房地產(chǎn)中小企業(yè)融資ppt課件

1、1房地產(chǎn)中小企業(yè)融資渠道構(gòu)造與運(yùn)作主講人：陳德強(qiáng)2的內(nèi)容第一講、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資思緒與決策第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資渠道構(gòu)造與運(yùn)作第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資渠道構(gòu)造與運(yùn)作第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)資產(chǎn)融資渠道構(gòu)造與運(yùn)作第五講、房地產(chǎn)中小企業(yè)衍生融資渠道構(gòu)造與運(yùn)作第六講、房地產(chǎn)融資觀念總結(jié)與運(yùn)用解剖 3第1種方式、銀行信貸融資第2種方式、工程墊付融資 第3種方式、預(yù)售融資 第4種方式、拆借典當(dāng)融資 第5種方式、租賃融資房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 第6種方式、權(quán)益協(xié)作融資第7種方式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資第8種方式、企業(yè)并購(gòu)融資第9種方式、權(quán)益管理融資的內(nèi)容4第10種方式、票據(jù)貼現(xiàn)

2、融資第11種方式、工程融資 第12種方式、債務(wù)重組融資 第13種方式、無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)融資房地產(chǎn)中小企業(yè)資產(chǎn)融資 房地產(chǎn)中小企業(yè)衍生融資 第14種方式、資產(chǎn)證券化融資第15種方式、房地產(chǎn)投資基金融資 第16種方式、回租回購(gòu)融資 第17種方式、遠(yuǎn)期合約融資的內(nèi)容5第一講、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資思緒與決策 1.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的特點(diǎn) 1.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的分類框架 1.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的評(píng)價(jià)選擇規(guī)范設(shè)定 1.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的過(guò)程環(huán)節(jié)分解61.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由中國(guó)中小企業(yè)總數(shù)約在1000萬(wàn)家左右，在工商注冊(cè)登記的中小企業(yè)占全部注冊(cè)企業(yè)總

3、數(shù)的99%以上。中小工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值、銷售收入、實(shí)現(xiàn)利稅和出口總額分別占全部工業(yè)總量 的60%、57%、40%、60%。中小流通企業(yè)占全國(guó)零售網(wǎng)點(diǎn)的90%以上。 美、日、中對(duì)比美國(guó)2000萬(wàn)個(gè) 2億 人均0.1 個(gè) 10人一個(gè) 中國(guó)的13倍日本650萬(wàn)個(gè) 1.3億 人均0.05個(gè) 20人一個(gè) 中國(guó)的6.5倍中國(guó)1000萬(wàn)個(gè) 13億 人均0.0077個(gè) 130人一個(gè) 按美國(guó)規(guī)范中國(guó)應(yīng)有1.3億家；按日本規(guī)范中國(guó)應(yīng)有6500萬(wàn)家。 1.1.1、宏觀分析-中小企業(yè)的重要性71.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.1.1、宏觀分析-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額8萬(wàn)科04年-07年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為76.67億元

4、,105.59億元, 178.48億和355.27億元, 萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中,商品房銷售占99%以上。 可見(jiàn)04年-07年萬(wàn)科在全國(guó)的市場(chǎng)份額分別為.73%,0.59%,0.85%和1.18%?？梢?jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體是中小企業(yè)。 1.1.1、宏觀分析-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額91.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.1.1、宏觀分析-房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成101.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.1.1、宏觀分析-房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成111.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.1.2、微觀分析-中小企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)分析債務(wù)資本的索取權(quán) 債務(wù)人支付企業(yè)價(jià)值支付額度121.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由

5、1.1.2、微觀分析-中小企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)分析權(quán)益資本的或有索取權(quán) 股東支付企業(yè)價(jià)值支付額度131.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.1.2、微觀分析-中小企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)分析債務(wù)資本與權(quán)益資本的或有索取權(quán) 債務(wù)人支付 股東支付企業(yè)價(jià)值支付額度141.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.1.3、中小企業(yè)財(cái)富積累觀念的樹(shù)立 實(shí)例1：自有資本運(yùn)營(yíng)工程全為自有資本100萬(wàn)元資產(chǎn)收益率20%100X20%=20萬(wàn)元資本收益率=資產(chǎn)收益率=20%151.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.1.3、中小企業(yè)財(cái)富積累觀念的樹(shù)立 實(shí)例2：權(quán)益協(xié)作運(yùn)營(yíng)工程擴(kuò)展化，需500萬(wàn)元自有資本100萬(wàn)元權(quán)益協(xié)作融資400萬(wàn)元，資本本

6、錢15%500X20%=100萬(wàn)元100-60=40萬(wàn)資本收益率=40萬(wàn)/100萬(wàn)=40%161.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.1.3、中小企業(yè)財(cái)富積累觀念的樹(shù)立 實(shí)例3：長(zhǎng)期負(fù)債運(yùn)營(yíng)工程擴(kuò)展化，需1000萬(wàn)元自有資本100萬(wàn)，權(quán)益協(xié)作融資400萬(wàn)長(zhǎng)期負(fù)債500萬(wàn)，資金本錢10%1000X20%=200萬(wàn)元200-60-50=90萬(wàn)資本收益率=90萬(wàn)/100萬(wàn)=90%171.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.1.3、中小企業(yè)財(cái)富積累觀念的樹(shù)立 實(shí)例4：流動(dòng)負(fù)債運(yùn)營(yíng)工程擴(kuò)展化，需1500萬(wàn)元自有資本100萬(wàn)，權(quán)益協(xié)作融資400萬(wàn),長(zhǎng)期負(fù)債500萬(wàn)，短期負(fù)債500萬(wàn)，資金本錢6%1500X20

7、%=300萬(wàn)元200-60-50-30=160萬(wàn)資本收益率=160萬(wàn)/100萬(wàn)=160%181.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的緣由 1.1.3、中小企業(yè)財(cái)富積累觀念的樹(shù)立 實(shí)例5：股權(quán)轉(zhuǎn)讓運(yùn)營(yíng)自有資本轉(zhuǎn)讓作價(jià)：160/10%=1600萬(wàn)元資本收益率=1600萬(wàn)/100萬(wàn)=160%800萬(wàn)元分拆出賣800萬(wàn)元控股191.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的特點(diǎn) 1.2.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的工程化 1.2.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的階段化 1.2.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的組合化 1.2.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的證券化201.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的分類框架 1.3.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的資金分類211.3、房地

8、產(chǎn)中小企業(yè)融資的分類框架 1.3.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的標(biāo)的屬性分類房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資房地產(chǎn)中小企業(yè)資產(chǎn)融資房地產(chǎn)中小企業(yè)衍生融資221.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的分類框架 1.3.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)生長(zhǎng)與融資的關(guān)系231.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的評(píng)價(jià)選擇規(guī)范設(shè)定 1.4.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的資金本錢規(guī)范開(kāi)發(fā)工程投資收益率(資產(chǎn)收益率)資本本錢率加權(quán)平均資本本錢率=不同資金來(lái)源所占比重不同資金來(lái)源的資金本錢率運(yùn)營(yíng)收益資本本錢率投資總額自有資本收益率=資產(chǎn)收益率+(資產(chǎn)收益率-資本本錢率) 融資額/自有資本241.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的的評(píng)價(jià)選擇規(guī)范設(shè)定 1.4.

9、2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的流動(dòng)性規(guī)范融資構(gòu)成的期限配合與搭接與開(kāi)發(fā)工程流動(dòng)性的匹配與資產(chǎn)構(gòu)成的匹配與房地產(chǎn)周期的契合251.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的的評(píng)價(jià)選擇規(guī)范設(shè)定 1.4.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)范(全行業(yè))指標(biāo) 程度 優(yōu)秀值 良好值 平均值 較低值 較差值資產(chǎn)負(fù)債率45.658.778.892.398.5已獲利息倍數(shù)6.34.82.60.8-1.7速動(dòng)比率134.199.258.842.828.9現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率17.510.61.7-5.2-13帶息負(fù)債比率21.431.8447084.6或有負(fù)債比率0.41.36.114.723.8261.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的的評(píng)價(jià)選擇規(guī)

10、范設(shè)定 1.4.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)范(中型企業(yè))指標(biāo) 程度 優(yōu)秀值 良好值 平均值 較低值 較差值資產(chǎn)負(fù)債率46.762.581.491.598.5已獲利息倍數(shù)7.55.13.11.4-0.3速動(dòng)比率118.990.857.940.826.8現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率18.711.53-3.1-8帶息負(fù)債比率20.730.242.669.788.1或有負(fù)債比率0.41.36.114.723.827 1.4.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)范(小型企業(yè))指標(biāo) 程度 優(yōu)秀值 良好值 平均值 較低值 較差值資產(chǎn)負(fù)債率56.370.485.99399已獲利息倍數(shù)6.24.22.10.3-2.5

11、速動(dòng)比率137.1104.36144.727.2現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債率147.3-1.2-8.3-16.5帶息負(fù)債比率20.933.544.473.287.4或有比率0.41.36.114.723.81.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的的評(píng)價(jià)選擇規(guī)范設(shè)定28 1.4.4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況1.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的的評(píng)價(jià)選擇規(guī)范設(shè)定291.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的的評(píng)價(jià)選擇規(guī)范設(shè)定 1.4.5、房地產(chǎn)及其他行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率規(guī)范301.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的過(guò)程環(huán)節(jié)分解 1.5.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的預(yù)備環(huán)節(jié)：信譽(yù)管理 1.5.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)：本錢控制 1.5.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)

12、融資的回收環(huán)節(jié)：謀劃營(yíng)銷 1.5.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資的退出環(huán)節(jié)：包裝運(yùn)作31第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之一-銀行信貸融資 2.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之二-工程墊付融資 2.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之三-預(yù)售融資 2.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之四-拆借典當(dāng)融資 2.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資32第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之一-銀行信貸融資受理階段2.1.1、銀行信貸融資方式遞交懇求受理調(diào)查評(píng)價(jià)階段工程評(píng)價(jià)審批階段核對(duì)審批33第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之一-銀行信貸

13、融資審批階段2.1.1、銀行信貸融資方式審核審批發(fā)放階段辦理手續(xù)資料歸檔貸后階段貸后管理收貸拆保34第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之一-銀行信貸融資1、信譽(yù)業(yè)務(wù)書(shū)面懇求報(bào)告必需明確用途、金額、期限、效益、歸還資金來(lái)源及歸還方案。2、企業(yè)根本情況簡(jiǎn)介，以及法定代表人、總經(jīng)理和財(cái)務(wù)擔(dān)任人等主要指點(diǎn)成員身份證明文件以及簡(jiǎn)歷情況。3、經(jīng)年檢有效的“企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人代碼證。 4、企業(yè)貸款卡，公司章程，法定代表人證明文件。 5、企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告，注冊(cè)資本數(shù)額，企業(yè)股東構(gòu)成。6、董事會(huì)貸款決議及授權(quán)委托書(shū)、董事會(huì)成員簽章。 2.1.2、銀行企業(yè)貸款(授信)需提供資料35第

14、二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之一-銀行信貸融資7、經(jīng)會(huì)計(jì)審計(jì)師事物所審計(jì)的前三年的年終財(cái)務(wù)報(bào)告。8、近期的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，并書(shū)面闡明與上年比較的變化緣由。9、企業(yè)在其他銀行開(kāi)戶、貸款情況，以及企業(yè)融資、對(duì)外擔(dān)保、授信情況。10、資產(chǎn)明細(xì)表。 11、擔(dān)保人資料內(nèi)容同上述29項(xiàng)。12、擔(dān)保人贊同擔(dān)保的有關(guān)證明文件原件。2.1.2、銀行企業(yè)貸款(授信)需提供資料36第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之一-銀行信貸融資13、抵押物、質(zhì)押物清單，抵押質(zhì)押物一切權(quán)、運(yùn)用權(quán)證書(shū)，估價(jià)文件、保險(xiǎn)證明文件。14、有權(quán)處分人贊同抵押的證明

15、文件。15、房地產(chǎn)工程“五證。 16、房地產(chǎn)工程可研報(bào)告及相關(guān)文件。2.1.2、銀行企業(yè)貸款(授信)需提供資料37第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之一-銀行信貸融資1、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)送審表。2、個(gè)人貸款懇求表。3、借款人收入證明夫妻雙方。 4、借款人身份證明夫妻雙方身份證及戶口本。5、借款人婚姻證明復(fù)印件結(jié)婚證、離婚證、法院離婚判決書(shū)，以及民政、街道非居委會(huì)、派出所出具婚姻情況證明。2.1.3、銀行個(gè)人額度循環(huán)貸款應(yīng)提供的資料38第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之一-銀行信貸融資6、銀行要進(jìn)展征信系統(tǒng)查詢，如有逾期、欠息記錄需由貸款銀行

16、作出闡明。 7、貸款抵押物預(yù)評(píng)價(jià)報(bào)告及照片抵押率在40-50%抵押物購(gòu)買發(fā)票、合同或收據(jù)、如是自建留用由自建公司作出闡明自建時(shí)的價(jià)錢，抵押物目前用途，如是公司財(cái)富作抵押的需出具董事會(huì)決議、股東簽字模版，如抵押物對(duì)外出租的還應(yīng)附租賃合同、協(xié)議。承租人在租賃合同上簽字：“知曉該抵押物抵押給XX銀行如貸款不能按時(shí)歸呵斥的租賃損失銀行不承當(dāng)責(zé)任。8、貸款的真適用途闡明。2.1.3、銀行個(gè)人額度循環(huán)貸款應(yīng)提供的資料39第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.1、房地中小企業(yè)融資方式之一-銀行信貸融資9、款人資產(chǎn)例出清單如房產(chǎn)、汽車等證復(fù)印件。盡量多提供此資產(chǎn)不作抵押只用于參考借款人的資產(chǎn)實(shí)力資產(chǎn)越多貸款的能

17、夠性越大)。10、此項(xiàng)貸款借款人原那么上應(yīng)是法人代表私營(yíng)企業(yè)主還應(yīng)提供：經(jīng)年檢的公司執(zhí)照、企業(yè)代碼證、法人代表資歷證書(shū)、法人身份證、稅務(wù)登記證地、國(guó)，前二年末財(cái)務(wù)報(bào)表、近期月、季財(cái)務(wù)報(bào)表蓋公章，并對(duì)近期財(cái)務(wù)報(bào)表中的貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款、其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)、短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)交款、其他應(yīng)付款等科目金額在50萬(wàn)元以上列出清單并闡明帳齡，公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、貸款卡、近期三個(gè)月納稅憑證、開(kāi)戶銀行三個(gè)月對(duì)帳單、公司業(yè)務(wù)往來(lái)所簽署的協(xié)議或合同或相關(guān)文件或銷售授權(quán)書(shū)。2.1.3、銀行個(gè)人額度循環(huán)貸款應(yīng)提供的資料40第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.1、房地產(chǎn)中小

18、企業(yè)融資方式之一-銀行信貸融資房地產(chǎn)工程貸款封鎖式管理方式與實(shí)例2.1.4、房地產(chǎn)銀行信貸融資案例41第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之二-工程墊付融資 2.3.1、工程墊付融資方式硬墊融資軟墊融資簽署買賣合同結(jié)算抵付42第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之二-工程墊付融資 一個(gè)下不來(lái) ，二個(gè)上不去。 1、墊資工程招標(biāo)時(shí)價(jià)錢下不來(lái)。2、墊資工程進(jìn)度上不去。3、墊資工程質(zhì)量上不去。拖欠鏈：業(yè)主建筑商分包商農(nóng)民工。 2.3.2、工程墊付融資的影響與躲避43第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之二-工程墊付融資 建筑

19、施工合同與墊資補(bǔ)充協(xié)議的案例 2.3.2、工程墊付融資的案例44第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之三-預(yù)售融資 分期付款2.4.1、預(yù)售融資方式一次付清銀行按揭定金集資套期保值45第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之三-預(yù)售融資 會(huì)員卡融資案例。2.4.2、預(yù)售融資案例46第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之四-典當(dāng)拆借融資 2.5.1、典當(dāng)拆借融資方式典當(dāng)?shù)怯泝r(jià)錢評(píng)價(jià)合同文件213公證保險(xiǎn)447第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之四-典當(dāng)拆借融資 2.5.1、典當(dāng)拆借融資方式公證

20、保險(xiǎn)抵押登記獲得他項(xiàng)權(quán)益證546出票放貸748第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之四-典當(dāng)拆借融資 1、簡(jiǎn)單：認(rèn)物不認(rèn)人。2、 靈敏：每個(gè)客戶都是一個(gè)新種類。3、快捷：時(shí)間取勝。2.5.2、典當(dāng)拆借融資優(yōu)勢(shì)49第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之四-典當(dāng)拆借融資 典當(dāng)收費(fèi)包括綜合費(fèi)用及貸款利息。綜合費(fèi)用包括各種效力及管理費(fèi)用，每月收取規(guī)范為：動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)不超越4.2，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)為2.7，財(cái)富權(quán)益質(zhì)押典當(dāng)為2.4，綜合費(fèi)用在當(dāng)金中預(yù)扣。當(dāng)金利率按中國(guó)人民銀行公布的銀行機(jī)構(gòu)6個(gè)月法定貸款利率及典當(dāng)期限折算后執(zhí)行。2.5.2、典當(dāng)拆借融資本

21、錢50第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之四-典當(dāng)拆借融資 銀行貸款置換業(yè)務(wù)案例2.5.2、典當(dāng)拆借融資案例51第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)類融資 2.6、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資 2.6.1、租賃融資方式商業(yè)地產(chǎn)融資租賃52第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.6、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資 1、工程融資2、設(shè)計(jì)信托3、購(gòu)買信托方案 4、信托方式5、租賃合同2.6.1、租賃融資方式商業(yè)地產(chǎn)融資租賃6、購(gòu)買合同7、價(jià)值往來(lái)8、實(shí)物往來(lái) 9、租金支付53 2.6、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資 2.6.2、租賃融資方式設(shè)備融資租賃(9)54第二

22、講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.6、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資 1、工程融資2、設(shè)計(jì)信托3、購(gòu)買信托方案 4、信托方式5、租賃合同2.6.2、租賃融資方式設(shè)備融資租賃6、購(gòu)買合同7、價(jià)值往來(lái)8、實(shí)物往來(lái) 9、租金支付55 2.6、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資 2.6.3、租賃融資方式根底設(shè)備融資租賃56第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.6、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資 1、工程融資2、設(shè)計(jì)信托3、政府支持4、信譽(yù)增級(jí)5、信譽(yù)本錢6、國(guó)資盈利2.6.3、租賃融資方式根底設(shè)備融資租賃7、購(gòu)買信托方案8、信托方式9、工程協(xié)作10、委托資金11、租賃合同 12、購(gòu)買合同13

23、、價(jià)值往來(lái)14、實(shí)物往來(lái) 15、維護(hù)保養(yǎng)16、租金支付16、折舊資源 57第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.6、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資 第二條 租賃，是指在商定的期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)運(yùn)用權(quán)讓與承租人，以獲取租金的協(xié)議。 第三條 以下各項(xiàng)適用其他相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么：出租人以運(yùn)營(yíng)租賃方式租出的土地運(yùn)用權(quán)和建筑物，適用。 第三十條 承租人和出租人該當(dāng)根據(jù)本準(zhǔn)那么第二章的規(guī)定，將售后租回買賣認(rèn)定為融資租賃或運(yùn)營(yíng)租賃。2.6.4、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第21號(hào)租賃58第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.6、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資 商業(yè)企業(yè)有融資租賃資質(zhì)，將貨物銷售的分期付款業(yè)務(wù)，改為融

24、資租賃業(yè)務(wù)，稅法適用從對(duì)銷售額按17%征增值稅變?yōu)閷?duì)租金收入減承當(dāng)?shù)膶?shí)踐本錢后的余額按5%征營(yíng)業(yè)稅。有融資租賃資質(zhì)的租賃企業(yè)，將不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)租賃，改為融資租賃，房產(chǎn)稅從按租金收入的12%計(jì)征變?yōu)榘床粍?dòng)產(chǎn)原值適度減值后之余值的1.2%計(jì)征。2.6.4、融資租賃避稅行為 59第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.6、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資 無(wú)融資租賃資質(zhì)的租賃企業(yè)，將貨物以運(yùn)營(yíng)租賃的方式出租給承租方，租賃期滿后以極低價(jià)錢轉(zhuǎn)讓給承租人，稅法適用從全價(jià)適用17%的增值稅變?yōu)樽饨鸢?%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和轉(zhuǎn)讓額按17%計(jì)征增值稅。增值稅普通納稅人無(wú)融資租賃資質(zhì)，將設(shè)備平價(jià)轉(zhuǎn)讓給非普通納稅人的關(guān)聯(lián)企業(yè)

25、，再用融資租賃方式出租給有購(gòu)買志愿的承租人，承租人期滿購(gòu)入，出租人只須按4%交納增值稅。2.6.4、融資租賃避稅行為 60第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債務(wù)融資 2.6、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之五-租賃融資 商業(yè)物業(yè)的租賃融資方式。2.6.5、租賃融資案例61第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之六-權(quán)益協(xié)作融資 3.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之七-股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資 3.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之八-企業(yè)并購(gòu)融資 3.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之九-權(quán)益管理融資62第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之六-權(quán)益協(xié)作融資 資源互補(bǔ)型3.1.1、權(quán)益協(xié)作融

26、資方式結(jié)合獲地整體開(kāi)發(fā)業(yè)外結(jié)盟顧客群體對(duì)等價(jià)值觀兼容交叉營(yíng)銷型63第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之六-權(quán)益協(xié)作融資 分工協(xié)作型3.1.1、權(quán)益協(xié)作融資方式垂直供應(yīng)鏈分解工程資金游協(xié)作板塊區(qū)域結(jié)盟宣傳規(guī)劃造勢(shì)市場(chǎng)瓜分型64第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之六-權(quán)益協(xié)作融資 保底條款共管帳戶借貸權(quán)益3.1.2、權(quán)益協(xié)作融資要素65第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之六-權(quán)益協(xié)作融資 工程分解協(xié)作案例3.1.3、權(quán)益協(xié)作融資案例66第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之七-股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資

27、 3.2.1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資方式便利的組織方式設(shè)計(jì)工程的包裝與具象化財(cái)務(wù)顧問(wèn)的聘請(qǐng)優(yōu)質(zhì)資金的選擇67第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之七-股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資 3.2.1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資方式合約中的進(jìn)退選擇法律風(fēng)險(xiǎn)的躲避優(yōu)質(zhì)資金的選擇長(zhǎng)久規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)68第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)類融資 3.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之七-股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資 業(yè)主權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織方式營(yíng)業(yè)個(gè)體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織方式基金本位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織方式剩余權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織方式3.2.2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資中便利組織方式的設(shè)計(jì)69第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)類融資 3.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式七-股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資 金融平臺(tái)資源配套

28、工程協(xié)作案例3.2.3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資案例70第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之八-企業(yè)并購(gòu)融資 3.3.1、企業(yè)并購(gòu)融資方式確定并購(gòu)對(duì)象進(jìn)展可行性論證職代會(huì)討論兼并方案報(bào)國(guó)有資產(chǎn)管理部門審批71第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之八-企業(yè)并購(gòu)融資 3.3.1、企業(yè)并購(gòu)融資方式并購(gòu)協(xié)議履行進(jìn)展資產(chǎn)評(píng)價(jià)確定成交價(jià)錢簽署并購(gòu)協(xié)議報(bào)國(guó)有資產(chǎn)管理部門審批發(fā)布并購(gòu)公告72第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之八-企業(yè)并購(gòu)融資 3.3.2、合并、兼并、收買的關(guān)系創(chuàng)新合并(兼并)吸收合并(兼并)合并承當(dāng)債務(wù)式購(gòu)買式吸收股份式控

29、股式收買73第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之八-企業(yè)并購(gòu)融資運(yùn)營(yíng)性3.3.3、企業(yè)并購(gòu)的動(dòng)機(jī)戰(zhàn)略協(xié)作型資源重組型產(chǎn)業(yè)組合型業(yè)務(wù)擴(kuò)張型74第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之八-企業(yè)并購(gòu)融資財(cái)務(wù)性3.3.3、企業(yè)并購(gòu)的動(dòng)機(jī)財(cái)務(wù)處置型差額利潤(rùn)型預(yù)期效應(yīng)型稅費(fèi)躲避型75第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之八-企業(yè)并購(gòu)融資證券性3.3.3、企業(yè)并購(gòu)的動(dòng)機(jī)杠桿式權(quán)益交換式抵押式股權(quán)互換式76第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之八-企業(yè)并購(gòu)融資并購(gòu)步驟設(shè)計(jì)案例3.3.4、企業(yè)并購(gòu)的案例77第

30、三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 3.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之九-權(quán)益管理融資3.4.1、權(quán)益管理融資方式成立公司設(shè)計(jì)產(chǎn)品買賣平臺(tái)托市買賣市場(chǎng)化營(yíng)運(yùn)78第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)資產(chǎn)融資 4.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十-票據(jù)貼現(xiàn)融資 4.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十一-工程融資 4.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十二-債務(wù)重組融資 4.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十三-無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)融資79第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)資產(chǎn)融資 4.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十-票據(jù)貼現(xiàn)融資4.1.1、票據(jù)貼現(xiàn)融資方式遞交懇求書(shū)提供相關(guān)資料確認(rèn)匯票和貿(mào)易真實(shí)性合法性計(jì)算票據(jù)貼現(xiàn)的利息和金額 按照實(shí)付貼現(xiàn)金額發(fā)放貼現(xiàn)貸

31、款80第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十-票據(jù)貼現(xiàn)融資2006年8月，我國(guó)票據(jù)融資總額占貸款總額的比例為8%。美國(guó)，商業(yè)票據(jù)成為金融市場(chǎng)非政府類機(jī)構(gòu)第一大短期融資工具。2005年12月，美國(guó)未到期商業(yè)票據(jù)余額已超越1.6萬(wàn)億美圓，商業(yè)票據(jù)余額與貸款余額的比例為1：3。4.1.2、票據(jù)貼現(xiàn)融資的位置81第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十-票據(jù)貼現(xiàn)融資2004年山西省民間借貸規(guī)模占民間融資總規(guī)模的63%，有價(jià)證券融資占到16%，民間票據(jù)融資規(guī)模大約有45億元，占比約11%。2005年，民間融資方式中票據(jù)貼現(xiàn)添加較多，占全部民間融資額的

32、比艱苦幅上升至40%以上。利用信托融資平臺(tái)進(jìn)入票據(jù)市場(chǎng)，構(gòu)成信托與投資并舉的局面，既可以低吸高拋進(jìn)展短線投資，又可以持有到期獲取固定的報(bào)答。4.1.3、票據(jù)貼現(xiàn)融資的操作82第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十-票據(jù)貼現(xiàn)融資保理融資案例 。4.1.4、票據(jù)貼現(xiàn)融資案例83第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十一-工程融資4.3.1、工程融資程序編制建議書(shū)簽署工程體諒備忘錄簽署特許權(quán)協(xié)議或意向書(shū)工程安排和組織84第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十一-工程融資4.3.1、工程融資程序工程安排和組織實(shí)施施工工程

33、運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備移交85第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十一-工程融資投資者直接安排融資的方式投資者經(jīng)過(guò)工程公司安排融資的方式以“設(shè)備運(yùn)用協(xié)議為根底的融資方式 以“杠桿租賃為根底的融資方式 以“消費(fèi)支付為根底的融資方式 以“黃金貸款為根底的融資方式 BOT 工程融資方式 4.3.2、工程融資方式86第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十一-工程融資BOTbuildoperatetransfer 即建立運(yùn)營(yíng)移交BOOTbuildownoperatetransfer 即建立擁有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)讓BOObuildownoperate 即建立擁有運(yùn)營(yíng) 4.3.

34、3、 BOT三種詳細(xì)的建立方式87第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十一-工程融資BRObuildrentoperate即建立租賃運(yùn)營(yíng) DBOTdesigningbuildoperatetranefer即設(shè)計(jì)建立運(yùn)營(yíng)移交 DOOSTbuildownoperatesubsidizetranefer即建立擁有運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助轉(zhuǎn)讓4.3.3、 BOT的詳細(xì)方式88第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十一-工程融資BODbuildoperatedeliver即建立運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)讓 DBOMdesigningbuildoperatemaintain即設(shè)計(jì)建立運(yùn)營(yíng)

35、維護(hù) FBOOTfundbuildoperatetransfer即籌資建立擁有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)讓 TODtransit-Oriented Development即公交導(dǎo)向開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)4.3.3、 BOT的詳細(xì)方式89第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十一-工程融資集資建房的工程融資及BOT案例4.3.4、工程融資及BOT的案例90第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十二-債務(wù)重組融資4.4.1、債務(wù)重組融資方式提出重組懇求簽署重組協(xié)議擬定債務(wù)重組方案實(shí)施債務(wù)重組方案監(jiān)視債務(wù)重組情況報(bào)告?zhèn)鶆?wù)重組結(jié)果91第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.4、房地產(chǎn)中小

36、企業(yè)融資方式之十二-債務(wù)重組融資以資產(chǎn)清償債務(wù)將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本 修正其他債務(wù)條件，如減少債務(wù)本金、減少債務(wù)利息等 以上三種方式的組合 4.4.2、債務(wù)重組的方式92第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十二-債務(wù)重組融資1、工程獲取階段債務(wù)重組的運(yùn)營(yíng)方案2、土地開(kāi)發(fā)階段債務(wù)重組的運(yùn)營(yíng)方案 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段債務(wù)重組的運(yùn)營(yíng)方案4、施工安裝階段債務(wù)重組的運(yùn)營(yíng)方案4.4.3、債務(wù)重組的方案93第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十二-債務(wù)重組融資5、營(yíng)銷推行階段債務(wù)重組的運(yùn)營(yíng)方案6、運(yùn)營(yíng)運(yùn)作階段債務(wù)重組的運(yùn)營(yíng)方案7、后續(xù)效力階段債務(wù)重組的運(yùn)營(yíng)方案4.

37、4.3、債務(wù)重組的方案94第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十二-債務(wù)重組融資集資債務(wù)重組案例4.4.4、債務(wù)重組的案例95第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十三-無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)融資調(diào)查階段4.5.1、無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)融資方式無(wú)形資產(chǎn)現(xiàn)狀與有形資產(chǎn)的整合定位階段資產(chǎn)構(gòu)造調(diào)整與優(yōu)化營(yíng)運(yùn)階段中心才干的構(gòu)成96第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十三-無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)融資無(wú)形資產(chǎn)，是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形狀，對(duì)消費(fèi)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揚(yáng)作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。無(wú)形資產(chǎn)分為可識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)和不可識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)?？勺R(shí)別無(wú)形資產(chǎn)

38、包括專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地運(yùn)用權(quán)、特許權(quán)等。不可識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)是指商譽(yù)。4.5.2、無(wú)形資產(chǎn)構(gòu)成97第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十三-無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)融資無(wú)形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形狀的可識(shí)別非貨幣性資產(chǎn)。資產(chǎn)滿足以下條件之一的，符合無(wú)形資產(chǎn)定義中的可識(shí)別性規(guī)范：可以從企業(yè)中分別或者劃分出來(lái)，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一同，用于出賣、轉(zhuǎn)移、授予答應(yīng)、租賃或者交換。源自合同性權(quán)益或其他法定權(quán)益，無(wú)論這些權(quán)益能否可以從企業(yè)或其他權(quán)益和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分別。4.5.2、無(wú)形資產(chǎn)構(gòu)成98第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.5、房地產(chǎn)中小

39、企業(yè)融資方式之十三-無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)融資無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資戰(zhàn)略無(wú)形資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)融資戰(zhàn)略無(wú)形資產(chǎn)延伸融資戰(zhàn)略 無(wú)形資產(chǎn)擴(kuò)張融資戰(zhàn)略 無(wú)形資產(chǎn)分配融資戰(zhàn)略 4.5.3、無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)融資戰(zhàn)略99第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權(quán)融資 4.5、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十三-無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)融資新鄉(xiāng)村地產(chǎn)工程案例4.5.4、無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)融資案例100第五講、房地產(chǎn)中小企業(yè)衍生融資 5.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十四-資產(chǎn)證券化融資 5.2、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十五-房地產(chǎn)投資基金 5.3、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十六-回租回購(gòu)融資 5.4、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十七-遠(yuǎn)期合約融資101第五講、房地產(chǎn)中小企業(yè)衍生類融資 5.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十四-資產(chǎn)證券化融資5.1.1、資產(chǎn)證券化融資方式-證券化收益流程 (現(xiàn)金流)原始權(quán)益人發(fā)起人)特殊目的載體SPV投資者102第五講、房地產(chǎn)中小企業(yè)衍生類融資 5.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十四-資產(chǎn)證券化融資5.1.1、資產(chǎn)證券化融資方式-償付過(guò)程 (現(xiàn)金流)原始權(quán)益人或指定的資產(chǎn)池SPV或SPV指定的受托機(jī)構(gòu)投資者103第五講、房地產(chǎn)中小企業(yè)衍生類融資 5.1、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資方式之十四-資產(chǎn)證券化融資5.1.1、資產(chǎn)證券化融資方式-運(yùn)作流程(時(shí)間順序) 建立SPV組建資產(chǎn)池信譽(yù)增級(jí)掛牌上市投資者償付本息104債務(wù)方式股權(quán)方式信托方式混合方式第五講