商業(yè)項目定位簡報-PPT課件

1、山景天下商業(yè)提報項目定位部分從蘇州城市規(guī)劃看木瀆板塊未來按“T軸雙城兩片”發(fā)展，中心城區(qū)西擴至靈巖山T軸是指主城城區(qū)（古城和高新區(qū)）、新城城區(qū)（主要是園區(qū)）構(gòu)成東西向橫軸，相城和吳中片組成南北向縱軸；雙城是由主城城區(qū)和新城城區(qū)組成；兩片指圍繞吳中和相城形成的城市功能片區(qū)。 “多心多點”就是建立三級（市級中心、分片中心和居住區(qū)中心）城市綜合服務(wù)中心體系，培育現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)生長點等。蘇城到2020的規(guī)劃中，將吳中定位為幅中心片區(qū)。并會建立片區(qū)中心等三級城市綜合服務(wù)體系?？梢韵胍姡磥碓谀緸^15分鐘生活半徑內(nèi)，將形成足以支撐片區(qū)人群的商業(yè)、生活配套、服務(wù)設(shè)施等城市建設(shè)項目。從蘇州交通發(fā)展看項目地區(qū)蘇

2、州進入大城時代，木瀆內(nèi)近繁城 外接周邊5分鐘內(nèi)鎮(zhèn)中心 15分鐘內(nèi)新區(qū)CBD，30分鐘內(nèi)古城區(qū)，42分鐘園區(qū)以東輕軌一號線將于2019年6月建成通車。通車后運輸能力不小于2.8萬人次/小時，正常運行時間含停站時間在內(nèi)約為42分鐘。繞城高架、環(huán)線、高速等林立，城際便捷效應(yīng)明顯。東距蘇州市10公里，距吳中開發(fā)區(qū)10.8公里，距上海虹橋機場80公里，西距光福機場3公里，西北距無錫市50公里。城市內(nèi)交通便捷，輕軌一號線大大縮短生活半徑。木瀆城鎮(zhèn)狀態(tài)漸趨于片區(qū)城市化。城際效應(yīng)明顯，項目周邊地段有利于吸收旅游人群和商旅投資人群。從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項目地塊-周邊發(fā)展示意圖金楓路商務(wù)區(qū)長江路商貿(mào)城凱馬汽車廣場香港

3、街商貿(mào)區(qū)濱江新城一箭河商業(yè)帶從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡介 金楓路商務(wù)區(qū)四大商貿(mào)市場，構(gòu)架木瀆支柱型產(chǎn)行業(yè)金楓路創(chuàng)新創(chuàng)意街區(qū)，以一流的基礎(chǔ)設(shè)施豐富的城市形態(tài)、優(yōu)美的景觀環(huán)境，打造成為集產(chǎn)業(yè)、人居、科技、商業(yè)等五大元素合為一體的蘇州西部新城市重要板塊，并帶動了木瀆鎮(zhèn)以及以西近胥口鎮(zhèn)地區(qū)的整體商住氛圍。從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡介 凱馬汽車城四大商貿(mào)市場，構(gòu)架木瀆支柱型產(chǎn)業(yè)凱馬廣場位于蘇州西南的中心位置，中有城市干線蘇福路、長江路、寶帶路穿過，距蘇州市區(qū)5分鐘，距蘇州工業(yè)園區(qū)10分鐘?？傞_發(fā)面積為1500畝，規(guī)劃有2288個停車位，規(guī)模宏大。內(nèi)有汽車貿(mào)易市場（4S店），賽

4、車場、汽車電影院、汽車俱樂部、汽車會展中心、汽車文化中心、文體健身中心、商業(yè)商務(wù)中心、餐飲娛樂中心以及旅游集散中心。木瀆汽車商業(yè)廣場的崛起，聚攏了富裕階層的人氣，而財富的相對集中自然又為其他配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了條件。定位的準(zhǔn)確，高效率的規(guī)劃，使蘇州“西進”在自然而然中水到渠成。 從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡介 長江路商貿(mào)帶四大商貿(mào)市場，構(gòu)架木瀆支柱型產(chǎn)行業(yè)長江路是木瀆鎮(zhèn)重點商貿(mào)區(qū)。 作為木瀆連接至新區(qū)的城市主干道，長江路將從北向南將形成高檔商貿(mào)集群帶。從綠寶廣場、蘇州樂園休閑商業(yè)到寶馬大廈、江南汽配城等等，大大增強了城市片區(qū)副中心的商業(yè)功能從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡介

5、 花苑街商貿(mào)區(qū)四大商貿(mào)市場，構(gòu)架木瀆支柱型產(chǎn)行業(yè)花苑街已經(jīng)成為木瀆乃至蘇州西部的一條特色商業(yè)休閑街。肯德基第50家分店開在這里。目前，花苑街周邊已經(jīng)建成蘇州鄉(xiāng)鎮(zhèn)最大的文體中心、鼎誠商廈、華潤超級廣場，加上沿街的小商店，這條街不但吸引了木瀆本鎮(zhèn)的居民，周邊胥口、藏書、光福等鎮(zhèn)的居民也喜歡到這里購物。 從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡介 根據(jù)去年出臺的蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃，木瀆商業(yè)功能區(qū)將成為蘇州12個區(qū)域性商業(yè)功能區(qū)之一。木瀆鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，便是建成蘇州西部的商業(yè)副中心。 蘇州城西借助木瀆這個平臺，商貿(mào)業(yè)逐漸向更西部延伸?，F(xiàn)在，蘇州新區(qū)、西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的眾多居民，已經(jīng)認(rèn)可木瀆這個新商圈

6、。更大的資本、更先進的管理團隊也因此被吸引進來?！拔鬟M”進入了良性步調(diào)。 從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡介濱江新城，西南部新型未來都市核心 濱江新城東起塔園路，西至金楓南路，北至蘇福路，南至寶帶西路，總占地面積約7000畝。規(guī)劃為蘇州西南部未來都市核心，確定以總部經(jīng)濟、商貿(mào)集群、汽車服務(wù)、創(chuàng)意園區(qū)、休閑水岸為主的五大主導(dǎo)功能，規(guī)劃總建筑面積近600萬平方米。將形成“一核兩翼，十字軸帶，綠廊滲透，特色板塊”的總體格局，還將主要突出七大區(qū)域板塊，分別是核心區(qū)、總部基地區(qū)、商貿(mào)集群區(qū)、高檔居住區(qū)、胥江休閑區(qū)、物流研發(fā)區(qū)、汽車文化區(qū)。屆時，集餐飲、休閑、公園、運動、商務(wù)、金融、教育等相關(guān)生活

7、、工作配套于一體的城市綜合體，將打造成木瀆“五分鐘生活圈”，真正實現(xiàn)低碳出行。項目區(qū)位評估1.從整個城市范圍來看，項目位于城西副中心區(qū)域，屬于蘇州12個次商圈之一。 木瀆鎮(zhèn)片區(qū)整個區(qū)域的發(fā)展提升，為項目區(qū)位的潛力增值提供強大的支撐。2.從木瀆片區(qū)內(nèi)部來看，項目偏西，和胥口鎮(zhèn)交界，在發(fā)展進程中稍落后于金楓路板塊以及凱馬商圈附近，和珠江新城、悠尚生活廣場、金楓國際以及楓華紫園等同類質(zhì)項目相比，其地利價值和周邊發(fā)展態(tài)勢目前尚不明顯。3.項目位置處于靈巖山下，在規(guī)劃上屬于古鎮(zhèn)旅游區(qū)，周邊又有濱江新城以及一箭河商業(yè)帶規(guī)劃，因此旅游資源獨一。從區(qū)塊發(fā)展規(guī)劃看項目地塊-各功能規(guī)劃區(qū)簡介一箭河商業(yè)帶，旅游休閑

8、集群帶“一箭河風(fēng)情街”，是胥口鎮(zhèn)的“胥江一號”工程項目之一。意在將一箭河兩岸打造成為一個充滿世界不同地域和不同民族特色活動的大舞臺，讓消費者體驗風(fēng)情的餐廳、酒吧、客棧和演繹等。本項目的消費者定位覆蓋所有的城鄉(xiāng)消費者，特別是吸引來蘇州游玩的旅游消費者以及本地消費群體。 項目客群分析-公寓-人群類別分析經(jīng)過對市場的摸底和情況了解，目前公寓市場的客戶主要有以下幾部分：1.蘇州大城時代的生活半徑縮短，公寓投資區(qū)域半徑因此增長。項目未來將吸引周邊、吳中其他區(qū)域以及新區(qū)市區(qū)等各個區(qū)域人群投資。2.兩層生活空間 ，兩居室完善功能，具備了普通住宅的空間屬性，因此也將吸引大批地緣性的自?。ɑ蜻^度）客。3.旅游業(yè)

9、是木瀆鎮(zhèn)的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)。項目靠近靈巖山、天平山、穹隆山，20分鐘內(nèi)達到太湖旅游區(qū)，這樣優(yōu)質(zhì)的地利適于導(dǎo)入商旅人士的需求。項目客群分析-公寓-人群區(qū)域來源分析經(jīng)過對市場的摸底和情況了解，目前公寓市場客戶區(qū)域來源主要有以下幾部分：木瀆周邊、新區(qū)、吳中區(qū)，或?qū)⒊蔀轫椖课磥砜腿旱闹饕植紖^(qū)域。項目客群分析-公寓-人群購買動機分析（1）回報高，保值增值性強與普通高檔公寓相比，小公寓的租金水平更堅挺。參照現(xiàn)有市場上的包租協(xié)議，年回報率都在8左右，高于一般的金融理財產(chǎn)品的年收益率。（2）低總價，置業(yè)門檻低小戶型公寓擁有低總價的優(yōu)勢，有較好的物業(yè)服務(wù)，可委托經(jīng)營機構(gòu)進行經(jīng)營管理，免除后顧之憂。（3）功能完善

10、性價比高項目兩居室的空間功能完備，LOFT格局又適合年輕置業(yè)者輕松創(chuàng)意的生活口味。同時項目配有底商，菜場等，生活便利、宜住、宜租。（4）木瀆投資價值洼地，適宜買入木瀆板塊的發(fā)展已經(jīng)有目共睹，城市西南部未來都市核心的前景在即。項目SWOT分析-公寓-優(yōu)勢點 項目坐鎮(zhèn)木瀆鎮(zhèn)，位于城西副中心、12個次商圈之一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，發(fā)展?jié)摿薮螅?項目緊鄰靈巖山、天平山，旅游資源便捷充分； 項目距離太湖、無錫較近，城際便捷程度明顯； 項目產(chǎn)品性價比高，投資和自主兩相宜； 項目自配商鋪和其他生活配套，對未來生活有很大保證。 4.95米挑高，一層變兩層 采用中庭和戶型單側(cè)排布，較好解決采光及通風(fēng)問題二層空間贈送面積

11、大，進一步增加使用面積項目SWOT分析-公寓-劣勢點 木瀆鎮(zhèn)區(qū)生活概念尚在，還不能體現(xiàn)城西大生活片區(qū)的融入感； 項目周邊配套不足 商業(yè)和公寓混搭，影響居住品質(zhì) 相對普通公寓，首付比例較高項目SWOT分析-公寓-機會點 木瀆片區(qū)大發(fā)展規(guī)劃有利于項目片區(qū)增值，為片區(qū)擴充人群； 濱河新城規(guī)劃和一箭河商業(yè)規(guī)劃有利于加快項目周邊氛圍成熟； 輕軌一號線后年的通車，可以大大引進商旅人群，木瀆將被正式納入城區(qū)生活范疇項目SWOT分析-公寓-威脅點金楓板塊的同類質(zhì)產(chǎn)品將對項目產(chǎn)生直接威脅；項目定位思路著眼片區(qū)發(fā)展，凸現(xiàn)未來區(qū)域價值把握獨一資源，差異塑造項目形象項目所處板塊為一個政府開發(fā)建設(shè)中的城西片區(qū)，區(qū)位價值在不斷提升；如何使我們的定位與政府導(dǎo)向規(guī)劃方向一致？如何使項目在周邊同質(zhì)化項目中脫穎而出？項目定位表達-案名建議西城麗景1.突出城市片區(qū)概念，打破鎮(zhèn)區(qū)局限2.強調(diào)旅游景點區(qū)的悠然而精致的生活狀態(tài)項目定位表達-整