公允價(jià)值在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用完成

1、內(nèi)容摘要近年來，公允價(jià)值計(jì)量問題一直是會(huì)計(jì)界中一個(gè)很具有挑戰(zhàn)性的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。公允價(jià)值計(jì)量屬性是新準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)，學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為它在一定程度上提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性。本文具體介紹了公允價(jià)值計(jì)量模式的內(nèi)涵、特征和應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)的重要意義，并將結(jié)合公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用較少、金額確定方式各異的現(xiàn)狀，探討該計(jì)量模式在理論及實(shí)務(wù)層出現(xiàn)的具體問題，并通過相關(guān)理論以及數(shù)據(jù)分析，對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何有效地實(shí)施公允價(jià)值這一計(jì)量模式提出政府和企業(yè)需共同努力，雙管齊下的建議。要求政府切實(shí)做到建立稅收優(yōu)惠政策、公允價(jià)值準(zhǔn)則和投資性房地產(chǎn)相結(jié)合、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)等相關(guān)政策。企業(yè)做到提高會(huì)

2、計(jì)人員素質(zhì)、增強(qiáng)公允價(jià)值信息披露、轉(zhuǎn)變收益等。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；狀況；問題；對(duì)策 AbstractIn recent years, fair value measurement has always been a very challenging and hot problem in the Accounting Field. Fair value measurement attributes a major highlight of the new guidelines. The Academic community generally considers it to impr

3、ove the relevance and reliability of accounting information to some extent. This paper introduces the connotation, characteristics of fair value measurement pattern and the importance of application in real estate investments. It combines the fair value measurement in our country listed real estate

4、investment in the application of lesser, amount determination way different situation to discuss the measurement model in the theory and practice of layer specific issues arising. Based on the relevant theory and data analysis, it proposes the suggestions that government needs to work together with

5、enterprises to improve the pattern of fair value measurement. It asks the government to establish effective policy on preferential tax, the criterion of fair value and the real estate investment combination, to improve the real estate market. Enterprises need to improve the quality of accounting peo

6、ple, strengthen the fair value of the information disclosure, and change the income.Key words: Real estate investments ; Fair value ; Conditions ; Problems; Suggestions目 錄一、公允價(jià)值的內(nèi)涵和意義01公允價(jià)值的內(nèi)涵 01（二）公允價(jià)值的特征分析01二、公允價(jià)值計(jì)量的重要意義02三、公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響 02（一）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的影響03（二）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)所有者權(quán)益的影響03（三）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影

7、響03 公允價(jià)值對(duì)稅負(fù)的影響03 四、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用現(xiàn)狀04（一）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用規(guī)定04（二）采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司不多06（三）確定公允價(jià)值金額的方法各異，有待進(jìn)一步規(guī)范06五、公允價(jià)值應(yīng)用中尚存的問題 07（一）公允價(jià)值理論層面的問題07（二）公允價(jià)值實(shí)務(wù)層面的障礙07六、完善公允價(jià)值在上市公司投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中的幾點(diǎn)建議09（一）政府方面的政策09（二）企業(yè)自身方面的政11公允價(jià)值在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用一、公允價(jià)值的內(nèi)涵和意義（一）公允價(jià)值的內(nèi)涵對(duì)于公允價(jià)值的內(nèi)涵，不同的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)也不完全相同。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)在IAS39中將公允價(jià)值定

8、義為“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者負(fù)債清償?shù)慕痤~”；美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告第157號(hào)公允價(jià)值計(jì)量（FAS157）對(duì)公允價(jià)值的定義為：在計(jì)量日，市場(chǎng)參與者之間進(jìn)行有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所收到的或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)債務(wù)時(shí)應(yīng)支付的價(jià)格；而我國(guó)財(cái)政部于2006年2月頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性的定義作出了規(guī)范，即：資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方資源進(jìn)行資產(chǎn)交換和債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。從以上可以看出各國(guó)對(duì)公允價(jià)值的表述雖不盡相同，但都是在同樣的假設(shè)下的表述。即：假定企業(yè)處于持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，不打算或不需要清算，不打算大幅度削減其經(jīng)營(yíng)規(guī)模，或以不利的條件進(jìn)行交易，并

9、且都自愿交易為前提形成的交換金額。（二）公允價(jià)值的特征分析公允價(jià)值是動(dòng)態(tài)的計(jì)量，受時(shí)間空間的影響較大，同一交易在不同的時(shí)間進(jìn)行，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值可能不同；同一交易由于交易地點(diǎn)的不同，交易雙方達(dá)成的公允價(jià)值也不盡相同。公允價(jià)值的運(yùn)用使得會(huì)計(jì)信息能夠更加及時(shí)、全面地反映交易雙方所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化狀況。公允價(jià)值有利于會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可靠性達(dá)到完美統(tǒng)一。相關(guān)性和可靠性往往是此消彼長(zhǎng)的，很難達(dá)到統(tǒng)一。與歷史信息相比，公允價(jià)值是面向現(xiàn)在和未來的，有利于利益相關(guān)者做出預(yù)測(cè)和決策，很大程度上提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性；與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)界的最新研究表明，隨著估價(jià)和現(xiàn)值技術(shù)的發(fā)展，公允價(jià)值將能夠在各

10、種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中（存在活躍市場(chǎng)或非理想環(huán)境下）取得客觀可靠的市場(chǎng)價(jià)格或現(xiàn)值，從而能夠更好地體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的最高原則“真實(shí)與公允”。公允價(jià)值體現(xiàn)交易的公平性。從國(guó)內(nèi)外對(duì)公允價(jià)值的闡述中可以看出，公平性是公允價(jià)值的核心屬性。要保證獲得的公允價(jià)值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個(gè)條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產(chǎn)或清償債務(wù)，而不是強(qiáng)制地轉(zhuǎn)讓；四是交易雙方的經(jīng)營(yíng)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)，而不是面臨破產(chǎn)清算。二、公允價(jià)值計(jì)量的重要意義 首先，公允價(jià)值與歷史成本相比，公允價(jià)值反映的是在特定時(shí)點(diǎn)和特定經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下，市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)和負(fù)

11、債的定價(jià)，這個(gè)價(jià)格及時(shí)反映在市場(chǎng)變化下企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債，及時(shí)提示資產(chǎn)和負(fù)債帶來的經(jīng)濟(jì)利益流入或流出情況，真正體現(xiàn)出資產(chǎn)和負(fù)債的定義。公允價(jià)值更能反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性，從而為報(bào)表使用者提供更有價(jià)值的信息。其次，公允價(jià)值計(jì)量有利于保持企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)資本保全。在物價(jià)上漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，若采用歷史成本計(jì)量，則相同的金額不能購回原來相應(yīng)規(guī)模的生產(chǎn)能力，生產(chǎn)將處于萎縮狀態(tài)；若采用公允價(jià)值計(jì)量模式，即便在物價(jià)上漲的情況下相同的金額也不能購回原來相應(yīng)規(guī)模的生產(chǎn)能力，資本得到保全，企業(yè)生產(chǎn)將正常持續(xù)下去。同時(shí)新準(zhǔn)則下的采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)也是目前國(guó)際通行的做法，有利于公司在資本

12、市場(chǎng)上獲得正確的定價(jià)，從而也有利于公司再融資，獲得資本市場(chǎng)的種種便利。從這個(gè)角度講，公允計(jì)價(jià)可幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來獲得發(fā)展。另外，公允價(jià)值的引用符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)確認(rèn)基礎(chǔ)。權(quán)責(zé)發(fā)生制既反映交易對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的影響，又為事項(xiàng)留下了概念上的合理性，即能反映要素隨后的變動(dòng)。國(guó)際上和我國(guó)都將權(quán)責(zé)發(fā)生制作為會(huì)計(jì)確認(rèn)的基礎(chǔ)。而在對(duì)要素確認(rèn)和計(jì)量時(shí)，只有基于現(xiàn)行市價(jià)和未來現(xiàn)金流向的現(xiàn)值的公允價(jià)值，才能反映要素取得及其隨后變動(dòng)，而不拘泥于初次確認(rèn)，既能對(duì)交易和事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)。所以公允價(jià)值計(jì)量屬性是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)確認(rèn)基礎(chǔ)的。最后，公允價(jià)值計(jì)量是我國(guó)會(huì)計(jì)與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例實(shí)質(zhì)性趨同的必要條件之一。公允

13、價(jià)值計(jì)量符合我國(guó)改革開放的政策，也有利于我國(guó)企業(yè)的國(guó)際化發(fā)展，新準(zhǔn)則實(shí)施之前，在海外上市的公司或擬在海外融資的企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息得不到國(guó)際投資者的認(rèn)可，需要重新按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表，并需聘請(qǐng)“四大”或其他境外會(huì)計(jì)師事務(wù)所根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或他國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則重新審計(jì)，浪費(fèi)了大量的資源，往往還會(huì)因時(shí)間過長(zhǎng)從而會(huì)使企業(yè)錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，使得我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)信息與外界溝通有了共同的語言，同時(shí)也極大地增強(qiáng)了境外機(jī)構(gòu)投資中國(guó)的信心。三、公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響 （一）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的影響采用成本模式計(jì)量。原先核算和列報(bào)投資性房地產(chǎn)分別是在存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中，現(xiàn)將統(tǒng)一在“投

14、資性房地產(chǎn)”中核算，在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列報(bào)，雖然企業(yè)的總資產(chǎn)沒有變化但將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。與成本模式相比，用公允價(jià)值模式計(jì)量，不僅資產(chǎn)結(jié)構(gòu)要受影響，而且公允價(jià)值上升會(huì)大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，使資產(chǎn)增值顯性化。這將使投資性房地產(chǎn)比重較大的公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值得到較大提升。資產(chǎn)賬面價(jià)值的增加會(huì)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及有形凈值債務(wù)率，企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)再融資和提升公司價(jià)值等方面是十分有利的。（二）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)所有者權(quán)益的影響企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。而在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷

15、史成本的情況下，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權(quán)益大大增加。而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，則將差額計(jì)入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。（三）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響采用成本模式計(jì)量，需要對(duì)其按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，甚至可能還要計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這樣使得資產(chǎn)賬面價(jià)值將減少；同時(shí)由于對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷以及計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以后，使得費(fèi)用和損失增加，進(jìn)而使當(dāng)期利潤(rùn)減少。相比較而言，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日（會(huì)計(jì)

16、期末）按照有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)“以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物”進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按評(píng)估的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。今后每年對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加；另一方面在公允價(jià)值模式下，不必對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷了，使得當(dāng)期費(fèi)用減少，相應(yīng)增加了當(dāng)期利潤(rùn)?？傮w上來說，在房地產(chǎn)大幅增值的前提下，采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響，使利潤(rùn)大幅增加。（四）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)稅負(fù)的影響

17、成本模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，則不進(jìn)行納稅調(diào)整；若不一致，也只需對(duì)折舊額進(jìn)行調(diào)整。即采用成本模式在所得稅納稅調(diào)整方面最多只需調(diào)整折舊額。相比較而言，公允價(jià)值模式計(jì)量下，稅法的規(guī)定與公允價(jià)值模式計(jì)量二者存在明顯的差異。會(huì)計(jì)上，在會(huì)計(jì)年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額記入損益，不計(jì)提折舊或攤銷；稅法上，按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，其影響是對(duì)投資性房地產(chǎn)在計(jì)算所得稅時(shí)，仍按計(jì)提折舊或攤銷處理，即：需要對(duì)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的損益進(jìn)行調(diào)整，并且隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值的變動(dòng)，納稅調(diào)整額也將相應(yīng)變化。投資性房地產(chǎn)

18、企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量，不需對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，通過逐年計(jì)提折舊來抵稅將無法實(shí)現(xiàn)。四、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用現(xiàn)狀 （一）公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體應(yīng)用規(guī)定1投資性房地產(chǎn)的概述房地產(chǎn)是土地和房屋及其歸屬權(quán)的總稱。在我國(guó)土地歸國(guó)家或者集體所有，企業(yè)只可以取得土地使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地指的是土地使用權(quán)。房屋指的是土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，甚至是個(gè)別企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。用來出租或增值的房地產(chǎn)就是指

19、投資性房地產(chǎn)，它在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓。（1）投資性房地產(chǎn)的定義在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)指的是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。（2）投資性房地產(chǎn)的范圍根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的范圍界定為已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。2公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量時(shí)的應(yīng)用企業(yè)應(yīng)于資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)量模式有成本模式和公允價(jià)值模式兩種。我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量?jī)?yōu)選模式是成本模式，而公允價(jià)值模式須符合規(guī)定條件方可選擇。但同一企業(yè)只能采用一種計(jì)量模式對(duì)所有的投資性

20、房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，同時(shí)企業(yè)采用的計(jì)量模式一經(jīng)確認(rèn)不得隨意變更，特殊情況下只能將成本模式轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的時(shí)候，可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。當(dāng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，需同時(shí)滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，企業(yè)不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間

21、的差額計(jì)入當(dāng)期損益。3公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)的運(yùn)用房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，本質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。這里的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)指房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，而不是計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)換的形式主要的轉(zhuǎn)換形式有：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用、自用房地產(chǎn)停止自用，用于賺取租金或資本增值、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租、自用建筑物改為出租、固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換時(shí)的處理這里的轉(zhuǎn)換可分為成本模式下的轉(zhuǎn)換和公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換，這里著重闡述公允價(jià)值計(jì)量模式下的轉(zhuǎn)換。在公允價(jià)值模式下，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，同時(shí)，應(yīng)按其轉(zhuǎn)換日的累計(jì)折舊、減

22、值準(zhǔn)備，借記“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目或貸記“資本公積其他資本公積”科目。 當(dāng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)（成本、公允價(jià)值變動(dòng)）”科目，按其差額，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。4公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)處置時(shí)的運(yùn)用處置公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，銀行存款應(yīng)該按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按其賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目，按其

23、累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)借記或貸記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目。此時(shí)也要講投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。（二）采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司不多，但呈上升趨勢(shì)通過上網(wǎng)查閱20062009年年報(bào)的方式，收集了對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司數(shù)據(jù)，計(jì)算披露有投資性房地產(chǎn)的上市公司中應(yīng)用公允價(jià)值的比例。如表1所示表1： 20062009年上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式情況的比例年份采

24、用公允價(jià)值計(jì)量的公司數(shù)統(tǒng)計(jì)公司數(shù)比例200695671.59%2007186302.86%2008206902.90%2009257723.24%依據(jù)表格可以看出：2006年年報(bào)中披露采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的有9家，占上市公司總數(shù)1.59%；2007年增加到18家，占上市公司總數(shù)2.86%，2009年增加到25家，占上市公司總數(shù)3.24%，數(shù)量上呈年遞增趨勢(shì)，但同時(shí)從統(tǒng)計(jì)結(jié)果我們也可以看出，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的采用大多持謹(jǐn)慎態(tài)度，這可能是由于準(zhǔn)則明確規(guī)定：企業(yè)一旦采用了公允價(jià)值計(jì)量模式就不得轉(zhuǎn)為成本模式有關(guān)。（三）確定公允價(jià)值金額的方法各異，有待進(jìn)一步規(guī)范 公允價(jià)值是在公

25、平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~，相關(guān)計(jì)量?jī)r(jià)值的取得需要采用一定的方法。從上市公司來看，主要采用了以下方法表2 2009年滬深上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值金額確定方法情況房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格第三方評(píng)估報(bào)告雙方談判價(jià)格參考同類同條件房地產(chǎn)價(jià)格未披露合計(jì)數(shù)量（家）14322425比例（%）56128816100表2中可以看出，上市公司確定公允價(jià)值的方法多種多樣，主要以評(píng)估價(jià)格為主，其次是第三方調(diào)查報(bào)告和參考同類同條件房地產(chǎn)的價(jià)格，少數(shù)企業(yè)未披露確定公允價(jià)值的方法。上市公司選用的方法與準(zhǔn)則要求相比，存在一定距離，仍需要進(jìn)一步規(guī)范。五、 公允價(jià)值應(yīng)用中尚存的問題（一）公允價(jià)值理論層

26、面的障礙2008年，以華爾街為代表的美國(guó)金融界率先向公允價(jià)值發(fā)難，得到了政界的大力支持，隨后，全球金融危機(jī)對(duì)公允價(jià)值理論的爭(zhēng)議急劇擴(kuò)大放大。會(huì)計(jì)界堅(jiān)決抵制對(duì)公允價(jià)值的無端指責(zé)，但承認(rèn)公允價(jià)值計(jì)量需要改進(jìn)。后金融危機(jī)時(shí)代公允價(jià)值會(huì)計(jì)的改革正在如火如荼的進(jìn)行中，金融穩(wěn)定理事會(huì)（FSB）和金融危機(jī)咨詢組（FCAG）2009年發(fā)布了改革意見和建議，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（1ASB）在2010年底前完成對(duì)第39號(hào)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（IAS39）的替代并在2009年1月出臺(tái)了新的金融工具準(zhǔn)則和減值模型征求意見稿。雖然學(xué)術(shù)界大多贊同公允價(jià)值的應(yīng)用是大勢(shì)所趨，但是如何對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告仍處于激烈的爭(zhēng)議中。從來沒

27、有一個(gè)單獨(dú)的關(guān)于公允價(jià)值具體準(zhǔn)則的系統(tǒng)出臺(tái)，對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用大部分都是包含于其他具體準(zhǔn)則之中，公允價(jià)值的實(shí)際運(yùn)用明顯缺乏理論指導(dǎo)，許多問題都處在討論研究中，理論體系不夠完善、成熟，實(shí)際應(yīng)用情況就更為復(fù)雜，這也使得許多公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量采用觀望的態(tài)度。（二）公司實(shí)務(wù)應(yīng)用層面的障礙1公司實(shí)務(wù)應(yīng)用層面的障礙在我國(guó)新準(zhǔn)則體系中，體現(xiàn)出“公允價(jià)值級(jí)次”的理念，公允價(jià)值分為三個(gè)級(jí)次，當(dāng)前活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)為一級(jí)，近期活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)為二級(jí)，采用估價(jià)技術(shù)為三級(jí)。公允價(jià)值的獲取，最接近實(shí)際的是活躍的公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的很不成熟，活躍公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)取得比較困難，目前最貼合實(shí)際的辦法就是聘請(qǐng)獨(dú)

28、立的評(píng)估機(jī)構(gòu)的測(cè)量師對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這樣做就增加了這項(xiàng)企業(yè)評(píng)估的成本，對(duì)企業(yè)損益會(huì)造成一定的影響。2公允價(jià)值應(yīng)用的客觀環(huán)境尚需完善目前我國(guó)市場(chǎng)化程度不高，交易環(huán)境很不完善。我國(guó)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用設(shè)定了嚴(yán)格的限制性條件，禁止公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。另外，根據(jù)新準(zhǔn)則應(yīng)用指南的要求，同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)于建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。要找地段、

29、樓層、朝向都不相同的房地產(chǎn)活躍市場(chǎng)，也是很困難的。3企業(yè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力和專業(yè)水平有待提高會(huì)計(jì)職業(yè)判斷是指會(huì)計(jì)人員在面臨不確定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)情況下，根據(jù)會(huì)計(jì)法律法規(guī)等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，運(yùn)用會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，通過計(jì)算、分析、比較等方法合理且合法的對(duì)會(huì)計(jì)主體發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)和交易采用的會(huì)計(jì)處理原則、方法等做出的最終判斷、估計(jì)和選擇。如前所述，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)公允價(jià)值確定方法多種多樣，為規(guī)范企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布了 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行），并于 2010 年 7 月 1 日起實(shí)施，其明確采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)主要運(yùn)用市場(chǎng)比較

30、法和收益法兩種方法。收益法，具體說是指預(yù)測(cè)估計(jì)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，市場(chǎng)比較法是指通過收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及其來源進(jìn)行分析，確定待估房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)（即待估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)）。職業(yè)人員不僅需要具有專業(yè)技術(shù)還應(yīng)具備良好的職業(yè)判斷能力才能正確運(yùn)用這些方法。但目前企業(yè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力和專業(yè)水平受各種條件的限制，還不能非常嫻熟準(zhǔn)確的運(yùn)用這些方法。4公允價(jià)值的應(yīng)用有嚴(yán)格的條件和要求在對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用方面，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則設(shè)定了較為苛刻的限制條件。如企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定：一旦采用了公允價(jià)值模式計(jì)量就不能再次轉(zhuǎn)化

31、為成本模式，其中企業(yè)管理層一般具有虛增利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，說明該房地產(chǎn)存在活躍的交易市場(chǎng)，公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，公允價(jià)值更能可靠反映其實(shí)際價(jià)值。而若在此時(shí)由公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)化為成本模式，只會(huì)存在于房地產(chǎn)市價(jià)持續(xù)下跌的情況下，而這種情況下該房地產(chǎn)還是存在公允價(jià)值的，反而會(huì)存在管理層利用計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變進(jìn)行盈余管理的嫌疑。公允價(jià)值與成本模式間絕對(duì)的不可轉(zhuǎn)換在一定程度上減少了企業(yè)管理層利用計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變進(jìn)行盈余管理的嫌疑，但同時(shí)也致使一些企業(yè)對(duì)公允價(jià)值模式持過度保守態(tài)度，因?yàn)橐坏┻x擇了公允價(jià)值模式就再無回旋余地。六、完善公允價(jià)值在上市公司投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的幾點(diǎn)建議

32、 公允價(jià)值作為一種新的計(jì)量工具，自誕生以來雖然走過一段曲折的路程，但從國(guó)際范圍看，公允價(jià)值計(jì)量模式在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，在我國(guó)今后的會(huì)計(jì)實(shí)踐中，公允價(jià)值必將成為一種重要的計(jì)量模式，現(xiàn)階段要推廣公允價(jià)值模式，需要政府和企業(yè)共同努力，雙管齊下。政府方面的對(duì)策首先，稅務(wù)部門應(yīng)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。國(guó)家的相關(guān)稅務(wù)部門應(yīng)出臺(tái)相關(guān)的措施，對(duì)實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期產(chǎn)生的“浮盈”，給予一定的稅收減免或者暫時(shí)不征收由于公允價(jià)值計(jì)量增加的收益，以更好地推動(dòng)公允價(jià)值在實(shí)務(wù)中應(yīng)用，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，打消企業(yè)的顧慮，避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本計(jì)量模式。同時(shí)，加強(qiáng)

33、對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式企業(yè)的監(jiān)管，公允價(jià)值的使用時(shí)一把雙刃劍，在促進(jìn)會(huì)計(jì)信息公允性和相關(guān)性的同時(shí)，也為一些投機(jī)者提供了利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的可能。應(yīng)建立獨(dú)立的會(huì)計(jì)監(jiān)督管理體系，對(duì)企業(yè)操縱利潤(rùn)的行為進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與控制，明確舞弊主體的法律責(zé)任和完善懲罰機(jī)制。國(guó)家審計(jì)部門、財(cái)政部門、國(guó)家監(jiān)督機(jī)構(gòu)和證監(jiān)會(huì)，應(yīng)擴(kuò)大打擊力度和監(jiān)督的范圍，不定期的對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查和審計(jì)。2制定公允價(jià)值準(zhǔn)則與投資性房地產(chǎn)相互結(jié)合形成體系 公允價(jià)值計(jì)量的有效實(shí)施需要有一個(gè)完善的公允價(jià)值理論體系作為依據(jù)。盡管單獨(dú)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則已就公允價(jià)值計(jì)量屬性給出了初步的定義及使用方法，但是基本準(zhǔn)則中并沒有對(duì)公允價(jià)值的應(yīng)用進(jìn)行

34、詳細(xì)的規(guī)定，也沒有具體的公允價(jià)值準(zhǔn)則，這極大地阻礙了公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用與發(fā)展。所以，我國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)和會(huì)計(jì)理論界等應(yīng)積極研究美國(guó)和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)的有關(guān)公允價(jià)值的準(zhǔn)則，在充分考慮我國(guó)國(guó)情的前提下，盡早推出一個(gè)具有操作性的公允價(jià)值計(jì)量的理論及應(yīng)用體系。本體系應(yīng)對(duì)公允價(jià)值的細(xì)節(jié)問題予以明確規(guī)定和詳盡說明，以便于會(huì)計(jì)人員進(jìn)行實(shí)務(wù)操作。同時(shí)將健全的理論在我國(guó)全面推廣，才能促進(jìn)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用。3建立投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估體系網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)運(yùn)用是完善公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的關(guān)鍵。如通過互聯(lián)網(wǎng)將某地區(qū)同類原料或產(chǎn)品的所有廠家及其信息收集起來，包括價(jià)格、規(guī)格、品質(zhì)等

35、資料。在數(shù)據(jù)資料收集到之后，應(yīng)先由指定的部門進(jìn)行分析整理，得出一個(gè)或幾個(gè)較為客觀、具有代表性的數(shù)據(jù)信息，然后再交由信息使用者使用，作為公允價(jià)值計(jì)量的參考標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)其所涉及的房地產(chǎn)類型，及時(shí)獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息。要充分利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，快速傳遞公允價(jià)值計(jì)量所需的公共信息，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)信息的及時(shí)查詢和共享，使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的計(jì)量快捷、有效。4加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚未成熟，所以投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用和推行必定會(huì)遇到很多的困難。但公允價(jià)值的運(yùn)用是與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌的必然趨勢(shì)，也符合我國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要。為此，相關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)積極

36、采取相應(yīng)措施，進(jìn)一步推行公允價(jià)值計(jì)量模式，努力實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量向公允價(jià)值計(jì)量的平穩(wěn)過渡。也就是說，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用應(yīng)當(dāng)遵循“循序漸進(jìn)”的原則，即結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，針對(duì)不同的企業(yè)群組，出臺(tái)相關(guān)業(yè)務(wù)的具體操作指引，從而力在當(dāng)前條件尚不十分成熟的環(huán)境下，進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)信息的可比性，有效降低公允價(jià)值全面運(yùn)用可能造成的整體性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，加快市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，積極推進(jìn)市場(chǎng)信息化建設(shè)。為公允價(jià)值的運(yùn)用構(gòu)建一個(gè)完整、統(tǒng)一、開放、充分競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。.適當(dāng)考慮公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式的條件，避免絕對(duì)的不可轉(zhuǎn)換盡管從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換成成本模式給一些管理者提供了調(diào)整企業(yè)盈余公積的可能，但是絕對(duì)的不可轉(zhuǎn)換也存在不可避免的弊端，它使得部分企業(yè)對(duì)公允價(jià)值模式望而卻步，為避免陷入死胡同而固步自封，一部分企業(yè)盡管符合了公允價(jià)值的應(yīng)用條件，管理層仍繼續(xù)采用保險(xiǎn)的成本