廣東省2016年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價對象區(qū)位狀況描述與分析試題

1、廣東省2016年上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：估價對象區(qū)位狀況描述與分析試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)投資的特點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A:相對較高的收益水平B：易于獲得金融機構(gòu)的支持C:能抵消通貨膨脹的影響D：提高投資者的資信等級E:借款合同2、考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風險小。這是因為前者比后者具有_。A.更長的經(jīng)濟壽命B.更顯著的各異性C.更強的適應性D.更專業(yè)的物業(yè)管理3、城市房屋

2、拆遷估價方法一般應當采用。A:路線價法B：成本法C:假設開發(fā)法D:市場比較法E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章4、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是_。A.個人所有的營業(yè)用房B.軍隊出租的房產(chǎn)C.學校興辦的工廠D.企業(yè)辦的各類學校自用的房產(chǎn)5、一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個委員會，業(yè)主委員會一般由_名的單數(shù)業(yè)主擔任。273115116136、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按_計算的。A.綜合利率B.貸款利率C.折現(xiàn)率D.機會成本7、已知某投資項目折現(xiàn)率為11時，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12時，凈現(xiàn)值為一870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是。A：1112B：1136C：1166D：1295E

3、:借款合同8、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8，該房地產(chǎn)的價格為。A：22500萬元B：23750萬元C：38125萬元D：39583萬元E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線，屬于的內(nèi)容。A:城市總體規(guī)劃B:分區(qū)規(guī)劃C:控制性詳細規(guī)劃D:修建性詳細規(guī)劃E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)某宗房地產(chǎn)貸款價值比率為70，抵押貸款利率為6，抵押貸款常數(shù)為7，自有資金資本化率為9，綜合資本化率。A：0725B：073C：069D：7.6E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格_是指由政府價格主管

4、部門或者其他有關(guān)部門，準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。A.標定地價B.政府調(diào)節(jié)價C.政府定價D.政府指導價12、橫道圖法用于項目建設階段的。A:質(zhì)量控制B:進度控制C：成本控制D:合同管理E:借款合同13、面積誤差比的計算公式為。按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基)/合同約定面積X 100%)/產(chǎn)權(quán)登記面積X 100%)/產(chǎn)權(quán)登記面積X 100%)/合同約定面積X 100%A:面積誤差比二(合同約定面積一產(chǎn)權(quán)登記面積B:面積誤差比二(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積C:面積誤差比二(合同約定面積一產(chǎn)權(quán)登記面積D:面積誤差比二(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某城市2010年商品住房

5、施工面積為1000萬m2,其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬m2,恢復施工的面積為200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是_萬m2。A500B700C800D100015、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A4858B5200C2700D626416、房地產(chǎn)開發(fā)用地，常規(guī)來講應通過_的方式取得。A.出讓B.競爭C.招標D.申請17、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16，計算后得到該項目的實際收益率為12，銀行的貸款利率為5.44，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹

6、率是。A：3.57B：4.00C：6.56D：10.56E:借款合同18、下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是。A:商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%B:按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證C:按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積D:商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據(jù)實計算房價款E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/褶、712元/nf、744元/褶、781元/nf和815元/褶，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為。849元/m2865元/nf882元/nf915元/褶E:工業(yè)用地的

7、監(jiān)測點評估價格20、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈波動趨勢。A:向下B:平穩(wěn)C:不穩(wěn)定D:向上E:借款合同21、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2,單位建筑面積的重置價格為600元/褶，建筑物殘值率為5%,年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是。A：81.00B：84.00C：84.17D：84.80E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、我同土地用途管制的核心是_。A.實行土地有償有限期使用制度B.經(jīng)營土地有償使用C.不能隨意改變農(nóng)用地的用途D.不能隨意改變建設用地的用途23、房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)_討論決定。A.征收人B.被征收人C.房屋

8、征收部門辦公會議D.政府常務會議24、投資利潤率的計算基數(shù)不包括。A:土地取得成本B：開發(fā)成本C:管理費用D:銷售費用E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、在房地產(chǎn)交易中往往需繳納一些稅費，包括_。營業(yè)稅；土地增值稅；交易手續(xù)費；契稅；補交土地使用權(quán)出讓金；印花稅A.B.C.D.二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列行業(yè)中，中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。A:批量行業(yè)B:僵滯行業(yè)C:分塊行業(yè)D:專業(yè)化行業(yè)E:借款合同2、固定投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅

9、率，具體適用稅率為0、五個檔次。A：1B：5C：10D：15E：303、下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應考慮租約影響的有。A：房地產(chǎn)抵押估價B:房屋征收評估C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D:房地產(chǎn)火災保險估價E：房地產(chǎn)司法拍賣估價4、某房地產(chǎn)的報酬率為8%,收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為_元/m2。A3800B4500C5200D56005、可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學方法。它要求綜合研究建設項目的_。A.社會的認同性B.技術(shù)先進性和適用性C.經(jīng)濟合理性D.建設的可能性E.政策的導向性_負責全

10、國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。A.土地管理局B.城市規(guī)劃管理部門C.國務院建設行政主管部門D.國務院7、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于_。A.成本加成定價法B.目標定價法C.認知價值定價法D.領導定價法8、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的_。A.投資價值B.賬面價值C.市場價值D.使用價值E.交換價值9、房地產(chǎn)保險中，涉及房地產(chǎn)的財產(chǎn)保險主要包括。A:企業(yè)財產(chǎn)保險B:城鄉(xiāng)居民房屋保險C:建筑工程一切險D:買方信用保險E:住宅抵押貸款保險10、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是_。A.地籍圖B.房產(chǎn)分幅圖C.房產(chǎn)分丘圖D.房產(chǎn)分戶圖11、以下說法滿足最高最佳使用的條件有_。A.

11、法律上許可B.技術(shù)上可能C.價值最大化D.權(quán)益上允許E.經(jīng)濟上可行12、某投資者用自有資金購買了一店鋪物業(yè)，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項投資計劃中將面臨著（）風險。A.收益現(xiàn)金流B.資本價值C.購買力D.政策13、因為估價的目的不同，所以_。A.估價的依據(jù)不同B.應評估的價值類型可能不同C.估價時點的選取不同D.估價中應考慮的因素可能不同E.選用的估價方法可能不同14、某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經(jīng)過年數(shù)3尚可使用年數(shù)n之間的關(guān)系為。AN=t+nNt+nDA、B、C都可能15、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉(zhuǎn)入20

12、03年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為（）年。A0.5B1.5C2D316、關(guān)于加強房地產(chǎn)交易市場管理的通知中有明確規(guī)定，城市房地產(chǎn)交易包括各種所有制房屋的_。A.抵押B.租賃C.轉(zhuǎn)讓D.捐贈E.產(chǎn)權(quán)分割17、不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標是。A：供給指標B：需求指標C：使用指標D:市場交易指標E:借款合同18、為了加強工程勘察和工程設計單位的資質(zhì)管理，保障國家財產(chǎn)和人身安全，促進技術(shù)進步，提高工程勘察設計水平，住房和城鄉(xiāng)建設部頒發(fā)了。A：建設工程勘察和設計管理條例B：建設工程勘察和設計管理規(guī)范C：建設工程勘察和

13、設計單位資質(zhì)管理規(guī)定D：建設工程勘察和設計單位資質(zhì)管理條例E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的_。A30%40%C50%D60%20、城市規(guī)劃確定的江、河、湖等城市地表水體保護和控制的地域界線是。A：紫線B:綠線C:藍線D：黃線E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、屬于樓、地面構(gòu)造層次中的塊材面層的是。A:橡膠面層B:磨光花崗石面層C:水磨石面層D:水泥花磚E:條石面層22、下列控制性詳細規(guī)劃指標中，不屬于環(huán)境容量控制指標的是_A.容積率B.綠地率C.建筑密度D.建筑后退紅線距離23、在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于_。A.房地