理方式 實(shí)行項(xiàng)目管理是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑

8、，而加強(qiáng)項(xiàng)目成本(chngbn)管理、降低工程造價(jià)，更是項(xiàng)目管理的重中之重，它與工程質(zhì)量是相提并論，是企業(yè)的生命線。嚴(yán)格審查承包商的索賠要求做好材料的加工訂貨合理控制工程外包的洽商條件共十四頁(yè)核心四、建立(jinl)合同網(wǎng)絡(luò)框架將整個(gè)項(xiàng)目(xingm)劃分為相對(duì)獨(dú)立的、易于管理的較小單位；將這些單位與參加項(xiàng)目的組織相聯(lián)系，要完成的工作用合同形式確定下來(lái)；對(duì)每一單位做出詳細(xì)的時(shí)間與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)；確定項(xiàng)目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)工作的順序，建立項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃；估計(jì)項(xiàng)目全過(guò)程的費(fèi)用，建立項(xiàng)目成本控制計(jì)劃；預(yù)計(jì)項(xiàng)目的完成時(shí)間，建立項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃。建立合同網(wǎng)絡(luò)框架的作用：共十四頁(yè) 謝 謝！共十四頁(yè)內(nèi)容摘要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成。釋 義。指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比例，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。釋 義。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程