房地產(chǎn)投資與評(píng)估100頁(yè)課件

1、房地產(chǎn)投資與評(píng)估浙江理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院劉友平2019年2月第一章 導(dǎo) 論第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移動(dòng)性耐久性高價(jià)值性異質(zhì)性 二、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，不同于建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)包括： 1.房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng) 2.房地產(chǎn)買賣、租賃 3.房地產(chǎn)抵押 4.房地產(chǎn)典當(dāng) 5.房地產(chǎn)評(píng)估 6.房地產(chǎn)置換 7.房地產(chǎn)咨詢 8.物業(yè)管理 9.房地產(chǎn)金融三、房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征非完全性 1.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特征交易者眾多產(chǎn)品是同質(zhì)的交易信息是完備的生產(chǎn)要素自由流動(dòng) 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征住房供應(yīng)不充足，供應(yīng)主體不是眾多所有產(chǎn)品都

2、是異質(zhì)的（二）不完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格 1.基本概念和術(shù)語(yǔ)交易價(jià)格：買賣實(shí)際成交的價(jià)格最可能銷售價(jià)格：對(duì)未來(lái)交易成交價(jià)格的一種可能性估計(jì)，是對(duì)該物業(yè)未來(lái)交易價(jià)格的一種預(yù)測(cè)。市場(chǎng)價(jià)值：通常被評(píng)估師采用，指在公允市場(chǎng)中該物業(yè)最可能的價(jià)格或具備的價(jià)值。投資價(jià)值：指投資者對(duì)物業(yè)未來(lái)利潤(rùn)的一種判斷。2、需求與房地產(chǎn)價(jià)格PPQS短期供給曲線DDPEPESS長(zhǎng)期供給曲線DDPEPE（區(qū)分真實(shí)需求和虛擬需求）第二節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資的含義（一) 投資、定義：企業(yè)和個(gè)人以獲得未來(lái)利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨铮靡蚤_發(fā)經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的行為。、分類：實(shí)物投資：設(shè)備、土地、房屋等等；金融資產(chǎn)投資：股票

3、、債券、期貨等等；無(wú)形資產(chǎn)投資；商標(biāo)、版權(quán)、專利等等。固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資金投資直接投資與間接投資生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資短期投資與長(zhǎng)期投資（二）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和中介服務(wù)活動(dòng)中，以獲得更大的收益的行為，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，結(jié)果是形成新的房地產(chǎn)使用價(jià)值。二、房地產(chǎn)投資種類（一）按對(duì)象劃分土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資房地產(chǎn)中介服務(wù)投資物業(yè)管理服務(wù)投資（二）按建筑物類型分住宅投資（普通住宅、高檔公寓、別墅）商業(yè)物業(yè)投資（含商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市、批發(fā)時(shí)市場(chǎng)）工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)投資辦公樓投資旅館用房地產(chǎn)（酒店、賓館、度假村、旅店）娛樂(lè)用房地產(chǎn)（游樂(lè)場(chǎng)、娛

4、樂(lè)城、康樂(lè)中心）餐飲用房地產(chǎn)（酒樓、美食城、餐館、快餐店）（三）按投資的形式分、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)間接投資購(gòu)買房地產(chǎn)上市公司股票購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)債券購(gòu)買房地產(chǎn)信托基金購(gòu)買住房抵押貸款證券三、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)投資量大，投資回收期長(zhǎng)。投資的保值增值性投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)大投資技巧性強(qiáng)、運(yùn)作復(fù)雜投資流動(dòng)性差投資對(duì)象的固定性對(duì)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有一定的依賴性具有較高的財(cái)務(wù)杠桿優(yōu)點(diǎn)：（）有形的投資（）通貨膨脹中的保值手段（）易于融資性（）投資回報(bào)高（）收益的多重性缺點(diǎn)：（）投資量大，支出集中性強(qiáng)（）投資合作性強(qiáng)（）投資回收期長(zhǎng)（）投資風(fēng)險(xiǎn)大（）投資技巧性強(qiáng)（）投資流動(dòng)性差（）

5、投資的固定性四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程、項(xiàng)目：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項(xiàng)。2、項(xiàng)目的周期（項(xiàng)目壽命期）：項(xiàng)目從開始到結(jié)束的壽命周期, 是項(xiàng)目工作在時(shí)序上的安排.項(xiàng)目周期三大階段： （1）投資前期：從項(xiàng)目設(shè)想到項(xiàng)目投資實(shí)施前的一段時(shí)期.市場(chǎng)調(diào)查、 投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目建議 投資方案策劃、投資方案可行性研究項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目決策（2）投資實(shí)施期：從項(xiàng)目投資決策后到項(xiàng)目完成交付使用的一段時(shí)期 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工建設(shè)（發(fā)包）管理 設(shè)備采購(gòu)、安裝、竣工驗(yàn)收 市場(chǎng)推廣、市場(chǎng)營(yíng)銷 （3）經(jīng)營(yíng)使用期：從項(xiàng)目交付使用到經(jīng)濟(jì)壽命終了（或?qū)崿F(xiàn)投資回收）后的一段時(shí)期 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)施管理 租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理

6、 營(yíng)銷促銷DM - 開發(fā)管理Development ManagementPM 項(xiàng)目管理（建設(shè)管理）Project ManajementFM 設(shè)施管理.物業(yè)管理Facility Management 運(yùn)營(yíng)商FM 開發(fā)商DMPM 設(shè)計(jì)方PM 承包商PM 供應(yīng)商PM投資商DMPMFM、房地產(chǎn)項(xiàng)目階段的劃分 準(zhǔn)備 設(shè)計(jì) 施工項(xiàng)目實(shí)施期項(xiàng)目前期項(xiàng)目使用期、房地產(chǎn)投資、開發(fā)的基本過(guò)程收集市場(chǎng)信息，進(jìn)行綜合分析項(xiàng)目初步概念構(gòu)思、初步可行性研究取得土地使用權(quán)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工實(shí)施項(xiàng)目預(yù)售、銷售項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析的基本問(wèn)題一、研究?jī)?nèi)容-5W1H問(wèn)

7、題、Why-目的、目標(biāo)分析、What-投資類型、特征、質(zhì)量、Where-地點(diǎn)(地段分析)、When-時(shí)間(時(shí)機(jī)分析)、Who-人-（目標(biāo)客戶）、How-方法投資原則，投資收益，投資成本，利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)大小、風(fēng)險(xiǎn)措施等二、房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)、主要是獲取利潤(rùn)，也獲取無(wú)形收益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。、投資本金的安全性、投資對(duì)象的變現(xiàn)性、對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力三、房地產(chǎn)投資分析研究目的、歸納總結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)律、分析研究房地產(chǎn)投資運(yùn)作技巧、為投資者指示投資方向、預(yù)算收益、減少投資浪費(fèi)增大投資效益、減少投資風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)第二章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素一、 項(xiàng)目投資環(huán)境要素大致分類（一

8、）.投資環(huán)境：擬投資地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。1、投資環(huán)境要素的分類（）按要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類： 硬環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種外部物質(zhì)條件 軟環(huán)境：影響項(xiàng)目投資的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化條件。（）按要素存在的范圍分類:宏觀投資環(huán)境：國(guó)家、地區(qū)投資環(huán)境 中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境 微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境（）按要素的內(nèi)容分類 :政治環(huán)境社會(huì)環(huán)境 法律環(huán)境文化環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境自然環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 二、房地產(chǎn)投資環(huán)境具體要素（一）政治環(huán)境、社會(huì)秩序、社會(huì)服務(wù)：硬件、態(tài)度、效率、社會(huì)制度：決策民主性、管理透明度、行政效率及廉潔性等。（二）法律環(huán)境、法

9、律的穩(wěn)定性、法律的完備性、法律的公正性（三）社會(huì)環(huán)境、人口情況：人口總量、結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)率等、價(jià)值觀念（四）文化環(huán)境、教育水準(zhǔn)、風(fēng)俗習(xí)慣（五）經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行：、通貨膨脹等居民消費(fèi)：居民收入、存款余額、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)政策：財(cái)政政策、貨幣金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)需求量市場(chǎng)供應(yīng)量市場(chǎng)購(gòu)買力市場(chǎng)價(jià)格及競(jìng)爭(zhēng)情況、企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境資金：渠道、融資成本成本：稅費(fèi)利潤(rùn)：同類項(xiàng)目的社會(huì)平均利潤(rùn)、資源經(jīng)濟(jì)環(huán)境人力資源土地資源原材料能源（六）自然環(huán)境位置便利性：離商業(yè)中心的距離、地塊配套自然風(fēng)光：山、河、湖、植被（七）基礎(chǔ)設(shè)施、道路及交通、能源環(huán)境：天然氣、給排水管網(wǎng)、通訊設(shè)施：電視、電話

10、、寬帶網(wǎng)、電力設(shè)施：居民用電、工業(yè)用電第二節(jié) 投資環(huán)境的評(píng)價(jià)方法一、冷熱因素法（評(píng)價(jià)國(guó)際投資環(huán)境）（一）政策的穩(wěn)定、連續(xù)性：冷、熱（二）市場(chǎng)機(jī)會(huì)：冷、熱（三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展及成績(jī)：冷、熱（四）文化一體化：冷、熱（五）法律公正、完備性：冷熱（六）實(shí)質(zhì)性障礙：冷、熱（七）地理及文化差異：冷、熱這是對(duì)某國(guó)或某地區(qū)粗略的投資環(huán)境評(píng)價(jià)，是一種基礎(chǔ)性的投資環(huán)境分析方法。二、多因素等級(jí)尺度法主要用于國(guó)際投資環(huán)境分析，從個(gè)方面評(píng)價(jià)某國(guó)或地區(qū)投資氣候。每個(gè)因素劃分成不同等級(jí)，賦予不同的分值，分別為、分。投資環(huán)境因素評(píng)分資本抽回限制程度-外資股權(quán)比例-對(duì)外商的管制程度-貨幣穩(wěn)定性-政治穩(wěn)定性-對(duì)關(guān)稅保護(hù)的態(tài)度-當(dāng)?shù)刭Y本

11、的供應(yīng)程度-近年的通貨膨脹率-三、多因素系統(tǒng)評(píng)價(jià)法、多因素評(píng)估法從多個(gè)角度賦予環(huán)境因素指標(biāo)不同的分值，然后按不同的權(quán)重累計(jì)分?jǐn)?shù)。、綜合評(píng)價(jià)法通過(guò)建立環(huán)境因素的層次分析結(jié)構(gòu)，確定同層環(huán)境因素的不同權(quán)重計(jì)算不同投資環(huán)境的分值，從而確定投資環(huán)境的優(yōu)劣。四、關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法從影響投資環(huán)境的眾多因素中，找出影響投資動(dòng)機(jī)的關(guān)鍵因素，然后根據(jù)這些因素用因素分析法進(jìn)行評(píng)價(jià)。第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū) 輕視調(diào)研 （市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？） 輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？） 盲目調(diào)研 （不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不

12、對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）二、信息收集的原則、可靠性、及時(shí)性、系統(tǒng)性、適用性、經(jīng)濟(jì)性三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問(wèn)題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調(diào)研報(bào)告9.總結(jié)、反饋四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序五、市場(chǎng)信息來(lái)源、政府部門各項(xiàng)政策法規(guī)、文件通知、統(tǒng)計(jì)資料定期發(fā)布的土地相關(guān)信息、房產(chǎn)信息、規(guī)劃資料、企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)資料統(tǒng)計(jì)資料業(yè)務(wù)資料其他平時(shí)收集的資料、文件、消費(fèi)者

13、消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)消費(fèi)偏好消費(fèi)態(tài)度、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤資料競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展戰(zhàn)、各種策略、咨詢單位咨詢公司營(yíng)銷策劃公司市場(chǎng)調(diào)查公司、媒體報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)專業(yè)雜志電視會(huì)展資料、各種展示會(huì)、交易會(huì)六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)、居民消費(fèi)情況（二）區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境調(diào)查、區(qū)域及城市發(fā)展規(guī)劃、地方房地產(chǎn)政策、城市或區(qū)域房地產(chǎn)需求、各板塊的供給情況、房地產(chǎn)交易價(jià)格、區(qū)域或城市產(chǎn)業(yè)布局、居民收入狀況（三）房地產(chǎn)微觀環(huán)境調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查、地塊環(huán)境調(diào)查：交通設(shè)施、配套建設(shè)、自然環(huán)境、文化環(huán)境、社會(huì)治安狀況、周邊建筑物情況、未來(lái)規(guī)劃。七、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的

14、方法（一）訪問(wèn)法自擬調(diào)查提綱或調(diào)查問(wèn)卷組織訪談：、面談?wù){(diào)查、電話調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查（二）觀察法到售樓現(xiàn)場(chǎng)和施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行觀察、記錄。（三）實(shí)驗(yàn)法將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)較小的范圍進(jìn)行實(shí)驗(yàn)后得出一定的結(jié)果，然后推廣或應(yīng)用。（四）二手文獻(xiàn)調(diào)查法（五）普查與重點(diǎn)調(diào)查（六）隨機(jī)抽樣調(diào)查簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣：需掌握全部總體等距離隨機(jī)抽樣：須有全體總體的資料分層隨機(jī)抽樣：分群隨機(jī)抽樣：多階段時(shí)應(yīng)用（七）非隨機(jī)抽樣調(diào)查、任意抽樣：任選選擇若干人進(jìn)行抽樣，由稱偶遇抽樣。、主觀抽樣：又稱判斷抽樣，市場(chǎng)調(diào)查者根據(jù)自己的主觀判斷進(jìn)行抽樣。、定額抽樣：又稱配額抽樣，將總體分成若干類別，按照一定比例在各類中分配樣本單位數(shù)額，并且按照各類

15、數(shù)額任意或者主觀抽樣。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、供給預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)、突發(fā)事件影響預(yù)測(cè)二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法、德爾菲法、專家座談法、時(shí)間序列法簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法加權(quán)移動(dòng)平均法指數(shù)平滑法、回歸分析法一元線性回歸多元線性回歸三、房地產(chǎn)投資分析的種類、定性分析、定量分析：技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法第四章不同類型房地產(chǎn)投資分析一、土地投資分析、土地出讓：招、拍、掛、協(xié)議、土地儲(chǔ)備：政府儲(chǔ)備與企業(yè)儲(chǔ)備、土地整理與開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓、土地入股份投資二、住宅投資分析、市場(chǎng)需求分析有效需求與潛在需求家庭規(guī)模、家庭收入生活方式消費(fèi)偏好、區(qū)位選擇交通配套、質(zhì)量、戶型、規(guī)劃三、商

16、業(yè)用房投資分析1、地段2、商圈3、經(jīng)營(yíng)環(huán)境4、建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)5、交通、人流量6、硬件設(shè)施四、寫字樓市場(chǎng)分析1、地段選擇2、寫字樓經(jīng)營(yíng)環(huán)境3、建筑設(shè)計(jì)4、設(shè)備配置第五章 房地產(chǎn)投資策略第一節(jié) 投資時(shí)機(jī)一、客觀時(shí)機(jī) 1、經(jīng)濟(jì)周期 2、股市行情 3、國(guó)際形勢(shì) 4、城市規(guī)劃 5、利率、匯率 6、國(guó)際貿(mào)易順差 7、通貨膨脹 8、消費(fèi)者存款情況9、產(chǎn)業(yè)政策二、主觀時(shí)機(jī) 個(gè)人根據(jù)信息作出的判斷：1、經(jīng)濟(jì)周期的蕭條期2、通貨膨脹來(lái)臨之前3、房地產(chǎn)業(yè)的低谷期4、預(yù)期第二節(jié) 投資地段選擇一、地理位置1、交通條件：多樣性、便捷性、可通達(dá)性2、離市中心和主要商場(chǎng)的距離3、配套設(shè)施成熟度：學(xué)校、超市、銀行、娛樂(lè)設(shè)施二、

17、社會(huì)環(huán)境1、治安狀況2、文化氣息三、自然環(huán)境1、自然景觀：公園、河流、山脈、湖、海、濕地、植被等2、空氣質(zhì)量：味道、懸浮物3、噪音污染情況4、未來(lái)城市景觀規(guī)劃第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的質(zhì)量一、建筑質(zhì)量二、物業(yè)管理、服務(wù)質(zhì)量第六章 房地產(chǎn)投資成本與稅費(fèi)一、房地產(chǎn)開發(fā)投資成本1、建設(shè)投資：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)建安工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套建設(shè)費(fèi)其他費(fèi)用三大費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）不可預(yù)見費(fèi)2、經(jīng)營(yíng)資金：用于周轉(zhuǎn)的少量資金，不計(jì)入成本序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目名稱投資金額估算說(shuō)明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地費(fèi)用1.2前期工程費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)1.3建安工程費(fèi)1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.5公共配套建設(shè)費(fèi)1.6管理

18、費(fèi)用1.7銷售費(fèi)用1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用1.9不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資3.1開發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)3.3經(jīng)營(yíng)資金房地產(chǎn)總投資估算表二、開發(fā)稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅及附加2、增值稅3、契稅4、所得稅5、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)6、交易手續(xù)費(fèi)7、印花稅8、工本費(fèi)三、出租或自營(yíng)項(xiàng)目投資1、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2、修理費(fèi)用第七章 房地產(chǎn)投資收益分析第一節(jié) 概述一、房地產(chǎn)投資收益分類現(xiàn)金流量：租金收入減去各種支出后的余額避稅收入：提取折舊而降低納稅基數(shù)帶來(lái)的收益銷售收益：銷售收入減去開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本無(wú)形收益：心理享受，知名度二、投資收益的構(gòu)成管理報(bào)酬：投資者付出勞動(dòng)的應(yīng)得報(bào)酬風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬：比儲(chǔ)蓄風(fēng)險(xiǎn)大銀行利息：失去存入銀行賺取利息的權(quán)第二節(jié)房

19、地產(chǎn)投資收益估算一、經(jīng)營(yíng)收入估算、租售方案的確定租售方式及比例租售面積銷售進(jìn)度租金及售價(jià)付款方式、估算經(jīng)營(yíng)收入銷售收入出租收入：商場(chǎng)、店面、車庫(kù)、辦公樓銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)銷售收入1.6億2.0億4000萬(wàn).1可銷售面積（）50000.2單價(jià)（元）800080008000.3銷售比例40%50%10%經(jīng)營(yíng)稅金及附加.1營(yíng)業(yè)稅及附加2.2其他稅金（如印花稅）凈銷售收入二、房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)方法（一）成本導(dǎo)向定價(jià) 1、成本加成法 2、目標(biāo)利潤(rùn)法（二）需求導(dǎo)向定價(jià) 1、消費(fèi)者認(rèn)知定價(jià) 2、品牌價(jià)值定價(jià)（三）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 1、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 2、挑戰(zhàn)定價(jià)法 3、隨行就市定價(jià)法第八章 房

20、地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析第一節(jié) 財(cái)務(wù)報(bào)表一、財(cái)務(wù)分析的目的 1、反映項(xiàng)目的盈利能力 2、反映項(xiàng)目的清償能力 3、反映項(xiàng)目的資金平能能力二、報(bào)表的類別（一）基本報(bào)表 1、現(xiàn)金流量表 2、損益表 3、資金來(lái)源與運(yùn)用表 4、資產(chǎn)負(fù)債表（二）輔助報(bào)表 1、項(xiàng)目總投資估算表 2、經(jīng)營(yíng)成本表（需要分?jǐn)偅?3、房地產(chǎn)開發(fā)成本細(xì)項(xiàng)估算表建安成本估算表公共配套設(shè)施建設(shè)估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)估算表 4、開發(fā)期稅費(fèi) 5、銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 6、投資計(jì)劃與資金籌措表 7、借款還本付息估算表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)121現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1

21、開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)資金2.4經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)2.5土地增值稅2.6企業(yè)所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)121現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2回收固定資產(chǎn)余值1.3回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1資本金2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)資金2.4經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)2.5土地增值稅2.6企業(yè)所得稅2.7借款本金、利息償還3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1資金來(lái)源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4資本金1.5長(zhǎng)期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營(yíng)資金1.9凈轉(zhuǎn)售收入序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建

22、設(shè)投資2.2進(jìn)應(yīng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅2.8借款本金償還2.9借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)12N1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.1銷售房經(jīng)營(yíng)成本2.2出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)名詞界定：1.經(jīng)營(yíng)資金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常周轉(zhuǎn)的資金2.經(jīng)營(yíng)成本：房地產(chǎn)產(chǎn)品出售時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，包括土地轉(zhuǎn)讓成本、房地產(chǎn)銷售成本。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按照當(dāng)期收入占全部銷售收入的比例，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)

23、轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。3.開發(fā)建設(shè)完成后，開發(fā)企業(yè)可能形成固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。固定資產(chǎn)：包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、以及自營(yíng)的商服用房。無(wú)形資產(chǎn)：主要指土地使用權(quán)遞延資產(chǎn)：主要指開辦費(fèi)4、管理費(fèi)用：包括管理人員工資、福利、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、咨詢費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧以及其他管理費(fèi)用。5、銷售費(fèi)用：包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利、福利、差旅費(fèi)、售樓中心折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。6、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：指開發(fā)

24、完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，包括管理和銷售費(fèi)用第九章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述一、風(fēng)險(xiǎn)的含義 風(fēng)險(xiǎn)是反映一種特殊的事件，這種事件會(huì)帶來(lái)多個(gè)不確定的結(jié)果，而且每一個(gè)不確定的結(jié)果的出現(xiàn)都有一個(gè)可測(cè)定的概率值，是對(duì)未來(lái)行為的決策及客觀條件不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)值的多種負(fù)偏離的綜合。二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 1、變現(xiàn)性差 2、客觀性 3、多樣性 4、相對(duì)性投資類型風(fēng)險(xiǎn)量R（標(biāo)準(zhǔn)差）債券黃金外匯房地產(chǎn)股票期貨1.751.947.087.177.367.505、風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)稱性風(fēng)險(xiǎn)收益最低收益0三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型（一）按風(fēng)險(xiǎn)效益分1、純粹風(fēng)險(xiǎn)：只有損失的

25、風(fēng)險(xiǎn)2、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)：既可能是損失也可能是收益（二）按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)分1、靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)：自然災(zāi)害和意外事故2、動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)（三）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)其他個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（四）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分、政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃公眾干預(yù)、治安風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析方法一、定性分析、專家會(huì)議法、德爾菲法、幕景分析法二、定量分析（風(fēng)險(xiǎn)度量）、盈虧平衡分析（略）、敏感性分析（略）、概率分析（略）第三節(jié)房

26、地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制一、風(fēng)險(xiǎn)防范、風(fēng)險(xiǎn)自留風(fēng)險(xiǎn)收益較大時(shí)，投資者主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移契約性轉(zhuǎn)移：預(yù)售、工程合同、保險(xiǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化：股票、債券、信托、投資組合：按地域組合、不同類型組合、不同時(shí)間組合等、風(fēng)險(xiǎn)防范在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取有效措施防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或使其損失降低。防止風(fēng)險(xiǎn)源發(fā)生對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行隔離加強(qiáng)對(duì)投資者保護(hù)，減少損失、風(fēng)險(xiǎn)回避對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別后，主動(dòng)避開風(fēng)險(xiǎn)源的行為二、風(fēng)險(xiǎn)控制、選擇投資風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目、通過(guò)投資組合降低整體投資風(fēng)險(xiǎn)、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，主動(dòng)調(diào)整以降低風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理、通過(guò)企業(yè)聯(lián)合，并購(gòu)降低風(fēng)險(xiǎn)第十章房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估

27、價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出推測(cè)和估計(jì)。二、估價(jià)目的買賣入股交換抵押課稅保險(xiǎn)典當(dāng)糾紛處理合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)兼并企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)三、房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)師考試合格，由注冊(cè)管理部門審定注冊(cè)，取得資格證書后從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估，并將其結(jié)果用價(jià)格來(lái)表示的專業(yè)技術(shù)人員。四、估價(jià)原則是人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)實(shí)踐和理論探索中，基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)，所總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)遵循的法則、標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)注意的問(wèn)題。、合法原則、最佳使用原則、供求原則、替代原則、公平原則、估價(jià)期日

28、原則、預(yù)期原則五、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）明確估價(jià)基本事項(xiàng)、明確估價(jià)對(duì)象、明確估價(jià)目的、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)（二）初選估價(jià)方法（三）確定估價(jià)人員（四）制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃（五）實(shí)地踏勘（六）收集整理資料（七）選擇估價(jià)方法正式估算（八）確定估價(jià)結(jié)果（九）撰寫估價(jià)報(bào)告（十）提交報(bào)告六、估價(jià)方法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、重置成本法、假設(shè)開發(fā)法第二節(jié)收益還原法及其應(yīng)用一、收益還原法原理、無(wú)限期、有限年份、最一般性情形、收益還原法中的純收益客觀收益：應(yīng)指正常收益，排除偶然收益純收益如含無(wú)形收益也應(yīng)計(jì)算、還原利率（資本化率）的計(jì)算實(shí)質(zhì)上指與估價(jià)對(duì)象具有同等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的投資收益率。收益價(jià)格比較法。在市場(chǎng)上尋找同類房產(chǎn)的收益

29、率比較后確定還原利率的方法。累加法。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+適當(dāng)補(bǔ)償收益排序插入法二、適用范圍對(duì)于具有收益的住房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)用房、酒點(diǎn)、寫字樓、農(nóng)地等都適用。它不限于估價(jià)對(duì)象本身是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象同類物業(yè)具有收益的能力即可。對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公共建筑物，收益法大都不適用三、應(yīng)用舉例（一）估價(jià)對(duì)象情況該建筑物為出租寫字樓土地面積建筑面積建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土建筑層數(shù)土地使用年限年（自年起）（二）估價(jià)要求需要評(píng)估該宗房地產(chǎn)2019年1月的買賣價(jià)格（三）評(píng)估過(guò)程1、初步選用估價(jià)方法：收益還原法2、收集資料可出租的凈面積：31200，占60%；其余部分為公共通道，大樓管理用房和其

30、他占用面積。月租金：35美元/月. ，按凈面積計(jì)算；出租率：平均為90%；建筑物原值：5500萬(wàn)美元家具設(shè)備原值：500萬(wàn)美元經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：10萬(wàn)美元/月房產(chǎn)稅：按建筑物原值扣減30%的余值的1.2%計(jì)算（每年）營(yíng)業(yè)稅幾其他：月收入的5%3、計(jì)算總收益年收益=31200351290%=1176.36萬(wàn)4、計(jì)算總費(fèi)用折舊費(fèi)：房屋使用年限50年，家具折舊年限10年，殘值40%年折舊費(fèi)=5500/50+500（1-40%）/10 =158萬(wàn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：1012=120萬(wàn)房產(chǎn)稅：55000.71.2%=46萬(wàn)其他稅費(fèi)：1176.366%=70.76年總費(fèi)用：158+120+46+70.76=394.76萬(wàn)5、計(jì)算年純收益=年總收益-年總費(fèi)用=1179.36-394.76=784.6萬(wàn)6、計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格第三節(jié) 市場(chǎng)比較法一、概念與原理1、概念：將估價(jià)對(duì)象與其所在區(qū)域已交易類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并識(shí)別差異，以此估算估價(jià)對(duì)象在正常市場(chǎng)下