秦皇島黃金海岸項目投資建議書ppt課件

1、 秦皇島黃金海岸工程投資建議書目 錄工程情況工程背景工程概略工程定位市場研討市場定位經(jīng)濟(jì)評價投資收益評價總結(jié)投資工程重點要素分析結(jié)論工程背景2021年秦皇島北戴河新區(qū)成立，黃金海岸地域的開展進(jìn)入快車道。新區(qū)北依碣石，南臨渤海，東隔北戴河，西至灤河，總面積425.81平方公里，海岸線長82公里。新區(qū)地理位置優(yōu)越，自然條件獨特，有中國北方最優(yōu)質(zhì)的沙灘海水浴場，世界稀有的海洋大漠，華北最大的瀉湖七里海，22萬畝連綿蔥郁的林帶，被譽(yù)為中國最美的八大海岸之一，是全國乃至國際上難得的寶地。隨著新區(qū)的成立，區(qū)域環(huán)境大為的完善。沿海高速率先通車，津秦高鐵通行在即，冀南國際機(jī)場開工建立，高等級沿海公路已修至工程

2、宗地，五星級酒店、森林休閑度假公園、房產(chǎn)工程紛紛啟動 ，該區(qū)域成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點；工程位于新區(qū)行政商務(wù)中心中心地帶的邊緣。地塊東面臨渤海灣，且擁有210米專屬干凈海灘沒有任何建筑物或道路阻隔，南為國有團(tuán)林林場、亞洲最大的天然滑沙場、黃金海岸高爾夫球會，西接已擴(kuò)建的沿海高等級公路、沿海高速公路、新機(jī)場銜接線，北為列為國家自然維護(hù)區(qū)的原始林帶。北京、天津、唐山、東北均有高速公路相接。工程概略地理位置地塊東臨渤海灣，且擁有210米專屬干凈海灘；南為國有團(tuán)林林場、亞洲最大的天然滑沙場，距黃金海岸高爾夫球會4公里；西接已擴(kuò)建的沿海高等級公路和建立中的冀東國際機(jī)場銜接線，且距沿海高速公路出口僅6公里，北

3、面是繞城高速公路北面約公里；北為列為國家自然維護(hù)區(qū)的原始林帶。工程位置工程概略交通情況沿海公路30m寬 0米；冀東國際機(jī)場銜接線60m寬，在建 0米；沿海高速雙向四車道6.5公里；津秦高速鐵路北戴河站在建15公里；冀東國際機(jī)場在建15公里工程概略區(qū)域規(guī)劃一核，指新城中心，即中央商務(wù)區(qū)。選址在黃金海岸和大蒲河地帶，作為城市中心區(qū)并向內(nèi)做軸向開展。兩翼，指南戴河特征文娛產(chǎn)業(yè)區(qū)和七里海生態(tài)休閑度假區(qū)。三帶，指濱海景觀休閑帶、近海高尚生活帶、內(nèi)陸新型產(chǎn)業(yè)帶。 四軸，指南戴河留守營、牛頭崖開展軸，突出文化文娛、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特征；黃金海岸昌黎縣城開展軸，突出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、濱海城市特征；大蒲河口昌黎腹地開展軸，突出

4、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、種植園經(jīng)濟(jì)特征；翡翠島、灤河口濕地七里海度假區(qū)開展軸突出自然生態(tài)休閑特征。工程概略社區(qū)配套旅游景點：朗格斯酒莊、翡翠島、七里海、碣石山、南戴河國際文娛中心、中華荷園、國際天然滑沙場、黃金海岸海濱高爾夫球會等國際酒店：大田園賓館、北京電視臺培訓(xùn)中心、雙龍啤酒城、甲1號酒店等購物中心：黃金海岸市場醫(yī)療機(jī)構(gòu)：黃金海岸醫(yī)院工程概略規(guī)劃設(shè)計條件凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限地價規(guī)劃設(shè)計條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率192429商住度假70年20000萬元1.530%不限40闡明：參考值?？烧{(diào)。市場研討黃金海岸土地供應(yīng)情況 黃金海岸地域因北戴河新區(qū)的成立，政府加大了招商引資的

5、力度，加快了根底設(shè)備建立的速度，加上得天獨厚的自然環(huán)境，北京后花園的區(qū)域定位，吸引了包括中房集團(tuán)、北京億城、國華集團(tuán)等一大批開發(fā)商。但由于黃金海岸地域是國家級的自然維護(hù)區(qū)，可供開發(fā)的土地屈指可數(shù)，近三年未出讓一塊土地，一線海景地更是屬于稀缺資源。 目前，黃金海岸地域開發(fā)的樓盤，均是從原運用者手中購買變性而來。擬開發(fā)的工程土地都是受讓所得，而且最大地塊的面積為50畝左右。市場研討可參考樓盤分析工程稱號：黃金海岸假日公寓物業(yè)類別：公寓建筑類別：塔樓裝修情況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島市昌黎黃金海岸五緯路與一經(jīng)路路口樓盤均價： 9800元/平方米開 發(fā) 商：秦皇島市黃金海岸房地產(chǎn)開發(fā)市場研討可參考

6、樓盤分析工程稱號：澳景藍(lán)灣物業(yè)類別：公寓 商業(yè)建筑類別：回廊式板樓裝修情況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島市昌黎黃金海岸一緯路與一經(jīng)路并匯處樓盤均價： 8000元/平方米開 發(fā) 商：昌黎縣黃金海岸房地產(chǎn)開發(fā)市場研討可參考樓盤分析工程稱號：海岸星期天物業(yè)類別：公寓建筑類別：板樓裝修情況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島黃金海岸一經(jīng)路與二緯路之間樓盤均價 ：9000元/平方米開 發(fā) 商：秦皇島市田氏實業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)市場定位 工程優(yōu)勢環(huán)境一線海景。沙灘細(xì)膩，海水干凈，海床平緩，永不冰凍，無臺風(fēng)等自然災(zāi)禍，被譽(yù)為中國最美的八大海岸之一；南北為國家級自然維護(hù)區(qū)的天然林地，空氣清新，天然氧吧。黃金海岸森林度假

7、公園、高爾夫球會、天色滑沙場、沙雕大世界、海洋大漠、擬開建的秦皇島好萊塢電影世界近在咫尺。交通西接高等級的沿海公路、冀東國際機(jī)場銜接線；距冀東國際機(jī)場15公里，距津秦高鐵15公里距沿海高速公路6.5公里；距秦皇島市區(qū)30公里。市場定位 產(chǎn)品構(gòu)造開發(fā)理念：利用獨特資源，營造宜居、宜樂的度假、動作、養(yǎng)生社區(qū)。產(chǎn)品構(gòu)造：28、22、18、12層階梯構(gòu)造的高層公寓，4、5、6層的情景洋房、3層聯(lián)排、雙拼別墅、2層獨幢別墅。產(chǎn)品線豐富。升值空間：秦皇島副城區(qū)，觀海、度假、養(yǎng)生俱佳，升值潛力大。市場定位 價錢定位參考樓盤：澳景藍(lán)灣 8000元/平方米、海岸星期天9000元/平方 米、黃金海岸假日公寓980

8、0元/平方米高層均價：7875元/平方米、洋房均價：8875元/平方米、聯(lián)排均價： 11000 元/平方米、獨幢均價：12000元/平方米思索到此 產(chǎn)品為老樓改造，定價略低以下數(shù)據(jù)根據(jù)秦皇島休閑度假工程獲得。地域：北京：50%；津、唐、曹妃甸：25%；東北：15%；本地：5%、其它：5%用途：度假：50%；居?。?0%；投資：20%；其它：10%市場定位 客戶構(gòu)造市場定位 客戶來源以下數(shù)據(jù)根據(jù)秦皇島休閑度假工程獲得區(qū)域認(rèn)知知道北戴河區(qū)域的：100%知道黃金海岸區(qū)域的：86%知道北戴河新區(qū)的：32%經(jīng)推介后認(rèn)可黃金海岸區(qū)域有升值潛力的98%以為黃金海岸區(qū)域適宜度假的92%、適宜居住的25%。市場

9、定位 客戶來源中心群體占85-90%1、個體/私營業(yè)主2、專業(yè)技術(shù)人員3、企業(yè)中高管理人員4、公務(wù)員5、離退休人員6、影視明星邊緣群體占15-20% 1、想擁有第二套住房的本市居民 2、看好黃金海岸開展的外地購房者投資收益評價分析思緒 本測算時未思索商業(yè)，按純居住社區(qū)進(jìn)展測算。 根據(jù)土地規(guī)劃要求，容積率以1.5如需求可調(diào)至1.8 2.0、建筑密度以30%、綠化率按40%測算。 秦皇島地域的房地產(chǎn)開發(fā)綜合稅率按銷售價錢的10.38% 計算。 測算根據(jù) 高層住宅建安本錢1800元/平方米、多層洋房1600元/平方米、聯(lián)排別 墅1600元/平方米、獨幢別墅改造1500元/平方米； 6級人防，可做車庫

10、用，本錢為2000元/平米； 停車位比例1：0.8，地下車位建筑面積為35平米/個； 會所本錢3000元/平米； 城市根底設(shè)備配套費、紅線內(nèi)外市政施工費用：300元/平米； 區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程軟景費按600元/平米，硬景費按600元/平米，道路 按400元/平米投資收益評價 技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的名稱單位（）建設(shè)用地面積192429總建筑面積288000 其中： 高層120000 洋房80000 聯(lián)排12000 獨幢31000會所6000物管用房600市政公用400地下人防（6級）8000地下車位28000地下設(shè)備用房2000 動態(tài)開發(fā)方案表 總開發(fā)建立：288000 總銷售面積：271000住宅：243

11、00；車庫：28000年份20102011201220132014月度1-67-121-67-121-67-121-67-121-67-12開發(fā)銷售（不含車庫）5000080000 10000041000 銷售方案銷售分期及價格當(dāng)前售價2011年2012年2013年2014年銷量/均價住宅合計500001000006200031000243000公寓銷量（平米）5000050000150005000120000售價（元/平米）75008000850085007875洋房銷量（平米）40000300001000080000售價（元/平米）85009000100008875聯(lián)排銷量（平米）6000

12、600012000售價（元/平米）100001200011000獨幢銷量（平米）10000110001000031000售價（元/平米）10000120001400012000地下車庫銷量（個）100250350100800售價（萬/個）1010101010總銷售額38500865006245036450223900 靜態(tài)測算結(jié)果序 號項 目 成 本(萬元) 單位建筑面積單位銷售面積1土地費用20000 6948232前期及配套費80002783293建安費用58000201423874裝修費用200008235景觀、區(qū)內(nèi)市政工程費80003296銷售費用30001248財務(wù)費用2000 82

13、9管理費用20008210不可預(yù)見費用2000 8211總成本1230004270506012銷售收入22390013稅收2324014利潤77660投資工程重點要素分析 區(qū)域要素該地塊位居秦皇島北戴河新區(qū)中心，是未來黃金海岸高尚聚居區(qū)，小區(qū)周圍規(guī)劃配套完善。工程附近將建成行政商務(wù)區(qū)，是政府先行開發(fā)的地域。工程周邊道路寬闊，交通便利，輻射范圍廣；人脈要素屬大型工程?，F(xiàn)有一定的政府關(guān)系，為今后的開發(fā)奠定了根底。利用北戴河新區(qū)新建機(jī)遇，爭取政府提供優(yōu)惠政策，減免一定的稅費。投資工程重點要素分析 規(guī)劃要素河北省政府和秦皇島市政府定位北戴河新區(qū)為秦皇島城市副中心。區(qū)行政中心、五星級酒店、好萊塢影城已開

14、工或?qū)㈤_工。知名房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐新區(qū)，不斷提升該區(qū)域的居住質(zhì)量和價值客群要素個體/私營業(yè)主專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)中高管理人員公務(wù)員影視明星離退休人員投資工程重點要素分析 產(chǎn)品定位組合高質(zhì)量、高品味住宅與自然環(huán)境的完美結(jié)合工程規(guī)?？傮w量近在近30萬的濱海大盤，可構(gòu)成規(guī)模效益產(chǎn)品開發(fā)強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量、高品味產(chǎn)品，表達(dá)海濱特征和國家自然維護(hù)區(qū)的優(yōu)良環(huán)境成熟的前期、設(shè)計、管理和銷售團(tuán)隊營銷戰(zhàn)略良好的人居環(huán)境，對區(qū)域未來規(guī)劃的預(yù)期；營銷注重對品牌、生活方式、產(chǎn)品質(zhì)量的訴求結(jié)論工程宗地位置優(yōu)越，可以說是黃金海岸地域最好的地塊。黃金海岸房地產(chǎn)市場處于安康、穩(wěn)定的開展階段，一線海景房產(chǎn)是稀缺資源，近30萬的大盤尚無，2021年比前一年房價上升15002000元/平方米，樓盤和地快的升值潛力很大；隨著新區(qū)行政中心的啟動，該區(qū)域根底設(shè)備已開場高起點配置。作為秦皇島的城市副中心，開展?jié)摿Σ豢晒懒?。隨著政府