萬科_易居_杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個(gè)案診斷ppt課件

1、杭州房地產(chǎn)市場開展預(yù)判及個(gè)案診斷2007年10月研討目的大勢研判個(gè)案診斷明確目的，深化發(fā)掘大勢研判目錄 中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判只需先了解整體，才干認(rèn)清部分1 杭州城市開展及規(guī)劃了解發(fā)掘城市根源，展望未來趨勢2 杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)了解以數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)展市場推斷3 杭州樓市各細(xì)分市場研判掌握各類細(xì)分市場特性及趨勢4類型利率活期利率0.81定期利率2.885.76宏觀經(jīng)濟(jì)GDP延續(xù)高速增長人民幣升值，原資料價(jià)錢上升CPI快速攀升，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱銀行同期利率明顯低于CPI漲幅市場資金流動(dòng)性過剩經(jīng)濟(jì)過熱，社會(huì)資金流動(dòng)性泛濫資金流向股市樓市國內(nèi)投資渠道單一，樓市與股市為僅有的投資區(qū)域渠道對比股市2007年初：

2、3000點(diǎn)2007年10月：5600點(diǎn)漲幅：86.7樓市萬科新里程上海：07年漲幅83中糧萬科假日風(fēng)景北京：07年漲幅652007年至今，上海、北京、深圳等一線城市市中心樓盤價(jià)錢漲幅普遍在6080我國一線城市中普通公寓價(jià)錢漲幅幾乎與同期股市相當(dāng)?shù)S著股指的上升其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也大幅提高因此我們以為樓市漲幅股市漲幅、樓市風(fēng)險(xiǎn)股市風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值對比與風(fēng)險(xiǎn)對比大勢預(yù)判當(dāng)前我國房地產(chǎn)已不再是狹義上的住宅概念，其曾經(jīng)成為一種普遍的投資渠道，作為投資工具，其價(jià)值穩(wěn)定性與保值性的優(yōu)勢將在CPI上升的前提下越發(fā)明顯居住功能宏大的人口基數(shù)將保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定剛性需求價(jià)值功能只需宏觀經(jīng)濟(jì)走勢良好房地產(chǎn)市場必定堅(jiān)持長期昌盛兩

3、大穩(wěn)定需求，長期看好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)向上趨勢不改的前提下，影響房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該處于政策面，這樣我們有必要了解下中央的歷年思緒與政策脈絡(luò)2004年控制投資，減少供應(yīng)中央政策1、提高個(gè)人貸款門檻2、“8.31大限3、暫?！稗r(nóng)轉(zhuǎn)非4、提高鋼鐵等行業(yè)自有資本金比率5、再度提高存款預(yù)備金率6、加息地方政策7、期房限轉(zhuǎn)2005年抑制投資，控制房價(jià)中央政策1、取消住房貸款優(yōu)惠2、提高首付比例3、“國八條4、“新國八條、全額增收營業(yè)稅地方政策5、兩個(gè)“1000萬工程 6、暫停轉(zhuǎn)按揭2006年調(diào)整構(gòu)造，平穩(wěn)房價(jià)中央政策1、“90/702、九部委“十五條3、二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅4、土地增值稅清算5、加息

4、6、限制/制止用地工程目錄7、外資準(zhǔn)入管理從簡單“粗暴的減少供應(yīng)開場向構(gòu)造性調(diào)整來抑制投資轉(zhuǎn)變政策思緒明晰，實(shí)施措施越加合理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判前面我們根本了解了政府歷年的政策脈絡(luò)，下面我們來看下07年二季度以來的政策方式，以此來判別未來的政策方向特征一：年內(nèi)五次頻繁加息影響：銀行的頻繁加息對購房者所產(chǎn)生的心思預(yù)警作用遠(yuǎn)大于實(shí)踐產(chǎn)生的本錢支出 特征二：927文件商業(yè)貸款影響：對購買第二套住房或第二套以上住房的銀行信貸，新住房信貸政策不僅要求首付比例提高到40%以上，而且房貸利率也將是目前基準(zhǔn)利率的1.1倍以上 從07年二季度以來的政策我們可以明晰的發(fā)現(xiàn)，政策主要集中于金融方面，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)手段干涉和調(diào)控樓市、

5、股市兩大市場，抑制流動(dòng)性過剩的思緒非常明晰以金融政策為主的樓市、股市結(jié)合調(diào)整是未來主要方向金融干涉逐漸加強(qiáng)結(jié)論大勢：在現(xiàn)有整體經(jīng)濟(jì)大勢良好，國內(nèi)投資渠道稀少的前提下，房地產(chǎn)市場必定處于上升通道風(fēng)險(xiǎn)：但思索到政策面風(fēng)險(xiǎn)及17大有關(guān)樓市調(diào)控的呼聲，未來市場還是存在一定政策風(fēng)險(xiǎn)，主要將表達(dá)在信貸、加息等金融方面影響：不過其影響力度比較有限，能夠?qū)е露唐趦?nèi)的成交相對萎縮，并致使年末市場進(jìn)入一個(gè)小的調(diào)整期，但對于資源類產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品的影響將比較有限大勢研判目錄 中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判只需先了解整體，才干認(rèn)清部分1 杭州城市開展及規(guī)劃了解發(fā)掘城市根源，展望未來趨勢2 杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)了解以數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)展市

6、場推斷3 杭州樓市各細(xì)分市場研判掌握各類細(xì)分市場特性及趨勢4城市房地產(chǎn)開展?jié)摿Φ梅质歉鱾€(gè)城市城市綜合競爭力、房地產(chǎn)市場可繼續(xù)開展才干以及住宅市場投資時(shí)機(jī)三項(xiàng)得分的加權(quán)平均值。計(jì)算公式為： 城市定位經(jīng)過模型計(jì)算，最終獲得了我國31個(gè)省會(huì)級(jí)城市的房地產(chǎn)市場開展?jié)摿υu(píng)價(jià)結(jié)果 科學(xué)計(jì)算，確定城市綜合實(shí)力城市定位城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ猪?xiàng)評(píng)估城市綜合競爭力房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展能力住宅市場投資機(jī)會(huì)得分全國排名得分全國排名得分全國排名得分全國排名上海92.88185.61287.22291.681北京88.97288.09190.66181.962天津70.88355.76670.92373.683杭州62.675

7、5.76760.65964.358廣州54.511463.34453.21550.7618深圳46.691966.2343.832140.5922經(jīng)過層次分析法我們得出，杭州在整個(gè)全國省會(huì)級(jí)城市中綜合實(shí)力排名第七屬于二線城市中的排頭兵位置全國二線城市程度城市經(jīng)濟(jì)城市旅游業(yè)占GDP比重增加值部分占比杭州16%60%杭州整體經(jīng)濟(jì)近年來獲得明顯開展產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中第三產(chǎn)業(yè)比重明顯提高產(chǎn)業(yè)構(gòu)造中旅游業(yè)優(yōu)勢明顯，其占06年城市GDP總量到達(dá)16，添加值部分占比近60旅游城市特征鮮明居住規(guī)劃九堡濱江山墩市中心整體定位思緒：市區(qū)集合旅游功能居住構(gòu)成三大組團(tuán)定位東北部：九堡板塊居住四季青商貿(mào)西北部：山墩板塊居住物流

8、倉儲(chǔ)西南部：濱江板塊居住高新產(chǎn)業(yè)市區(qū)凸顯旅游功能，住宅構(gòu)成三大組團(tuán)格局線路動(dòng)工時(shí)間通車時(shí)間1號(hào)線2007年初2011年底2號(hào)線預(yù)計(jì)2008預(yù)計(jì)20123號(hào)線預(yù)計(jì)2010預(yù)計(jì)20154號(hào)線預(yù)計(jì)2012預(yù)計(jì)20175號(hào)線未知未知6號(hào)線未知未知7號(hào)線未知未知8號(hào)線未知未知交通規(guī)劃軌道交通規(guī)劃完善，城市交通將迎來飛躍商務(wù)規(guī)劃錢江新城中央商務(wù)區(qū)占地面積3.29平方公里, 建筑面積約為650萬平方米。包括八個(gè)功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會(huì)展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)文娛綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游游憩區(qū) 省級(jí)中心商務(wù)區(qū)定位，650萬方超大辦公規(guī)劃規(guī)劃了解城市規(guī)劃構(gòu)造城市外延，市區(qū)景點(diǎn)改造旅

9、游效應(yīng)三大居住板塊定位新城三個(gè)方向的住宅聚集居住效應(yīng)交通規(guī)劃地鐵建立錢江新城650萬辦公、商務(wù)體量商務(wù)效應(yīng)旅游功能為中心、住宅功能為重點(diǎn)、商務(wù)功能為輔助城市住宅開展機(jī)遇最大大勢研判目錄 中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判只需先了解整體，才干認(rèn)清部分1 杭州城市開展及規(guī)劃了解發(fā)掘城市根源，展望未來趨勢2 杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)了解以數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)展市場推斷3 杭州樓市各細(xì)分市場研判掌握各類細(xì)分市場特性及趨勢4供求分析從長期來看，02年06年杭州市場根本一直處于供大于求形狀，平均供求比程度在0.8左右但07年18月杭州需求大幅提升，幾乎創(chuàng)歷史最高記錄，而供應(yīng)那么由于市場火爆導(dǎo)致惜售心態(tài)濃重，供應(yīng)量出現(xiàn)明顯回落長期走勢

10、07年成交大幅提升，必定發(fā)明歷史最高程度供求分析 從月度情況來看，07年的成交井噴主要出如今5月后，后四月成交量占到總量的70，深化發(fā)掘，我們以為呵斥此景象的緣由主要有以下：1、杭州作為浙江的省府，本身具有宏大而穩(wěn)定的高消費(fèi)群體2、5月開場股市的大調(diào)整，導(dǎo)致相當(dāng)部分資金回流樓市3、CPI物價(jià)指數(shù)數(shù)5月開場出現(xiàn)飛速上漲，樓市保值優(yōu)勢越加明顯4、市場的昌盛也帶動(dòng)一部分跟風(fēng)者與前期張望者短期走勢綜協(xié)作用影響導(dǎo)致5月樓市成交放量價(jià)錢分析從長期價(jià)錢走勢來看，杭州02年以來整體還是處于階梯式增長態(tài)勢，07年18月均價(jià)突破萬元，創(chuàng)歷史新高從月度價(jià)錢走勢來看，出現(xiàn)了5月價(jià)錢筑底后大幅反彈的跡象，主要是由于5月

11、萬家花城、風(fēng)雅錢塘等8000左右價(jià)位樓盤集中成交所致，其成交量占全市市場近3成而后期市場火爆也加速帶動(dòng)了全市均價(jià)的上升，導(dǎo)致6月后全市均價(jià)一直處于萬元以上07年成交價(jià)錢大幅提升，6月后價(jià)錢一直處于萬元以上區(qū)域分布從供應(yīng)看，主要集中西湖區(qū)、濱江區(qū)、江干區(qū)以及拱墅區(qū)四個(gè)緊靠中心區(qū)域的板塊而從成交來看，濱江板塊以29%排名第一，其次為拱墅、西湖及江干區(qū)成交與供應(yīng)都普遍集中于幾大緊靠中心區(qū)的大板塊土地市場杭州土地供應(yīng)連年攀升，06年相比05年土地供應(yīng)漲幅到達(dá)187，而07年僅上半年土地供應(yīng)量就到達(dá)263萬方，相比06年漲幅到達(dá)77而從土地的成交單價(jià)來看，也呈現(xiàn)成倍增長態(tài)勢，07年目前為止平均單價(jià)到達(dá)1

12、0635元，同比06年漲幅超越110土地供應(yīng)及成交價(jià)錢均出現(xiàn)成倍增長土地市場從供應(yīng)區(qū)域來看，余杭、濱江、西湖及拱墅四大區(qū)域比重最大，合計(jì)占整體約60而從土地供應(yīng)構(gòu)造來看，主要還是以住宅為主，占比50，其次為辦公，占比29，但主要集中錢江新城及濱江區(qū)域供應(yīng)區(qū)域相對集中，屬性以住宅與辦公為主力土地市場從開發(fā)進(jìn)度來看，06年至今出讓地塊未開工比重高達(dá)89，二級(jí)市場后續(xù)壓力宏大從已啟開工程進(jìn)度看，已開盤的僅占2，籠統(tǒng)樓盤占3，在建工程占6估計(jì)在政府加強(qiáng)對閑置土地的清查背景下，前期供應(yīng)量能夠在08年集中上市啟開工程比重僅11，二級(jí)市場后續(xù)競爭壓力宏大市場結(jié)論當(dāng)前供求綜合要素導(dǎo)致需求井噴，金融政策相繼出臺(tái)

13、能夠放慢買賣速度市場昌盛致使惜售嚴(yán)重，政策緊逼四季度必定供應(yīng)放量未來供求前期出讓土地開發(fā)啟動(dòng)慢，未來在政策緊逼下能夠集中放量區(qū)域供應(yīng)集中，產(chǎn)品競爭主要表達(dá)在住宅及辦公類型在政策及供應(yīng)的雙重作用下估計(jì)四季度杭州成交將有所放緩，至08年初構(gòu)成均量盤整由于地價(jià)上升、土地稀缺效應(yīng)及國家經(jīng)濟(jì)的需求，估計(jì)未來出現(xiàn)價(jià)錢滑坡的能夠較小大勢研判目錄 中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判只需先了解整體，才干認(rèn)清部分1 杭州城市開展及規(guī)劃了解發(fā)掘城市根源，展望未來趨勢2 杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)了解以數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)展市場推斷3 杭州樓市各細(xì)分市場研判掌握各類細(xì)分市場特性及趨勢4普通住宅市場2005年，濱江區(qū)和西湖區(qū)為杭州供應(yīng)市場的主力，下

14、沙異軍突起2006年，江干區(qū)和西湖區(qū)成為供應(yīng)主力，下沙也呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭2007年，從目前來看，除了上城下城兩區(qū)，其它區(qū)域的供應(yīng)齊頭并進(jìn)，尤其是拱墅區(qū)，供應(yīng)增長趨勢顯著，隨著拱墅區(qū)中心區(qū)塊的進(jìn)一步成熟，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥硎袌龅臒狳c(diǎn)供應(yīng)分布07年各區(qū)域供應(yīng)新城齊頭并進(jìn)態(tài)勢成交分布2007年杭州各區(qū)域成交分布非常不均，主要集中在間隔市區(qū)較近的幾大新興板塊成交量最大的為濱江板塊，其次為拱墅、江干及下沙板塊成交集中，區(qū)域分布趨向外延價(jià)錢對比2007年杭州成交均價(jià)最高的為傳統(tǒng)市中心上城區(qū)其次為江干區(qū)，主要遭到錢江新城的宏大帶動(dòng)效應(yīng)市中心及錢江北岸兩大資源板塊曾經(jīng)成為目前杭州住宅市場的價(jià)錢標(biāo)竿傳統(tǒng)市中心及

15、錢江新城成為目前杭州價(jià)錢標(biāo)竿重點(diǎn)板塊12345671、市中心板塊2、錢江新城3、濱江板塊4、城西板塊5、城北板塊6、九堡板塊7、下沙板塊七大板塊分布重點(diǎn)板塊屬性/板塊市中心錢江新城濱江城西城北九堡下沙定位城市中心商務(wù)中心高科技住宅文教居住居住物流居住商貿(mào)居住產(chǎn)業(yè)區(qū)配套非常成熟規(guī)劃良好比較薄弱非常成熟比較成熟比較薄弱一般居住氛圍成熟人氣一般人氣一般成熟良好人氣一般人氣一般平均價(jià)格2100020000900012000900090006000標(biāo)竿價(jià)格5500040000130001700013000100008000基本客戶高端客戶浙江投資客浙江投資客本地中端外來投資杭州本地中高端杭州本地中端杭州

16、本地普通改善浙江投資下沙當(dāng)?shù)睾贾葜械投速Y源型板塊：市中心、錢江新城生活型板塊：城西規(guī)劃型板塊：濱江、九堡潛力型板塊：城北、下沙板塊特征去化特征區(qū)域180下城區(qū)1224 2410 609 6911 8619 46831 27312 3458 江干區(qū)3209 4426 25649 13964 9422 97395 109017 131709 拱墅區(qū)7388 12928 110662 16638 8031 145724 69926 13182 西湖區(qū)6152 3853 7152 19648 9451 131167 113966 27765 濱江區(qū)15505 358 6970 19792 8619 2

17、84937 425193 130782 下沙區(qū)14535 14785 2169 25810 5299 120002 87794 22116 上城區(qū)691 3406 3162 2595 13885 93182 91174 78582 合計(jì)487052 421642 156372 6105359 4633272 919239 3492438435 40759315 從2007年杭州住宅面積段去化情況來看，120140平方米與140180平方米兩個(gè)面積段成交量最大，兩者之和占比近70，同時(shí)超越180平方米的大戶型去化量排名第三大戶型普遍較受歡迎，經(jīng)濟(jì)戶型成交量比重較低區(qū)域5000-60006000-

18、70007000-80008000-90009000-1000010000-1200012000-1500015000以上上城區(qū)/1388 5506 18914 38459 67481 65628 88477 下城區(qū)7310 32290 7128 1628 741 8622 25876 8673 江干區(qū)3085 47483 74682 26485 22819 63279 71501 124774 拱墅區(qū)753 72953 127112 151210 95722 30343 5499 /西湖區(qū)12447 46250 27913 45831 47953 36034 61106 54496 濱江開發(fā)

19、區(qū)26778 209580 353020 193267 105224 39563 10670 1469 下沙開發(fā)區(qū)122760 60955 12550 310 5533 2063 1252 1605 合計(jì)1731326% 47089817% 60790922% 43764516% 31645211% 2473859% 2415329% 27949510% 去化特征從2007年杭州住宅單價(jià)段去化情況來看，10000元以上占比28，700010000元占比26，47，7000元以下占比23，可見目前杭州市場主體還是在中端市場單價(jià)分布呈現(xiàn)中間大，兩頭平均的根本特點(diǎn)樓盤名稱預(yù)計(jì)推體量樓盤名稱預(yù)計(jì)推體量

20、金基曉廬24000贊成嶺上81600凱喜雅錦都世家32500通和南岸花城75000金都城市芯宇52000江南摩卡11316凱德視界24480東冠逸家8800宜家時(shí)代26000蘭庭國際18750方易西鑒楓景16900野風(fēng)現(xiàn)代景園84000耀江文鼎苑34650新綠園117000華元芳滿庭18000尚品庭院20884億城嘉園4500天陽上河67000現(xiàn)代印象廣場10725名城左鄰右舍50000坤和和家園17460昆侖橡樹園100000萬均九月庭院36000海威國際110000東海水景城A座36000星光大道230000公元沐橋7000合計(jì)1367049西房云溪香山52484未來競爭由于政府曾經(jīng)加緊了

21、對于捂盤惜售的打壓，因此四季度上市體量將大幅添加，估計(jì)有約30個(gè)工程預(yù)備在四季度開盤或推案，總量到達(dá)萬方四季度新增供應(yīng)量將大幅添加供應(yīng)前期捂盤惜售，四季度供應(yīng)放量成交前期成交火爆，短期內(nèi)受政策影響將產(chǎn)生張望氣氛去化大房型去化明顯占有，隨著70/90政策深化落實(shí)其優(yōu)勢將更為明顯結(jié)論短期內(nèi)必然進(jìn)入一個(gè)市場調(diào)整周期，成交出現(xiàn)萎縮但價(jià)錢出現(xiàn)滑落的能夠性較小，特別是高端資源性樓盤抗跌性較好不過927政策對于普通中端市場能夠呵斥一定沖擊，中端客戶將開場出現(xiàn)張望心情辦公樓市場板塊分布濱江板塊黃龍板塊武林廣場錢江新城區(qū)慶春城站板塊目前杭州辦公樓市場主要可以分為黃龍、武林、慶春、錢江及濱江五大板塊其中黃龍、武林

22、與慶春為傳統(tǒng)辦公集中區(qū)域，檔次相對較高而錢江新城與濱江為未來規(guī)劃區(qū)域，目前尚未有高端產(chǎn)品問市三個(gè)目前中心板塊，兩個(gè)未來規(guī)劃板塊供應(yīng)情況甲級(jí)辦公區(qū)域分布甲級(jí)辦公供應(yīng)走勢目前曾經(jīng)交付的甲級(jí)辦公產(chǎn)品主要集中在黃龍、武林與慶春三大市區(qū)板塊，其中黃龍占據(jù)半壁江山，比重到達(dá)51而從供應(yīng)來看，近年來也呈現(xiàn)出穩(wěn)步提升的趨勢，市場供應(yīng)日漸富余目前分布集中，整體供應(yīng)穩(wěn)健杭州主要辦公板塊租金及空置程度租售程度目前杭州整體辦公售價(jià)與住宅根本相仿，價(jià)錢最高的為下城區(qū)，西湖區(qū)價(jià)錢主要為酒店公寓變性產(chǎn)品所致而從租金與空置程度來看，高端的黃龍與武林板塊租售良好，但檔次略的的慶春板塊空置率明顯提高，因此產(chǎn)品的檔次是目前決議出租

23、程度的主要要素目前分布集中，整體供應(yīng)穩(wěn)健未來上市未來杭州規(guī)劃有大量的辦公產(chǎn)品，主要集中于規(guī)劃中的錢江新城，共有600萬潛在體量，其次為濱江板塊，體量為112萬方，市區(qū)供應(yīng)量相對較低未來市場中心將轉(zhuǎn)移至錢江沿線結(jié)論目前辦公市場格局較小，分布集中價(jià)錢與住宅相仿，產(chǎn)品質(zhì)量決議出租率程度未來市場中心轉(zhuǎn)移至錢江沿線，錢江新城將成為未來CBD中心市場競爭日趨猛烈，完全消化目前規(guī)劃體量那么需較長時(shí)間作為旅游為中心的景觀城市，杭州辦公市場開展程度一直低于住宅及酒店但政府打造商務(wù)中心的決心與市場實(shí)踐程度有所脫節(jié)，規(guī)劃體量嚴(yán)重超出市場所需小戶型市場包括：小戶型公寓、酒店式公寓濱江板塊黃龍板塊武林廣場文教板塊錢江新

24、城區(qū)慶春城站板塊湖濱板塊半徑8公里板塊分布目前杭州辦公樓市場主要可以分為黃龍、武林、慶春、文教、湖濱、錢江及濱江七大板塊從板塊分布來看，主要集中在以西湖為中心的8公里城市中心圈范圍七大板塊，主要集中城市中心圈屬性/區(qū)位湖濱黃龍武林城站慶春濱江商圈 定義 依托湖濱旅游業(yè)形成的觀光商業(yè)區(qū) 高端商務(wù)、商旅會(huì)展中心 城市的公共活動(dòng)中心 金融街商務(wù)區(qū)與中低端商務(wù)聚集區(qū) 未形成區(qū)域核心的新興區(qū)域 行業(yè) 特征 以西湖為核心，形成以商業(yè)、旅游觀光等為聚集的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 行業(yè)特征不明顯，多為大型企業(yè)為主 行業(yè)呈多元化，并沒有明顯的特征 金融業(yè)以及日常業(yè)務(wù)與金融及物流較多關(guān)系的貿(mào)易、咨詢業(yè) 以高科技產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)形態(tài)

25、，分布在高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)品 特征 多為公寓產(chǎn)品、少量寫字樓產(chǎn)品 高端純商務(wù)寫字樓項(xiàng)目與高端酒店式公寓核心區(qū)產(chǎn)品多為純商務(wù)項(xiàng)目，目前多元化趨勢逐漸顯現(xiàn) 核心區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)情況嚴(yán)重、延伸區(qū)域出現(xiàn)了一些綜合產(chǎn)品純商務(wù)寫字樓較少、酒店式公寓項(xiàng)目較多 價(jià)格 特征 50000元以上30000元以上25000萬以上2000030000元900010000元價(jià)錢線，逐漸下降旅游風(fēng)景區(qū)中央商務(wù)區(qū)商務(wù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)公共活動(dòng)區(qū)板塊特征景觀區(qū)價(jià)值最高，產(chǎn)業(yè)區(qū)開展相對薄弱供求特征2007年杭州小戶型市場供應(yīng)量為14.7萬方，成交量為15.9萬方，供求比為1.08，市場堅(jiān)持比較良好的供求走勢而從價(jià)錢情況來看，07年杭州小戶型產(chǎn)

26、品價(jià)錢根本處于14000元均價(jià)左右供求平衡，價(jià)錢穩(wěn)定，市場開展安康市場特征特征一：客戶類型穩(wěn)定酒店式公寓產(chǎn)品主要以浙江投資客為主，小戶型公寓主要以過渡型客戶為主特征二：產(chǎn)品屬性模糊在目前小戶型市場中，多為原辦公產(chǎn)品屬性改建而成，在產(chǎn)權(quán)屬性上較為模糊特征三：LOFT產(chǎn)品較為稀缺 目前市場上多為平層產(chǎn)品，少數(shù)工程頂層配置部分復(fù)式，純LOFT產(chǎn)品非常稀少市場呈現(xiàn)出三大特征結(jié)論目前供求平衡，客戶穩(wěn)定，市場開展良好產(chǎn)品構(gòu)成較為單一，與上海等地相比LOFT產(chǎn)品比較稀缺未來純粹小戶型工程上市量較小，僅為部分后續(xù)產(chǎn)品或大型社區(qū)中少量配置目前產(chǎn)權(quán)模糊的問題，能夠?qū)е挛磥泶罅哭k公產(chǎn)品轉(zhuǎn)移至小戶型市場目前整體開展良

27、好但存在未來大量辦公無法消化轉(zhuǎn)移至小戶型市場的能夠別墅市場閑林板塊聞堰板塊小和山板塊銀湖板塊良渚板塊西溪、留下板塊分布青山湖板塊目前杭州主要分為6大別墅板塊，按照其的位置，我們分為：市區(qū)板塊：西溪留下近郊板塊：良渚、閑林、小和山、聞堰遠(yuǎn)郊板塊：青山湖、銀湖按照間隔不同分為六大板塊，主要集中城西地域距離板塊名稱板塊資源與市區(qū)的連接備注市區(qū)西溪留下西溪景觀與市中心的距離3交通主軸距離武林廣場約12公里近郊區(qū)域閑林閑林山景1交通主軸距離武林廣場約23公里小和山小和山景觀人文氛圍1交通主軸距離武林廣場約16公里良渚山景1高速距離武林廣場約25公里聞堰山景江景規(guī)劃湖景（聯(lián)排僅山景）1高速距離武林廣場約2

28、6公里遠(yuǎn)郊區(qū)域銀湖山景1交通主軸距離武林廣場約30公里（屬于富陽）青山湖山景1交通主軸距離武林廣場約40公里景觀資源相近，所不同的是與城市銜接方式不同板塊特點(diǎn)與市區(qū)的間隔將是板塊的最大優(yōu)勢供求情況去化率較高，未來上市量堅(jiān)持平穩(wěn)05年至今上市別墅工程整體去化率超越92，別墅市場整體去化率較高估計(jì)08年上市量將到達(dá)67萬方，略高于近三年年均上市量，總體上市量較為平穩(wěn)價(jià)錢對比板塊名稱價(jià)格（元/）年度漲幅（以區(qū)域標(biāo)桿樓盤參考）西溪留下20000以上87.0%閑林9000-1000025.0%小和山12000-1500015.0%銀湖80001100040.0%良渚15000-2000050.0%聞堰1

29、2000-1500033.0%青山湖1100018.0%別墅市場各區(qū)域的銷售價(jià)錢普遍到達(dá)萬元以上，價(jià)錢程度顯遠(yuǎn)郊至市區(qū)間隔遠(yuǎn)近逐漸走高的趨勢別墅市場年均漲幅較快，受區(qū)域自然環(huán)境及土地影響個(gè)別樓盤年均漲幅高達(dá)87不同板塊價(jià)錢差距較大，價(jià)錢漲幅相對較快結(jié)論目前產(chǎn)品分布較廣，依托景觀資源，目前整體去化率比較高板塊離市中心間隔越近銷售價(jià)錢、年均價(jià)錢漲幅顯現(xiàn)逐漸走高的態(tài)勢未來由于土地、景觀資源的不可復(fù)制性，其產(chǎn)品價(jià)值將更為明顯參照目前的價(jià)錢漲幅程度，未來銷售價(jià)錢仍將有較快增幅整體去化率較高按市中心間隔的遠(yuǎn)近銷售價(jià)錢逐漸走高，而資源的稀缺性將導(dǎo)致價(jià)錢進(jìn)一步提升綜合對比優(yōu)勢對照大勢：市場進(jìn)入調(diào)整，但資源類產(chǎn)

30、品穩(wěn)定性較高資源類：自然資源土地資源規(guī)劃資源品牌資源自然資源：獨(dú)棟別墅、江景豪宅土地資源：市中心酒店公寓、聯(lián)排別墅規(guī)劃資源：九堡、錢江新城、濱江等重點(diǎn)規(guī)劃板塊品牌資源：品牌開展商后市預(yù)判1、以獨(dú)棟別墅、市區(qū)頂級(jí)產(chǎn)品為代表的自然資源、土地資源價(jià)值較高的產(chǎn)品，幾乎不會(huì)遭到宏觀調(diào)控影響2、普通公寓市場中，九堡、濱江等具備規(guī)劃優(yōu)勢的板塊，由于供應(yīng)量較大，且主力客戶以普通中端為主，能夠會(huì)產(chǎn)生一定的張望氣氛，但大量客戶基數(shù)致使影響時(shí)間不會(huì)很長3、市區(qū)酒店公寓、聯(lián)排等次級(jí)資源型產(chǎn)品，其主要以投資客或者中產(chǎn)階級(jí)客戶為主，遭到政策影響較大，能夠?qū)е逻M(jìn)入張望，估計(jì)短期內(nèi)成交將明顯萎縮，但其價(jià)值性致使長期走勢照舊看

31、好4、辦公市場由于未來供應(yīng)宏大且集中，估計(jì)屆時(shí)辦公的去化將主要取決于產(chǎn)品質(zhì)量及開發(fā)商品牌效應(yīng)研討目的大勢研判個(gè)案診斷明確目的，深化發(fā)掘工程列表在售工程1、魅力之城2、良渚文化村3、湖叛寬邸籠統(tǒng)工程1、西溪蝶園2、金色城品3、逸品閣在售工程點(diǎn)評(píng)魅力之城工程了解所屬板塊：九堡占地面積：8.54萬平方米建筑面積：19萬平方米容 積 率：1.05建筑形狀：高層、小高層社區(qū)規(guī)劃：半圍合式主力房型：二房、三房主力戶型：90平方米、130平方米目前報(bào)價(jià)：8500元/平方米“魅力之城作為萬科中端市場的主力產(chǎn)品線，與九堡板塊的整體定位非常契合，使之曾經(jīng)成為九堡乃至整個(gè)杭州中端主力產(chǎn)品的代表之作，在市場中構(gòu)成了較

32、高的明星效應(yīng)。板塊了解交通規(guī)劃利好突出，城市東擴(kuò)橋頭堡作用顯著本案地鐵板塊位置：地處市區(qū)與下沙、臨平的交通節(jié)點(diǎn)，屬于城市東擴(kuò)橋頭堡交通規(guī)劃：地鐵公交客運(yùn)中心，交通規(guī)劃利好繼續(xù)熱點(diǎn)效應(yīng)突出人口導(dǎo)入：居住配套規(guī)劃大規(guī)模土地出讓知名開發(fā)商介入，區(qū)域市場快速升溫產(chǎn)業(yè)注入：四季青輕紡商貿(mào)城規(guī)劃確立，產(chǎn)業(yè)傾向明確市場供應(yīng)年度供應(yīng)走勢0406年板塊供應(yīng)根本穩(wěn)定，但07年上半年遭到工程進(jìn)度及開發(fā)商惜售影響，區(qū)域市場供應(yīng)體量大幅降低未來供應(yīng)預(yù)判從今年4季度開場，九堡板塊將再次迎來供應(yīng)頂峰，估計(jì)未來兩年內(nèi)住宅上市量將到達(dá)75萬方，競爭非常猛烈即將進(jìn)入供應(yīng)頂峰，區(qū)域競爭日趨猛烈市場價(jià)錢隨著規(guī)劃優(yōu)勢的逐漸表達(dá)，近三年

33、區(qū)域土地呈現(xiàn)快速增長，而大型知名開發(fā)商的介入也進(jìn)一步推高了板塊土地價(jià)錢程度，致使九堡06年土地價(jià)錢漲幅近20政府導(dǎo)向規(guī)劃利好開發(fā)品牌介入土地價(jià)值升溫 九堡樓市價(jià)錢的騰躍式增長，特別是07年，漲幅超越40綜協(xié)作用力繼續(xù)推進(jìn)，板塊一、二級(jí)市場價(jià)錢急升樓盤分布屬性 樓盤均價(jià)主力戶型總規(guī)模容積率在售樓盤旅游紅蘋果9500元701152000002.7萬科魅力之城8500元901900002.26金海香濱灣8000元1311451400002.5待售樓盤美達(dá)九月庭院未定901301300002.7名城左鄰右舍未定701201000002.5華鴻匯盛德堡未定45140700002.5天明項(xiàng)目 未定未定33

34、00003綠城麗江公寓未定90-1302500002.5已售晨光綠苑8000元85143840601.5圓夢園6300元70115280001.68目前板塊市場在售工程呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征： 1、從區(qū)域分布來看：大型開發(fā)商云集九堡區(qū)域2、從工程規(guī)模來看：根本是10萬方以上的大盤工程3、從房型面積來看：板塊工程根本以90以下的小戶型為主4、從工程檔次來看：區(qū)域內(nèi)根本已中檔社區(qū)為主工程規(guī)模較大，中檔經(jīng)濟(jì)戶型產(chǎn)品成為主流南九堡區(qū)域北九堡區(qū)域月度魅力之城紅蘋果香濱灣九堡板塊成交量均價(jià)成交量均價(jià)成交量均價(jià)成交量均價(jià)1月/71686530/716865302月/107146784/1071467843月/47

35、477100/474771004月100346961132097401/2324372115月62246851173787001/2360269626月85037307180527111/2655571747月179703589070582284279022391178658月1701386672227934260379571983885669月上旬251658543228549303/480198905去化走勢本案與紅蘋果旗鼓相當(dāng)，迎領(lǐng)九堡三季度放量上漲客戶特征主要競爭對手客戶描畫旅游.紅蘋果年齡主要集中45歲以下，3545歲占比重較高杭州市區(qū)客戶近占20，杭州外溫州占比最高市區(qū)以江干、上城

36、與下城三個(gè)市中心區(qū)域?yàn)橹魈卣鳎阂栽诤贾輳氖律虡I(yè)的浙江私營業(yè)主居多，投資型購買特征明顯客戶對比與本案客戶對比屬性本案紅蘋果年齡35歲以下超過半數(shù)以3545歲客戶比重最大職業(yè)私營業(yè)主主要為在杭州從事生意的浙江私營業(yè)主，其中四季青客戶比重較大購買動(dòng)機(jī)改善生活品質(zhì)2/3客戶存在投資性考慮投資兼自住打動(dòng)客戶關(guān)鍵點(diǎn)1、開發(fā)商品牌2、九堡板塊潛力1、九堡板塊潛力2、緊靠地鐵，未來出行方便3、地鐵房，未來升值潛力較高魅力之城與紅蘋果除了在客戶年齡上有所差別外其根本客戶類型與階層屬于同一程度品牌效應(yīng)與規(guī)劃效應(yīng)是目前吸引客戶的主要要素競爭對比項(xiàng)目/屬性開發(fā)商品牌交通動(dòng)線周邊環(huán)境建筑規(guī)模后續(xù)體量主力面積營銷團(tuán)隊(duì)價(jià)格

37、綜合競爭力評(píng)判魅力之城萬科中國第一地產(chǎn)品牌距離地鐵約3.5公里周邊尚未開發(fā)，配套薄弱19萬12萬90130經(jīng)濟(jì)戶型符合市場新聯(lián)康上海知名品牌8500旅游紅蘋果旅游地產(chǎn)杭州新興開發(fā)品牌距離地鐵500米周邊尚未開發(fā)，配套薄弱20萬7.9萬100130經(jīng)濟(jì)三房符合市場自銷9500金海香濱灣金海置業(yè)區(qū)域一般品牌距離地鐵600米緊靠九堡鎮(zhèn)，配套完善，但檔次較低14萬9.5萬130150以市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)三房為主自銷8000綠城麗江項(xiàng)目綠城置業(yè)杭州第一品牌距離地鐵700米屬于尚未開發(fā)的南九堡板塊，具有江景資源25萬25萬90130精裝修自銷未定本案綜合實(shí)力占優(yōu)，但與競爭對手相比優(yōu)勢尚未拉開工程診斷項(xiàng)目現(xiàn)狀目前屬于

38、九堡板塊的領(lǐng)軍項(xiàng)目，但與競爭對手的優(yōu)勢效應(yīng)并不明顯，項(xiàng)目熱銷主要還是依托板塊熱點(diǎn)因素，產(chǎn)品競爭力優(yōu)勢尚未明顯體現(xiàn)價(jià)格預(yù)判受到規(guī)劃利好持續(xù)效應(yīng)，四季度有望達(dá)到萬元，但考慮到政策風(fēng)險(xiǎn)及未來供應(yīng)巨大，預(yù)計(jì)08年上半年價(jià)格走勢將在萬元水平線上形成平臺(tái)整理走勢，但去化速度可能有所放緩競爭預(yù)判隨著綠城精裝修項(xiàng)目的上市，未來板塊高端樓盤競爭將日趨激烈，本項(xiàng)目目前的開發(fā)商品牌優(yōu)勢將被稀釋項(xiàng)目建議1、建議后期考慮配置精裝修房源，力爭與綠城項(xiàng)目形成板塊高端項(xiàng)目同級(jí)競爭，并與板塊其它項(xiàng)目劃清檔次界限2、建議在營銷渠道上可適當(dāng)考慮與四季青等規(guī)劃進(jìn)行聯(lián)動(dòng)效應(yīng)診斷及建議湖畔寬邸工程了解所屬板塊：湘湖占地面積：30萬平方米

39、建筑面積：10萬平方米容 積 率：0.33建筑形狀：小高層、多層社區(qū)規(guī)劃：依湖而筑主力房型： 三房主力戶型： 200平方米以上目前報(bào)價(jià)：11000元/平方米“湖畔寬邸作為稀世湖景公寓，與湘湖板塊的整體休閑地產(chǎn)定位非常契合，使之能夠成為湘湖乃至整個(gè)杭州休閑產(chǎn)品的代表之作，在市場中構(gòu)成較高的明星效應(yīng)板塊了解休博會(huì)強(qiáng)勢帶動(dòng)，休閑地產(chǎn)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷板塊位置：地處蕭山城西，距西湖15公里，蕭山新老城區(qū)的交匯處交通規(guī)劃：地鐵1號(hào)線兩條景觀大道，與杭州城區(qū)快速銜接人口導(dǎo)入：稀缺景觀資源休博園，休閑地產(chǎn)快速升溫開展?jié)摿Γ合婧S護(hù)與開發(fā)有序進(jìn)展，休閑產(chǎn)業(yè)打響品牌市場供應(yīng)年度供應(yīng)走勢0507年板塊供應(yīng)呈上升趨勢，開發(fā)工

40、程也逐年增多，特別是2006年休博會(huì)的舉行，對板塊的拉動(dòng)效應(yīng)明顯休博會(huì)加速板塊成熟，供應(yīng)穩(wěn)中有升市場價(jià)錢政府導(dǎo)向規(guī)劃利好休博會(huì)拉動(dòng)，湘湖樓市價(jià)錢逐年增長特別是07年，漲幅超越20休博會(huì)作用力推進(jìn)，板塊二級(jí)市場價(jià)錢穩(wěn)升樓盤分布目前板塊市場在售工程呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征： 1、從建筑特征來看：大多充溢異國情調(diào)2、從區(qū)域分布來看：根本上都在休博園內(nèi)3、從容積率來看：板塊工程以低容積率為主4、從工程檔次來看：中檔、高檔工程各占一半充溢異國風(fēng)情，休閑景觀房產(chǎn)成主流屬性 樓盤均價(jià)主力戶型總規(guī)模容積率在售樓盤湖畔寬邸10000元200-3001000000.33地中海別墅一幢一價(jià)390-560330000.15蘇

41、黎世小鎮(zhèn)7800元2903601100000.39湘湖林語7200元70-150500001.25奧蘭多小鎮(zhèn)6550元1001201600000.55客戶特征主要競爭對手客戶描畫綠都湖濱花園年齡主要集中45歲以下，4045歲占比重較高客戶至少有兩次以上置業(yè)閱歷，投資兼自住客戶以蕭山本地客戶為主，杭州客戶為輔特征：以在蕭山從事商業(yè)買賣的私營業(yè)主居多客戶對比與本案客戶對比屬性本案湖濱花園年齡以35-50歲客戶為主以3545歲客戶比重最大職業(yè)私營業(yè)主主要為在蕭山從事生意的私營業(yè)主購買動(dòng)機(jī)九成客戶存在投資性考慮投資兼自住打動(dòng)客戶關(guān)鍵點(diǎn)1、小區(qū)環(huán)境2、保值增值1、小區(qū)品質(zhì)2、保值增值湖畔寬邸與湖濱花園除

42、了在客戶年齡上有所差別外其根本客戶類型與階層屬于同一程度低價(jià)入市與升值潛力是目前吸引客戶的主要要素競爭對比項(xiàng)目/屬性開發(fā)商品牌交通動(dòng)線周邊環(huán)境建筑規(guī)模后續(xù)體量主力面積營銷團(tuán)隊(duì)價(jià)格綜合競爭力評(píng)判湖畔寬邸萬科中國第一地產(chǎn)品牌距離地鐵約2000米休博園湘湖源10萬5萬200300新聯(lián)康上海知名品牌11000地中海別墅宋城地產(chǎn)杭州休閑地產(chǎn)品牌距離地鐵2200米休博園杭州樂園3.3萬少量390560自銷一幢一價(jià)湘湖林語華瑞置業(yè)區(qū)域一般品牌距離地鐵2800米2000米內(nèi)可達(dá)市心廣場5萬無70150自銷7200奧蘭多小鎮(zhèn)奧蘭多置業(yè)新興品牌距離地鐵2500米休博園銅鑼灣購物廣場16萬7萬100120自銷655

43、0本案綜合實(shí)力較好，但區(qū)域影響力不如宋城旗下產(chǎn)品工程診斷項(xiàng)目現(xiàn)狀目前屬于湘湖板塊的代表項(xiàng)目，但與競爭對手的優(yōu)勢效應(yīng)并不明顯，項(xiàng)目熱銷主要還是依托板塊景觀資源優(yōu)勢和產(chǎn)品自身競爭力價(jià)格預(yù)判先期的北區(qū)南向面湖房源已經(jīng)基本售完，即將推出南區(qū)房源，價(jià)格將會(huì)有所回落，但是環(huán)湖而筑景觀資源的稀缺性依舊，加上年底四季大道通車的利好，預(yù)計(jì)07年四季度價(jià)格走勢將在萬元水平線上形成平臺(tái)整理走勢，08年由于產(chǎn)品稀缺促進(jìn)緩步提升競爭預(yù)判由于客戶以投資性需求為主,項(xiàng)目競爭壓力會(huì)隨著投資性產(chǎn)品的增多而加強(qiáng)項(xiàng)目建議1、湖景、大戶型平層豪宅是區(qū)域市場極為稀缺產(chǎn)品，建議仍作為項(xiàng)目主訴求2、湘湖休博板塊公寓產(chǎn)品已經(jīng)極為稀缺，建議未

44、來在資金壓力不大的前體下適當(dāng)放慢銷售節(jié)奏，以獲取利潤最大化診斷及建議良渚文化村工程了解陽光天際白鷺郡東良渚文化村位于杭州市西北部良渚組團(tuán)中心區(qū)，間隔杭州市中心16公里，總規(guī)劃占地面積8平方公里(12000畝)；是杭州市政府打造的六組團(tuán)之一的北秀組團(tuán)。目前本區(qū)域在售的工程有普通公寓白鷺郡東和高端別墅工程陽光天際。板塊了解政府城市副中心規(guī)劃 板塊逐漸遭到市場認(rèn)可板塊位置：地處杭州市余杭良渚鎮(zhèn)，屬于杭州城市西北部交通規(guī)劃：繞城高速104國道，目前交通群眾交通尚處開展階段人口導(dǎo)入：政府規(guī)劃造城工程知名開發(fā)商介入+規(guī)劃的大型配套設(shè)備，板塊越來越遭到市場關(guān)注主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：生態(tài)農(nóng)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)間隔25公里本案板塊

45、成交從今年板塊走勢來看1-4月份走勢相對比較平緩，成交集中在5、6月份成交量接近10萬平方米左右。板塊1-4月份成交平緩 之后成交量一度放大銷售價(jià)錢 隨著板塊價(jià)錢不斷被市場認(rèn)可和土地價(jià)錢的不斷攀升，區(qū)域板塊整體價(jià)錢也呈現(xiàn)穩(wěn)步上升走勢，8月份與今年1月份相對漲幅到達(dá)44%綜協(xié)作用力繼續(xù)推進(jìn)，板塊一、二級(jí)市場價(jià)錢急升土地價(jià)錢宗地名稱土地坐落出讓面積容積率建筑面積樓板價(jià)樓面價(jià)用途成交價(jià)成交日期（2007）02號(hào)良渚鎮(zhèn)管家塘村573352.21261375407 5407 住宅682002007-9-11（2007）01號(hào)良渚鎮(zhèn)管家塘村563232.2123910.65472 5472 住宅67800

46、2007-9-11（2007）30號(hào)良渚鎮(zhèn)良港村273562547122513 2513 住宅137502007-8-29（2007）28號(hào)良渚鎮(zhèn)七賢橋村129991.0113128.9914860 14860 住宅195102007-8-1（2007）27號(hào)瓶窯、良渚鎮(zhèn)鳳都、東蓮村388701.0139258.714855 14855 住宅583202007-8-1（2006）47號(hào)良渚鎮(zhèn)七賢橋村1442111442110193 10193 居住147002006-11-13 根據(jù)良渚板塊06年、07年推出地塊成交價(jià)錢走勢情況來看，由原先的10195元/平方米，漲到目前14860元/平方米，

47、10月的時(shí)間漲幅達(dá)45%左右 從公寓土地產(chǎn)品來看，最近良渚土地樓板價(jià)錢曾經(jīng)到達(dá)5400元/平方米左右今年板塊土地漲幅大幅攀升 十個(gè)月幅度達(dá)45%左右 樓盤分布目前板塊市場在售工程呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征： 1、從區(qū)域分布來看：以萬科良渚文化村為板塊主體2、從工程規(guī)模來看：區(qū)域工程已10方以上中大型工程為主3、從房型面積來看：板塊公寓面積主力段為90-130平方米 聯(lián)排產(chǎn)品以240-300平方米4、從工程檔次來看：區(qū)域內(nèi)根本已中檔社區(qū)為主工程規(guī)模以中大型工程為主 產(chǎn)品線走城郊住宅線樓盤名稱均價(jià)(元/平方米)主力戶型總規(guī)模(占地)容積率棕櫚灣城金水岸7800 90-12025000 1.990 竹徑茶語蘭

48、苑2000 350-40013721 陽光天際15000 240300115500 0.400 白鷺郡東6900 80-12099000 1.470 香格里拉別墅18000 200-370300000 0.180 瑞達(dá)城市花苑4200 110-14039000 1.610 良渚十六街區(qū)4100 80-14018500 2.590 匯觀山花苑4200 90-12075000 1.470 荷塘花苑4000 240-28021000 0.800 翠谷苑2800 90-13710600 1.600 北秀藍(lán)灣花苑6100 100-14083000 1.810 書林苑4600 100-145266700

49、1.600 城市花苑匯觀山花苑香湖香格里拉良渚文化村良渚十六街區(qū)北秀藍(lán)灣去化走勢白鷺郡東、金水岸成為板塊主力公寓供應(yīng)大戶樓盤名稱成交量1月2月3月4月5月6月7月8月9月棕櫚灣金水岸/1771871119竹徑茶語221093523574陽光天際/60香格里拉別墅/110172612849書林苑1609121037151943瑞達(dá)城市花苑00005123239良渚十六街區(qū)/1267591619匯觀山花苑10204133313荷塘花苑204100373翠谷苑0062315121北秀藍(lán)灣花苑20030213343182723白鷺郡東/86157板塊合計(jì)413745111433791279500經(jīng)過目

50、前板塊在售工程1-9月份匯總，可以 看出棕櫚灣金水岸、北秀藍(lán)灣、白鷺郡東成為公寓產(chǎn)品成交大戶客戶特征聯(lián)排主要競爭對手客戶描畫香格里拉年齡主要集中45歲以下，3545歲占比重較高該工程內(nèi)部客戶較多，20%的外埠客戶大部分為溫州人市區(qū)以西湖和下城兩個(gè)市中心區(qū)域?yàn)橹魈卣鳎旱谝慌吭磧?nèi)部客戶較多，余下房源遭到板塊聯(lián)排市場整體看好和竹徑茶語價(jià)錢的擠壓，才選擇該工程?？蛻魧Ρ扰c本案客戶對比屬性本案香格里拉年齡40歲以下比重較大3545歲客戶比重最大職業(yè)項(xiàng)目周邊的私營業(yè)主有一定的比例內(nèi)部客戶的比重較大購買動(dòng)機(jī)舒適型消費(fèi)轉(zhuǎn)化到更高層次的消費(fèi)純投資比例較大打動(dòng)客戶關(guān)鍵點(diǎn)萬科的品牌綠化景觀價(jià)格在板塊內(nèi)較低項(xiàng)目周邊

51、環(huán)境得到認(rèn)可兩個(gè)工程的客戶特征有一部分的重疊，但是香格里拉有部分純投資性質(zhì)的內(nèi)部客戶?？蛻籼卣鞴⒅饕偁帉κ挚蛻裘璁嬘H親家園年齡主要集中40歲以下，3539歲占比重較高拱墅區(qū)和西湖區(qū)的客戶占了客戶的大部分。特征：客戶的年齡層次集中在40歲以下，3539歲的客戶居多，客戶區(qū)域主要分布在大城西?？蛻魧Ρ扰c本案客戶對比屬性本案親親家園年齡40歲以下比重較大3045歲客戶比重最大客戶結(jié)構(gòu)主要為認(rèn)可小區(qū)環(huán)境的客戶一期主要為投資，目前主要客戶為被價(jià)格擠壓出市區(qū)的客戶打動(dòng)客戶關(guān)鍵點(diǎn)良好的周邊環(huán)境保值規(guī)模效應(yīng)形成的配套較低的價(jià)格親親家園的客戶更多的為城西的客戶，主要是被市區(qū)的高價(jià)擠壓出來的客戶，本工程更多的

52、客戶是由于認(rèn)可小區(qū)的環(huán)境和物業(yè)效力的客戶。競爭對比項(xiàng)目/屬性開發(fā)商品牌交通動(dòng)線周邊環(huán)境在售規(guī)模后續(xù)體量主力面積營銷團(tuán)隊(duì)價(jià)格綜合競爭力評(píng)判陽天際光萬科南都社區(qū)巴士自然景觀較佳，配套較差約4萬方13萬方250290易居中國16000香格里拉新湖美麗洲無公共交通自然景觀較佳，配套較差約3000方6萬方250370自銷團(tuán)隊(duì)15000（臨湖）本案綜合實(shí)力占優(yōu)，但與競爭對手相比優(yōu)勢尚未拉開項(xiàng)目/屬性開發(fā)商品牌交通動(dòng)線周邊環(huán)境在售規(guī)模后續(xù)體量主力面積營銷團(tuán)隊(duì)價(jià)格綜合競爭力評(píng)判白鷺郡東萬科南都社區(qū)巴士自然景觀較佳，配套較差約2萬方約6萬方80110同策16000親親家園坤和333、845、67、k900 自然

53、景觀較佳，配套較差/90120自銷團(tuán)隊(duì)8000陽光天際項(xiàng)目現(xiàn)狀隨著香格里拉聯(lián)排產(chǎn)品的售罄，目前板塊內(nèi)已無別墅競爭項(xiàng)目，但價(jià)格預(yù)判目前陽光天際項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)16000元/平方米，由于本次9.27新政主要打壓目前市場投資過熱。受其影響最深的為中端投資客戶，目前大多保持觀望。因此建議近期價(jià)格不要有太大的漲幅。競爭預(yù)判隨著西溪板塊不斷興起，高端公寓、別墅產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。特別是超級(jí)大盤和家園的未來上市，將給本案帶來長久性的銷售壓力項(xiàng)目建議1、多通過輿論進(jìn)行項(xiàng)目訴求點(diǎn)展示，增加核心項(xiàng)目競爭力2、價(jià)格方面近期不宜再有大幅增長，建議穩(wěn)中求漲診斷及建議白鷺郡東項(xiàng)目現(xiàn)狀白鷺郡東目前購買客戶為25-39歲杭州人青年一

54、族，多數(shù)已婚房或改善型置業(yè)為主，基本自住為主。隨著良渚板塊在杭州心目中地位不斷提高，銷售前景看好價(jià)格預(yù)判目前產(chǎn)品在售價(jià)格為6800元/平方米左右，由于產(chǎn)品主要需求為鋼性需求相對受政策影響較小。建議銷售價(jià)格可以根據(jù)市場情況有一定增長 競爭預(yù)判目前競爭項(xiàng)目主要集中在三墩板塊和閑林板塊，未來供應(yīng)不小。對本案將有一定銷售壓力。項(xiàng)目建議1、和政府協(xié)商盡快引入大眾公交線路，提供公寓客戶通行便利性2、通過良渚自身商業(yè)配套，多多引入便民服務(wù)生活配套，提高居民生活氛圍籠統(tǒng)工程點(diǎn)評(píng)西溪蝶園工程了解所屬板塊：西溪占地面積：18.19萬平方米建筑面積：35.8萬平方米容 積 率：2.0建筑形狀：高層、小高層、多層社區(qū)

55、規(guī)劃：純復(fù)式主力房型：二層復(fù)式主力戶型：170-180目前報(bào)價(jià)：未定“西溪蝶園作為杭州首個(gè)純復(fù)式高尚住區(qū)，全面演繹“萬科建筑研討中心首倡的“高層TownHouse理念。同時(shí)全裝修房是西溪蝶園的一大特征，將成為萬科地產(chǎn)在住宅規(guī)范化、工廠化、規(guī)范化方面的創(chuàng)新典范。板塊了解濕地維護(hù)作用顯現(xiàn)，板塊價(jià)值迅速提升板塊位置：地處西溪國家濕地公園，生態(tài)自然優(yōu)勢不可復(fù)制交通規(guī)劃：杭州繞城高速公路西線、02省道(高架)、文一路延伸段、文二路延伸段人口導(dǎo)入：居住配套規(guī)劃西溪濕地開禁知名開發(fā)商入駐，區(qū)域市場快速升溫開展?jié)摿Γ何飨獫竦鼐S護(hù)區(qū)總體規(guī)劃確立，生態(tài)人居后來居上西溪蝶園本案繞城高速市場供應(yīng)年度供應(yīng)走勢0407年

56、板塊供應(yīng)根本以西溪風(fēng)情為主,隨著西溪風(fēng)情的陸續(xù)開發(fā),區(qū)域市場供應(yīng)體量呈下降趨勢未來供應(yīng)預(yù)判從今年4季度開場，西溪板塊將再次迎來供應(yīng)頂峰，估計(jì)未來兩年內(nèi)住宅上市量將到達(dá)140萬方，競爭非常猛烈即將進(jìn)入供應(yīng)頂峰，區(qū)域競爭日趨猛烈市場價(jià)錢由于西溪濕地維護(hù)工程啟動(dòng)的較早,中心維護(hù)區(qū)制止新的房產(chǎn)開發(fā),最近出讓的土地屬于外圍維護(hù)地帶，致使西溪的土地價(jià)錢沒有出現(xiàn)上浮，呈現(xiàn)一定的下滑稀缺生態(tài)住宅規(guī)劃利好開發(fā)品牌介入 西溪板塊價(jià)錢隨著樓市升溫直逼豪宅，特別是07年，均價(jià)達(dá)20000元/平方米板塊二級(jí)市場價(jià)錢急升，一級(jí)市場構(gòu)造性價(jià)錢下滑樓盤分布屬性 樓盤均價(jià)主力戶型總規(guī)模物業(yè)類型在售樓盤西溪風(fēng)情220002703

57、80500000排屋別墅翡翠城精裝修8300毛坯6500135-2741500000公寓盛世嘉園公寓5600117150290000公寓排屋待售樓盤萬科西溪蝶園未定170-180420000公寓排屋坤和和家園未定1502501000000公寓排屋發(fā)展綠城留莊3000035078000平層華元西溪項(xiàng)目 未定未定45000排屋坤和西溪項(xiàng)目未定未定250000公寓排屋已售西溪名園1650016338036000疊排荊山翠谷排屋7800150175100000公寓排屋工程規(guī)模較大，高端豪宅戶型產(chǎn)品成為主流客戶特征主要競爭對手客戶描畫西溪風(fēng)情年齡主要集中45歲以下，3540歲占比重較高客戶半數(shù)有四次以上

58、的置業(yè)閱歷，自住為主客戶中私營業(yè)主占比最高，有中高檔轎車特征：目前投資客根本撤場，以在杭州從事商業(yè)的浙江私營業(yè)主居多競爭對比項(xiàng)目/屬性開發(fā)商品牌交通動(dòng)線周邊環(huán)境建筑規(guī)模后續(xù)體量主力面積營銷團(tuán)隊(duì)價(jià)格綜合競爭力評(píng)判西溪蝶園萬科中國第一地產(chǎn)品牌文一路延伸段周邊尚未開發(fā)，配套薄弱35萬35萬170-180未定未定西溪風(fēng)情大華房產(chǎn)杭州區(qū)域品牌文一路延伸段周邊尚未開發(fā)，配套薄弱50萬18萬270380自銷22000和家園坤和房產(chǎn)杭州知名品牌西溪路緊靠留下鎮(zhèn)，配套完善，但檔次較低100萬100萬150250自銷20000綠城留莊綠城置業(yè)杭州第一品牌天目山路鄰近汽車西站，車流量較大7.8萬7.8萬350自銷3

59、0000本案綜合實(shí)力與其他競爭對手相比優(yōu)勢并不明顯工程診斷項(xiàng)目現(xiàn)狀處于西溪生態(tài)板塊的高端項(xiàng)目同質(zhì)競爭之中，項(xiàng)目相比競爭對手最大的優(yōu)勢為復(fù)式化房型特點(diǎn)價(jià)格預(yù)判雖然目前主要競爭項(xiàng)目尚未上市，但隨著西溪板塊逐步成為市場熱點(diǎn)，板塊價(jià)格破2萬已成為必然趨勢，將成為繼西湖、錢江新城后杭州又一個(gè)頂級(jí)豪宅板塊競爭預(yù)判由于和家園、留莊兩大強(qiáng)力競爭對手，未來板塊高端市場競爭將非常激烈項(xiàng)目建議1、在區(qū)位優(yōu)勢并不明顯的條件下，建議重點(diǎn)突出項(xiàng)目在房型上的亮點(diǎn)，在營銷中重點(diǎn)進(jìn)行樣板房的設(shè)計(jì)2、在推案節(jié)奏上盡量與主要競爭對手錯(cuò)開，避免直接對抗診斷及建議金色城品工程了解所屬板塊：上城區(qū)占地面積：14450平方米建筑面積：18

60、552平方米容 積 率：4.0產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：商住辦公兩用樓層構(gòu)造：12層戶型構(gòu)造：4.75、5.8米層高Loft構(gòu)造主力戶型：5070平方米目前報(bào)價(jià)：未定“金色城品位處杭州市中心，離西湖1.5公里，是萬科極少的市中心工程，其地理位置稀缺性以及Loft產(chǎn)品的稀缺性成為其較大的優(yōu)勢。板塊了解地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊商鋪林立板塊位置：市中心區(qū)域，間隔西湖1.5公里，地理位置較佳交通規(guī)劃：中河高架、西湖大道交匯處，間隔火車站及在建地鐵一號(hào)線600米，交通優(yōu)勢明顯商業(yè)氣氛：一公里范圍內(nèi)以餐飲及休閑購物為主，相對檔次較低，臨近延安路河吳山廣場兩大商業(yè)圈杭州火車站一號(hào)線五號(hào)線交匯處本案中河路高架佑圣關(guān)路西湖