房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別課件

1、房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別及商業(yè)地產(chǎn)的特點一、常州商機無限二、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)特點三、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點五、商場客戶的需求目 錄四、商業(yè)新發(fā)展方向的代表購物中心六、設(shè)計規(guī)劃與商場客戶的關(guān)系1、常州概況2、常州商業(yè)市場走勢一、常州商機無限一、常州商機無限1、常州概況 常州處于高速平穩(wěn)發(fā)展時期，城市功能將向區(qū)域經(jīng)濟、金融、服務(wù)中心轉(zhuǎn)化?？傮w經(jīng)濟發(fā)展前景看好，為各行業(yè)提供了良好的發(fā)展契機。說明了常州地產(chǎn)的商業(yè)潛力，形成這樣局面的原因是由于國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的商業(yè)變革大勢所趨，而常州的發(fā)展戰(zhàn)略在客觀上要求常州商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃要突破地域性的商業(yè)概念，形成大商業(yè)、大流通、大市場的格局。經(jīng)過30年的改革開放，常州造就了近

2、百萬人的富裕人群，（百萬財產(chǎn)以上）同時也使城市中產(chǎn)人群快速積累，人均收入增長，城市發(fā)展?jié)摿ν癸@，城市的中產(chǎn)人群增加明顯，是未來最具活力的投資和消費階層。城市概述：人均可支配收入接近蘇錫，長三角璀璨新星常州位于長三角中心地帶，與上海、南京等距相望，與蘇州無錫比肩相連，構(gòu)成了蘇錫常都市圈。城市面積4375平方公里，常住人口440萬，國內(nèi)外游客2400萬。城市現(xiàn)代化建設(shè)迅速，綜合經(jīng)濟增長強勁是長三角經(jīng)濟崛起的又一璀璨新星。 常州無錫南京蘇州上海指標常住人口（萬人）GDP（萬元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）社會零售總額（億元）常州445.22518.756861237511044.73蘇州12

3、31774063152263202380.06無錫619.57499281151250271809.08南京771.314230.2655290255042267.77常州交通：水陸空交通網(wǎng)發(fā)達，長三角一小時生活圈蘇州市上海市長三角一小時生活圈無錫市常州交通工具齊全，出行到周邊城市十分便利。京滬高鐵、滬寧高速公路、航空線路及京杭運河的水路運輸構(gòu)成了常州發(fā)達的交通網(wǎng)。常州市南京市京滬高鐵打造長三角一小時生活圈隨著京滬高鐵的通車，實現(xiàn)長三角一小時生活圈，常州高鐵北站是滬寧線通過站中最大的車站；另有有老京滬鐵路（常州站為特等站）、滬寧城際高鐵。多路高速公路貫通，往來各地便利312國道和滬寧、寧杭、常

4、寧，沿江高速（常蘇），常澄，錫宜等高速公路，往來全國各地十分便利。奔牛機場和京杭大運河構(gòu)成了常州發(fā)達的水陸空交通網(wǎng)4E民航常州奔牛機場為江蘇第2大機場BRT(快速公交系統(tǒng))城市公共交通發(fā)達，市區(qū)內(nèi)220余條公交車大多可以享受此快速公交系統(tǒng)。 BRT(快速公交系統(tǒng))一號線于2008年1月1日開通，全長約23.77km，為南北走向，是江蘇省內(nèi)首條，也是國內(nèi)即北京、杭州后的第三個快速公交系統(tǒng)。BRT（快速公交系統(tǒng)）二號線自2009年5月1日起正式開通，二號線全線長21.5km，為東西走向。BRT的票價僅為1元（公交卡0.6元）常州交通：城市BRT快速公交，直通城市南北、東西消費環(huán)境：社會零售總額常州

5、在蘇南偏低，后市空間大2010年，蘇南五市的社零總額分別為：蘇州市實現(xiàn)社會零總額2380.06億元，同比增長18.7%；南京市實現(xiàn)社會零總額2267.77億元，同比增長 18.5%；無錫市實現(xiàn)社會零總額1809.08億元，同比增長18.6%；常州市實現(xiàn)社會零總額1044.73億元，同比增長18.5%；鎮(zhèn)江市實現(xiàn)社會零總 額559.52億元，同比增長18.9%。項目上海江蘇8市浙江7市常州全國SR （億元）5172.99024.26093.7901.4125342.7增速14%18.8%15.7%18.9%15.5%常州的社會消費零售總額增長率位居全國前列，不斷增長的消費需求必然催生商業(yè)市場的繁

6、榮。消費環(huán)境：社會消費零售總額增長率居全國前列，商業(yè)市場成長潛力較大表：社會消費零售（social retailgoods）總額增長表常州有購物中心、泰富百貨等較高端的消費場所，雖然一線品牌在10個以下，但百姓殷實，發(fā)展空間很大。奢侈品消費位列上海、杭州、南京、蘇州、寧波 之后，長三角排名第六消費環(huán)境：長三角奢侈品消費，常州位列第六消費環(huán)境：大常州輻射圈，吸引江陰、宜興等周邊城市人口消費常州轄溧陽和金壇，是常州商業(yè)傳統(tǒng)輻射范圍。江陰，在地理位置上緊靠常州新北區(qū)，其距離常州市區(qū)僅30多公里，比其到無錫的距離近10公里。常泰長江大橋和常泰高速通車后，泰興、楊中、丹陽到達常州非常便捷，屬于大常州輻射

7、范圍。綜合分析，常州的商業(yè)如果能夠在業(yè)態(tài)和檔次上做出特色，加上恐龍園、春秋淹城等旅游資源的配合，能夠吸引到周邊城市居民在常州市區(qū)的綜合消費。常州總結(jié)：長三角新星，居民生活水平殷實，消費空間較大1、位于滬寧線上蘇錫常生活圈，與南京上海等距相望，人均可支配收入接近蘇錫，長三角璀璨新星。2、水陸空交通網(wǎng)發(fā)達，京滬高鐵已將常州和蘇南其他城市打造成長三角一小時生活圈。3、市內(nèi)BRT公交系統(tǒng)發(fā)達，貫通南北、東西，無需轉(zhuǎn)車，全程消費僅1元（公交卡0.6元）4、居民消費水平后市空間大，餐飲業(yè)消費目前為最旺盛消費類型，奢侈品消費有很大的空間；大常州的輻射范圍，能吸引宜興、江陰等周邊城市的居民消費。一、常州商機無

8、限2、商業(yè)走勢六大特征保證市場整體走勢良好 目前，隨著國家對長三角地區(qū)的支持力度加大，以及常州市房地產(chǎn)行業(yè)多年的發(fā)展，常州房地產(chǎn)將進入一個整合多變的階段，根據(jù)上述對常州市的經(jīng)濟分析，有六大特征保證了常州房地產(chǎn)業(yè)市場整體走勢趨好：第一、開發(fā)商面臨重新洗牌的嚴峻局面。新的土地政策和銀行新政加劇了開發(fā)企業(yè)的“馬太效應(yīng)”將使品牌優(yōu)良、實力雄厚的企業(yè)加速擴張，品牌化、規(guī)?；?、專業(yè)化將是企業(yè)發(fā)展的方向。第二、商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)在2011年將繼續(xù)升溫。隨著城市的發(fā)展及政府對環(huán)境的重視和旅游業(yè)的發(fā)展，常州的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)將會進入一個加速發(fā)展階段，近一、二年內(nèi)將會有大幅的增長。第三、住宅房地產(chǎn)進入大眾消

9、費時代。主要標志是普通收入階層己進入買房高滯潮，其住房特點是以實用性和經(jīng)濟性為主，中檔商品房為主要選擇，匯集起來需求巨大。第四、房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度會明顯加大。由于外地和境外開發(fā)商的大批進入，今后幾年會有一個較大的增加。第五、房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生重要變化。隨著“長三角”地域地位的不斷提高，常州房地產(chǎn)市場將會加速從地域市場變?yōu)槿珖允袌龊蛧H性市場，外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在常州的房地產(chǎn)份額也會越來越大。第六、房地產(chǎn)業(yè)將加速從粗放型向集約型發(fā)展。常州房地產(chǎn)業(yè)已進入大盤時代、品牌時代、服務(wù)時代和創(chuàng)新時代，尤其是高擋市場和中高檔房地產(chǎn)市場的競爭將會更加激烈，會有簡單的價格和地段競爭變?yōu)樾詢r比競爭、開發(fā)商規(guī)

10、模競爭、品牌競爭和產(chǎn)品細節(jié)競爭。一、常州商機無限2、商業(yè)走勢六大特征保證市場整體走勢良好二、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)特點房地產(chǎn)開發(fā)在我國僅20多年的歷史，特點是一次性投資，一次性開發(fā)，很強的獨立操作性，且獲利較快，而商業(yè)經(jīng)營要培養(yǎng)長期的商譽，在經(jīng)營中獲得穩(wěn)定的收入，是一個長線投資的過程。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是二者的結(jié)合，其前提是尊重商業(yè)的運營規(guī)律，不能照搬普通房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。一個商業(yè)項目，前期開發(fā)只是整個項目的一部分，而且開盤后的經(jīng)營才是項目能否賺錢的重點，此類項目不能用普通房地產(chǎn)項目的營銷手段，希望速戰(zhàn)速決，在短期內(nèi)將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到經(jīng)營者和投資者身上。按照經(jīng)濟規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)的利潤一定會大于其他房地產(chǎn)項目，但必須經(jīng)

11、過一定時間的后期培養(yǎng)。同時，應(yīng)把招商、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等后期工作前置，與前期施工結(jié)合并同步進行，可以有效地提高市場和投資者的信心，降低項目開發(fā)的風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的組合，以商業(yè)包裝來達到地產(chǎn)的銷售和追求最大的利潤是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運作的整體思路。同百貨業(yè)相比，商鋪更傾向的是對投資者和經(jīng)營者的溝通而不是經(jīng)營品牌。人流、購買力、和招商才是投資者更加關(guān)心的問題?，F(xiàn)在所有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔任重要職位，其實這是個誤區(qū)，也是主要的失敗原因之一。 三、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點1、商業(yè)房地產(chǎn)的關(guān)鍵是“商”，前期開發(fā)始終應(yīng)圍繞著這一主題。一個商業(yè)項目的開發(fā)，從規(guī)劃上分為三個部分，其

12、一是商業(yè)規(guī)劃，其二是建筑規(guī)劃，其三為動線規(guī)劃。商業(yè)規(guī)劃，主要解決為什么要建、為什么人建、建設(shè)一個多大規(guī)模的商業(yè)項目的問題；建筑規(guī)劃是功能規(guī)劃的表現(xiàn)形式，它會為商場內(nèi)不同的經(jīng)營行業(yè)設(shè)計出最適宜其使用的空間；動線規(guī)劃則保證了整個布局的科學(xué)性和內(nèi)外交通的暢達、人流的方便。商業(yè)規(guī)劃是最根本、最具體的部分，它是對不同消費群體最深層次的細分，對商業(yè)規(guī)劃是否理解直接決定了該商業(yè)項目未來的經(jīng)營。2、首先，百貨商場和購物中心的管理性質(zhì)不同。 商場是經(jīng)營管理，賣場大都開放式，聯(lián)營聯(lián)銷是經(jīng)營的核心，對經(jīng)營的廠商和營業(yè)員的約束比較嚴格，屬于強勢一方。管理是經(jīng)營的核心，經(jīng)營的權(quán)利是自己企業(yè)的。 購物中心的管理是服務(wù)管理

13、。維持購物中心運轉(zhuǎn)的是物業(yè)公司，除了正常的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)，保安保潔和經(jīng)營秩序的管理外它還承擔者吸引客流來達到促銷的任務(wù)。 購物中心物業(yè)管理的壓力是很大的，投資者是他們的客戶，一旦經(jīng)營不好物業(yè)管理費就很難收繳，接下而來的是不可避免的惡性循環(huán)。二者不是一個行業(yè)。三、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點3、商業(yè)項目首先要求開發(fā)商要有強大的經(jīng)濟實力，如果開發(fā)商靠貸款建項目，自營必定虧損。如果將租售有機地結(jié)合起來，在一定期限內(nèi)放棄部分經(jīng)營權(quán)，減小項目后期經(jīng)營的 利息、折舊壓力，有利于項目的順利啟動。經(jīng)過三五年的調(diào)整、培育期，基本就可以成就一個比較成熟的商業(yè)項目。三、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點4、一個商業(yè)的前期定位很重要，一旦項

14、目建成開業(yè)，只能作微觀上的調(diào)整，再重新定位已不可能。 商業(yè)項目七分規(guī)劃，三分建，只有一個綜合素質(zhì)好的項目才會在最后的角逐中勝出。主力店要依托于一個和諧的業(yè)態(tài)組合，才會發(fā)揮出各自的優(yōu)勢，實現(xiàn)1+12的商業(yè)效應(yīng)。因為鋪位具有一榮俱榮、一損俱損的特點，只有對項目定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營團隊等方面進行考察，才能贏得市場。以沈陽的女人世界為例，當初主管招商和銷售的是個“商業(yè)圈內(nèi)”的小人物。在前期籌備時把各個樓層按照所有百貨的品相分布一樣，規(guī)劃成什么淑女裝、職業(yè)裝、化妝品、皮具等幾大項。為了完善這些項目不顧投資者的需求僅皮具和童裝就占了整整一層樓，化妝品和飾品又占了一樓整層。而當時在積累期百分之九十的客戶都要

15、求購買服裝商鋪。結(jié)果最后一、二層一共賣了不到三十個單位，三樓服裝基本銷售一盡。等到想調(diào)整的時候就引來了官司。三、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點三、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點5、持續(xù)經(jīng)營是商業(yè)項目追求的目標，而有一支經(jīng)驗豐富、高素質(zhì)的經(jīng)營管理團隊是實現(xiàn)這一目標的根本保障。 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為我市許多傳統(tǒng)商業(yè)中的高級管理人員提供了展示才華的舞臺。如果開發(fā)商采取用一次投資、立即見效益的思維方式，認為以高薪、高職位將管理人才挖至自家“門下”就萬事大吉，而忽視商業(yè)經(jīng)營中“以穩(wěn)健取勝、培養(yǎng)商譽”的原則，就會在經(jīng)營中與其出現(xiàn)沖突。6、前期招商工作的好壞直接影響到商業(yè)項目的后期經(jīng)營。 目前常州的商業(yè)房地產(chǎn)項目定位基本都是集購物、休

16、閑、娛樂、餐飲為一體，每家的共性很多，這是商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中的理性原則造成的。但商業(yè)規(guī)劃中只有理性是不夠的，理性能保證商業(yè)項目有統(tǒng)一的原則，若想要項目充滿靈性與個性，必須預(yù)留出足夠的彈性空間，這才是開發(fā)商對市場獨有的判斷。三、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點7、選擇一家高水平的物業(yè)公司或物業(yè)顧問是實現(xiàn)升值目標的基礎(chǔ)。 購物中心以實現(xiàn)與商戶共贏為目標，將傳統(tǒng)的商業(yè)公司與供應(yīng)商的經(jīng)銷代銷關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)管理公司與商戶之間的租賃契約關(guān)系，購物中心靠不斷升值的物業(yè)賺取不斷上漲的租金。物業(yè)升值的空間往往是成倍增長，開發(fā)商由此獲得的租金利潤是穩(wěn)定而可觀的。因此，選擇一家高水平的物業(yè)公司或物業(yè)顧問是實現(xiàn)這一目標的基礎(chǔ)。三、商業(yè)

17、地產(chǎn)的操作特點四、商業(yè)新發(fā)展方向的代表購物中心2、購物中心與百貨的區(qū)別1、購物中心的特色與發(fā)展方向3、購物中心開發(fā)中的問題四、商業(yè)新發(fā)展方向的代表購物中心1、購物中心的特色與發(fā)展方向 購物中心集客能力是生命線，一個具有極強特色和感召力的購物中心將成為一種生活方式的代表，成為一種時尚的象征，甚至成為一個很能吸引人前來光顧的旅游地。 購物中心的特色較之百貨公司來說將更為重要，因為這是購物中心招商的重要基礎(chǔ)，它會增加購物中心的輻射能力，同時會提高購物中心的集客能力，而集客能力對于一個購物中心來說無異于一條看不見卻起著決定作用的生命線。目前我國有很多百貨公司正在逐步向購物中心方向轉(zhuǎn)變，必須轉(zhuǎn)變的初衷就

18、在于“窮則思變”，在于“千店一面”局面的修正。百貨公司商品雷同、布局雷同、經(jīng)營方式雷同，欠缺特色，自身的生存和發(fā)展壓力面臨著日益嚴峻的挑戰(zhàn)，走管理取代經(jīng)營的做法，也就是通常購物中心所采取的做法，實行引廠進店，進而達成雙贏，不失為百貨公司經(jīng)營方式的一種變革。購物中心不只是一個概念，它不是一個用于炒作的概念，而是一種實實在在的復(fù)合型商業(yè)形態(tài)。它是多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的具有統(tǒng)一規(guī)劃和管理的有機組合體，是一種與時代發(fā)展緊密聯(lián)系在一起的生活方式和消費服務(wù)模式。購物中心是社會經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，是消費水平提高和生活方式轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果，是商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的一個最高形式，它能最大限度地適應(yīng)生活方式的轉(zhuǎn)變、滿足現(xiàn)代消

19、費的多種需要，從而也就形成了購物中心比單一零售業(yè)態(tài)更具魅力的綜合優(yōu)勢。其功能是通過愉快的享受滿足消費者購買欲望來實現(xiàn)的，因此購物中心必須是多種功能薈萃的消費服務(wù)場所，并且要在一定程度上影響和改變?nèi)藗兊纳罘绞揭约跋M模式。購物中心幾乎要集所有商業(yè)服務(wù)業(yè)功能為一體，提供全方位的消費與服務(wù)，購物中心不僅要提供更有選擇余地的商品，還要提供具有附加價值的服務(wù)乃至消費服務(wù)過程中的精神享受。購物中心功能的多樣化決定了它的建筑規(guī)模相對都比較大，特別是它的共享空間都比較大，甚至將要達到1:1或1:2的比例；要有寬闊的購物通道和良好的動線設(shè)計，充分考慮到來客的休息和停車設(shè)施，要通過環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力。

20、購物中心的主力店在于滿足大眾化的需求，這是購物中心當前必須給予充分保證的最基本內(nèi)容。相對于知名的專業(yè)店來說，主力店的招商似乎更容易一些，當然要爭取到具有極強品牌號召力的知名主力店也是有很大難度的，特別是在當前形勢下，完成好主力店的招商對于打開招商局面是非常重要的，因為它將占據(jù)購物中心很大一部分的商業(yè)空間。四、商業(yè)新發(fā)展方向的代表購物中心1、購物中心的特色與發(fā)展方向購物中心值得期待的是不斷升值的物業(yè)賺取穩(wěn)定而可觀的租金，商業(yè)開發(fā)時在提供一個平臺，開發(fā)商要做的事兒是開發(fā)，招商、經(jīng)營、管理應(yīng)由專業(yè)公司來做。購物中心代表了商業(yè)新的發(fā)展方向，它取代傳統(tǒng)商業(yè)模式，成為商業(yè)新的發(fā)展方向，絕不是一句套話，因為

21、購物中心無論在獲取利潤的方式上，還是從管理模式上，與傳統(tǒng)百貨業(yè)有著質(zhì)的不同。四、商業(yè)新發(fā)展方向的代表購物中心1、購物中心的特色與發(fā)展方向四、商業(yè)新發(fā)展方向的代表購物中心2、購物中心與百貨公司的區(qū)別a.購物中心靠物業(yè)升值獲利，百貨業(yè)靠經(jīng)營獲利購物中心以實現(xiàn)與商戶共贏為目標，將傳統(tǒng)的商業(yè)公司與供應(yīng)商的經(jīng)銷代銷關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)管理公司與商戶之間的租賃契約關(guān)系，購物中心靠不斷升值的物業(yè)賺取不斷上漲的租金。物業(yè)升值的空間往往是成倍增長，開發(fā)商由此獲得的租金利潤是穩(wěn)定而可觀的。以大連市的勝利廣場為例，開發(fā)時投資十幾個億，目前評估給四十多億，這就是物業(yè)升值的魅力所在。相比之下，傳統(tǒng)百貨業(yè)獲得利潤的方式是一自營

22、、聯(lián)營形式，獲取利潤。利潤是可以答題估算出來的，每年的增長幅度不大。特別是在商業(yè)競爭十分激烈的情況下，打折讓利，無異于雪上加霜，將百貨業(yè)十分有限的利潤再度削減。我們經(jīng)常聽到商場的營業(yè)額很多，可是利潤卻很少。b.管理形式存在根本區(qū)別 購物中心大多采取“三權(quán)分離”的做法，即把所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)相分離，把購物中心交由專業(yè)的商業(yè)管理公司進行管理。開發(fā)與經(jīng)營分開，物業(yè)管理與商品管理分離，雙方各司其職，實現(xiàn)真正分工合作。同時，購物中心還可以有效地提高商業(yè)的勞動生產(chǎn)率，因為購物中心內(nèi)的專業(yè)店要比其他單體店少得多，其管理費用將大大降低，購物中心營業(yè)員人均所負責(zé)的面積要遠遠大于同類的單體店；購物中心實行的是

23、特色化、細分化和專業(yè)化的經(jīng)營，相對而言的集客能力，特別是有效顧客的集客能力比較強。 3、購物中心開發(fā)中的問題四、商業(yè)新發(fā)展方向的代表購物中心a.開發(fā)商要學(xué)會多條腿走路購物中心最大的魅力是靠物業(yè)的升值，這是一種長線，一般情況下要十幾年才能收回投資。從國外的情況看，成功的購物中心沒有出售鋪面的。商業(yè)開發(fā)時在提供一個平臺，開發(fā)商要做的事兒是開發(fā)，而招商、經(jīng)營、物業(yè)管理應(yīng)由專業(yè)的公司來運行，而不應(yīng)大包大攬，開發(fā)商要學(xué)會多條腿走路。b.要考合作實現(xiàn)共贏采取與零售商合作的方式。零售商有成熟的經(jīng)驗，有招商的能力和一整套有效地管理方法。商業(yè)公司與地產(chǎn)公司合作有利于化解開發(fā)和經(jīng)營上的風(fēng)險，有利于實現(xiàn)雙贏。對房地

24、產(chǎn)公司而言，如果房地產(chǎn)不能順利銷售出去，風(fēng)險是很大的；而對于商業(yè)公司而言，如果沒有好的物業(yè)設(shè)施和條件，就無法更快的發(fā)展和壯大，競爭實力也不能得到增強，同樣也將面臨巨大的競爭壓力。購物中心以一位經(jīng)營管理者的身份出現(xiàn)，將招攬許多的百貨公司、精品專賣店、各種連鎖店進場經(jīng)營，形成綜合性商店組合，求得多方的共同發(fā)展和繁榮。百貨公司、專賣店進駐大型購物中心已成為商業(yè)項目的普遍選擇。五、商場客戶的需求一個商場的招商成功與否，取決于商場對目標客戶需求的透徹分析、商場形象包裝和全程的推廣方案。在香港、廣州、上海、深圳等先進市場，成功的商業(yè)物業(yè)發(fā)展模式，商場都關(guān)注投資者以下的選擇標準：1、開發(fā)商的實力、美譽度；2

25、、開發(fā)商的商業(yè)運作經(jīng)驗；3、項目所處位置是否以經(jīng)營中、高檔商品為主；4、項目所處位置現(xiàn)有及潛在的消費群體；5、有與眾不同的規(guī)劃設(shè)計理念；6、該項目是否有上規(guī)模的影響力；7、是否有相應(yīng)規(guī)模的停車場；8、確切的竣工交付時間；9、完善、嚴格、合理、平等的合同條款。理智成熟的消費將促成理智、成熟的開發(fā)，將促成一個健康繁榮的商業(yè)市場。六、設(shè)計規(guī)劃與商場客戶的關(guān)系在商業(yè)競爭市場上能夠立足而成功的商場，首要的條件當然在于地理位置的特點和經(jīng)驗管理者的卓越經(jīng)營方式；但商場原有自身的設(shè)計規(guī)范對商場的成功，商戶的經(jīng)營狀況，以至租金的水平等影響非常重大。商場/購物中心的每一部分均有不同程度的直接影響商戶經(jīng)營，其中主要包括如下幾點：（1）商場外圍（2）大門出入口（3）商場首層大堂（4）公共區(qū)域和走道（5）升降機及手扶電梯（6）指示標牌