9房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資

1、房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資1主要內(nèi)容：1. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的概念；2. 投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券、股票，房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押貸款證券；3. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)；4. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的影響因素。2一、引言：房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資小結(jié)1. 房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資的特點(diǎn)投資對(duì)象不可位移；投資數(shù)額較大且開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)；投資的流動(dòng)性較差；對(duì)通脹的抵御性較好；投資的不確定性較大；具有較高的財(cái)務(wù)杠桿率；對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較強(qiáng)的依賴性。32. 房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資的利弊投資之利投資之弊相對(duì)較高的收益水平抵御通脹的影響提高投資者的資信等級(jí) 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持風(fēng)險(xiǎn)較大投資門(mén)檻較高投資經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)和受制因

2、素較多變現(xiàn)性較差 思考：房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的特點(diǎn)？4二、房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的概念1. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的含義投資者將資金投入到與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)，通過(guò)擁有房地產(chǎn)金融資產(chǎn)來(lái)獲得預(yù)期的不確定性收益的行為和過(guò)程。類(lèi)別：購(gòu)置房地產(chǎn)企業(yè)的債券或股票、購(gòu)置房地產(chǎn)投資信托公司的受益憑證或股票、購(gòu)置住房抵押支持證券。5提示：與一般證券投資根本相同。2. 房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資的實(shí)質(zhì)類(lèi)型收入來(lái)源投資者收入投資于房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入股利或債息投資于住房抵押支持證券還本付息額債息投資于房地產(chǎn)投資信托基金基金運(yùn)營(yíng)收入股利或債息6提示：首先是證券化，其次是證券發(fā)行機(jī)構(gòu)或機(jī)制。3. 優(yōu)點(diǎn)適用于沒(méi)有時(shí)間、興趣

3、和專(zhuān)業(yè)技能的投資者；也適用于沒(méi)有足夠權(quán)益資金的投資者；規(guī)模經(jīng)濟(jì)和專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理。大量房地產(chǎn)辛迪加和托拉斯應(yīng)運(yùn)而生7三、投資于房地產(chǎn)企業(yè)股票1. 含義投資者基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的考慮，投入資金用于購(gòu)置房地產(chǎn)企業(yè)股票并獲得相應(yīng)收益的行為或過(guò)程。意義：投資者通過(guò)擁有股票而分享房地產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)收益；房地產(chǎn)企業(yè)解決了資金問(wèn)題，起到投資代理作用。82. 可投資的房地產(chǎn)股票類(lèi)別與投資特點(diǎn)類(lèi)別特點(diǎn)普通股優(yōu)先股不可返還性參與性收益性流通性風(fēng)險(xiǎn)性93. 房地產(chǎn)企業(yè)（普通）股票投資收益衡量持有期收益率（買(mǎi)賣(mài)差價(jià)股息紅利）/購(gòu)價(jià)內(nèi)在價(jià)值：股票所有權(quán)代表的資本在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中的真實(shí)價(jià)值。投資價(jià)值：擁有某股票在（短期）持有

4、期間預(yù)期可獲收入現(xiàn)金流的現(xiàn)值。10房地產(chǎn)企業(yè)股票投資分析方法：基本分析模型紅利貼現(xiàn)模型預(yù)期持股期間的股利和期末售價(jià)的貼現(xiàn)每股盈利評(píng)價(jià)模型內(nèi)在價(jià)值每股預(yù)期盈利標(biāo)準(zhǔn)市盈率技術(shù)分析工具圖形分析工具價(jià)位圖、趨勢(shì)線、價(jià)格形態(tài)等數(shù)量分析工具移動(dòng)平均線、相對(duì)強(qiáng)弱指數(shù)、指數(shù)平滑異同平均線、隨機(jī)指標(biāo)、動(dòng)向指標(biāo)等114. 房地產(chǎn)企業(yè)股票投資的影響因素類(lèi) 別備 注外部因素宏觀經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、證券市場(chǎng)監(jiān)管政策等房地產(chǎn)行業(yè)因素行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)，行業(yè)發(fā)展政策等投資者心理因素投資者預(yù)期、情緒內(nèi)部因素公司凈資產(chǎn)理論上與股價(jià)之間的正向關(guān)系公司盈利水平影響可分配股利增資和減資影響投資者的預(yù)期和信心125. 房地產(chǎn)企

5、業(yè)股票投資的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi) 別特 征系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)利率變化導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本和可實(shí)現(xiàn)資本收益的變化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)濟(jì)周期影響的企業(yè)而致使股票市場(chǎng)行情發(fā)生變化購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)物價(jià)或匯率變化對(duì)變現(xiàn)貨幣購(gòu)買(mǎi)力的影響政策風(fēng)險(xiǎn)政府過(guò)多的干預(yù)和政策頻繁調(diào)整非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)行人違約或破產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)決策、管理等導(dǎo)致收益下降財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)狀況所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)提示：股票投資者看重企業(yè)的成長(zhǎng)性。13【資料】萬(wàn)科近三年盈利和分配狀況年份分配情況盈利2013每10股派4.1元（含稅）1.37元/股2012每10股派1.8元（含稅，稅后1.71元）1.14元/股2011每10股派1.3元（含稅，稅后1.17元） 0.88元/股2010

6、每10股派1.0元（含稅，稅后0.9元） 0.66元/股2009每10股派0.7元（含稅，稅后0.63元） 0.48元/股2008每10股派0.5元（含稅，稅后0.45元）0.37元/股2007每10股派1元（含稅,稅后0.9元）轉(zhuǎn)增6股0.45元/股2006每10股派1.5元（含稅,稅后1.35元）轉(zhuǎn)增5股0.493元/股14四、投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券1. 投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券投資者基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的考慮，投入資金用于購(gòu)置房地產(chǎn)企業(yè)債券并獲得相應(yīng)收益的行為或過(guò)程。意義：投資者通過(guò)擁有債券而分享房地產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)收益；房地產(chǎn)企業(yè)解決了投資資金問(wèn)題。152. 房地產(chǎn)企業(yè)債券類(lèi)別與投資于房地產(chǎn)債

7、券的特點(diǎn)類(lèi) 別備 注零息債券折價(jià)發(fā)行有息債券票面價(jià)發(fā)行，單利固定利率年息美元債券票面價(jià)發(fā)行，年息價(jià)高于美國(guó)同期國(guó)債收益率以人民幣計(jì)價(jià)、美元結(jié)算的債券票面價(jià)發(fā)行，年息和人民幣升值收益以人民幣計(jì)價(jià)、美元結(jié)算的可轉(zhuǎn)換債券票面價(jià)發(fā)行，年息、人民幣升值收益和轉(zhuǎn)換股票收益特點(diǎn)：安全性高，收益穩(wěn)定，流動(dòng)性好1617【例】某房地產(chǎn)公司于2008年1月18日發(fā)行三年期債券28.304億元，年息率1.5。此債券以人民幣為面值，債券到期將以美元來(lái)歸還，并以到期當(dāng)日的人民幣兌美元匯價(jià)結(jié)算。假設(shè)人民幣每年升值3。試計(jì)算該債券持有者的收益率?！窘狻恳灶}中信息，該債券收益主要有兩局部：一是年息率1.5；二是升值收益率（13

8、）39.3184. 房地產(chǎn)企業(yè)債券投資的影響因素類(lèi) 別備 注外部因素市場(chǎng)利率與價(jià)值之間的反向關(guān)系通脹水平與價(jià)值之間的反向關(guān)系內(nèi)部因素期限與價(jià)格的易變性之間的正向關(guān)系票面利率與價(jià)格的易變性之間的反向關(guān)系流通性與內(nèi)在價(jià)值之間的正向關(guān)系發(fā)債主體的信用與內(nèi)在價(jià)值之間的正向關(guān)系195. 房地產(chǎn)企業(yè)債券投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi) 別特 征系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)利率變化導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本和可實(shí)現(xiàn)資本收益的變化再投資風(fēng)險(xiǎn)由于再投資的收益率不確定，使得債券的期限對(duì)決策產(chǎn)生影響購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)物價(jià)或匯率變化對(duì)變現(xiàn)貨幣購(gòu)買(mǎi)力的影響非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)行人違約風(fēng)險(xiǎn)因擔(dān)保、經(jīng)營(yíng)等因素導(dǎo)致發(fā)行人在給付利息和償還本金上存在問(wèn)題提示：債權(quán)投資者注重企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能

9、力。20五、投資于住房抵押貸款支持證券Mortgage-backed Securities，MBSs1. 住房抵押貸款支持證券商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照用途、質(zhì)量、利率和歸還期限相同或相近原則，將持有的住房抵押貸款債權(quán)聚集形成抵押貸款集合體 （pool），出售給特設(shè)機(jī)構(gòu)SPV （Special purpose Vehicle ），由SPV將收購(gòu)的貸款資產(chǎn)組合重新整理包裝，并經(jīng)過(guò)評(píng)級(jí)、擔(dān)保形式實(shí)現(xiàn)信用增強(qiáng)或提升后，以抵押貸款組合產(chǎn)生的本金及利息現(xiàn)金流為歸還基礎(chǔ)，在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券，出售給投資者的一種行為。資產(chǎn)證券化的一種，ABS的基礎(chǔ)是一般資產(chǎn)。21證券化的意義對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，一種間接投資方式；對(duì)發(fā)

10、行者來(lái)說(shuō)，是一種融資渠道、分散風(fēng)險(xiǎn)的工具、改善資本負(fù)債結(jié)構(gòu)的方法。提示：抵押貸款是證券化的基礎(chǔ)，也是投資者的收益來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)所在。222. 投資于住房抵押貸款支持證券投資者通過(guò)購(gòu)置并持有房地產(chǎn)抵押貸款支持證券來(lái)獲得其中局部利息收益的一種投資方式。與一般債券投資的性質(zhì)類(lèi)似，無(wú)賦稅減免優(yōu)勢(shì)。 233. 住房抵押貸款證券的運(yùn)作機(jī)制二級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)放款人/發(fā)起人借款人/購(gòu)房人抵押權(quán)月供款保險(xiǎn)/擔(dān)保貸款收購(gòu)者/發(fā)行人資金設(shè)計(jì)發(fā)行證券貸款整合信用增強(qiáng)信用評(píng)級(jí)投資人承銷(xiāo)商受托人管理者24房地產(chǎn)抵押貸款的放款人，抵押貸款的創(chuàng)造者，可以是MBS的發(fā)行人或投資者；MBS的發(fā)行人，購(gòu)置抵押貸款、組合并發(fā)行MBS；MB

11、S的承銷(xiāo)人，負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的金融中介；MBS的擔(dān)保人，為抵押貸款提供信用升級(jí)，可以是發(fā)行人自身；MBS的受托人，介入發(fā)行人和投資者之間的中介，負(fù)責(zé)收取由管理人所轉(zhuǎn)來(lái)的本息、檢查管理人提交的各種報(bào)告、再投資等。25房地產(chǎn)抵押貸款的管理人，本息的收取或追繳、提交有關(guān)報(bào)告，可以是放款人及其附屬機(jī)構(gòu)；評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，為MBS提供獨(dú)立、公正的信用評(píng)級(jí)效勞；MBS的投資者，可以是個(gè)人或機(jī)構(gòu)，甚至放款人或發(fā)行人自身，根據(jù)各自需要購(gòu)置不同級(jí)別的債券。 26274. 可投資的住房抵押貸款支持證券類(lèi)型特 征支持債券MBB發(fā)行人擁有貸款組合的所有權(quán)，現(xiàn)金流與公司債券一樣直付債券MPTB發(fā)行人擁有貸款組合的所有權(quán)，現(xiàn)金流類(lèi)似于傳

12、遞證券傳遞證券MPT投資者擁有貸款組合的所有權(quán)，收到借款人償付的全部金額（如約定的本金、利息和提前償付的本金）擔(dān)保債務(wù)CMO貸款組合的的現(xiàn)金流重新分配28傳遞證券或過(guò)手證券貸款人每月支付現(xiàn)金流：利息；計(jì)劃歸還本金；提前償付本金實(shí)際用于支付證券持有人的現(xiàn)金流貸款人每月支付現(xiàn)金流相關(guān)費(fèi)用貸款1貸款n持有人或投資人1持有人或投資人n按比例分配295. 住房抵押支持證券投資收益的衡量VMBS的理論價(jià)格；CF時(shí)MBS的現(xiàn)金流入；資產(chǎn)壽命；R貼現(xiàn)率。 Pass-through抵押貸款利息所有參與機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)30建行建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券 利率及付息方式：浮動(dòng)利率，按月還本付息，基準(zhǔn)

13、利率為一年期定期存款利率，每半年調(diào)整一次。規(guī)模及結(jié)構(gòu)：41.6億元，其中，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)約40.2億元，次級(jí)資產(chǎn)約1.4億元。 優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)分為A、B、C三檔： A檔約35.8億元，AAA評(píng)級(jí)，當(dāng)前票面利率4.77%； B檔約3.6億元，A評(píng)級(jí)，當(dāng)前票面利率6.07%； C檔約0.8億元，BBB評(píng)級(jí)，當(dāng)前票面利率9.75% 發(fā)行安排：銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行 316. 住房抵押支持證券投資的影響因素與風(fēng)險(xiǎn)影響因素內(nèi) 容風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)金流支付違約借款人未及時(shí)還款、收取的還款未按約定支付給投資者等違約風(fēng)險(xiǎn)提前償付提前償付使得現(xiàn)金流出現(xiàn)波動(dòng)，引起MBS價(jià)格變化再投資風(fēng)險(xiǎn)利率導(dǎo)致貼現(xiàn)率的變化、借款人提前償付行為的變化利率

14、風(fēng)險(xiǎn)提示：所有投資者面對(duì)相同性質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)，只是貸款原始權(quán)益人的收益和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和按比例細(xì)化。322014年9月29日，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。（中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融效勞工作的通知）問(wèn)題：MBS收益率的吸引力。房貸基準(zhǔn)利率約85折，平均利率約5.56%，扣除管理費(fèi)用后，提供給投資者的可能收益較低。而五年期國(guó)債票面年利率5.41%，銀行1年期理財(cái)產(chǎn)品收益率5%以上，信托產(chǎn)品收益率910%。33六、投資于商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券

15、Commercial Mortgage Backed Securities， CMBs商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券：將商用房地產(chǎn)抵押貸款會(huì)聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過(guò)信用增強(qiáng)、評(píng)級(jí)后，由特設(shè)機(jī)構(gòu)參考評(píng)級(jí)確定發(fā)行價(jià)格，以抵押貸款組合未來(lái)現(xiàn)金流為歸還基礎(chǔ)，在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券，出售給投資者的一種行為。MBS以住宅貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，CMBS以商業(yè)物業(yè)貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn),其他如以地產(chǎn)銷(xiāo)售收益、租賃收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)。34萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與麥格理合作的內(nèi)地首支CMBS：2005 年末，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與澳大利亞投行麥格理銀行合作，方案在港發(fā)行總額100 億港元的REITs 產(chǎn)品，但經(jīng)過(guò)近一年運(yùn)作，終告失利。而后麥格理銀行引導(dǎo)萬(wàn)

16、達(dá)走上跨境CMBS之路，于2006 年9月私募發(fā)行1.45 億美元跨境CMBS。Dynasty Asset (Holdings) Ltd.公司發(fā)行的價(jià)值1.45 億美元的2006-1 系列商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，交易的發(fā)起人是麥格理-萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)基金。該證券的預(yù)定期限為2.75 年，法定最終期限為5.75 年，發(fā)行收入用于收購(gòu)初始貸款人發(fā)放的貸款。352005年麥格理32億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)九個(gè)商業(yè)工程24%的股權(quán)，籌備REITs潛在的資本市場(chǎng)融資渠道麥格理向渣打銀行借貸1.5億美元萬(wàn)達(dá)緩解只租不售引發(fā)的資金困境2006年香港REITs方案失敗2006年發(fā)行CMBS，1.45億美元離岸資產(chǎn)包歸還貸款

17、36七、投資于房地產(chǎn)投資信托基金Real Estate Investment Trust，REITs1. 房地產(chǎn)投資信托基金以信托或公司的形式，通過(guò)發(fā)行受益憑證或股票來(lái)募集資金，用于房地產(chǎn)投資、發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款、購(gòu)置房地產(chǎn)抵押貸款支持證券等，并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式，在滿足特定條件下可以防止雙重征稅，且其股票或受益憑證一般在證券交易所進(jìn)行自由交易。比較：信托，投資基金，集合信托方案372. 投資于房地產(chǎn)投資信托基金投資者通過(guò)購(gòu)置并持有房地產(chǎn)投資信托基金的受益憑證或股票等來(lái)獲得利息、股息等形式的分紅以及在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易所獲得的資本增值收益的一種投資方式。

18、房地產(chǎn)投資信托基金的意義投資者一種分享房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展收益的間接投資方式；REITs通過(guò)專(zhuān)業(yè)性投資代理，集合零散資金，規(guī)模性地參與房地產(chǎn)投資。383. 房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行機(jī)制：以信托型為例REITs管理公司顧問(wèn)公司REITs管理服務(wù)收費(fèi)托管機(jī)構(gòu)管理服務(wù)分紅顧問(wèn)費(fèi)顧問(wèn)服務(wù)托管收費(fèi)基金單位持有人房地產(chǎn)物業(yè)管理者房地產(chǎn)資產(chǎn)（組合）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司管理房產(chǎn)管理費(fèi)用物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)持有資產(chǎn)租金收入股東代理人39基金持有人，受益憑證的持有者，享有的權(quán)益包括選擇受托人、取得基金收益、獲取基金業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)狀況資料、監(jiān)督基金運(yùn)作情況、出席或委派代表出席基金單位持有人大會(huì)等，但遵守基金契約或公司章程、支付基金

19、認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)及有關(guān)費(fèi)用、承擔(dān)基金虧損或基金終止等有限責(zé)任。REITs管理公司，由發(fā)起人組建，是基金組織結(jié)構(gòu)中的核心，負(fù)責(zé)基金的設(shè)立、籌建、實(shí)施和處理，管理基金資產(chǎn)和債務(wù)，執(zhí)行所制定的投資政策，同時(shí)收取基金資產(chǎn)管理效勞費(fèi)用。不得超越基金所有相關(guān)文件賦予的權(quán)力。參謀公司，基金管理公司可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)參謀公司，為其投資策略提供專(zhuān)業(yè)效勞，同時(shí)支付相應(yīng)的參謀費(fèi)。40托管機(jī)構(gòu)，投資者權(quán)益的代表，基金資產(chǎn)的保管人和名義持有人，由基金公司董事會(huì)雇傭、具有資格的商業(yè)銀行、信托公司等獨(dú)立機(jī)構(gòu)擔(dān)任，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)保管、投資工程資金往來(lái)結(jié)算、基金管理公司操作的監(jiān)督和基金報(bào)告的審查等，以勤勉及審慎態(tài)度維護(hù)持有人的利益，并根據(jù)

20、托管資產(chǎn)的價(jià)值按一定比例收取托管費(fèi)。房地產(chǎn)工程公司和物業(yè)公司，由管理公司授權(quán)、負(fù)責(zé)投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理和維護(hù)，并收取管理費(fèi)。貸款管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本息收繳、追繳，違約抵押品處理。414. 可投資的房地產(chǎn)投資信托基金類(lèi)型主營(yíng)業(yè)務(wù)主要收入權(quán)益型REITs收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)出租收入物業(yè)增值抵押型REITs提供抵押貸款經(jīng)營(yíng)MBSs利息收入手續(xù)費(fèi)其他收益混合型REITs擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)提供貸款二者兼有42美國(guó)REITs的開(kāi)展1960年，國(guó)內(nèi)收入法確認(rèn)信托型REIT的獨(dú)立法律地位，本身不必納稅；1976年，國(guó)內(nèi)收入法允許REIT采用公司形式；1986年后，REIT從節(jié)稅轉(zhuǎn)向提升投資回報(bào)。REI

21、T免稅條件：至少100名股東，在任一納稅年的后半年內(nèi)，5名或5名以內(nèi)的股東所持的股份總額不得等于或超過(guò)全部股份的50。至少75的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金或政府債券構(gòu)成。至少95的普通收入需在每一財(cái)政年度年末之后一年內(nèi)分配給股東。持有不到一年的證券或不到四年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售所得不能超過(guò)年度總收入的30。435. 投資于REIT的優(yōu)點(diǎn)（1）具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，提供可靠的現(xiàn)金紅利；（2）防止股份公司的雙重納稅，而獲益于其好處；（3）避稅效果主要在于因扣除折舊而免除了股東局部所得稅義務(wù)；（4）具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的多樣化。6. REIT的投資者與收益（1）基金投資者基金出資人、基金資產(chǎn)所有者和基金

22、投資受益人，公司型基金的股東，承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)。（2）投資凈收益基金收益（發(fā)起募集費(fèi)用基金管理費(fèi)用基金保管費(fèi)用基金操作費(fèi)用）447. 房地產(chǎn)投資信托基金投資的影響因素通貨膨脹率物價(jià)水平的變化會(huì)影響物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值、分紅收益和決策預(yù)期利率既影響REIT的價(jià)值，也影響實(shí)際收益經(jīng)營(yíng)收入和P/FFO乘數(shù)經(jīng)營(yíng)收入影響投資者預(yù)期和情緒，從而影響P/FFO458. 房地產(chǎn)投資信托基金投資的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項(xiàng)目的盈利能力等使得基金獲利能力大小不同而導(dǎo)致投資收益的差別市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)REITs證券價(jià)格在交易場(chǎng)所的變化而給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)尤其對(duì)抵押債權(quán)型REITs而言，利率變化會(huì)影響主要由一些長(zhǎng)期固定利率抵押貸款組成的資產(chǎn)的價(jià)值。但對(duì)短期貸款影響不大46香港領(lǐng)匯（LINK REIT） 股份結(jié)構(gòu)：TCI對(duì)沖基金由上市時(shí)的17.95%升至18.35%，德意志銀行由曾經(jīng)的22.55%跌至8.38%，F(xiàn)ranklin共同基金6.77%，瑞銀由12.21%減持至1.7