房地產(chǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)ppt課件

1、房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理組織構(gòu)造根本運(yùn)作任務(wù)流程部門職能.房地產(chǎn)公司的主要技術(shù)環(huán)節(jié)、經(jīng)濟(jì)目的、主要控制點(diǎn)和工程管理流程工程前期階段工程中期階段前期部和銷售部在任務(wù)中涉及到的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)參數(shù)掌握工程管理的根本實(shí)際和方法并能將其用于實(shí)踐任務(wù).工程的前期階段土地的獲取 可研報(bào)告 市場研討宏、中、微 環(huán)境分析 市場定位 規(guī)劃 投資和開發(fā) 設(shè)計(jì)方案 總規(guī) 施工圖設(shè)計(jì) 單體 景觀 其中還包括各項(xiàng)報(bào)建和勘測 .微觀分析區(qū)位特點(diǎn)消費(fèi)者心思分析對(duì)手盤分析結(jié)論.環(huán)境分析周邊環(huán)境、景觀衛(wèi)生、治安交通教育、生活配套設(shè)備SWOT分析.市場定位市場細(xì)分樓盤概念的導(dǎo)入目的市場本工程的市場定位.設(shè)計(jì)方案內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑單體設(shè)計(jì)

2、 景觀設(shè)計(jì)普通流程：設(shè)計(jì)要點(diǎn) 要點(diǎn)細(xì)化* 方案設(shè)計(jì) 方案評(píng)選* 選定.要點(diǎn)細(xì)化問題：或簡單化或省略要點(diǎn)細(xì)化是關(guān)鍵，是控制點(diǎn)設(shè)計(jì)質(zhì)量緣由：明確的要點(diǎn)有約束力 減少設(shè)計(jì)修正量 表達(dá)設(shè)計(jì)師程度 節(jié)省時(shí)間、費(fèi)用.規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)能反映出可研報(bào)告的思想應(yīng)與營銷中的賣點(diǎn)相結(jié)合在車位、智能化等方面具有一定的超前認(rèn)識(shí)思索風(fēng)水心里暗示思索經(jīng)濟(jì)本錢.建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn)充分與可研報(bào)告相結(jié)合包含參數(shù)：面積、戶型、顏色、朝向、構(gòu)造體系等.景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)應(yīng)與建筑風(fēng)格相符充分運(yùn)用“遮眼法思索本錢維護(hù)本錢.方案評(píng)選問題：老板客觀性，專家會(huì)效果不明顯，方案選擇反復(fù)不定這步是控制設(shè)計(jì)質(zhì)量的關(guān)鍵控制點(diǎn)建議：方案編號(hào)，獨(dú)立打分，有時(shí)最終方案

3、可由老板定。 在方案選定前應(yīng)與規(guī)劃部門溝通一下。.施工圖設(shè)計(jì)階段問題：完全委托給設(shè)計(jì)院做，在過程中沒有采取控制措施這步是控制本錢的關(guān)鍵控制點(diǎn)控制內(nèi)容：鋼筋用量 根底及基坑支護(hù)(事前控制 建材的選擇 設(shè)備的選擇必要性給設(shè)計(jì)院足夠的設(shè)計(jì)周期.工程中期階段施工階段這步是進(jìn)度、質(zhì)量的關(guān)鍵控制點(diǎn)問題：施工單位選擇 工程部直接抓施工單位，效果不明顯 工程簽證多，本錢控制難 質(zhì)量和進(jìn)度誰悄然重 監(jiān)理位置不高，任務(wù)方式化 對(duì)進(jìn)度短少整體把握.關(guān)鍵控制點(diǎn)及處理方法選擇過硬的施工、監(jiān)理單位，認(rèn)準(zhǔn)工程經(jīng)理，實(shí)行工程經(jīng)理責(zé)任制加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)厲按合同辦事甲方 監(jiān)理 施工單位對(duì)監(jiān)理任務(wù)進(jìn)展監(jiān)視監(jiān)理日志加強(qiáng)工程簽證的管理技術(shù)性，數(shù)量對(duì)關(guān)鍵施工控制點(diǎn)進(jìn)展延續(xù)監(jiān)視工程款與工程掛鉤，付款要及時(shí)運(yùn)用工程管理軟件整體把握工程進(jìn)度物業(yè)部門可以介入、熟習(xí)了解現(xiàn)場增設(shè)專/兼職合同工程師.合同管理問題： 人情合同 合同中破綻多 霸王合同處理方法： 成立獨(dú)立的合約部 嚴(yán)厲按合同編定流程辦事 既要防止乙方的弄虛作假，也要思索乙方的合理利潤掌握各行業(yè)的平均利潤