房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施(一)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施(一)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有資金投入量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、項(xiàng)目政策性和地域性強(qiáng)等特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣，并且存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中。影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素很多，既有來(lái)自房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)本身，又有來(lái)自于周圍的環(huán)境條件，甚至還有人們認(rèn)識(shí)的滯后性、財(cái)務(wù)管理可控性的局限性，乃至來(lái)自大自然的災(zāi)害等等。

2、進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分析及防范，從根本上講，就是要對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資效益的各個(gè)因素變化及影響進(jìn)行分析，從而測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，并進(jìn)行控制，可以有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性與普遍性。風(fēng)險(xiǎn)的存在是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的，這是因?yàn)闆Q定風(fēng)險(xiǎn)的各種因素對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)主體來(lái)說(shuō)是獨(dú)立存在的，不論風(fēng)險(xiǎn)主體是否意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在，只要風(fēng)險(xiǎn)的誘因存在，一旦條件形成時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。管理者越來(lái)越重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件進(jìn)行研究，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率，但不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的偶然性和必然性。風(fēng)險(xiǎn)是客觀

3、存在的，但是并不是任何一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素最終都會(huì)演變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)事件，風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生具有隨機(jī)性、偶然性，有時(shí)需要一定的時(shí)間和誘因。從總體上來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，但具體的風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生卻帶有偶然性。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的可變性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)得到控制，有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生并得到處理，同時(shí)在其每個(gè)階段又可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在大型項(xiàng)目中，由于風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，其可變性更加明顯。4、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和多層次性。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、規(guī)模大、涉及范圍廣、風(fēng)險(xiǎn)因素?cái)?shù)量多且種類繁雜，致使在全壽命周期內(nèi)面臨的風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，而且大量風(fēng)險(xiǎn)因素之間的內(nèi)存關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，各風(fēng)險(xiǎn)因素之間以及與

4、外界因素交叉影響又使風(fēng)險(xiǎn)顯示出多層次性的特點(diǎn)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析1、政策風(fēng)險(xiǎn)。指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政策法律調(diào)整，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，受政策的影響很大，政府對(duì)房?jī)r(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護(hù)的要求，以及對(duì)投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)(如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等)變動(dòng)，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)。從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者的消費(fèi)需求也會(huì)發(fā)生變化。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，房

5、地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時(shí)間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和地區(qū)性，使一個(gè)地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一地區(qū)的短缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益隨開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)不同而異。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在年內(nèi)的推出時(shí)機(jī)也同開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，如一般住宅項(xiàng)目最好在年底推出，以適應(yīng)國(guó)人喜歡年終集中消費(fèi)的習(xí)慣。當(dāng)然，不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)時(shí)間的敏感程度也有所差別。3、資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)切和破費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，籌資風(fēng)險(xiǎn)指因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性以及因?yàn)槿狈Y金導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)使前期投入的資金無(wú)法收回的可能性。當(dāng)投資中借貸比例越大時(shí)，籌資風(fēng)險(xiǎn)也越高。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，因而各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。4、建造風(fēng)險(xiǎn)。建造風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。招投標(biāo)時(shí)要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等。如果合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能出現(xiàn)合同糾紛，這種糾紛可能影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本，給項(xiàng)目相關(guān)方都造成損失。如果承包商沒(méi)有履約能力，可能導(dǎo)致拖延工期，從而影響進(jìn)度及房屋銷售。建造成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占很大的