東莞房地產(chǎn)市場情況分析報(bào)告

1、城區(qū)地產(chǎn)：東莞地產(chǎn)走勢的風(fēng)向標(biāo)由于主城區(qū)是城市行政、文化、商務(wù)的中心區(qū)域，因而主城區(qū)在2010年沒有懸念的依然是東莞最受關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域，也是發(fā)展商搶灘大戰(zhàn)的兵家重地。2010年，包括東城、南城、莞城、萬江四區(qū)在內(nèi)的主城區(qū)，不管是價(jià)格，還是受關(guān)注度，都走在了東莞各鎮(zhèn)街的前端，供應(yīng)量相對2009年也有了一定的釋放。不過，讓主城區(qū)更受矚目的，是區(qū)域在剛性自住需求釋放情況下，持續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局。據(jù)了解，2010年主城區(qū)四大區(qū)域均有新項(xiàng)目入市供應(yīng)，而供應(yīng)產(chǎn)品呈現(xiàn)出百花齊放的局面，從一房、兩房到三房、四房，從洋房到別墅，在主城區(qū)范圍內(nèi)均有產(chǎn)品供應(yīng)。而區(qū)域價(jià)格，在置業(yè)需求相對集中而供應(yīng)稍嫌不足的格局下，

2、亦將保持在一個相對高位。南城供求表現(xiàn)有點(diǎn)失衡近幾年來，隨著行政中心的南移，CBD的快速發(fā)展，城市建設(shè)的推進(jìn)，南城已成為東莞白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級，甚至是塔尖階層的置業(yè)首選區(qū)域。這也使南城近年來的成交量一直保持在全市各鎮(zhèn)街的前列。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究部第一季度成交監(jiān)測，從各區(qū)域成交情況來看，2010年第一季度，南城區(qū)域依然以卓越的成績占據(jù)首席位置，高出第二名的東城近10萬平方米。南城的受寵度由此可見一斑。而在近年來持續(xù)受寵的情況下，發(fā)展商也開始扎堆于南城的開發(fā)，這使南城多年來的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對比較豐富，2010年也不例外，市場供應(yīng)產(chǎn)品雖然較偏重于大戶單位，但就整體而言，南城供應(yīng)產(chǎn)品戶型從一房到五房、復(fù)

3、式，甚至包括別墅等，一應(yīng)俱全，同時(shí)，供應(yīng)項(xiàng)目依然分布在中心區(qū)、東莞大道沿線和水濂板塊等多個區(qū)域，為不同需求的購房者提供了較多的選擇。與成交量領(lǐng)跑相對應(yīng)的，卻是年內(nèi)供應(yīng)量相對較少。東莞中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理車德銳向記者介紹說，雖然2010年南城的產(chǎn)品線比較豐富，但南城今年的新入市項(xiàng)目數(shù)量較少，僅香榭麗舍等個別項(xiàng)目，供應(yīng)量主要集中在幾個大盤的后期開發(fā)，如中信凱旋國際、萬科金域華府、景湖時(shí)代城、江南第一城、世紀(jì)城、御花苑、御泉山等盤，新入市項(xiàng)目偏少，可售存量有限。東莞置業(yè)者比較青睞的西平片雖然近幾年時(shí)有地塊出讓，但能在2010年年內(nèi)推出的項(xiàng)目不多。區(qū)域整體供應(yīng)量在2010年也明顯收緊，全年新增供應(yīng)約60

4、萬平米。而按照南城近年來的需求來看，區(qū)域2010年正常的需求規(guī)模在80萬平方米。供應(yīng)偏緊似乎成了南城樓市2010年的主旋律。影響市場的還不僅限于此。從南城2010年的供應(yīng)來看，南城供應(yīng)項(xiàng)目主要集中在幾大品牌發(fā)展商開發(fā)的大盤，如光大地產(chǎn)的景湖時(shí)代城，萬科的金域華府，中信的凱旋國際、森林湖、宏遠(yuǎn)的江南第一城等，容易形成賣方市場占據(jù)上風(fēng)的格局。與此同時(shí)幾大項(xiàng)目占據(jù)了南城最具地段優(yōu)勢的西平、科技路、東莞大道沿線等重點(diǎn)板塊。行內(nèi)人士分析表示，地段優(yōu)勢、生活配套完善、品牌發(fā)展商打造等各方面條件的綜合，可能使南城較易出現(xiàn)價(jià)格保持堅(jiān)挺的情況。東城豪宅市場價(jià)格仍堅(jiān)挺作為東莞的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域，東城在2010年也不示

5、弱于人，天驕峰景、星河傳說、黃旗印象、錦繡旗峰等項(xiàng)目持續(xù)有新貨供應(yīng)，中信御園亦將于年內(nèi)入市，再加上朝陽苑、御景臺、新世紀(jì)星城，聯(lián)華花園城等項(xiàng)目的存量，東城的供應(yīng)量也不可小覷。黃旗山是東城樓市發(fā)展中的最大賣點(diǎn)。多年來，東城的房地產(chǎn)開發(fā)也多集中在黃旗山腳下。可以說黃旗山板塊是東城區(qū)當(dāng)之無愧的最熱點(diǎn)區(qū)域。2010年東城的項(xiàng)目開發(fā)與供應(yīng)也同樣具備了這一特點(diǎn)。據(jù)了解，今年東城供應(yīng)量相對集中的幾大項(xiàng)目如天驕峰景、星河傳說、中信御園、黃旗印象、錦繡旗峰等項(xiàng)目，均主打黃旗山景，在區(qū)位上也是圍繞黃旗山展開開發(fā)。不過經(jīng)過近20年的開發(fā)，黃旗山下最一線的地塊已經(jīng)開發(fā)有限，因而2010年東城供應(yīng)能享受到一線的項(xiàng)目有限

6、，大多數(shù)項(xiàng)目雖離山景不遠(yuǎn)，但已不處于一線景觀。由于占據(jù)了黃旗山城市與自然相結(jié)合的資源優(yōu)勢，東城多年來的項(xiàng)目開發(fā)也多以高端豪宅項(xiàng)目為主，戶型較大。2010年供應(yīng)量較大的項(xiàng)目中，天驕峰景是以200平方米以上的大戶為主，中信御園則主打別墅產(chǎn)品，星河傳說目前主推單位雖然為迪納公寓，但亦走高端路線。而由于東莞本地人傳統(tǒng)的黃旗山置業(yè)情結(jié)，不少東莞本地置業(yè)者對黃旗山北的項(xiàng)目依然青睞有加，從而使黃旗山北項(xiàng)目的價(jià)格居高不下，洋房項(xiàng)目的售價(jià)達(dá)到10000元/平方米以上。相較之下，黃旗山南的鴻福東路段的項(xiàng)目售價(jià)則顯得親民了許多，戶型相對黃旗山北項(xiàng)目偏小，主要集中在47平方米一房，80余平方米小三房，130-180平

7、方米大三房等幾個面積段。東莞市高田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理翁其怡向記者分析表示，近20年來東城的開發(fā)比較集中的都是圍繞黃旗山展開，黃旗山腳下可開發(fā)地塊已經(jīng)十分有限。目前東城黃旗板塊可供開發(fā)的區(qū)域主要是在東城北和八一路沿線。而八一路土地儲備雖然還有一些，但在短期內(nèi)出讓的可能性不大，從這個角度來看，黃旗山板塊的供應(yīng)量也漸趨緊。而黃旗山下未來的可發(fā)展空間，會較多集中在山南區(qū)域。除黃旗山板塊之外，東城北也是東城供應(yīng)項(xiàng)目相對集中的區(qū)域，新世紀(jì)星城、聯(lián)華花園城作為區(qū)域內(nèi)運(yùn)作的規(guī)?；蟊P，在年內(nèi)的可供應(yīng)量也較為可觀。行內(nèi)人士表示，隨著東莞“三舊改造”工作的推進(jìn)，世博一帶改造工作已經(jīng)展開，火煉樹改造方案也基

8、本確定，東城房地產(chǎn)發(fā)展會有一個新的機(jī)遇.萬江新項(xiàng)目多開始發(fā)力相較于主城區(qū)的其他三個區(qū)域，萬江今年的新增供應(yīng)項(xiàng)目似乎比較可觀。天邑灣、尚書華府、歐景麗苑等，都是全新入市的項(xiàng)目。而陽光海岸悅灣作為在萬江運(yùn)作的規(guī)?；蟊P，2010年新品入市，亦有不小的供應(yīng)量。翁其怡告訴記者，萬江從來不少項(xiàng)目供應(yīng)，但同一年內(nèi)有較多新項(xiàng)目入市的情況還是比較少見，相對應(yīng)而言，2010年萬江板塊的供應(yīng)量會放大一些。而這對萬江樓市的發(fā)展也會有相當(dāng)?shù)耐苿幼饔?，?xiàng)目多了，而且入市的新項(xiàng)目多了，會吸引更多的眼球關(guān)注萬江區(qū)域。不過雖然入市新項(xiàng)目較多，但翁其怡認(rèn)為供應(yīng)量相較往年不一定會有很大的提升。這主要是由于2010年萬江入市新項(xiàng)目

9、單個體量有限，從而對整體供應(yīng)量的拉升有限。雖然供應(yīng)量不見得有大幅度的提升，但萬江板塊今年確實(shí)亮點(diǎn)頻出。首先是珠三角綠道網(wǎng)與城市綠道網(wǎng)的規(guī)劃，濱江綠道的建設(shè)，無疑對萬江的城市面貌會有較大的提升改善，進(jìn)而推進(jìn)其城市價(jià)值，城市價(jià)值的提升無疑也會帶動區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)值提升。與此同時(shí)，梨川大道的啟動，濱江東路的開修，都會拉近萬江與莞城的直線距離，也給萬江的樓市發(fā)展帶來了更多的機(jī)遇。與綠道規(guī)劃關(guān)聯(lián)甚緊的，是東江。東江主題在萬江歷年來的樓市開發(fā)營銷中屢見不鮮，2010年這一題材更是成為萬江樓市的一大主題，陽光海岸悅灣、尚書華府、天邑灣等項(xiàng)目均在東江沿岸開發(fā)，東江題材在2010年無疑會被更多地運(yùn)用。而由于江景特殊

10、的自然資源條件，沿江項(xiàng)目無疑也會將定位高端。幾大定位高端的項(xiàng)目年內(nèi)入市，對萬江樓市的整體提升也會有拉動作用。定位高端自然也會影響到價(jià)格。行內(nèi)人士分析表示，萬江今年入市的項(xiàng)目多為2007年之后拿下的地塊，其中如天邑灣更是萬江地王。拿地成本決定了年內(nèi)入市新項(xiàng)目的售價(jià)不可能走低端路線，萬江樓市價(jià)格向上不可避免。但受到萬江本地置業(yè)者需求的影響，目前萬江置業(yè)者對中小戶型的需求較大，改善型需求相對較小，所以各大項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)也多控制在160平方米以下的面積段，超大戶型比例很小。該人士同時(shí)分析表示，萬江樓市今年發(fā)展機(jī)遇不少，但要真正成為熱點(diǎn)區(qū)域，還需要整體規(guī)劃配套的啟動和提升。伴隨著萬江城市規(guī)劃的推進(jìn)，萬江

11、未來還會有更大的發(fā)展空間。 城區(qū)地產(chǎn)：東莞地產(chǎn)走勢的風(fēng)向標(biāo) 寮步、厚街、石龍、道滘：中心擴(kuò)容的最大受惠者 松山湖、大嶺山、大朗:后來居上的地產(chǎn)新標(biāo)桿 虎門、長安、沙田:經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)打造地產(chǎn)新寵 塘廈、鳳崗、常平、樟木頭：深圳客青睞的價(jià)格洼地莞城供應(yīng)偏少需求較旺相較于主城區(qū)的其他幾個區(qū)域，發(fā)展較早的莞城，由于可開發(fā)地塊不多，近年來的產(chǎn)品供應(yīng)量也一直處在低位。當(dāng)香港街、西城樓大街等樓盤項(xiàng)目的銷售接近尾聲，2010年莞城的新增供應(yīng)量也并不明顯。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，莞城新增供應(yīng)約10萬平方米，主要供應(yīng)貨量的項(xiàng)目僅富盈東方華府和建工花城廣場兩個樓盤。這與莞城經(jīng)過早年發(fā)展之后，區(qū)域可開發(fā)地塊稀缺

12、有關(guān)。此外，莞城的樓盤依然存在著一些不足之處雖然莞城政府正在舊城改造，但是因土地資源有限，可用于建設(shè)開發(fā)的土地依然比較少，很多新開發(fā)的樓盤多為散地，無法做成大型社區(qū)。行內(nèi)人士向記者分析表示，莞城的發(fā)展契機(jī)在于舊城改造。而隨著老城區(qū)舊城改造項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，一些新項(xiàng)目在近幾年相繼出爐。由于莞城是市區(qū)四大片區(qū)中最早發(fā)展起來的，商業(yè)氣氛較濃，基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，人氣也最旺，因此，還是有很多人愿意選擇在莞城置業(yè)。尤其是很多老莞人對運(yùn)河以及老城區(qū)懷著深厚的感情，并不舍得離開這里。這從莞城項(xiàng)目的置業(yè)群體中可見一斑。據(jù)了解，在莞城項(xiàng)目的客戶群體中，主要是來自對莞城有戀舊情節(jié)的老莞人，同時(shí)還有喜歡生活配套便利齊全

13、，生活氛圍濃厚的客戶，特別是有些客戶希望買房能有區(qū)域內(nèi)的學(xué)位，方便小孩上學(xué)。另外，在成熟商圈也不乏有投資者的身影，或者是自住加投資的個體商戶。由于莞城人口密度大，房屋需求量也一直比較大，輔之以莞城學(xué)位的助動力，加之莞城的樓盤數(shù)量不及東城和南城，物以稀為貴，因此這里擁有大量有實(shí)力的購房者，銷售成績一直不錯，使莞城項(xiàng)目的價(jià)格也一直居高不下。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，莞城目前的樓盤比較少，成交均價(jià)在6000元/平方米左右，但分化明顯。有景觀優(yōu)勢地段位置較佳的項(xiàng)目售價(jià)也達(dá)到了萬元以上。業(yè)界觀察光大地產(chǎn)廣告策劃總監(jiān)喬啟軍南城是東莞中心區(qū)域，一直以來備受關(guān)注，2010年也肯定依然是當(dāng)之無愧的最熱點(diǎn)區(qū)域。而2010年

14、南城的供應(yīng)樓盤依然集中在現(xiàn)在的中心區(qū)域一帶。2010年南城樓市的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在西平CLD中心生活區(qū)，東莞大道兩側(cè)的金融中心區(qū)，以及五環(huán)路沿線。從目前的銷售情況來看，南城在售樓盤都非常熱銷，這也證明了東莞置業(yè)者對南城區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可。南城樓市發(fā)展還有比較多的發(fā)展機(jī)遇，首先是三舊改造，會持續(xù)挖掘區(qū)域價(jià)值。而輕軌的建設(shè)，會是南城比較重點(diǎn)的發(fā)展機(jī)遇，其價(jià)值在未來依然還有發(fā)展空間。作為東莞的行政、商務(wù)、文化中心，南城的潛力不可估量。高田地產(chǎn)副總經(jīng)理翁其怡較多項(xiàng)目的入市，意味著萬江樓市今年會很火。而作為主城區(qū)性價(jià)比比較高的一個區(qū)域，萬江樓市也還有比較多可提升的空間。從近期來看，城市規(guī)劃、綠道規(guī)劃以及城軌

15、概念，三舊改造，對萬江而言都是發(fā)展機(jī)遇。萬江目前的置業(yè)者以外地工薪階層為主，本地置業(yè)者還有可發(fā)掘的空間。東江題材是主城區(qū)板塊中比較特殊的一塊，而從目前來看，東江資源的整體開發(fā)還不足夠。雖然現(xiàn)階段不少萬江項(xiàng)目都在打?yàn)I江牌，但各項(xiàng)目各自為政，推動的也只是項(xiàng)目自身的一段資源開發(fā)。東江的整體資源開發(fā)的推動，還需要政府出更多的力。富通地產(chǎn)營銷部經(jīng)理魏雪冬與南城、東城相比，萬江樓市目前的發(fā)展顯得落后，但隨著2010年包括天邑灣在內(nèi)的幾大項(xiàng)目的入市，萬江樓市產(chǎn)品的品質(zhì)和素質(zhì)整體會得到提升。萬江城市規(guī)劃近期推進(jìn)較快，濱江綠化帶的啟動，濱江東路開修，梨川大橋開工，都會給萬江帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。其中梨川大橋的開工

16、，將萬江中心區(qū)與莞城中心區(qū)打通，兩區(qū)的直線距離減小，會吸引莞城置業(yè)者的跨區(qū)域置業(yè)，對促進(jìn)萬江的后續(xù)發(fā)展有比較重要的意義，同時(shí)對濱江豪宅項(xiàng)目也會有比較大的拉動作用。整體而言，我們很樂觀看好萬江房地產(chǎn)的后市發(fā)展。東莞中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理車德銳東莞城區(qū)東拓南移的趨勢下，南城經(jīng)過近十年的快速發(fā)展已經(jīng)日益成熟。臨近中心區(qū)的土地資源在前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)井噴后日益稀缺，同時(shí)加上莞惠城際輕軌開建、總部經(jīng)濟(jì)基地的啟動、中央生活區(qū)規(guī)劃改中央商務(wù)區(qū)等等利好的刺激，給到該片區(qū)未來較強(qiáng)烈的房地產(chǎn)開發(fā)升值預(yù)期。加上該片區(qū)的樓盤素質(zhì)普遍較高，開發(fā)商多為本地或外來的品牌實(shí)力開發(fā)商，更增強(qiáng)了購房者的購買信心，需求持續(xù)走旺。但供應(yīng)

17、上，由于市場預(yù)期樂觀，開發(fā)和推盤節(jié)奏都有所放緩，造成供應(yīng)有所偏緊，使得房價(jià)向上的趨勢比較明顯，也吸引了眾多投資者把眼光投向這個片區(qū)。展望后市，未來的幾年南城片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期偏向樂觀，維持平穩(wěn)向上的發(fā)展態(tài)勢。代表項(xiàng)目御園御園由中信地產(chǎn)開發(fā)，地處市公務(wù)員住宅小區(qū)南面，東城迎賓路與石井大道交匯處。項(xiàng)目是東城20項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，正對黃旗山脈?？傉嫉丶s14萬平方米，建筑面積約11.52萬平方米，容積率不高于0.57。規(guī)劃有別墅155套，均為獨(dú)棟別墅，面積為670平方米至900平方米之間，預(yù)計(jì)國慶期間上市。天驕峰景天驕峰景由光大地產(chǎn)開發(fā)，毗鄰黃旗山、虎英水庫和峰景高爾夫球場景觀。項(xiàng)目總建筑面積為4

18、5萬平方米，綠化率為66%。目前在推國闕組團(tuán)新品，主力單位為237平方米的四房，年內(nèi)推貨量約230套。星河傳說迪納公寓迪納公寓由聯(lián)華國際開發(fā)，位于東城士三碗對面。項(xiàng)目定位為都市酒店公寓，占地面積66982.17平方米，總建筑面積260895.56平方米，總戶數(shù)1516戶，由11棟40平方米-120平方米的18層-29層公寓和3層購物中心(星河城)組成。主推50-120平方米的平層和錯層公寓。景湖時(shí)代城景湖時(shí)代城由光大地產(chǎn)開發(fā)，位于南城四環(huán)路與宏偉路交匯處。項(xiàng)目總建筑面積50萬平方米，配套有約6萬平方米的綜合型商業(yè)。產(chǎn)品包括藝墅、洋房等。目前在售二期，產(chǎn)品以140-170平方米中大戶型為主，年內(nèi)

19、整體供應(yīng)量約1000套左右。清華居清華居由宏遠(yuǎn)與新世紀(jì)地產(chǎn)合作開發(fā)，位于東莞市南城區(qū)水濂山生態(tài)圈內(nèi)水濂大道旁，東臨御花苑及水濂山水庫，西靠水濂山大道，北接?xùn)|莞大道，南臨南開大學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校及萬科“東莞地王項(xiàng)目”。項(xiàng)目總占地面積130000多平方米，總建筑面積近200000平方米。項(xiàng)目以水濂生態(tài)圈優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境作為規(guī)劃背景，采用情景洋房與美墅獨(dú)立分區(qū)規(guī)劃，產(chǎn)品包括情景美墅及小高層情景洋房，洋房戶型面積在70350平方米之間，美墅戶型面積在250-350平方米之間。香榭麗舍香榭麗舍由億兆地產(chǎn)開發(fā)，位于南城環(huán)城路與科技路交匯處。項(xiàng)目占地約7萬多平方米，總建筑面積約25萬平方米，容積率約2.8。項(xiàng)目定位為

20、高品質(zhì)文化社區(qū)，主要面向上世紀(jì)七八十年代城市精英。主力戶型為70-120 平方米兩房及三房，預(yù)計(jì)“五一”前后上市。天邑灣天邑灣由富通地產(chǎn)開發(fā)，位于萬江萬高路。項(xiàng)目占地一期面積37440平方米，建筑面積116600平方米，面積區(qū)間為60平方米-140平方米，有一房兩廳、兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳、頂樓復(fù)式等。主力戶型為85-95平方米的2+1戶型，127平方米-130平方米的3+1戶型，輔以少量的60余平方米的2+1戶型。濱江項(xiàng)目濱江項(xiàng)目由金地開發(fā)，位于濱江體育公園旁。項(xiàng)目總建筑面積約10余萬平方米，預(yù)計(jì)分兩期開發(fā)，目前處于前期規(guī)劃定位階段。項(xiàng)目由10棟中高層組成，產(chǎn)品類型主要以中等偏大戶型為

21、主，輔以少量一線江景房。主力戶型面積區(qū)間為100-160平方米，另輔部分小戶型。 寮步、厚街、石龍、道滘：中心擴(kuò)容的最大受惠者東莞房地產(chǎn)市場，主城區(qū)的概念將進(jìn)一步擴(kuò)大。向南通過東莞大道延長線輻射道滘、厚街；向北石龍將加速融入主城區(qū)；向東，寮步也將成為主城區(qū)密不可分的一部分。這些緊鄰主城區(qū)的鎮(zhèn)區(qū)樓市，特別是擁有資源優(yōu)勢的大型樓盤項(xiàng)目，將憑借主城區(qū)的購買力，成為區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)。“或許在不久的將來，城市擴(kuò)容邊緣區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊將依次梯級后退，郊區(qū)商務(wù)開發(fā)或?qū)⒊蔀橄乱粋€熱點(diǎn)?！庇蟹治鋈耸看竽戭A(yù)測，“而主城區(qū)到郊區(qū)置業(yè)、鎮(zhèn)區(qū)到主城區(qū)跨區(qū)置業(yè)的趨勢將更加明顯?！卞疾綎|城東擴(kuò)的第一站點(diǎn)談起寮步，人們的腦海中總會

22、蹦出“汽車城”、“中國CBA第一館”、“香市動物園”，這些代表寮步發(fā)展的象征性詞語。與這些象征性詞語相比，寮步房地產(chǎn)也在加入他們的行列。事實(shí)上，后來者居上的寮步樓市從不缺少鎂光燈。自2004年萬科來了以后，發(fā)展商的群聚效應(yīng)令寮步在短短幾年間就出現(xiàn)了十多個地產(chǎn)項(xiàng)目。萬科、惠明盛、正中置業(yè)、中熙、花樣年等深圳發(fā)展商及三正、豐泰、廣源、佳駒、鼎峰、星城國際等本土發(fā)展商的先后進(jìn)駐，讓寮步樓市因此成為僅次于南城與東城的東莞第三大熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。其開發(fā)體量僅次于城區(qū)，同樣，其銷售量也是移居全市前列。來自合富輝煌東莞市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年寮步一手住宅簽約套數(shù)達(dá)3124套，全市排名第三，僅次于南城

23、和東城。經(jīng)過幾年的發(fā)展，寮步房地產(chǎn)開發(fā)已形成兩大板塊鎮(zhèn)中心板塊和環(huán)城路良橫片區(qū)。鎮(zhèn)中心板塊有世紀(jì)豪門、中央公館、品筑、香繽城市花園、星城國際、風(fēng)臨花語岸等項(xiàng)目；良橫片區(qū)有城市高爾夫花園、豐泰城、城東世家、君山、翠云軒等項(xiàng)目。成為熱點(diǎn)區(qū)域當(dāng)然有原因。2007年東莞市第十二次黨代會提出主城區(qū)“四位一體”的新構(gòu)思，把寮步放在“中心提升”的位置上共同發(fā)展。對于寮步來說，松山湖大道兩側(cè)地區(qū)、東部快速兩側(cè)統(tǒng)籌地帶大部分都在寮步，毗鄰東城的寮步，正由東莞傳統(tǒng)意義上城區(qū)邊緣走向城市核心。為了加快融入主城區(qū)，2008年寮步將自身定位為“東莞四位一體主城區(qū)的重要功能組團(tuán)”，而寮步正處于主城區(qū)、松山湖、同沙、東莞生

24、態(tài)園“四位一體”的城市布局中心。同時(shí)，作為寮步融入主城區(qū)先鋒的良橫片區(qū)也加大了進(jìn)城力度。2009年3月，寮步良平片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃方案出爐，規(guī)劃用地137.9萬平方米，分為三大功能區(qū)，與東城對接?！皷|城東板塊將進(jìn)一步擴(kuò)大版圖，會有更多開發(fā)商涌入寮步開發(fā)?！比鸱逯脴I(yè)副總經(jīng)理姚麗君表示。今年前三個月，鼎峰地產(chǎn)就在寮步良橫片區(qū)以5.25億元連拿兩地塊。區(qū)域地位的提升，為寮步房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，提供了先決條件。而房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為寮步新一輪發(fā)展的動力。今年，寮步樓市的整體推貨量仍處于全市前列，競爭也很激烈。位于鎮(zhèn)中心區(qū)的品筑、風(fēng)臨花語岸、星城國際、蟠龍、菁英時(shí)代、香繽雅苑及橫片區(qū)的城東世家、君山、豐泰

25、城、翠云軒等項(xiàng)目都有不少體量。產(chǎn)品也很豐富，蟠龍、城東世家的別墅單位，翠云軒的復(fù)式戶型，還有風(fēng)臨花語岸77110平方米的二房三房、品筑4080平方米的一房二房、城東世家50130平方米的一房至四房、星城國際91平方米的二房和97平方米的三房等。 城區(qū)地產(chǎn)：東莞地產(chǎn)走勢的風(fēng)向標(biāo) 寮步、厚街、石龍、道滘：中心擴(kuò)容的最大受惠者 松山湖、大嶺山、大朗:后來居上的地產(chǎn)新標(biāo)桿 虎門、長安、沙田:經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)打造地產(chǎn)新寵 塘廈、鳳崗、常平、樟木頭：深圳客青睞的價(jià)格洼地厚街南城南拓的首選之處與其他靠近主城區(qū)的鎮(zhèn)相比，厚街的土地市場多了幾分沉寂，但這并不影響厚街樓市的熱鬧勁。自2002年開始，厚街樓市駛?cè)肓丝燔嚨馈?/p>

26、這之后，新世紀(jì)、匯景、豐泰、盛和、盈豐、富盈等發(fā)展商在厚街啟動了新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，湖景一號、觀山碧水、加州陽光、匯景銀座、鹿港小鎮(zhèn)、頤和居、盛和花園、盛和廣場等一批在東莞市場有影響力的樓盤相繼面市。據(jù)東莞中原提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，厚街民營企業(yè)開發(fā)的樓盤有12個，總建筑面積達(dá)190.90萬平方米，投資總額達(dá)42.2億人民幣。合富輝煌東莞市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年厚街商品住宅銷售1190套，全市排名第11；這一數(shù)據(jù)在2009年變?yōu)?653套,全市排名第8?！昂窠謽鞘腥杂兄軓?qiáng)的發(fā)展動力，動力來自全市的城建規(guī)劃和厚街自身的規(guī)劃?！眳R景地產(chǎn)副總經(jīng)理黃健表示。據(jù)悉，厚街鎮(zhèn)新的綜

27、合交通規(guī)劃暨城鎮(zhèn)總體空間發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)出爐。根據(jù)規(guī)劃顯示，該鎮(zhèn)城建劃分為5個組團(tuán)：北部物流組團(tuán)；中部商業(yè)金融中心、商務(wù)居住及世紀(jì)新城商貿(mào)區(qū)；東部生態(tài)工業(yè)園區(qū)；中西部會展片區(qū)暨采購中心組團(tuán)；南部白濠商務(wù)組團(tuán)。值得一提的是會展片區(qū)，由于穗莞深城際軌道交通的厚街站點(diǎn)、R2線會展中心站點(diǎn)以及既有的S256，三大主干線的匯集點(diǎn)在此，這里將是未來厚街發(fā)展的重點(diǎn)新區(qū)。而在今年東莞市兩會的分組討論上，厚街鎮(zhèn)鎮(zhèn)長陳仲球就表示，希望市政府能把厚街納入東莞主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶?！懊恳淮蔚某墙ㄒ?guī)劃，都牽動著厚街樓市的神經(jīng)。”世聯(lián)地產(chǎn)的何志強(qiáng)表示，“這些規(guī)劃也為厚街樓市發(fā)展帶來了直接利好?！边M(jìn)入2006年，隨著厚街地產(chǎn)板塊加

28、速并入城區(qū)，厚街高檔樓盤的外地人消費(fèi)也進(jìn)一步增加。不少發(fā)展商都把目標(biāo)客戶鎖定在包括深圳、虎門等地域?！澳壳澳铣窍蚰祥_發(fā)的力度強(qiáng)勁，厚街也正在加速融入大市區(qū)的地產(chǎn)板塊中，因此厚街未來的房地產(chǎn)市場會隨著輕軌等交通的發(fā)展備受市區(qū)消費(fèi)者的青睞。”黃健說。目前厚街中心區(qū)域已經(jīng)成為商務(wù)住宅區(qū)，匯聚包括中央華府、鹿港小鎮(zhèn)、頤和居、南山豪苑、匯景豪庭、東逸翠苑、麗湖山莊、世紀(jì)綠洲等樓盤。其中中央華府及南山豪苑都將于今年“五一”前后入市，中央華府戶型面積區(qū)間為70150平方米，以二房三房為主力；南山豪苑包括97平方米的三房和108128平方米的四房。除此之外鹿港小鎮(zhèn)、頤和居、世紀(jì)綠洲、富怡名居也都在推售。而作為

29、響當(dāng)當(dāng)豪宅板塊的橫崗湖板塊，因和記黃埔開發(fā)海逸豪庭別墅區(qū)而成名，再因富盈、豐泰和盈豐的先后加入而逐漸成形、成熟。目前該區(qū)域在售樓盤包括觀山碧山、湖景一號，觀山碧水主推140250平方米的大戶型以及獨(dú)棟別墅，湖景一號主推140160平方米的三房和178183平方米的四房。業(yè)界觀察匯景地產(chǎn)副總經(jīng)理黃健隨著輕軌的建成，市區(qū)置業(yè)者到厚街的比重有可能增加，畢竟比起市區(qū)，厚街樓價(jià)有著更大的選擇余地。輕軌的開通，住在厚街工作在市區(qū)將是個不錯的選擇。目前南城向南開發(fā)的力度強(qiáng)勁，厚街也正在加速融入大市區(qū)的地產(chǎn)板塊中，因此厚街未來的房地產(chǎn)市場會隨著輕軌等交通的發(fā)展備受市區(qū)消費(fèi)者的青睞。廣源地產(chǎn)營銷總監(jiān)彭紅濤不融入

30、主城區(qū)，僅靠寮步本土購買力消化不了房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，寮步作為主城區(qū)、松山湖、同沙、東莞生態(tài)園“四位一體”的城市布局中心，只有融入主城區(qū)，才能更好地支撐東莞城市中心的價(jià)值，并且通過東莞大道經(jīng)濟(jì)圈、松山湖大道經(jīng)濟(jì)圈，推動其他經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，要不然比不過虎門、長安的經(jīng)濟(jì)中心地位，但這需要一個過程。代表項(xiàng)目中央華府中央華府由匯景地產(chǎn)開發(fā)，位于厚街北環(huán)路與康樂北路交匯處。項(xiàng)目由8棟高層建筑半圍合而成，建筑立面現(xiàn)代簡約，充分挖掘建筑的審美和采光、節(jié)能、環(huán)保等物理性結(jié)合的價(jià)值，多數(shù)南北向的排列，最大化地保證通透采光，戶戶有景。戶型面積70平方米至150平方米，以二房三房為主力，采用多飄窗和寬景陽臺設(shè)計(jì)。預(yù)計(jì)“

31、五一”上市。中央公館蟠龍中央公館蟠龍是海悅花園第四期，由廣源地產(chǎn)開發(fā)，位于蟠龍大道和香市路交匯處，緊鄰松山湖大道、莞樟公路、東部快速、莞深高速等主要干道。項(xiàng)目總占地面積54萬平方米，總建面50萬平方米，于2004年3月29日開盤。其中蟠龍占地近3萬平方米，有別墅產(chǎn)品30套。目前主推24套雙拼別墅，其中2套雙拼別墅、6套聯(lián)排別墅、16套疊加別墅。城區(qū)北上的前沿陣地雖然石龍是東莞乃至廣東省面積最小的鎮(zhèn)，但卻屢次創(chuàng)造出奇跡。2009年，石龍又捧得“國際花園城市宜居城鎮(zhèn)”第一名的佳績。再加上輕軌及新火車，石龍無疑迎來新一輪的發(fā)展契機(jī)，當(dāng)然也包括房地產(chǎn)。目前石龍房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)金沙灣一帶，金沙

32、灣地處東江，不少樓盤臨江而建，因此江景成為石龍樓市的最大賣點(diǎn)。如2005年開始建設(shè)銷售的世紀(jì)濱江和濠興逸苑；還有近兩年的佳兆業(yè)帝景灣、龍城國際、佳兆業(yè)中央豪門、聚龍彩虹灣等樓盤?！罢沁M(jìn)入新世紀(jì)后，幾家大的、有眼光的公司發(fā)現(xiàn)了石龍這塊寶地并相應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目，自此，石龍的房地產(chǎn)行業(yè)開始走上發(fā)展正軌。”石龍房地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。因?yàn)檩p軌，東莞北部商貿(mào)重鎮(zhèn)石龍離主城區(qū)更近了，而石龍也有了“進(jìn)城”的打算?？吹健爸鞒菂^(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶”寫進(jìn)了政府工作報(bào)告，石龍鎮(zhèn)黨委書記、鎮(zhèn)人大主席冼周恩提出：石龍能不能作為東莞市區(qū)北部的一個宜居城區(qū)進(jìn)入主城區(qū)？石龍與現(xiàn)階段東莞城區(qū)的土地是挨著的，石龍能否作為東江有特色片區(qū)

33、的一個服務(wù)中心？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，石龍鎮(zhèn)新火車站、新城中心區(qū)及輕軌R2線的規(guī)劃是石龍具有歷史意義的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，加上石龍自身的底蘊(yùn)，都為石龍融入主城區(qū)贏得了更多籌碼。的確，石龍現(xiàn)有交通網(wǎng)絡(luò)非常豐富，與主城區(qū)、周邊鎮(zhèn)街連接都由主要交通干道組成，如莞龍路、石大公路等。而在新的石龍火車站與R2線建成開通后，東莞市民可通過東莞輕軌在新的石龍火車站換乘，快速到達(dá)廣州中心區(qū)和深圳中心區(qū)，甚至是香港，而廣州、深圳、香港的民眾也可快速來往于兩城之間?！拜干钏氚胄r(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈逐步形成，石龍與東莞城區(qū)、深圳、惠州、廣州、香港聯(lián)系也越來越緊密?！辈┪牡罓I銷策劃公司總經(jīng)理?xiàng)畈ū硎?。香港新鴻基也看中了這塊“風(fēng)水寶地”。2009

34、年新鴻基旗下佳得利有限公司與石龍房地產(chǎn)公司簽約，聯(lián)合開發(fā)“奕翠園”商住區(qū)。據(jù)悉，該項(xiàng)目位于石龍方正東路東南側(cè)臨江地段，占地面積為107758平方米。新鴻基的到來，也為石龍房地產(chǎn)植入更多的品牌優(yōu)勢。而因面積小，石龍土地可謂是寸土寸金，也造就了房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積不大，容積率高的特點(diǎn)。不過產(chǎn)品類型依舊豐富，囊括了別墅、洋房、公寓三類。由于項(xiàng)目大多位于東江沿岸，具有較好的景觀資源，石龍項(xiàng)目也多以大戶為主。據(jù)了解，石龍地產(chǎn)項(xiàng)目中，別墅都是獨(dú)棟別墅，面積大都在350平方米以上；洋房以三房、四房住家用為主；公寓產(chǎn)品主要集中在40平方米60平方米左右。不過石龍樓市庫存量仍然不少，中央豪門、帝景灣、龍城國際、卓

35、越東江四個項(xiàng)目加起來有近50萬平方米。據(jù)龍城國際營銷總監(jiān)徐新洲表示，已經(jīng)開工未銷售的有3000套左右。目前，帝景灣主推145平方米-200平方米的大戶型，均價(jià)在7200元/平方米左右；中央豪門戶型面積區(qū)間在117平方米-130平方米，成交均價(jià)在5200元/平方米左右；龍城國際包括82平方米的兩房和132平方米的三房，成交均價(jià)在4800元/平方米左右。 城區(qū)地產(chǎn)：東莞地產(chǎn)走勢的風(fēng)向標(biāo) 寮步、厚街、石龍、道滘：中心擴(kuò)容的最大受惠者 松山湖、大嶺山、大朗:后來居上的地產(chǎn)新標(biāo)桿 虎門、長安、沙田:經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)打造地產(chǎn)新寵 塘廈、鳳崗、常平、樟木頭：深圳客青睞的價(jià)格洼地道滘東莞大道延伸必經(jīng)路從東莞城區(qū)向西是

36、道滘，不過道滘樓市在東莞樓市版圖上并不起眼，水鄉(xiāng)、粵暉園、禾花雀的名聲遠(yuǎn)比樓市響亮得多。多年以來，道滘樓市發(fā)展一直不溫不火，僅有新世紀(jì)上河居與沿海麗水佳園兩個商品房項(xiàng)目。當(dāng)然，如果算上小產(chǎn)權(quán)房，可謂是樓盤林立。不過，隨著東莞大道延長線的將要開通和道滘一系列規(guī)劃等利好，道滘樓市開始表現(xiàn)出后勁優(yōu)勢。據(jù)悉，目前道滘正調(diào)整步調(diào)，宜居宜商的現(xiàn)代水鄉(xiāng)新城成為該鎮(zhèn)發(fā)展新思路，尤其重視宜居城市的建設(shè)。引進(jìn)品牌發(fā)展商，已成為該鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要策略。幾年前，道滘就發(fā)展引入品牌發(fā)展商戰(zhàn)略，像沿海地產(chǎn)、新世紀(jì)地產(chǎn)。兩大發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模都較大，都以別墅產(chǎn)品為主，其中新世紀(jì)上河居一期是純獨(dú)棟別墅，沿海麗水佳園則

37、以獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅為主。兩個地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)讓不少市區(qū)乃至周邊鎮(zhèn)區(qū)的購房者對道滘有了更多的感官認(rèn)識，尤其是水資源的一再展示，讓這個水鄉(xiāng)有了自己的發(fā)展思路，也讓道滘嘗到了品牌開發(fā)商拉動的小小甜頭。據(jù)了解，新世紀(jì)在道滘還有一個黃金海岸項(xiàng)目，富盈有陽光新城和十里銀灣兩個項(xiàng)目，而碧桂園也有進(jìn)入道滘拿地的打算。除政策上的支持外，交通及水資源也是道滘發(fā)展房地產(chǎn)的兩大利好。港口大道、東莞大道延長線、西部快速干道等主要交通干道將構(gòu)建成未來城市區(qū)域交通的重要樞紐，拉近了道滘與主城區(qū)的時(shí)間與空間距離，道滘的交通地位由此得到很大提升。而道滘本身特有的自然景觀資源是不可復(fù)制的，“這座城市里，歷經(jīng)滄桑而長久不變的，一是

38、黃旗山，一是東江，他們都承載著東莞人太多的記憶。東江，就是道滘鎮(zhèn)最大的財(cái)富。”沿海華南地區(qū)公司副總經(jīng)理李曉龍說。他表示，從交通距離看，沒有幾個鎮(zhèn)區(qū)能夠像道滘這樣在短時(shí)間內(nèi)到達(dá)城市中心。隨著東莞城市開發(fā)土地的日漸減少，道滘鎮(zhèn)有理由成為東莞未來城市發(fā)展的后花園。基于交通、地理、人文及其他各種因素的作用，道滘未來可能呈現(xiàn)為東莞城市西南部的一個區(qū)域中心的發(fā)展趨勢。利好還有城市規(guī)劃，地產(chǎn)格局的改變主要受到城市規(guī)劃的影響。據(jù)道滘鎮(zhèn)昌平片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃方案，將批出43.2萬平方米的二類居住用地和72.9萬平方米的商業(yè)配套。規(guī)劃中靠近東江的區(qū)域被劃為居住組團(tuán)，同時(shí)靠近廣深高速道滘出口。除一塊容積率為2.2的

39、地塊，其他項(xiàng)目均規(guī)定容積率為1.6，低密度住宅無疑成為水景的最佳拍檔。同時(shí)這一片區(qū)又與萬江相連，將形成一河兩岸的宜居板塊?！澳壳暗罍蛞呀?jīng)吸引了沿海地產(chǎn)、新世紀(jì)地產(chǎn)富盈地產(chǎn)等大發(fā)展商的進(jìn)入，勢必會吸引更多的地產(chǎn)商的眼光，因此有理由相信區(qū)域的房地產(chǎn)將呈現(xiàn)積極的上升勢頭?！崩顣札埍硎?，“總體而言，道滘?qū)饾u成為東莞西南部重要的區(qū)域中心，其地產(chǎn)、商業(yè)格局將會因此而改寫和提升?！苯衲?，道滘在售的商品住宅仍是新世紀(jì)上河居和沿海麗水佳園。上河居在售的戶型包括100平方米的三房和166平方米的四房，均價(jià)4800元/平方米；沿海麗水佳園將于“五一”前后推出第三期淺水灣68套別墅，包括聯(lián)排別墅與雙拼別墅，面積在

40、240平方米422平方米之間，價(jià)格在12000元-18000元/平方米。業(yè)界觀察中山大學(xué)教授林江鎮(zhèn)里一旦被打上了主城區(qū)的標(biāo)簽，意義則大不一樣。首先從地價(jià)上來看，就要升值，房價(jià)也會跟著上漲。其二，用地指標(biāo)也不一樣。進(jìn)入了主城區(qū)，市里可以向省里爭取更多的土地指標(biāo)政策，把主城區(qū)的概念打造出來。其三，鎮(zhèn)與街道辦的資源容易整合到一起，資源共享可以扮靚城市，引入更多的投資建設(shè)。從長遠(yuǎn)來講，東莞沒有縣一級政府，融合到一起發(fā)展，擴(kuò)大市域面積，對東莞是一件好事。龍城國際營銷總監(jiān)徐新洲石龍的優(yōu)勢在于其擁有高附加值的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)美的環(huán)境及四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。輕軌及新火車站開通后，從石龍到城區(qū)只要10分鐘，到廣州只要

41、20分鐘，到深圳只要30分鐘，將形成莞深穗半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。同時(shí)，也將強(qiáng)化石龍作為北部鎮(zhèn)區(qū)中心的作用，輻射石碣、石排、茶山乃至于惠州博羅一帶，成為這個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)文化中心。代表項(xiàng)目麗水佳園麗水佳園由沿海綠色家園集團(tuán)開發(fā)，位于港口大道蔡白段，地處東莞大道延長線上。項(xiàng)目總占地38萬平方米，共分3期開發(fā)，整體容積率為0.9。目前開發(fā)第三期淺水灣，產(chǎn)品包括聯(lián)排別墅與雙拼別墅，面積在240平方米422平方米之間，價(jià)格在12000元-18000元/平方米。 松山湖、大嶺山、大朗:后來居上的地產(chǎn)新標(biāo)桿松山湖，因代表東莞參展上海世博“城市最佳實(shí)踐區(qū)”，再一次站在了世界的焦點(diǎn)上。有業(yè)內(nèi)人士表示，世博的門票，為松山湖區(qū)

42、域價(jià)值的再提升提供了一個更廣闊的平臺，后續(xù)發(fā)展空間很難想象。這種榮耀的映照下，松山湖及其輻射的周邊鎮(zhèn)如大朗、大嶺山等，也迎來了一次向世界推銷自己的機(jī)會，包括房地產(chǎn)。而作為東莞最“豪”的板塊之一，松山湖板塊無疑也在吸引著全世界的購買力。松山湖標(biāo)桿的力量松山湖板塊中，松山湖無疑是這一板塊的老大。作為東莞的一個新興區(qū)域，松山湖沒有如其他區(qū)域一樣漫長的發(fā)展歷史，這意味著生活在這個區(qū)域的人們，不曾經(jīng)歷過一個相對完整的樓市發(fā)展。但松山湖獨(dú)特的生態(tài)資源，使松山湖房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從一開始就走上了高端路線。從2006年第一個真正意義上的商品房項(xiàng)目松山湖1號正式發(fā)售，松山湖的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不過短短四年，而松山湖

43、的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也不過是萬科松山湖1號（包括虹溪諾雅）、光大錦繡山河、長城世家、和堂等四個項(xiàng)目。然而，就是這短短四年，松山湖房地產(chǎn)聲名鵲起，成為東莞、珠三角乃至全國樓市的熱點(diǎn)區(qū)域之一。松山湖房地產(chǎn)項(xiàng)目不管是在產(chǎn)品還是價(jià)格上，都成了東莞的一個標(biāo)桿。光大集團(tuán)廣告策劃總監(jiān)喬啟軍認(rèn)為，從區(qū)域條件上看，松山湖豪宅板塊是東莞目前唯一具備“走出去”條件的板塊。而松山湖之所以那么受矚目，除了它的先天自然資源條件特別好，還在于該區(qū)的房價(jià)一直是東莞樓市的標(biāo)桿，其別墅價(jià)格、洋房價(jià)格都創(chuàng)下了“東莞最高”的紀(jì)錄。豪宅板塊、環(huán)境優(yōu)勢也讓地處松山湖的樓盤表現(xiàn)出很強(qiáng)的吸金能力。據(jù)悉，2009年6月13日，虹溪諾雅高層洋房開盤，

44、以近12000元平方米的均價(jià)，當(dāng)天銷售率達(dá)到近90；9月4日，和堂（中國院墅）開盤，800多名誠意登記客戶爭相認(rèn)購210套單位，總銷售額達(dá)3.5億元；12月26日，錦繡山河鷺棲湖洋房開放，以11000元平方米的均價(jià)，銷售率達(dá)90。僅有四個項(xiàng)目的松山湖，兩個項(xiàng)目的吸金量名列去年商品房銷售金額前10。據(jù)合富輝煌東莞市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，第一名的虹溪諾雅簽約金額為10.7億元，第七名的錦繡山河簽約金額為6.7億元。當(dāng)然松山湖的吸金力還表現(xiàn)在對周邊鎮(zhèn)區(qū)的輻射力上。業(yè)界人士認(rèn)為，松山湖板塊價(jià)值所帶動的不僅是本區(qū)內(nèi)的房價(jià)，也在一定程度上帶動了諸如大朗、大嶺山等周邊鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。去年底，位于大朗鎮(zhèn)中心

45、的金莎公寓啟動入市，其項(xiàng)目經(jīng)理直言該項(xiàng)目的定位就是“松山湖高級白領(lǐng)們的居住配套”，據(jù)悉，前來看盤登記的客戶有很大比例來自松山湖的企業(yè)白領(lǐng)。而地產(chǎn)大鱷碧桂園選擇大朗進(jìn)入東莞，一個主要的原因也在于大朗鎮(zhèn)緊靠松山湖，片區(qū)價(jià)值不言而喻。今年，松山湖除在售虹溪諾雅、錦繡山河、長城世家三大樓盤外，處于松山湖北部工業(yè)區(qū)的萬科金域松湖也將加入進(jìn)來。其中虹溪諾雅在售235平方米的四房；錦繡山河將推180-260平方米的三房至五房新品；長城世家二期產(chǎn)品將于下半年入市。對于松山湖樓市，富輝煌市場研究部經(jīng)理李興旺從另一個角度進(jìn)行了解讀。他認(rèn)為，前兩年松山湖幾乎每月都有大量的工業(yè)用地和科研設(shè)計(jì)用地成交，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)將

46、會有越來越多的高新產(chǎn)業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐松山湖，松山湖的樓市發(fā)展?jié)摿薮蟆６衲晁缮胶⒋頄|莞參展世博會，這無疑又成為松山湖的一個發(fā)展契機(jī)。借助世博之力，松山湖園區(qū)、松山湖產(chǎn)業(yè)、松山湖房地產(chǎn)，正醞釀著一次新的騰飛。大嶺山 后來者居上盡管靠近主城區(qū)，并且有著松山湖科技產(chǎn)業(yè)園與同沙自然保護(hù)區(qū)的庇護(hù)，但大嶺山樓市在東莞樓市的版圖上只能算是“偏安一隅”。但就是這個曾不起眼的樓市小鎮(zhèn)，從2006年凱東新城的入市開始，僅用四年的時(shí)間，完成了后來者居上的蛻變。東莞萬科給記者提供了一組數(shù)據(jù)，2009年大嶺山樓市以15.45億元的銷售金額排名全市第8，排在前7位的分別是南城、東城、塘廈、虎門、常平、松山湖、長安。

47、除整體業(yè)績外，大嶺山的個盤表現(xiàn)也相當(dāng)搶眼。據(jù)瑞峰置業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年東莞樓市簽約面積排名前10的項(xiàng)目，大嶺山占據(jù)兩席，分別為沁林山莊（排名第3，簽約面積93068平方米）與領(lǐng)居（排名第7，簽約面積86918平方米）。別墅簽約面積與簽約套數(shù)排名第一的都為領(lǐng)居，簽約面積62144平方米，簽約套數(shù)150套。顯赫的戰(zhàn)績離不開大嶺山的區(qū)位優(yōu)勢與城市規(guī)劃。早在2007年金億利進(jìn)軍大嶺山樓市時(shí)，公司負(fù)責(zé)人就表示主要看中大嶺山的區(qū)域優(yōu)勢，是東莞不可多得的一塊“風(fēng)水寶地”?！按髱X山的區(qū)域價(jià)值首先體現(xiàn)在融入松山湖和大市區(qū)的建設(shè)，處于中國最具發(fā)展前景的松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、同沙自然保護(hù)區(qū)和大市區(qū)三位一體的中間地帶，四

48、通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)也有利于房地產(chǎn)的發(fā)展?！痹撠?fù)責(zé)人表示。今年3月，大嶺山又迎來一家房企進(jìn)駐，廣源地產(chǎn)以1.7億元拍下大嶺山金桔村占地5萬多平方米地塊。區(qū)位優(yōu)勢也為大領(lǐng)山樓市帶來了更寬泛的客戶群?！绊?xiàng)目除了本地及周邊鎮(zhèn)街客戶外，還有來自保安、龍華等深圳區(qū)域客戶?！苯鸬馗窳稚显轰N售經(jīng)理唐真說?！伴L安與深圳區(qū)域的松崗是主力客戶。”中惠熙元銷售策劃部經(jīng)理袁治龍說。東莞萬科對麓湖別墅的研究報(bào)告也并不只針對大嶺山樓市，其更多的分析內(nèi)容偏向于市區(qū)及松山湖片區(qū)的高端項(xiàng)目?！爸饕琼?xiàng)目所處的位置特殊，可以快速到達(dá)主城區(qū)、松山湖。”公司有關(guān)人士表示。而2010年除在售的領(lǐng)居、格林上院、沁林山莊、凱東新城外，萬科的麓

49、湖別墅、金億利的領(lǐng)尚天城也將加入進(jìn)來。新成員的加入，也讓大嶺山樓市會更加熱鬧。而此前各樓盤不太重疊的客戶資源，隨著新勢力的加入，也將變得千絲萬縷。今年大嶺山樓市產(chǎn)品線仍然很豐富，包括別墅、美墅、高層洋房。據(jù)記者了解，“五一”期間格林上院將推出72170平方米的二房至四房單位，主力為120170平方米的“21”戶型和“31”戶型，價(jià)格在52005800元平方米之間；領(lǐng)居除繼續(xù)聯(lián)排別墅的掃尾工作外，主推157193平方米的大戶型，4300元平方米起，均價(jià)在5000元平方米左右；沁林山莊的別墅美墅也在清貨階段，主推帶精裝修的75平方米二房和115平方米三房，預(yù)計(jì)均價(jià)在6500元平方米左右。大朗第一輻

50、射區(qū)肩抗著“中國羊毛衫名鎮(zhèn)”的美譽(yù)，依托著松山湖的輻射力，大朗房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得活力四射。合富輝煌東莞市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年-2009年前10月，大朗住宅供應(yīng)總套數(shù)約3828套，銷售總套數(shù)約3573套，整體銷售率達(dá)93。而這種活力吸引了包括萬科、碧桂園等全國性地產(chǎn)大鱷及新世紀(jì)、南峰等本土地產(chǎn)巨頭的青睞。先是在深圳開發(fā)過金泓凱旋城的金泓地產(chǎn)來到了大朗，其打造的財(cái)富公館以買一層送一層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，為大朗樓市帶來一股新風(fēng)，同時(shí)也把深圳客吸引到了大朗。緊接著萬科也來到了這個毛織業(yè)重鎮(zhèn)。2008年萬科與新世紀(jì)合作的金域藍(lán)灣項(xiàng)目開售，三期產(chǎn)品將于今年5月推出。2009年大朗樓市又迎來風(fēng)光的一年。

51、當(dāng)年的7月3日，深系發(fā)展商東方銀座集團(tuán)拍下大井頭村一占地面積42616平方米的地塊；一個月后的8月13日，廣系發(fā)展商碧桂園以6億元將大井頭村另一面積達(dá)236660平方米的地塊收入囊中。對于品牌開發(fā)商頻頻選擇大朗，不得不提的是松山湖帶給大朗的區(qū)位優(yōu)勢。“大朗作為松山湖的第一輻射區(qū)，影響力自然加大?！睎|莞中原高級策劃師嚴(yán)運(yùn)貴表示，“這也讓很多發(fā)展商都看好大朗的樓市潛力?！彼嬖V記者，大朗的購房力已經(jīng)外滲到松山湖，而隨著大品牌發(fā)展商的進(jìn)入，大朗房地產(chǎn)的潛力將會得到最大釋放，產(chǎn)品、客群雙同質(zhì)的時(shí)代將到來。“可以說在松山湖的照耀下，大朗房地產(chǎn)發(fā)展的動力也將更加充足，這是一種區(qū)位上的優(yōu)勢，正如李嘉誠所說的

52、地段、地段還是地段?！焙细惠x煌市場研究部總監(jiān)林毓群表示，“當(dāng)然二者之間的關(guān)系更多是一種互補(bǔ)?！逼放瓢l(fā)展商的到來，也為大朗帶來了豐富的產(chǎn)品線。此前大朗的別墅產(chǎn)品只有南峰地產(chǎn)開發(fā)的碧水天源，碧桂園則加入了這一行列。從大朗在售樓盤的產(chǎn)品配置情況來看，主力產(chǎn)品以小高層住宅為主，別墅產(chǎn)品以獨(dú)棟、聯(lián)排為主。同時(shí)由于外銷市場的刺激，也催生了部分小戶型投資物業(yè)，區(qū)域放量平穩(wěn)增長。 據(jù)記者了解，今年6月大朗碧桂園將入市，產(chǎn)品包括雙拼別墅、聯(lián)排別墅、高層洋房、低層洋房等類別，首批將推220600平方米的雙拼別墅。除大朗碧桂園的別墅產(chǎn)品外，碧水天源星湖岸的獨(dú)棟別墅也在推售。洋房方面，戶型則涵蓋單身公寓、兩房、三房、

53、四房及復(fù)式單位，像金域藍(lán)灣三期二房至四房的精裝修產(chǎn)品、金莎38-116平方米的一至三房、城果33-75平方米的一房二房和87-95平方米的復(fù)式二房、凱悅美景花園94-140平方米的三房四房。大嶺山后來者居上盡管靠近主城區(qū)，并且有著松山湖科技產(chǎn)業(yè)園與同沙自然保護(hù)區(qū)的庇護(hù)，但大嶺山樓市在東莞樓市的版圖上只能算是“偏安一隅”。但就是這個曾不起眼的樓市小鎮(zhèn)，從2006年凱東新城的入市開始，僅用四年的時(shí)間，完成了后來者居上的蛻變。東莞萬科給記者提供了一組數(shù)據(jù)，2009年大嶺山樓市以15.45億元的銷售金額排名全市第8，排在前7位的分別是南城、東城、塘廈、虎門、常平、松山湖、長安。除整體業(yè)績外，大嶺山的個

54、盤表現(xiàn)也相當(dāng)搶眼。據(jù)瑞峰置業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年東莞樓市簽約面積排名前10的項(xiàng)目，大嶺山占據(jù)兩席，分別為沁林山莊（排名第3，簽約面積93068平方米）與領(lǐng)居（排名第7，簽約面積86918平方米）。別墅簽約面積與簽約套數(shù)排名第一的都為領(lǐng)居，簽約面積62144平方米，簽約套數(shù)150套。顯赫的戰(zhàn)績離不開大嶺山的區(qū)位優(yōu)勢與城市規(guī)劃。早在2007年金億利進(jìn)軍大嶺山樓市時(shí)，公司負(fù)責(zé)人就表示主要看中大嶺山的區(qū)域優(yōu)勢，是東莞不可多得的一塊“風(fēng)水寶地”?！按髱X山的區(qū)域價(jià)值首先體現(xiàn)在融入松山湖和大市區(qū)的建設(shè)，處于中國最具發(fā)展前景的松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、同沙自然保護(hù)區(qū)和大市區(qū)三位一體的中間地帶，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)也有利于

55、房地產(chǎn)的發(fā)展?！痹撠?fù)責(zé)人表示。今年3月，大嶺山又迎來一家房企進(jìn)駐，廣源地產(chǎn)以1.7億元拍下大嶺山金桔村占地5萬多平方米地塊。區(qū)位優(yōu)勢也為大領(lǐng)山樓市帶來了更寬泛的客戶群?！绊?xiàng)目除了本地及周邊鎮(zhèn)街客戶外，還有來自保安、龍華等深圳區(qū)域客戶?！苯鸬馗窳稚显轰N售經(jīng)理唐真說?！伴L安與深圳區(qū)域的松崗是主力客戶?！敝谢菸踉N售策劃部經(jīng)理袁治龍說。東莞萬科對麓湖別墅的研究報(bào)告也并不只針對大嶺山樓市，其更多的分析內(nèi)容偏向于市區(qū)及松山湖片區(qū)的高端項(xiàng)目?！爸饕琼?xiàng)目所處的位置特殊，可以快速到達(dá)主城區(qū)、松山湖?！惫居嘘P(guān)人士表示。而2010年除在售的領(lǐng)居、格林上院、沁林山莊、凱東新城外，萬科的麓湖別墅、金億利的領(lǐng)尚天城

56、也將加入進(jìn)來。新成員的加入，也讓大嶺山樓市會更加熱鬧。而此前各樓盤不太重疊的客戶資源，隨著新勢力的加入，也將變得千絲萬縷。今年大嶺山樓市產(chǎn)品線仍然很豐富，包括別墅、美墅、高層洋房。據(jù)記者了解，“五一”期間格林上院將推出72170平方米的二房至四房單位，主力為120170平方米的“21”戶型和“31”戶型，價(jià)格在52005800元平方米之間；領(lǐng)居除繼續(xù)聯(lián)排別墅的掃尾工作外，主推157193平方米的大戶型，4300元平方米起，均價(jià)在5000元平方米左右；沁林山莊的別墅美墅也在清貨階段，主推帶精裝修的75平方米二房和115平方米三房，預(yù)計(jì)均價(jià)在6500元平方米左右。大嶺山后來者居上盡管靠近主城區(qū)，并

57、且有著松山湖科技產(chǎn)業(yè)園與同沙自然保護(hù)區(qū)的庇護(hù)，但大嶺山樓市在東莞樓市的版圖上只能算是“偏安一隅”。但就是這個曾不起眼的樓市小鎮(zhèn)，從2006年凱東新城的入市開始，僅用四年的時(shí)間，完成了后來者居上的蛻變。東莞萬科給記者提供了一組數(shù)據(jù)，2009年大嶺山樓市以15.45億元的銷售金額排名全市第8，排在前7位的分別是南城、東城、塘廈、虎門、常平、松山湖、長安。除整體業(yè)績外，大嶺山的個盤表現(xiàn)也相當(dāng)搶眼。據(jù)瑞峰置業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年東莞樓市簽約面積排名前10的項(xiàng)目，大嶺山占據(jù)兩席，分別為沁林山莊（排名第3，簽約面積93068平方米）與領(lǐng)居（排名第7，簽約面積86918平方米）。別墅簽約面積與簽約套數(shù)排名第一

58、的都為領(lǐng)居，簽約面積62144平方米，簽約套數(shù)150套。顯赫的戰(zhàn)績離不開大嶺山的區(qū)位優(yōu)勢與城市規(guī)劃。早在2007年金億利進(jìn)軍大嶺山樓市時(shí)，公司負(fù)責(zé)人就表示主要看中大嶺山的區(qū)域優(yōu)勢，是東莞不可多得的一塊“風(fēng)水寶地”?！按髱X山的區(qū)域價(jià)值首先體現(xiàn)在融入松山湖和大市區(qū)的建設(shè)，處于中國最具發(fā)展前景的松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、同沙自然保護(hù)區(qū)和大市區(qū)三位一體的中間地帶，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)也有利于房地產(chǎn)的發(fā)展?！痹撠?fù)責(zé)人表示。今年3月，大嶺山又迎來一家房企進(jìn)駐，廣源地產(chǎn)以1.7億元拍下大嶺山金桔村占地5萬多平方米地塊。區(qū)位優(yōu)勢也為大領(lǐng)山樓市帶來了更寬泛的客戶群。“項(xiàng)目除了本地及周邊鎮(zhèn)街客戶外，還有來自保安、龍華等深圳

59、區(qū)域客戶?！苯鸬馗窳稚显轰N售經(jīng)理唐真說。“長安與深圳區(qū)域的松崗是主力客戶?！敝谢菸踉N售策劃部經(jīng)理袁治龍說。東莞萬科對麓湖別墅的研究報(bào)告也并不只針對大嶺山樓市，其更多的分析內(nèi)容偏向于市區(qū)及松山湖片區(qū)的高端項(xiàng)目?！爸饕琼?xiàng)目所處的位置特殊，可以快速到達(dá)主城區(qū)、松山湖?！惫居嘘P(guān)人士表示。而2010年除在售的領(lǐng)居、格林上院、沁林山莊、凱東新城外，萬科的麓湖別墅、金億利的領(lǐng)尚天城也將加入進(jìn)來。新成員的加入，也讓大嶺山樓市會更加熱鬧。而此前各樓盤不太重疊的客戶資源，隨著新勢力的加入，也將變得千絲萬縷。今年大嶺山樓市產(chǎn)品線仍然很豐富，包括別墅、美墅、高層洋房。據(jù)記者了解，“五一”期間格林上院將推出721

60、70平方米的二房至四房單位，主力為120170平方米的“21”戶型和“31”戶型，價(jià)格在52005800元平方米之間；領(lǐng)居除繼續(xù)聯(lián)排別墅的掃尾工作外，主推157193平方米的大戶型，4300元平方米起，均價(jià)在5000元平方米左右；沁林山莊的別墅美墅也在清貨階段，主推帶精裝修的75平方米二房和115平方米三房，預(yù)計(jì)均價(jià)在6500元平方米左右。大朗第一輻射區(qū)肩抗著“中國羊毛衫名鎮(zhèn)”的美譽(yù)，依托著松山湖的輻射力，大朗房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得活力四射。合富輝煌東莞市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年-2009年前10月，大朗住宅供應(yīng)總套數(shù)約3828套，銷售總套數(shù)約3573套，整體銷售率達(dá)93。而這種活力吸引了