小戶型公寓產(chǎn)品專題研究報(bào)告課件

1、小戶型公寓產(chǎn)品專題研究CONTENTS目 錄 小戶型公寓產(chǎn)品戶型特征 小戶型公寓產(chǎn)品配套特征小戶型公寓產(chǎn)品智能化特征 1 2 3 4 5小戶型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展空間小戶型公寓產(chǎn)品背景研究2O1背景研究一、起源二、日本小型集合住宅三、國內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展背景起源： 國內(nèi)小戶型住宅概念來源于日本和香港的超小城市公寓。日本小戶型住宅起源于戰(zhàn)后伊始.當(dāng)時(shí)日本的1700萬戶中約有420萬戶缺房，為了在短期內(nèi)緩解住房短缺的問題，日本政府建造了大量聚居住宅 。 新一代建筑師們提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐廳）和K（廚房）為住宅的基本要素，在極有限的空間內(nèi)通過室內(nèi)設(shè)計(jì)、智能科技和可變家具等元素，結(jié)合社

2、區(qū)公共配套和物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)舒適、時(shí)尚、便捷的居住感受。這種類型的住宅通過標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件的設(shè)計(jì)和推行工業(yè)化的生產(chǎn)方式降低了造價(jià)，使大量生產(chǎn)和普及推廣成為了可能，在一定程度上解決了住宅緊缺問題。由于臥室面積和個(gè)數(shù)的可變，可衍生出不同類型的類型來滿足不同家庭的需求，很受居民們的青睞，這一形式直到現(xiàn)在仍為日本城市住宅的主流。 1背景研究日本小型集合住宅： 國內(nèi)小戶型住宅概念來源于日本和香港的超小城市公寓。日本小戶型住宅起源于戰(zhàn)后伊始.當(dāng)時(shí)日本的1700萬戶中約有420萬戶缺房，為了在短期內(nèi)緩解住房短缺的問題，日本政府建造了大量聚居住宅 。 一般日本的幾個(gè)住宅面積只有20-30平米，在4*8的網(wǎng)格下，浴室，

3、衛(wèi)生間。走廊以及玄關(guān)占據(jù)了較大面積，造成了使用面積非常小。建筑師采用了2*16米的網(wǎng)格，房間變成單面走廊般，浴室和臥室位于端頭，利用彎曲的房間形狀保護(hù)隱私，而非用墻。 下圖是日本大阪的一個(gè)小型集合住宅，集合住宅的西面是車站，周圍有700多年的歷史大樟樹。神灶，高架線，街道，商店組成了一副熙熙攘攘的熱鬧景象。建筑師從中認(rèn)識(shí)到三個(gè)最重要的設(shè)計(jì)元素：西側(cè)的辦公樓，北面的視線，南向的陽光。 1背景研究國內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展背景： 1背景研究 小戶型住宅概念來源于日本和香港的超小城市公寓。在極有限的空間內(nèi)通過室內(nèi)設(shè)計(jì)、智能科技和可變家具等元素，結(jié)合社區(qū)公共配套和物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)舒適、時(shí)尚、便捷的居住感受。由于小住宅

4、具有節(jié)約土地、高品質(zhì)的特點(diǎn)，身受都市現(xiàn)代青年客戶群體的喜愛。CONTENTS目 錄 小戶型公寓產(chǎn)品戶型特征 小戶型公寓產(chǎn)品配套特征小戶型公寓產(chǎn)品智能化特征 2 1 3 4 5小戶型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展空間小戶型公寓產(chǎn)品背景研究7O2戶型特征一、戶型研究 二、戶型介紹三、設(shè)計(jì)理念四、功能研究萬科小戶型公寓的第一個(gè)試點(diǎn)城市-西安，西安萬科城項(xiàng)目位于長(zhǎng)安區(qū)大學(xué)城教育產(chǎn)業(yè)核心位置，比鄰國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，匯集20余所高校和高新區(qū)數(shù)千家企業(yè)的年輕消費(fèi)群體。小戶型公寓位于商業(yè)裙樓之上，主力產(chǎn)品包括：18平米、38平米、45平米三類戶型，提供全裝修入住、代租管物業(yè)服務(wù)、高速上網(wǎng)，以及會(huì)議、洗衣、健身、簡(jiǎn)

5、餐等公共配套服務(wù)。西安萬科城的18平米精裝公寓，是萬科集團(tuán)建筑研究中心進(jìn)行小住宅研發(fā)的首個(gè)面市產(chǎn)品，在2011年6月全國同步發(fā)售。 2戶型特征以西安萬科城項(xiàng)目作為小戶型公寓產(chǎn)品戶型研究 : 萬科城項(xiàng)目小戶型公寓位于商業(yè)裙樓之上，主力產(chǎn)品包括：18平米、38平米、45平米三種戶型，提供全裝修入住、代租管物業(yè)服務(wù)、10M入戶高速上網(wǎng)，以及會(huì)議、洗衣、健身、簡(jiǎn)餐等公共配套服務(wù)。 2戶型特征戶型介紹 :11 根據(jù)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，18平方米能滿足日常生活的各種基本需求。通過空間共享，在18平米內(nèi)提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、書房等多種功能的復(fù)合空間。 2戶型特征為什么是18平米 ？ 在極有限的空間內(nèi)通過室內(nèi)設(shè)

6、計(jì)、智能科技和可變家具等元素，結(jié)合社區(qū)公共配套和物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)舒適、時(shí)尚、便捷的居住感受。為了取得空間最大化的效果，合理方式是共享空間。消除各種空間之間的實(shí)際隔斷和心理界限，形成整體空間的效果，打造“一個(gè)的豪宅”。例如，在淋浴的時(shí)段，整個(gè)房間就是一間淋浴房，視線開闊，滿足自由走動(dòng)需求；在睡眠階段，整個(gè)房間就是一間臥室。 2戶型特征小戶型公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念18平米戶型 客廳 通過空間共享，提供客廳、臥室、衛(wèi)生間、書房等多種功能的復(fù)合空間。 2戶型特征小戶型公寓功能研究18平米戶型玄關(guān) 全能入戶玄關(guān)，玄關(guān)長(zhǎng)度900mm。入戶左側(cè)為鞋柜，隱形電器柜,右側(cè)為熱水器小家電及洗衣機(jī)設(shè)置。玄關(guān)隱形空開鞋柜熱水

7、器小家電洗衣機(jī) 2戶型特征小戶型公寓功能研究第 15 頁 18平米戶型 餐廳/廚房大學(xué)生的就餐一般在學(xué)校餐廳解決。剛畢業(yè)的大學(xué)生由于剛剛踏入社會(huì)，在繁忙的工作之余，很少有精力在家做飯；基本是中餐在工作單位解決，早餐和晚餐在快餐廳、餐館解決。在周末或者加班到深夜的時(shí)候，可能會(huì)在家自己煮方便面、熬稀飯、熬湯。因此，需要提供基本廚具，解決這種簡(jiǎn)易就餐的需求。 1）水槽：清洗蔬菜水果、碗筷； 2）電磁爐：用于煮方便面、熬稀飯、熬湯； 3）微波爐：快速加熱食物，可以用于自制早餐； 2戶型特征小戶型公寓功能研究18平米戶型衛(wèi)生間 衛(wèi)生間提供如廁、淋浴、洗漱功能。衛(wèi)生間 2戶型特征小戶型公寓功能研究18平米

8、戶型客廳/臥室小戶型的客廳使用頻率較低，可作為隱形空間，在必要的時(shí)候通過可變家具實(shí)現(xiàn)客廳功能。臥室的基本功能是睡眠休息，床是必不可少的。 1) 年輕人喜歡在床上使用筆記本電腦或者看書。在床頭附近，需要設(shè)計(jì)插座滿足使用筆記本電腦的需要。 2) 床頭設(shè)計(jì)放書、手機(jī)、鬧鐘、小臺(tái)燈的空間。臥室（客廳） 2戶型特征小戶型公寓功能研究18平米戶型書房對(duì)都市小白領(lǐng)階層來說，學(xué)習(xí)是工作之外必不可少的一種休息學(xué)習(xí)減壓方式。學(xué)習(xí)的形式有幾種：看書、寫作業(yè)、使用筆記本電腦，書桌的長(zhǎng)度應(yīng)滿足2人要同時(shí)學(xué)習(xí)。同時(shí)，應(yīng)有足夠的收納空間用于存放各種書刊，包括課本、報(bào)紙、雜志等。書架的進(jìn)深設(shè)計(jì)有兩種尺寸260mm、300mm

9、。260進(jìn)深為主，用于豎向排列大部分標(biāo)準(zhǔn)尺寸的書刊，300進(jìn)深的為輔，用于橫向堆放少部分8開本的書籍。 2戶型特征小戶型公寓功能研究書桌衣柜18平米戶型衣柜都市白領(lǐng)比較注重外表形象，尤其對(duì)于女孩兒，出門前總要梳洗打扮一番，滿意后才會(huì)出門。因此，衣柜及穿衣鏡是小戶型必不可少的一項(xiàng)功能。 2戶型特征小戶型公寓功能研究18平米戶型收納空間利用隔板，在玄關(guān)設(shè)計(jì)入戶鞋柜，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)拖把收納空間、洗護(hù)用品安置處，全能烤漆衣柜及內(nèi)膽收納箱，書桌設(shè)計(jì)全能書柜、書桌抽屜及柜頂收納空間等。衣物運(yùn)動(dòng)上衣、運(yùn)動(dòng)褲、運(yùn)動(dòng)鞋、涼鞋、長(zhǎng)筒靴、拖鞋、牛仔褲、短上衣、毛衣、手提包、帽子、大衣、襯衫、襪子、內(nèi)衣、圍巾、手套、皮帶

10、、書包床上用品隔板書籍、筆記本、唱片碟片、雜志、吹風(fēng)機(jī)、藥品盒、化妝盒桌面水杯、煙灰缸、筆筒、筆記本電腦、照相機(jī)、電水壺、鬧鐘洗漱用品牙刷、牙膏、牙缸、洗面奶、洗手液沐浴用品洗發(fā)水、沐浴露、梳子衣 柜桌 面 隔 板隔板 2戶型特征小戶型公寓功能研究 2戶型特征小戶型公寓功能研究18平米戶型收納空間18平米戶型臺(tái)面設(shè)計(jì)根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料，目前年輕人群體購買筆記本電腦已經(jīng)成為主流。部分為了追求電腦性能，會(huì)購買臺(tái)式機(jī)+液晶顯示器。液晶顯示器的價(jià)格已降至合理區(qū)間，且沒有輻射，是品牌臺(tái)式機(jī)和DIY攢機(jī)的首選。因此，在設(shè)計(jì)桌面時(shí)，主要考慮筆記本電腦，兼顧臺(tái)式機(jī)的使用。 2戶型特征小戶型公寓功能研究18平米戶型穿

11、衣鏡設(shè)計(jì)大學(xué)生比較注重外表形象，尤其對(duì)于女孩兒，出門前總要梳洗打扮一番，滿意后才會(huì)出門。因此，穿衣鏡是小戶型必不可少的一項(xiàng)功能。穿衣鏡的寬度不小于身體的寬度，最小寬度為30公分，長(zhǎng)度不小于120公分 ；鏡子與地面的距離不超過60-65公分左右 ；另外，在穿衣鏡的對(duì)面，應(yīng)該設(shè)計(jì)一面小鏡子，用于背對(duì)著穿衣鏡看自己的背影 。 2戶型特征小戶型公寓功能研究18平米戶型水盆設(shè)計(jì)1、宿舍水盆分析以大學(xué)宿舍作為參照，目前主流的大學(xué)四人間宿舍，一般在陽臺(tái)或廁所內(nèi)設(shè)計(jì)一個(gè)水盆，材質(zhì)為不銹鋼或者陶瓷，形狀為方形，深度300mm左右。既滿足早晚洗漱，又可以用于洗衣服。晨間洗漱會(huì)存在排隊(duì)現(xiàn)象。2、水盆數(shù)量在18平米戶

12、型內(nèi)，一個(gè)水盆能夠滿足日常生活需求。相比而言，18平米戶型的使用者最多兩個(gè)人，一個(gè)水盆完全可以滿足需求。它的主要功能是日常洗漱，兼具廚房清洗功能，比如清洗碗筷。3、水盆尺寸 1) 如果一個(gè)人洗臉?biāo)⒀溃?00*300的凈尺寸是比較舒適的； 2) 洗碗筷和盤子，較大的盤子和碗的直徑一般不超過300mm； 3) 為避免清洗碗筷時(shí)，污水濺出，水盆深度至少要大于200mm。 2戶型特征小戶型公寓功能研究18平米戶型其他設(shè)計(jì)一、洗衣解決方案 在廁所內(nèi)會(huì)設(shè)有洗衣龍頭，可以直接用盆或水桶接水 ；在廚房洗衣機(jī)位設(shè)有水龍頭，為洗衣機(jī)供水 。二、衣柜的個(gè)性化： 大學(xué)生有強(qiáng)烈的個(gè)性追求，需要通過適當(dāng)途徑展示。 衣柜門

13、的傳統(tǒng)做法是使用木板。木板的成本較高，弄臟后不易清潔，而且無法體現(xiàn)住戶的個(gè)性。如果采用布簾，可以根據(jù)自己的需求選擇不同顏色和圖案的布簾，并且每隔一段時(shí)間可拆卸清洗。三、8小時(shí)更新： 小戶型主要是供給租住者使用。分析租戶的心理需求，租戶希望入住的房間整潔干凈，最好沒有上一戶居住者留下的使用痕跡。因此，小戶型內(nèi)的各種材料和部品需要滿足經(jīng)久耐用、易修復(fù)的要求，可以在短時(shí)間內(nèi)對(duì)小戶型進(jìn)行更新。比如，人造石臺(tái)面可以通過打磨方式進(jìn)行修復(fù)，使臺(tái)面煥然一新。 2戶型特征小戶型公寓功能研究18平米戶型情感營(yíng)造 小戶型從本質(zhì)上說，是一個(gè)空間。即，客廳、臥室、書房、餐廳、廚房等各種本應(yīng)獨(dú)立的空間疊加在一起。但是，在

14、不同時(shí)間段，通過不同的家具組合和使用狀態(tài)，改變空間屬性，可以營(yíng)造不同的情景感。 在不同使用模式下，通過不同的燈光組合模式，營(yíng)造各種不同的場(chǎng)景氛圍。同時(shí)結(jié)合家具，擺放一些小道具，喚起使用者的共鳴，營(yíng)造各種真實(shí)動(dòng)人的場(chǎng)景。 2戶型特征小戶型公寓功能研究 需求排序、取舍及原則： 從設(shè)計(jì)出發(fā)，基本的功能需求是第一位的，在有限空間內(nèi)，通過合理設(shè)計(jì)和可變家具實(shí)現(xiàn)各種基本功能；按照重要程度和使用頻率，需求排序如下：睡眠、收納、衛(wèi)浴、學(xué)習(xí)、就餐；在解決基本功能基礎(chǔ)上，在局部設(shè)計(jì)一些個(gè)性化和時(shí)尚元素，滿足年輕人精神層面的追求。 2戶型特征小戶型公寓功能研究裝修標(biāo)準(zhǔn)適用產(chǎn)品對(duì)外報(bào)價(jià)墻面地面潔具廚具電氣開關(guān)備注C標(biāo)

15、小戶型2000元/多樂士涂料馬克波羅墻磚（廚房、衛(wèi)生間）馬可波羅地磚（玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間）圣象強(qiáng)化復(fù)合地板（起居室、餐廳、臥室）摩恩（龍頭、花灑）樂家（臺(tái)盆）科勒（座便器）摩恩（廚盆、龍頭）西蒙送美的空調(diào)及海爾熱水器小戶型公寓裝修標(biāo)準(zhǔn) 2戶型特征客群描述：大學(xué)生和剛參加工作不久的都市白領(lǐng)，年齡在18-27歲之間；客戶特征：追求時(shí)尚個(gè)性，偏好電子產(chǎn)品的消費(fèi)者，各種娛樂占據(jù)業(yè)余生活的大部分時(shí)間；客戶行為習(xí)慣分析：依賴網(wǎng)絡(luò)獲取各種信息及社交； 對(duì)新鮮事物比較關(guān)注，勇于嘗試； 熱愛自己，彰顯自我。本章總結(jié)：城市新青年的多元化生活方式小空間+極致功能+極便利網(wǎng)絡(luò)+極輕松購買，嘗試探討一種新的居住可能。青

16、年人可能存在的4種不同房屋價(jià)值觀享受型居家型享受型 享受型一個(gè)自己或與妻子/丈夫分享生活的私密空間。把家當(dāng)作是自己享受的地方。雖然偶爾會(huì)有父母親友來訪，家里也會(huì)為他們考慮一個(gè)使用的空間，但整個(gè)這個(gè)家是為主人而存在的。家是一個(gè)自己和家人一起過日子的地方。不要奢侈浪費(fèi)，每個(gè)空間都有它的價(jià)值和作用。這個(gè)空間會(huì)接待客人、會(huì)有父母小住，還會(huì)有未來孩子融入生活的空間。家是與朋友經(jīng)常相聚的場(chǎng)所之一。給朋友的空間要方便寬敞，比較特別。給自己的空間也要溫馨舒適、享受樂趣?；ㄉ诘臇|西，不貴也可以要。家是身份的標(biāo)志，是告訴親戚朋友我混的不錯(cuò)的標(biāo)志。給親戚朋友看到的地方就要做到最好。歐式是一個(gè)很好的選擇，看著就很華貴

17、。給自己用的地方不要浪費(fèi)，可以用就行。小戶型公寓目標(biāo)客群分析 2戶型特征CONTENTS目 錄 小戶型公寓產(chǎn)品戶型特征 小戶型公寓產(chǎn)品配套特征小戶型公寓產(chǎn)品智能化特征 3 1 2 4 5小戶型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展空間小戶型公寓產(chǎn)品背景研究30O3配套特征一、配套情況 二、配套功能北京最早的超小戶型項(xiàng)目“榮豐2008非常男女”在配套方面最大的賣點(diǎn)是共享服務(wù)，屋內(nèi)是“可以上網(wǎng)、看書、幽會(huì)、睡覺”的家，大堂則是餐廳、洗衣房、美容院等功能齊全的公共客廳；同時(shí)還提供各種酒店式服務(wù)，如保潔服務(wù)、送餐服務(wù)等。萬科在其萬科城產(chǎn)品系列內(nèi)提出了“第五食堂”的概念，并在深圳、上海和北京等項(xiàng)目中開始實(shí)踐，一方面是為了滿

18、足社區(qū)青年家庭的餐飲問題，另一方面也尋求住宅產(chǎn)品之外多元商業(yè)配套運(yùn)營(yíng)發(fā)展的新模式。除了自身打造生活會(huì)所、休閑配套之外，這類超小戶型也會(huì)更多的依賴于周邊的城市生活配套，彌補(bǔ)自身的配套不足問題。小戶型公寓配套情況 3配套特征 此類型小戶型公寓產(chǎn)品的配套設(shè)施從功能上來看，雖然多為滿足一些生活配套需求和生活?yuàn)蕵返脑O(shè)施，主要為緩解過小的居住空間帶來的生活不便，但是根據(jù)不同類型的客戶和使用需求，也可以呈現(xiàn)出不同的體系和層次。第一空間家居住所。狹義的家居空間。緊湊設(shè)計(jì)的廚房、整體式的衛(wèi)浴、智能控制的客廳、細(xì)節(jié)考究的工藝。第二空間社區(qū)會(huì)所。彌補(bǔ)家居生活需求之不足超市、書吧、兒童游戲室、社區(qū)小廚、網(wǎng)絡(luò)、診所、棋

19、牌室等。第三空間環(huán)境景觀。綜合功能的戶外環(huán)保節(jié)能、休閑養(yǎng)生、體育運(yùn)動(dòng)、園林綠化、觀景審美、公共設(shè)施、知識(shí)教育、鄰里等。第四空間商業(yè)配套。百貨、超市、賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、購物中心等。第五空間智能化體系。通過智能化系統(tǒng)的植入與集成應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)高智能化服務(wù)。第一空間家居住所第二空間社區(qū)會(huì)所第三空間環(huán)境景觀第四空間商業(yè)配套第五空間智能化體系海爾地產(chǎn)的“小戶大家”產(chǎn)品配套體系 3配套特征小戶型公寓配套功能CONTENTS目 錄 小戶型公寓產(chǎn)品戶型特征 小戶型公寓產(chǎn)品配套特征小戶型公寓產(chǎn)品智能化特征 4 1 2 3 5小戶型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展空間小戶型公寓產(chǎn)品背景研究34O4智能化特征一、智能化案例分析 二、智

20、能化功能解讀小戶型公寓產(chǎn)品受到其面積的限制，更注重全方位提高其居住舒適度和實(shí)用性，因此，小戶型產(chǎn)品中的智能化配置會(huì)得到更高的關(guān)注和應(yīng)用。海爾地產(chǎn)在天津海爾中心項(xiàng)目中，意圖全面運(yùn)用科技智能系統(tǒng)，通過海爾的U-home植入與集成應(yīng)用，盡享居住的智能化服務(wù)，提升居住的舒適度。 4智能化特征智能化案例分析采用有限與無線相結(jié)合的方式，把所有設(shè)備通過信息傳感設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)連接，從而實(shí)現(xiàn)了“家庭小網(wǎng)”、“社區(qū)中網(wǎng)”“、世界大王”的物物互聯(lián)。并通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)了3C產(chǎn)品、家具智能系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等的智能化識(shí)別，管理以及數(shù)字媒體信息的共享。海爾U-home概念宣稱在世界的任何角落、任何時(shí)間，均可通過打電話、發(fā)短信、上網(wǎng)

21、等方式與家中的電器設(shè)備互動(dòng)，暢享“安全、便利、舒適、愉悅”的高品質(zhì)生活。實(shí)現(xiàn)行在外，家就在身邊；居于家，世界就在眼前的生活理想。智能化功能解讀 4智能化特征CONTENTS目 錄 小戶型公寓產(chǎn)品戶型特征 小戶型公寓產(chǎn)品配套特征小戶型公寓產(chǎn)品智能化特征 5 1 2 3 4小戶型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展空間小戶型公寓產(chǎn)品背景研究38O5市場(chǎng)發(fā)展空間一、目前市場(chǎng)上小戶型公寓項(xiàng)目存在的問題二、小戶型公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展空間三、小戶型公寓產(chǎn)品的關(guān)鍵策略從目前市場(chǎng)上已經(jīng)開發(fā)的小戶型產(chǎn)品開發(fā)情況來看，有些成功的經(jīng)驗(yàn)，但同時(shí)也暴露了一些產(chǎn)品問題，需要注意：產(chǎn)品設(shè)計(jì)不夠合理：因?yàn)樾粜偷脑O(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜性更高，目前的項(xiàng)目往

22、往都是簡(jiǎn)單的把空間尺度縮小，造成使用率低、功能不合理等問題，但小戶型并不等同于低品質(zhì)，高品質(zhì)的小戶型需要更具想象力的有效利用空間，同時(shí)應(yīng)充分研究客戶的生活方式，提供更符合時(shí)代需求的高智能化、高舒適度的復(fù)合型產(chǎn)品。配套缺失：現(xiàn)在的小戶型產(chǎn)品往往為了追求小面積而舍棄了部分基本的功能，居室內(nèi)只能睡覺，睡覺之外的功能沒有足夠的考慮，造成實(shí)際使用者的不便。管理落后和混亂：現(xiàn)在的小戶型產(chǎn)品一般都是銷售型物業(yè)，售出之后產(chǎn)權(quán)分散無法統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，參差不齊的自住者和低素質(zhì)租戶使得社區(qū)混亂不堪，簡(jiǎn)單的物業(yè)管理也無法提供更多的增值服務(wù)，使得社區(qū)品質(zhì)無法保障。 5市場(chǎng)發(fā)展空間目前市場(chǎng)上小戶型公寓項(xiàng)目存在的問題北京上海等地一直都有類似的嘗試，如早期的綠景苑SOLO（30平米左右）和榮豐2008（非常男女15-29平米）都推出過超小戶型產(chǎn)品，雖然銷售情況良好，但后期呈現(xiàn)出來的品質(zhì)問題和管理問題，一度被認(rèn)為只能是過渡性產(chǎn)品。2010年起，萬科高調(diào)提出致力于此類產(chǎn)品的開發(fā)，2011年在西安成功推出了18平米的超小戶型項(xiàng)目，據(jù)悉萬科北京公司也將在今年北京昌平區(qū)金域華府項(xiàng)目中試水15至20平方米小戶型產(chǎn)品。值得注意的是，當(dāng)前的限購政策對(duì)此類產(chǎn)品的開發(fā)存在一些限制因素，投資者由于購買機(jī)會(huì)的限制可能會(huì)對(duì)影響此類產(chǎn)品購買意愿，因此小戶型產(chǎn)