易居中國(guó)·如何做好房地產(chǎn)市場(chǎng)研究ppt課件

1、 如何做好房地產(chǎn)市場(chǎng)研討主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒14、CBD的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析5房地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析6一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒1、總體認(rèn)識(shí)體、面、線、點(diǎn) 市場(chǎng)是一個(gè)多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點(diǎn)構(gòu)成，每一個(gè)點(diǎn)可以了解成為一個(gè)買(mǎi)賣(mài)行為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)可以了解為一個(gè)工程的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。 按照這種想象，宏觀環(huán)境是“體，而房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它的市場(chǎng)一樣是構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的“面；房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)面又是由各類型物業(yè)市場(chǎng)的一條條“線構(gòu)成，各類型物業(yè)市場(chǎng)這條線是由一個(gè)個(gè)工程開(kāi)發(fā)的“點(diǎn)構(gòu)成的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法就是要

2、從體到面，從面到線，從線到點(diǎn)的層層深化，直到認(rèn)清工程市場(chǎng)的方方面面。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的十大常見(jiàn)問(wèn)題對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)缺乏定量分析方法運(yùn)用不當(dāng)分析層次不清市場(chǎng)研討的方向不明確對(duì)需求分析缺乏不進(jìn)展供求對(duì)比對(duì)市場(chǎng)份額估計(jì)過(guò)高市場(chǎng)研討沒(méi)有給出多種能夠方法過(guò)高的估價(jià)了土地市場(chǎng)價(jià)值過(guò)于偏重二手資料的運(yùn)用，短少對(duì)消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法與思緒 比較法方式 運(yùn)用估價(jià)方法，與可比案例進(jìn)展比較、修正 假設(shè)條件法方式 假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)某種開(kāi)展趨勢(shì)，進(jìn)展預(yù)估未來(lái)價(jià)錢(qián)等 現(xiàn)狀類推法方式 經(jīng)過(guò)對(duì)現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等， 然后假設(shè)工程所在

3、市場(chǎng)與宏觀市場(chǎng)同構(gòu)進(jìn)展分析 方法：一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法與思緒 三個(gè)層次 地域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工程物業(yè)市場(chǎng) 兩個(gè)方面 供應(yīng)、需求 三個(gè)時(shí)段 過(guò)去、如今、未來(lái) 五個(gè)影響要素 經(jīng)濟(jì)方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)地理方 面、人文心思方面 五個(gè)工程分析目的 區(qū)域、價(jià)錢(qián)、體量、客戶、產(chǎn)品 思緒： 3 2 3 5 5 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒3、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法與思緒 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析所需根本信息表 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的根本內(nèi)容 估價(jià) 本錢(qián)效益分析 可行性研討 營(yíng)銷(xiāo)分析 專業(yè)市場(chǎng)供求分析 土地最正確用途和最正確利用分析 地域經(jīng)濟(jì)分析及

4、預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的根本內(nèi)容 不同委托人的不同要求，可選的市場(chǎng)研討種類 4、CBD的開(kāi)發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析5房地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析6二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系 不同的國(guó)家或地域，房地產(chǎn)動(dòng)搖的周期長(zhǎng)度不同。 從1870年到20世紀(jì)末，美國(guó)的房地產(chǎn)周期根本為18-20年，日本的大約為10年，香港的大約在7-8年，臺(tái)灣大約為5-6年。 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系 美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析

5、2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與地域經(jīng)濟(jì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的總體情況和景氣情況 中央和地方政府的政策法規(guī)動(dòng)向及影響 艱苦事件的影響宏觀報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析 房地產(chǎn)政策法規(guī)的動(dòng)向和影響分析二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析內(nèi)容： 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)預(yù)測(cè) 普通用房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)的變動(dòng)來(lái)表現(xiàn)。主要經(jīng) 濟(jì)目的分為總量目的和構(gòu)造目的物業(yè)分類和地域分類。 房地產(chǎn)政策法規(guī)動(dòng)向與影響分析 土地、商品房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等方面。 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)宏觀分析內(nèi)容可自創(chuàng)的專業(yè)成果： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀景氣專家 調(diào)查詢卷系統(tǒng) 中經(jīng)宏觀景氣動(dòng)向 各

6、城市的景氣報(bào)告系統(tǒng) 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀根本數(shù)據(jù)的獲得 全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)目的 總量目的：GDP、人口、進(jìn)出口等 構(gòu)造目的：GDP、第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等 程度目的：人均可支配收入、人均居住面積人均建筑面積、人均運(yùn)用面積等 動(dòng)態(tài)目的：零售價(jià)錢(qián)指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價(jià)錢(qián)指數(shù)、貸款利率、通貨膨脹率等數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀根本數(shù)據(jù)的獲得 地方經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)目的 宏觀年度經(jīng)濟(jì)目的 GDP、GNP、GDP指數(shù)、人均GDP、固定資產(chǎn)投資需求、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、進(jìn)出口總額、商品零售價(jià)錢(qián)總額 宏觀月度經(jīng)濟(jì)目的 第一、二、三產(chǎn)業(yè)的GDP、 工業(yè)工業(yè)綜合效益指數(shù)

7、、 商業(yè)(社會(huì)消費(fèi)品零售額、社會(huì)商品購(gòu)售存總值等)、 投資固定資產(chǎn)投資、開(kāi)復(fù)工面積、開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售建筑面積、銷(xiāo)售額 、收入職工數(shù)、職工平均工資、 人口人口總數(shù)、家庭規(guī)模、出生率、死亡率、外經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、金融、物價(jià)等數(shù)據(jù)來(lái)源：地方統(tǒng)計(jì)年鑒、地方經(jīng)濟(jì)法開(kāi)展月報(bào) 二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析3、宏觀根本數(shù)據(jù)的獲得 房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì) 全國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)目的投資：全國(guó)總計(jì)、商品房建立投資、土地開(kāi)發(fā)投資、方案總投資 資金：本年資金來(lái)源、國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金等開(kāi)發(fā)：本年購(gòu)置土地面積、完成開(kāi)發(fā)土地面積、施工面積、開(kāi)工面積銷(xiāo)售：商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售價(jià)錢(qián) 地方房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)目的土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)

8、投資、土地運(yùn)用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售、資金同上數(shù)據(jù)來(lái)源：中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度統(tǒng)計(jì)快報(bào)、中經(jīng)網(wǎng)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)及地域政府統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局網(wǎng)二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析4、宏觀根本數(shù)據(jù)的管理普通情況下以兩種方式進(jìn)展管理：圖和表例1：政策法規(guī)數(shù)據(jù)格式政策影響二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析4、宏觀根本數(shù)據(jù)的管理例2：宏觀經(jīng)濟(jì)根本目的數(shù)據(jù)格式 4、CBD的開(kāi)發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析5房地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析6三、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析1、市場(chǎng)行情動(dòng)搖分析方法 指數(shù)分析法：反映市場(chǎng)行情周期性變化的一種預(yù)測(cè)

9、方法 景氣分析方法：反映地域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)程度 投入產(chǎn)出方法：反映根底產(chǎn)業(yè)投入變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 價(jià)錢(qián)及銷(xiāo)售量分析方法：動(dòng)態(tài)的綜合的反映市場(chǎng)行情變動(dòng)方向和程度三、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析2、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析報(bào)告全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步上升 北京房地產(chǎn)開(kāi)展回想總體、分階段、分物業(yè)類型 北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)與需求 北京居住物業(yè)的區(qū)域特點(diǎn) 北京房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)北京房地產(chǎn)總體市場(chǎng)概略分析三、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析2、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析報(bào)告北京住宅指數(shù)與Hedonic指數(shù)圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與商品房銷(xiāo)售額圖三、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析2、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析報(bào)告商品房開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積圖 商品住宅價(jià)錢(qián)走勢(shì)圖

10、4、CBD的開(kāi)發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析5房地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析6四、房地產(chǎn)政策影響分析1、房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)的影響金融、稅收政策等以及“四證的控制影響施工進(jìn)度，從而影響市場(chǎng)供應(yīng)“90/70政策、限高、限容積率政策政策傾斜的區(qū)域?qū)⒊蔀殚_(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域影響市場(chǎng)供求，從而影響價(jià)錢(qián)走勢(shì)對(duì)供應(yīng)節(jié)拍的影響對(duì)產(chǎn)品方式的影響對(duì)開(kāi)發(fā)空間的影響對(duì)價(jià)錢(qián)的影響四、房地產(chǎn)政策影響分析2、房地產(chǎn)政策影響分析的方法 跟蹤市場(chǎng)政謀劃向信息，了解最新政謀劃態(tài)及背景 領(lǐng)會(huì)政策內(nèi)容和含義，比較分析相關(guān)政策，發(fā)現(xiàn)其中變化與 聯(lián)絡(luò)的脈絡(luò)，由此判別政策目的和意

11、圖 判別政策影響確實(shí)切部分，以及對(duì)各主體的影響程度 盡能夠用定量方法分析政策影響 分析政策后果，尤其是對(duì)供求的影響，并進(jìn)展必要的預(yù)測(cè) 政策評(píng)論，如缺失之處，從而預(yù)測(cè)政策的未來(lái)趨勢(shì)四、房地產(chǎn)政策影響分析3、房地產(chǎn)政策影響分析的案例 政策出臺(tái)背景 前后政策對(duì)比 作用部位分析 效應(yīng)量化分析 政策走勢(shì)預(yù)期 政策缺失評(píng)價(jià)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒14、CBD的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析5房地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析6五、供求分析1、供求分析的根本內(nèi)容 板塊的界定 市場(chǎng)的細(xì)分 供求缺口的分析 五、供求分析2、供應(yīng)量及供應(yīng)構(gòu)造分析 潛在供應(yīng)量分析 可售面積

12、M1 未建面積 M2 潛在土地供應(yīng)量= M1 + M2 現(xiàn)有市場(chǎng)存量分析 已開(kāi)工量 銷(xiāo)售量 平均銷(xiāo)售周期 五、供求分析2、供應(yīng)量及供應(yīng)構(gòu)造分析 供應(yīng)構(gòu)造分析方法 對(duì)區(qū)域、環(huán)線、板塊、戶型、面積、單價(jià)、總價(jià)進(jìn)展分類分析五、供求分析3、需求量分析方法人口構(gòu)造人口增長(zhǎng)與住宅需求潛力分析家庭構(gòu)造家庭規(guī)模、家庭構(gòu)造與套型規(guī)模的分析收入構(gòu)造收入與住宅需求潛力分析產(chǎn)業(yè)構(gòu)造產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與住宅需求潛力的分析主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研討根本思緒14、CBD的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析5房地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析6六、房地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)工程普通特性分析 法律特性

13、分析：土地出讓方式、規(guī)劃條件、開(kāi)發(fā)限制條件等 經(jīng)濟(jì)特性分析：價(jià)錢(qián)、租金、促銷(xiāo)手段、付款方式、定價(jià)戰(zhàn)略等 地理特性分析 六、房地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)工程普通特性分析 地理特性分析 地塊物理?xiàng)l件：地塊的面積、外形、高度、深度、角度 地表的自然情況：地貌、地表景觀、地基情況、水文地質(zhì)、植被情況 配套設(shè)備的物理特性 ：建筑物的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、通行方式 便利配套：停車(chē)場(chǎng)特征、平安性設(shè)備 六、房地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析2、對(duì)不同用途物業(yè)特性的分析 住宅物業(yè)特性的根本要素 財(cái)務(wù)特性：租金、價(jià)錢(qián)、停車(chē)費(fèi)、付款方式及折扣、物業(yè)管理費(fèi)、其他相關(guān)稅費(fèi) 建筑特性：運(yùn)用年限、面積、房間數(shù)量、特殊設(shè)計(jì)錯(cuò)層、飄窗、天井 地塊特性

14、：社區(qū)配套小配套、景觀等 大配套特性：商業(yè)中心、文教娛醫(yī)、交通干道、公交站點(diǎn)、運(yùn)動(dòng)休閑六、房地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析2、對(duì)不同用途物業(yè)特性的分析 商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)特性的根本要素 財(cái)務(wù)特性：租金、價(jià)錢(qián)、租金折扣、出租面積、可用期限、物業(yè)管理費(fèi)等 建筑特性：規(guī)范層面積、功能區(qū)面積及比例、可分割性、智能化程度、裝修程度、交通設(shè)計(jì)、空調(diào)等設(shè)備情況 地塊特性 ：停車(chē)場(chǎng)設(shè)備、配套設(shè)備、對(duì)外交通、景觀 環(huán)境特性：與主干道、交通樞紐的接近程度、與行人密集區(qū)的接近程度、商業(yè)區(qū)或附近商鋪的類型和數(shù)量、周邊商業(yè)的租賃條件附錄一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析常用工具工具方面：簡(jiǎn)單的餅狀圖、折線圖、柱狀圖、表格；量?jī)r(jià)配比關(guān)系可用于分析市場(chǎng)情

15、勢(shì)去化周期可用于分析市場(chǎng)情勢(shì)和尋覓市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)價(jià)值價(jià)錢(qián)吻合度可用于分析市場(chǎng)情勢(shì)供需比差可用于尋覓市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn) 表格：適于涉及數(shù)字較為復(fù)雜的情況原有可售量新增可售量當(dāng)前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2月145030017502007年3月16303001930餅狀圖：適于組成分析，且各比例合計(jì) 為100%的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 折線圖：適于處置歷史走勢(shì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)柱狀圖：適于處置兩組或多組數(shù)據(jù)相比較 的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)量?jī)r(jià)配比關(guān)系 第一步：統(tǒng)計(jì)買(mǎi)賣(mài)量并簡(jiǎn)單描畫(huà)走勢(shì)2006年10月-2007年3月商品住宅成交量走勢(shì)量?jī)r(jià)配比關(guān)系 第二步：統(tǒng)計(jì)買(mǎi)賣(mài)價(jià)錢(qián)并簡(jiǎn)單描畫(huà)走勢(shì)2006年10月-2007年3月商品住宅成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)量?jī)r(jià)配比關(guān)系 第三步：對(duì)買(mǎi)賣(mài)量和買(mǎi)賣(mài)價(jià)錢(qián)配比2006年10月-