最新-濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城商業(yè)綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(33頁(yè))-PPT課件

1、魯能領(lǐng)秀城商業(yè)綜合體項(xiàng)目 領(lǐng)秀城商業(yè)綜合體位于濟(jì)南市市中心正南方，魯能集團(tuán)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)秀城大型房地產(chǎn)項(xiàng)目一角。綜合體項(xiàng)目緊鄰103省道和二環(huán)南路，占地約10.5萬(wàn)平方米，總建筑面積41萬(wàn)平方米，含購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓和甲級(jí)寫字樓各一處，建成后將成為輻射濟(jì)南市南部的新商圈。 領(lǐng)秀城商業(yè)綜合體內(nèi)，購(gòu)物中心部分共六層，總建筑面積13.8萬(wàn)平方米，可租賃面積 11.7萬(wàn)平方米，是濟(jì)南南部最大的單體商業(yè)項(xiàng)目。定位為注重家庭體驗(yàn)的全景式購(gòu)物中心，全面滿足都市家庭和潮流人士的休閑消費(fèi)需求。 一 濟(jì)南市宏觀市場(chǎng)分析濟(jì)南市城市概況 濟(jì)南是山東省省會(huì)，黃河中下游和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶南翼的重要戰(zhàn)略城市，國(guó)務(wù)院公布

2、的國(guó)家歷史文化名城之一，山東政治、文化、經(jīng)濟(jì)、金融、教育中心，也是國(guó)家批準(zhǔn)的沿海開(kāi)放城市和十五個(gè)副省級(jí)城市之一。城市面積：8227平方米城市人口：681.4萬(wàn)人 濟(jì)南市現(xiàn)轄6個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣、代 管1個(gè)縣級(jí)市 市轄區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、 槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、長(zhǎng)清區(qū) 縣： 平陰縣、濟(jì)陽(yáng)縣、商河縣 縣級(jí)市：章丘市 濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況自2019年起至今，GDP增速保持在12%以上；濟(jì)南GDP持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，2009年達(dá)到了3351.4億元，年增長(zhǎng)率為12.2%； 2019年上半年，GDP完成1821億元；濟(jì)南人均GDP在2009年達(dá)到了50376元，年平均增速為11.3%，逐年 穩(wěn)定增加。濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)

3、發(fā)展概況濟(jì)南社會(huì)消費(fèi)品零售總額在2009年達(dá)到了1617.9億元，增速為19.3%；2019 年上半年，已完成805.6億元；近年來(lái)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速明顯加快，城市居民的消費(fèi)能力有了顯著 的提高。濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況自2019年起至今，人均可支配收入顯著提升，2009年增長(zhǎng)為22721.7元；2019 年1-6月統(tǒng)計(jì)，人均可支配收入達(dá)到12128.4元；人均消費(fèi)性支出2009年達(dá)到了14764.3元，同比上年增加了6.2%，2019年1-6 月完成7662.3元；濟(jì)南居民消費(fèi)能力及消費(fèi)水平不斷提高，但濟(jì)南市居民屬保守型 消費(fèi)類型。 二 濟(jì)南市商業(yè)市場(chǎng)濟(jì)南市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)以傳統(tǒng)

4、百貨、大賣場(chǎng)、街鋪、社區(qū)底商為主，未來(lái)將陸續(xù)有購(gòu) 物中心項(xiàng)目入市；商業(yè)形式集中分布于傳統(tǒng)核心商圈-泉城路商圈，隨著商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，商業(yè)開(kāi)始 呈現(xiàn)多中心分布的趨勢(shì)；商業(yè)分布現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目體量都相對(duì)較小，商業(yè)面積集中于20000-40000平方米之間；商業(yè)體量檔次普遍以中檔為主，商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重；硬件設(shè)施老舊，許多項(xiàng)目面臨進(jìn)一步的升級(jí)改造；商業(yè)檔次以濟(jì)南城市居民為主，兼顧商務(wù)旅游人群；目標(biāo)消費(fèi)群受制于傳統(tǒng)商業(yè)類型的限制，模式較為單一，商業(yè)項(xiàng)目以零售為主導(dǎo)，餐飲、休 閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例較少，缺乏大型一站式購(gòu)物場(chǎng)所。商業(yè)業(yè)態(tài)濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 隨著未來(lái)眾多大體量、綜合化的商業(yè)項(xiàng)目的入市，將帶來(lái)全新的商業(yè)

5、理念及購(gòu)物環(huán)境，濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)將面臨新一輪的升級(jí)改造。三 魯能購(gòu)物中心簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況泉城廣場(chǎng)舜耕路二環(huán)南路BRT3號(hào)線終點(diǎn)站大觀園英雄山路 魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目位于濟(jì)南市市中區(qū)南部柏石峪地區(qū)，距離市中心15分鐘車程。 項(xiàng)目總規(guī)劃面積約為419萬(wàn)平方米，截至目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)約189萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)未來(lái)居民將達(dá)到10-12萬(wàn)人，社區(qū)已經(jīng)相對(duì)成熟。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃A3A2C2A2商業(yè)規(guī)劃占地1.74公頃，地上建面2.1萬(wàn)平米C2商業(yè)規(guī)劃占地4.46公頃，地上建面5萬(wàn)平米A3商業(yè)規(guī)劃占地10.56 公頃，地上建面17萬(wàn)平米領(lǐng)秀城商業(yè)配套規(guī)劃用地16.76公頃，地上建筑面積約24萬(wàn)平米。其中， C2 、A2 、 A3三地塊，

6、形成項(xiàng)目最主要的商業(yè)帶，A2商業(yè)是連接A3和C2商業(yè)的步行商業(yè)走廊。四 魯能領(lǐng)秀城購(gòu)物中心A3地塊商業(yè)中心A3地塊定位于建設(shè)地區(qū)商業(yè)中心，地塊位于領(lǐng)秀城項(xiàng)目西側(cè)，依傍103省道和二環(huán)南路，規(guī)劃為輻射濟(jì)南市南部乃至整個(gè)濟(jì)南地區(qū)的新商圈。A3地塊占地面積約10.5萬(wàn)平方米，物業(yè)功能集商業(yè)、酒店、辦公、服務(wù)式公寓及綠地廣場(chǎng)于一體。A3二環(huán)南路103省道項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 通過(guò)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略分析，本項(xiàng)目適宜開(kāi)發(fā)的商業(yè)面積約為15萬(wàn)平方米。市場(chǎng)空白點(diǎn)15萬(wàn)平方米項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群備注：本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群的主次是從下而上項(xiàng)目商業(yè)主題定位家庭體驗(yàn)全景式購(gòu)物中心倡導(dǎo)時(shí)尚生活、家庭歡愉全面業(yè)態(tài)組合，滿足家庭消費(fèi)需求特色餐飲薈

7、萃，尊享各色美味佳肴繽紛娛樂(lè)共享，完美體驗(yàn)多元生活項(xiàng)目檔次定位以中-中高檔定位作為本項(xiàng)目的主基調(diào)，與項(xiàng)目整體品質(zhì)、目標(biāo)消費(fèi)群需求相匹配；零售業(yè)態(tài)通過(guò)引入當(dāng)?shù)叵M(fèi)認(rèn)知度較高的中-中高檔品牌以及快速服飾類品牌為主；休閑娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)配套業(yè)態(tài)注重在符合區(qū)域消費(fèi)水平的前提下適當(dāng)提升品質(zhì)；賣場(chǎng)主要滿足周邊人群的日常消費(fèi)需求，改善區(qū)域綜合商業(yè)環(huán)境；定位依據(jù)區(qū)域商業(yè)缺乏中-中高 檔商業(yè)目標(biāo)客戶群范圍廣市場(chǎng)接納度高業(yè)態(tài)組合靈活招商及開(kāi)店周期適中租金收益較有保障業(yè)態(tài)及定位調(diào)整空間 較大四 魯能領(lǐng)秀城購(gòu)物中心平層布局圖本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)濟(jì)南市2019年住宿餐飲銷售額323.2億元。近年來(lái)，濟(jì)南的餐飲業(yè)發(fā)展非常迅速，據(jù)有

8、關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，餐飲業(yè)的增長(zhǎng)率要比其它行業(yè)高出十個(gè)百分點(diǎn)以上?？梢哉f(shuō)濟(jì)南正迎來(lái)一個(gè)餐 飲業(yè)大發(fā)展的時(shí)期，市場(chǎng)潛力巨大，前景非常廣闊。1、交通優(yōu)勢(shì) 濟(jì)南目前有的泉城路、花園路、英雄山路等大型成熟商圈都受到交通及停車位的限制，難以向外延伸發(fā)展。項(xiàng)目距離市中心僅有6公里，開(kāi)車只需十幾分鐘，目前可通過(guò)英雄山路直達(dá)項(xiàng)目，政府規(guī)劃的舜耕路南線正在施工中，預(yù)計(jì)年底開(kāi)通，將直達(dá)本項(xiàng)目，是未來(lái)主要的行車路線；市政府正在規(guī)劃緯二路-英雄山路快速公交系統(tǒng)，項(xiàng)目未來(lái)交通條件將更加便利。2、濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 濟(jì)南南部是大型商圈的空白點(diǎn)，本項(xiàng)目處于濟(jì)南南部區(qū)域中心，是國(guó)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)院批準(zhǔn)的區(qū)域商業(yè)中心，根據(jù)規(guī)劃，這里將是一個(gè)大型的新商圈。本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間較大，能夠爭(zhēng)取到較大部分區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)，以綜合性地區(qū)商業(yè)和服務(wù)性社區(qū)商業(yè)支撐，憑借全方位業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生極強(qiáng)的商業(yè)聚合力，發(fā)展?jié)摿薮蟆?3、南部餐飲特色街 通往項(xiàng)目的英雄山路，東鄰英雄山風(fēng)景區(qū)，西