標桿企業(yè)成本管理授課打印版ppt課件

1、房地產(chǎn)本錢精細化管理方法第一講 房地產(chǎn)本錢管理概述一、經(jīng)典案例；二、行業(yè)內(nèi)幾個典型企業(yè)的本錢管理方式概論第二講 標桿企業(yè)的本錢管理方式與方法1、概述：全幅度、全深度的管理2、全過程本錢管理工具與方法3、設(shè)計階段本錢管理4、采購階段本錢管理5、工程實施階段本錢管理6、預結(jié)算實施階段本錢管理7、小結(jié)1、全過程：零浪費方案、目的本錢與動態(tài)本錢管理、規(guī)范化、信息化系統(tǒng)、本錢分級體系；2、設(shè)計階段：本錢對標、本錢前置體系、本錢缺陷手冊、圖紙審查體系；3、采購階段：采購謀劃、規(guī)范合同、市場數(shù)據(jù)庫與參考價體系、集中采購；4、工程實施：工程謀劃、臺帳管理 ；5、預結(jié)算實施：規(guī)范定額套價模版、本錢數(shù)據(jù)庫 ；關(guān)鍵

2、詞提綱：龍頭企業(yè)本錢管理的深度與廣度引見：1、零浪費方案來自日本本錢管理：杜絕一切浪費；以杜絕、減少工程開發(fā)中一切浪費為切入點，全面系統(tǒng)地毯式管理本錢構(gòu)成的過程；目前實施深度：約150個切入點舉例：1)插座上的插孔之本錢管理2)廚房門鎖3)排磚龍頭企業(yè)本錢管理的深度與廣度引見：2、信息化系統(tǒng)：借助EAS系統(tǒng)平臺構(gòu)成的本錢作業(yè)流程閉環(huán)現(xiàn)階段國內(nèi)信息化系統(tǒng)情況引見與選擇萬科：金蝶EAS中海：用友、明源龍湖：明源穩(wěn)定有效可實施的ERP目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)；萬科本錢管理軟件-EAS本錢管理軟件：研發(fā)周期2年，全面上線運用2年EAS：研發(fā)周期1年半，全面上線1年萬科信息化邏輯：量價分別、控制分析兼顧中海信息

3、化邏輯：合約管理、控制為主旨龍頭企業(yè)本錢管理的深度與廣度引見：3、目的本錢與動態(tài)本錢管理幾個名詞：可研本錢：在工程未獲取階段，根據(jù)有限的信息測算工程運作的能夠本錢；目的本錢：工程獲取后，為實現(xiàn)估計效益與躲避市場風險，根據(jù)較完好的信息制定的經(jīng)過努力可實現(xiàn)的本錢結(jié)果；動態(tài)本錢：工程實施過程中，以一定周期動態(tài)反響的工程實踐本錢；結(jié)算本錢：工程實施終了后，最終實現(xiàn)的本錢結(jié)果。新工程開展規(guī)劃設(shè)計 擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工與采購 開工結(jié)算可研本錢目的本錢動態(tài)本錢結(jié)算本錢分析可研、目的、動態(tài)、結(jié)算本錢的運轉(zhuǎn)表示圖：上述每個本錢概念都有其特殊含義，好好待之，不要偏廢。龍頭企業(yè)本錢管理的深度與廣度引見：3、目的本

4、錢與動態(tài)本錢管理a、目的本錢管理完善的；編制人員要求；考核編制時間要求；風險費；執(zhí)行：目的本錢超支審批：目的本錢與投資額管理；責任本錢的實施情況；制定文件是包括目的本錢在內(nèi)的本錢數(shù)據(jù)管理的先決條件。文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：確定本錢對象的方法；-高層、多層、別墅利潤結(jié)算，產(chǎn)品決策本錢分攤原那么與方法；-地價、建安費用、景觀管網(wǎng)、間接費分期各項本錢科目的設(shè)置與定義；-本錢構(gòu)成，計算的根底本錢計算的根本方法；-管理費、資金本錢文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：確定本錢對象的方法；-高層、多層、別墅利潤結(jié)算，產(chǎn)品決策本錢分攤原那么與方法；-地價、建安費用、景觀管網(wǎng)、間接費分期各項本錢科目的設(shè)置與定義；-本錢構(gòu)成，計算的

5、根底本錢計算的根本方法；-管理費、資金本錢正確歸屬與分攤本錢；才干做出正確決策序號成本項目可售單方別墅高層商業(yè)平均建筑面積3000015000010000190000占地面積500005000010000110000土地獲得價款（方案一）400040004000 建筑面積分攤法銷售定價11000750012000現(xiàn)場檢驗題：建筑面積分攤法：占地面積分攤法：序號成本項目可售單方別墅高層商業(yè)平均建筑面積3000015000010000190000占地面積500005000010000110000土地獲得價款（方案二）？占地面積分攤法銷售價格11000750012000正確的分攤方法有助于決策。1、

6、何時制定目的本錢？新工程開展規(guī)劃設(shè)計 單體設(shè)計施工圖設(shè)計施工與采購 開工結(jié)算1？3？4？5？2？A、思索目的本錢制定的時間，應(yīng)首先對期望其發(fā)揚的作用給予準確定位： 是指點設(shè)計施工采購？還是根據(jù)設(shè)計施工采購編制？B、思索目的本錢制定的時間，必需思索不同階段編制本錢的信息量： 地塊獲取后的信息量？概念形狀 規(guī)劃設(shè)計完成后的信息量？規(guī)劃形狀、客戶定位、單體概念、初勘等 單體設(shè)計完成后的信息量？外立面形狀、構(gòu)造復雜程度等； 施工圖設(shè)計完成后的信息量？ 構(gòu)造目的 采購完成后的信息量？物料價錢 新工程開展規(guī)劃設(shè)計 單體設(shè)計施工圖設(shè)計施工與采購 開工結(jié)算1？3？4？5？2？實踐本錢95%工程本錢90%測算本

7、錢70%80%85%目的本錢編制時間區(qū)間本錢確定度2、何人編制目的本錢？案例：令人憤怒的匯報。一份規(guī)劃目的表編制目的本錢人員需求具備的幾個條件：1、扎實的房地產(chǎn)根底知識；2、豐富的房地產(chǎn)任務(wù)閱歷；3、良好的溝通才干；4、資歷考試經(jīng)過。閱歷上，具備上述要求的本錢管理人員才干具備讓人放心的目的本錢編制才干。2、何人編制目的本錢？幾道檢驗題多項選擇：3、借助本錢數(shù)據(jù)庫編制目的本錢序號成本項目原始指標消耗量系數(shù)單位消耗量單價合價（萬元)可售單方說明例外墻涂料建筑面積1.6m235墻地比例 鋁合金門窗建筑面積2.2m2500窗地比舉例：數(shù)據(jù)從積累中來；只需建立本錢數(shù)據(jù)庫，才干將個人智慧轉(zhuǎn)化為集體智慧；才

8、干為公司發(fā)明繼續(xù)價值；可繼續(xù)開展；4、各部門協(xié)作完成客戶定位；設(shè)計費；立面資料；施工方案；銷售費用；在很多本錢根據(jù)尚未確定的階段編制目的本錢，需求廣泛的溝通訊息；使得編制的目的本錢真正具備可行性；案例：推不動的目的本錢。目的本錢的執(zhí)行：超目的本錢審批：目的本錢管理與投資額度管理強化本錢管理的新概念與好概念責任本錢實施總結(jié)與回想：2000年前提出：目的本錢-責任本錢動態(tài)本錢的管理鏈條2000-2021年：責任本錢推進實施2021至今：以規(guī)范化定型、本錢分級體系替代責任本錢實施：公司級文件。由相關(guān)部門擔任人簽字確認的、總經(jīng)理簽發(fā)的本錢指點文件；強迫力：二星：公司級文件。由本錢部門根據(jù)文件規(guī)定分解本

9、錢，責任到部門，并進展獎懲的目的本錢執(zhí)行文件。強迫力：四星舉例：責任本錢實施總結(jié)分析：責任本錢實施需求有“清查責任的文化土壤；責任本錢在分解、考核、責任清查方面都存在不便量化、分解不科學等問題；責任本錢是一種強迫力、約束力；對團隊凝聚力有損傷。責任本錢的替代方法卻大獲勝利：規(guī)范化本錢分級體系b、動態(tài)本錢管理：2003年事件本錢月報幾個動態(tài)本錢考核目的動態(tài)本錢是關(guān)鍵！很多老板的疑惑與感慨：前面通知我很賺錢，怎樣最后就這么點？不到最后一筆工程結(jié)算完成付款完成，不知道有沒有賺錢！四、動態(tài)本錢管理-最簡單又最難管理的內(nèi)容，誤差千萬級-百萬級之路絕非易事。舉例：1、已發(fā)生本錢的管理：A、已簽署的合同的管

10、理 先回答幾個問題-有完好的合同臺帳管理嗎？完好的合同臺帳的管理主體是哪個部門？ 注：合同管理臺帳都沒有，怎會有正確的動態(tài)本錢； -合同的編號管理能否明晰？ 注：合同編號混亂，就會出現(xiàn)反復、脫漏；-誰擔任將合同錄入或登記到動態(tài)本錢系統(tǒng)？軟件或任務(wù)表 注：人員責任必需非常明晰；-什么流程支持錄入人員不會錯過合同？ 注：沒有流程支持，錄入人員想干也干不了；-怎樣檢查與校核合同的錄入任務(wù)？ 注：流程設(shè)計應(yīng)減少人員個人要素的影響。 幾個問題都能回答上來，這一關(guān)才算過了。 否那么，以下省略假設(shè)干字。某公司可供參考的合同管理方式：1、總辦管理全部合同與合同臺帳；采購、設(shè)計、營銷等部門管理分別管理工程、設(shè)計

11、、營銷等合同。大家每個月核對合同會議；2、合同編號由合同發(fā)起部門按規(guī)定編寫；每個月在核對會議上交總辦匯總檢查；3、由本錢部門合同專員擔任錄入工程、設(shè)計類合同、財務(wù)部門錄入營銷類合同；4、合同審批流程中規(guī)定確保本錢部、財務(wù)部專員參與上述合同的審批；5、每月核對會議上檢查合同錄入情況；6、信息化系統(tǒng)保證與提高：a、審批系統(tǒng)與本錢管理軟件系統(tǒng)對接，審批完的合同金額自動進入本錢管理軟件系統(tǒng)；b、合同編號由信息化系統(tǒng)按照規(guī)那么自動生成；3、動態(tài)本錢反響的時間要求：關(guān)鍵詞：月度；開盤定價前；年度；綜述：動態(tài)本錢是定價的重要根據(jù)，是影響運營結(jié)果的關(guān)鍵要素；必需嚴謹嚴謹再嚴謹。五、目的本錢與動態(tài)本錢管理的衡量

12、目的：1、目的本錢絕對變動率2、目的本錢相對變動率3、本錢管理更精細的目的-科目目的本錢變動率 對目的本錢編制提出更高要求；拆東墻補西墻？no way！4、動態(tài)本錢動搖率：衡量動態(tài)本錢準確度的目的。責任本錢：目的本錢600元/m2，分解到采購、設(shè)計部門；會不會超標？討價討價，概率很大；超支后，處分；規(guī)范化：在600元/m2 的框架內(nèi)，一切部品型號全部確定完成，施工費用估算完成，集中采購完成鎖定價錢。全面推行實施。責任本錢 PK 規(guī)范化另一種重要的產(chǎn)品規(guī)范化與本錢管理手段解析：小結(jié)：在規(guī)范化日趨推進的情勢下，本錢數(shù)據(jù)隨產(chǎn)品模塊固定而固定。本錢的可控性越來越強，本錢執(zhí)行過程中，與相關(guān)部門之間的矛盾

13、日趨減少。制定規(guī)范化的內(nèi)容，斷定規(guī)范的合理性，成為了本錢人員日益重要的任務(wù)內(nèi)容。設(shè)計階段本錢管理：1、本錢對標2021年開場實施，在某公司無人不知；經(jīng)濟效益每年過十億；構(gòu)造目的、地下室規(guī)定、景觀軟硬景規(guī)定、門窗用量等七個主要設(shè)計經(jīng)濟目的作了強迫規(guī)定；不達目的，制止開工；力度之大，前所未有；效果之佳，前所未有；其影響將載入公司史冊。龍頭企業(yè)本錢管理的深度與廣度引見：4、規(guī)劃設(shè)計階段本錢管理與優(yōu)化引見：案例一：土地價值利用-被遺忘的土地案例二：哪條邊最長？案例三：3棟33層？5棟20層？案例四：被拉直的道路案例五：組團？組團！案例六：尊重原始地貌案例七：產(chǎn)品組合案例八：公建與配套管理案例九：三層？

14、兩層？模擬方案：單層停車101個兩層地下室方案：單層停車56個三層地下室核武器：，發(fā)明的價值每年以十億元計方案設(shè)計階段本錢管理與優(yōu)化引見：案例一：新古典？現(xiàn)代？4000萬案例二：可怕的外墻系數(shù)？1.8-1.3案例三：外墻保溫的差別案例四：百變車位：子母、大小、機械案例五：長長的排水管案例六：日本停車的啟示案例七：構(gòu)造選型案例八：地基與根底案例九：層高龍頭企業(yè)本錢管理的深度與廣度引見：5、龍頭企業(yè)本錢管理的深度與廣度引見：5、案例：龍頭企業(yè)本錢管理的深度與廣度引見：6、圖紙審查體系：處理變卦簽證多的必要手段之一；約15%；圖紙錯漏碰缺； 15%現(xiàn)場觀感調(diào)整；銷售要求與配合；現(xiàn)場管理；本錢優(yōu)化；工

15、程委派；設(shè)計預備圖紙資料工程預備指令資料變卦指令發(fā)起審批指令金額預估指令風險預判職能部門及指點審批變卦指令發(fā)出監(jiān)理施工單位變卦指令執(zhí)行變卦指令簽證監(jiān)理工程部變卦指令結(jié)算造價咨詢審核本錢部復核軟件操作一份變卦指令的“游覽一份變卦指令流程完好走下來，平均需經(jīng)過20個人。6、圖紙審查體系：操作方式：結(jié)合、封鎖式的審圖；總辦專人督促；條件：審圖要點設(shè)計、本錢、工程、客服幾個端口兩天效果：800 VS 151、采購的概念與要領(lǐng)2、供應(yīng)商分類與戰(zhàn)略協(xié)作供應(yīng)商現(xiàn)狀；3、費率、工程量清單招標、模擬清單招標的現(xiàn)狀；4、采購謀劃；5、規(guī)范合同；6、市場數(shù)據(jù)庫與參考價體系；7、集中采購；采購階段本錢管理：1、“采和

16、“購是兩個概念采：涵蓋的是供應(yīng)商調(diào)查、入圍、確定、關(guān)系管理的范疇；購：涵蓋的是定價、支付、完成買賣的范疇；采的實施主體是“采購部；購的實施主體是“本錢部；2、采和購的任務(wù)要領(lǐng)“采：貨比三家-海納百川的尋覓優(yōu)秀資源一分錢一分貨-留意分類管理三顧茅廬-珍惜優(yōu)秀資源沒有永遠的朋友只需永遠的利益-供應(yīng)商關(guān)系曲線契約精神-以合約為處置關(guān)系的根底好馬配好鞍-供應(yīng)商資源均有其特異性；2、采和購的任務(wù)要領(lǐng)“購：笑里藏刀-讓人心服口服的議價借刀殺人-競爭性是關(guān)鍵知己知彼-了解本身優(yōu)勢與他人的本質(zhì)訴求，利益交換、雙贏；市場為王-充分了解市場價錢才干制勝新供應(yīng)商引入已有供方評價已有供方分類分類競爭缺乏供應(yīng)商引入與評

17、價表示：費率、工程量清單招標、模擬清單招標的現(xiàn)狀；幾個主要觀念：根據(jù)實踐情況選擇匹配的招標方式；選擇錯誤解產(chǎn)生大問題；實際上，不同的招標方式不會對招標結(jié)果產(chǎn)生影響，競爭性才會；三種招標方式的百分比：工程量清單招標 10%模擬清單招標 50-60%費率招標 40-30%綜合來看，現(xiàn)階段模擬清單招標方式是較適宜的一種；工程量清單招標程序與線路施工圖紙完成審圖與修正 工程量計算 30天 雙方一同計算發(fā)標 1天回標 3天工程量核對 7天再發(fā)標 1天回標 2天評標 2天定標 1天45天是一個起碼的時間要求；國際上對應(yīng)的是100天以上工程量清單招標優(yōu)勢：本錢可控性高，對現(xiàn)金流管理大有裨益；量價皆定，結(jié)算任

18、務(wù)簡單；可以按照符合實踐的施工工藝、工序報價；案例：土建賺錢裝修虧對圖紙有一個檢查的過程，減少后期錯漏碰缺與變卦合同明晰，利于付款管理；有利于施工企業(yè)的本錢核算；案例：總包從支出了解本錢到一本好帳計量單位工程量單價組成利潤綜合單價合價（萬元）人工費主材費其他費鋼筋工程T3022400500030045661561860.3 混凝土工程M31223150350504459472.6 優(yōu)勢：1、占用工程開發(fā)的關(guān)鍵線路，影響進度；2、時間耗費大，相應(yīng)的資金本錢大增；案例：30000萬的地價支付，7%的銀行貸款利率，45天利息多少錢？計量單位工程量單價組成利潤綜合單價合價（萬元）人工費主材費其他費鋼筋

19、工程T3022400500030045661561860.3 混凝土工程M31223150350504459472.6 評價：國際通行的做法，在總承包領(lǐng)域國內(nèi)實施將有一個逐漸順應(yīng)的緩慢過程；短少定額計價根據(jù)的景觀、道路、管網(wǎng)、裝修等工程廣泛采用；工程量清單招標是一個系統(tǒng)過程，需求全面的思想與行為轉(zhuǎn)變，需求全面的協(xié)調(diào)；費率招標發(fā)標-回標-評標-定標優(yōu)勢：不占用開發(fā)的關(guān)鍵線路，無需施工圖紙，可提早定標進場預備；通行多年，行業(yè)熟習；優(yōu)勢：量價均不定，本錢可控性低，扯皮多，定額落后于實踐費率招標，劣跡斑斑的AK471、定價隨意性：同人不同價、不同人不同價；2、本錢不定，極易引起運營失誤；3、價錢不定，

20、付款問題嚴重；4、過程扯皮不定價不干活、事后扯皮，影響協(xié)作與工程正常運作；評價：與國際脫軌，但國內(nèi)通行的做法，將隨著定額的消逝而消逝；國內(nèi)總包招標普遍采用；套用及其200 _年、及其200_ 年，按_類地域、資料價錢按年第季度及中所規(guī)定的計價程序進展計取，總價下浮%。套用及其200_年，按_類地域、資料價錢按年第_季度 及中所規(guī)定的計價程序進展計取，總價下浮%， 最后報發(fā)包人審定。 模擬清單招標發(fā)標-回標-評標-定標優(yōu)勢：定價不定量、不占用開發(fā)的關(guān)鍵線路，無需施工圖紙，可提早定標進場預備；優(yōu)勢：本錢可控性較低，扯皮多；根據(jù)模擬量定標有風險評價：國內(nèi)逐漸普及的做法，較費率招標而言是提高；廣泛用于

21、總包、景觀、裝修、道路、管網(wǎng)等工程招標計量單位模擬工程量單價組成利潤綜合單價合價（萬元）人工費主材費其他費鋼筋工程T3022400500030045661561860.3 混凝土工程M31223150350504459472.6 根據(jù)工程需求選擇適宜的招標方式：原那么：1、招標方式的選擇應(yīng)服從工程整體運營的要求；2、不影響開發(fā)進度的情況下，優(yōu)先選擇工程量清單招標；其次是模擬清單招標、再次是費率招標；3、選擇工程量清單招標方式，就必需保證足夠的招標時間；案例：1、某公司20億購得地塊，原估計9月1日開盤，公司在本錢部門的堅持下決議采用工程量清單招標，開盤推遲至11月1日。同期銀行借款年利率7%，

22、請計算多支出的資金利息；2、某高層工程，樁基施工圖與上部主體施工圖同時出圖，樁基施工周期60天，請協(xié)助該工程選擇上部主體建筑的招標方式；3、某公司總經(jīng)理選擇工程量清單招標方式，但要求30天完成15萬平方米的招標任務(wù)，請評價其風險；小結(jié)：1、招標方式是為運營效力的；求快-費率、模擬清單；不求快只求穩(wěn)-工程量清單；地價本錢低，資金壓力很小-工程量清單；現(xiàn)金流回流要求高-費率、模擬清單；2、要有大本錢的概念和全局觀；3、有戰(zhàn)略、有智慧的選擇招標方式8、采購謀劃：資源矛盾凸現(xiàn)；運籌帷幄；本錢效益；操作方式：資源的科學組合分配過程；支持擴張與開展；從蒼蠅到蒼鷹案例：某公司資源情況：3家總包企業(yè)ABC；其

23、中A承建面積20萬m2；B10萬m2；C5萬m2;A優(yōu)秀；B良好；C合格；目前可提升承建才干：A25萬m2；B15萬m2；C5萬m2第二年擬開發(fā)量：合計50萬m2;缺口：5萬m2；采購謀劃結(jié)果：8、采購謀劃：案例二：某公司預制管樁樁基工程采購謀劃當?shù)刭Y源情況：3家樁基企業(yè)ABC；每單招標；中標結(jié)果：各三成中標、中標價錢在60元/m2三家承建才干都約飽和承建才干的40%；估計明年開發(fā)量約為今年的一倍；采購謀劃結(jié)果：采購謀劃小結(jié)：采購謀劃使采購任務(wù)高效有序；是開展采購任務(wù)必不可少的行為；是供應(yīng)商引入、保管等供應(yīng)商管理動作的指點性文件；是供應(yīng)商選擇的指點性文件；嚴密級-“最高度。7、規(guī)范合同：不斷添

24、加的合同厚度；1cm-2cm-3cm；幾十頁到百頁；一字千金；擴張與稀釋；操作方式：通用條款、公用條款的強迫實施規(guī)范化的內(nèi)涵之一案例：令人敬畏的合同；1、超額付款；2、約談、會議紀要-結(jié)算資料；9、市場價錢庫與參考價：井底之蛙；知己知彼；操作方式：投入大資源摸底；輕松采購；一切約談、定價均以此為根據(jù)；限額招標、廢標均可以此實施；是采購中本錢管理行為的“巔峰之作！供方調(diào)查供應(yīng)商分類入圍供方選擇標書發(fā)放答疑廓清談判評標定標合同簽署商務(wù)談判三種實戰(zhàn)招標法：1、不談判招標法一次報價法；2、可談判招標法3、有限制談判招標法可談判招標法：弊病百出十頂高帽子；考才干與撿漏子；ABCDABCD不談判招標法：短

25、空長多短期陣痛，長期收益；難熬的短痛ABCD有限制談判招標法：心思戰(zhàn)；好的過渡方法；ABCDABCD10、集中采購：規(guī)模效益；省時省力；操作方式：公司無論規(guī)模大小都能實施；有效兼顧品牌與本錢；建立在規(guī)范化之上；案例：某企業(yè)集中采購種類：案例：施工階段本錢管理：1、工程謀劃；2、嚴厲的臺帳管理；3、變卦與工程指令管理；11、工程謀劃：謀定而后動；本錢前置的又一平臺；操作方式：想到就能做到；有效兼顧質(zhì)量、進度與本錢；施工階段本錢管理：工程謀劃的內(nèi)容：+案例：爭吵的工程謀劃討論會龍頭企業(yè)本錢管理的深度與廣度引見：12、工程臺帳管理：千里之堤，潰于蟻穴；本人糊涂不能怪他人聰明；操作方式：嚴厲的臺帳管理制度細微的管理見真功；變卦指令臺帳；付款臺帳；圖紙臺帳；案例：糊涂的工程結(jié)