土地一級開發(fā)成本測算專業(yè)培訓

1、 前 言?北京市土地一級開發(fā)及管理培訓教材?作為對當前北京市土地一級開發(fā)模式和體系的系統(tǒng)梳理、歸納和總結，目的是推動土地開發(fā)和城市建設更加科學、標準和有序，進而推動北京城市化和城市現代化的進程。本次交流學習主要是從土地一級開發(fā)本錢的概念、本錢的構成、其測算依據和測算報告的編制等方面進行歸納和闡述，旨在對土地一級開發(fā)本錢測算進行系統(tǒng)化、標準化梳理。 土地一級開發(fā)工程的本錢測算一、土地一級開發(fā)工程本錢的概念二、土地一級開發(fā)工程本錢的構成三、土地一級開發(fā)工程本錢的測算依據四、土地一級開發(fā)工程本錢的測算報告編制一、土地一級開發(fā)工程本錢的概念 土地一級開發(fā)本錢是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內實施土

2、地一級開發(fā)全過程的費用。由工程前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政根底設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。 二、土地一級開發(fā)工程的本錢構成一工程前期費用二征地、拆遷費用 三公共區(qū)域市政根底設施建設費用 四區(qū)域內公共環(huán)境景觀建設費用 五區(qū)域內公共配套設施建設費用 六工程建設其他費用 七管理費 八財務費用 九銷售費用 十應納稅費 十一不可預見費 三、土地一級開發(fā)工程的本錢測算依據一工程前期費用包括：工程建議書、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及工程前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細規(guī)

3、劃和區(qū)域內的管線綜合等規(guī)劃方案費用工程勘察、測繪等費用環(huán)境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設計費及施工圖審查費招標代理效勞費工程保險費 一工程前期費用工程建議書、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及工程前期的各種工程咨詢費 測算標準可參考1999年9月10日國家計委制定的計價格19991283號?建設工程前期工作咨詢收費暫行規(guī)定?及 北京市物價局、北京市方案委員會京價房字1999第487號文?關于建設工程前期工作咨詢收費的補充通知?中的有關計價標準。 工程建議書、可研報告的編制費 土地一級開發(fā)實施方案的編制費 工程前期的各種工程咨詢費 一工程前期費

4、用委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內的管線綜合等規(guī)劃方案費用 2001年國家計委?關于放開和下放局部商品和效勞價格的通知?計價格20011218號中取消了1993年由建設部、國家物價局聯(lián)合公布的?城市規(guī)劃設計計費標準?，放開了規(guī)劃設計市場。 2004年6月，為了標準規(guī)劃設計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內進行調查研究，制定并發(fā)布了?城市規(guī)劃設計計費指導意見?2004中規(guī)協(xié)秘字第022號，作為城市規(guī)劃設計計費的參考依據。 一工程前期費用3. 工程勘察、測繪等費用 2002年1月7日國家計委、建設部以計價格200210號文發(fā)布了?工程勘察設計收費管理規(guī)定?，從2002年3月1日起執(zhí)行。根據該文件

5、的相關規(guī)定核算工程勘察、測繪等費用。 一工程前期費用 4. 環(huán)境影響評價分析費用 2002年10月28日全國人大通過了?中華人民共和國環(huán)境影響評價法?，規(guī)定：在中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內建設對環(huán)境有影響的工程，應當進行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了?關于標準環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知?計價格2002125號文。該通知中規(guī)定了工程前期進行建設工程環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書含大綱、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書含大綱、環(huán)境影響報告表進行技術評估的費用標準，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據。 一工程前期費用 5. 交通影響評價分

6、析費用北京市規(guī)劃建設委員會早在2001年就發(fā)布了?關于對局部新建工程進行交通影響評價的通知?市規(guī)發(fā)20011001號。規(guī)定需要進行交通影響評價的工程需由工程業(yè)主方委托符合資質的設計或咨詢機構進行交通影響評價，并按照?北京市建設工程交通影響評價準那么和要求?編制咨詢報告。進行建設工程交通影響評價咨詢工作的機構應具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質。但對委托編制交通影響評價報告的取費標準沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設計咨詢的標準及市場行情協(xié)商目前收費標準通常在0.52元/平米不等 。 一工程前期費用 6. 地震影響評價分析費用 2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務院令第323號公布的?地

7、震平安性評價管理條例?規(guī)定：新建、擴建、改建建設工程，依照?中華人民共和國防震減災法?和本條例的規(guī)定，需要進行地震平安性評價的，必須嚴格執(zhí)行國家地震平安性評價的技術標準，確保地震平安性評價的質量。建設單位應當將建設工程的地震平安性評價業(yè)務委托給具有相應資質的地震平安性評價單位。地震平安性評價單位對建設工程進行地震平安性評價后，應當編制該建設工程的地震平安性評價報告。目前，全國各省市對地震平安性評價收費標準都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據原北京市物價局2002年9月18日京價(收)字2002361號文件?關于地震平安性評價收費標準的函?的有關規(guī)定進行核算。 一工程前期費用7. 地價評估費用19

8、94年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關于土地價格評估收費的通知，通知規(guī)定：“土地價格評估收費是房地產市場重要的經營性中介效勞收費行為，評估機構要按照自愿委托、有償效勞的原那么與委托方簽訂合同，開展評估效勞工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費。1997年12月1日北京市物價局發(fā)布了京價(房)字1997第398號文件?關于房地產中介效勞收費的通知? ，對我市房地產中介效勞收費的有關規(guī)定進行了修訂，規(guī)定“房地產價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價，其收費標準

9、按照標的總額采取差額定率分檔累進制 。 一工程前期費用 8. 工程設計費及施工圖審查費 工程設計費的測算可依據2002年1月7日國家計委、建設部以計價格200210號文發(fā)布的?工程勘察設計收費管理規(guī)定?中的有關標準結合工程實際情況測定。 施工圖審查是目前根本建設程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設部134號令發(fā)布的?房屋建筑和市政根底設施工程施工圖設計文件審查管理方法?中再次明確規(guī)定“施工圖未經審查合格的不得使用。但相應的圖紙審查收費標準，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)2001761號?關于開展施工圖設計文件審查工作的通知?中第五條“審查收費：在國家正式下達施工圖審查收費標準前，

10、北京市的施工圖審查單位暫按國家開展方案委員會計價格19991283號文件中?工程咨詢人員工日費用標準?執(zhí)行。 一工程前期費用9. 招標代理效勞費 原國家計委關于印發(fā)?招標代理效勞收費管理暫行方法?的通知 計價格20021980號文中明確了招標代理效勞收費標準。 我們據此編制了招標代理效勞收費速查表，可以方便快捷地查取收費金額。 一工程前期費用10. 工程保險費 建設部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了?關于推進建設工程質量保險工作的意見?建質2005133號，指出：“建設工程質量保險是一種轉移在工程建設和使用期間由可能的質量缺陷引起的經濟責任的方式，它由能夠轉移工程技術風險、落實質

11、量責任的一系列保險產品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質量保證保險和相關職業(yè)責任保險等。其中，工程質量保證保險主要為工程竣工后一定期限內出現的主體結構問題和滲漏問題等提供風險保障?？梢?，工程建設領域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險雇主責任險、設計責任險、工程質量保修保險和建筑安裝工程一切險。但具體費率，市場浮動較大，建設工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責任險按比例投保。但2004年11月中旬進行的北京地鐵4、5、10號線建安險及第三者責任險合同費率卻是5左右。2005年深圳地鐵工程中，工程質量險和運營初期的運營險合計也低至投保金額的5，可見目前保險業(yè)競爭是相當劇烈的

12、。因此在工程前期階段，要準確估算工程質量保險費是很困難的，可以暫按建安工程造價的1%-2%估算。 二征地、拆遷費用 包括：征地補償費用 拆遷補償費用 房屋拆遷評估費 撤除工程費用 古樹保護及文物古建修護、還建費用 其它 二征地、拆遷費用 1. 征地補償費用 根據土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質相應發(fā)生不同的征地費用。 本市行政區(qū)域內依法征用農民集體所有土地的，根據2004年5月21日北京市人民政府令第148號公布的?北京市建設征地補償安置方法?進行補償安置。征地補償費包括土地補償費和安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。青苗是

13、指尚未收獲的農作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構筑物以及林木和其他經濟作物等。本市征地補償費實行最低保護標準制度。征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結合被征地農村村民的生活水平、農業(yè)產值、土地區(qū)位以及本方法規(guī)定的人員安置費用等綜合因素確定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。征地補償費最低保護標準應當根據社會、經濟開展水平適時調整。二征地、拆遷費用 2. 拆遷補償費用 根據房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應發(fā)生不同的拆遷補償費用，補償原那么及依據亦不同。 集體土地房屋拆遷：根據2003年6月6日北京市人民政府令第124號公布的?北京市集體土地房屋拆遷管

14、理方法?的相關規(guī)定進行拆遷補償費計算。城市房屋拆遷：根據2001年11月1日北京市政府令第87號公布的?北京市城市房屋拆遷管理方法?的相關規(guī)定進行拆遷補償費計算。按照上述管理方法進行房屋拆遷時，需要對被拆遷房屋重置成新價進行評估的，應當按照關于發(fā)布?北京市房屋重置成新價評估技術標準?的通知京國土房管拆2003808號文的標準執(zhí)行。二征地、拆遷費用 2. 拆遷補償費用 根據房屋的不同用途相應發(fā)生不同的拆遷補償費用，補償原那么及計算依據亦不同。 房屋拆遷評估：根據?北京市房屋拆遷評估規(guī)那么暫行?京國土房屋拆字20011234號文進行房屋拆遷補償價計算。 此外，拆遷補償費用還包括搬家補償、停產停業(yè)損

15、失、設備家電移裝費補償等，因此需對被拆遷區(qū)域進行詳實的現況調查、費用評估，才能最終確定。在不具備詳實調查的前提下，通過各種渠道獲取根底資料和對該區(qū)域拆遷補償經驗值也是該局部費用估算的重要依據之一。二征地、拆遷費用 2. 拆遷補償費用住宅房屋：?北京市房屋拆遷評估規(guī)那么暫行?京國土房屋拆字20011234號文進行拆遷補償費計算。 房屋拆遷補償價=基準地價基準房價被拆遷房屋建筑面積被拆遷房屋重置成新價 非住宅房屋：根據1234號文及關于印發(fā)?北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準?的通知京房地評字1999656號文進行拆遷補償費計算。 非住宅房屋拆遷補償價=區(qū)位價格K1K2K3建筑面積+地上物補償價 二

16、征地、拆遷費用 3. 房屋拆遷評估費 1997年12月1日，北京市物價局發(fā)布了?關于房地產中介效勞收費的通知?京價(房)字1997第398號文，對我市房地產中介效勞收費的有關規(guī)定進行了修訂，規(guī)定“因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的11.5%向征用拆遷單位收取評估費。二征地、拆遷費用 4. 撤除工程費用 撤除工程費用應按照工程實際需要估算撤除工程量，并套用相關估算指標或概算定額，充分考慮渣土運輸、消納等因素進行測算。 二征地、拆遷費用 5. 古樹保護及文物古建修護、還建費用 根據古樹保護方案和文物古建的修護、還建方案，套用相關估算指標或概算定額，充分考慮修繕、保護、復原等因素進行費

17、用測算。 二征地、拆遷費用 6. 其它指根據國家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費用，如：新增城市用地費、耕地開墾費、耕地占用稅、菜田基金、防洪費、提前搬家獎勵、支援重點工程費等，根據相關文件或地方規(guī)定的標準執(zhí)行。 三公共區(qū)域市政根底設施建設費用包括：場地平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設施、臨時道路的鋪設及維護費用 區(qū)域內永久性道路、橋梁建設費用 市政管線建設費用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等) 市政場站建設費用 (包括雨水泵房、燃氣調壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市平安的公共設施等，其建設費用視規(guī)劃情況而

18、定 )配套公共設施建設費用 (區(qū)域內的交通智能化系統(tǒng) 、公共標識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉運站 、消防站、派出所、郵局等 )三公共區(qū)域市政根底設施建設費用本局部費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內，各二級開發(fā)地塊 紅線范圍外的公共區(qū)域的市政根底設施建設費用。這是土 地一級開發(fā)本錢中的另一重要組成局部。應在不同階段根據控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃， 或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指 標，或概算定額，或預算定額測定。 四區(qū)域內公共環(huán)境景觀建設費用包括：綠化花草、樹木的種植、微地形、藝術小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本局部費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內，各二

19、級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設費用。這是土地一級開發(fā)本錢中的一項重要組成局部，應在不同階段根據控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。五區(qū)域內公共配套設施建設費用包括：市政管理用房建設費用；機動車停車場庫、非機動車停車設施建設費用；規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)本錢的公共配套設施建設費用。 在不同階段根據控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。六工程建設其他費用包括：工程監(jiān)理費 竣工圖編制費 建設期區(qū)域管理費用 工程竣工后移交管理單位前

20、的維護管理費用 工程后評價費用 其他 六工程建設其他費用工程監(jiān)理費 1996年1月16日，北京市建委發(fā)布了?北京市工程建設監(jiān)理費收費標準實施方法?(京價收1996第043號)，規(guī)定：實行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取，用插入法計算。建設前期階段按工程概預算的0.1-0.2計取。 六工程建設其他費用2. 竣工圖編制費 2002年國家開展方案委員會和建設部聯(lián)合發(fā)布的?工程勘察設計收費標準?2002中?工程設計收費標準?1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預算的，按照該建設工程根本設計收費的10%收取施工圖預算編制費；編制工程竣工圖的，按照該建設工程根本設計收費的8%收取竣工圖編制費。 六

21、工程建設其他費用3. 建設期區(qū)域管理費用 包括安保、環(huán)境保潔、臨時綠化、美化等費用。這局部費用在工程建設初期很難估算。不同的土地一級開發(fā)工程建設區(qū)域的面積、根本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即根本明確每年需要多少保安、保潔人員進行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區(qū)域的建設期幾年等，再據以測算相應費用。 六工程建設其他費用4. 工程竣工后移交管理單位前的維護管理費用這局部費用主要是由于目前土地一級開發(fā)工程完成后，形成了大量的資產，而這些資產的管理主體比較復雜，例如：道路、水、電、天然氣、熱、交通設施、園林景觀綠化設施等都分別歸屬不同的管理單位，產權移交尚未有標準的模式和程序。這就造成

22、在土地一級開發(fā)任務根本完成后，可能還會對資產進行一段時間的照管，對有些工程還要從社會利益角度出發(fā)，進行運營。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運營費。這筆費用根據不同一級開發(fā)工程的情況，千差萬別，不一而足，須慎重對待，認真估算。 六工程建設其他費用5. 工程后評價費用 指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經濟效益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)工程和開發(fā)過程進行公正、客觀的評價。該費用可參考國家有關工程咨詢的收費標準計價格1283號文進行測算 。 六工程建設其他費用6. 其他 指其他和工程建設相關但未歸屬前述工程的其他相關費用，按預計發(fā)生的項

23、及相關文件估算。例如：委托代建的工程還會發(fā)生“代建工程管理費，參京發(fā)改2004298號文關于印發(fā)?北京市政府投資建設工程代建制管理方法試行?的通知執(zhí)行。 七管理費指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費，包括土地一級開發(fā)的建設期和代政府進行土地出讓的銷售期。該費用應根據工程的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進行核算。 2005年8月3日，市國土局發(fā)布了關于印發(fā)?北京市土地儲藏和一級開發(fā)暫行方法?的通知 京國土市2005540號文，其中第十三條規(guī)定：土地儲藏機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲藏機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施

24、。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲藏開發(fā)本錢的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲藏機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。 八財務費用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關財務費用。其測算依企業(yè)或工程的資本結構和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資本錢應視具體情況分別測算。根據工程開發(fā)實施方案中開發(fā)進度、時序的安排，相應地做出投資方案，繪出資金流入流出的現金流量圖，并據此相應地計算預計發(fā)生的財務費用。 九銷售費用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務，盡快收回開發(fā)本錢而進行的籌劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用等。 目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷