RF-TZ-ZY-01城市投資等級(jí)作業(yè)指引

1、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司城市投資等級(jí)評(píng)價(jià)作業(yè)指引文件編號(hào)RF-TZ-ZY-01版本/修訂A/0日期2013年8月1日第 PAGE 10頁 共 NUMPAGES 10頁艾城市傲投資等級(jí)背評(píng)價(jià)捌作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期骯作業(yè)岸指引皚目的靶推行城市決扒策與項(xiàng)目決礙策分離的兩擺階段決策準(zhǔn)案則，保證拜公司柏項(xiàng)目投資決耙策與柏公司敗戰(zhàn)略的匹配把性，避免投叭資隨意和投昂資方向模糊疤。適用范圍凹適用于爸目標(biāo)城市（安已進(jìn)入和擬搬進(jìn)入城市）翱的投資等級(jí)骯及優(yōu)先級(jí)評(píng)拌價(jià)拜。職責(zé)襖企業(yè)管理中辦心笆組織白建立城市等熬級(jí)評(píng)價(jià)體系按并對(duì)各城市骯投資等級(jí)進(jìn)氨行評(píng)價(jià)；擺根據(jù)考察信八息及評(píng)價(jià)等愛級(jí)，總結(jié)投矮資思路，并拔初

2、步擬定房靶地產(chǎn)投資策捌略，包括進(jìn)搬入?yún)^(qū)域、城盎市、片區(qū)等罷目標(biāo)區(qū)域研斑究信息，并艾牽頭、組織跋和協(xié)調(diào)各捌專業(yè)伴部門進(jìn)行目唉標(biāo)城市深入埃研究。哀銷售百策劃部唉熬負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)氨城市的房地壩產(chǎn)市場狀況哎持續(xù)跟蹤調(diào)胺研，形成目拜標(biāo)區(qū)域市場癌信息簡報(bào)。懊總工室/襖設(shè)計(jì)皚管理部 把負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)啊城市的產(chǎn)品啊持續(xù)跟蹤調(diào)暗研，進(jìn)行城罷市產(chǎn)品水平暗與競爭力分俺析，形成目阿標(biāo)區(qū)域產(chǎn)品按信息庫芭。核算部俺組織扳對(duì)目標(biāo)城市稗建安成本及唉配套費(fèi)用等敗信息持續(xù)跟啊蹤調(diào)研，形挨成目標(biāo)區(qū)域罷成本信息庫藹。靶關(guān)鍵白活動(dòng)描述靶城市投資等爸級(jí)評(píng)價(jià)體系愛：一、趨勢預(yù)測定量指標(biāo)預(yù)測主指標(biāo)1新開工面積/施工面積（若統(tǒng)計(jì)公報(bào)未全批露可只橫向比

3、較有批露的數(shù)據(jù)）2施工面積/銷售面積（若統(tǒng)計(jì)公報(bào)未全批露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）3施工面積/竣工面積（若統(tǒng)計(jì)公報(bào)未全批露可只橫向比較有批露的數(shù)據(jù)）4預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積（由于預(yù)售面積往往難以獲得，該比值僅適用于對(duì)城市內(nèi)某較小區(qū)域的研究）5房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額（若房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計(jì)公報(bào)有批露）6房價(jià)收入比（僅作不同城市橫向比較用）7新增住宅用地可建面積/商品住宅新開工面積（若新開工面積當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)公報(bào)有批露）8商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均價(jià)，且該比值僅作不同城市間橫向比較用）預(yù)測次指標(biāo)1商品住宅價(jià)格增幅/(人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額)增幅（若

4、可以得到今年及上一年全市商品住宅均價(jià)）2商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅均價(jià)）3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額（若統(tǒng)計(jì)公報(bào)、當(dāng)?shù)匮胄袌?bào)告公布該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)）二、趨勢預(yù)測定性指標(biāo)1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征（一、二、三產(chǎn)業(yè)比重）2民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（民營經(jīng)濟(jì)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率）3房地產(chǎn)開發(fā)水平（知名品牌開發(fā)商的數(shù)量等）4未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目5房地產(chǎn)政策導(dǎo)向（預(yù)售條件、地質(zhì)條件、規(guī)費(fèi)）6重大城市活動(dòng)（奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、城運(yùn)會(huì)等）7重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)三、運(yùn)作可行性指標(biāo)1市場規(guī)模城區(qū)常住人口城區(qū)人口密度GDP總量及增幅、城鎮(zhèn)居民人均收入（若擬在該城市開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目

5、，加入社會(huì)零售總額及人均消費(fèi)性支出）商品住宅年銷售量商品住宅年銷售額人均居住面積（若統(tǒng)計(jì)公報(bào)有公布）2產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢：招商引資量、進(jìn)出口貿(mào)易總額（經(jīng)濟(jì)外向性）、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及主要產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)值、知名企業(yè)。3土地機(jī)會(huì)（國土局未來幾年的推地計(jì)劃、土地市場競爭程度、地價(jià)水平）4政府配合效率凹企業(yè)管理中伴心牽頭暗組織制定城白市指標(biāo)評(píng)價(jià)斑體系及項(xiàng)目熬指標(biāo)評(píng)價(jià)體般系，為進(jìn)入頒城市及項(xiàng)目斑投資決策等岸工作提供依奧據(jù)。版城市投資等巴級(jí)評(píng)價(jià)體系澳，由拔企業(yè)管理中骯心胺負(fù)責(zé)完善和擺更新，財(cái)務(wù)芭中心、各邦區(qū)域皚、地區(qū)公司哎拓展部門及擺相關(guān)胺領(lǐng)導(dǎo)笆參與討論，版并報(bào)集團(tuán)領(lǐng)凹導(dǎo)完成審核跋審批俺。辦根據(jù)公司經(jīng)懊營規(guī)劃要求扒，用地發(fā)展

6、笆部/開發(fā)中罷心（部）負(fù)艾責(zé)對(duì)目標(biāo)區(qū)襖域城市進(jìn)行懊考察，收集般信息包括但壩不限于上述愛指標(biāo)，奧城市投資等版級(jí)評(píng)價(jià)采用綜合評(píng)價(jià)方扳式，即匯總奧上述數(shù)據(jù)、拔綜合分析后案得出評(píng)價(jià)等頒級(jí)擺。暗用地發(fā)展部懊/開發(fā)中心疤（部）根據(jù)版考察信息及霸評(píng)價(jià)等級(jí)，扮總結(jié)投資思笆路，并初步礙擬定房地產(chǎn)罷投資策略，哎包括進(jìn)入?yún)^(qū)唉域、城市、疤片區(qū)等目標(biāo)扳區(qū)域研究信俺息，通過集半團(tuán)投資分管岸領(lǐng)導(dǎo)審核確八認(rèn)后，由吧企業(yè)管理中巴心邦牽頭，組織耙建立城市研跋究小組，進(jìn)癌行目標(biāo)城市版深入研究，襖主要職能分?jǐn)[工如下：扮用地發(fā)展部熬/開發(fā)中心懊（部）負(fù)責(zé)頒對(duì)選定城市班發(fā)展、土地市場持續(xù)跟隘蹤調(diào)研，關(guān)邦注重點(diǎn)城市昂的城市發(fā)展艾、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

7、耙、規(guī)劃動(dòng)向啊、新區(qū)發(fā)展哀等宏觀層面班信息，土地耙市場信息，拔以及其他開哎發(fā)商拿地信疤息等。半銷售策劃部隘負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)敗城市的房地扮產(chǎn)市場狀況持續(xù)跟蹤調(diào)伴研，包括城哀市房地產(chǎn)整昂體發(fā)展?fàn)顩r白、片區(qū)市場盎狀況，產(chǎn)品八、價(jià)格、客唉戶等方面信哎息，以及重伴點(diǎn)項(xiàng)目跟蹤昂等，形成目版標(biāo)區(qū)域房地把產(chǎn)市場信息哀簡報(bào)，用地頒發(fā)展合同部把/用地發(fā)展把部/開發(fā)中柏心（部）提伴供協(xié)助。扒設(shè)計(jì)管理部安/總工室半負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)罷城市的產(chǎn)品佰持續(xù)跟蹤調(diào)霸研，進(jìn)行城背市產(chǎn)品水平胺與競爭力分芭析，形成目白標(biāo)城市熬產(chǎn)品信息庫爸，用地發(fā)展版合同部/用皚地發(fā)展部/俺開發(fā)中心（爸部）提供協(xié)把助。艾核算部扒責(zé)對(duì)目標(biāo)城澳市的土地成辦本、建安成

8、擺本及配套費(fèi)爸用等信息持吧續(xù)跟蹤調(diào)研霸，形成目標(biāo)斑城市成本信哀息庫，用地拔發(fā)展合同部癌/用地發(fā)展稗部/開發(fā)中半心（部）提阿供協(xié)助。芭目標(biāo)城市信澳息跟蹤、收靶集應(yīng)作為各挨職能部門的般日常工作繼奧續(xù)進(jìn)行，搬各城市投資板評(píng)價(jià)每年初吧必須集中更柏新一次，過礙程中可視情爸況每半年進(jìn)絆行調(diào)整，以白此為修正投巴資方向和土班地儲(chǔ)備規(guī)劃靶的依據(jù)，俺并對(duì)目標(biāo)城絆市的具體項(xiàng)鞍目可行性研佰究提供數(shù)據(jù)背支持，具體耙操作依照半項(xiàng)目拓展與論證管理流稗程的要求擺執(zhí)行。啊城市市場趨熬勢評(píng)價(jià)指標(biāo)阿新開工面積佰 / 施工霸面積敖指標(biāo)意義：八該指標(biāo)也稱愛開復(fù)工率，盎是重要的前辦瞻性指標(biāo)。辦新開工面積骯反映1到2盎年后的預(yù)售壩供應(yīng)量和

9、2半到3年后的按現(xiàn)房供應(yīng)量拔。新開工面積占施工面疤積比例的高絆低，反映了俺當(dāng)前市場運(yùn)案行狀況和房邦地產(chǎn)開發(fā)企版業(yè)對(duì)市場的搬預(yù)期。該比佰值的異常變案化，結(jié)合近叭年來新開工靶面積的增幅啊，可以預(yù)示罷下一年度施絆工面積/銷瓣售面積比值頒的變化趨勢班。20082009201020112012商品住宅新開工面積商品住宅施工面積新開工面積/施工面積叭施工面積 骯/ 銷售面隘積叭指標(biāo)意義：安施工面積反骯映了1到2哀年內(nèi)的期房絆和現(xiàn)房供應(yīng)耙量；施工面哀積/銷售面拔積比值的變啊化反映供求皚是否平衡發(fā)礙展，該指標(biāo)阿的異常變化能對(duì)下一年拜度的價(jià)格走擺勢起到一定啊預(yù)示性作用跋。20082009201020112012

10、商品住宅施工面積商品住宅銷售面積施工面積/銷售面積吧注：1.在愛此仍需提供哀主城區(qū)（或叭建成區(qū)）各哀年商品住宅啊銷售面積數(shù)扳據(jù)；辦2.在此需邦提供城市9奧0平米以下爸住宅各年施百工面積、銷啊售面積數(shù)據(jù)耙。翱施工面積 叭/ 竣工面疤積指標(biāo)意義：白施工面積/暗竣工面積比哎值的變化也瓣在一定程度礙上反映市場奧供求是否平背衡發(fā)展，從巴一個(gè)側(cè)面體氨現(xiàn)城市房地笆產(chǎn)開發(fā)周期案及房地產(chǎn)開襖發(fā)水平。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅竣工面積施工面積/竣工面積絆預(yù)售面積 埃/ 批準(zhǔn)預(yù)版售面積骯指標(biāo)意義：背即期消費(fèi)指矮標(biāo)，反映當(dāng)氨前商品住宅般預(yù)售情況，叭該指標(biāo)合理啊區(qū)域在0.安8-1，

11、在隘一般情況下八不應(yīng)大于1埃。 20082009201020112012商品住宅預(yù)售面積商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品住宅預(yù)售率壩房地產(chǎn)開發(fā)挨投資額 /爸 固定資產(chǎn)扒投資額案指標(biāo)意義：柏此項(xiàng)指標(biāo)是阿直接反映投柏資結(jié)構(gòu)是否跋合理及其變藹化趨勢的基八礎(chǔ)性指標(biāo)。20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額礙新增住宅用凹地可建面積爸 / 商品埃住宅新開工岸面積岸指標(biāo)意義：熬此項(xiàng)指標(biāo)是傲表明一、二辦級(jí)市場是否捌協(xié)調(diào)發(fā)展的壩重要指標(biāo)。般當(dāng)比值大于阿1時(shí)，提示半開發(fā)商手中按待開發(fā)土地癌數(shù)量增加。20082009201020112012新增住宅用地可建面積商

12、品住宅新開工面積比值骯商品住宅價(jià)芭格增幅 /拌 人均GD熬P增幅癌指標(biāo)意義：氨該指標(biāo)可以板作為工具之捌一判斷房價(jià)絆是否處在正氨常區(qū)間內(nèi)，絆房價(jià)上漲的佰空間的大小凹以及購房者爸價(jià)格承受能疤力的消長。艾一般而言，岸將實(shí)際利率佰值作為房價(jià)岸漲幅的下限啊，低于此值隘，房地產(chǎn)投傲資沒有效益拔；但是房價(jià)佰上漲也不能懊過快，通常扮情況下，房扒價(jià)的漲幅應(yīng)半與GDP的爸增幅或收入拔的增幅相接唉近。20082009201020112012商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價(jià)格增幅人均GDP增幅比值房價(jià)收入比罷指標(biāo)意義：把將某城市各熬個(gè)年度的房笆價(jià)收入比進(jìn)爸行縱向比較岸可以發(fā)現(xiàn)近板年來房價(jià)增敗長與收入增敖長的

13、匹配程柏度；將各城俺市的房價(jià)收翱入比進(jìn)行橫拔向比較可以班反映個(gè)城市氨的房價(jià)透支頒程度和未來礙增長空間的安相對(duì)大小。20082009201020112012房價(jià)收入比艾商品住宅價(jià)氨格增幅 /鞍 人均可支耙配收入增幅敖指標(biāo)意義：擺主要反映歷巴年來房價(jià)增百長與居民收擺入的增長是俺否匹配。20082009201020112012商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅價(jià)格增幅人均可支配收入增幅比值斑商品住宅價(jià)岸格增幅 /唉 （人均消氨費(fèi)支出人把均儲(chǔ)蓄余額板）增幅哀指標(biāo)意義：熬該指標(biāo)可以埃對(duì)板“按商品住宅價(jià)吧格增幅 /矮 人均可支瓣配收入增幅唉”拌這一指標(biāo)起啊到側(cè)面印證俺的作用。因扳為有些城市凹統(tǒng)計(jì)的人

14、均般可支配收入澳并不能很好唉地反映居民唉真實(shí)的經(jīng)濟(jì)搬實(shí)力，而人搬均消費(fèi)支出斑人均儲(chǔ)蓄拔余額能從側(cè)吧面印證居民扮的經(jīng)濟(jì)實(shí)力澳，因此用這翱一指標(biāo)來輔氨助判斷房價(jià)擺水平與居民跋收入水平是安否匹配。20082009201020112012商品住宅價(jià)格增幅（人均消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄余額）增幅比值澳房地產(chǎn)開發(fā)叭企業(yè)貸款余跋額 / 全爸社會(huì)企業(yè)貸礙款余額百指標(biāo)意義：靶該指標(biāo)是表罷明銀行資金艾具體投向的扮指標(biāo)，反映岸了房地產(chǎn)企頒業(yè)以及銀行翱對(duì)未來房地岸產(chǎn)市場發(fā)展埃的信心。如伴果該指標(biāo)過霸高，表示銀叭行資金大量拌投向房地產(chǎn)瓣市場，一方澳面會(huì)影響宏跋觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)百調(diào)發(fā)展，另昂一方面也會(huì)隘過度激發(fā)房岸地產(chǎn)企業(yè)的傲開發(fā)熱情

15、，罷盲目擴(kuò)大開辦發(fā)規(guī)模。20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額全社會(huì)企業(yè)貸款余額比值靶市場趨勢預(yù)矮測定性指標(biāo)壩產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特扒征矮及產(chǎn)業(yè)發(fā)展板趨勢柏主要介紹歷哎年三大產(chǎn)業(yè)疤所占比重，辦以及對(duì)當(dāng)?shù)匕?jīng)濟(jì)和居民吧收入產(chǎn)生重耙要影響的支拔柱產(chǎn)業(yè)/行安業(yè)的發(fā)展趨矮向。叭民營經(jīng)濟(jì)發(fā)鞍展?fàn)顩r骯主要指民營把經(jīng)濟(jì)對(duì)GD昂P的貢獻(xiàn)程般度。民營經(jīng)稗濟(jì)發(fā)展好的扳地方，個(gè)體凹私營企業(yè)主矮群體較大且氨支付能力較拜高，是中高把端住宅市場氨的潛在消費(fèi)扒群體。哎房地產(chǎn)發(fā)展胺水平扳包括產(chǎn)品開皚發(fā)水平、營拔銷水平、知芭名品牌開發(fā)靶商的數(shù)量及矮三級(jí)市場發(fā)百展情況等。瓣未來城市規(guī)白劃及重大建班設(shè)項(xiàng)目愛重點(diǎn)闡述城霸市重

16、大規(guī)劃柏以及該規(guī)劃跋對(duì)城市發(fā)展班的重大影響頒，同時(shí)要分昂析城市重大頒建設(shè)項(xiàng)目對(duì)襖房地產(chǎn)市場埃的影響。皚地方政策導(dǎo)翱向昂要說明該城邦市的項(xiàng)目預(yù)伴售條件、房案地產(chǎn)市場管板理方面的相爸關(guān)稅費(fèi)，以斑及該城市的佰各種招商引襖資的優(yōu)惠政翱策。藹重大城市活安動(dòng)隘包括是否承頒辦大型會(huì)展半、活動(dòng)等，奧如奧運(yùn)會(huì)、罷世博會(huì)、亞傲運(yùn)會(huì)、城運(yùn)壩會(huì)等，有無俺城市特色的芭旅游節(jié)之類傲的盛會(huì)情況俺。叭城市集聚效叭應(yīng)及重大經(jīng)佰濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)百分析城市對(duì)辦人口和外地稗住宅購買力叭的集聚現(xiàn)狀邦和這種效應(yīng)奧的發(fā)展趨勢斑，分析影響佰一個(gè)城市的鞍重大發(fā)展機(jī)拜會(huì)。主要通把過對(duì)供給、爸需求以及這藹兩者的匹配罷狀況的分析瓣實(shí)現(xiàn)對(duì)特定敗城市宏觀市挨

17、場的把握和半判斷。擺運(yùn)作可行性隘指標(biāo)俺城區(qū)面積唉、主城區(qū)（凹或建成區(qū)）盎面積懊（連續(xù)5年皚）愛城區(qū)面積指案以啊“氨區(qū)疤”愛為行政單位邦的土地面積吧之和；叭主城區(qū)（或暗建成區(qū)）面罷積指依據(jù)各壩城市實(shí)際情芭況、體現(xiàn)城癌市居民生活罷、消費(fèi)心理哎的傳統(tǒng)意義礙的城市行政暗單位土地面瓣積之和。20082009201020112012城區(qū)面積主城區(qū)面積城區(qū)面積增幅主城區(qū)面積增幅柏常住人口背（連續(xù)5年頒）捌分別給出全拌市常住人口礙和市區(qū)常住瓣人口20082009201020112012全市常住人口全市流動(dòng)人口市區(qū)常住人口全區(qū)流動(dòng)人口全市增幅市區(qū)增幅懊根據(jù)以上數(shù)頒據(jù)計(jì)算城區(qū)襖人口密度。百同時(shí)需提供吧主城區(qū)（或傲

18、建成區(qū)）各稗行政單位人疤口密度。安GDP、人懊均GDP柏（連續(xù)5年把）20082009201020112012GDP人均GDP增幅挨必要時(shí)需盡暗量提供主城叭區(qū)（或建成佰區(qū)）人均GDP指標(biāo)。哎商品住宅年扮銷售面積把（連續(xù)5年按）20082009201020112012商品住宅年銷售面積主城區(qū)（或建成區(qū)）住宅年銷售面積增幅90平米以下商品住宅銷售面積占整個(gè)銷售面積比例唉商品住宅年斑銷售額芭、銷售均價(jià)岸（連續(xù)5年唉）20082009201020112012商品住宅年銷售額商品住宅銷售均價(jià)主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅銷售均價(jià)增幅土地機(jī)會(huì)鞍一級(jí)市場：拜 吧包括至少俺2氨年當(dāng)?shù)貒涟蘧帜甓韧频匕逃?jì)劃、土地傲市場競爭程稗度、地價(jià)水笆平等（住宅芭用地）。要敗重點(diǎn)關(guān)注、霸說明政府推阿地計(jì)劃中7哎0%的