南新澳洲花園房地產(chǎn)開發(fā)項目工程可行性研究報告1(1)

1、南新澳洲花園工程可行性研究報告可行性研究報告 * 二0*年*月*日目 錄第一章:總論4第一節(jié):工程提要4第二節(jié):可行性報告依據(jù)與范圍7第二章:工程背景8第一節(jié):工程承建單位簡介8第二節(jié):建立工程的有利條件8第三節(jié):工程建立的必要性10第三章:工程本身及市場情況的分析12第一節(jié):中國房地產(chǎn)開展?fàn)顩r12第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析14第三節(jié):工程定位分析16第四節(jié):工程規(guī)劃20第五節(jié):工程周邊環(huán)境分析22第六節(jié):本工程利弊分析SWOT分析法22第四章:工程方案25第一節(jié):場地選址25第二節(jié):工程設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模25第三節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場分析管理定位31第五章:管理組織機構(gòu)和土建工程61第一節(jié)

2、: 管理組織機構(gòu)6 第二節(jié): 土建工程69第六章:工程實施進度安排 70第七章:營銷策略及銷售方案71第八章:投資估算與資金籌措74第九章:財務(wù)效益評價75第十章: 結(jié)論與建議81附表 82 第一章 總論第一節(jié) 工程提要一、工程名稱：三亞南新澳洲花園,以下簡稱本工程。二、工程建立地點：本工程位于著名的國家級旅游區(qū)三亞市荔枝溝。荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純潔的空氣、最碧藍的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。

3、世界旅游組織把三亞認證為4A級旅游目的地。據(jù)國際環(huán)境保護組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質(zhì)量進展監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。國家環(huán)境保護總局把三亞浴場列入全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。本工程建立用地三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面。工程用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。用開發(fā)高級生活住宅、效勞式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。 三、工程開發(fā)商：三亞鉆石山房地產(chǎn)投資 四、工程開發(fā)商法定代表人： 五、工程性質(zhì)：高端旅游

4、度假小區(qū)六、工程概況：本工程定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約4公里車程,地勢開闊、平坦。工程用地具有豐富的住居度假元素。四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市新城市開展的中心地帶。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。用地一側(cè)緊臨公路，以后是從?？谶M入三亞和從三亞市區(qū)進入市中心區(qū)的主要干道，交通進出入情況優(yōu)越。建筑整體由兩期組成總占地面積500畝，總建筑面積67萬平方米，容積率1.21 ，綠化率2.0 %，建筑密度 %，建筑高度 米，：本工程多層住宅局部銷售面積約204045平方米；高層住宅局部銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房局部約10000平方米；總銷售面積約657225平方米；

5、停車位 個；七、建立單位概況本工程開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售籌劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢效勞、建筑設(shè)計規(guī)劃、市政工程設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計咨詢效勞、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計制作、工程設(shè)計與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進展工程的整體規(guī)劃，力求工程開展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入工程的設(shè)計及業(yè)務(wù)開展策略中。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會招商工程，該工程是

6、開展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝?？偨ㄖ娣e672545平方米。建立內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟效勞式公寓、商業(yè)網(wǎng)點用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套效勞設(shè)施，工程投資估算12億元。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施、公共娛樂設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合開展工程?！罢\信卓越、精品永恒，公司勵精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。八、組織管理根據(jù)公司發(fā)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)展規(guī)劃，三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。九、環(huán)境保護本工程屬于旅游度假生活小區(qū)，是生態(tài)環(huán)境為主題，既

7、有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵根底均設(shè)隔震墊，且水泵進出水管上均設(shè)置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。十、工程實施進度安排2021年 月 日之前為前期準備階段，預(yù)計到 年 月 日工程竣工驗收，整個工程開發(fā)經(jīng)營期估計為 年時間。詳見第六章工程進度安排。十一、工程總投資經(jīng)測算，工程總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預(yù)見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成,工程總投資額為12億元。費用估算詳見工程總投資估算表和工程各種財務(wù)數(shù)

8、據(jù)估算，詳見附表 “工程投資方案與資金籌措表。企業(yè)自籌4600萬元，占總投資 %；申請銀行貸款 萬元，占總投資的 %，預(yù)售回籠 ，占總投資的 %。貸款利率按一至三年期銀行利率 計，貸款期限為 年。十二、資金籌措一、申請國內(nèi)金融機構(gòu)貸款 萬元；二、企業(yè)自籌資金 萬元；三、預(yù)售回籠 萬元十三、社會效益一、可以改善目前三亞市中心對總價要求在35-80萬，單位面積在55-120左右平方米的高品質(zhì)的旅游度假生活小區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求量。二、工程引入“人文關(guān)心的效勞理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個安康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。三、三亞南新澳洲花園工程定位

9、為:結(jié)合該工程所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶需求，工程的功能應(yīng)該表達休閑度假功能和家庭居住功能。四通過工程產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)工程檔次，打造三亞市標(biāo)志性旅游度假的公寓典范。五、有利于促進三亞房地產(chǎn)市場消費的多元化開展。六、有利于翻開本地房地產(chǎn)市場向外地擴展的新局面。七、帶動三亞及其他周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展。八、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，增加社會就業(yè)時機。第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該工程的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報告在以下的局部將著重對本工程的市場分析、工程定位、規(guī)劃設(shè)計定位

10、、營銷推廣策略以及工程的財務(wù)評價進展研究。第二章 工程背景第一節(jié) 工程承建單位簡介工程開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)三亞鉆石山房地產(chǎn)投資是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售籌劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢效勞、建筑設(shè)計規(guī)劃、市政工程設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計咨詢效勞、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計制作、工程設(shè)計與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進展工程的整體規(guī)劃，力求工程開展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入工程的設(shè)計及業(yè)務(wù)開展策略中。公司目前投資興

11、建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會招商工程，該工程位于南新農(nóng)場北區(qū)，南新招待所北側(cè)，是開展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝?？偨ㄖ娣e672545平方米。建立內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟效勞式公寓、商業(yè)網(wǎng)點用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套效勞設(shè)施，工程投資估算12億元。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施、公共娛樂設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合開展工程?！罢\信卓越、精品永恒，公司勵精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。第二節(jié) 建立工程的有利條件一、氣候條件，夏季平均氣溫為28，冬季平

12、均氣溫為20；年平均降雨量1263mm，5-10月為雨季，其中8-10月的降雨量占全年總降雨量的47%。三亞地區(qū)相對濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長，年日照時數(shù)為2586.5小時。三亞市主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，市中心地震烈度為6度。三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)，3-10月之東北季風(fēng)時海流為西南方向，而5-8月之西北季風(fēng)時，海流是朝東北方向。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21。二、生態(tài)條件1、三亞的海水清澈透明，能見度達8至16米，有些地方到達25米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國際潛水專家認定

13、為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。三亞眾多的海灣各有佳景。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬闊的海面增加層次感。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。2、三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次清楚；山脈的延伸將市區(qū)分成假設(shè)干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點。3、三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建立亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲

14、島六大名牌景區(qū)。以“天涯文化為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國際水準設(shè)計的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚天下；夢幻般的海棠灣，不遠的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。4、三亞全市森林覆蓋率達63%，城市建成區(qū)綠地覆蓋率達44.3%，人均公共綠地面積達18.3平方米；其海洋負氧離子超過8,000個單位；城市空氣質(zhì)量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺，“后花園，“大氧吧，自然資源得天獨厚，無與倫比。三、交通條件1.本工程距三亞鳳凰國際機場25公里。三亞鳳凰國際機場現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢

15、、青島、深圳等國內(nèi)23個城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京9條國際航線。2.三亞往?？诘陌嘬嚢啻晤l繁，每隔20分鐘有一班車前往海口，約3小時可到達。3.市內(nèi)交通主要有公交車和出租車。三亞的出租車很多，也很方便，從本工程區(qū)域起步不要打表10元就可以到達中心城區(qū)的任何地方。三亞市內(nèi)主要有2路、4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本工程所在地。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國有公交公司，完善城區(qū)公交體系。本工程緊鄰的迎賓大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。4本工程右側(cè)正在新建旅游

16、景點連成一片，使本工程區(qū)域的住戶，可徒步欣賞風(fēng)景。第三節(jié) 工程建立的必要性三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國海最純潔的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷之稱。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，城市地區(qū)綠地覆蓋率為44.3%，人均公共綠地面積18.3平方米，城市空氣負離子含量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界

17、第二，有著天然氧吧的美譽。三亞天藍海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹木長青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩人筆下的“世外桃源，憑借其得天獨厚的自然風(fēng)光和頂級的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，三亞榮獲“全國生態(tài)示范區(qū)、園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國人居環(huán)境獎等稱號。三亞以其美麗，被越來越來越多的國內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽光、海水、空氣、綠色所吸引，他們在這里購置了自己的第二居所，把三亞購房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。據(jù)上海?文匯報?近期評選的“中國最受上海人歡送的置業(yè)城市中，三

18、亞位居榜首。兩河三岸景觀建立，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建立工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開場形成。隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達北京、上海、廣州等城市的跨?？瓦\列車已經(jīng)通車。城市規(guī)劃的逐步實施和城市根底建立的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。但是三亞市房地產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型工程，為適應(yīng)大的市場潮流，許多工程在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的開展，從屢次調(diào)查結(jié)果說明，目前在售物業(yè)中許多工程只是在大量的小戶型產(chǎn)品中缺乏高品質(zhì)的產(chǎn)品，不管是工程的總體定位

19、，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設(shè)計上都缺乏國際化的水準。許多工程產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就的為難局面。 三亞鉆石山房地產(chǎn)投資興建的三亞南新澳洲花園小區(qū)工程的建筑設(shè)計將工程的環(huán)境優(yōu)勢發(fā)揮到極至。工程的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計均為專業(yè)團隊聯(lián)手擎創(chuàng)。建成投入使用后提供優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè)管理效勞，充分引入“以人為本和“人文關(guān)心的效勞理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個安康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。 第三章 工程本身及市場情況分析第一節(jié) 中國房地產(chǎn)開展?fàn)顩r中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時期。一、配合國民經(jīng)濟增長從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。二、

20、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費三重功能的產(chǎn)品。三、在社會主義市場經(jīng)濟體制逐步建立的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國家和各級部門對房地產(chǎn)控制還是比擬嚴，但現(xiàn)在靠市場、靠經(jīng)營，靠市場規(guī)那么去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準那么。第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)開展勢頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運行特征是：投資增長，構(gòu)造合理，房價穩(wěn)中有升。2000年以來三亞市的房地產(chǎn)形勢開展勢頭良好，房地產(chǎn)市場供需平衡、價格平衡、構(gòu)造合理。萬平方米，和去年同期相比增長76%。其中商品住房37.05萬平方米,3942套，登記銷售面積25.45萬平方米

21、，和去年同期相比增長48%；其中商品住房24.66萬平方米,2785套包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售0.78萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售7.66萬平方米,商業(yè)用房0.79萬平方米。商品房平均銷售價格9317元/平方米，和去年同期比增長30%其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米。商品房銷售總金額23.71億元，和去年同期相比增長94%。1、土地供給價格情況：三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例，2003年-2004年內(nèi)地價60=100萬元畝，2005-2006年土地價格攀升

22、到100-200萬元畝，2007年10月月川新區(qū)臨河12畝土地拍賣到432萬元/畝，2021年2月，三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗69.52畝的土地，拍出每畝762萬元的高價，每平米價格達11,429元。三亞城市開展土地告急，一路攀升，政府開場提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市開展儲藏用地。2、三亞商品房市場主要在島外三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場，2006年，島外市場占總銷售套數(shù)的90.33%，面積占89.11%，。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū)(包括港、澳、臺都有人在三亞市購置住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等17個國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占3。3、商品房銷售

23、價格穩(wěn)中有升：2003年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)進入市場為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)開展進入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。據(jù)統(tǒng)計，2021年第一季度三亞市商品房平均價格是9317元平方米。其中海景房的平均價格是13000元平方米毛胚以上。根據(jù)市場需求的情況，現(xiàn)在的房價屬恢復(fù)性增長，房價應(yīng)屬正常。二宏觀調(diào)控新政對三亞房地產(chǎn)影響情況分析2006年5月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建立部等九部門?關(guān)于調(diào)整住房供給構(gòu)造穩(wěn)定住房價格的意見?,新政出臺的主要目的是抑制上漲過快的住房價格，同時要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。這些政策主要是針對上海、廣州等房價整體水平已經(jīng)很高，房價

24、又在瘋長的大城市。基于以下因素分析，預(yù)期新政策對三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)工程不會造成太大的價格的影響：1、三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標(biāo)市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強烈的購置力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對價格不是很敏感。2、三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨一無二的，亞龍灣國家旅游度假區(qū)的旅游度假工程買的不僅僅一個度假產(chǎn)品，一項投資，也可以說是一個奢侈品，一種身份和地位的表達。3、三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強勁的需求。三亞在城市開展戰(zhàn)略中提出

25、要建立國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比擬強，特別受內(nèi)地游客的青睞。三2021年初三亞市房地產(chǎn)市場開展的情況。萬平方米，和去年同期相比增長76%。其中商品住房37.05萬平方米,3942套，登記銷售面積25.45萬平方米，和去年同期相比增長48%；其中商品住房24.66萬平方米,2785套包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售0.78萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售7.66萬平方米,商業(yè)用房0.79萬平方米。商品房平均銷售價格93

26、17元/平方米，和去年同期比增長30%其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米。商品房銷售總金額23.71億元，和去年同期相比增長94%。第三節(jié) 工程定位面對競爭劇烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本工程定位時，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文等各種因素綜合考慮。南新澳洲花園小區(qū)是目前三亞迎賓大道第一個高層中、小戶型工程，具有標(biāo)志性。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗藍天海景的人來說，本工程是不錯

27、的居家與度假選擇。一目標(biāo)市場定位1、主要的客戶群體：職業(yè)范疇：國內(nèi)外私營企業(yè)主、大公司職員、以及國內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對象等等。心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好承受新生事物，懂得體驗享受生活。主要為投資型和度假需求型客戶。消費者分類：在高層中、小戶需求型購房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶：一類客戶篤定型：買高層就是為了買風(fēng)景，價格不是首要因素。該類客戶會選擇712層有好視野的戶型。二類客戶無奈型：想要高層風(fēng)景，但又在乎價格。該類客戶會選7層以下或視野景觀相對差一點的戶型。從目標(biāo)消費者的分析來看，本工程目標(biāo)客戶群相比擬而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟實力。二產(chǎn)品

28、定位市場定量調(diào)查分析調(diào)查地點：三亞市鳳凰機場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。調(diào)查方式：同類問卷抽樣調(diào)查實際發(fā)放問卷：1000份回收有效問卷：968份根本市場參數(shù)如下：1承受調(diào)查的常住人口比例2潛在客戶購房原因3群眾了解樓盤信息的渠道5購房人群對車庫的需求6潛在客戶的職業(yè)分布7購置高層中、小戶型房產(chǎn)的主要動機8潛在購房者認為合理的價位9潛在購房者理想的套面積10潛在購房者理想的戶型：11購房時主要聽取誰的意見市場調(diào)查結(jié)果分析1、臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點是視野開闊，臨海景觀是本工程的最大賣點。2、本工程建立規(guī)

29、劃設(shè)計合理，戶型格局根本可以滿足購置者需求心理。3、據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。4、通過市場調(diào)查和深度訪問，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本工程的主要目標(biāo)客戶群。1.80元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。結(jié)合市調(diào)市場需求和工程特征，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì)的海景高層樓盤。工程規(guī)劃本工程的總體設(shè)計思路是創(chuàng)立一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力表達21世紀居住建筑人性化的原那么。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北

30、貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。以四個建筑單元為核心，采取錯位錯層方式設(shè)計，確保每棟樓每間房都能欣賞到山景或海景。每個單元由一棟1525層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。二、建筑風(fēng)格順應(yīng)消費者對人性化住宅的心理需求，本工程采用了夏威夷風(fēng)格的建筑形式。在立面造型上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設(shè)計，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使二個組團色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。小區(qū)輪廓設(shè)計上，1525層住宅錯落有致，擺布有序，四個單元屋頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小

31、區(qū)品味和檔次。小區(qū)以四個主題熱帶園林景觀小品配合四個建筑單元，整體內(nèi)外空間交織穿插，一氣呵成，園林、步行道、綠地、小品等前后照應(yīng)，渾然一體。三、戶型構(gòu)造本工程戶型設(shè)計經(jīng)典實用，靈活多變。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。具體戶型上以4070平米一房，7793平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下：戶型面積套數(shù)比例三室一廳100%二室一廳93%一室一廳45%一室40%第五節(jié) 工程周邊市場環(huán)境分析本工程周邊北面有南新招待所,工程用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。用開

32、發(fā)住宅、效勞式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。加上在建的本工程，該地段正逐漸成為三亞新生的旅游度假區(qū)域之一。一、周邊住宅小區(qū)分布情況 本工程附近有三亞市體育廣場、學(xué)校、工商、農(nóng)業(yè)、建立銀行分行、中國郵政、等生活配套設(shè)施。二、競爭樓盤價格情況南新澳洲花園于 年 月 號開盤，高層均價在 元，起價 元，最高價為 元。每層加價 元。目前，銷售已達 %。三亞藍月灣海景酒店公寓2006年5月6日開盤報價最低為19.8萬/套，最高為29.8萬/套?，F(xiàn)每套均價為40萬左右。目前，銷售已根本完畢。第六節(jié) 本工程利弊分析SWOT分析法一、優(yōu)勢分析一開展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷和企業(yè)知名

33、度。二南新澳洲花園獨占山景資源，高層小戶型將為住戶帶來良好的視野和風(fēng)景。三本工程周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標(biāo)消費者具有吸引力。四本工程規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領(lǐng)先效應(yīng)。五高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本工程依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢宏大，對消費者具有新鮮度和向往感。六本工程戶型設(shè)計相宜深淺，以小為主，可變性強，具有緊湊、實用、合理、雅致的優(yōu)點。七本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜。八工程所在地負氧離子高達11000個單位北京天安門處150個單位，適合于居住與度假。是老年人生活的天堂。二、劣勢分析一本工程位

34、于三亞東部的荔枝溝鎮(zhèn)，雖然工程獨立封閉管理，與當(dāng)?shù)孛裾蝗谙嗵?，對于高端消費者的觀念中，本工程似乎地段檔次欠高。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。二周邊大配套正在完善。住宅景觀的不均等。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。三目前，工程位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點噪音影響。待小區(qū)及荔枝溝鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會更進一步優(yōu)化。三、風(fēng)險分析一由于本工程是迎賓大道的首個高層中、小戶型房地產(chǎn)工程,對目標(biāo)市場不熟悉,沒經(jīng)歷可以借鑒。能否起到“羊群效應(yīng)，既要看市場需求，又要看三亞荔枝溝整體效應(yīng)的發(fā)揮。二來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。地域性和集群性銷售可爭

35、取主動。三高層購房及居住本錢高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費用略偏高。因為業(yè)主享受了較好的物業(yè)效勞。四本工程由于和民宅連片，易降低本工程的消費檔次。但由于市政府準備加快凈化工程，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑。消費檔次將大幅提升。四、時機分析一三亞市旅游房地產(chǎn)已在國內(nèi)外建立了強大的品牌力，本工程可借勢而行，減少本工程的告知本錢。二旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進入三亞度假休閑，為本工程市場提供更多時機。3倍。四目前三亞市房地產(chǎn)市場需求旺盛，根本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線根本上無樓可售。五南新澳洲花園建立將改變?nèi)齺喅鞘虚_展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢

36、在促進迎賓大道新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅游度假的觀念亦會改變，工程市場角度視線可以更廣。六連帶本工程，周邊已有3個上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊荔枝溝鎮(zhèn)，這對本工程的商鋪來說，具有良好的市場經(jīng)營前景。第四章 工程方案第一節(jié) 場地選址一、場地選擇1、地理位置：本工程坐北朝南，建立用地南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，地塊方正規(guī)那么，視野開闊，觀山遙海效果極佳，是建立高檔生活小區(qū)的理想用地。工程住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。2、交通條件：本工程位于荔枝溝路，距三亞鳳凰國際機場15公里，三亞往?？诘陌嘬嚢啻晤l繁，每隔20分鐘有一班車前往?？?/p>

37、，約3小時可到達；三亞市內(nèi)主要有2路、4路兩條線路的公交車均經(jīng)過工程所在地，工程右側(cè)為正在新建的旅游景點連成一片，使本工程區(qū)域的住戶，可徒步欣賞風(fēng)景。第二節(jié) 工程設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模一、設(shè)計依據(jù)一、委托方提供的各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；二、三發(fā)改2021字第21號；三、三亞市建立工程規(guī)劃三規(guī)委辦為202136號；四、三亞市國土環(huán)境資源局文件；五、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)；六、海南省統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)資料；七、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)；八、?海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額?。二、建筑設(shè)計一、單體設(shè)計1、戶型設(shè)計以人為本，結(jié)合海南的地域及氣候特點，注重通風(fēng)、采光及遮陽設(shè)計

38、，即滿足居住舒適要求，也符合市場需求。2、注重戶型的景觀設(shè)計，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 二、造型與色彩1、建筑體型設(shè)計上突出熱帶建筑風(fēng)格，以輕巧的陽臺，必要的遮陽構(gòu)件形成造型特色，適應(yīng)海南的地域及氣候特征。2、立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺，表達熱帶建筑風(fēng)格。利用窗和陽臺的形態(tài)變化，產(chǎn)生立面裝飾效果。3、建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽臺及挑板為淺色涂料。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑風(fēng)格高雅，別致、具有地域特色。三、工程

39、設(shè)計的主要指標(biāo)：建筑整體由兩期組成：本工程多層住宅局部銷售面積約204045平方米；高層住宅局部銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房局部約10000平方米。總銷售面積約657225平方 本工程總建筑面積：約672545平方米；容積率2.496，綠化率40%，建筑密度21.57%，建筑高度80米。功能分類及戶型設(shè)置定位1 功能分類本工程總建筑面積約67.25萬平方米，其中：商業(yè)局部零銷1萬平方米，效勞式公寓建筑占地面積3320平方米，建筑面積3500平方米，多層住宅建筑占地面積29435平方米，建筑面積204045平方米；高層住宅建筑占地面積17430平方米，建筑面積453180平方米；公用設(shè)

40、施局部包括為207268平方米，包括大堂、走廊、機電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室局部： 平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車場、倉庫等。3、4、3、2 戶型設(shè)置建議設(shè)置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個小型的衣帽間。面積在51-80平方米，235間，占53。7%雙套間設(shè)計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺，面積在100-140平方米，111間，占25。4%；三套間設(shè)計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在160-256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷售時可以考

41、慮根據(jù)客戶的需要進展組合或分拆。1、本工程多層住宅局部銷售面積約204045平方米；高層住宅局部銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房局部約10000平方米?？備N售面積約657225平方米；2、本工程總建筑面積：約672545平方米；3、本工程總投資費用：約12億元；5、可銷售面積局部單位本錢：3326元/平方米。352 平均售價制定建議：70%毛利潤：實收售價=單位本錢1+70%=5653元/M2；80%毛利潤：實收售價=單位本錢1+80%=5986元/M2；90%毛利潤：實收售價=單位本錢1+90%=6319元/M2。具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或

42、降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比工程的售價策略，以及本工程的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場導(dǎo)入期內(nèi)部認購期，為了盡快使市場承受本工程，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價在單位本錢的根底上提高70%+80%/2，即75%：銷售平均價格為：5820元/M2；第二階段，本階段為市場上升期取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期，由于前階段的市場成功開拓，使得本工程逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的售價在單位本錢根底上提高70%+80%+90%/3，即80%：銷售平均價格約為：5986元/M2；第三階段

43、，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進展，使得本工程呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位本錢的根底上提高90%：銷售平均實收價格約為：6319元/M2。各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn)6041元/M2的銷售價格。備注：1、此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。2、控制本工程贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對本工程推出的門市價格承受程度較高，那么相應(yīng)的減少折讓；反之，那么加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。3、價格分布不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在

44、一定的差距，應(yīng)加以價格上的調(diào)整。3、6 入市姿態(tài)及推廣時機定位房地產(chǎn)工程以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合工程自身特點。從理論上講，房地產(chǎn)的工程應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最正確姿態(tài)，它應(yīng)該是： 主體工程已根本完成 配套設(shè)施已全部到位 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已到達了預(yù)期的效果 物業(yè)的管理模式、效勞工程、收費標(biāo)準已確定 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準備就緒但針對該工程的特點： 自籌資金無法完成工程建立，局部后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； 施工周期短：是否具備上述最正確條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最正確姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度

45、更加迅速； 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達成對銷售信心的有力支持； 工程規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：適宜選擇最正確的時機，最正確的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快的推廣策略完成工程的銷售，而防止因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度缺乏影響銷售業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。屆時，硬件及軟件配套應(yīng)到達如下階段： 工程的建筑整體形象已經(jīng)到達正負零 物業(yè)管理模式、效勞配套、收費標(biāo)準已確定 銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定3、7 銷售方式定位銷售方式對銷售進度的影響也是比擬大的。根據(jù)工程的特性、投資方式、資金回籠方案和開

46、展商實力等具體條件，將能夠更加順利地到達銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。建議該工程的銷售方式是： 進展小區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷售，然后委物業(yè)公司托對物業(yè)進展日常經(jīng)營管理 以零散出售為主 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 采用組合式付款方式3、8 物業(yè)管理定位3、8、1 本工程經(jīng)營管理模式本工程將采用效勞式公寓式模式進展日常的經(jīng)營和管理，物業(yè)管理公司在本工程業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標(biāo)準對業(yè)主的閑置物業(yè)進展管理和效勞。本工程建成后將委托有豐富物業(yè)管理經(jīng)歷的物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，此后可通過業(yè)主委員會自主選擇物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，以確保本工程的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。3、8、2 物業(yè)管理公司

47、物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營管理約定，對本工程進展效勞式公寓標(biāo)準化經(jīng)營管理，并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營管理業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。3、8、3 運作機制物業(yè)經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報小區(qū)的經(jīng)營管理狀況，并承受業(yè)主委員會的書面預(yù)約，小區(qū)業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)會計師事務(wù)所進展審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。3、8、4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 專 有 名 詞 定 義南新澳洲花園：南新澳洲花

48、園位于在三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面，建立內(nèi)容包括高層住宅，效勞式公寓及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套效勞設(shè)施營業(yè)收入：南新澳洲花園通過經(jīng)營效勞式公寓、產(chǎn)權(quán)小區(qū)住宅所產(chǎn)生的收入,不包括商場、會務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、 、電報和電傳等其它工程的收入，不包括效勞費收入以及小區(qū)設(shè)備、場地的使用費、租賃費等收入。經(jīng)營管理本錢：營業(yè)費用、營業(yè)稅金、管理費用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。可分配收益：小區(qū)營業(yè)收入按雙方約定方式進展分配的收益局部。會計年度：第一個會計年度，從當(dāng)年效勞式公寓經(jīng)營之日起，至同年的12月31日止。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為

49、一會計年度。免費入住權(quán)：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營管理期間，由委托經(jīng)營管理方免費提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的南新澳洲花園。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力管理期限 小區(qū)委托管理期限為30年。每一經(jīng)營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，第一委托時段為前四個會計年度雙方不得中途終止合同。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。收益分配期限以小區(qū)公寓正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1乙方選擇第 種方

50、式-型。詳見?合同附件?業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和?合同附件?連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和?合同附件?連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。義務(wù)：業(yè)主應(yīng)支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項平安文明制度；業(yè)主應(yīng)在收到開展商交付的公寓后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。業(yè)主自用期間，不得改變房屋構(gòu)造和外觀，不能亂搭建臨時設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品；不得私自經(jīng)營客房。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：甲方在管理期限內(nèi)將作為南新澳洲花園唯一的獨立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進展日常的經(jīng)營管理活動。聘用經(jīng)歷豐富的物業(yè)管理人員，組織

51、務(wù)實高效的管理機構(gòu)，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證小區(qū)經(jīng)營的最高效益。 義務(wù)：甲方應(yīng)把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的小區(qū)。甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；僅對委托經(jīng)營的業(yè)主向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件；甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益；在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。第五章 效勞式公寓經(jīng)營收入、管理本錢與收益分配一、客房經(jīng)營收入開房率=效勞式公寓年實際出租總房間數(shù)自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)100%；年平均房價=效勞式公寓經(jīng)營收入年實際出租總房間數(shù)；效勞式公寓客房經(jīng)營收入=年入住率年平均房價可出租房間數(shù)

52、年自然營業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營管理本錢參考經(jīng)營管理本錢包括“1、營業(yè)費用 %2、營業(yè)稅金及附加 6%3、管理費用 %4、管理傭金 5%5、維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6保險費用 %7房產(chǎn)稅 %總本錢 60%三、收益分配 詳見?業(yè)主須知?。四、收益支付方法在每一會計年度終了的 天內(nèi)進展結(jié)算。結(jié)算后于 天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。第六章 合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。本合同及?合同附件?具有同等法律效力。由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可防止的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前

53、終止合同或暫停經(jīng)營管理。本合同發(fā)生以下情況之一時，雙方可解除合同：合同規(guī)定的期限屆滿；由于不可抗力原因致使合同無法履行；因一方不履行合同，或嚴重違反合同規(guī)定，造成他方無法到達本合同的目的時；乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營時；因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產(chǎn)損失時，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。目錄產(chǎn)權(quán)運作方式根本運行管理業(yè)主入住管理客房委托經(jīng)營管理模式委托經(jīng)營管理收入分配方案業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運作方式經(jīng)營管理公司a. 南新澳洲花園由物業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。a.物業(yè)經(jīng)營管理公司將遵循中華人民共和國的有關(guān)法律和法規(guī)經(jīng)

54、營管理。b.物業(yè)經(jīng)營管理公司將以真誠和負責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報小區(qū)的經(jīng)營情況。C物業(yè)經(jīng)營管理公司可承受業(yè)主委托獨立的注冊會計師或會計事務(wù)所審計客房經(jīng)營收入的要求，但必須書面提出并預(yù)約僅限每年的3月份。費用由業(yè)主自行負擔(dān)。d.每個會計年度物業(yè)管理公司委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進展審計，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計報告。業(yè)主按照審計報告所確認的客房經(jīng)營收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。e.物業(yè)經(jīng)營管理公司隨時承受所有業(yè)主對客房經(jīng)營管理的監(jiān)視和合理的批評建議。a.效勞式公寓的客房、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)；b. 效勞式公寓各項設(shè)施、設(shè)備的日常維護、維修及其改造；c. 效勞式公寓的宣

55、傳廣告及公關(guān)促銷活動；d. 效勞式公寓人力資源管理；e. 效勞式公寓的平安防護；f.培訓(xùn)、效勞水準提升。a.業(yè)主將擁有一正一副兩張印有南新澳洲花園編號的業(yè)主卡。b.兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受效勞式公寓的優(yōu)惠效勞。c.持卡人的卡號必須與業(yè)主備份的本卡簽單權(quán)益人身份相符；d.業(yè)主遺失業(yè)主卡時，應(yīng)在第一時間通知物業(yè)經(jīng)營管理公司掛失并及時補辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承當(dāng)。e.該卡具有明顯南新澳洲花園的產(chǎn)權(quán)依附性，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。二、 根本運行管理 1、客房物品配置 當(dāng)效勞式公寓竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將

56、為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。自用型客房僅作一次性配備2、根本運行管理費每年根據(jù)市場價風(fēng)格整： a、客房根本運行費 按套內(nèi)面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設(shè)備與物業(yè)維護費等，合計人民幣50元/*月。 b、費用繳納 客房根本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的根本運行費押金。應(yīng)交根本運行費的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當(dāng)季根

57、本運行費存入甲方賬號。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯納金。 c、根本運行管理費的使用 根本運行管理費用于以下開支： 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他效勞人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利；泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；公共場所的用水、用電；公共場所、公共設(shè)施購置保險的費用；為提供管理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用；辦公費；工作制服及其清潔費用；其它管理開支。三、業(yè)主入住管理1客房經(jīng)營與核算由物業(yè)經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進展統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。分配客源時要遵照市場規(guī)律，同時要充分照顧到業(yè)主的利益。按南新澳洲花園的整體經(jīng)營

58、情況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。 2業(yè)主入住管理A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前注：平季410月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季113月，提前七天。春節(jié)提前一個月通知酒店業(yè)主需以 并簽名的方式確認。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，那么安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準的客房。B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈免費入住期局部按當(dāng)日客房價的折扣價支付房租。C、業(yè)主授權(quán)他人入住：需在預(yù)定房間的 或E-mail中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有

59、消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費離店前須現(xiàn)金支付。 D、持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項。每超過1日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過30天，酒店有權(quán)終止效勞或通過其它方式予以追索。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準存在差異時，入住分數(shù)做適當(dāng)調(diào)整。(見入住分值表)F、業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國及三亞市關(guān)于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟或名譽損失，需承當(dāng)相關(guān)賠償責(zé)任。 業(yè)主入住必

60、須遵守酒店的有關(guān)營運管理制度。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠效勞 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受7-9.5折價格優(yōu)惠： 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘； 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； 優(yōu)先使用停車場，收費標(biāo)準按照?停車場規(guī)定?執(zhí)行。四、客房委托經(jīng)營管理模式業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主客房委托經(jīng)營管理的時間不得少于三個會計年度。業(yè)主的客房委托經(jīng)營管理公司管理,有以下三種根本模式： 完全自用型業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進展經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進展物業(yè)管理。這種方式