某商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告課件

1、世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告2022/7/17世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告總體規(guī)劃規(guī)模配比、各物業(yè)關(guān)系（價(jià)值實(shí)現(xiàn)、開發(fā)分期）業(yè)態(tài)（功能）空間不同業(yè)態(tài)之間的關(guān)系、位置、面積、建筑要求（層高、柱距、承重、交通、水電暖通、排污）、營(yíng)業(yè)與輔助空間關(guān)系交通關(guān)系城市交通與項(xiàng)目、人與車、內(nèi)與外、垂直與平面、主力店與非主力店、不同業(yè)態(tài)功能（同營(yíng)業(yè)時(shí)間、不同營(yíng)業(yè)時(shí)間）商業(yè)氛圍（感覺體驗(yàn)）建筑、園林景觀、標(biāo)示廣告、廣場(chǎng)、出入口、門庭（中庭）、可視度、過道、店鋪形象顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)

2、品規(guī)劃建議報(bào)告本項(xiàng)目位于東營(yíng)市東城市區(qū)核心位置，傳統(tǒng)膠州路商圈內(nèi)本項(xiàng)目位于東城核心位置，步行10分鐘可達(dá)市政府本項(xiàng)目至西城濟(jì)南路商業(yè)區(qū)的交通距離約20公里，私家車行使需20-30分，公交車運(yùn)行近一小時(shí)西 城東 城商河路濟(jì)南路廬山路西四路西三路西二路市政府項(xiàng)目屬性界定本案世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告序號(hào)商場(chǎng)名稱面積商業(yè)形態(tài)1眾城商場(chǎng)6000平商場(chǎng)2金座商城3000平商城3天瑞商廈5000平商城4時(shí)代家具城2000平專業(yè)市場(chǎng)5工業(yè)品市場(chǎng)大棚2500平集貿(mào)大棚6工業(yè)品市場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)街8000平商業(yè)街7南部商業(yè)街3200平商業(yè)街8沿街商鋪6000平沿街商鋪總計(jì)約3萬平1234567膠州路8

3、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：服裝鞋帽占比約40%、小商品占比約15%； 餐飲、娛樂缺乏本項(xiàng)目所在的膠州路是東城核心傳統(tǒng)商圈，以中低端服裝、小商品為主，是目前東城人氣相對(duì)最旺的商業(yè)區(qū)本案世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告項(xiàng)目目標(biāo)和限制條件 盡快規(guī)劃建設(shè)并投入運(yùn)營(yíng)，提高區(qū)域城市形象，通過本項(xiàng)目進(jìn)一步提升與政府良好的合作關(guān)系；通過從市場(chǎng)角度對(duì)商業(yè)進(jìn)行定位，順利實(shí)現(xiàn)物業(yè)變現(xiàn)，并在未來實(shí)現(xiàn)商業(yè)良好的經(jīng)營(yíng)； 項(xiàng)目所在東城區(qū)商業(yè)氛圍不濃，消費(fèi)外溢至西城的現(xiàn)象明顯；東城新建商業(yè)物業(yè)規(guī)模巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求。 項(xiàng)目規(guī)劃有要求嚴(yán)苛的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和回遷物業(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃有很大的影響。項(xiàng)目目標(biāo)現(xiàn)狀與約束條件項(xiàng)目核心問題世聯(lián)山

4、東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告項(xiàng)目核心問題1. 如何從商業(yè)內(nèi)在規(guī)律的角度出發(fā)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求適宜的商業(yè)形態(tài)，建立項(xiàng)目持續(xù)長(zhǎng)久的商業(yè)價(jià)值2. 如何通過業(yè)態(tài)規(guī)劃、物業(yè)功能空間設(shè)計(jì)，解決農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和回遷物業(yè)的影響問題，最大化的實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略以區(qū)域及東城中端、中低端生活消費(fèi)需求為核心目標(biāo)市場(chǎng)；以提升商圈、完善業(yè)態(tài)，滿足目標(biāo)消費(fèi)者日常生活需求為原則，打造生活型區(qū)域商業(yè)中心；避免直接競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)行差異化定位，針對(duì)東城其他商圈多定位中高端、出現(xiàn)大規(guī)模服飾小商品城這一中低業(yè)態(tài)的可能性較小，充分發(fā)揮農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)，以較大的規(guī)模、良好的環(huán)境、極其

5、豐富的商品、較低的價(jià)格打造東營(yíng)市區(qū)第一的服飾小商品城。世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目各類型業(yè)態(tài)角色定位及發(fā)展策略業(yè)態(tài)角色定位發(fā)展策略要點(diǎn)服飾、小商品主題業(yè)態(tài)、盈利核心良好的商場(chǎng)環(huán)境、分散的經(jīng)營(yíng)模式規(guī)模優(yōu)勢(shì)，極豐富的商品種類、較低的價(jià)格與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成協(xié)同效應(yīng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)吸引區(qū)域人流的“磁極”內(nèi)容豐富化、環(huán)境高檔化、管理正規(guī)化，部分實(shí)現(xiàn)百貨、超市功能餐飲配套業(yè)態(tài)風(fēng)味小吃，以滿足消費(fèi)者購物過程中的餐飲需求為目標(biāo)休閑娛樂完善區(qū)域商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)小規(guī)模、精品化，以滿足區(qū)域居民休閑娛樂需求為目標(biāo)世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告商業(yè)形象定位鑫都生活廣場(chǎng)規(guī)模大 商品多 環(huán)境

6、好 價(jià)格低世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告樓層業(yè)態(tài)5家居用品、布藝、配飾、布料，餐飲、網(wǎng)吧、游戲廳、臺(tái)球4服裝服飾3鞋、箱包、工藝品、玩具、童裝2日用小百貨、小家電、日化、文化用品、季節(jié)貨（日雜部分放在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）1農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、臨街商鋪-1農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、車庫業(yè)態(tài)定位 世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告規(guī)劃指標(biāo)與規(guī)劃要求1. 總建面不小于6000平的農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括蔬菜、水產(chǎn)、肉蛋等；2、回遷安置總面積4360平米（6個(gè)產(chǎn)權(quán)單位），全部布置在建筑平面外圍；樓層、朝向、出入口要求嚴(yán)格；3、不得建設(shè)賓館、寫字樓、建面500平米以上超市。用地面積：12468平米容積率：不大于2

7、.5 建筑密度：不大于55%建筑高度：不大于24米規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃要求（關(guān)鍵）：項(xiàng)目規(guī)劃條件世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告回遷商戶具體要求朝向一層二層三層四層合計(jì)膠州路317.5317.52502501135南環(huán)路2002006906901780東環(huán)路 551.5551.560601223北環(huán)路11111100222總計(jì)11801180100010004360朝向業(yè)主一層二層三層四層合計(jì)膠州路朱振發(fā)227.5227.5455工商局909040.3540.35260.7南環(huán)路市府辦234.715234.715469.43東環(huán)路 糧店492492984北環(huán)路凌志50.550.5101分樓

8、層、分朝向回遷商戶面積要求統(tǒng)計(jì)已簽約回遷戶統(tǒng)計(jì)注：市府辦回遷房屋中需包含建面為2575平的商品房17套；其他朝向的12層需分割出建面不超過85平的商品房不少于6套；各回遷戶需設(shè)置外向獨(dú)立出入口一、二層三、四層回遷安置初排示意世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告膠州路是東城南北向交通要道，公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)；人流、車流相對(duì)較大，現(xiàn)狀地上停車位有限，對(duì)私家車出行消費(fèi)者有一定影響項(xiàng)目周邊有13條公交線路，連接?xùn)|城各主要街道和已建小區(qū)兩車道的膠州路是東城南北向交通要道，人流、車流均相對(duì)較大目前地塊附近停車場(chǎng)地十分有限，對(duì)私家車出行消費(fèi)者有一定影響現(xiàn)狀社區(qū)道路規(guī)劃道路世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建

9、議報(bào)告項(xiàng)目空間規(guī)劃一般商場(chǎng)首層層高不低于5.4米，其他樓層層高4.8米，最低不宜低于4.5米?；诒卷?xiàng)目功能空間特殊性及規(guī)劃限高，建議各樓層層高為：B1、F1：4.8米F2 - F5: 4.5米世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告地下車庫（約4000 ）卸貨區(qū)肉類（500）禽蛋類（400）糧油、豆制品（300）糧油、豆制品（300）水產(chǎn)品（400）衛(wèi)生間物業(yè)管理（50）半成品間（100）活禽宰殺（80）倉庫（100）垃圾收集點(diǎn)（約400）功能品類規(guī)模()農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（2300 ）肉類500水產(chǎn)品400禽蛋類400糧油、豆制品600倉庫100配套用房半成品間(100)、活禽宰殺(80)、物業(yè)管

10、理(50)、垃圾收集點(diǎn)、衛(wèi)生間車庫 4000 車庫隔間攤位配套用房（活禽宰殺間）隔間面積以20-30 為主攤位面積以3-5為主地下一層平面示意地下一層空間規(guī)劃示意圖世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告蔬菜區(qū)（1600 ）果品（200 ）音像、藥店等（300 ）熟食、果品（各100 ）熟食/果品（200/100 ）副食品（400）配套用房倉庫（250200）臨街商鋪（回遷房）（1000）臨街商鋪（回遷房）（1000）日雜百貨、便民設(shè)施區(qū)（800 ）層數(shù)品類規(guī)模()農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)4000 、配套用房約250 ）蔬菜1600果品400日雜百貨800音像、藥店等300熟食300副食品400倉庫200配

11、套用房工商管理(50)、檢測(cè)房(30)、投訴室（30）、凈菜間（80）、垃圾收集點(diǎn)臨街商鋪（回遷房）2000 柜臺(tái)區(qū)攤位區(qū)隔間臨街商鋪除滿足回遷要求外，臨街商鋪四面滿布，盡量作大，以盡可能實(shí)現(xiàn)首層價(jià)值，補(bǔ)缺中間價(jià)值損失中核部分全封閉，為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)四面滿布臨街商鋪，易于根據(jù)回遷房布置，解決垂直交通隔間面積控制在20-30 ，攤位面積控制在3-5，柜臺(tái)面積控制在5-10。一層平面示意地上一層空間規(guī)劃示意圖世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告60690250二層平面示意地上二層及三、四層空間規(guī)劃示意圖周邊鋪位以20 為劃鋪基數(shù)；中心區(qū)鋪位以5-10為劃鋪基數(shù)。周邊商鋪11149259.5317.

12、5200中心區(qū)鋪位三、四層平面示意世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告地上五層空間規(guī)劃示意圖風(fēng)味美食（1000 ）網(wǎng)吧、游戲廳、臺(tái)球（1500 ）家居用品、布藝、配飾、布料（3700 ）五層平面示意垂直交通考慮休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需要。世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告外部平面交通示意圖廣場(chǎng)出入口設(shè)置在東西兩向中部農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出入口設(shè)置在東西兩向中部車庫出入口設(shè)置沿西環(huán)路一側(cè)商場(chǎng)出入口農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出入口農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出入口車庫入口車庫出口商場(chǎng)出入口平面交通建議世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告內(nèi)部平面交通示意圖（動(dòng)線）盡量整齊的分布商鋪區(qū)域，使消費(fèi)者根據(jù)指示圖和通道標(biāo)志能夠很容易到達(dá)各鋪位

13、；沿封閉式鋪位和扶梯位置設(shè)置商場(chǎng)主通道，主通道寬度3-3.5米；個(gè)商鋪區(qū)域之間設(shè)置次通道，次通道寬度2米。60690250標(biāo)準(zhǔn)層平面示意世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告案例借鑒北京六佰本項(xiàng)目概況地理位置：望京廣順北大街技術(shù)指標(biāo)：占地面積35159平米，總建面10萬平米建筑形式：獨(dú)體商業(yè)街（南北兩棟）建筑層數(shù)：地上四層，地下三層（地下二層和三層為停車場(chǎng)）商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、零售、娛樂、俱樂部推廣形象：望京隨便消費(fèi)區(qū)效果圖南區(qū)北區(qū)垂直交通建議世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告“雙首層”的垂直交通設(shè)計(jì)使消費(fèi)者可以從大街上直接進(jìn)入兩層，這兩層就全都變成了首層，增加了整體商業(yè)價(jià)值進(jìn)入地上一

14、層進(jìn)入地上二層在一層臨街位置設(shè)置“雙首層”入口。消費(fèi)者可以從入口直接進(jìn)入一層，也可通過扶梯進(jìn)入二層購物，這樣對(duì)消費(fèi)者來說，二層也變成了首層，增加了二層的進(jìn)入性，提升了其商業(yè)價(jià)值。世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告從首層進(jìn)入二層的方案一外部進(jìn)入由室外直接通過室外大臺(tái)階進(jìn)入二層服飾廣場(chǎng)入口二層平面示意服飾廣場(chǎng)入口回遷商鋪服飾廣場(chǎng)中庭上海百聯(lián)西郊購物中心上海百聯(lián)西郊購物中心世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告入口處形成精品展示廳或小型的休憩空間展廳后部墻體封閉，與中部集貿(mào)市場(chǎng)空間完全區(qū)隔回遷商鋪集貿(mào)市場(chǎng)鑫都商鋪集貿(mào)市場(chǎng)入口集貿(mào)市場(chǎng)入口一層平面示意服飾廣場(chǎng)入口上海南京路新世界商城扶梯空間

15、天津紅星美凱龍家具裝飾廣場(chǎng)扶梯空間服飾廣場(chǎng)入口從首層進(jìn)入二層的方案二內(nèi)部進(jìn)入臺(tái)灣高雄夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告內(nèi)部垂直交通11149259.5317.520011149259.5317.5200柜臺(tái)區(qū)攤位區(qū)隔間臨街商鋪 一層平面示意二層平面示意1： 樓梯，一層到地下一層2： 自動(dòng)扶梯，二層到五層3： 電梯，二層到五層4： 景觀電梯，二層到六層（夜晚直達(dá)五層休閑娛樂區(qū)）5： 樓梯，二層到五層6： 樓梯，二層到五層扶梯、電梯、電梯間樓梯均設(shè)計(jì)為地下一層到地上五層，根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行限制性運(yùn)行；在以上基礎(chǔ)上考慮滿足人流、消防等需要增加步行樓梯。世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)

16、劃建議報(bào)告外立面設(shè)計(jì)準(zhǔn)則：與定位檔次結(jié)合?？紤]商場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群不同的感觀心理需求，以及商場(chǎng)定位高低。與商場(chǎng)特色結(jié)合。考慮商場(chǎng)特色、內(nèi)部設(shè)計(jì)。與區(qū)域環(huán)境結(jié)合。考慮區(qū)域的地形地勢(shì)、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等。 外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，色彩以銀灰等淺色系為主立面風(fēng)格建議世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告主入口是本項(xiàng)目重點(diǎn)，采用昭示性強(qiáng)、特色鮮明的入口實(shí)現(xiàn)人流引導(dǎo)出入口明確、昭示性強(qiáng)商業(yè)入口處重點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過邊界、路徑、中心、標(biāo)志等的設(shè)計(jì)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的個(gè)性魅力昭示性強(qiáng)、特色鮮明的入口，減少人們對(duì)建筑二層為商業(yè)首層在心理上的不便利感主入口前設(shè)置小的廣場(chǎng)空間，蓄積人流，給消費(fèi)者心理緩沖地帶小的前廣場(chǎng)

17、世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告霓虹廣告極大的影響著商場(chǎng)的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動(dòng)式蓬帳式遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。中距離確認(rèn)：200米外，外墻大型店標(biāo)。近距離確認(rèn)：50米外，商場(chǎng)入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告視野角度直接影響廣告效應(yīng)，一層以櫥窗、門臉式為主，二層以上以墻面式、懸掛式為主廣告位置視距文字高度一層部分（4米以下）20米以下8cm二層以上（4-10m)50米以下10cm以上世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告景觀中庭提升商場(chǎng)價(jià)值，彌補(bǔ)進(jìn)深太長(zhǎng)導(dǎo)致的價(jià)值貶損中庭

18、設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：豐富空間層次，強(qiáng)化商業(yè)氛圍形成交通樞紐，組織空間秩序營(yíng)造綠色景觀，形成舒適空間宣傳企業(yè)品牌，美化商場(chǎng)形象沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間內(nèi)部環(huán)境建議休憩空間世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告營(yíng)造室外感，增強(qiáng)各層商鋪之間的視線聯(lián)系底層景觀商場(chǎng)的中央可以適當(dāng)挑空，頂層采天光，增強(qiáng)室外感，同時(shí)增加各樓層之間商鋪的可視性。世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告外立面公建感強(qiáng)、商業(yè)感弱。 規(guī)劃評(píng)價(jià)（第二輪）廣告位小。 入口及立面內(nèi)凹沒必要。 外立面玻璃飾墻太多。 世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品

19、規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告最終規(guī)劃世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告鄭州橄欖城商業(yè)項(xiàng)目世聯(lián)山東東營(yíng)膠州

20、路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告三環(huán)路快速環(huán)路中心區(qū)鄭東新區(qū)約20分鐘約20分鐘項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于城市南三環(huán)，道路通達(dá)性較好，車行至市中心約20-30分鐘南三環(huán)馮莊路橄欖城啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目位于馮莊路與南三環(huán)交匯處的東南位置，緊鄰南三環(huán)和馮莊路，昭示性好；是百萬平米住宅項(xiàng)目橄欖城中的一部分；地塊位于南區(qū)主要批發(fā)、物流市場(chǎng)群中心位置，輻射面廣，有利于提高項(xiàng)目影響力；項(xiàng)目北側(cè)與老城區(qū)相鄰，距離市中心及新區(qū)中心均約20分鐘車程，與城區(qū)發(fā)展核心區(qū)域聯(lián)系較為緊密；至新鄭約30分鐘車程；至新密約40分鐘車程，與新鄭及新密市的距離較近，對(duì)其有一定的向心吸引力。世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告一期 在售三期 09

21、年四期 10年二期 在售回遷安置區(qū)，3500戶，08年底交房本項(xiàng)目天擎花園，650戶，09年經(jīng)適房約1500戶09年待開發(fā)地塊第十三中學(xué)儲(chǔ)備用地儲(chǔ)備用地待開發(fā)（安置房）醫(yī)療用地黃河科技大學(xué)小學(xué)2008年一期/首期推出564套；回遷安置區(qū)入住，共約3500戶二期/首期推出280套；2009年一期，后續(xù)約300套左右天擎花園開發(fā)二期，后續(xù)約1000套左右經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)三期上市，約1500套2010年四期（亞新），約400套。南三環(huán)石柱路馮莊路佛崗東路待開發(fā)地塊項(xiàng)目整體概況及開發(fā)進(jìn)程本項(xiàng)目屬于橄欖城項(xiàng)目的商業(yè)配套區(qū)，目前橄欖城項(xiàng)目處于一二期銷售階段橄欖城項(xiàng)目為佛崗城中村改造項(xiàng)目，總規(guī)模近百萬平米，未

22、來總?cè)丝趯⑦_(dá)3-5萬人；目前處于一二期（南三環(huán)北側(cè)）銷售階段，一期計(jì)劃09年10月入??；南三環(huán)南側(cè)的回遷安置區(qū)已基本開發(fā)完畢，08年底入住。世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告地塊內(nèi)無地上物，屬空地狀態(tài)，周邊道路、住宅等在建工程較多項(xiàng)目四至： 北：南三環(huán) 西：馮莊路 南：佛崗村回遷小區(qū) 東：金橋機(jī)械租賃公司地塊現(xiàn)狀南三環(huán)馮莊路啟動(dòng)區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀馮莊路建設(shè)中南三環(huán)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)地塊現(xiàn)狀檢察院家屬院佛崗村回遷小區(qū)地塊現(xiàn)狀：已拆遷完成，屬空地狀態(tài)，建設(shè)棄土較多世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告南三環(huán)已建成通車，馮莊路年底通車，未來交通便利，目前區(qū)域公共交通線路較少36路(火車站鄭州摩托電動(dòng)車物

23、流港)111路(南環(huán)路新鄭路站醫(yī)學(xué)院)215路(佛崗村公交站北環(huán)路豐慶路站)81路(佛崗村火車站)項(xiàng)目周邊公交線路較少,可直達(dá)火車站,醫(yī)學(xué)院,北環(huán)路慶豐路站南三環(huán)馮莊路本項(xiàng)目北面緊臨南三環(huán)，為市主干路，道路情況較好，車流量不大；馮莊路是一條新的政府規(guī)劃路，其正在施工建設(shè)中，2008年底通車，南起佛岡東路，北至航海路，連通航海路與南三環(huán)。交通環(huán)境世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告本項(xiàng)目由商業(yè)與住宅兩個(gè)地塊組成，其中商業(yè)地塊建筑面積約8.1萬平米，住宅約4.4萬平米占地面積：32372平米容積率：2.5建筑面積：80930.01平米建筑密度：40%商業(yè)地塊指標(biāo)住宅地塊指標(biāo)占地面積：1771

24、8.58平米容積率：2.5建筑面積：44296.45平米建筑密度：25%綠化帶南三環(huán)70m月光路20m15m商業(yè)用地住宅用地寒山東路50m馮莊路25m鄭州市市政工程管理管理處項(xiàng)目指標(biāo)世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告項(xiàng)目目標(biāo)和限制條件商業(yè)開發(fā)提升區(qū)域價(jià)值，促進(jìn)住宅價(jià)值實(shí)現(xiàn)商業(yè)實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營(yíng)開發(fā)收益最大化 區(qū)域居住密度低，商業(yè)氛圍差，短期內(nèi)難以改變 項(xiàng)目屬于綜合性項(xiàng)目，有住宅等產(chǎn)品項(xiàng)目目標(biāo)現(xiàn)狀與約束條件世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告項(xiàng)目核心問題1. 城市邊緣區(qū)大規(guī)模商業(yè)如何成功開發(fā)、運(yùn)營(yíng)？2. 商業(yè)價(jià)值如何注入住宅等其他產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)效益最大化？世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃

25、建議報(bào)告橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況未來橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達(dá)到13萬平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中編號(hào)地塊商業(yè)面積(平米)1A-2-012006.00 2A-3-0121616.00 3A-4-014753.00 4B-2-041263.00 5B-4-01/0211072.00 6B-9-032692.00 7B-11-01/0229678.20 8B-11-04(檢察院)7215.00 9B-8-025831.29 10C-3-0122418.00 11C-3-045324.00 12C-4-0115913.24 合計(jì)129781.73213459116107812本項(xiàng)目本項(xiàng)目規(guī)模：80930平

26、米世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告“整合商業(yè)模式”滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)服務(wù)整合商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)商品、服務(wù)和地理位置的互補(bǔ)方便用戶消費(fèi)行為日常生活型消費(fèi)及服務(wù)為主核心功能區(qū)，核心磁力業(yè)態(tài)整合多種業(yè)態(tài)、 經(jīng)營(yíng)范圍組合各商業(yè)設(shè)施合理布局消費(fèi)者需求發(fā)展模型過去現(xiàn)在未來(本項(xiàng)目)目的：購物目的：休閑目的：一站式要求：豐富的產(chǎn)品品類產(chǎn)品搭配良好的購物環(huán)境方便的購買地點(diǎn)合理的的價(jià)格選購方便時(shí)間快捷氛圍店面聲譽(yù)要求：業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)范圍的組合休閑空間和氛圍要求：減少空間轉(zhuǎn)移和時(shí)間成本，對(duì)于一站式個(gè)人日常消費(fèi)的需求橄欖城商業(yè)整體思考世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告“整合商業(yè)模式”業(yè)態(tài)整合，以購物中心

27、、超市、品牌折扣店為核心磁力業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)社區(qū)商業(yè)小型便利店休閑娛樂餐飲家居、電器品牌折扣店大型超市購物中心購物中心、大型超市和品牌折扣店作為核心磁力業(yè)態(tài)，超市帶來大量客流，充實(shí)購物中心客源，形成商業(yè)氛圍；同時(shí)發(fā)展小型便利店和社區(qū)商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了多業(yè)態(tài)互補(bǔ)、品牌良性循環(huán)發(fā)展。 購物中心、超市小型便利店、社區(qū)商業(yè)購物中心品牌折扣店家居、電器大型超市小型便利店社區(qū)商業(yè)中檔中低檔大眾化橄欖城商業(yè)整體思考世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系Lifestyle Center（體驗(yàn)式生活中心）核心主力店+1-2家次主力店（電器、軟飾等）；大型超市；餐飲

28、、休閑娛樂(商務(wù)會(huì)館)。鄰里中心次主力店(家居建材、電器IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài))；一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等，10號(hào)地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容SPA等設(shè)施）。學(xué)府商業(yè)針對(duì)學(xué)生群體消費(fèi)，時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等。社區(qū)商業(yè)社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)；周邊500米居民的日常消費(fèi)。Lifestyle Center鄰里中心：次主力店如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店如：特色餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：如：時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、IT數(shù)碼、書店等橄欖城商業(yè)整體思考世聯(lián)山東東營(yíng)膠州

29、路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告通過區(qū)域內(nèi)部環(huán)境、專業(yè)市場(chǎng)以及業(yè)態(tài)創(chuàng)新三個(gè)層面來判定核心主力商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考區(qū)域補(bǔ)缺：滿足區(qū)域消費(fèi)者需求；填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白；實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)升級(jí)。業(yè)態(tài)選擇說明Living Mall綜合性生活中心，滿足區(qū)域居民消費(fèi)需求，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)升級(jí)建材家居利用地緣優(yōu)勢(shì)，填補(bǔ)區(qū)域空白，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及操作難度較大；軟飾類專業(yè)店（如宜家、特力屋等）有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。鞋城/服裝存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)，京廣路括寬，原鞋城面臨拆遷；另一方面中陸項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力大。玩具城填補(bǔ)玩具專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不足，參考北京國際玩具城酒店用品市場(chǎng)酒店用品市場(chǎng)空白，參考北京經(jīng)開萬佳酒店用品市場(chǎng)品牌折

30、扣店（OUTLETS）創(chuàng)新業(yè)態(tài)，對(duì)消費(fèi)者吸引力較強(qiáng)；但操作難點(diǎn)主要在于渠道建設(shè)與維護(hù)；（OUTLETS參考案例見附件）專業(yè)市場(chǎng)：區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)升級(jí)/改造的機(jī)會(huì);城市層面細(xì)分專業(yè)市場(chǎng)存在空白或發(fā)展不足。（專業(yè)市場(chǎng)選擇說明見附件）業(yè)態(tài)創(chuàng)新：世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告本項(xiàng)目的角色與發(fā)展方向Lifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的核心功能區(qū)；區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)；帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升；與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。Lifestyle Center本項(xiàng)目發(fā)展方向建議方向1：Living Mall大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會(huì)

31、所）方向2：品牌折扣店(OUTLETS)大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考專業(yè)市場(chǎng)大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）方向3：世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告Living Mall+超市+餐飲+休閑娛樂商業(yè)業(yè)態(tài)定位Living MAll超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）定位：中檔偏低，同時(shí)優(yōu)化形象、購物環(huán)境及商業(yè)管理等商業(yè)功能：滿足區(qū)域消費(fèi)者需求，實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)升級(jí)定位：品牌連鎖超市商業(yè)功能：核心磁力商業(yè)，帶動(dòng)整體商業(yè)發(fā)展定位：特色餐飲街競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：特色風(fēng)情、合理規(guī)劃、商戶品質(zhì)（全國連鎖商家）定位：以洗浴休閑、大型餐飲為核心功能的商務(wù)會(huì)所競(jìng)爭(zhēng)

32、優(yōu)勢(shì)：填補(bǔ)區(qū)域空白，有效吸引目的地型消費(fèi)Lifestyle CenterLifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的核心功能區(qū)；區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)；帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升；與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告規(guī)劃指標(biāo)114.924 m245.591 m本項(xiàng)目商業(yè)地塊項(xiàng)目規(guī)劃條件總用地面積：32372m總建筑面積：80930.01m容積率：2.5建筑密度：40%車位：324世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街MallLOFT公寓酒店式公寓滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)的前提下，

33、合理規(guī)劃布局，使地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化規(guī)劃布局建議層數(shù)單層面積總面積Mall地上5層6000左右30000獨(dú)立商業(yè)超市地上3層400010000-12000商務(wù)會(huì)館地上4-6層25008000-10000餐飲街地上2層（局部3層）商業(yè)街區(qū)形式8000商業(yè)總規(guī)模58000-60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米 LOFT公寓：12000-13000平米21000-23000總計(jì)80930綠化景觀停車場(chǎng)規(guī)劃布局示意圖世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告Mall超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街人流動(dòng)線與車行動(dòng)線相分隔，盡量不出現(xiàn)人車動(dòng)線的沖突車行交通主要在項(xiàng)目外圍區(qū)域，車輛出入口

34、設(shè)置在商業(yè)區(qū)東部，車輛從城南三環(huán)主干道進(jìn)入項(xiàng)目停車場(chǎng)；人流動(dòng)線主要為各商業(yè)設(shè)施周邊，與車行道路相分隔，盡量實(shí)現(xiàn)人車分流。停車位設(shè)置：集中停車場(chǎng)可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)?？扇菁{100-150輛車；馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位200余位。車行流線人行流線停車及交通體系世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告Mall超市商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街園林景觀景觀體系建議一心、三帶、多點(diǎn)園林景觀體系在地塊中部設(shè)置小型廣場(chǎng)，形象突出，具有昭示性，提升項(xiàng)目的整體形象和檔次，起到人流聚集的功能餐業(yè)街景觀帶：利用餐飲街入口和街內(nèi)一條景觀主軸的打造，突出餐飲街休閑、時(shí)尚、舒適的特色風(fēng)情停車場(chǎng)中

35、內(nèi)可增添一些點(diǎn)式綠植，從細(xì)節(jié)景觀 提升本項(xiàng)目整體形象和環(huán)境。中心景觀主景觀帶點(diǎn)式景觀公寓景觀帶：利用綠化帶 把公寓和停車場(chǎng)、商業(yè)隔離， 提高公寓價(jià)值；利用商業(yè)裙樓樓頂營(yíng)造平臺(tái)花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能臨街景觀帶：利用硬植廣場(chǎng)、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時(shí)尚、優(yōu)雅的購物環(huán)境臨街景觀帶餐飲街景觀帶中心景觀點(diǎn)式景觀公寓景觀帶世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告中心景觀設(shè)置造型美觀的噴泉或綠植廣場(chǎng)，體現(xiàn)昭示性，提升項(xiàng)目的整體形象和檔次，營(yíng)造活力氛圍，聚集人流中心景觀帶設(shè)置在昭示性較好的馮莊路入口處；利用文字噴泉、標(biāo)志噴泉、時(shí)鐘噴泉等昭示性較強(qiáng)的造型和設(shè)計(jì)，突出本項(xiàng)目形象，聚集人流

36、。園林景觀體系中心景觀中心景觀世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告臨街景觀帶設(shè)置于南三環(huán)、馮莊路沿線，營(yíng)造休閑、時(shí)尚的整體商業(yè)氛圍臨街景觀帶：在南三環(huán)、馮莊路的臨街面設(shè)置綠植和情趣小品;在其交匯處可設(shè)計(jì)硬植廣場(chǎng)作為一個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，打造休閑、時(shí)尚的整體商業(yè)氛圍。園林景觀體系臨街景觀帶臨街景觀帶世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告餐飲街景觀帶利用雕塑、綠植和情趣小品，體現(xiàn)休閑、時(shí)尚的特色風(fēng)情利用雕塑、綠植和情趣小品，建立特色形象；街內(nèi)利用綠植和情趣小品打造一條景觀主軸，突出餐飲街休閑、時(shí)尚的特色風(fēng)情。園林景觀體系餐飲街景觀帶餐飲街街景觀帶世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告公寓景觀

37、帶利用綠化帶、屋頂花園，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值公寓屋頂花園利用綠化帶 把公寓和停車場(chǎng)的車流、商業(yè)喧鬧的氣氛隔離，為公寓客戶提供良好的居住環(huán)境， 提高公寓價(jià)值。園林景觀體系公寓景觀帶公寓景觀帶利用商業(yè)裙樓樓頂營(yíng)造平臺(tái)花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境；世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告點(diǎn)式景觀利用點(diǎn)式景觀，豐富整體景觀層次感，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)園林景觀體系點(diǎn)式景觀世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告三大主題服務(wù)區(qū)：生活服務(wù)區(qū)+休閑娛樂區(qū)+餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系生活服務(wù)區(qū)：板塊功能：Mall（服裝、鞋帽、文化用品、電器、家居等）、大型綜合超市等；商業(yè)形

38、式：商業(yè)群樓4層作為購物中心； 獨(dú)立建筑1-2層作為大型綜合超市。休閑娛樂服務(wù)區(qū)：板塊功能：餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設(shè)施），商務(wù)會(huì)所（洗浴休閑娛樂為主）；商業(yè)形式：獨(dú)立建筑部分3-4層為主餐飲服務(wù)區(qū)：板塊功能：以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少量生活服務(wù)型商業(yè)；商業(yè)形式：商業(yè)街區(qū)，地上2-3層，50-200平米/間，可任意分割或組合。生活服務(wù)區(qū)休閑娛樂服務(wù)區(qū)餐飲服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)體系世聯(lián)山東東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系Mall特色餐飲街超市/商務(wù)會(huì)所建筑形式與建筑風(fēng)格：與橄欖城整體新德式風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國際化、時(shí)尚感內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營(yíng)造：通過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象產(chǎn)品規(guī)劃：商鋪?zhàn)杂山M合，保證各商鋪均