2011年7月25日龍湖成本管理與控制講義

1、龍湖集團(tuán)成本管理與控制龍湖總經(jīng)濟(jì)師：周世艾2011年7月25日成本的概念和目標(biāo)成本的作用龍湖項(xiàng)目成本的管理內(nèi)容龍湖項(xiàng)目成本的控制成本的概念和目標(biāo)成本的作用龍湖項(xiàng)目成本的管理與控制內(nèi)容龍湖項(xiàng)目成本的管理與控制龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的合同管理n成本的概念成本是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價值投入，它用貨幣單位來衡量成本不僅是指產(chǎn)品成本，而且還反映各部門控制成本的成本成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預(yù)計成本以及變動成本產(chǎn)品的成本 產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量12345成本的主要內(nèi)容有：產(chǎn)品的成本 產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量時間的成本 生產(chǎn)的速度、進(jìn)度人力的成本人力的成本 管理人員多少和水

2、平資金的成本 資金的利息管理的成本 管理的程度、精細(xì)度6售后的成本n售后成本有：產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題客戶關(guān)懷成本；活動、及對個別使用功能的改變銷售承諾成本；向購房客戶不當(dāng)承諾開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題n成本管理成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益-提升價值成本管理的基本內(nèi)容-合理確定成本與有效控制成本成本管理是通過管理活動，保證達(dá)到組織既定成本目標(biāo)的過程；或是在一定的約束條件下，為達(dá)到既定成本目標(biāo)采取的一系列有組織的活動成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現(xiàn)在的經(jīng)營活動，尤其是將來的經(jīng)營活動，以保證通過有效的方法實(shí)現(xiàn)既定成本目標(biāo)組織的各機(jī)構(gòu)聯(lián)系起來成本才能得到控制（

3、全員成本），成本的管理能力受到管理職權(quán)和時間影響建筑產(chǎn)品的特殊性：固定性體積龐大多樣性生產(chǎn)期長建筑產(chǎn)品造價的特點(diǎn)：單件性： 相同的設(shè)計擺放的位置改變造價不一樣分部組合：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、砌體、裝修、門窗多次性：投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合同價、結(jié)算價、決算價房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征-單件性、復(fù)雜性與多次性影響成本的因素經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)自身管理能力項(xiàng)目策劃銷售定位合作資源成本項(xiàng)目設(shè)計/部品定位資金來源項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工政策與市場環(huán)境成本管理的宗旨與目標(biāo)宗旨：價值工程以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。目標(biāo)：建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系成本管理思路新項(xiàng)目可研

4、準(zhǔn)確測算規(guī)劃設(shè)計步步跟蹤合約規(guī)劃與招標(biāo)事前定價施工管理動態(tài)反饋合同結(jié)算及時結(jié)算數(shù)據(jù)分析與儲存工作的重心準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算成本管理的基本方法目標(biāo)管理1、目標(biāo)管理的內(nèi)容目標(biāo)的確定與控制兩方面2、目標(biāo)確定的依據(jù) 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握3、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控的手段信息化4、目標(biāo)管理的過程 PDCA 循環(huán)成本動態(tài)控制過程PDCA循環(huán)nnn為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本有什么作用龍湖的目標(biāo)成本的由來目標(biāo)成本的作用目標(biāo)成本：是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線。目標(biāo)成本的作用為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理利潤=售價-成本目標(biāo)成本的作用目標(biāo)

5、成本：為開發(fā)決策提供依據(jù)提前鎖定投資合理確定銷售價格加強(qiáng)成本的計劃性預(yù)測投資效益-乙方預(yù)算員、甲方造價工程師（估價師）的職能有哪些不同-怎樣在事前知道需要投入多少目標(biāo)成本測算的條件經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價的匹配關(guān)系相應(yīng)項(xiàng)目工程造價歷史成本數(shù)據(jù)庫目標(biāo)成本測算的方法正向測算：測算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況）測算方式 （估算、概算、預(yù)算）團(tuán)隊工作反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本水平目標(biāo)成本管理內(nèi)容編制目標(biāo)成本或計劃成本分階段對目標(biāo)成本或計劃成本進(jìn)行檢查、修正對目標(biāo)成本或計劃成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較，對項(xiàng)目標(biāo)成本進(jìn)行后

6、評估動態(tài)成本：是項(xiàng)目各個時期實(shí)施過程中體現(xiàn)的實(shí)際成本與預(yù)期成本的控制結(jié)果目標(biāo)成本管理原則不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù);“算了再做” 而不是“做了再算”成本管理未來的發(fā)展方向重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新成本的概念和目標(biāo)成本的作用龍湖項(xiàng)目成本的管理內(nèi)容龍湖項(xiàng)目成本的控制龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的合同管理龍湖項(xiàng)目的成本管理成本管理的管理體系成本管理體系制度流程方法工具（指引、作業(yè)指導(dǎo)書）成本管理的管理體系成本管理部分管理制度招標(biāo)管理辦法合同管理辦法材料設(shè)備供應(yīng)、核價管理辦法預(yù)結(jié)算編制審核辦法設(shè)計變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法成本業(yè)務(wù)模

7、塊制度文件目標(biāo)成本管理規(guī)定責(zé)任成本管理規(guī)定動態(tài)成本管理細(xì)則成本績效考核制度。流程文件目標(biāo)成本編制與審批流程責(zé)任成本分解與審批流程動態(tài)成本信息報送流程合同計量與結(jié)算流程。作業(yè)指引項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引設(shè)計階段成本控制指引招標(biāo)采購階段成本控制指引經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評審指引合同商務(wù)條款管理指引記錄表單項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板動態(tài)成本報送套表責(zé)任成本分解套表責(zé)任成本月度評估表成本月度分析報告模板動態(tài)成本信息歸集指引造價咨詢單位管理指引成本預(yù)警通知書目標(biāo)成本調(diào)整申報表管理成本模塊：制度流程與管理工具變更簽證管理指引預(yù)、結(jié)算編制管理指引成本數(shù)據(jù)庫編制指引專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引成本部工作管理與考核指引。成本數(shù)據(jù)庫模

8、型項(xiàng)目成本指標(biāo)測算表市場成本調(diào)研表項(xiàng)目成本-盈利動態(tài)測算表項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目設(shè)計限額要求及成本控制建議表設(shè)計變更單/簽證單成本管理部分制度流程體系經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分析表計量支付表單工程進(jìn)度/材料供應(yīng)計量與付款臺帳工程結(jié)算審批表項(xiàng)目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表。項(xiàng)目主要成本費(fèi)項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)主要費(fèi)項(xiàng)科目：一、土地費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體）四、開發(fā)間接費(fèi)五、營銷費(fèi)用六、公司管理費(fèi)七、財務(wù)費(fèi)用成本費(fèi)項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)表123456789成本費(fèi)項(xiàng)序號一級成本費(fèi)項(xiàng)二級成本費(fèi)項(xiàng)土地成本三級成本費(fèi)項(xiàng)土地價款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)蓉?zé)任部門發(fā)展部勘察、設(shè)計費(fèi)研發(fā)部前期費(fèi)

9、用配套設(shè)施費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用報建費(fèi)三通一平費(fèi)等學(xué)校、幼兒園、會所等水、電、氣配套、道路小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程研發(fā)部、工程部工程部造價采購部工程部造價采購部10開發(fā)成本期間費(fèi)用園林景觀工程費(fèi)用主體建安成本工程相關(guān)費(fèi)用銷售費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用軟硬景、水電、小品等建筑、安裝、裝飾工程審計費(fèi)造價咨詢費(fèi)監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測費(fèi)物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金營銷設(shè)施建造費(fèi)其他銷售費(fèi)用貸款利息等員工工資、福利等造價采購部造價采購部計劃財務(wù)部造價采購部工程部營銷部造價采購部營銷部計劃財務(wù)部行政人力部成本費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目全成本的縱向分解成本開發(fā)成本直 接 開 發(fā) 成 本銷售費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)稅金土地成本勘察設(shè)計費(fèi)前期工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)基

10、礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)后續(xù)成本管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用建設(shè)期返工費(fèi)優(yōu)化設(shè)計費(fèi)用相關(guān)責(zé)任部門發(fā)展部研發(fā)設(shè)計部造價采購部工程部營銷部物業(yè)公司財務(wù)部成本費(fèi)項(xiàng)建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法第四章第24條明確“開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等?！饼埡捻?xiàng)目成本管理lll項(xiàng)目成本管理項(xiàng)目的成本管理范圍以項(xiàng)目為管理對象項(xiàng)目的完全直接成本測算分解間接成本測算分?jǐn)傢?xiàng)目制成本管理組織

11、形式公司總經(jīng)理公司運(yùn)營總監(jiān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人設(shè)計研發(fā)部工程管理部成本管理部營銷部計劃財務(wù)部項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營銷經(jīng)理項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)理研發(fā)專員專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財務(wù)專員nnnnn項(xiàng)目部成本責(zé)任n項(xiàng)目部職能產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測算和控制營銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證項(xiàng)目部成本責(zé)任職能崗位成本管理職能設(shè)計研發(fā)1、設(shè)計費(fèi)管理4、設(shè)計任務(wù)書2、產(chǎn)品定位 3、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)5、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制1、目標(biāo)成本測算和分?jǐn)?、動態(tài)成本跟蹤控制成本管理工程管理2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認(rèn)價 4、工程招標(biāo)、合同、造價管理 5、資金計劃匯總1、在成本控制

12、下進(jìn)度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控營銷計劃財務(wù)1、市場定位 2、體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn)（包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控1、項(xiàng)目成本財務(wù)指標(biāo)的管控2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、銷售費(fèi)用3、總體資金計劃的管控目標(biāo)成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫項(xiàng)目目標(biāo)成本測算和分解uu目標(biāo)成本管理體系目標(biāo)成本是參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，結(jié)合目前市場價格情況，并預(yù)測未來價格走向，同時根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個項(xiàng)目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等

13、措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線45()()()目標(biāo)成本管理的階段土地項(xiàng)方初工投資論證階目啟動階段案設(shè)計階段步設(shè)計階段程實(shí)施階段竣工階段段目標(biāo)成本土地版目標(biāo)成本啟動版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本執(zhí)行版目標(biāo)成本調(diào)整版項(xiàng)目竣工成本目標(biāo)成本形成動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行nnn目標(biāo)成本編制程序設(shè)計部制定項(xiàng)目預(yù)案提出項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。營銷部制定產(chǎn)品定位及相對應(yīng)的價格定位；成本部編制項(xiàng)目*階段目標(biāo)成本。目標(biāo)成本建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上，力求合理。目標(biāo)成本應(yīng)具有一定的動態(tài)性。目標(biāo)成本編制程序1、項(xiàng)目定位2、確定設(shè)計方案3、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)收集4、市場調(diào)查5、成本數(shù)據(jù)收集6、編制目標(biāo)成本7、目標(biāo)成本論證8、目標(biāo)成本批

14、準(zhǔn)48土地投資論證階段成本測算責(zé)任部門工作成果發(fā)展部地區(qū)總經(jīng)理提供土地信息提供周邊配套主持、確定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)案研發(fā)部目標(biāo)成本測算造價采購部滿足拿地成本審定存檔要求通過未通過土地投資論證階段成本測算項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)土地投資論證階段成本測算成本測算方法：成本經(jīng)驗(yàn)值估算法此階段提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度要求不高，可用表格組合來完成參考成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分表完成土地投資論證階段成本測算可研階段土地投資論證階段成本測算成本科目前期費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境工程一般地下室人防地下室會所配套設(shè)施教育用房底商管理用房成本取值范圍90-115（土地面積）160-205 （土地面積）160-235 （土地面積）205-225 （土地面積）2

15、25-250 （土地面積）250-400 （土地面積）160-200 （土地面積）135-180 （土地面積）100-140 （土地面積）2100-2300元/地下室面積2300-2500元/地下室面積3500-5000元/會所面積1500-1800元/教育用房面積1500-1800元/商業(yè)用房面積1500元/管理用房面積適用標(biāo)準(zhǔn)普通樓盤高檔樓盤別墅樓盤容積率0.5-1.0容積率1.4左右容積率2.0以上容積率0.5-1.0容積率1.4左右容積率2.0以上備注含精裝檔次高者取大值土地投資論證階段成本測算成本科目別墅項(xiàng)目取值范圍2200-24002000-22001800-2000適用標(biāo)準(zhǔn)雙拼聯(lián)

16、排疊拼備注毛坯可研階段多層小高層高層1500-16001600-18001600-18001800-20002000-22002200-2400普通高檔普通高檔普通高檔土地投資論證階段成本測算項(xiàng)目目標(biāo)成本測算（土地版）只是土地投資論證資料的一部分；審定的項(xiàng)目目標(biāo)成本測算（土地版）將作為項(xiàng)目啟動階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。把項(xiàng)目目標(biāo)成本測算（土地版）與項(xiàng)目其他預(yù)設(shè)模塊進(jìn)入項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型進(jìn)行指標(biāo)分析土地投資論證階段成本測算案例土地投資測算成本測算費(fèi)項(xiàng)表比較成本費(fèi)項(xiàng)比較表n討論：你所在企業(yè)有無成本費(fèi)項(xiàng)表，表格形式和費(fèi)項(xiàng)順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同n結(jié)論：各表形式和費(fèi)項(xiàng)順序不同，但費(fèi)項(xiàng)的內(nèi)容大致相

17、同項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型模型是什么模型就是模擬項(xiàng)目整個運(yùn)作過程，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯運(yùn)算，得出項(xiàng)目的評價指標(biāo)，從而衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣可以通過模型進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)時跟蹤，從而了解項(xiàng)目收益的動態(tài)變化情況。投資經(jīng)濟(jì)分析模型模型內(nèi)容包括項(xiàng)目基礎(chǔ)資料工程分期成本測算建設(shè)進(jìn)度計劃付款計劃銷售及回款資金來源運(yùn)用指標(biāo)計算投資經(jīng)濟(jì)分析模型編制模型的意義為土地投資決策提供依據(jù)；通過對項(xiàng)目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中的風(fēng)險；通過模型可以實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目收益情況的實(shí)時跟蹤，從而為項(xiàng)目運(yùn)作過程中的決策提供依據(jù)；將公司所有項(xiàng)目的模型進(jìn)行疊加就可以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。投資經(jīng)濟(jì)分析模型模型的基本結(jié)構(gòu)影響模型評價

18、指標(biāo)的主要因素項(xiàng)目的總投資、總銷售、投資支付時間和銷售實(shí)現(xiàn)的時間構(gòu)成了模型主要內(nèi)容，模型由以下幾個模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項(xiàng)目分期情況、成本測算、項(xiàng)目進(jìn)度及付款計劃、銷售及回款計劃、資金來源及運(yùn)用表和現(xiàn)金流量表。投資經(jīng)濟(jì)分析模型模型中基本指標(biāo)凈現(xiàn)值指在項(xiàng)目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個絕對指標(biāo)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值越大越好。內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的報酬率，也是使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個相對指標(biāo)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率越高越好。投資經(jīng)濟(jì)分析模型現(xiàn)金成本收益率指投入1元的成本項(xiàng)目可以帶來的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是衡量項(xiàng)目收益高

19、低的指標(biāo)，而是衡量項(xiàng)目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。權(quán)益資本乘數(shù)指項(xiàng)目的權(quán)益資本與項(xiàng)目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。投資經(jīng)濟(jì)分析模型項(xiàng)目指標(biāo)的衡量體系評價項(xiàng)目優(yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)包含有三個指標(biāo)：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率；項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率；項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù)。從三個主要的方面衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率：從項(xiàng)目動態(tài)收益的角度；項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率：從項(xiàng)目現(xiàn)金流的角度；項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度。nnnn投資經(jīng)濟(jì)分析模型模型在項(xiàng)目運(yùn)作各階段的作用投資經(jīng)濟(jì)分析模型在項(xiàng)目運(yùn)作各階段所起的作用不同項(xiàng)目拿地階段決策支持，風(fēng)險控制項(xiàng)目研發(fā)階段經(jīng)濟(jì)控

20、制，設(shè)計優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制，銷售控制項(xiàng)目竣工階段對比分析，指導(dǎo)新項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資經(jīng)濟(jì)分析模型（示意版）n投資經(jīng)濟(jì)分析模型運(yùn)用投資分析模型對運(yùn)營狀況的分析投資經(jīng)濟(jì)分析模型投資分析模型影響項(xiàng)目啟動階段成本測算項(xiàng)目啟動階段成本測算項(xiàng)目團(tuán)隊價 確格 定、 產(chǎn)銷 品售 定進(jìn) 位度 和銷售研發(fā)部（ 整 場 根產(chǎn) 或 定 據(jù)品 重 位 規(guī)業(yè) 新 進(jìn) 劃態(tài) 考 行 條、 慮 預(yù) 件標(biāo) 方 案準(zhǔn) 案 的 和） 調(diào) 市造價采購部項(xiàng)目目標(biāo)成本測算計劃財務(wù)部財 度 根務(wù) 、 據(jù)指 成 售標(biāo) 本 價計 測 、算 算 銷、 售進(jìn) 進(jìn)行項(xiàng)目啟動階段成本測算拿地以后項(xiàng)目團(tuán)隊對擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)定項(xiàng)目定位，

21、明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口以及施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等項(xiàng)目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或超過土地版的收益指標(biāo)；項(xiàng)目啟動階段的成功標(biāo)志項(xiàng)目啟動會項(xiàng)目啟動會目的對項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，預(yù)見和決策未來，設(shè)定項(xiàng)目的決策點(diǎn)、控制點(diǎn)。識別項(xiàng)目風(fēng)險點(diǎn)，提出預(yù)案。明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出承諾。2.3.4.5.6.7.8.9.10.項(xiàng)目啟動會主要內(nèi)容（成果）1.項(xiàng)目定位項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計劃項(xiàng)目一二級計劃（項(xiàng)目分期、材料供應(yīng)方式范圍）項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動）（項(xiàng)目合同規(guī)劃）投資分析模型（啟動）

22、方案設(shè)計任務(wù)書景觀方案設(shè)計任務(wù)書精裝房定位、限價及建設(shè)實(shí)施方案（如有）項(xiàng)目的物業(yè)、商運(yùn)的運(yùn)營人力資源配置及運(yùn)營成本分析項(xiàng)目啟動會項(xiàng)目啟動會規(guī)感 解設(shè)計階段成本分解工程部對 初 設(shè) 提 提比 步 設(shè) 供 供施 置 施 現(xiàn)工 方 工 場方 案 用 布案 水 置及 電 方土 以 案石 及方 甲平 方衡 臨研發(fā)部基 提 提礎(chǔ) 供 供方 產(chǎn) 方案 品 案對 建 、比 造 初標(biāo) 步準(zhǔn) 設(shè)計圖造價采購部編 進(jìn) 目制 行 標(biāo)合 成 成約 本 本劃 敏 分性分析計劃財務(wù)部財務(wù)指標(biāo)計算nnn設(shè)計階段成本分解設(shè)計階段成本分解主要是方案設(shè)計、初步設(shè)計階段方案設(shè)計、初步設(shè)計階段是設(shè)計階段成本控制的重點(diǎn)初步設(shè)計階段目標(biāo)成

23、本經(jīng)審批后，是項(xiàng)目的執(zhí)行目標(biāo)成本設(shè)計階段成本分解設(shè)計階段成本分解n案例：方案設(shè)計階段成本測算分解案例方案階段成本測算目標(biāo)成本的分解方式之一，按合同計劃分解方式之二，按項(xiàng)目實(shí)體分解方式之三，按考核責(zé)任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)目標(biāo)成本的分解方式之一：按合同計劃分解：分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購計劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個合同項(xiàng)的目標(biāo)ll目標(biāo)成本的分解項(xiàng)目合約規(guī)劃目的將各費(fèi)項(xiàng)成本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價目標(biāo)成本的分解項(xiàng)目合約規(guī)劃目標(biāo)成本的分解方式之二：按工程實(shí)體分解分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)

24、；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本分解表目標(biāo)成本的分解方式之三：按考核責(zé)任分解分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求123456789目標(biāo)成本的分解序號一級成本費(fèi)項(xiàng)二級成本費(fèi)項(xiàng)土地成本三級成本費(fèi)項(xiàng)土地價款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)蓉?zé)任部門發(fā)展部勘察、設(shè)計費(fèi)研發(fā)部前期費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用報建費(fèi)三通一平費(fèi)等學(xué)校、幼兒園、會所等水、電、氣配套、道路小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程研發(fā)部、工程部工程部造價采購部工程部造價采購部10開發(fā)成本期間費(fèi)用園林景觀工程費(fèi)用主體建安成本工程相

25、關(guān)費(fèi)用銷售費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用軟硬景、水電、小品等建筑、安裝、裝飾工程審計費(fèi)造價咨詢費(fèi)監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測費(fèi)物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金營銷設(shè)施建造費(fèi)其他銷售費(fèi)用貸款利息等員工工資、福利等造價采購部造價采購部計劃財務(wù)部造價采購部工程部營銷部造價采購部營銷部計劃財務(wù)部行政人力部目標(biāo)成本的分解目標(biāo)成本責(zé)任分解工程實(shí)施階段成本管理工程部的 場 現(xiàn)管 控 場控 制 簽、 、 證編 工 、制 程 技進(jìn) 質(zhì) 術(shù)度 量 核計 和 定劃 進(jìn) 的度 現(xiàn)研發(fā)部專 設(shè) 提項(xiàng) 計 供工 變 施程 更 工的 的 圖優(yōu) 控化 制、造價采購部顧 動 專 簽、 態(tài) 項(xiàng) 證成 成 工 變本 本 程 更調(diào) 的 的 的整 跟 成 費(fèi)蹤

26、本 用和 分 審回 析 核、 、計劃財務(wù)部資 財金 務(wù)計 指劃 標(biāo)審 的核 動態(tài)跟進(jìn)互動nnn工程實(shí)施階段成本管理在簽訂合同時，應(yīng)與合約規(guī)劃對應(yīng)，并對付款計劃進(jìn)行拆分。施工圖預(yù)算包括單體建安裝修工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程；并結(jié)合預(yù)算造價對目標(biāo)成本進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。合同變更( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化nn工程實(shí)施階段成本管理動態(tài)成本管理成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定了成本控制是一個動態(tài)過程動態(tài)成本管理的目的意義保證成本處于可控保證目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)提供成本決策依據(jù)工程實(shí)施階段成本管理動態(tài)成本的組成動態(tài)成本=已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本+非合

27、同性成本+待發(fā)生成本工程實(shí)施階段成本管理動態(tài)成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本合同性成本非合同性成本未簽約合同估價待發(fā)生費(fèi)用已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更)nn工程實(shí)施階段成本管理月度成本回顧對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整，對未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估對已發(fā)生、已結(jié)算的費(fèi)用金額調(diào)整，對未發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行清理、預(yù)估工程實(shí)施階段成本管理動態(tài)成本月報內(nèi)容成本動態(tài)重大事項(xiàng)及預(yù)警成本管理異常事項(xiàng)披露重大招標(biāo)進(jìn)展補(bǔ)充預(yù)算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商）結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說明）成本目標(biāo)評審成本研究及其它測算-月動態(tài)成本狀況表

28、序號項(xiàng)目名稱目標(biāo)成本(萬元)本月預(yù)測金額20090630動態(tài)監(jiān)控與目標(biāo) 與上月成本相比 相比已發(fā)生合同額變化說明一土地成本16,009.0016,009.0015,200.00二前期工程費(fèi)1,541.001,541.000.591,200.00三3.13.23.3四五六建筑安裝工程費(fèi)總包工程總包洽商變更及索賠分包工程小市政配套費(fèi)用維保費(fèi)用一五項(xiàng)合計36,420.0027,216.00-1,194.0010,398.006,508.000.0961,337.0035,533.0026,956.00-1,691.0010,267.006,508.000.0860,432.00-887.00-259

29、.00-496.00-130.00-17.00-904.00-2.05-2.05-0.041-2.1226,956.0026,956.007,527.0043,357.00版 工標(biāo)工程竣工階段成本管理工程部對 對 審供 合 核應(yīng) 同 工商 相 程進(jìn) 關(guān) 竣行 條 工相 款 資關(guān) 進(jìn) 料履 行約 評評 估估研發(fā)部設(shè)計總結(jié)造價采購部本 （ 與（ 編 含 供執(zhí) 制 材 應(yīng)行 竣 料 商） 成 供 進(jìn)比 本 應(yīng) 行較 并 結(jié) 竣與 算 工目 ） 結(jié)算計劃財務(wù)部核 財算 務(wù)最 決終 算的財務(wù)指標(biāo)nn工程竣工階段成本管理工程竣工階段成本的主要依據(jù)是合同工程預(yù)結(jié)算工程竣工決算是項(xiàng)目管理的最終體現(xiàn)工程竣工階段

30、成本管理工程結(jié)算編制的依據(jù) :以工程施工圖說、施工圖設(shè)計變更通知或技術(shù)變更核定單、現(xiàn)行施工及驗(yàn)收規(guī)范、設(shè)計選用的有關(guān)的工程（通用或標(biāo)準(zhǔn)）施工圖集、發(fā)包方材料設(shè)備認(rèn)價通知書和施工合同、施工圖預(yù)算編制要求等為編制依據(jù)。工程竣工階段成本管理工程預(yù)結(jié)算編制審核的前提按設(shè)計圖紙和施工合同約定的工程范圍的全部工作內(nèi)容完成。有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。經(jīng)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位檢查，并分別簽署工程質(zhì)量合格。nnn工程竣工階段成本管理項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本，包括確認(rèn)（結(jié)算）的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。其費(fèi)項(xiàng)包括開發(fā)成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)等全部成本費(fèi)用。將項(xiàng)目

31、竣工成本與項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）比較，分析、說明差異原因按規(guī)定格式形成項(xiàng)目成本總結(jié)和分析n工程竣工階段成本管理目標(biāo)成本和實(shí)際成本的對比分析一、基本情況的概要成本目標(biāo)的下達(dá)成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的完成二、分解和完成的對比以費(fèi)項(xiàng)結(jié)構(gòu)為跟本、對各費(fèi)項(xiàng)的結(jié)構(gòu)、分解、完成情況進(jìn)行對比分析基本結(jié)論工程竣工階段成本管理三、分析說明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進(jìn)建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解工程竣工階段成本管理項(xiàng)目成本后評估龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫目標(biāo)成本編制的重要參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)庫利用歷史成本數(shù)據(jù)庫編制項(xiàng)目目標(biāo)成本歷史數(shù)據(jù)的來源1、自身開發(fā)項(xiàng)目的積累內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限2、

32、同行業(yè)項(xiàng)目資料收集內(nèi)容質(zhì)量不容易準(zhǔn)確lll歷史成本數(shù)據(jù)庫歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容包括：成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表單位工程建安指標(biāo)歷史成本數(shù)據(jù)庫項(xiàng)目歷史成本l歷史成本數(shù)據(jù)庫成本測算基礎(chǔ)資料：搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，已建項(xiàng)目概況指標(biāo)以及已建項(xiàng)目各單位工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的實(shí)際記錄新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項(xiàng)目概況指標(biāo)l歷史成本數(shù)據(jù)庫開發(fā)項(xiàng)目成本匯總表：是上述歷史項(xiàng)目的實(shí)際成本記錄，包括項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)的竣工結(jié)算造價的總合。l歷史成本數(shù)據(jù)庫專項(xiàng)工程成本分析景觀工程區(qū)內(nèi)管網(wǎng)區(qū)內(nèi)強(qiáng)電區(qū)內(nèi)弱電l歷史成本數(shù)據(jù)庫單位工程建安指標(biāo)：按項(xiàng)目的單位工程編制，共分為五大部分：1）、工程概況。2）

33、、特征指數(shù)。3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、5）、技術(shù)指標(biāo)。歷史成本數(shù)據(jù)庫1）、工程概況主要包括：工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標(biāo)主要包括：窗墻比：外墻門窗/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長總高）一般0.230.28窗地比：外墻的窗面積/建筑面積體型系數(shù)：建筑面積/外表面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長總高）歷史成本數(shù)據(jù)庫面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積（規(guī)劃面積/建筑面積）造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù)（系數(shù)大于1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標(biāo)除以系數(shù)）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指

34、標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系歷史成本數(shù)據(jù)庫3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：分別按單位工程的基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝修；主體設(shè)備安裝工程；公共部位精裝修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做法進(jìn)行描述。歷史成本數(shù)據(jù)庫4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括：單位工程人工費(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo)各分部工程造價和單位面積造價指標(biāo)各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo)5）、單位工程強(qiáng)電、弱電、裝飾工程成本分析表歷史成本數(shù)據(jù)庫如何參考?xì)v史成本測算新項(xiàng)目成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)設(shè)特征系數(shù)、體形系數(shù)產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)查找歷史項(xiàng)目，對新建項(xiàng)目作參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)庫根據(jù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和單位工程特征指數(shù)在歷史數(shù)據(jù)庫中找出相應(yīng)項(xiàng)目的歷史參數(shù)，可以通過特征指數(shù)結(jié)合擬建項(xiàng)目的情況，測算擬建項(xiàng)目單位工程的造價成

35、本找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結(jié)合當(dāng)前市場情況對主要材料、人工費(fèi)、規(guī)費(fèi)按市場價格進(jìn)行調(diào)整。基礎(chǔ)造價（基價）歷史成本數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)部分：挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表挖孔樁方量和造價關(guān)系萬7006005004003002001000系列1020004000600080001000012000挖孔樁方量1歷史成本數(shù)據(jù)庫以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考窗墻比變化率體型系數(shù)變化率序號項(xiàng)目1%-1%1%-1%主體結(jié)構(gòu)及粗裝修造價-0.50%0.50%0.10%-0.10%歷史成本數(shù)據(jù)庫參考指標(biāo)A類高層 鋼筋 47.72千克、水泥 86.69千克、預(yù)拌砼 0.33立方B類高層 鋼筋53.79千克、水泥 75.7

36、3千克、預(yù)拌砼 0.35立方當(dāng)窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為1成本的概念和目標(biāo)成本的作用龍湖項(xiàng)目成本的管理內(nèi)容龍湖項(xiàng)目成本的控制龍湖的招投投標(biāo)管理龍湖的合同管理項(xiàng)目主要成本費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成直接成本（開發(fā)成本）成本分類期間成本費(fèi)項(xiàng)土地費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)用銷售費(fèi)用成本內(nèi)容土地價款、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、與土地有關(guān)的費(fèi)用勘測設(shè)計費(fèi) 、三通一平工程費(fèi)、 行政及政策性收費(fèi)滿足項(xiàng)目使用功能的設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建筑工程、安裝工程（含各項(xiàng)設(shè)備、智能化工程費(fèi)）、戶內(nèi)精裝修 、環(huán)境景觀工程監(jiān)理費(fèi)、各項(xiàng)咨詢費(fèi)、定額外專項(xiàng)檢測費(fèi)、工程

37、測量費(fèi)用、各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用調(diào)研、推廣廣告費(fèi)、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)費(fèi)用 管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用管理人員工資、行政支出、福利等費(fèi)用資金成本建設(shè)投資的階段劃分建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的階段啟動階段規(guī)劃階段實(shí)施階段收尾階段項(xiàng)目建議書可行性研究勘察設(shè)計施工采購試運(yùn)行竣工驗(yàn)收投資階段比例劃分建設(shè)安裝投使入用100%完成決立策項(xiàng)投資可行性研究勘察設(shè)計前期工程合發(fā)同包施工采購?fù)顿Y竣工驗(yàn)收投資控制的要點(diǎn)投資控制的要點(diǎn)投資控制包括投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制投資測算過程的控制分為：投資論證階段測算設(shè)計階段測算執(zhí)行過程的控制主要是施工階段控制成本控制的目標(biāo)原則不是最低而是合理投資控制的要點(diǎn)投資論證階段的控制

38、土地投資論證根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價、市場需求等情況論證項(xiàng)目投資可行性參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測算控制土地成本ll投資控制的要點(diǎn)工程設(shè)計階段控制方案設(shè)計（概念設(shè)計）初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）l施工圖設(shè)計lll工程設(shè)計階段控制設(shè)計階段投資控制效果投資決策至初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%20%施工圖設(shè)計結(jié)束至施工

39、階段（實(shí)施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高工程設(shè)計階段控制控制的效果主要控制價值區(qū)控制的阻力控制的成本概念設(shè)計施工/安裝使用方案設(shè)計控制要點(diǎn)戶型組合，產(chǎn)品的市場定位與功能定位豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置交付標(biāo)準(zhǔn)，窗地比、平面周長、體型系數(shù)人防工程自建與繳費(fèi)的決策項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程及部品部件的價值判斷137方案設(shè)計控制要點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式138方案設(shè)

40、計控制要點(diǎn)在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。注意設(shè)計作品和產(chǎn)品的關(guān)系比較高層與小高層的成本%案例：某項(xiàng)目指標(biāo)如下，方案設(shè)計階段沒有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤貢獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃建7棟高層，4個18層、4個33層總用地面積容積率建筑占地面積建筑密度綠地率總建筑面積1）地上建筑面積2）地下建筑面積其中地下車庫面積平方米平方米平方米平方米平方米平方米不大于35%45975.62.510624.523.11%31.53%150528.61149363559

41、2.629403.4方案設(shè)計控制要點(diǎn)高層與小高層、花園洋房的的成本比較容積率密度單體建造費(fèi)總成本銷售價格1832層高層18層高層花園洋房不變不變不變小大大大小小優(yōu)、中、差優(yōu)、中、差優(yōu)、中、差中中高方案設(shè)計控制要點(diǎn)對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。-某項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對項(xiàng)目評價指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)花園洋房小高層小商鋪地下車庫幼兒園總建筑面積容積率內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值單位平米平米平米平米平米元原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)66,900113,1001,20035,843500217,5431.516.8

42、7%2,166變化后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)82,35095,2003,60035,448500217,0981.522.15%3,439單位建筑面積創(chuàng)利能力1,2781,0973,201-初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn)限額設(shè)計確定限額設(shè)計控制指標(biāo)限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn)建筑選材與各類構(gòu)造做法結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公

43、攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設(shè)計l初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn)根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進(jìn)行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn)控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的影響。初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn)控制建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。nnnn初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn)結(jié)構(gòu)

44、設(shè)計方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計算配置合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計荷載取值、結(jié)構(gòu)計算與構(gòu)造nnnnn初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn)強(qiáng)電設(shè)計方面主要電氣負(fù)荷指標(biāo)配置、供電范圍、變壓器臺數(shù)合理進(jìn)出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機(jī)供電范圍、容量和臺數(shù)選擇合理敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟(jì)合理nn初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn)弱電設(shè)計方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理各系統(tǒng)管線走向布置合理nnn初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計

45、）階段控制要點(diǎn)給排水設(shè)計方面設(shè)計參數(shù)合理、計算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)；系統(tǒng)流程合理設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護(hù)方便主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟(jì)合理初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn)綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。編制概算，對投資進(jìn)行控制。初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點(diǎn)景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。確定項(xiàng)目骨干樹種、基調(diào)樹種n設(shè)計階段控制措施nnnnnnn設(shè)計階段控制措施產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計任務(wù)書模板化設(shè)計合同模板主要專業(yè)施工圖設(shè)計

46、指引模板化主要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點(diǎn)模板化專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法設(shè)計階段控制措施模塊化：單體研發(fā)、單體組合會所售樓處結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化及裝修模塊化、硬景鋪裝標(biāo)準(zhǔn)化導(dǎo)視系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化拼合：增強(qiáng)戶型拼合研發(fā)設(shè)計階段控制措施n產(chǎn)品復(fù)制90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改 三年一大改電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析nnnnn電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析公攤面積涉及多個利益主體開發(fā)商：花錢而不能直接變?yōu)殇N售收入，希望公攤小些好；業(yè)主：大堂、電梯間、公共走道等的空間大些，舒適度好和方便些，希望大些好。施工單位：管線安裝時，希望管井大些好；物業(yè)公司：抄水電表讀數(shù)、管道檢

47、修、垃圾臨時存放、清潔用水處，希望大些好；政府：只要滿足規(guī)范最低要求就好nnn電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析對公攤面積（公攤系數(shù)）的管控，第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項(xiàng)目檔次定位和顧客價值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從技術(shù)角度通過各公攤部位的相對位置的調(diào)整、對單個公攤部位的局部優(yōu)化降低公攤。n電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析公攤面積與可售面積之間在建筑面積受容積率限制時，相互之間也存在此長彼消的關(guān)系，設(shè)計優(yōu)化就是按價值大小進(jìn)行資源調(diào)整nnn電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析公攤面積的組成垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓梯；墻體面積：本幢樓各套與公

48、共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一；設(shè)備用房和管理用房 ：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房 ，輔助或管理用房 ，供本幢使用的其他共同使用的面積n電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析影響公攤系數(shù)的因素公攤系數(shù)公攤面積 / 套內(nèi)面積公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài)超高層住宅高層公寓花園洋房疊拼別墅聯(lián)排和獨(dú)棟別墅公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 公攤系數(shù)高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓高層公寓113218292726151831183131標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層

49、標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層410630603938586690626525720529785801350539510741471570546453614459678693609193 721057010710817%17%18%27%20%21%15%16%17%15%16%16%電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 公攤系數(shù)花園洋房全部9001580905911011%花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房花園洋房小商鋪小商鋪小商鋪小商鋪寫字樓主力店6565633265單元單元單元單元單元棟標(biāo)準(zhǔn)層單元棟棟棟513535164874

50、1183 13701342631029452364736305342891043 1273118172244539949399463585 971609858552868%15%14%13%12%8%13%12%14%38%13%運(yùn)用價值工程控制投資投資測算過程包括投資論證階段測算和設(shè)計階段測算，這一階段運(yùn)用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。運(yùn)用價值工程控制投資 如何有效提高產(chǎn)品的價值ll功能F成本C運(yùn)用價值工程控制投資 如何有效提高產(chǎn)品的價值1、功能不變，成本下降2、

51、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高運(yùn)用價值工程控制投資所以上表也表示為：功能（或效用）價值=成本（或費(fèi)用）用數(shù)學(xué)公式表示 V =FC；運(yùn)用價值工程控制投資如何有效提高產(chǎn)品的價值表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。n運(yùn)用價值工程控制投資（1）推行價值工程管理，提升局部或樓盤的性價比價值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實(shí)現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價值。功能品質(zhì)（銷售價格）與成本的比值即性價比，從單個

52、部品部件到整個樓盤可提高性價比nnnnn運(yùn)用價值工程控制投資（2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較人防工程決策土建車庫與機(jī)械車庫的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較電梯、空調(diào)的配置方式地下車庫最少車位、面積及收益測算基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式運(yùn)用價值工程控制投資運(yùn)用新科技提高價值的方式功能不變成本不變成本略有增加降低一些次要功能、新技術(shù)、既提高功能分部分項(xiàng)工程降低成本提高功能功能提高更大使成本大幅度降低，又降低項(xiàng)目成本業(yè)主不能直接感知的工程項(xiàng)目（包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、綜合管網(wǎng)、能源動力設(shè)施等）防水工程外墻保溫家居智能化設(shè)施景觀、裝修門窗戶型優(yōu)化注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠化效果；或者在達(dá)到綠

53、化效果的前提下，改變植物品種，可以降低成本。nnn工程實(shí)施階段控制要點(diǎn)nn工程招投標(biāo)總分包合同管理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更管理材料設(shè)備采購、認(rèn)價招標(biāo)及管理工程實(shí)施階段控制要點(diǎn)合理的工期確定合理的工期，為了及時達(dá)到投資效益，搶工期可能會增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。工程實(shí)施階段控制要點(diǎn)施工方案的比較和造價控制包括施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置；基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運(yùn)方案比較；工程實(shí)施階段控制要點(diǎn)施工方案比選，合理選擇優(yōu)化方案，關(guān)注重點(diǎn)例：1、塔機(jī)的選型、安裝高度、安裝時間的確認(rèn)（避免產(chǎn)生不必要的費(fèi)用）2、土石方邊坡處理方式的選擇、邊坡系數(shù)的確定（當(dāng)深度過高是否要考

54、慮使用檔土板）3、鋼筋的搭接方式、角碼鐵的加工及布置方式、對拉螺桿的設(shè)置方式4、基礎(chǔ)抽水臺班中設(shè)備的選型（水泵的區(qū)別、口徑的選型）及合理確定臺班的數(shù)量工程實(shí)施階段控制要點(diǎn)材料設(shè)備采購施工材料設(shè)備采購，對材料要比值比價；對設(shè)備除了滿足功能外，要比較質(zhì)量、價格、運(yùn)輸及運(yùn)行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價格和維修的費(fèi)用；如：發(fā)電機(jī)、電梯n討論為什么在設(shè)計階段控制成本效果最好，它有哪些控制重點(diǎn)n總結(jié)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)的內(nèi)容、方向要根據(jù)項(xiàng)目的定位市場的情況工程的特點(diǎn)客戶的敏感點(diǎn)等來確定景觀工程成本管理景觀工程成本管理景觀工程成本管理責(zé)任景觀工程成本管理控制階段方案設(shè)計階段職能部門設(shè)計研發(fā)部職責(zé)落實(shí)設(shè)計單

55、位進(jìn)行方案交底，把控設(shè)計效果初步設(shè)計階段造價采購部設(shè)計研發(fā)部提供設(shè)計項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)景觀工程專項(xiàng)成本測算管理設(shè)計變更工程實(shí)施階段工程竣工階段營銷部造價采購部工程部造價采購部控制景觀效果景觀專項(xiàng)成本動態(tài)管理組織現(xiàn)場收方、審核竣工資料審核竣工結(jié)算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料ll景觀工程成本管理景觀工程主要成本構(gòu)成lll場地整治費(fèi)苗木栽植費(fèi)苗木價水體、小品、硬鋪鋪裝、庭院照明等景觀效果調(diào)整苗木?；铕B(yǎng)護(hù)管理費(fèi)景觀工程成本管理景觀工程設(shè)計景觀概念設(shè)計階段此階段景觀設(shè)計單位應(yīng)提出概念性的草圖及相關(guān)意向圖，與甲方討論后選擇并將其中一個制作成此階段成果。目標(biāo)：確定景觀主題，空間體系，景觀序列,景觀特征要素及景觀亮點(diǎn)；

56、進(jìn)行場地平面及豎向關(guān)系布置，交通組織及視線組織；確定軟景造景原則及手法。景觀工程成本管理景觀方案設(shè)計階段本階段景觀設(shè)計單位與甲方共同討論并確定各種景觀空間（開放空間、半開放空間、私密空間等）內(nèi)的平面布局，景觀元素組織，豎向關(guān)系梳理，場地景觀亮點(diǎn)形式（噴泉、水景、雕塑），軟景布局的空間關(guān)系，軟景效果意向及基調(diào)樹種骨干樹種。景觀工程成本管理目標(biāo)：完成景觀空間的特征塑造，限定景觀要素的尺度、材質(zhì)、色彩等，清晰表達(dá)設(shè)計效果，使整個小區(qū)得以呈現(xiàn)一致的景觀風(fēng)格；提供工程量計算供甲方進(jìn)行成本核算。景觀工程成本管理景觀初步設(shè)計階段此階段乙方需與建筑師協(xié)調(diào)有關(guān)平面、立面資料，討論相關(guān)的建筑及景觀設(shè)施元素材料使用

57、；與項(xiàng)目各專業(yè)工程師協(xié)調(diào)有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)施、地下管線、戶外照明設(shè)施、水景循環(huán)系統(tǒng)等相關(guān)問題，完成景觀初步設(shè)計圖紙，并向下游設(shè)計單位交底。景觀工程成本管理目標(biāo)：確定包括場地總平面控制尺寸及座標(biāo)關(guān)系、豎向高程及排水關(guān)系、材質(zhì)鋪設(shè)及材料樣板、初步種植定位及物種規(guī)格數(shù)量、小品及景觀構(gòu)筑物詳圖等與效果相關(guān)的全部技術(shù)參數(shù)，以及景觀家具（燈具、標(biāo)識、休閑凳、垃圾筒、背景音樂等）布點(diǎn)及選型；提供工程量計算供甲方進(jìn)行成本核算。景觀工程成本管理景觀施工圖配合所有除結(jié)構(gòu)、防水、土木、機(jī)電等圖紙外，均達(dá)施工要求。該階段景觀設(shè)計單位將配合下游結(jié)構(gòu)、防水、土木、機(jī)電設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計交底。目標(biāo)：控制設(shè)計意圖、設(shè)計效果，確保設(shè)計意

58、圖在后期設(shè)計過程中不變形。景觀工程成本管理施工現(xiàn)場設(shè)計效果全程把控：在全程設(shè)計-施工過程中，景觀設(shè)計單位需起到設(shè)計效果的總體把控作用。根據(jù)甲乙雙方共同選擇不同的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行效果檢查，并提出意見。目標(biāo)：在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)問題，確保設(shè)計意圖完全實(shí)施，設(shè)計效果總體把控。nnnnnn景觀工程成本管理景觀單方造價限額設(shè)計：道路綠化隔離帶：250.00元/外圍代征綠化帶景觀：180.00元/河岸景觀：150.00元/樣板區(qū)景觀：550.00元/小區(qū)公共景觀：400元/私家花園景觀: 320元/景觀工程成本管理景觀工程成本管理景觀工程成本管理景觀工程成本管理nn景觀工程成本管理景觀設(shè)計成本控制景觀設(shè)計時綜

59、合考慮景觀與建筑立面風(fēng)格的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，結(jié)合建筑形態(tài)進(jìn)行總體景觀設(shè)計，打造豐富的園林景觀進(jìn)行豐富的豎向設(shè)計，利用綠化造坡合理有效利用基地與場地的高差nnn景觀工程成本管理合理利用地塊內(nèi)有的原生植物，處理好沿河（湖）綠化、組團(tuán)綠化、道路綠化、公共綠化及城市道路綠化帶的關(guān)系；盡可能保證私家（庭院）的景觀面積最大化在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水景、水系，面積不宜過大，采用硬地淺水；設(shè)置一些面積小、空間豐富、精致宜人的景觀環(huán)境節(jié)點(diǎn)（景觀小品）景觀工程成本管理景觀工程成本管理nn景觀工程成本管理以軟景生態(tài)植物群落改善視覺效果，重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)考慮特色景觀樹+植物群落。軟景結(jié)合部分木質(zhì)品，如景觀親水木平臺、木棧道、特色景觀石局部造

60、景、水生植物等景觀工程成本管理景觀工程成本管理景觀工程成本管理景觀工程成本管理景觀工程費(fèi)用表nnnnn景觀工程成本管理景觀工程成本控制的難點(diǎn)苗木形態(tài)不好采用增加和替換苗木的方式進(jìn)行補(bǔ)救,這樣引起成本增加和返工費(fèi)用發(fā)生綠量不足增加喬木也是引起成本增加灌木種植標(biāo)準(zhǔn)與效果，灌木種植面廣、品種多、數(shù)量大而且圖紙不完善施工隨意性大硬景構(gòu)筑物與現(xiàn)場關(guān)系建筑場地移交及垃圾、綜合管網(wǎng)施工、水電氣管網(wǎng)施工工序等原因造成苗木損失和增加景觀工程成本lllll景觀工程成本管理景觀工程成本管理措施景觀工程分不同設(shè)計階段成本控制，方案階段是景觀工程成本控制最重要的前控制階段，占景觀工程成本控制的80%以上喬木或貴重苗木部