市場物業(yè)實(shí)物案例方案

1、物業(yè)治理實(shí)操案例（共37篇）鄭州目錄一、日常篇二、裝修篇三、違規(guī)篇常輝14篇10篇3篇四、突發(fā)事件篇2篇五、保安、大眾秩序篇4篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛4篇一、日常篇1、在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否包袱責(zé)任？案例介紹：2000年月日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣嚴(yán)寒出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺(tái)階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩樞紐脫位。徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)治理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事包袱責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)包袱，雙方各執(zhí)已見，因此起訴至法院。法院判決：法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白晝行走，

2、也應(yīng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到溜冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對(duì)摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。但被告作為廠房的物業(yè)治理單位應(yīng)對(duì)物業(yè)大眾配套設(shè)施完好起調(diào)養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報(bào)修通知后，理應(yīng)實(shí)時(shí)修理，但未提供實(shí)時(shí)擺設(shè)修理的有效證據(jù)，發(fā)明結(jié)冰后未實(shí)時(shí)清除或積極的防備步伐，故對(duì)原告滑倒致傷應(yīng)包袱一定的責(zé)任。案例闡發(fā)：一、被告物業(yè)治理單位的行為切合侵害生命康健權(quán)的民事責(zé)任組成要件，應(yīng)包袱侵權(quán)的民事責(zé)任。第一：物業(yè)治理單位的行為具有違法性。上海市居住物業(yè)治理?xiàng)l例第十二條劃定：物業(yè)治理辦事應(yīng)當(dāng)保持住宅和大眾設(shè)施完好，情況整潔優(yōu)美、大眾秩序良好，保障物業(yè)使用方便、寧靜。發(fā)明住宅的共用部位、共用設(shè)施大概大眾設(shè)施損壞時(shí)，立

3、即接納掩護(hù)步伐，并憑據(jù)物業(yè)治理辦事公司的約定進(jìn)行維修?？梢?，本案被告作為物業(yè)治理單位，有法界說務(wù)立即接納掩護(hù)步伐。第二：產(chǎn)生了損害原告生命康健權(quán)的結(jié)果。第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果干系。第四：被告物業(yè)治理單位有不對(duì)。本案被告作為廠房的物業(yè)治理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、寧靜的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)治理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。二、原告有不對(duì)，應(yīng)對(duì)自身傷害包袱主要責(zé)任。本案中，原告對(duì)自己摔傷有明顯的不對(duì)，體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。原告不肯登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在存心。第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺(tái)階上

4、有結(jié)冰，從寧靜起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有不對(duì)。第三，原告在朝載貨電梯行走時(shí)，被告曾勸原告不要走此臺(tái)階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺(tái)階。中華人民共和百姓法通則第一百三十一條劃定：受害人對(duì)付損害的產(chǎn)生也有不對(duì)的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的不對(duì)行為包袱主要責(zé)任。被告物業(yè)治理單位雖未實(shí)時(shí)修理、清除結(jié)冰或接納積極的防護(hù)步伐，但已盡到了實(shí)時(shí)警示和見告的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。2、如那邊置懲罰商戶的違規(guī)行為案情介紹:某日，中海商城治理處的事情人員巡視時(shí)，發(fā)明三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。經(jīng)過視察詢問，查明這些污水和塑料袋來

5、自三樓一間從事足底推拿的店肆。這家足底推拿店的員工認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施（不是自己的孩子不心疼，這是許多人不敬服大眾設(shè)施的心理動(dòng)因），就隨意潑灑，有時(shí)甚至遠(yuǎn)離幾米，就將裝有推拿用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。就此問題，治理處主管上門找該店老板相同，沒用多說，老板就表明態(tài)度，馬上整改，包管污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)。但以后一段時(shí)間，情況依舊未變。治理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問：你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對(duì)？主管解釋說并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們往那倒的時(shí)候注意點(diǎn)兒，因?yàn)榍闆r衛(wèi)生狀況欠好，各人都要受到影響。老板不等主管說完就頭一搖

6、：那我不管！結(jié)果，碰了一個(gè)不軟不硬的釘子。此路不通，就另辟蹊徑（一個(gè)好的物業(yè)治理事情者需要有不折不饒的韌勁，因?yàn)槲飿I(yè)治理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。治理處考慮到這家店肆內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有未便，隨后買來一個(gè)帶蓋的大塑料桶，送到店肆里。向老板提出，請(qǐng)他們?cè)诘陜?nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定水平，再由該伙計(jì)工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看到治理處態(tài)度老實(shí)，辦事周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然擔(dān)當(dāng)了治理處的發(fā)起。當(dāng)天就部署店肆員工進(jìn)行整改。再也沒有產(chǎn)生過。點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在相當(dāng)一部分人對(duì)物業(yè)治理公司只認(rèn)可辦事，今后以后，該店亂倒贓物的事不認(rèn)可治理

7、。好像物業(yè)公司一說治理，就是想凌駕于客戶之上似的。其實(shí)治理也是辦事，像處置懲罰類似事情能說不是治理嗎？像類似的事情不去大膽治理行嗎？固然治理可以高于辦事之中。3、業(yè)主在小區(qū)門路上摔倒?fàn)罡嫖飿I(yè)公司案情介紹:小區(qū)內(nèi)一號(hào)樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，寧靜員發(fā)明后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院。經(jīng)診斷為：右腿股骨頭破壞性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)治理費(fèi)，其中包羅了小區(qū)門路的公攤，那么，她在小區(qū)門路上跌傷的醫(yī)療用度及精神損失用度應(yīng)由物業(yè)治理公司包袱。幾經(jīng)談判，物業(yè)公司未做包袱，李老太一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司推上法庭。審

8、理：物業(yè)公司沒有義務(wù)包袱李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。點(diǎn)評(píng)：案例涉及小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生小我私家原因引起的意外傷害問題。1、中華人民共和國代價(jià)治理?xiàng)l例是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)，其中住宅小區(qū)大眾性辦事中包羅了小區(qū)門路的綠化治理費(fèi)，李老太所交物業(yè)治理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范疇。2、民法通則，民法細(xì)則中明文劃定：凡因小我私家原因引起的意外傷害（除事情范疇內(nèi)）其責(zé)任自負(fù)。3、李老太雖在小區(qū)內(nèi)門路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已掃除過，物業(yè)公司的本職事情沒有延誤，雪后路滑，請(qǐng)當(dāng)心！的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害簡直是與自己不當(dāng)心或一時(shí)路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任干系。4、物業(yè)公司

9、可以在多方面體貼李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。4、預(yù)收物業(yè)治理費(fèi)是否公道案情介紹:汪先生近日在治理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的事情人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)治理費(fèi)，不然不給治理入住手續(xù)。汪先生對(duì)此提出了幾點(diǎn)疑問：一是憑什么屋子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)治理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)治理公司，是開發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)辦事經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績，而物業(yè)治理差別于商品買賣，是一種延續(xù)性的辦事，一次性交納一年的物業(yè)治理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)治理公司的辦事無論滿意與否，都沒有任何制約力了。案情闡發(fā)：汪先生面臨的情況具有一定的普

10、遍性，其中包羅了兩個(gè)問題：一、應(yīng)該先吸收衡宇，照舊先交物業(yè)治理費(fèi)？購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣干系，而購房人與物業(yè)治理公司之間是一種委托辦事的干系，這種委托干系建立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所購買的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。如果購房人在房產(chǎn)交代時(shí)，因種種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)治理公司之間也就不存在委托辦事的須要了。開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)治理費(fèi)作為衡宇交付的前提，付增加了附設(shè)條件，是對(duì)雙方之間買賣條約的一種變動(dòng)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)衡宇的交憑據(jù)條約法的劃定，條約只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，明顯是不公正的，也是一種違約行為。產(chǎn)，再交納物業(yè)治理費(fèi)。方可以變動(dòng)，開發(fā)

11、商單方變動(dòng)條約的做法因此，這兩者之間的干系理應(yīng)是先吸收房5、因新買衡宇漏水業(yè)主拒交物業(yè)治理費(fèi)案例介紹：胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時(shí)向物業(yè)治理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)治理費(fèi)。入住后兩個(gè)月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)明天花板有水洇濕的現(xiàn)象，厥后竟然生長到漏雨的田地，胡女士于是找到物業(yè)治理公司報(bào)修。物業(yè)治理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處置懲罰。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的衡宇有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。胡女士認(rèn)為自己購買衡宇就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為

12、這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)治理費(fèi)和供暖費(fèi)。開發(fā)商認(rèn)為自己出售的衡宇有質(zhì)量問題是事實(shí)，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士變更衡宇，自己和胡女士之間沒有糾紛。物業(yè)治理公司認(rèn)為自己實(shí)時(shí)聯(lián)系維修衡宇，并且現(xiàn)在看來衡宇存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)治理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)治理費(fèi)他們無法擔(dān)當(dāng)，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是接納小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。由于三方對(duì)付債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于執(zhí)法所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否正當(dāng)，于是三方一同找到律師咨詢，最終在

13、律師主持下告竣書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)治理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)治理費(fèi)，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)治理公司支付本年度供暖費(fèi)。律師闡發(fā)：胡女士不能直接向物業(yè)治理公司主張抵消。條約法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照?qǐng)?zhí)法劃定大概憑據(jù)條約性質(zhì)不得抵消的除外.開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)干系。開發(fā)商與胡女士之間存在條約干系，因?yàn)楹庥钯|(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)；胡女士與物業(yè)治理公司之間存在條約干系，如果物業(yè)治理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交

14、納物業(yè)治理費(fèi)，那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；關(guān)于供暖費(fèi)的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)治理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)治理公司負(fù)有債務(wù)；開發(fā)商與物業(yè)治理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)干系。胡女士開始主張抵消是不當(dāng)?shù)?，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)胡女士欠債而胡女士卻對(duì)物業(yè)治理公司欠債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不切合當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)的條件。判決結(jié)果：最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)執(zhí)法做出的，執(zhí)法劃定：債務(wù)人將條約的義務(wù)全部大概部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)治理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對(duì)物業(yè)治理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士

15、向物業(yè)治理公司支付物業(yè)治理費(fèi)后，開發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)治理費(fèi)相當(dāng)，士自己還要交納供暖費(fèi)。點(diǎn)評(píng)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)中的各方到場人之間的干系要明晰就能夠提高事情效率，所以胡女本案中各方對(duì)付債務(wù)都沒有爭議，闡發(fā)清楚各自的干系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時(shí)間和金錢，物業(yè)治理公司和開發(fā)商一般是兩個(gè)獨(dú)立的單位，如果希望淘汰不須要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測面積后產(chǎn)生的退款沖抵物業(yè)治理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。9、無法實(shí)現(xiàn)即時(shí)維修怎么辦案情介紹:初冬的一個(gè)星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)治理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還

16、沒有落音，A座G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說：你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這么涼了，我這暖氣還不熱，你們管不管呀？說完啪的一聲就掛上了電話。這時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對(duì)講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開身。約過了五、六分鐘的時(shí)間，自己是電工的維修班長巡視返來了，值班人員立即將適才的報(bào)修情況向其報(bào)告。班長說怕不可，我替你一會(huì)，你先上樓看一下。接納步伐：:這個(gè)業(yè)主性子比力急，用電話解釋恐值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便高聲問：你能修理嗎？先生，我是賣力歡迎報(bào)修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處置懲罰問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在報(bào)告我是怎樣的情況嗎？值班人員和顏悅色的問答，

17、使業(yè)主的態(tài)度有些和緩。征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對(duì)講見告維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的辦事令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說：好吧，你先忙你的去吧，只要一會(huì)來給修修就可以了。值班人員走后一個(gè)多小時(shí)，維修人員上門處置懲罰好了該問題。下午快下班的時(shí)候，值班人員又給業(yè)主家打了個(gè)電話，詢問暖氣情況，他說：已經(jīng)熱了,謝謝你們。點(diǎn)評(píng)：米盧調(diào)教中國球隊(duì)有句名言，叫一切看態(tài)度。客戶對(duì)物業(yè)公司事情的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時(shí)你只要有個(gè)積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。10、業(yè)主房款未還清物業(yè)公司有權(quán)停水停

18、電嗎?案情介紹：某小區(qū)物業(yè)治理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建建立。某日，開發(fā)商給該物業(yè)治理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對(duì)該住戶接納停水、停電、停氣的步伐，以迫使該住戶趕早交款。該物業(yè)治理公司遂照此治理，使得該住戶無法正常生活。案例闡發(fā)：在衡宇買賣執(zhí)法干系中，買家包袱支付房款的義務(wù)，享有取得衡宇所有的權(quán)利。在物業(yè)治理執(zhí)法干系中，業(yè)主包袱支付物業(yè)治理費(fèi)的義務(wù)，享有擔(dān)當(dāng)物業(yè)治理企業(yè)辦事的權(quán)利。在任何一個(gè)執(zhí)法干系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。上述案例中的住戶，同時(shí)是衡宇買賣干系以及物業(yè)治理干系的主體。他未定期交納房款，說明他沒有履行衡宇買賣干系中定時(shí)付

19、款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該包袱相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商可以憑據(jù)購房條約的劃定，要求該業(yè)主包袱違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除條約等。但如果該住戶已憑據(jù)物業(yè)治理?xiàng)l約劃定交納了物業(yè)治理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)治理執(zhí)法干系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)治理辦事，其他人（包羅開發(fā)商）不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。開發(fā)商要求物業(yè)治理公司用停水、停電的方法使住戶定時(shí)交款，是對(duì)住戶正當(dāng)行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)治理公司憑據(jù)其要求對(duì)住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。11、租住戶搬出部分居私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦案例介紹：去年9月18日，海富花圃B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分居

20、私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在外洋的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。憑據(jù)治理劃定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，治理處不予放行（這一劃定有須要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)產(chǎn)生過個(gè)體租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到治理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)賜與特殊照顧。處置懲罰結(jié)果：海富治理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡樸放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感觸未便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的辦事東西，分身二者利益應(yīng)為物業(yè)治理所必須，絕不能只對(duì)業(yè)主體貼倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分居私，提出了一個(gè)變通步伐：租住戶列出所搬出家私清單，并暫

21、交與家私代價(jià)相當(dāng)?shù)难航?，治理處做好記載，并出據(jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，治理處立刻全額退回押金（這一步伐可取，但前提是要讓其正確理解，不然容易引起紛爭）。這位租住戶覺得治理處的發(fā)起合情公道，便欣然擔(dān)當(dāng)。時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到治理處調(diào)換押金時(shí)，還對(duì)治理處既對(duì)業(yè)主賣力又為住戶著想的做法贊許有加。點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不即是死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是掌握住規(guī)章制度的根本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。12、早期免收部分用度后期正常收取產(chǎn)生糾紛案情介紹:東港大廈入伙之初，治理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)

22、大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)接納了無償提供的方法（若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了功德也不會(huì)惹出厥后的麻煩）。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，治理處決定憑據(jù)法例劃定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修用度。然而這原來合情公道的做法，卻遇到了不小的阻力。為了突破阻力，治理處起草并在通告欄張貼了致業(yè)主客戶的一封公然信。公然信引用物業(yè)治理法例，詳細(xì)介紹了物業(yè)治理費(fèi)的開支范疇和有償辦事與無償辦事的具體領(lǐng)域，并說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初志，使大多數(shù)業(yè)主消除了交了物業(yè)治理費(fèi)，治理處就應(yīng)包攬一切的誤解，對(duì)戶內(nèi)維修有償辦事體現(xiàn)認(rèn)同。針對(duì)仍有個(gè)體業(yè)主客戶不理解這一情況，治理處繼承深入做事情。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室事情人

23、員耐心擔(dān)當(dāng)業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時(shí)必須包管時(shí)效和質(zhì)量，同時(shí)增強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想相同（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的原理，往往更容易為業(yè)主客戶所擔(dān)當(dāng)）。與此同時(shí)，治理處還公然戶內(nèi)維修的收費(fèi)尺度，并見告業(yè)主客戶選擇辦事商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進(jìn)行戶內(nèi)維修也就容易落實(shí)下去。點(diǎn)評(píng)：俗話說強(qiáng)按牛頭牛不喝水，物業(yè)治理的許多實(shí)踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，縱然依法照章辦事，也難為之。從這個(gè)意義上講，一個(gè)好的物業(yè)治理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個(gè)好的思想事情者。13、業(yè)主相互投訴怎么辦案情介紹：一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704

24、房業(yè)主陳女士投訴2604房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響抵家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處置懲罰。接納步伐：辦事中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問事情緣由。張女士認(rèn)可家中簡直有人在奏琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不當(dāng)，但氣管，用力踩踏木地板等抨擊樓下的業(yè)主，也是不對(duì)的。調(diào)，雙方業(yè)主商定奏琴時(shí)間定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，2704業(yè)主通過敲打暖其時(shí)通過物業(yè)公司的協(xié)反應(yīng)2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時(shí)間過晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止奏琴，如不相助，結(jié)果自負(fù)。物業(yè)公司本著賣力的態(tài)度，電話詢問張女士能否提

25、前停止奏琴，以照顧樓上上學(xué)的孩子，的拒絕。辦事中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為但遭到張女士2604業(yè)主的要求不公道。不得已只得到2704業(yè)主說明情況，但2704業(yè)主不滿意。在這種情況下，治理人員又到2604家中協(xié)調(diào)，請(qǐng)她換位思考（引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的根本要領(lǐng)）。通過不厭其煩的相同與協(xié)調(diào)，終于沖動(dòng)了兩家業(yè)主。最后，2604業(yè)主不但立即停止奏琴，并且與2704業(yè)主告竣新的協(xié)議，時(shí)間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。點(diǎn)評(píng)：遇到業(yè)主相互投訴，不要覺得與己無關(guān)。搞物業(yè)治理的不但需要一張巧嘴,并且要主動(dòng)兩邊跑、兩邊說。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進(jìn)去

26、。14、受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦案情介紹：去年年底的一天清晨，楓丹麗舍保護(hù)班馬立宏巡查到某樓2單位時(shí)，突然發(fā)明101室的防盜門上插著一串鑰匙。這一定是業(yè)主一時(shí)疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上另有好幾家正在裝修，萬一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走想到這里，小馬走已往按響了101室的門鈴。輕輕按了幾遍，都沒有消息。小馬有點(diǎn)急了，最后按的一下時(shí)間稍長了一點(diǎn)。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一小我私家高聲問到：誰啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但照舊打開了門。小馬簡樸說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。大概業(yè)主還沒有掙脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個(gè)謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。第二天

27、巡樓的時(shí)候，小馬又與這位正在家門口熬煉身體的業(yè)主期而遇。您早，先生！小馬想打個(gè)招呼就離開。這位業(yè)主卻快速走了過來。塞給小馬一百元錢，還說昨天還沒有醒過神來，沒有好好謝謝你，欠美意思，這是我的一點(diǎn)心意，別嫌少，以后幫我多盯著點(diǎn)。小馬把錢硬塞歸去，說聲存眷和保障您的寧靜，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。點(diǎn)評(píng)：人們都說辦了功德，終有好報(bào)，但辦了功德后一時(shí)受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實(shí)中也是經(jīng)常有的。這時(shí)，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有須要去盤算人家怎樣，心態(tài)就不會(huì)失衡了。二、裝修篇1、私裝水床造成他人產(chǎn)業(yè)損失案情介紹：王某系北京鐵建公司的一位公事員，他購買的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張

28、水床，并請(qǐng)安裝公司人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴(yán)重不敷。治理處對(duì)此事很不滿,再三向王某協(xié)調(diào)處置懲罰，王某對(duì)峙屋子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不敷問題，他要求治理處作二次加壓或管道改革，治理處對(duì)此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變衡宇結(jié)構(gòu)、破壞衡宇公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)劃定，屬于違法民事行為。法院判決：1、王某在裁決生效之日起2天內(nèi)拆除水床，將室內(nèi)管道恢回復(fù)狀。2、物業(yè)公司在調(diào)解事時(shí)中

29、做出的一切有效行為用度由王某包袱。3、王某對(duì)物業(yè)公司寫出書面查抄。點(diǎn)評(píng)：這個(gè)案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國度關(guān)于物業(yè)治理的執(zhí)法、法例和規(guī)章制度劃定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章，王某裝修改革管道未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)私自請(qǐng)人安裝，違反了物業(yè)裝修的劃定擅自改革上、下水管道，損壞大眾設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)治理的條例理應(yīng)拆除水床。王某只顧自己，不分身高層住戶用水問題，破壞了鄰里干系的相互作用，違反民法通則中關(guān)于相鄰各方要在生產(chǎn)生活、公道公正的原則下，才氣處置懲罰給水系統(tǒng)。物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的事情難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓步伐，由此

30、產(chǎn)生用度只能作為一項(xiàng)特殊用度，無法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某包袱合情公道。2、如那邊置懲罰住戶家里跑水的問題案情介紹:某小區(qū)的物管公司憑據(jù)制定的維修維護(hù)籌劃，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了查抄和疏通，一切均正常。就在查抄疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修治理劃定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。治理處發(fā)明跑水后，馬上通知李先生，由于李先生其時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場查抄，發(fā)明部分木地板已被水淹。搞清妨礙點(diǎn)后，物管人員立即

31、消除了堵塞現(xiàn)象。李先生認(rèn)為物管公司未盡到治理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。點(diǎn)評(píng)：李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否很好地履行了治理職責(zé)。該小區(qū)的物業(yè)治理?xiàng)l約劃定，物管公司賣力小區(qū)的治理及衡宇和大眾配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。實(shí)際的事情中，每年每月都有籌劃地進(jìn)行修繕這方面的事情。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。同時(shí)，該小區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l約還劃定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報(bào)，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)衡宇裝修治理劃定。物管公司憑據(jù)劃定與該家裝修業(yè)主及施

32、工步隊(duì)簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，見告其應(yīng)遵守的劃定，并派人員至裝修現(xiàn)場巡視。裝修工人是在逃避物管公司羈系的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的治理范疇及力量以外，物管公司不可能察覺。所以在這個(gè)問題上，物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應(yīng)包袱當(dāng)何賠償義務(wù)。憑據(jù)相關(guān)的執(zhí)法以及建立部家庭居室裝飾裝修治理試行步伐劃定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操縱而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。物業(yè)治理費(fèi)只是一種辦事費(fèi)、大眾設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是包管或成保險(xiǎn)費(fèi)。如果隨意要求物業(yè)治理公司包袱無端責(zé)任，物業(yè)治理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。業(yè)主受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)正當(dāng)

33、、公道的去解決，不能一味要求物業(yè)公司賣力。不然這種行為損害物業(yè)公司的正當(dāng)權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。3、業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦案情介紹：劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)明一種玻璃可以增加室內(nèi)光芒，且隨外部溫度變革能夠調(diào)治室內(nèi)溫度。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的結(jié)構(gòu)，議。結(jié)果因玻璃顏色與整個(gè)小就此治理處向劉元提出異劉元自有原理，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后治理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著著重調(diào)解的原則向劉宣傳了民法通則，業(yè)主條約、治理?xiàng)l例等，最后劉元意

34、識(shí)轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。點(diǎn)評(píng)：1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修劃定，填寫裝修申請(qǐng)表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修自己就與業(yè)主條約相抵觸。2、民法通則劃定：小我私家利益與團(tuán)體利益產(chǎn)生辯論時(shí)，應(yīng)放棄小我私家利益，保持團(tuán)體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。3、人與人之間需要相同，只要我們治理人員把治理事情做抵家，如若任其作動(dòng)之以情，曉之以理，相信會(huì)取得業(yè)主的理解和支持。4、裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號(hào)舊式里弄衡宇更顯得雜亂、破舊。居住二

35、樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么屋子，越熱越是扎鬧猛。正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，轉(zhuǎn)動(dòng)不得，馬上引起全幢居民議論紛紛。有人說：房管所修房拆除未設(shè)防護(hù)步伐，造成葉老太傷害，應(yīng)包袱全部責(zé)任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責(zé)任自負(fù)。究竟誰應(yīng)包袱責(zé)任呢？某區(qū)衡宇糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路某號(hào)舊里弄衡宇系房管部分直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報(bào)修后正派修理。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護(hù)，并再三申飭居民留意。事發(fā)時(shí)，維修人員都外出用飯，看護(hù)

36、女工因難忍炎熱，在樓板處棄捐一塊板后即下樓。恰巧此時(shí)葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下構(gòu)造，一腳踏空造成傷害。經(jīng)向診治醫(yī)院考核，葉老太實(shí)際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計(jì)850元。仲裁委員會(huì)在調(diào)解無法告竣一致的情況下，裁決由房管所包袱損害賠償?shù)闹饕?zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護(hù)工、營養(yǎng)等用度820元。審理與評(píng)析:這個(gè)案例涉及的是出租人修繕衡宇時(shí)疏于防備的執(zhí)法責(zé)任問題。憑據(jù)上海城鎮(zhèn)公有衡宇治理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第52條劃定，房管所在衡宇修理中的施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置寧靜標(biāo)記。本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場，但看護(hù)女工離開時(shí)未設(shè)置寧靜標(biāo)記，防備步伐不嚴(yán)，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。葉老太明知

37、二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)包袱相應(yīng)責(zé)任。據(jù)此，仲裁委員會(huì)憑據(jù)關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和百姓法通則若干問題的意見（試行）第144條、第145條劃定，確認(rèn)房管所未盡防備職責(zé)，侵害百姓身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療及照顧護(hù)士用度，同時(shí)充實(shí)考慮雙方在本案中應(yīng)包袱的責(zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)摹?、相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦案情介紹：原告王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_一家粵菜飯店，他便安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層

38、住房主要的通風(fēng)通道。劉某的粵菜飯店正式營業(yè)后，王某發(fā)明二層房間里總有股油煙味，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。查找原因，王某發(fā)明原來是劉某的粵菜飯店廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元。審理：某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民法院判決如下：被告劉某的粵菜飯店排放廢氣的行為以組成對(duì)原告王某正當(dāng)權(quán)的損害。憑據(jù)中華人民共和國百姓法通則第十八條的劃定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)憑據(jù)有利生產(chǎn)，方便生活、

39、團(tuán)結(jié)相助公正公道的精神，正當(dāng)確處置懲罰通風(fēng)、通行等方面的相鄰干系。給相鄰各方造成妨礙大概損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯店的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處置懲罰、不影響原告通風(fēng)為止。判決宣告后，雙方當(dāng)事人都體現(xiàn)聽從該判決。闡發(fā)：本案涉及到相鄰干系中的幾個(gè)方面的差別問題。相鄰干系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對(duì)自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時(shí)，享有的要求對(duì)方賜與須要便利的權(quán)利。正確的處置懲罰相鄰干系，必須遵守民法通則第八十三條劃定的有利生產(chǎn)、方便生活

40、、省事、團(tuán)結(jié)相助、公正公道的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰權(quán)、妥善處置懲罰相鄰干系的原則，同時(shí)也是人民法院正確處置懲罰相鄰糾紛的原則。本案中主要涉及相鄰干系的下列幾個(gè)方面：1、相鄰?fù)L(fēng)相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指衡宇的所有人或使用人所享有通過門窗包管其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣互換的權(quán)利。在實(shí)踐中，相鄰一方的下列行為應(yīng)視為是對(duì)他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：1)因相鄰一方制作衡宇或其他設(shè)施時(shí)未與相鄰他方的窗戶包管適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。3）因相鄰一方恒久存在

41、的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修茅廁，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不絕制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的行為凌駕國度劃定尺度，則可按環(huán)保問題引起的相鄰干系糾紛處置懲罰，如不敷國度規(guī)尺度的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰他方通風(fēng)權(quán)來處置懲罰。3、相鄰干系的相鄰環(huán)保干系相鄰環(huán)保干系中的相鄰雙方因情況問題產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)干系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)或行使其他權(quán)利時(shí)，對(duì)另一方負(fù)有的，可請(qǐng)求其接納須要的防備污染周圍情況、危害人身、產(chǎn)業(yè)寧靜的義務(wù)和另一方對(duì)其疆界外的人享有的，可請(qǐng)求接納須要的防

42、備污染情況步伐的權(quán)利的干系。通常業(yè)主、住戶小我私家因相鄰而產(chǎn)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建茅廁、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對(duì)付相鄰環(huán)保干系沒有具體劃定，但在民法通則中有對(duì)付情況掩護(hù)問題民事責(zé)任的劃定。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)治理公司在處置懲罰相鄰干系時(shí)只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)治理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部分請(qǐng)求行政處置懲罰或直接憑據(jù)執(zhí)法步伐訴訟或仲裁。6、業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng)物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)案情介紹：都市花圃65#1B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包羅陽臺(tái)部分。治理員接到通知后立即到達(dá)現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。但

43、業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問治理員為什么不允許安裝陽臺(tái)防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？治理員從三方面向業(yè)主作了解釋：1、安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。2、憑據(jù)國度有關(guān)消防劃定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都市帶來倒霉影響。3、本小區(qū)是一個(gè)智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時(shí)不中斷巡邏，沒有須要安裝防盜網(wǎng)。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能憑據(jù)小區(qū)的劃定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。點(diǎn)評(píng)：安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著都市花圃治理處的業(yè)主手冊(cè)、業(yè)主條約和前期物業(yè)治理辦事協(xié)議的要求，大部業(yè)主是會(huì)遵守小區(qū)的劃定。業(yè)主如果憑據(jù)自己的意愿非

44、要做特殊裝修，治理處人員應(yīng)該動(dòng)之于情曉之以理，表明厲害干系并給業(yè)主提出符合的發(fā)起，業(yè)主是會(huì)擔(dān)當(dāng)?shù)?，且不?huì)造成業(yè)主與治理處之間的矛盾，到達(dá)兩全其美的效果。7、茅廁裝修引發(fā)糾紛案情介紹:楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，并且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來，一直相安無事。1999年12月，李民對(duì)自己的住房進(jìn)行裝修，茅廁地面和茅廁墻面均用面磚進(jìn)行了裝修。此時(shí)，樓下的楊女士家正好無人居住。2000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住。2001年4月，楊女士家的茅廁頂部自上而下開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用茅廁要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。然而，李民沒有理睬。為此，雙方產(chǎn)生矛

45、盾。厥后，楊女士家茅廁頂部漏水越發(fā)嚴(yán)重，墻體表皮因漏水而脫落，不但影響使用，也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。被告不認(rèn)可自己有不對(duì)被告李民不認(rèn)可自己有不對(duì)，他認(rèn)為楊女士所說的漏水不確切，因?yàn)閺乃拿床怀雎┧Ｐ蘅橁?duì)也來看過，也只是從外貌上判斷。因此，他差別意楊女士的訴訟請(qǐng)求。點(diǎn)評(píng)：權(quán)利人在對(duì)衡宇行使使用權(quán)時(shí)要充實(shí)掩護(hù)相鄰方的正當(dāng)權(quán)益。對(duì)他人的權(quán)益組成侵害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害。原告與被告相鄰達(dá)20年之久，相安無事。而被告對(duì)衡宇及茅廁裝修后，原告茅廁內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技能人員

46、的查抄維修，違反執(zhí)法劃定。憑據(jù)中華人民共和百姓法通則第八十三條的劃定，于近日做出判決：技能人員進(jìn)入李民室內(nèi)對(duì)其茅廁進(jìn)行查抄維修，李民必須提供方便；需要破壞茅廁的裝修地面時(shí)，李民不得阻攔；如需調(diào)換添置部件及質(zhì)料，又需用戶自費(fèi)時(shí)由李民按票據(jù)面額包袱；李民拒付時(shí)，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干預(yù)干與。裝修時(shí)要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把屋子裝修得好一點(diǎn)成為人們的追求，但是裝修屋子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。尤其是廚房、茅廁的裝修，廚房、茅廁在修建時(shí)已經(jīng)過了特殊的防水設(shè)施處置懲罰，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會(huì)漏水，所以，在

47、裝修房時(shí)千萬要小心，以免破壞了鄰里的安定。8、污水管道返水怎么辦案情介紹：去年秋天的一個(gè)上午，3樓某室業(yè)主給物業(yè)治理分公司打來電話，說發(fā)明廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求馬上處置懲罰。幾分種后，維修工即帶著東西趕到現(xiàn)場，但此時(shí)污水已經(jīng)退去。隨后，清潔工也聞?dòng)嵹s來了，并憑據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。然后，主管實(shí)時(shí)擺設(shè)有關(guān)人員盡快調(diào)換木地板和櫥柜，同時(shí)協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題告竣共鳴（三項(xiàng)步伐，一氣呵成，這樣積極主動(dòng)地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣）。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處置懲罰體現(xiàn)滿意。案情闡發(fā)：問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)治理公司實(shí)時(shí)組織有關(guān)

48、人員進(jìn)行查抄闡發(fā)，最后認(rèn)定是該樓方才入伙，污水管的管道內(nèi)殘留修建垃圾，平時(shí)排水量少時(shí)污水尚無大恙，用水岑嶺期時(shí)則排水不暢。為了防備類似問題的再次產(chǎn)生，他們馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對(duì)全樓的排污管道進(jìn)行了一次全面的疏通，從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除了管道返水的隱患。點(diǎn)評(píng)：智慧的人不是不出錯(cuò)誤，而是不重復(fù)犯同類錯(cuò)誤。其之所以智慧，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中羅致經(jīng)驗(yàn)教導(dǎo)，制止再蹈覆轍。9、業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦案情介紹：一天中午，保護(hù)班班長匆忙來到楓丹舍物業(yè)治理分公司辦公室，報(bào)告主管人員：1-2-301的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。主管正在處置

49、懲罰一項(xiàng)事務(wù)，便擺設(shè)保護(hù)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的事情人員停止打孔。主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不絕地說著自己的理由。他認(rèn)為物業(yè)公司劃定的位置太不公道，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確體現(xiàn)：我今天就要在這里打孔，看你們會(huì)把我怎么樣？此時(shí)，空調(diào)公司的人員還不絕地在一旁說著涼爽話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。說服要領(lǐng)：盡管主管滿肚子是火，但照舊耐心解釋。說明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了包管小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀，強(qiáng)調(diào)如果我們也像有些小區(qū)那樣各自進(jìn)行安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會(huì)雜亂不堪入目，提醒這里究竟是您的故里，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。聽完

50、主管這番入情入理的話，雖說業(yè)主照舊沒有決定按劃定去做，但不再硬性對(duì)峙。主管見時(shí)機(jī)根本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，申飭說：你們應(yīng)當(dāng)知道中海物業(yè)的治理劃定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如安在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要憑據(jù)物業(yè)公司劃定打孔，并體現(xiàn)一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。最終，業(yè)主同意按劃定位置打空調(diào)孔。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)治理牽涉到方方面面，使許多微不敷道的小事龐大化了，但正因?yàn)槿绱耍质刮覀兡軌蚪柚椒矫婷娴牧α縼泶俪升嫶蠡瘑栴}的解決。這就給物業(yè)治理人員出了一個(gè)題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。10、相鄰兩家因采光權(quán)而產(chǎn)生糾紛案情介紹：甲在某市區(qū)向中胡同9號(hào)院有私房

51、9間。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房2間。從1996年起，乙租住甲北房最西2間，并從西起第一間門前向南處自建一個(gè)8平方米廚房。其時(shí)雙方均無異議。1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。乙在該院內(nèi)的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼承使用。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響衡宇的通風(fēng)范光，雙方爭執(zhí)不一。1991年6月，甲以乙、丙為報(bào)告到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。乙、丙以自建房仍需繼承使用為由，拒絕拆除。區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個(gè)月內(nèi)將其在向中胡同9號(hào)院內(nèi)的自建房拆除。點(diǎn)評(píng)：本案涉及的是相鄰干系中通風(fēng)、采光問題，解決問

52、題的要害是能否任定乙的自建房對(duì)甲衡宇的通風(fēng)、采光組成妨礙，同時(shí)又要分身歷史形成原因和方便生活的原則。1、從乙自建房的位置看，距甲北房西側(cè)的2間房由已租住，甲在其時(shí)并無異議。甲現(xiàn)收回原出租衡宇后，乙的自建房對(duì)甲來說已經(jīng)組成了通風(fēng)、采光方面的妨礙，憑據(jù)民法通則第83條劃定的處置懲罰相鄰干系的糾紛原則：即有利于生長生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公然公道、有利于團(tuán)結(jié)相助。甲要求排除妨礙的要求是正當(dāng)?shù)摹?、憑據(jù)河南省住宅室內(nèi)裝飾裝修的治理步伐劃定：不能搭建影響他人通風(fēng)、采光、有礙觀瞻的修建物。因些，人民法院憑據(jù)雙方的實(shí)際情況，判乙、丙將自建房拆除一部分，即包管了甲衡宇的通風(fēng)、采光，又分身了乙的女兒丙的生活，

53、是完全正確的。3、從本案的實(shí)際情況來看，乙的自建房從1996年開始，已使用20余年，歸丙繼承使用后，丙在向中胡同9號(hào)院內(nèi)又無其他廚房，家正常生活造成影響。法院憑據(jù)雙方的實(shí)際困難和需要，廚房拆除一部分是正確的，合情、公道、正當(dāng)。一旦拆除，勢必又給丙酌情判令乙、丙將自建三、違規(guī)篇1、有人停留損毀綠地怎么辦案情介紹：海富花圃前原來有一片敞開式綠地。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的薄暮時(shí)分,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點(diǎn)深南東路上這道亮麗的風(fēng)物線。然而,其中也有一些不太自覺的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不重復(fù)重植,

54、這成為小區(qū)治理中的一個(gè)難題,治理處想了許多步伐,都未奏效。接納步伐：海富治理處拓寬思路,接納了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù):教-加大宣傳力度,提高宣傳藝術(shù)。首先將警示牌由通道旁移至人們時(shí)常穿越、停留的綠地中,同時(shí)將警示語由耀眼的請(qǐng)勿蹂躪草地、違者罰款變動(dòng)為動(dòng)心的足下留情、春意更濃，讓人舉目可及怦然心動(dòng);管-配足保護(hù)力量,強(qiáng)調(diào)全員治理。針對(duì)午后至零時(shí)人們收支較多的特點(diǎn),此間的中班保護(hù)指定一人重點(diǎn)賣力綠地的巡邏,同時(shí)劃定治理處其他員工若發(fā)明有人蹂躪綠地,都要主動(dòng)上前勸阻(辦事有分工,管事不分居,這為高水準(zhǔn)物業(yè)治理所必須),把綠地治理擺上重要版面,不留真空;疏-營造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向。在只有翻越亭臺(tái)

55、才氣避開綠地通行的地段,增鋪平順的人行通道,;同時(shí)把綠地噴灌時(shí)間由早晨改為薄暮,保持人流密度大的時(shí)段內(nèi)綠地清新溫潤(說明白點(diǎn),就是灑上水。灑了水,請(qǐng)你坐,你會(huì)去坐嗎?),使人們盡享自然,而又無法作出石筍系馬等煞風(fēng)物之舉。三招并用,效果顯現(xiàn)。之后,海富花圃的綠地中依然游人如織,但蹂躪綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見。草滴翠,花溢彩,樹婆娑,勾勒著一片永遠(yuǎn)的春天。點(diǎn)評(píng)：克服人們的劣習(xí),不做宣傳教青事情是不可的,光靠宣傳教誨也是不能的。既要講原理,使之不想,又要有相關(guān)的強(qiáng)有力步伐,使之不能、不敢。久而久之,習(xí)慣成自然。2、物業(yè)公司擅自停電法院判業(yè)主獲賠1元案情介紹:2002年3月25日下午4時(shí)左右，某業(yè)主家里

56、突然被停電。于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電原因，但物業(yè)公司見告他：因其拖欠物業(yè)治理費(fèi)而停電。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強(qiáng)烈談判，但無任何效果。直到3月27日，業(yè)主致電供電治理部分，但供電部分的事情人員到達(dá)現(xiàn)場后，因其無事情證件而拒絕打開配電房的門。業(yè)主認(rèn)為被告利用治理之便，以停電方法威逼他，給其帶來生活的極大未便，請(qǐng)求法院判決被告排除供電波折，并向原告賠禮致歉，減收一個(gè)月治理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失1元和精神損失費(fèi)749元。案情闡發(fā)：物業(yè)公司：公司沒有接納停電步伐，公司的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)辦事，公司絕對(duì)不會(huì)接納對(duì)原告停電之類損害業(yè)主利益的事情，并且排除電力妨礙是供電部分的責(zé)任不是由物業(yè)公司賣力

57、。3月27日，供電局的人要求該公司打開配電房的門，但因其不是該公司認(rèn)識(shí)的賣力本小區(qū)用電治理的事情人員，也未能提供相應(yīng)的事情證件，因此，拒絕打開配電房。物業(yè)公司侵權(quán)建立法院經(jīng)審理后認(rèn)為：被告只是物業(yè)治理企業(yè)，并非供電部分，其無權(quán)以任何理由對(duì)原告接納停電步伐，不然即組成侵權(quán)。原告提出減免一個(gè)月治理費(fèi)的請(qǐng)求，屬于雙方的物業(yè)治理?xiàng)l約的范疇，與本案侵權(quán)糾紛不是同一執(zhí)法干系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利；要求賠禮致歉和賠償精神損失的請(qǐng)求于法無據(jù)，法院不予支持；原告提出的元經(jīng)濟(jì)損失賠償?shù)玫椒ㄔ褐С?。原?3、如何治理亂貼亂畫案情介紹：亂派招貼,被人戲稱為都市的牛皮癌。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育歷程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷

58、?？v然是作為全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花圃,也未能幸免。海富花圃治理處下鼎力大舉氣加以整治,力求辟出一方凈土。通過增強(qiáng)保護(hù)巡邏事情,很快就根本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬遷、裝修、送餐、美容之類告白的現(xiàn)象卻屢禁不絕。案情闡發(fā)：實(shí)行關(guān)閉式治理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?治理處在查處了幾例之后,發(fā)明樓內(nèi)告白的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供辦事的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個(gè)體住戶刻意所為(全面探明原因,才好逐個(gè)對(duì)癥下藥)。接納步伐：據(jù)此治理處接納了一系列新步伐:管為本。在每幢大廈入口處設(shè)置一告白櫥窗,為

59、向海富花圃住戶流傳信息的各界人士提供告白登載辦事,變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,事情阻力就小了),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序治理。教為先。發(fā)明樓內(nèi)派發(fā)告白,立即接照告白上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,鞭策其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,騙其上門來擔(dān)當(dāng)教誨,步伐巧妙)。治為輔。某些單位不聽招呼繼承亂派告白,就把其列入黑名單,嚴(yán)格限制這些單位在海富花圃內(nèi)的經(jīng)營運(yùn)動(dòng),直至真做出包管,并確實(shí)糾正自己的違規(guī)行為。接納這些步伐以后,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為淘汰。點(diǎn)評(píng)：解決難題一招靈的時(shí)候也有,但為數(shù)不多。因?yàn)樵S多難題的成因,都

60、是相當(dāng)龐大的。多數(shù)情況下,照舊需要接納綜合步伐,才氣全面加以解決。四、突發(fā)事件篇1、小區(qū)內(nèi)突然停電物業(yè)公司接納步伐案情介紹：某日中午約一時(shí)，正值午膳時(shí)間，筆者接獲傳呼，留言為小區(qū)內(nèi)四幢住宅大樓(共約1000戶)突然停電。由于事態(tài)嚴(yán)重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區(qū)處置懲罰。到達(dá)現(xiàn)場，發(fā)明原因出自供給該四幢大樓電力的低壓配電柜燒毀，在征詢工程主管意見后，預(yù)計(jì)最少須要8個(gè)小時(shí)才氣調(diào)換修復(fù)。案情闡發(fā)：治理處立即想到其會(huì)產(chǎn)生的影響：1、水泵不能運(yùn)轉(zhuǎn)，約12小時(shí)后水箱用盡后會(huì)出現(xiàn)停水；2、后備發(fā)電機(jī)須長時(shí)間運(yùn)行；3、除后備發(fā)電機(jī)支持的消防電梯仍能維持有限度辦事外，其它電梯不能運(yùn)作；4、除緊急