藍(lán)光天嬌城首批次入市價(jià)格策略報(bào)告ppt課件

1、云南藍(lán)光和駿房地產(chǎn)開發(fā)藍(lán)光地產(chǎn)昆明公司天嬌城工程入市價(jià)錢制定戰(zhàn)略報(bào)告部門：營(yíng)銷謀劃中心時(shí)間：2021年10月12日文件標(biāo)題：藍(lán)光地產(chǎn)昆明公司天嬌城項(xiàng)目入市價(jià)格制定策略報(bào)告文件管理記錄報(bào)出：批復(fù)： 文件管理員 日期密級(jí)：發(fā)放： 文件管理員 日期文件編號(hào)： 昆明營(yíng)銷（2013）05-25號(hào) 文件類別： 公司檔案（ ） 公司文件（ ）主辦單位：昆明公司是否送集團(tuán)備案：是主送單位：集團(tuán)董事長(zhǎng)發(fā)放范圍：總 裁 ：審 核：編 制：董 事 長(zhǎng)：聲明：本文檔系四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份為運(yùn)營(yíng)、管理之需求而制定，其知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份一切，屬本公司商業(yè)，未經(jīng)答應(yīng)不得外傳。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對(duì)外傳播

2、或未經(jīng)本公司答應(yīng)擅自運(yùn)用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對(duì)本公司商業(yè)的進(jìn)犯，是冒犯的行為，當(dāng)事人將承當(dāng)相應(yīng)的法律后果。Page 1藍(lán)光地產(chǎn)工程價(jià)錢戰(zhàn)略審批單項(xiàng)目名稱：天嬌城編制日期：2013年 10月12日參考價(jià)格經(jīng)濟(jì)測(cè)算說(shuō)明本次新推資源情況新推資源商業(yè)計(jì)劃書目標(biāo)情況新推資源價(jià)格測(cè)算損失測(cè)算銷售預(yù)判類型樓棟套數(shù)建筑面積分類商業(yè)計(jì)劃書目標(biāo)價(jià)格開發(fā)成本毛利潤(rùn)凈利潤(rùn)本次擬定價(jià)格毛利潤(rùn)凈利潤(rùn)收入損失測(cè)算=-利潤(rùn)損失測(cè)算銷售周期首月銷售目標(biāo)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)金額=-利潤(rùn)率金額利潤(rùn)率單價(jià)總價(jià)金額利潤(rùn)率金額利潤(rùn)率單價(jià)總價(jià)毛利潤(rùn)=-凈利潤(rùn)=-認(rèn)購(gòu)簽約回款元/萬(wàn)元元/萬(wàn)元萬(wàn)元%萬(wàn)元%元/萬(wàn)元萬(wàn)元%萬(wàn)元%元/萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)

3、元個(gè)月套數(shù)萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元評(píng)估價(jià)格策略建議制表審批匯總區(qū)域公司制表人 : 區(qū)域公司審核人: 區(qū)域公 司 審 批： 財(cái)務(wù)預(yù)算審批: 營(yíng)銷CRM中心審批: 和駿領(lǐng)導(dǎo)審批: 董事會(huì)備案編制說(shuō)明：1、“本次擬定價(jià)格”中至少例舉2個(gè)擬定價(jià)格測(cè)算2、相關(guān)利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)只針對(duì)本次新推資源進(jìn)行測(cè)算3、“開發(fā)成本”指土地成本、間接成本、直接成本4、審批人員若有意見(jiàn)可在審批欄書面注明5、”小計(jì)“部分為分公司最終價(jià)格建議的合計(jì)數(shù)6、“新推資源價(jià)格測(cè)算”中的利潤(rùn)測(cè)算為動(dòng)態(tài)數(shù)。Page 21、工程情況2、工程價(jià)錢制定背景3、價(jià)錢制定戰(zhàn)略4、價(jià)錢敏感性分析5、確定價(jià)錢6、均價(jià)制定7、定價(jià)原那么8、優(yōu)惠戰(zhàn)略目錄一、公司目的理想的價(jià)錢

4、爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)： 均價(jià)7500元/我們需求如何有效提高工程的認(rèn)知度，提升工程的客戶認(rèn)可度，發(fā)明工程價(jià)錢頂峰，追求利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)快速回款是13年處理的主要問(wèn)題之一。Page 3工程總平圖藍(lán)光天嬌城藍(lán)光花腰山寨總平布局核心價(jià)值點(diǎn)分類細(xì)分描述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率2.93建筑形態(tài)及指標(biāo)（單位：）住宅691760： 商業(yè)114978： 集中商業(yè)：33460；公寓45000；風(fēng)情商業(yè)街：7380；獨(dú)棟商業(yè)街：21545；商鋪：7593建筑布局住宅總平規(guī)劃41棟高層，因地勢(shì)圍合成景觀組團(tuán)，21-33F高層；東西朝向；以T8、T9為主，配搭少量T6。車位規(guī)劃建議地下車位利用坡地高差布置，8371個(gè)地上車位300個(gè)

5、配套幼兒園9班幼兒園兩所小學(xué)24班小學(xué)一所初中24班中學(xué)一所會(huì)所架空層泛會(huì)所設(shè)計(jì)4頤明園產(chǎn)品戶型配比原那么：1、三房為絕對(duì)主力，綜合灰空間率35%，整體套型占比92%。整盤戶型配比整盤10619套住宅戶型類別總套數(shù) 戶型類別套數(shù)比改造后戶型 套型建面 實(shí)得面積 贈(zèng)送面積 灰空間率 面積比套數(shù)套數(shù)占比 總面積2房1衛(wèi) 277126%2房1衛(wèi) 53.5366.0912.5623%4%5614.73%30030.32房1衛(wèi) 55.7271.1915.4728%8%10889.18%60623.42房1衛(wèi) 55.8675.1319.2734%8%11229.47%62674.93房1衛(wèi)695766%3

6、房1衛(wèi)63.7397.733453%2%2792.35%17780.73房1衛(wèi) 65.08100.1135.0354%3%2972.51%19328.83房1衛(wèi) 66.8787.8420.9731%18%192016.20%1303973房1衛(wèi) 67.4291.5324.1136%10%11229.47%75645.23房1衛(wèi) 67.5590.9223.3735%10%11229.47%75791.13房1衛(wèi)67.6793.3825.7138%18%192016.20%1339873房1衛(wèi)75.8107.8432.0442%3%2972.51%196023房2衛(wèi)8918%3房2衛(wèi) 80102.

7、1922.1928%10%8917.52%71280合計(jì)10619100%100%10619100.00%7000005整盤推售節(jié)拍推售順序：按照組團(tuán)排序推售推售順序總建面（萬(wàn))總產(chǎn)值(萬(wàn)元）推售周期組團(tuán)一242040002013.9-2015.2(一年半）組團(tuán)二282414002015.32017.3（兩年）組團(tuán)三181615002017.4-2018.9（一年半）總計(jì)70606900擬按照五年周期排布66首批次推售資源引見(jiàn)首批次推售房源為：1組團(tuán)1#、2#、11#和12#棟，3#棟為備用加推房源。7戶型 建筑面積 套內(nèi)面積 實(shí)得面積 灰空間率 總套數(shù) 套數(shù)占比 9-A-1三房單衛(wèi) 66.4

8、50.4102.153.80%978.37%（高層） 9-A-2三房單衛(wèi) 66.250.3102.254.40%978.37%（高層） 9-B三房單衛(wèi) 57.443.678.236.20%16216.73%（高層） 9-C三房單衛(wèi) 57.443.678.236.20%16216.73%（高層） 9-D-1三房單衛(wèi) 66.250.387.432.00%978.37%（高層） 9-D-2三房單衛(wèi) 66.250.387.632.30%978.37%（高層） 9-E兩房單衛(wèi) 56.542.970.925.50%978.37%（高層） 合計(jì) 87375.29%推售資源引見(jiàn)1#、2#、3#一梯9戶產(chǎn)品配比

9、8推售產(chǎn)品戶型圖錯(cuò)位市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積段，經(jīng)過(guò)高贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、低首付、低門檻，高實(shí)得的超高性價(jià)比，以此實(shí)現(xiàn)總價(jià)錯(cuò)位，享用絕對(duì)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)！一梯九戶型9推售資源引見(jiàn)11#、12#一梯6戶產(chǎn)品配比戶型 建筑面積 套內(nèi)面積 實(shí)得面積 灰空間率 總套數(shù) 套數(shù)占比 6-A三房單衛(wèi) 63.949100.256.80%642.71%（高層） 6-B三房單衛(wèi) 79.761.1103.730.10%642.80%（高層） 6-C三房單衛(wèi) 7053.79434.30%642.80%（高層） 6-D三房單衛(wèi) 79.761.1101.527.40%642.80%（高層） 6-E三房單衛(wèi) 7960.6104.332.00%

10、642.80%（高層） 6-F三房單衛(wèi) 64.349.396.349.80%642.71%（高層） 合計(jì) 38416.61%10推售產(chǎn)品戶型圖錯(cuò)位市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積段，經(jīng)過(guò)高贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、低首付、低門檻，高實(shí)得的超高性價(jià)比，以此實(shí)現(xiàn)總價(jià)錯(cuò)位，享用絕對(duì)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)！一梯六戶型11入市戶型配比推售資源引見(jiàn)1257客戶對(duì)產(chǎn)品關(guān)注情況由于工程在呈貢，客戶以地緣性客戶為主，收入為中下程度，收其總價(jià)接受才干有限，對(duì)于價(jià)錢較為敏感，其次關(guān)注工程及周邊配套交通、教育、商業(yè)對(duì)于未來(lái)居住本錢帶來(lái)的影響。三、價(jià)錢敏感性分析根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)對(duì)現(xiàn)有金卡客戶的梳理，采集的到客戶關(guān)注度系數(shù)，并根據(jù)此系數(shù)制定價(jià)錢敏感度戶型系數(shù)朝向系

11、數(shù)噪音系數(shù)景觀系數(shù)樓層系數(shù)贈(zèng)送系數(shù)位置系數(shù)面積系數(shù)客戶關(guān)注度17%18%9%8%9%17%10%12%客戶從上戶口、本身居住、以及購(gòu)房實(shí)惠的方向出發(fā)最關(guān)懷朝向、戶型和贈(zèng)送三大目的，其次才是面積和位置，因此在做價(jià)錢時(shí)需求仔細(xì)權(quán)衡此三大系數(shù)關(guān)系。工程住宅總體量約70萬(wàn)平方米，總產(chǎn)值約：52個(gè)億，擬按照5年的推售周期排布，最終實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)： 7500元/。整盤推售節(jié)拍及價(jià)錢體系2021年推售面積:9萬(wàn)推售單價(jià):5300元/2021年2021年2021年2021年4.5億年度義務(wù)推售面積:14萬(wàn)推售單價(jià):6500元/12.3億推售面積:14萬(wàn)推售單價(jià):7500元/12.75億推售面積:20萬(wàn)推售單價(jià):

12、8500元/18.6億推售面積:14萬(wàn)推售單價(jià):9000元/14億15約27000萬(wàn)800套首批次工程去化目的認(rèn)購(gòu)金額銷售套數(shù)銷售面積約 7萬(wàn) 首批次推售目的16二、價(jià)錢制定的背景1.2 工程情況分析SWOT分析S優(yōu)勢(shì)（Strength）W劣勢(shì)（Weakness）S1 高贈(zèng)送空間產(chǎn)品，產(chǎn)品創(chuàng)新在呈貢具有唯一性，同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力??；S2 位于地鐵1號(hào)線口，交通便利，具有較大升值空間；S3 項(xiàng)目在云南大學(xué)旁邊，周邊有較好教育資源。S4 品牌地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)，增強(qiáng)客戶的購(gòu)置信心；S5 金鑰匙物業(yè)，作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)，為項(xiàng)目升值提供保障；W1 項(xiàng)目交通設(shè)施不夠完善，周邊公交車較少出行并不方便；W2 項(xiàng)目距離昆

13、明較遠(yuǎn)，但卻屬于昆明，受昆明限購(gòu)政策影響。W3 項(xiàng)目周邊正處于開發(fā)階段，未來(lái)時(shí)間段內(nèi)，居住干擾較嚴(yán)重；W4 周邊住宅空置較多，可替換性大。W5 周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠力度大，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)上客形成一定影響；O機(jī)會(huì)（Opportunity）T威脅（Threat）O1 性價(jià)比作為目前選房者的首要考慮因素，而項(xiàng)目的性價(jià)比較高；O2 藍(lán)光品牌逐漸在昆明被更多的人認(rèn)知，逐漸形成品牌效應(yīng)；O3 生活氛圍規(guī)劃中，項(xiàng)目屬于呈貢較好的配套，能吸引一定客戶群；T1 昆明2013年的供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大；T2 政策不會(huì)放寬，國(guó)五條的出現(xiàn)未來(lái)時(shí)期內(nèi)將受到影響；T3 之前團(tuán)購(gòu)其他項(xiàng)目的客戶逐漸在出貨，影響新房正

14、常銷售；Page 17【高層產(chǎn)品分析】高層產(chǎn)品市場(chǎng)目前僅有一個(gè)在售商品房工程，但二手房市場(chǎng)存量較大，高層競(jìng)爭(zhēng)猛烈。1732891011121314亮相樓盤二手房4651、實(shí)力心城（在售）4、滇池度假區(qū)保障房2、七彩云南第壹城（在售）5、時(shí)代俊園（集資房）3、滇池明珠廣場(chǎng)6、廣電苑2期15、東盟森林（在售）7、米蘭園11、書香大地8、惠蘭園12、天水嘉園9、天潤(rùn)康園13、實(shí)力錦城10、雨花毓秀14、廣電苑1期行政中心區(qū)域大學(xué)城區(qū)域頤明園、天嬌城區(qū)域1815二、價(jià)錢制定的背景Page 19高層中心競(jìng)爭(zhēng)樓盤七彩云南第一城優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)論述：購(gòu)物、商務(wù)、休閑一體式城市綜合體，呈貢首個(gè)大型城市綜合體；鄰學(xué)校；

15、鄰政府；呈貢新中心；市場(chǎng)客戶看到的是工程6500元/平方米的面價(jià)，加推后成為6800元/平方米價(jià)錢，現(xiàn)余70套左右高層在售。而真實(shí)銷售的底價(jià)為5000元/平方米，第壹城針對(duì)大學(xué)城教師以及政府公務(wù)員實(shí)行的團(tuán)購(gòu)價(jià)，團(tuán)購(gòu)數(shù)量約占一期開盤的85%左右。項(xiàng)目名稱七彩云南第壹城位置彩云南路與朝云街交匯處建筑面積200萬(wàn)容積率4.67在售產(chǎn)品99-143平方米價(jià)格均價(jià)6600每平在售二、價(jià)錢制定的背景競(jìng)品工程產(chǎn)品及客戶構(gòu)成七彩云南第壹城客戶類型購(gòu)買力家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)特征購(gòu)買要素面積需求房型需求總價(jià)承受力首次改善年收入25-50萬(wàn)28-45歲，已婚，三口之家公務(wù)員、大學(xué)城教師、部分拆遷戶價(jià)格低，位置好、配套好、品

16、牌大1093房50-60萬(wàn)123-1303房60-68萬(wàn)再次改善年收入40-80萬(wàn)30-50歲，已婚，三口之家，五口之家公務(wù)員、大學(xué)城教授、地州老板價(jià)格低、產(chǎn)品好、區(qū)位好、配套好1424房70萬(wàn)投資年收入30-50歲，已婚，三口之家昆明投資客價(jià)格低、區(qū)位好、品牌大85-1002房-3房50-60萬(wàn)七彩云南第壹城客戶，主要是前期沖著諾仕達(dá)品牌效應(yīng)參與的政府公務(wù)員和大學(xué)城教師，加上優(yōu)惠價(jià)錢低廉，占到總客戶群的70%左右；其次是勝利的拆遷村民，占16%左右；地州客戶占到客戶中12%左右，主要是曲靖和紅河客戶較多；昆明人購(gòu)買相對(duì)較少，占客戶比2%左右，多用于投資；Page 20二、價(jià)錢制定的背景Pag

17、e 21七彩云南第壹城76平米，套均總價(jià)約40萬(wàn)，戶型分析：采光面較多，入戶花園，大陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，規(guī)范兩房；戶型對(duì)比：1、入戶花園突出客戶居住生活氣氛感較重；2、戶型方正，房間尺度足夠；3、餐廳位置較容易運(yùn)用；4、客廳面寬4米，較為溫馨，外接休閑陽(yáng)臺(tái)，寬度足以支撐戶外休憩；天嬌城第壹城Page 22項(xiàng)目名稱實(shí)力心城位置呈貢彩云北路與市府路交叉口建筑面積595866.37平米容積率1.6在售產(chǎn)品89-126價(jià)格住宅起價(jià)5380元/，公寓價(jià)格6200-7000元/實(shí)力心城是一個(gè)已在售兩年的工程，開盤時(shí)間為2021-11-26；2021年3月24日；2021年4月28日；2021年5月26日針對(duì)大學(xué)城教

18、師，政府任務(wù)人員以及拆遷戶實(shí)行團(tuán)購(gòu)，價(jià)錢為4500元/，目前89-126少量房源在售。在售一、價(jià)錢制定的背景競(jìng)品工程產(chǎn)品及客戶構(gòu)成實(shí)力心城客戶類型購(gòu)買力家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)特征購(gòu)買要素面積需求房型需求總價(jià)承受力剛需年收入10-15萬(wàn)27-35歲，已婚，三口之家大學(xué)城新進(jìn)老師、地州客戶、實(shí)力客戶推薦價(jià)格低、區(qū)位好、有教育75-902房-3房35-40萬(wàn)首次改善年收入15-20萬(wàn)28-38歲，已婚，三口之家周邊拆遷戶、地州客戶、投資客價(jià)格低，位置好、配套好90-1003房40-45萬(wàn)再次改善年收入30-50萬(wàn)30-50歲，已婚，三口之家，五口之家地州老板、大學(xué)城老師、村民價(jià)格低、區(qū)位好、配套好120-13

19、0大3房55-60萬(wàn)實(shí)力心城團(tuán)購(gòu)價(jià)錢，比旁邊七彩云南第壹城要低，但產(chǎn)品并沒(méi)有第壹城的好，故實(shí)力心城的客戶群主要是周邊的拆遷村民，占到總客戶群的40%左右；其次是地州客戶，地州市場(chǎng)客戶沖第壹城來(lái)，但看到價(jià)錢較高，于是購(gòu)買了實(shí)力心城，占約23%左右；其他還有實(shí)力集團(tuán)老客戶引薦的新客戶團(tuán)購(gòu)，占14%；還有大學(xué)城教師團(tuán)購(gòu)和昆明投資客散買，約占20%左右；Page 23Page 24實(shí)力心城80 平米，套均總價(jià)約36萬(wàn)，戶型分析：戶型方正、大陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送、采光較弱，臥室僅有豎條窗采光，廚房、餐廳較窄；對(duì)比：1、空間利用率缺乏；2、戶型方正，陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送較少；3、浪費(fèi)空間較多；4、戶型緊湊，沒(méi)有可改造的余地；天嬌

20、城實(shí)力心城Page 25公安系統(tǒng)集資房時(shí)代俊園項(xiàng)目名稱時(shí)代俊園位置呈貢區(qū)雨花片區(qū)月馬路與前沿路交匯處建筑面積一期總建面：住宅118萬(wàn)平米，商業(yè)200萬(wàn)平米，寫字樓6萬(wàn)平米；二期總建面514900平米容積率無(wú)在售產(chǎn)品戶型范圍：140-180價(jià)格價(jià)格為2980，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為6-10萬(wàn)時(shí)代俊園為集資房，首期集資款為兩年前，交付25萬(wàn)工程轉(zhuǎn)讓費(fèi)為6萬(wàn)到10萬(wàn)140戶型不需求補(bǔ)交差價(jià)，160需補(bǔ)交6萬(wàn)差價(jià)，180未定。捆綁銷售車位，價(jià)錢為12萬(wàn)。Page 26園城項(xiàng)目名稱園城位置昌源北路與科新路交叉口（月半彎小區(qū)旁）建筑面積項(xiàng)目總占地147畝，綠地率為36.35%，建筑密度22.18%。規(guī)劃有高層住宅、商鋪

21、和寫字樓等產(chǎn)品，總建筑面積約51萬(wàn)方，共規(guī)劃有2247戶。容積率4.47在售產(chǎn)品戶型范圍：94130價(jià)格尚未開盤，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間11月，報(bào)價(jià)6500左右一、價(jià)錢制定的背景1.3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析(2021年)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析在售及二手房工程競(jìng)品項(xiàng)目入市時(shí)間面積區(qū)間面價(jià)（元/)底價(jià)（元/)主流總價(jià)區(qū)間優(yōu)惠政策競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系七彩云南第壹城2013.5.81189m26700500045110萬(wàn)按揭1個(gè)點(diǎn)，一次性付款2個(gè)點(diǎn)，針對(duì)政府以及大學(xué)城教師團(tuán)購(gòu)價(jià)格強(qiáng)實(shí)力心城201280200m26600450040120萬(wàn)針對(duì)拆遷戶、政府以及大學(xué)城教師團(tuán)購(gòu)強(qiáng)東盟森林201283176m26400510045110萬(wàn)一次性付款

22、11個(gè)點(diǎn)，按揭5個(gè)點(diǎn)團(tuán)購(gòu)12點(diǎn)，業(yè)主推薦1萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)，新業(yè)主最高優(yōu)惠12個(gè)點(diǎn)較強(qiáng)時(shí)代俊園201314080m2365029804254萬(wàn)（含轉(zhuǎn)讓費(fèi)）集資房較強(qiáng)書香大地201196270m25570元/m2510049150萬(wàn)二手房較強(qiáng)廣電苑二期2013110230m23478元/m232003880萬(wàn)（含車位、轉(zhuǎn)讓費(fèi)）集資房較強(qiáng)Page 27Page 28一、價(jià)錢制定的背景項(xiàng)目品牌地段規(guī)模產(chǎn)品贈(zèng)送率交房時(shí)間物業(yè)服務(wù)合計(jì)分?jǐn)?shù)七彩云南第壹城 25實(shí)力心城 22東盟森林 24時(shí)代俊園 19書香大地 19廣電苑二期 14天嬌城22總述：1、項(xiàng)目競(jìng)品地段都較好，天嬌城的地段并不占優(yōu)勢(shì)；2、競(jìng)品今年中新房加

23、二手房?jī)擅鎶A擊，并不缺乏低價(jià)盤，而高價(jià)盤無(wú)法出貨，競(jìng)爭(zhēng)激烈；3、天驕城綜合評(píng)分位于所有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的中上部分，有勝利的機(jī)會(huì)。二、價(jià)錢制定戰(zhàn)略定價(jià)思緒： 整盤定價(jià)思緒：工程采取低開高走的營(yíng)銷戰(zhàn)略，逐漸抬高工程的價(jià)值，本工程銷售目的整盤均價(jià)為7500元/平米，首批房源建議均價(jià)為5200元/平米，后續(xù)分批開盤擬建議以4%-10%的上浮空間進(jìn)展走量。 初次開盤定價(jià)思緒：目前天嬌城周邊3公里和呈貢市場(chǎng)上，還有約5萬(wàn)套3000元左右價(jià)錢的未售房，如時(shí)代俊園、廣電苑2期等；根據(jù)客戶調(diào)查，目前藍(lán)光品牌在昆明市場(chǎng)上還較陌生，品牌加權(quán)再加物業(yè)加權(quán)等，客戶也僅能接受5200左右價(jià)錢；呈貢市場(chǎng)目前的單位住宅，也在打贈(zèng)送牌

24、，各工程的贈(zèng)送率在10%-15%之間，天嬌城的贈(zèng)送率并沒(méi)有到達(dá)壓倒性的價(jià)錢優(yōu)勢(shì)，故綜合思索后建議入市價(jià)錢以均價(jià)5200元/平米執(zhí)行，為后期價(jià)錢逐期批漲奠定價(jià)錢根底。Page 29四、確定價(jià)錢客戶分析1、客戶居住區(qū)域有效作答430組白藥團(tuán)購(gòu)客源占比為60%，但需求完成1200套的義務(wù)，必需對(duì)地州、呈貢和昆明的客戶進(jìn)展拓展并加以利用。1、客戶居住區(qū)域Page 30四、確定價(jià)錢4、客戶意向樓層根據(jù)呈貢樓盤銷售閱歷來(lái)看，客戶主要集中選擇的樓層為10-20F，其次為20-25F，25F以上客戶有一定抗性，主要緣由怕風(fēng)大和電梯停電。由于建議在本次開盤時(shí)頂部樓層樓層差價(jià)進(jìn)展扁平化處置，并進(jìn)一步做好銷控任務(wù)，

25、置業(yè)顧問(wèn)該當(dāng)對(duì)高層的抗性有說(shuō)辭預(yù)備。Page 31五、均價(jià)制定市場(chǎng)比較法采用市場(chǎng)比較法作為定價(jià)的主要方法， 以呈貢區(qū)周邊的在售樓盤和二手房為主要參考對(duì)象，重點(diǎn)以工程旁競(jìng)爭(zhēng)樓盤現(xiàn)推售房源現(xiàn)執(zhí)行的均價(jià)為標(biāo)桿，除代表性的片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手外，另選取與天嬌城產(chǎn)品、區(qū)位和入市時(shí)間相近及13年昆明較具代表性的樓盤進(jìn)展評(píng)分賦值。參考樓盤：七彩云南第壹城：重點(diǎn)以七彩云南第壹城的政府團(tuán)購(gòu)價(jià)錢和大學(xué)城教師團(tuán)購(gòu)價(jià)錢為根據(jù)，賦予權(quán)重40%；實(shí)力心城：春融街的代表性高層產(chǎn)品樓盤，實(shí)力集團(tuán)作品，剩余房源較多，不排除再次團(tuán)購(gòu)的能夠性，賦予權(quán)重15%；實(shí)力東盟森林：昆明當(dāng)期銷冠樓盤，實(shí)力集團(tuán)開發(fā)打造，其銷售方式和價(jià)錢在呈貢片區(qū)具有

26、較大代表性，賦予權(quán)重25%；時(shí)代俊園：工程對(duì)面的樓盤，目前由公安系統(tǒng)團(tuán)購(gòu)，由昆明品牌開發(fā)商開發(fā)，賦予權(quán)重,5%；廣電二期：?jiǎn)挝患Y房，目前在呈貢二手房市場(chǎng)上房源較多，賦予權(quán)重10%。書香大地：大學(xué)城旁的高密度大型工程，是目前成交較多的二手房，賦予權(quán)重5%；Page 32五、均價(jià)制定市場(chǎng)比較法項(xiàng)目名稱 天嬌城七彩云南第壹城實(shí)力心城東盟森林時(shí)代俊園廣電二期書香大地參考權(quán)重 40%15%25%5%10%5% PX PA PB PC PD PE PF 項(xiàng)目分值 525045005400365033005570（滿分）區(qū)位14812121281012交通1381010108912產(chǎn)品設(shè)計(jì)12111088

27、776景觀11101099877配套11101010109810環(huán)境98888888工程進(jìn)度53535455升值潛力99977567品牌68544522樓盤形象44422433物管6653353210085887678716874Page 33市場(chǎng)比較法五、均價(jià)制定天嬌城高層基準(zhǔn)均價(jià)=參考物業(yè)均價(jià)參考物業(yè)分值X參考物業(yè)權(quán)重X分值【 I = A、B、C、D、E、F 】計(jì)算方法：步驟一步驟二步驟三參考項(xiàng)目均價(jià)/參考評(píng)估分參考項(xiàng)目權(quán)重*（參考項(xiàng)目均價(jià)/參考評(píng)估分）項(xiàng)目分值*【參考項(xiàng)目權(quán)重*（參考項(xiàng)目均價(jià)/參考評(píng)估分）】5250/88=59.6640%*59.66=23.8685*23.86=2028

28、.44500/76=59.21 15%*59.21=8.88 85*8.88=754.95400/78=69.2325%*69.23=17.385*17.3=1471.23650/71=51.45%*51.4=2.5785*2.64=436.93300/68=48.5310%*48.53=4.85 85*4.85=412.55570/74=75.275%*75.27=3.7685*3.76=319.9項(xiàng)目對(duì)比均價(jià)5205.38按以上公式計(jì)算天嬌城一批次市場(chǎng)對(duì)比均價(jià)5205.38元/平米。Page 34一梯九戶型35戶型編號(hào)6套數(shù)162單套建面57.4擬售均價(jià)5105單套總價(jià)293013總建面9