【基礎教材】房地產基礎知識

1、 房地產基礎知識 以接待客戶的流程為導線，將房地產的基礎知識融入其中，希望有助于大家的記憶和了解。引 言一、工程簡介時1、會使用到的專業(yè)術語2、會使用到的建筑知識1、專業(yè)術語房地產：又稱不動產，是房產和地產的總稱。房產總是和地產聯(lián)結為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權，具體內容是指產權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。土地類型：土地按其使用性質劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資微利房用地。土地使用權出讓年限：是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定權限內出讓給土

2、地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。土地使用費：土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給政府的費用。1、專業(yè)術語三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。房地產市場：分一級市場、二級市場、三級市場；一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者

3、的交易市場。二級市場是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。銀行按揭：是指購房者購置樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權將抵押在銀行，購房者將分期歸還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。1、專業(yè)術語期房：是指房地產開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產產權證為止，所出售的商品房。也稱“樓花?，F(xiàn)房：是指消費者在購置時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦好所售商品房的整體產權，與消費者簽訂購房合同后，立即可

4、以辦理入住并取得產權證。 多層：6層以下（含6層）的住宅。小高層：7-12層之間設有電梯的住宅。高層：12層以上，建筑高度在100米以內設電梯的住宅?；▓@洋房：以四層為主，強調景觀均好，綠化率比較高，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，它具有局部別墅的優(yōu)點，又不完全脫離城市的繁華和便利。 別墅：一般分為獨立別墅、疊加(別墅共四層、一梯一戶、共兩套)、雙拼(別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套)、聯(lián)體別墅(建筑共兩層、由三套以上的別墅相連)四種。2、建筑知識用地性質：指規(guī)劃用地的使用功能，如商業(yè)用地或住宅用地。用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積。用地紅線：是指經城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界線。建筑

5、應按照相關規(guī)定退紅線施工。綠地率：指城市一定地區(qū)內各類綠化用地總面積（屋頂綠化不計入內）占該地區(qū)總面積的比率。容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指一定地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值。即容積率=總建筑面積/建筑用地面積建筑密度：是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率，即建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積。樓間距： 指兩棟住宅之間的水平距離。日照間距：指樓間距與樓高之比。南昌新城區(qū)多層住宅日照間距比例不小于1：1，舊城區(qū)多層住宅不小于1：0.7。2、建筑知識 按照房屋的建筑結構分類A、磚混結構：用磚砌的墻作為主要承重，墻體均不能移動或鏤空，在房屋裝修

6、時不如框架結構的好用，但建筑本錢相對低廉。B、框架結構：承重主要部位是鋼筋混凝土的柱子和梁，隔墻常用輕質隔墻板和粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料砌成，所以隔墻可隨意拆掉而不會影響房屋質量。C、剪力墻結構：剪力墻即鋼筋混凝土修筑的墻體，一般用于高層建筑，是利用建筑的內墻或外墻做成剪力墻以承重，抗震性好。剪力墻的間距一般為38米，使用建筑平面布置和使用要求受到一定限制，對較大空間的建筑通常難滿足其要求。2、建筑知識建筑小品：既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、附屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩欣賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面

7、積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。由兩局部組成：套內建筑面積、分攤的功用建筑面積。套內建筑面積：三局部組成套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套內使用面積：房內實際使用面積，不包括墻柱的水平投影面積，又稱為地毯面積。公攤系數(shù)：公攤面積與套內建筑面積的比率。凸窗：離地約4050公分，凸出墻面約4060公分的窗戶，有利于增加室內使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。房屋產權面積：指產權人依法擁有房屋所有權的房屋面積，它由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。2、建筑知識標準層：是指平面布置相同的住宅樓層。戶

8、型：住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進行劃分的簡化名稱。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。開間：是指房間的面寬尺寸。進深:是指房間的長度尺寸，進深一般比開間大。層高:下層樓板面到上層樓板面之間的垂直距離。凈高:住宅地面與天花板間的距離，即層高減去樓板厚度。平層：一個單位內僅有一個平層，所有標高均相同（廚房、衛(wèi)生間、陽臺除外）錯層：一個單位內有2個或多個不同標高的地面，高差約為300MM600MM。復式：一個單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內獨立樓梯相連。優(yōu)點：功能布局明確，各功能干擾少。缺點：樓梯浪費一定面積。躍層式：與復式根本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層

9、，帶露臺。二、詳細洽談時1、了解工程資質及產權詳情2、工程圖紙查看3、做置業(yè)方案書，解釋費用情況1、了解工程資質及產權詳情五證：開發(fā)商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預售許可證，簡稱“五證。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預售許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。兩書：作為合同附件之一的，開發(fā)商必須提供的住宅質量保證書和住宅使用說明書。房地產產權登記：指必須按登記方法規(guī)定向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。登記時要對以下指標進行記載：房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間

10、數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。 1、了解工程資質及產權詳情產權登記程序：受理登記、權屬初審、復審、公告、核準登記、證書制作、收取登記費、發(fā)證。房地產權屬登記種類：總登記、土地使用權初始登記、房屋所有權初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記。轉移登記：也就是房屋所有權的轉移，包括買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等。共有產權：是指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人。在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后

11、者是指兩個以上產權人對于全部共有的房地產享有同等的權利，并承擔同等的義務。2、工程圖紙查看建筑平面圖建筑剖面圖建筑立面圖建筑總平圖2、工程圖紙查看建筑平面圖2、工程圖紙查看建筑立面圖2、工程圖紙查看建筑剖面圖2、工程圖紙查看建筑總平圖3、做置業(yè)方案書，解釋費用情況房款面積單價=總價，折扣不確定的情況下最好不要寫明。契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。契稅屬于財產轉移稅及由財產承受人繳納。征收范圍包括：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換，不包括農村集體土地承包經營權的轉移；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換，稅率為。 目前南昌的契稅稅率分兩

12、種情況，普通住宅收2%，非普通住宅按4%征收。維修基金一般情況下是業(yè)主在辦理入住時按照總房價款的1(非普通住宅2%)來提取的，它是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修或更新改造工程。共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。3、做置業(yè)方案書，解釋費用情況共用設施設備：是指住宅小區(qū)或單棟住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、水箱、電梯、照明、消防設施、綠地、道路、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。動用維修基金：其費用是按照受益人原則來分攤的，如果是不分單元的塔樓，由

13、整棟樓的業(yè)主按照其所擁有的建筑面積的比例來分攤；如果是分兩個以上單元的板樓，該頂層的樓蓋由專屬于該單元的業(yè)主來分攤，別的單元的業(yè)主不需要分攤?；疬M行分攤后，由管委會計入各業(yè)主的明細帳戶中。需要特別注意的是，當基金缺乏開始的10時，管委會有權要求業(yè)主按照建筑面積續(xù)籌。如果管委會利用共用部位共用設施設備經營獲得收益，那么該收益應存入基金帳戶，并分攤到業(yè)主的個人明細帳戶上。此外，如果業(yè)主出售房屋，該業(yè)主個人的基金可以轉入到新業(yè)主的名下并使用，如果房屋發(fā)生拆遷或意外，業(yè)主可以提取個人帳戶上剩余的基金。3、做置業(yè)方案書，解釋費用情況有線電視初裝費：一般為400元/戶，收視費為156元/年。管道煤氣初裝

14、費：南昌市政府規(guī)定的管道煤氣初裝費是每戶3200元，每個工程之間略有增減。開發(fā)商定出的其他費用。按揭費用：公證費、保險費、抵押登記費(每戶100元)。交易手續(xù)費：房價款的25。產權登記費：房價款的16(一般每戶80元)。產權測量費：每平方米04元。印花稅：每件5元。工本費：每件10元。物業(yè)管理費：交房之日起的一年內，未入住或在裝修階段按50%交納，之后不管有無入住均按全額收取。三、購房合同內容轉讓當事人的姓名或名稱、住所；房地產的座落地點、面積、所處范圍；土地所有權性質；土地使用權獲得方式和使用期限；房地產的規(guī)劃使用性質；房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；房

15、地產轉讓的價格、支付方式和期限；房地產交付日期；違約責任；爭議的解決方式；轉讓當事約定的其他事項。房地產轉讓合同的示范文本由市房地局制定。四、銀行按揭1、準備按揭資料2、按揭種類3、按揭還款方式4、其他事宜1、準備按揭資料購房者的身份證復印件(已婚者要夫妻雙方的)購房者的戶口本復印件單位出具的收入證明原件購房者的婚姻證明已備案的購房合同首付房款收據(jù)2、按揭種類個人住宅商業(yè)貸款公積金貸款組合貸款(商貸+公積金) 個人住宅商業(yè)貸款首付款比例：凡購房面積低于90M2的，按20%執(zhí)行，超過的，則按30%執(zhí)行。 貸款最長期限：貸款最長期限為30年（二手房貸款期限不能超過其剩余使用房齡），同時不得超過借款

16、人法定退休年齡。貸款次數(shù)：對于二次購房者將提高首付款比例或提高還款利率。 公積金貸款貸款最高額度：在市城區(qū)購房，每戶最高限額25萬元，在南昌縣、新建縣、灣里區(qū)購房為每戶20萬元，在安義縣、進賢縣購房為每戶15萬元。區(qū)域劃分按房屋所有權證辦理權屬關系（不含灣里區(qū)）來確定。首付款比例：凡購房款低于30萬元（含30萬元）的其首付款比例，按20%執(zhí)行，超過30萬元的，則按30%執(zhí)行。 貸款最長期限：貸款最長期限為30年（二手房貸款期限最長為20年，且不能超過其剩余使用房齡），同時不得超過借款人法定退休年齡基礎上延長5年的年限（已到法定離、退休年齡的除外）。貸款次數(shù)：公積金貸款以戶為單位，每戶在未還清公

17、積金貸款之前不能再次申請貸款。還清貸款后，符合貸款條件的前提下，另購住房時可以再次申請公積金貸款。目前受南昌住房公積金管理中心委托承辦住房公積金貸款業(yè)務的銀行有：中國建設銀行南昌市住房城建支行；中國工商銀行南昌市蘇圃路支行；中國銀行江西省分行；交通銀行南昌分行；中國農業(yè)銀行南昌市象南支行。 組合貸款(商貸+公積金) 借款人申請公積金貸款后，購房資金仍然缺乏時，借款人可向發(fā)放公積金貸款的受委托銀行同時申請商業(yè)性個人住房貸款（一般情況下，受委托銀行不能拒絕借款人的申請，但申請必須符合受委托銀行的貸款申請條件），以配足借款人的購房資金，這二種貸款合為一起，我們稱之為組合貸款。組合貸款的兩個規(guī)定： 公

18、積金貸款、商業(yè)性貸款的申請、借款合同及相關合同的簽訂、貸款的發(fā)放均須同時辦理；公積金貸款和商業(yè)性貸款的貸款期限必須一致。 當管理中心和受委托銀行規(guī)定的貸款成數(shù)不同時，組合貸款最高額度不能超過二者相比成數(shù)低者計算的額度。 附：個人住房按揭貸款利率表單位：元年限期數(shù)年利（%） 商貸 公積金 參考保費 萬元月供 萬元月供 1年125.022 856.17 5 5年605.265 189.93 183.99 23.8010年1205.508 108.57 103.21 44.8515年1805.508 81.75 76.04 63.4520年2405.508 68.83 62.78 79.9025年3

19、005.508 61.46 55.07 94.4030年3605.508 56.83 50.14 107.25此利率自2005.8.22起執(zhí)行3、按揭還款方式到期一次性還本付息法等額本息還款法等額本金還款法等比累進還款法等額累進還款法增本減息法移動按揭組合還款(僅上海民生銀行提供)3、按揭還款方式等額本息還款法 借款人每月以相等的金額歸還貸款本息，又稱等額法 。 例如：商業(yè)貸款20萬元，分10年歸還，5月3日簽訂貸款合同。5月3日至5月31日的利息： 2000004.5930(天) 29(天)=887.4元月供：108.5720=2171.4元 第一次要支付利息,以后每月支付金額相同。3、按揭

20、還款方式等額本金還款法 借款人每月等額歸還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減，因此又稱遞減法。 例如：商業(yè)貸款20萬元，分10年歸還 每月歸還本金=貸款金額還款期數(shù)(月) =200000120=1666.67元 第一個月還息金額=(貨款本金 累計已還本金)月利率 =(200000-0) 4.59=918元第二個月還息金額=(貨款本金 累計已還本金)月利率 =(200000-1666.67) 4.59=910.35元 本息相加，第一個月月供是2584.67元，以后每月遞減 7.65元。4、其他事宜貸款期如遇利息調整：根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，不分

21、段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應期限檔次利率執(zhí)行新利率。貸款人提前歸還貸款：借款人在提前歸還貸款時，應提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經貸款審核同意，貸款人可提前局部還本或提前清償全部貸款本息,提前清償?shù)木植吭谝院笃谙薏辉儆嬒?此前已計收貸款利息不作調整。已抵押的房地產能否轉讓：根據(jù)中華人民共和國擔保法的規(guī)定，已抵押的房地產可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。 轉按揭：就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款

22、銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。五、交房工作取得房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表，內容包括：房屋建筑必須完成工程設計和合同約定的各項內容；工程質量已經施工、設計、工程監(jiān)理、勘查等單位審核通過；有完整的工程技術資料、規(guī)劃設計已獲行政主管部門的認可；消防、環(huán)保已獲公安部門、消防部門的認可等。開發(fā)商在交付時除應提供建設工程質量合格文件外，還應提供消防、環(huán)保、電梯等單項驗收合格證明文件，同時水、電、煤氣等配套設施必須安裝到位且能正常使用。五、交房工作 物業(yè)管理公司進駐1、物業(yè)管理：是專業(yè)化的機構

23、受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位效勞，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。2、常規(guī)效勞：房屋共用部位的維護與管理；房屋共用設備設施及其運行的維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理效勞；物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的效勞；物業(yè)裝飾裝修管理效勞，包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設計、平安等各項管理工作；維修基金的代管效勞；物業(yè)檔案資料的管理；代收代繳收費效勞。3、前期物管：是由開發(fā)商選聘或開發(fā)商的屬下物管公司擔任，業(yè)主委員會成立后，隨時可解聘的。4、業(yè)主委員會：是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)

24、主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的民間性組織。五、交房工作 業(yè)主委員會特點：A、商品住宅出售50%（銷售面積）以上的應當設立業(yè)主委員會；B、由房地產開發(fā)公司組織有50%以上的業(yè)主召開業(yè)主大會選舉產生；C、業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織；D、業(yè)主委員會成員不得少于5人，每屆任期3年；E、業(yè)主委員會自選舉產生起30日內，持業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、會員名單向房管部門備案。五、交房工作在正式通知業(yè)主來辦理交房手續(xù)之前，銷售員要到現(xiàn)場去查看一下，對于存在的問題做先一步的處理，如有： (1)房屋沉降引起的質量問題。房屋沉降主要是地基土質問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。(2)因墻體材料選擇不當而引起墻體開裂及粉刷起殼的質量問題。(3)屋面女兒墻因屋面熱脹冷縮因素，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經常