商業(yè)樓宇工程智能化管理解決方案

1、商業(yè)樓宇工程智能化管理解決方案*目錄 CONTENTS系統(tǒng)、功能及工作原理做好管理的三大要素工程管理的新技術(shù)應(yīng)用*系統(tǒng)功能及原理一、本節(jié)關(guān)鍵詞系統(tǒng)功能基本工作原理化繁為簡*系統(tǒng)分類1. 安全管理類： 監(jiān)控、門禁、消防、停車場、周界防范等。2. 設(shè)備管理： BA、遠(yuǎn)程抄表、智能照明、 不間斷電源等。3. 品質(zhì)提升： 泛光、無線巡更、信息發(fā)布、 客流統(tǒng)計、背景音樂等。備注：5A中我們原則上不考慮OA和CA，一個是客戶公司自行選擇，另一個則是由三大運營提供，基本與物業(yè)無關(guān)樓宇智能化系統(tǒng) （按用途分類）安全管理品質(zhì)提升設(shè)備管理*1、監(jiān)控系統(tǒng)功能早期監(jiān)控系統(tǒng)的作用主要用于安全防范，以及發(fā)生事件后的調(diào)查、

2、取證等。后期逐步擴(kuò)展到設(shè)備監(jiān)控、品質(zhì)提升、水位監(jiān)測等領(lǐng)域。實時監(jiān)控錄像查詢證據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)原理示意圖系統(tǒng)組成三部分： 前端設(shè)備、傳輸線路、終端顯示2. 門禁系統(tǒng)功能基本功能： 指定通道的出入授權(quán)，限制無關(guān)人員擴(kuò)展功能： 電子地圖、非法出入報警、記錄存儲及調(diào)閱、考勤、消費門禁系統(tǒng)工作原理1. 讀卡、控制一體機(jī)2. 出門按鈕3. 門鎖4. 電源5. 線材單門門禁組成如下：大堂翼閘系統(tǒng)原理圖3、消防系統(tǒng)功能預(yù)警及救援系統(tǒng)： 報警、電子地圖、風(fēng)機(jī)聯(lián)動、隔離、逃生線路指引、記錄、系統(tǒng)聯(lián)動滅火系統(tǒng)： 消火栓、噴淋、泡沫、氣體消防器材： 滅火器、消防斧等*消防系統(tǒng)原理圖4、BA系統(tǒng)功能監(jiān)視讀取設(shè)備運行參數(shù)讀取設(shè)

3、備狀態(tài)控制起停控制運行參數(shù)調(diào)整管理聯(lián)動控制設(shè)備在線巡檢參數(shù)：溫度、濕度、電流、電壓、壓差等；運行狀況：運行、停止、故障、報警等啟?？刂疲涸O(shè)備的啟動和停止；運行參數(shù)調(diào)整：風(fēng)閥的開啟度、溫濕度調(diào)節(jié)等聯(lián)動控制：新風(fēng)機(jī)啟停、燈光聯(lián)動、排污泵；設(shè)備在線巡檢BA系統(tǒng)原理示意圖1、不介入設(shè)備本身內(nèi)部控制2、通過設(shè)備本身的外部接點或輸入輸出觸點進(jìn)行數(shù)據(jù)交換并發(fā)出指令監(jiān)視數(shù)據(jù)處理控制5、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)功能及工作原理功能1：遠(yuǎn)程抄表，減少人力功能2：匯總分析，提供能耗管控所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)6、智能照明系統(tǒng)功能及工作原理自動控制開啟照明，節(jié)約人力和能源7、背景音樂系統(tǒng)功能及工作原理功能1：消防廣播功能功能2：背景音樂功能學(xué)

4、習(xí)建議： 1、理解系統(tǒng)圖，熟悉每一個設(shè)備在系統(tǒng)中的位置和功能 2、把設(shè)備當(dāng)成一個功能點，三段理論（前段設(shè)備、傳輸線路、控制中心） 3、熟練控制軟件的操作*運行管理二、巡檢保養(yǎng)維修運行管理運行管理的意義：保障系統(tǒng)運行正常，各項功能使用正常，物業(yè)保值增值*（一）巡檢管理 提前發(fā)現(xiàn)問題提前處理 減少損失為什么要巡檢？*巡檢三要素三大要素內(nèi)容：看什么頻次：時天周月季年記錄：寫什么？怎么寫1、巡檢內(nèi)容之環(huán)境如：溫度、濕度、粉塵、干擾2、巡檢內(nèi)容之設(shè)備 如停車場管理系統(tǒng)： 控制主機(jī)、道閘、崗?fù)?、收費電腦及軟件、服務(wù)器、系統(tǒng)運行狀況巡檢內(nèi)容原則：按項目實際需要制定頻次以小時為單位-如供配電房以天為單位-如電

5、梯機(jī)房以周為單位-如停車場以半月為單位-電梯系統(tǒng)以月為單位-如門禁系統(tǒng)以季為單位-如總平管網(wǎng)以半年為單位-暫無以年為單位-防雷接地巡檢頻次常用巡檢頻次基數(shù)小時天周半月月季半年年表格內(nèi)容包括：位置、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、時間、巡 檢人 、審核簽字書寫工整管理人員簽字巡檢記錄原則： 工作要做，記錄表單的內(nèi)容和數(shù)量要適中，不是越多越詳細(xì)越好。多則增加巡檢工作量，少則會出現(xiàn)漏項制度化標(biāo)準(zhǔn)化常態(tài)化巡檢管理的目標(biāo)系統(tǒng)運行正常*（二）保養(yǎng)管理保養(yǎng)的意義我們不做消防隊員*保養(yǎng)三要素三大要素內(nèi)容：做什么?頻次：周/半月/月/季/半年/年記錄：寫什么？怎么寫?保養(yǎng)主要內(nèi)容：功能性測試除塵除銹接地與防雷檢測保養(yǎng)放電實驗數(shù)據(jù)備

6、份保養(yǎng)注意事項：功能性測試-要齊全除塵除銹-要小心靜電接地與防雷保養(yǎng)-事后測量電阻值放電實驗-UPS供電數(shù)據(jù)備份-移動硬盤，按月進(jìn)行時間：盡量不要選擇冬季保養(yǎng)如何做好保養(yǎng)：制定年度保養(yǎng)計劃完善保養(yǎng)管理制度和質(zhì)量記錄完善保養(yǎng)操作流程嚴(yán)格按照計劃和流程要求操作電腦服務(wù)器每三個月除塵一次數(shù)據(jù)備份-每月一次門禁系統(tǒng)保養(yǎng)舉例： 1、功能性測試： 監(jiān)控室測試系統(tǒng)各項功能，如控制器有無離線，遠(yuǎn)程開啟，電子地圖報警、數(shù)據(jù)上傳是否準(zhǔn)確。 測試每個門禁控制器開門、報警功能是否正常；讀卡器工作是否正常、指示燈是否正常，有無松動；鎖具安裝是否牢固、開閉是否正常。 2、除塵除銹：電腦、控制箱除塵，安裝是否牢固，接線端子

7、除銹、防雷接地刷銀粉等 。 3、線路檢查：檢查總線及電源線接線端子有無虛接，供電電壓是否穩(wěn)定，有無欠壓。 4、數(shù)據(jù)備份。每月定期使用移動硬盤備份數(shù)據(jù)。*（三）維修管理技術(shù)維修智能化系統(tǒng)故障特點軟故障多，表現(xiàn)為查不出原因，斷電重啟即可解決問題線路故障多，如總線通訊故障，電源供電欠壓，干擾等大部分設(shè)備本身無法修理或不具備修理價值，直接更換找出故障的原因難度較高，對維修人員的自身水平和經(jīng)驗要求高維修技巧第一步設(shè)備斷電重啟一般情況下可解決20%左右的故障第二步檢查線路通訊總線和電源電壓第三步更換設(shè)備以上兩種方式都不能解決問題的時候最后通知廠家或購買新的一旦確認(rèn)是設(shè)備故障后備注：以上辦法不是萬能的，但能

8、90%以上的弱電系統(tǒng)問題提升維修能力熟悉系統(tǒng) ： 熟悉系統(tǒng)工作原理和系統(tǒng)中每一個設(shè)備的作用及功能，熟悉其上級和下級設(shè)備等熟悉現(xiàn)場： 熟悉現(xiàn)場設(shè)備安裝的環(huán)境條件及設(shè)備運行狀況，知道設(shè)計上有哪些缺陷，哪些地方出的故障多以及原因從系統(tǒng)角度出發(fā)： 從系統(tǒng)角度去看待問題，而不是拘泥于問題點本身多看、多學(xué)、多做維修能力提升要數(shù)熟悉系統(tǒng)熟悉現(xiàn)場從系統(tǒng)角度出發(fā)多看多學(xué)多看維修管理物業(yè)管理中我們的要求僅僅是能維修嗎？維修三要素 人 時間 解決方案做好維修如何做好工程維修管理培訓(xùn)制度考核*新技術(shù)應(yīng)用三、*物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用云數(shù)據(jù)的使用BA系統(tǒng)的應(yīng)用改變行為智能化管理手段*（一）現(xiàn)有BA功能引入日常管理系統(tǒng)在線功能替代日常巡檢數(shù)據(jù)匯總功能提升管理效果標(biāo)準(zhǔn)化、制度化*（二）云數(shù)據(jù)的使用 通過互聯(lián)網(wǎng)，將各項目的系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)上傳，并匯總分析?？商岣呶飿I(yè)管理總部對各項目具體系統(tǒng)的運行數(shù)據(jù)收集、匯總分析能力，及時發(fā)現(xiàn)問題并制定解決方案。實例1：中海、萬科等均已啟用停車場管理系統(tǒng)的全國聯(lián)網(wǎng)管理，每月出具管理報告，指導(dǎo)項目的日常管理。實例2：手機(jī)APP