稅收籌劃第06章

1、第六章 其他稅種稅收籌劃第一節(jié) 土地增值稅籌劃應稅收入的確定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計入收入總額。增值額扣除項目的確定可扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費用，適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，適用新建房轉(zhuǎn)讓。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的；最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費

2、用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)（適用新建房轉(zhuǎn)讓）（4）舊房及建筑物的評估價格評估價格重置成本價成新度折扣率適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（5）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的稅金包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（6）財政部規(guī)定的其他扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除 （取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%適用新建房轉(zhuǎn)讓（7）補充：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可扣除和稅金有營業(yè)稅和城建稅和教育費附加。銷售自

3、行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；由于印花稅（0.5）包含在管理費用中，故不能單獨扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可扣除的稅金有營業(yè)稅、印花稅、城建稅和教育費附加。銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價后的余額；稅率為5%；印花稅稅率為0.5（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）。土地增值稅的稅率和稅額計算公式：1、計算收入總額2、計算扣除項目金額3、用收入總額減除扣除項目金額計算增值額土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入規(guī)定扣除項目金額4、計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和

4、速算扣除系數(shù)5、套用公式計算稅額應納稅額增值額稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分30%02超過50%至100%的部分40%5%3超過100%至200%的部分50%15%4超過200%的部分60%35%相關稅收優(yōu)惠規(guī)定：1、建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除額20%的免稅。2005年6月1日起，普通住宅應同時滿足：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在120平方米以下；（3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)實際情況，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動

5、的比例不得超過上述標準的20%。2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅3、個人因工作調(diào)動或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用房的，依原房產(chǎn)使用時間長短確定免稅或減半征稅。具體有下列優(yōu)惠：居住時間土地增值稅減免稅規(guī)定未滿3年的照章征稅滿3年未滿5年的減半征稅滿5年或5年以上免稅某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于2012年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司繳納營業(yè)稅（5%的稅率）、城建稅（7%的稅率）、教育費附加（3%的征收率）、印花稅（0.5）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)

6、開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構(gòu)貸款證明）。當?shù)匾?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應納的土地增值稅稅額。解答：（1）轉(zhuǎn)讓收入為15000萬元。（2）扣除項目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用為（30004000）10%700（萬元）；與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的稅金為：150005%（17%3%）=825（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為（30004000）20%1400（萬元）扣除項目加總為：3000400070082514009925（萬元）（3）增值額1500

7、099255075（萬元）（4）增值額與扣除項目金額比例：5075992551%（5）992550%30%（5075 992550%） 40%1533.75（萬元）或507540%99255%1533.75（萬元）例題：某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中80%的建筑面積直接對外銷售，取得銷售收入7648萬元；其余部分暫時對外出租，本年度內(nèi)取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關的成本、費用有：（1）支付土地使用權(quán)價款1400萬元。（2）取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬元。（3）前期拆遷補償費90萬元，直接建筑成本2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費用60萬元。（4）發(fā)生

8、管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元（利息費用雖未超過同期銀行貸款利率，但不能準確按項目計算分攤）。當?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅增值額時的扣除比例為9%。問題：1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加共計多少萬元？1、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加=76485%（1+5%+3%）+635%（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（萬元） 2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時，允許扣除項目金額共計有多少萬元？ （1）取得土地使用權(quán)支付的金額：（140042）80%

9、1153.6（萬元）（2）開發(fā)成本=（90+2100+60）80%=1800（萬元） （3）開發(fā)費用=（1153.6+1800）9%=265.82（萬元） （4）稅金=76485%（1+5%+3%）=412.99（萬元） （5）加計扣除=（1120+1833.6）20%=590.72（萬元） 允許扣除費用合計=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.14（萬元） 3、2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳土地增值稅多少萬元？增值額=7648-4223.14=3424.86（萬元） 增值率=3424.864223.14100%=81.10% 應納稅額=3424.86

10、40%4223.145%=1158.78（萬元） 4、該企業(yè)應繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。應納所得稅額=（7648631153.61800416.394502803701158.78）25%520.56（萬元） 具體籌劃方式：（一）合作建房的稅收籌劃稅法規(guī)定建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不交土地增值稅，可大大降低房產(chǎn)的成本，這樣可實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。某商貿(mào)公司需要購置一棟房屋，由當?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司承建。該房地產(chǎn)公司預計建成該房屋的售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項目為600萬元。土地增值率

11、為400/60066.7%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅40040%6005%130萬元，營業(yè)稅10005%50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50（7%+3%）5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿(mào)公司需要支付1000萬元，該房地產(chǎn)公司利潤為1000600130505215萬元。如果進行納稅籌劃，該商貿(mào)公司與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿(mào)公司出資900萬元（歸房地產(chǎn)公司所有），建成后商貿(mào)公司分得95%的房屋，房地產(chǎn)公司分得5%的房屋作為辦公之用。該房地產(chǎn)公司的開發(fā)總成本費用為600萬元。不需要交納任何稅收，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為900600300萬元。該商貿(mào)公司

12、出資900萬元，獲得95%的房屋，可以花費50萬元承租余下的5%的房產(chǎn)50年。為此，房地產(chǎn)公司需要繳納房產(chǎn)稅5012%6萬元，營業(yè)稅、城建稅、教育費及附加505%（1+7%+3%）2.75萬元。經(jīng)過稅收籌劃后該商貿(mào)公司降低50萬元費用，該房地產(chǎn)公司比方案一多獲益30021562.7576.25萬元。（二）代建房的稅收籌劃房地產(chǎn)的代建房行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，于開發(fā)完成后向客戶收取代建費用的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但是沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這種代建房行為，在開發(fā)之初就確定最終用

13、戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅，可大大減輕稅收負擔。（三）增值額與扣除項目的20%根據(jù)我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其增值額按規(guī)定征稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受這一免稅政策。在分別核算前提下，納稅人建造普通標準住宅出售時，應充分考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加稅收負擔的關系，以獲取最大收益。舉例如下：（2009年文件）湖

14、北省普通住房標準原則上應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含1.0）以上（武漢市在1.5以上）、單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。 例1：某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓普通標準住宅所取得的收入為900萬元，其扣除項目金額為800萬元，轉(zhuǎn)讓豪華別墅所取得的收入為1500萬元，其扣除項目金額為1000萬元。1.合并核算增值額增值額900800元增值額與扣除項目金額之比600(800+1000)33.33%土地增值稅稅額60030%180萬元2.分別核算增值額普通標準住宅增值額900800100萬元

15、普通標準住宅增值額與扣除項目金額之比10080012.5%20%，可免征土地增值稅。豪華別墅增值元豪華別墅增值額與扣除項目金額之比為50%土地增值稅稅額50030%150萬元兩種方式進行比較，第二種方式比第一種方式少交30萬元的土地增值稅。案例一：假設甲房地產(chǎn)企業(yè)欲將開發(fā)完工的普通標準住宅1萬平方米對外出售，扣除項目金額為3000萬元(不含營業(yè)稅金及附加)，該房地產(chǎn)企業(yè)適用的營業(yè)稅率為5%，城建稅率為7%，教育附加費率為3%，其他稅費暫不考慮。現(xiàn)有兩種銷售方案：一是按照3800元/平方米的價格出售;二是按照3900元/平方米的價格出售，請籌劃哪種方案出售對該企業(yè)較為有

16、利。方案一：房屋售價3800元1萬3800萬元，應繳營業(yè)稅金及附加3800萬元5%(1+7% +3% )209萬元，扣除項目金額合計3000萬元209萬元3209萬元，增值額3800萬元3209萬元591萬元，增值率591萬元/3209萬元18. 40%，小于20%起征點，無需繳納土地增值稅，稅后利潤為591萬元。方案二：房屋售價3900元1萬3900萬元，應繳營業(yè)稅金及附加3900萬元5%(1+7% +3% )214. 50萬元，扣除項目金額合計3000萬元+214. 50萬元3214. 50萬元，增值額3900萬元3214. 50萬元685. 50萬元，增值率685. 50萬元/3214.

17、 50萬元21. 33%，大于20%起征點，需繳納土地增值稅685. 50330% 205. 65，稅后利潤為685. 50 205. 65 479. 85萬元。由此可見，雖然單位售價提高100元之后，企業(yè)稅后利潤卻下降了111. 15萬元。（四）利用代收費用計價節(jié)稅財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財稅1995148號第六款規(guī)定：“對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中，

18、而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用”。按照上述規(guī)定可以利用代收費用進行籌劃。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售一幢商品房，獲得銷售收入為3000萬元，并按當?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的（未考慮加計扣除的）項目合計200萬元。如果企業(yè)未將代收費用并入房價，而是單獨向購房者收取，則允許扣除的金額為： 200+600+200+(200+600)20% 1160萬元，增值額為： 300011601840萬元，增值率為： 18

19、401160158. 62%，應納土地增值稅額為： 184050%116015% 746萬元。如果企業(yè)將代收費用并入房價向購買方一并收取，則允許扣除的金額為： 200600200(200600)20% +2001360萬元，增值額為： 300020013601840萬元，增值率為： 29%，應納土地增值稅額為： 184050%136015%716萬元。顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使可扣除項目增加200萬元，從而使納稅人少納稅款30萬元。由于土地增值稅增值額適用稅率可扣除項目

20、適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費用并入房價，可扣除項目金額增加A，則會使得應繳納的土地增值稅減少：A適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費用較大時，可扣除項目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。當然，需要注意的一點是，如果在增值率未超過50%的情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以，無論代收方式如何，納稅人的稅負都是一樣的。此種情況下，籌劃就沒意義了。（五）慎重確定房屋銷售時間以一案例來說明不同的房屋銷售時間對應納土地增值稅的影響。有一個開發(fā)項目，投資1.2億元，假設1.2億元全額作為土地增值稅的扣除額），銀行貸款 8000 萬元，年利率為5

21、.841%，預計銷售收入 1.6 億元。假設預售時間與竣工驗收相差一年時間，同時假設公司預收房款數(shù)額巨大，銀行就不會再發(fā)放貸款。選擇在一年前預售，該項目要交營業(yè)稅 1.6 億元5%800 萬元，城建稅800 萬元7%56 萬元，教育費附加 800 萬元3%24萬元，印花稅 1.6 億元0.05%8 萬元，土地增值稅的抵扣額為 12000+800+56+24+812888 萬元，增值額為 16000128883112 萬元，增值額 / 扣除項目金額 24.15%，應交土地增值稅為 3112 萬元30%933.6 萬元。按企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工前的借款利息，可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為扣除

22、項目金額。若選擇在竣工后銷售，假設收入不變，貸款利息 80005.841%467.28 萬元，土地增值稅的抵扣額為 12888+467.2813355.28 萬元，增值額為 1600013355.282644.72萬元，增值額/扣除項目金額2644.72/13355.2819.80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通住宅增值額未超過扣除項目金額的 20%，可免交土地增值稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房屋銷售時間時，必須認真比較預售房屋的貨幣收入的時間價值和投資價值等與增加扣除項目金額所帶來的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進行稅收籌劃。（六）利息扣除的籌劃稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提

23、供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。 由于計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進計算征收的，扣除項目金額越大，意味著增值額越小，兩者比率越小，適用的稅率越低，土地增值稅稅額就越小。因此，這種規(guī)定就為納稅人籌劃提供了機會，納稅人應先預計轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分攤的利息支出，根據(jù)實施細則規(guī)定的兩種

24、扣除方式，衡量并選擇可扣除費用較大的方式。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除;反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。 假設某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為800萬元。如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供了金融機構(gòu)證明，則房地產(chǎn)開發(fā)費用利息費用+(600+800)5%

25、利息費用+70萬元;如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，或無法提供金融機構(gòu)證明，則房地產(chǎn)開發(fā)費用(600+800)10% 140萬元對于該企業(yè)來說，如果預計利息費用高于70萬元，企業(yè)應力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并取得有關金融機構(gòu)證明，以便據(jù)實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額;反之，如果企業(yè)預計利息費用低于70萬元，那么就不必按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不必提供有關金融機構(gòu)證明，以便多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，達到增加扣除項目金額的目的。（七）收入分散籌劃法收入分散籌劃法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離、分散，以達到享用較低檔的稅率，合理降低稅負。舉例

26、如下：甲房地產(chǎn)企業(yè)出售一幢房屋，房屋價值1000萬元，其中裝修費用300萬元，項目扣除金額600萬元，銷售房產(chǎn)營業(yè)稅及附加率5.5%，勞務合同營業(yè)稅及附加率3.3%，如何籌劃？方案一：甲企業(yè)與購買方簽訂一份金額1000萬元的房屋購銷合同。經(jīng)計算，甲公司增值額1000萬元600萬元400萬元，增值率400萬元/600萬元66. 67%，應繳土地增值稅為40040%6005% 130萬元，應繳營業(yè)稅金及附加為1000萬元5. 5% 55萬元，甲企業(yè)共應承擔稅負為130萬元+55萬元185萬元。方案二：甲企業(yè)與購買方簽訂兩份合同共計1000萬元，其中一份購房合同金額注明700萬元，另一份裝修合同標明

27、金額300萬元，假設扣除項目金額仍為600萬元，其中購房合同扣除項目金額為500萬元，裝修合同扣除項目金額(成本費用)為100萬元。則甲企業(yè)增值額為700萬元500萬200萬元，增值率200萬元/500萬元40%。應繳土地增值稅200萬元30% 60萬元，應繳營業(yè)稅金及附加7005.5% +3003.3% 48. 40萬元，兩份合同共應承擔稅費為60萬元+48. 40萬元108. 40萬元，很顯然方案二比方案一節(jié)約稅金86. 60萬元。 （八）組合處理1、控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。這樣在加快銷售資金回籠的同時

28、，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當增加開發(fā)項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，同時又能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設。例：A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為3500元，預計銷售總收入為35000萬元，繳納的營業(yè)稅為1750萬元，城市建設維護稅及教育費附加為175萬元，取得土地使用權(quán)費用和開發(fā)成本為20800萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項目金額為20800（1+10%+20%）+1750+17528965，增值額為35000289656035，增值率為20.8%，應繳納的土地