常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項目定位報告(1)ppt課件

1、常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊工程定位報告2006.04.20璀璨繁華 光彩夢想璀璨繁華 理性論證的思辨，熱情火花的碰撞 工程挑戰(zhàn)性激起我們的激動與興奮光彩夢想 捍衛(wèi)我們的光彩回絕平庸，超越自我 成就貴司的夢想追求旺租、打造經(jīng)典報告思緒分析市場認(rèn)識工程準(zhǔn)確定位提案大綱第一部分 市場分析第二部分 工程分析第三部分 定位研討第一部分 市場分析 讓我看看他的城市，我就能說出這個城市的居民在文化上追求的是什么 。 美國著名城市學(xué)家伊里爾沙里寧 印象常熟百強(qiáng)前列 蘇南四小龍山水成林 悠久文明天下常熟 魅力獨具印象常熟市場初探經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長；人均收入不斷提高；2005年度全國中小城市綜合實力100強(qiáng)第8名近年地產(chǎn)

2、勢頭開展迅猛；一線大牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場；房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)騰躍式開展；住宅相對更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。概略：96年建立開發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國家級鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便利 規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，工程投資總額超越150億元，新建廠房超380萬平方米規(guī)劃：以電子電器、機(jī)械制造為特征的產(chǎn)業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型的高新產(chǎn)業(yè)園高新園區(qū)整體分析園區(qū)情況分析產(chǎn)業(yè)園企業(yè)分析企業(yè)類別：服裝、電子、光電等企業(yè)規(guī)模：不一，100人2000多人的企業(yè)都有；企業(yè)性質(zhì)：外資

3、企業(yè)較多，早期有部分內(nèi)資服裝企業(yè)；內(nèi)貿(mào)不多，外貿(mào)為主；他們，在成就價值！入駐企業(yè)物業(yè)分析工程周邊的企業(yè)多為買地開發(fā)型，本身都有辦公、廠房、公寓和食堂；地價為1012萬/畝，目前土地供應(yīng)控制嚴(yán)厲，相對緊張，普通總投資1000萬美圓以上，才干買地；邊緣工業(yè)區(qū)如方浜工業(yè)區(qū)有部分現(xiàn)房出租售，也都配套好了上述設(shè)備，5000平方左右的建筑面積，50年產(chǎn)權(quán)，700萬；園區(qū)職工生活寫真普通藍(lán)領(lǐng)階層，吃、住都在廠里，周末休假會到市區(qū)來；中高層管理人員，部分住廠里，但多數(shù)住市區(qū)，辦公多在廠里的辦公樓，休閑文娛都在市區(qū)；對于部分住廠的中高層管理人員和藍(lán)領(lǐng)而言，生活任務(wù)都在一個局促的空間，單調(diào)、乏味可想而知；來往市區(qū)

4、的中高層管理人員，午間、下午的商務(wù)、休閑、文娛活動只能到市區(qū)，但時間本錢比較高。園區(qū)配套分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)有三個商業(yè)住宅配套區(qū)：分別為珠海路以東、常福路以西的大型商業(yè)住宅配套區(qū)規(guī)劃中、外環(huán)北路以南與市區(qū)臨近的綜合商住配套區(qū)有學(xué)校、酒店、社區(qū)商業(yè)、新開發(fā)的住宅等和望虞河以西、金陵路以南的集中居住和商業(yè)配套區(qū)。歐尚超市即將開業(yè)，將成為開發(fā)區(qū)最大的商業(yè)配套；明日星城，以70萬的建筑體量成為離園區(qū)最近，銜接園區(qū)、市區(qū)的最大的住宅配套區(qū)，常熟老街一期即將閉幕，二期將啟動，影響輻射力不可小噓，銜接市區(qū)的幾個別墅區(qū)都以園區(qū)高端人群為目的客戶；常熟國際飯店、梅園賓館、森林大酒店等是園區(qū)外圍的主要酒店配套。休閑文娛

5、、美食餐飲、商務(wù)聚會設(shè)備除了周邊酒店內(nèi)的配套，比較欠缺。配套分析結(jié)論居家住宅配套豐富多樣且數(shù)量龐大，但商務(wù)居所欠缺；雖有酒店但都比較偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)型溫馨酒店欠缺；大商業(yè)配套有，但效力周邊的小社區(qū)商業(yè)明顯缺乏；民以食為天，餐飲配套明顯缺乏；商務(wù)、休閑、文娛設(shè)備偏遠(yuǎn)。消費者分析廠區(qū)藍(lán)領(lǐng)：年齡多集中于2025歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行，喜歡流行，追逐時髦，愛到市區(qū)逛街，但收入有限，相當(dāng)收入要解濟(jì)家庭，日常必備的購物存在諸多不便；中高層管理人員：年齡多在2533之間，收入相對豐厚，講究生活品味，交際圈子比較廣，會朋友，談戀愛，消費力大，部分曾經(jīng)有房，部分還沒有，很多沒有結(jié)婚的他們需求一個自我空間

6、；高層決策管理人員：年齡3555左右，事業(yè)有成，收入豐厚，講究身份認(rèn)同感，根本都有車，市區(qū)有房或外地有房，且不只一套，作為老總級人物，他們的朋友也都是商業(yè)精英，他們?nèi)ψ臃浅V，他們是經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)力推進(jìn)者，處在事業(yè)生長期和收獲期的他們，壓力也非常大，除了家庭，他們中不少還有異性知己，另一個感情寄托，但又不能公開，所以他們需求一個獨立的小公館。市場分析結(jié)論開發(fā)區(qū)的大宗配套雖具備，但多偏遠(yuǎn)；能滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)各種消費者需求的個性配套明顯缺乏；開發(fā)區(qū)內(nèi)消費者相對比較集中，群組特征比較明顯，消費潛力大，存在較強(qiáng)的個性需求。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。第二部分 工程分析周邊環(huán)境SWOT分析工程類型分析總結(jié)工程分析部分

7、工程分析部分四至分析工程分析部分地塊SWOT分析優(yōu)勢STRENGTHS地塊方正，利于規(guī)劃設(shè)計；地段好，緊靠管委會，國際大企業(yè)集中；兩面鄰路，交通便利；周邊工程對我地塊的干擾??；優(yōu)勢WEAKNESSES地塊面積不大，假照實現(xiàn)多種功能，相對會比較局促；自成一體，沒有依托，不利于構(gòu)成氣候；工程分析部分地塊SWOT分析時機(jī)OPPORTUNITIES周邊人群聚集，消費潛力大；園區(qū)內(nèi)缺乏綜合型的配套工程；經(jīng)濟(jì)繼續(xù)開展，園區(qū)開展照舊迅猛；在園區(qū)的中心地帶，沒有商業(yè)、居住配套，需求饑渴。工程分析部分地塊SWOT分析要挾THREATS經(jīng)濟(jì)衰退或其他不可抗力；周邊配套迅速成熟，構(gòu)成氣候。工程分析部分地塊SWOT分

8、析工程分析結(jié)論一塊小而精的地；一塊優(yōu)勢很多的地；一塊時機(jī)大于要挾的地；一塊需求智慧與挑戰(zhàn)精神的地；一個可以成就財富夢想的工程。面對挑戰(zhàn)，思緒決議出路。第三部分 定位研討 發(fā)現(xiàn)市場空缺，可如何做好本人？ 工程開發(fā)定位原那么根據(jù)工程的不同，開發(fā)商不同開展階段的不同，工程開發(fā)定位的原那么也有差別，但總體講有如下幾類：1、風(fēng)險最小化；2、利潤最大化；3、周期最短化；4、影響最大化。本工程開發(fā)定位用足容積率，實現(xiàn)效益最大化；創(chuàng)新產(chǎn)品，迎合市場，并引導(dǎo)市場，降低風(fēng)險；預(yù)備充分，快打快銷，一鼓作氣，成就輝煌。工程定位分析市場定位一個集酒店、居住、購物、餐飲、文娛為一體的國際商務(wù)港；為園區(qū)企業(yè)做配套，成為企業(yè)開展的助力器；效力園區(qū)經(jīng)濟(jì)，助力企業(yè)騰飛；讓生活更方便，讓任務(wù)更愜意。酒店：經(jīng)濟(jì)溫馨型酒店(含多功能商務(wù)會議中心)；居